SOHO东海广场租赁市场实地调研报告(31张)课件.ppt

1、租务部2009年8月目目 录录夜色中的上海人民广场上海甲级写字楼分布示意图：上海甲级写字楼分布示意图：1-陆家嘴区域；2-人民广场区域；3-南京西路沿线；4-淮海中路沿线；5-徐家汇区域；6-虹桥区域评析：上海市甲级办公楼仍主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局：四点分别是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家嘴、徐汇区、徐家汇；两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴、南京西路区域分布的甲级、顶级写字楼位列前茅。主要办公楼分布区域列表：主要办公楼分布区域列表：名称名称区域区域主要行业主要行业代表楼盘代表楼盘租金（元租金（

2、元/平方米平方米.天天)陆家嘴区域浦东金融、咨询、商贸汇丰大厦、中银大厦8-12南京西路沿线静安服务、咨询、贸易恒隆广场、梅龙镇广场6-11人民广场区域黄浦咨询、商务来福士广场、都市总部大楼6-8淮海中路沿线卢湾服务、广告、咨询香港广场、企业天地6徐家汇区域徐汇IT、咨询、电子港汇中心、美罗大厦6虹桥区域长宁电子、贸易万都中心、远东国际广场5（资料来源：易居中国）上海高端商业市场分布示意：上海高端商业市场分布示意：1-陆家嘴商圈；2-南京东路商圈；3-南京西路商圈；4-外滩商圈；5-淮海路商圈；6-徐家汇商圈；7-虹桥商圈上海市主要商圈列表：上海市主要商圈列表：商圈商圈市场特征市场特征参考租金

3、（元参考租金（元/.天）天）陆家嘴商圈以周边成熟办公为依托，服务于周边高档住宅客户12-70南京东路商圈面向大众的传统商业街区10-65南京西路商圈由众多外资企业组成的高档商业街10-70外滩商圈集聚国际顶级品牌旗舰店，是一流的高档消费圈40-60淮海路商圈国际顶级名牌的高雅购物街10-55徐家汇商圈错位经营10-50虹桥商圈以外籍人士为主力消费群的商业圈12-35评析：从全市高端商业的分布、业态业种以及服务对象上来看，主要呈现的市场特征有：依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心；结合地理位置、区位、交通、环境等优势，打造具有自身特色的多元化综合商圈；业态业种、商圈位置、周边配套等综合

4、因素决定了各商圈的不同服务对象，或面向大众、或以周边居民为主力消费群、或向外区辐射，各不相同，各具特色。从租金范围段分布上来看，其特征为：外滩商圈及南京西路的租金最高，首层平均每天50-70元/；其他主要高端商业市场租金的低位数相差不大，约在10-15元/.天，而高位数则因地段、业态等因素存在一定差距，其中淮海路商圈的租金高位数较高，为45-55元/.天。（资料来源：易居中国）评析：从未来4年整体来看，上海甲级写字楼市场仍有近近376万平方米万平方米的甲级写字楼供应量，其中浦西、浦东市场供应分别约占43.3%和56.7%，由于大量供应量要赶上上海世博会的东风，2010年供应量相对充分：接近有1

5、30万平米的办公建筑面积上市供应。整体来看，浦东、浦西的新增供应量相对较为平衡。另据统计，截止2009年第二季度，整个上海市甲级写字楼入住面积超过420万平米，而目前整体存量约536万平方米。（资料来源：savills DTZ 上海规划与国土资源网）上海甲级及以上写字楼新增供应量统计（至上海甲级及以上写字楼新增供应量统计（至2012年）年）上海上海2009上半年甲级写字楼市场新增供应及成交情况上半年甲级写字楼市场新增供应及成交情况单位：平米（建筑面积）评析：上海甲级写字楼市场2009年第一季度租赁市场仍处于低迷状态，新增成交量约3.8万平米；第二季度则逐渐反弹，但仍处于较低水平，新增成交量约5

6、.5万平米。按照60%以上计算，上半年国际大行代理成交量约5.6万平米。在低迷的市场中突破重围、抢夺有限的客户资源，SOHO东海广场面临着较大的压力。2009年第一、二季度上海甲级及以上写字楼租赁市场成交以到期续约为主，扩张型办公需求较少。（资料来源：savills）上海甲级写字楼入驻大品牌部分成交情况（上海甲级写字楼入驻大品牌部分成交情况（500平米以上）平米以上）区域项目公司面积（平米）代理越洋广场欧莱雅（2008年）16000仲量联行静安区静安区东海广场东海广场Lee2900savills恒隆广场恒隆广场TVB银行银行545高纬环球高纬环球KPMG4000高力国际高力国际嘉里中心嘉里中心

