深圳平湖华南城运营模式深入研究(精华)课件.ppt

1、22 2深圳华南城深圳华南城1 13 3华南城开发成绩及商业模式解读华南城开发成绩及商业模式解读深圳华南城经营现状深圳华南城经营现状I.II.III.概况主体工程简介开发分期I.II.III.IV.项目总投资项目租售收入项目一期项目二期IV.V.VI.VII.招商策略推广策略启动策略关键要素总结IV.V.VI.开发历程取地方式盈利情况IV.V.项目三期项目配套I.II.III.IV.V.选址策略产业选择资源整合政府扶持创新模式4 4西安、河源、南昌、南宁西安、河源、南昌、南宁全国各地的华南城分析全国各地的华南城分析2 2 深圳华南城1 3 华南城开发成绩及商业模式解读深圳华南城经营【基础资料基

2、础资料】位于平湖物流基地，总建筑面积位于平湖物流基地，总建筑面积260260万平方米，逐步发展成为立足万平方米，逐步发展成为立足深圳、依托珠深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际的超大规模综合商贸物流平台三角、辐射全国、影响国际的超大规模综合商贸物流平台n区位：区位：位于深圳龙岗区平湖物流园基地，位于深圳龙岗区平湖物流园基地，深圳市与东莞市的交界地，奠定其采购与深圳市与东莞市的交界地，奠定其采购与需求两大基础；需求两大基础；n规模：规模：占地占地1.51.5平方公里，总建筑面积平方公里，总建筑面积260260万平方米，总投资万平方米，总投资100100亿。亿。n 经营范围：经营范围：由纺织服装、

3、皮具皮革、电由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成；业交易中心组成；n 运营时间：运营时间：华南城一期建筑面积约南城一期建筑面积约5050万万平方米，平方米，20042004年年1212月陆续投入运营。月陆续投入运营。n 香港五香港五大财团倾力打大财团倾力打造：造：香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团及京晖国际五家公司携手创办。他们皆为深圳市的政协委员政协委员，相关行业的资深工业家资深工业家，拥有广泛的行业网络；4概况概况【基础资料】位于平湖物流基地，总建筑面积2 6 0 万平方米，逐步概况概况【

4、功能构成功能构成】华南城是集居住、休闲、商务、物流、商业于一体的现代综合商华南城是集居住、休闲、商务、物流、商业于一体的现代综合商贸物流平台贸物流平台功能功能居住商业商务物流概况功能居住商业商务物流辅料辅料交易中交易中 子工子工业原材业原材心心店店主体工程简主体工程简介介五大交易中心是华南城的发展主体，对整个商贸物流城的集成化影响最大，其发五大交易中心是华南城的发展主体，对整个商贸物流城的集成化影响最大，其发展结构如下展结构如下1 1、华南城国际纺织服装及面辅料交易中心、华南城国际纺织服装及面辅料交易中心总建筑面积：约43万平方米展示位：约7400个首期建成开业面积：约10万平方米主要经营：纺

5、织原料、辅料、面料，家纺面料，皮草，各类服装成品及床上用品等2 2、华南城国际电子原材料及成品交易中心、华南城国际电子原材料及成品交易中心总建筑面积：约22万平方米首期建成开业面积：约4万平方米主要经营：电子元器件、电子工具、仪器仪表、电子材料及辅料、电子设备、电脑、通讯、数码产品等。3 3、华南城国际印刷纸品包装交易中心、华南城国际印刷纸品包装交易中心总建筑面积：约37万平方米首期建成开业面积：约5万平方米主要经营：各类纸张、材料、油墨、耗材、印刷包装设备、配件、印刷包装成品等。五金化五金化工塑工塑料料交易中心交易中心4 4、华南城国际皮革皮具及原辅料交易中心、华南城国际皮革皮具及原辅料交易

6、中心总建筑面积：约48万平方米展示位：约9300个首期建成开业面积：约10万平方米主要经营：合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等5 5、华南城国际五金化工塑料交易中心、华南城国际五金化工塑料交易中心总建筑面积：约37万平方米首期建成开业面积：约8万平方米主要经营：五金工具、机械设备、模具磨料类，五金饰品、配件类，化工类、塑料类等皮革皮具原皮革皮具原辅料交易中辅料交易中心心印刷纸品包印刷纸品包装交易中心装交易中心华南西苑华南西苑纺织服装原纺织服装原华华丽城酒丽城酒料交易中心料交易中心会展中心会展中心办公大办公大楼楼仓仓储储区区辅料交易中 子工业原材心店主体工程