7、华信惠悦华信惠悦3000CBRE来福士大厦来福士大厦诺华制药诺华制药1099高纬环球高纬环球高腾大厦高腾大厦华夏邓白氏华夏邓白氏1623高纬环球高纬环球威立雅威立雅1700DTZ仙乐斯广场仙乐斯广场阿特金斯阿特金斯2802DTZ长宁区东方维京大厦泰为4500savills小陆家嘴震旦大厦宁波银行3700savills金茂大厦中怡保险经纪2400savills汇丰大厦大和证券2300savills徐汇苑大厦斯博瑞安1300savills浦东新区张江科技园亿贝3992DTZ评析：2009年第一、二季度上海甲级及以上写字楼租赁市场成交以到期续约或扩租为主，而扩张型办公需求较少。以静安区为例，甲级写字

8、楼大面积品牌成交市场的确没有太活跃，大部分成交案例仍基本集中在200-300平米的小面积。因此，SOHO东海广场的客户群，尤其是中、低区的楼层，除了客户品质之外，对成交面积不可以拘泥太多。（统计时间：除欧莱雅外，均为09年上半年成交）静安区（南京西路）写字楼市场特征静安区（南京西路）写字楼市场特征l南京路的西半部，跨黄浦、静安区。静安区路段东起成都北路，西迄延安西路，全长2933米，穿越静安寺闹市地区，横贯全境。沿街汇集众多的名特商店，集全区商业之精华。静安区的黄金线。南京西路是沪上一流商务楼宇和星级宾馆聚集的地方，大型跨国公司驻沪机构首选南京西路安营扎寨，全国各地中小企业入驻南京西路写字楼以

9、求体现公司价值。l区域内投入或即将投入使用的写字楼约34幢，其中甲级写字楼约10幢，乙级写字楼24幢，已投入使用的写字楼大多建于2000年左右，目前可使用的办公面积合计超过135万平米，入住率85%以上，其中甲级写字楼面积约75万平米，入住率约90%左右。南京西路拥有顶级写字楼群、顶级商业业态群，静安区政府对该板块统筹规划、轨道交通、周围配套设施极其便利，至2012年前将有华敏帝豪、1788号等数个甲级及顶级写字楼项目在建。该地段为沪上最被企业、消费者一致认可的一流商务区。写字楼客户来源客户行业构成南京西路商圈截图示意：南京西路商圈截图示意：东海广场东海广场越洋广场越洋广场会德丰广场会德丰广场

10、静安中华大厦静安中华大厦中信泰富广场中信泰富广场华敏帝豪华敏帝豪嘉里嘉里2期期1788项目项目备注备注/已有供应：已有供应：新增供应：新增供应：南京西路甲级及以上写字楼市场特点及供应量南京西路甲级及以上写字楼市场特点及供应量评析：上海南京西路写字楼市场顶级写字楼绝对数量较多、不同级别写字楼软、硬件的差距较大。从南京西路交付甲级及以上写字楼的空置率计算，包括恒隆广场、嘉里中心、中信泰富、梅龙镇、越洋广场、中欣大厦等甲级及以上写字楼待租面积超过10万平米。而这类老牌写字楼将直接与SOHO东海广场形成较的客户群争夺战，建议从佣金政策、推广力度方面增加项目的竞争力。从区域将要新增的甲级及以上写字楼供应

11、量来计算，包括会德丰广场（写字楼10万平米、2010年交付）、华敏帝豪（写字楼4.6万平米）、1788建筑（写字楼6.71万平米）、嘉里二期（写字楼8万平米）、协和城、恒基中心等最迟2012年前后可能交付的甲级及以上写字楼供应量约在50万平米以上。短期内东海广场面临的新增供应竞争压力较弱，但市场瞬息万变，不宜掉以轻心，抢占先机、获得市场主动权，成交速度是SOHO东海广场取胜的重要因素。单位：平米（建筑面积）（数据来源：搜房网&savills）（至2012年）（存量待租）其中，新增供应具体情况：其中，新增供应具体情况：评析：受到世博会（2010.5.1-10.31）影响，部分项目的施工进度可能会

12、有所放缓。综合相关资料来看，2009年下半年南京西路甲级及顶级写字楼没有新增供应项目。因此SOHO东海广场租赁前期受到的新增供应量的市场直接竞争相对较弱，而区域已有项目的待租竞争将是主要压力所在。预计2010年一季度华敏帝豪、二季度嘉里中心2期、三季度1788号项目将分别上市形成有效供应，2010年末至2012年左右则有协和城、恒基中心分别上市，从而不可避免对项目后续租赁造成一定压力 。华敏帝豪华敏帝豪嘉里嘉里2期期1788项目项目协和城、恒基中心等协和城、恒基中心等无新增供应无新增供应单位：平米（建筑面积）（资料来源：savills 上海规划与国土资源网）南京西路甲级写字楼季度平均成交租金走

13、势南京西路甲级写字楼季度平均成交租金走势评析：受金融危机及国际、国内宏观环境的连带影响，南京西路甲级写字楼成交租金从08年第四季度开始持续下跌，按照6月底如中欣大厦等区域内甲级写字楼成交租金计算，约6元/平米/天。据了解，该项目在去年第三季度高层部分最高成交价曾经接近8元，目前下调超过20%。综合情况来看，由于宏观环境向好特征明显，加之短期区域新增供应极为有限，而区域地段被高度认可，虽然商业和办公楼市场尚未完全走出下行通道，相信随着投资者对楼市信心的恢复，沪上商办市场也正透露出复苏迹象，加之世博会等良好预期，对南京西路甲级写字楼形成较好支撑。但SOHO东海广场由于地段相对局限，车位、电梯配比等

14、硬伤，在面临一定的市场机遇同时，其市场竞争也将非常激烈，势必在市场推广、激励政策等各方面给予重拳出击，方能真正取得市场先机。（甲级写字楼样本来源为：中欣大厦、南证大厦、仙乐斯广场、智慧广场、海银国际大厦、海森国际大厦等）单位：元单位：元/平米平米/天天南京西路顶级写字楼季度平均成交租金走势南京西路顶级写字楼季度平均成交租金走势评析：与甲级写字楼情况类似，由于宏观环境的消息影响，南京西路顶级写字楼从08年第三季度到达阶段性顶部之后开始持续调整，跌幅接近30%。目前区域内顶级写字楼如恒隆广场按照部分6月底成交甲级写字楼租金计算，均价约9元/平米/天，而在去年第三季度，恒隆广场高层部分最高成交价约1

15、5元/平米/天。今年初延续去年底的跌势，新增需求也大幅减少，成交租金继续下跌目前国际经济环境虽然尚未完全企稳，但国内宏观环境各项指标向好明显，而该区域地段认可度极高、顶级写字楼产品品质无可挑剔，且在年底前无新增供应量，预计部分租户将利用机会保有更多租赁面积以备经济转好之际使用。整体由于租金仍处于下降通道，区域内顶级写字楼客户群雷同，直接争夺战不可避免，且顶级写字楼租金等签约条件仍有一定下调空间，这将给SOHO东海广场带来一部分直接的租金压力。（顶级写字楼样本来源为：恒隆广场、中新泰富广场、越洋广场、梅陇镇广场、嘉里中心）单位：元单位：元/平米平米/天天收缩持平扩张外资金融电子消费品快速消费品咨

16、询内资金融南京西路甲级及顶级写字楼租户策略分析南京西路甲级及顶级写字楼租户策略分析评析：从2008年4季度开始至2009年1季度，受到金融危机和供应持续放量的影响，上海甲级写字楼市场进入深度调整周期。持续多年的业主市场转为租户市场，租金在连续上涨几年后开始逆转下跌。目前许多企业出于对前景的担忧，开始控制成本，收缩租赁面积或迁至更低档的大楼。而同时，在外资金融机构受到重创，纷纷收缩办公面积的同时，一些高端服务业公司，如各类咨询公司和内资金融机构等则利用当前的市场机会升级或扩张办公面积。此外，不少医药和快速消费品公司也在增加或升级办公环境。相信这些客户群将是SOHO东海广场潜在和重要的选择方向。在

17、目前尚有变数的宏观经济环境和写字楼市场背景下，2009年整体新增需求将比较少，大部分需求来自原租户的换租、续约。而如果SOHO东海广场采用更具竞争力的租金策略，其他较低级别写字楼租户除了搬迁所需的一次性支出以外，升级至SOHO东海广场并不需额外的租金。如果SOHO东海广场在软、硬设施和租金及其他签约条件上更具竞争力，需求流向SOHO东海广场将更具可能性，从而填补目前较高的空置面积。因此，市场中较低级别写字楼的老租户也将是“次新楼”SOHO东海广场的市场机会之一。静安区政府针对企业入驻的政策静安区政府针对企业入驻的政策静安区于2008年年底推出针对区域内写字楼用户的“39计”（见相关资料），具体