7、简介1、华南城国际纺织服装72003年11月动工，2004年12月，首批商家进驻50万平方米3200个交易展示位、两幢三星级酒店、一座美食广场、两幢商务办公楼的建筑，其余配套建设陆续投入使用。从正式开工到一期50万平方米五大市场试运营，华南城实现五大交易中心总体入驻率超95%，一个现代化的综合商贸新城出现在人们面前。时间时间规模规模产品产品效果效果开发分开发分期期共分共分2 2期开发，一期启动期开发，一期启动5050万建面，主要为五大专业市场及配套商务设施；万建面，主要为五大专业市场及配套商务设施；一期一期11 皮革皮具1 服装纺织五金化工数码广场1 印刷制品17 2 0 0 3 年1 1 月

8、动工，2 0 0 4 年1 2 月，首批商5 0 万平方米18二期二期2007年7月动工，2009年，投入运营210万平方米1号交易广场、2号交易广场、环球物流中心（商务办公楼）、政府办公区、保税仓储区、生活服务区和停车区同时，华南城以更加惊人的速度在全国四处开花，短短数月间，广西南宁华南城、广东河源华南城、陕西西安华南城和江西南昌华南城就相继大规模开工，得到各地各级政府的高度重视。时间时间规模规模产品产品效果效果二期主要增建二期主要增建两大交易广场两大交易广场 ，并升级和完善商业、，并升级和完善商业、商务和居住等功能商务和居住等功能1 皮革皮具数码广场印刷制品11五金化工21 服装纺织21

9、8 二期2 0 0 7 年7 月动工，2 0 0 9 年，投入运营生活服务区和阶段阶段配套配套跟进跟进扬帆起航扬帆起航2003整体整体规划规划n12月6日，一期建成，首批商家正式进驻华南城,总体入驻率超95%n华南西苑开工n华南西苑开盘n均价50005000元元/m2m22004200520062007200820092010周边周边住宅住宅价格价格n11.20华南城开工奠基；n由香港五家企业投资60亿元打造n五大交易展示中心、三星酒店、美食广场、商务办公楼n一期50万m2正式试营业，获得五亿美元的融资；n7月7日，二期全面动工，建面超过170万m2快速发展快速发展培育过程培育过程角色确立角色

10、确立四处开发四处开发n二期在主板上市，获得30多亿元的融资；n二期规模扩大，更向高端生产服务业延伸，成为辐射整个华南及东南亚地区的“世界工业原料及商品展示交易中心”；n启动深圳二期二批建设；n启动广西南宁华南城、广东河源华南城、陕西西安华南城和江西南昌华南城相继大规模开工nshopping mall在建；n兰桂坊酒吧街投入使用；n各种餐饮、银行陆续进驻；n2011年五星级酒店开建；n华丽城酒店开业n啤酒广场营业2003以前均价均价20002000元元/m2/m22007年均价均价8500-90008500-9000元元/m2m2（茗萃园）（茗萃园）n华南西苑入住n目前华南西苑均价7000-80

11、00元/m22009年均价均价15000-2000015000-20000元元/m2/m2（御峰（御峰园）园）2010年均价均价20000-20000-2500025000元元/m2m2（合正（合正中央原著）中央原著）9开发历开发历程程华南城用华南城用380380天创造了天创造了“华南城速度华南城速度”，用短短七年的时间打造成为蜚声海外，用短短七年的时间打造成为蜚声海外，名动珠三角的国际工业原料城，并且名动珠三角的国际工业原料城，并且“华南城模式华南城模式”在全国在全国四处开花四处开花阶段配套扬帆起航2 0 0 3 整体n 1 2 月6 日，一期n 华南西苑n 华10取地方取地方式式以物流工业

12、用地以物流工业用地价格取得土地，并与政府约定价格取得土地，并与政府约定30%30%物业销售，物业销售，70%70%物业租赁，物业租赁，以保证政府、企业和商户的利益以保证政府、企业和商户的利益酒店、办公、公寓等配套只租不售；公寓等。实际操作中，另外的70%类物业出售使用权。目前周边土地已上涨约3-4倍其中可出售的30%，仅限于商业物业，其余可建总楼面：260万平方米保留的70%包括商业物业、酒店、办公楼、取地方式：以物流工业用地取地，产权为50年。取地基础信息取地时间：2002年取地总价：3亿元取地条件与政府约定三七模式：与政府约定三七模式：即，全部物业中，出售30%，保留70%。1 0 取地方