18、内容包括：l对区域内的专业服务业、会展业、现代物流业和文化传媒产业，设立地区总部发展专项资金；l对新引进和已设立的跨国公司地区总部给予相应补贴；l对金融服务、楼宇经济、高端品牌、中小企业发展等创设专项资金；l对企业创新成果转化大力推动，包括多项科技创新政策，制定区级“企业技术中心”认定标准；l对大型办公楼宇节能开展审计，鼓励企业采用先进的节能技术等等。关于欧莱雅入住越洋广场：l静安区在双方进行谈判的过程中主动承担起协调推进的作用，区政府为越洋广场针对性的提供一条龙的服务，让欧莱雅及其他关联租户能够很快速地进驻，相关措施：在业务发展、人才培上对欧莱雅进行扶持主动调集各方资源，在招商注册、优化楼宇

19、环境、现代服务业的集聚等方面欧莱雅合同租金在欧莱雅合同租金在11元左右元左右/天天/平米，经过区政府补贴后，平米，经过区政府补贴后，实际承担的租金在实际承担的租金在6.5-7元元/天天/平米平米整体来看，区政府会根据具体企业的注册资金、市场前景、社会效益，特别是税收贡献等灵活给予支持政策。租赁部人员薪金情况租赁部人员薪金情况中信泰富、嘉里中心、梅龙镇、中欣大厦等均只有底薪、没有提成：中信泰富、嘉里中心、梅龙镇、中欣大厦等均只有底薪、没有提成：1）租赁专员：3000元左右/月2）一般经理（可以独立见客户）：5000元左右/月3）高级经理（可独立开发客户，有独立的客户资源开发渠道）：6000-70

20、00元/月恒隆广场：底薪（以上同一水平）恒隆广场：底薪（以上同一水平）+提成（提成（1-1.5%）（以上信息不含季度及年终奖金情况）建议：薪金模式：薪金模式：延用SOHO独有的胡萝卜+大棒的激励模式：高压力、高提成、高奖金；末尾淘汰。相信这种模式会在上海行业内引起一定关注，并吸引有实力、有经验、尤其是有资源的人士加盟我们的团队。租赁团队：租赁团队：建议采用两个副总监各带一个组，组员不宜太多，每组组员最好6-8名，过多则不好保证组员的统一说辞及服务质量，甚至直接给写字楼的品质减分。上海甲级写字楼、商业租赁代理合作特点上海甲级写字楼、商业租赁代理合作特点成交特点：60%以上成交集中在国际大行：仲量

21、联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际、高纬环球等原因分析：南京西路写字楼市场顶级写字楼绝对数量多，租户资源以跨国公司、知名外资公司为主，国际大行由于自身独有优势，更多的掌握了这类公司的资源合作政策：由业主支付1.25-1.5月佣金，根据市场竞争有逐渐提高2个月佣金的趋势。同时根据客户品质等权重指标有额外奖励政策。合作模式：独家委托；体量较大项目则选择联合代理支付方式：客户付清全款后即全额支付合作细节：代理行提供包括营销策划、市场顾问、招商代理（侧重）等服务，不含平面设计、营销工具制作、样板间建设等事项（资料来源：DTZ&savills&中原等代理公司约访座谈）建议：基于东海广场

22、的自身品质优势和客观劣势（单行道、内街、车位、电梯配比、）等综合情况，建议仍采用全面开放平台的合作模式，延续SOHO固有优势，最大限度地用好当地包括国际大行的各代理公司的客户资源。建议前期激励政策采用大额奖励策略如1.5-2个月佣金（根据客户品质、租赁面积大小），启动3个月后逐渐调整1-1.5个月。上海写字楼买卖税费：上海写字楼买卖税费：1、业主交税列表：、业主交税列表：a、营业税、营业税=合同销售价减去原购入价的差额合同销售价减去原购入价的差额5%b、城市建设维护税、城市建设维护税=营业税营业税1%c、印花税、印花税=合同价合同价0.05%d、个人所得税、个人所得税=差额差额20%E.交易手

23、续费交易手续费:3元元/平方米平方米2、买客交税列表：、买客交税列表：a、印花税、印花税=合同价合同价0.05%b、契税、契税=合同价合同价1.5%c、登记费：、登记费：80元元d、房产证贴花：、房产证贴花：5元元e.交易手续费交易手续费:3元元/平方米平方米个人到个人办公用房转让需：个人到个人办公用房转让需：1、契税、契税3%；2、营业税：（现价、营业税：（现价-原价）原价）*20%；3、印花税不多、印花税不多4、个税，、个税，0%或或1%5、评估费：评估总价、评估费：评估总价*0。6%，可以打折，来去很大，可以打折，来去很大6、土地增值税（此项交国土部门）：接近总价的、土地增值税（此项交国

24、土部门）：接近总价的3%个人产权个人产权租赁税费：租赁税费：营业额营业额 5%上海写字楼市场相关交易费率上海写字楼市场相关交易费率对比对比租赁税费统一为：租赁税费统一为：营业额营业额 12%上海上海公司产权公司产权租赁税费：租赁税费：营业额营业额 12%北京北京项目名称项目名称东海广场东海广场越洋广场越洋广场恒隆广场恒隆广场1 1期期恒隆广场恒隆广场2 2期期中信泰富中信泰富梅梅陇陇镇广场镇广场嘉里中心嘉里中心地理位置地理位置内街内街地铁地铁2 2号线上盖号线上盖外街外街外街外街外街外街外街外街外街外街写字楼建筑面积（）写字楼建筑面积（）6788589962900008146071000569

25、8733410合计楼层（合计楼层（F F）F50F43F66F48F45F37F32装修状况装修状况墙面、架空地板、墙面、架空地板、金属吊顶金属吊顶金属吊顶、架空地金属吊顶、架空地板、乳胶漆地板板、乳胶漆地板铝合金吊顶、架空铝合金吊顶、架空地板、墙纸地板、墙纸铝合金吊顶、架空铝合金吊顶、架空地板、墙面地板、墙面矿面板、水泥地板、矿面板、水泥地板、乳胶漆墙面乳胶漆墙面墙面、地板找墙面、地板找槽、吊顶槽、吊顶矿面板、水泥地坪矿面板、水泥地坪物业管理费物业管理费（RMB/RMB/月月/）3035383831.531.733整层得房率整层得房率60%75%70%70%72%65%67%付款方式付款方式

26、押押3付付1押押3付付1押押3付付1押押3付付1押押3付付1押押3付付1押押3付付1层高（层高（m m）2.732.682.72.682.42.5-2.8停车位数量停车位数量及面积配比及面积配比120个个（566：1）402（224：1）498（商业合用）（商业合用）（181：1）345（商业合用）（商业合用）（236）378（商业合用）（商业合用）（188：1）330（商业合用）（商业合用）（173：1）247（135：1）车位费（车位费（RMB/RMB/月月/位）位）15001200-200018001800150015001500空调运营时间空调运营时间周一周五周一周五AM8点点-PM7

27、点点周一周五周一周五AM8点点-PM7点点周一周五周一周五AM8点点-PM7点点周一周五周一周五AM8点点-PM7点点周一周五周一周五AM8点点-PM7点点周一周五周一周五AM8点点-PM7点点周一周五周一周五AM8点点-PM7点点空调超时费空调超时费(h/(h/平米平米)0.2元元0.3元元0.3元元0.3元元0.2元元0.2元元0.2元元空调系统空调系统4管制管制FCU4管制管制VAV4管制管制VAV4管制管制VAV4管制管制FCU4管制管制FCU4管制管制FCU电梯品牌、数量电梯品牌、数量三菱三菱13部部日立日立19部部迅达迅达20部部 迅达迅达11部部 GEL18部部 三菱三菱10部部

28、三菱三菱9部部大堂面积大堂面积1000平米平米高高8米米1200平米平米高高12米米1200平米平米高高10米米1000平米平米高高12米米750平米平米高高8米米700平米平米高高8米米800平米平米高高8米米免租期免租期装修期装修期3-9个月个月3-4个月个月各各1-3个月个月各各1-3个月个月各各1-3个月个月各各1-3个月个月各各1-3个月个月各各1-3个月个月出租率出租率35%80%90%90%85%90%90%经营策略经营策略目前自持目前自持自持自持自持自持自持自持自持自持自持自持自持自持主要知名客户主要知名客户国外知名：阿克国外知名：阿克苏诺贝尔、苏诺贝尔、SisleySisle

29、y500500强如：欧莱雅、强如：欧莱雅、斐格律师、朗盛集斐格律师、朗盛集团团500500强如：强如：BP/KPMG/BP/KPMG/戴德梁戴德梁/GE(/GE(中国中国)浦发银行浦发银行/新加坡航新加坡航空空/NIKE/GMSH&M/NIKE/GMSH&MWyeth/Wyeth/富士通富士通(中中国国),),惠氏制药惠氏制药,利利乐中国乐中国,辉瑞辉瑞AsahiKonami/AsahiKonami/日资公司居多日资公司居多美迈斯律师事务所美迈斯律师事务所/Jones/DayFangda/Jones/DayFangda租金（不含物业费）租金（不含物业费）（RMB/RMB/天天/）7.51010