13、式酒店、办公、公寓等配套只租不售；公寓等。实际操作营利情营利情况况华南城主华南城主要盈利点在于物业销售。截至要盈利点在于物业销售。截至20112011年年3 3月，年度总收入较去年上涨月，年度总收入较去年上涨4242%，增长迅速，增长迅速亿港元增加16.8%至约15.53亿港元。每股基本盈利为25.95港仙，董事会建议每股派息2.5港仙。业绩报告表示，深圳华南城在报告期内表现出色，共就交易中心商铺约9.4万平方米订立销售合同及意向书，其中约8.56万平方米已签订合同，并已算入年度收益表。交易中心商铺的平均售价约为每平方米16750港元，较去年上升11.7%。11华南城盈利点物流和配套服务物业经

14、营前期，通过销售一部分物业，快速回收投资。物业租赁华南城营利构华南城营利构成成物业销售华南城营利情况华南城营利情况华南城6月28日晚间公告，集团截至2011年3月31日止年度总收入由去年约15.7亿港元增加42.3%至约22.34亿港元。母公司拥有人应占溢利按年由约13.3营利情况亿港元增加1 6.8%至约1 5.5 3 亿港元。每股基本盈3深圳华南城经营现状深圳华南城经营现状3 深圳华南城经营现状20华南城项目总投资华南城项目总投资项目总占地1.6平方公里,拿地成本3亿元(一亩地13万元).总投资100亿元。但由于地形复杂，山包沟壑较多，土地整理费用不菲。2 0 华南城项目总投资项目总占地1

15、.6 平方公里,拿地成本3 亿元20华南城项目租售收入华南城项目租售收入销售员说辞：09年、10年销售收入为17-18亿。租金收入为每年1亿左右。预期每年递增中。2 0 华南城项目租售收入销售员说辞：0 9 年、1 0 年销售收入为120华南城项目一期华南城项目一期一期共分四大块，以纺织、皮革、电子、印刷四大原材料的三层商铺为主。商铺面积划分：70-80平方、150-180平方、270-300平方，出租率100%。好位置70-80元/平方/月，差位置30-60/平方/月。租金每年递增约10%-15%2010年整个市场的贸易额800亿（销售员说辞）印刷五金2 0 华南城项目一期一期共分四大块，以

16、纺织、皮革、电子、印刷四20华南城项目二期华南城项目二期1号馆33万平方、2号馆38万平方；销售价格13000/平方。均为地上六层，地下二层。负二层为停车场，负一层营业。目前入住率为30%-40%。1号馆划分有奥特莱斯店香港企业/台湾企业/三个主题。2 0 华南城项目二期1 号馆3 3 万平方、2 号馆3 8 万平方；销售价20华南城项目三期华南城项目三期三期五号馆30万平方是电子交易大厅在建、在售。售价24000-25000。投资客户为主。占80%。自用客户占20%。3号馆16万平方、4号馆30万平方目前未建。三期三期5号馆号馆三号馆四号馆在建三期五号馆2 0 华南城项目三期三期五号馆3 0

17、 万平方是电子交易大厅在建、在20华南城项目配套华南城项目配套2个四星级酒店已经投入运营,规划中还有两栋地超高层五星酒店.酒店、公寓、办公、住宅、商业等多业态并存华南西苑项目占地39992平方米，总建面161341.25平方米，户型以1房38m2、2房73m2、3房111m2为主，07年入市，08年交房。当时售价5000元左右，没有产权，只有50年的使用权。底层租金5060元/平方/月高层租金70-80元/平方/月写字楼写字楼住宅住宅2 0 华南城项目配套2 个四星级酒店已经投入运营,华南西苑项20华南城开发成绩及商业模式解读华南城开发成绩及商业模式解读2 0 华南城开发成绩及商业模式解读21