30、9.5-107-86.5-7.57-8项目产品对比表项目产品对比表所属区域静安区附近商圈静安寺地址南京西路1486号（近铜仁路）交通状况地铁2号线静安寺站总楼层50层标准层1200-1450平米空调系统美国开利中央空调空调开放时间8:0019:00周一五物业管理费30.00元/平米/月电信系统中国电信,中国网通,光纤接入电梯品牌三菱电梯数量13部,：高4部；中低各3部；货梯1部；扶梯2部车位数量120个车位费1,660.00元/个/月得房率60%楼层净高2.7米交房标准金属吊顶、架空网络地板、乳胶墙面竣工日期2007-12-1公交线路地铁2号线、20路、57路、67路、20路等涉外代表处注册是

31、物业公司savills描述说明东海广场项目情况东海广场项目情况技术指标技术指标总面积：71667平方米，办公楼建筑面积：67885平方米（3F-50F），商铺建筑面积：3782平方米（1F-2F），地下3层为停车场（含一期、二期），办公楼43F至50F每层建筑面积为1200平方米。从实际情况看，大堂显得相对简朴、缺乏品质感，从实际情况看，大堂显得相对简朴、缺乏品质感，120个车位、个车位、10部客梯、每部客梯、每层配置男层配置男/女卫生间仅女卫生间仅 2个蹲位个蹲位以上配置均明显偏低；且层高相对较低；以上配置均明显偏低；且层高相对较低；22层及以下楼层视层及以下楼层视野被周边的陈旧办公楼、民宅

32、环绕，环境较差。这些都将制衡野被周边的陈旧办公楼、民宅环绕，环境较差。这些都将制衡SOHO东海广场的市场表现。东海广场的市场表现。出租现状出租现状总建筑面积71671.07 m已出租面积21731.58 m写字楼面积67828.8 m商业面积3842.27 m已租写字楼面积23740 m已租商业面积842.9 m写字楼出租率35%商业出租率21%写字楼成交平均租金8.71元/天/m商业成交平均租金11.1元/天/m写字楼待租面积44088.72 m商业待租面积2999.37 m备注：备注：1 1）租金分析：按实际成交租金计算，扣除装修期、免租期、装修补贴等各项支出名目：40层以上楼层实际净租金

33、收入单价为8-10元/天/平米；25层-40层实际净租金收入为7-8元/天/平米；25层以下楼层实际净租金收入为6-7元/天/平米。2 2）写字楼签约客户行业构成：以化工、IT、贸易、咨询、消费品为主，如：Lee、iPod、Dior、阿克苏诺贝尔（涂料）、sisley（化妆品）、美福集（网络科技）、长濑（贸易）等 3 3）基本签约条款：押三付一、免租期）基本签约条款：押三付一、免租期3-93-9个月，装修期均个月，装修期均3-43-4个月个月入住的写字楼客户特征：入住的写字楼客户特征：写字楼出租面积中，国内客户成交730.06平米，占总出租率的3.1%；外资客户成交23009.94平米，占总出

34、租率的96.9%已入住写字楼已入住写字楼大部分为外资客户大部分为外资客户市场预期市场预期l租赁预期：l部分代理行预期租赁成交价（低部分代理行预期租赁成交价（低-高区）在高区）在5.5-9元元/天天/平米平米（不含物业费、（不含物业费、4-6个月装修期、个月装修期、3个月免租期）。个月免租期）。l租赁亮点：次新楼：租金、签约条件、激励政策预期会较灵活；次新楼：租金、签约条件、激励政策预期会较灵活；SOHO入主，市场有一定认同度，且普遍给予较高期望。入主，市场有一定认同度，且普遍给予较高期望。l注意点：a/前期对租金表现不宜期望过高，宜以提高出租率为第一要务；b/签约期：租期一般为2-3年、租金无

35、递增；3年以上则考虑租金递增，递增幅度一般为5%左右。（资料来源：全佳房产、中原地产、高纬环球约访）l销售预期：l部分代理行预期部分代理行预期SOHO东海广场销售均价东海广场销售均价6万元万元/平方米。平方米。l销售卖点：“可售可售”便是最大卖点便是最大卖点南京西路可售型甲级写字楼非常稀缺南京西路可售型甲级写字楼非常稀缺“有钱也买不到有钱也买不到”。l注意点：a/租、售结合；销售层和自持层分布明确；b/销售对象锁定机构投资对象，暂不对个人，且销售面积以整层为主；c/租赁合同条款：同等价位原租户优先续租和购买。散售案例：南京西路附近的散售型物业有恒利国际、天安中心等，单价均4-6万元/平方米。因

36、可售物业较为稀缺，销售情况较好。案例具体情况：恒利国际：恒利国际：原名为“海银国际”，动工时间约在2003年左右。2005年3月，该项目预售均价约为4.5万元平方米，当时也算是高价楼盘，并制定了整层出售的销售计划，按每层建筑面积1300平方米计算，购置者的付款门槛高达6000万元，因此销售一直不畅。2005年11月，高力国际接盘代理销售和物业管理，为了突破销售零纪录，均价一度降到31500元/平方米，起价为26000元/平方米，当时共销售了近40套房源。2007年年底，该大厦更名为恒利国际大厦之后，曾与一些海外基金洽谈转让事宜，据说确有海外基金欲整栋收购该项目。美国、澳洲的几家知名基金公司都表

37、达了收购意向，某基金甚至愿意以30000元/平方米左右的价格整栋接收，但最终整购案仍未能有结果。目前报价约4.6-4.9万元/平方米，可分割出售，但户型面积最小约260平方米，也可整层出售，整层面积约1300平方米。销售情况较为顺畅。天安中心：天安中心：开盘时间2003年，售价约40000-50000元。已售罄。目前该项目二手写字楼转让价格约5-6万元/平方米。租赁案例：同类产品成交租金情况（均不含物业费）恒隆广场：恒隆广场：约9元-11元/天/平米【物业费（38元/月/平米）、装修期（1个月）及免租期（1个月），1、2期出租率均在90%以上】。越洋广场：越洋广场：约11元/天/平米【高峰期面

38、市，租赁几乎已经达到70-80%，金融危机才爆发，今年上半年几乎无成交。SOHO东海广场重点竞争对手】。中欣大厦：中欣大厦：约6.5元/天/平米【SOHO东海广场竞争对手之一】。2009年主要项目2010年主要项目（资料来源：savills 上海规划与国土资源网）附件附件1、上海甲级及顶级写字楼供应项目（未来、上海甲级及顶级写字楼供应项目（未来4年）年）2011年主要项目2012年主要项目（资料来源：savills 上海规划与国土资源网）级别级别项目名项目名称称简介简介写字楼写字楼配套商业配套商业图片图片签约条款签约条款出租率出租率行业行业日租金日租金出租率出租率业态业态顶级恒隆广场总建面20

39、万平米，其中写字楼11.8万平米、商业5.5万,标准层1780平米，净高2.7M，使用率68%，66层，恒邦物业：38元/月/平米，停车位483个，1800元/个/月，交付时间：2001年9.5-10（不含物业费），免租期、装修期合计2-3月，押3付190%戴德梁、GE(中国)有限公司,卫材(中国)药业有限公司,毕马威华、浦发银行、新加坡航空、路威酩轩等45-65（使用面积）（首层）85%购物中心：包括LV等国际顶级品牌顶级越洋广场总建面近20万平方米，写字楼15万平米、约4万平米商业（在建），标准层2550平米，层高：2.8M,70%使用率，43层，弘进物业：35元/月/平米，停车位400个

40、,固定2500元/个/月，不固定1200元/个/月，交付时间：2008年9-12（不含物业费），免租期、装修期3个月，押3付180%欧莱雅、赛力（上海）投资顾问、斐格律师、朗盛集团5层商业在建，暂定百货公司运营模式，费用为按商家营业额提成，无固定租金（国际一线品牌以及高档休闲、餐饮业）顶级中信泰富广场总建面14万平米，其中写字楼71000平米、商业34500平米，标准层2000平米，层高2.74M，72%使用率，43层，中信泰富物业：31.5元/月/平米，停车位380个，1800元/个/月，交付时间：2000年7.5-10（不含物业费），免租期、装修期3个月、押3付185%全球国际货运代理(中

41、国)有限公司,富士通(中国),惠氏制药,利乐中国,辉瑞投资50（使用面积）85%购物中心：星巴克、麦当劳等附件附件2 2：南京西路商圈顶级写字楼租赁情况：南京西路商圈顶级写字楼租赁情况（资料来源：以客户身份上门咨询）级别级别项目项目名称名称简介简介写字楼写字楼配套商业配套商业图片图片签约条件签约条件出租率出租率行业行业租金租金出租率出租率业态业态顶级梅陇镇广场总建面11万平米，其中写字楼3.3万平米、6万平米，标准层1500平米，层高2.5M,使用率65%，32层，梅龙镇物业：31.73元/月/平米，停车位300个，1800元/个/月，交付时间：2000年前6.5-8元，1个月装修期+免租期，