18、华南城控股有限公司已将华南城控股有限公司已将深圳华南城成功的业务模式复制到中国各个拥有战略深圳华南城成功的业务模式复制到中国各个拥有战略位置的地区位置的地区包括包括 江西省南昌市（南昌江西省南昌市（南昌华南城）、广西壮族自治区南宁市（南宁华南城）华南城）、广西壮族自治区南宁市（南宁华南城）及西安（西安华南城）及西安（西安华南城）、广东河源（河源华南城）、广东河源（河源华南城）2 1 华南城控股有限公司已将深圳华南城成功的业务模式复制到中国南南昌昌广广东东南南宁宁西安西安华南华南城城西西安安南昌南昌华南华南城城河源河源华南华南城城深圳深圳华南城华南城南宁南宁华南华南城城届时，华南城将成为中国乃至

19、全球独一无二、拥有建筑面积超过超过33763376万万m2 m2。22全国华南城总体发展概况全国华南城总体发展概况华南城目前在国内拥有华南城目前在国内拥有5 5大基地，未来全部建成后总建筑面积将超过大基地，未来全部建成后总建筑面积将超过33763376万万m2 m2，成为全球首屈一指的世界综合商贸物流中心。，成为全球首屈一指的世界综合商贸物流中心。深圳华南城260260万万mm2 2南宁华南城488488万万m2m2河源华南城300300万万m2m2南昌华南城428428万万mm2西安华南城18001800万万mm2南广南西安 华南城南昌 华南城河源 华南城南宁 华南城届时n 到2011年6月

20、，一期完成交易中心商铺及住宅物业总建筑面积131万平方米，其中会展中心已与2010年10月投入使用，作为“2010中国东盟轻工产品展览会”，江南华府一期建设已经完成，商贸预计2012年上半年投入运营。n 总投资80亿元，已列入省重大建设工程项目。截至目前，该项目市政道路与水系工程正在进行土地平整。一期目前在售住宅售价5300。商贸市场预计将于2012年5月投入运营。n 总面积约1800万平方米，在落实规划及前期准备工作，预计2012年6月份一期投入运营。n商业未建，别墅先行。规划第一期及部分第二期建设约22.3 万平方米别墅单位，并已完成约8万平方米的建筑面积。新落成的别墅单位已于2011年1

21、月中开售，约5.02万平方米已订立销售合同，每平方米的售价约为8391元；南宁华南城南昌华南城西安华南城河源华南城23一期即将投入一期即将投入使用使用1 1、2 2号交易广号交易广场正在招商场正在招商住宅住宅正在销售正在销售一期五金机电项一期五金机电项目正在销售目正在销售住宅项目已开盘住宅项目已开盘全国华南城总体发展概况全国华南城总体发展概况【外地项目开发情况外地项目开发情况】外外地四家华南城中，目前南宁华南城已投入使用，河源地四家华南城中，目前南宁华南城已投入使用，河源和西安华南城项目陆续建成销售，南昌还在前期建设阶段和西安华南城项目陆续建成销售，南昌还在前期建设阶段n 到2 0 1 1 年

22、6 月，一期完成交易中心商铺及住宅物业总建筑南24华南城华南城 的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式。因此，以下主要以深的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式。因此，以下主要以深圳圳 华南城为研究对象，分析华南城的成功经验。华南城为研究对象，分析华南城的成功经验。2 4 华南城 的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式。因此铁路铁路京九、广九线穿基地而过；平湖铁路货运编组平湖铁路货运编组站位于基地中心；日编组8000车次；原有16股道，未来规划为18股；平湖编组站将升级扩容改造成华南地区最大的铁路编组站，运输能力成倍提高；高速高速水官、清平、南坪、机荷高速、莞深、广深等十几条高速公

23、路在华南城周围纵横交错；机场机场香港国际机场1个小时；宝安国际机场20分钟；港口码头港口码头葵涌码头：从华南城可直接到世界集装箱吐吞量第一的葵涌码头；盐田港：15分钟可到世界集装箱吐吞量第四的盐田港；25【选址策略选址策略】交通因素：交通因素：以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交通网络，辐射范围广泛，货物运输可至全世界通网络，辐射范围广泛，货物运输可至全世界铁路京九、广九线穿基地而过；原有1 6 股道，未来规划为1 8 股；15KMnu位于深圳龙岗区平湖物流平湖物流园基地，深圳市与东莞市园基地，深圳市与东莞市的交界地的交界地东莞市东莞