42、押3付1，撤离须恢复毛坯90%外资公司居多，其中，日资公司占70%20-50（使用面积）90%购物中心+超市顶级嘉里中心总建面41000平米，其中写字楼34478平方米、商业5800平米，标准层1500平米，层高2.7M,使用率65%，45层，商维物业：33元/月/平米，停车位350个，1500元/个/月，交付时间：2003年8-9元（不含物业费），1个月装修期+免租期，押3付190%美国美迈斯律师事务所上海代表处20-30（使用面积）85%餐饮、中国银行顶级会德丰国际广场总建面15.5万平方米，其中写字楼10万平米、商业约5万平米（在建），54层，标准层2100平米，交付时间：2010年在建

43、（开发商：九龙仓，预计2010年交付，错过世博会前期投入市场的契机，预计租金相对保守）南京西路商圈顶级甲写字楼租赁情况南京西路商圈顶级甲写字楼租赁情况（资料来源：以客户身份上门咨询）级别级别项目项目名称名称简介简介写字楼写字楼配套商业配套商业图片图片签约条签约条件件出租率出租率行业行业租金租金出租率出租率业态业态甲级上海商城总建面18.5万平米，其中写字楼3万平米、3层高档购物中心、波特曼酒店，标准层1500平米，净高2.4M,使用率65%，48层，物业费30元/月/平米，停车位300个，1500元/个/月，交付时间：1990年6-7元（不含物业费），1-2个月装修期+免租期，押3付180%上

44、海致拓软件、爱马德文化服务 12-40（使用面积）80%购物中心、城市超市甲级中欣大厦总建面7万平米，其中写字楼6万平米、商业约1万平米，标准层2800平米，层高2.7M,使用率70-75%，43层，物业费32元/月/平米，停车位260个，1500元/个/月，交付时间：2002年7元（不含物业费），2个月装修期+免租期，押3付180%通用电气、阿联酋航空、美国博通；无线电等科技公司10-25（使用面积）70%新加坡大华上海分行等甲级静安中华大厦总建面41982平米，32层，标准层1300平米，净高2.6M，使用率65%，中企物业：24元/月/平米，停车位180个，停车费：1500元/个/月，交

45、付时间：2005年5-6.5元（不含物业费），2个月装修期+免租期，押3付185%外资公司居多12-20（使用面积）85%配套商业、咖啡厅南京西路商圈甲级写字楼租赁情况南京西路商圈甲级写字楼租赁情况（资料来源：以客户身份上门咨询）级别级别项目项目名称名称简介简介写字楼写字楼配套商业配套商业图片图片签约条件签约条件出租率出租率行业行业租金租金出租率出租率业态业态乙级锦江向阳大厦总建面4万平米，5层以下为商业，净高2.4M,使用率65%，21层，物业费22元/月/平米，停车位55个，1200元/月/个，交付时间：2000年左右3-4元（含物业费），2个月装修期+免租期，押3付195%本地商贸公司、

46、保险公司、软件公司、培训公司10-15（建筑面积）80%商场餐厅乙级国立大厦总建面3.3万平米，标准层1500平米，净高2.5M,使用率70%，24层，物业费22.5元/月/平米，停车位280个，1000元/个/月，交付时间：2001年3元（含物业费），2个月装修期+免租期，押3付180%贸易公司、小型公司10-15（建筑面积）80%楼内配套商业乙级国旅大厦总建面1.5万平米，标准层750平米，净高2.4M,使用率71%，28层，物业费22元/月/平米，停车位300个，800元/个/月，交付时间：2004年3元（含物业费），2个月装修期+免租期，押3付185%本地商贸公司居多10-15（建筑面

47、积）80%楼内配套商业南京西路商圈乙级写字楼租赁情况南京西路商圈乙级写字楼租赁情况（资料来源：以客户身份上门咨询）相关部门联系方式部门联系地址联系电话联系人区发改委常德路370号333室62473193石龙芳区商委武定路969号604室52133015厉振国区商委胶州路58号2楼52133238方龙安区建交委武宁南路192号3楼62318036蔡建强区科委昌平路710号6楼62182046徐云志公安静安分局胶州路415号322室62588800-38255邢伟君区人保局西康路379号5楼62557098林伟君区人保局武宁南路241号3楼62312186徐洁区财政局陕西北路1058号801室62

48、664567虞晓区教育局南阳路215号113室62581522顾炜区卫生局江宁路422号乙3楼62721670王晓栋区环保局茂名北路148号601室62180862葛林根区规土局昌平路678号62539132蔡海骏区房管局武定路1140号222室62678777-671许生龙区旅游局陕西北路1058号408室62278998于旭东税务静安分局昌平路991号4036室32174988-4022朱雪琦工商静安分局新闸路1636号（临时）62566322（临时）周兆文、汪小再区质量技监局胶州路699号702室62177879曹悦区投资办胶州路58号2楼62270115、62537670赵芷韵区工商联胶州路358弄1号楼304室62188441赵勇附件附件3：