24、市素有“制造业名城制造业名城”之称，大量的工业原料需求为华南城的发展奠定了充实的基础。u平湖平湖紧邻龙岗大工业区，150公里第一覆盖区有几十几十万家万家制造工厂;300公里的第二覆盖区囊括了珠三角90%90%以上的制造业，这是原材料就近采购的两个临界点。26【选址策略选址策略】产业因素：产业因素：与全世界制与全世界制造业发达的珠三角广阔腹地相连，造业发达的珠三角广阔腹地相连，150150公里公里半径范围内聚集了数十万间工厂及企业，具备强劲的原材料需求半径范围内聚集了数十万间工厂及企业，具备强劲的原材料需求与供给保障与供给保障1 5 K Mn 位于深圳龙岗区平湖物流求为华南城的发展奠定了u 平湖

25、纺织服装原料纺织服装原料由于珠三角纺织服装原材料供给市场有限，导致企业的原材料都从外省市购买从外省市购买，珠三角的纺织企业原料原料成本更高成本更高，企业生产过程中的创造利润环节更少皮革皮具原料皮革皮具原料珠三角汇聚了30000多家皮革皮具企业，形成年需需450450亿亿皮革皮具原材料市场，仅华南城1小时经济圈内，三大皮革基地深圳、东莞、惠州，每年就有300300亿亿皮革原材料和设备需求。五金化工塑料五金化工塑料珠三角是国内五金化工塑料企业最大的聚最大的聚集地之一集地之一 ，存在着每年200200亿亿以上，且以10%10%的速度递增的需求市场。目前已在广东投产的外商投资和来料加工企业超过80,0

26、0080,000家印刷纸品包装印刷纸品包装印刷、纸品、包装行业需求市场需求市场平均每年以1818的速度递增，纸张一直供不应求。珠三角是中国印刷业珠三角是中国印刷业发展最快的区域发展最快的区域，目前广东全省印刷企业超过2 2万家万家，居全国第一位。电子工业原料电子工业原料由于珠三角现有的物珠三角现有的物流供应相对有限流供应相对有限，导致总产值2300亿元的珠三角电子工业，其其8 8成以上的原料都是成以上的原料都是从从珠三角以外的地方采珠三角以外的地方采购的购的珠三角聚集了大量制造企业，他们既是产品制造商，也是原料提供商，但珠三角没有统一的原材料市场，且采购分散、产业链条不完采购分散、产业链条不完

27、整、没有大规模配套整、没有大规模配套等，而分散采购周期长、库存大、成本高。现在珠三角的当地企业往往直接从国内厂家购入原料，但这些厂家是分散于国内各当地企业往往直接从国内厂家购入原料，但这些厂家是分散于国内各个城市个城市的，既无价格优势又不便于质量的比较，无疑增加了企业的采购成本。27【产业选择产业选择】珠三角对如下五种原材料需求旺盛。但供给分散，缺乏完善原材料珠三角对如下五种原材料需求旺盛。但供给分散，缺乏完善原材料供应链，增加了企业的采购成本供应链，增加了企业的采购成本纺织服装原料皮革皮具原料五金化工塑料印刷纸品包装电28佳宁娜集团佳宁娜集团p经营范围：经营范围：达成集团的全资附属公司，主要

28、从事酒楼酒店、食品制从事酒楼酒店、食品制造、成衣、零售造、成衣、零售及中国内地房地产内地房地产开发业务。p董事董事长背景：长背景：马介璋，马介璋，全国政协委员全国政协委员 、深圳市侨商国际联合会会长会长等多项荣誉，制衣商起家，制衣商起家，全世界设有服装生产基全世界设有服装生产基地，组成以生产牛仔裤地，组成以生产牛仔裤为主兼营布匹、拉链、为主兼营布匹、拉链、纽扣等副料的香港达成纽扣等副料的香港达成集团集团民生集团民生集团p经营范围：经营范围：香港首家上市珍珠企业，从事采购、加工、镶嵌、买卖及批发分销珍珠及珍珠珍珠及珍珠首饰首饰产品产品业务p董事长董事长背背景：景：郑松兴郑松兴，深圳市政协委员深圳

29、市政协委员 ，深圳，深圳市物流与采购联合会会市物流与采购联合会会长长 。建业五金塑建业五金塑胶厂胶厂有限公司有限公司p经营范围：经营范围：主主要经营要经营厨具及塑胶家庭用品系厨具及塑胶家庭用品系列，列，拥有建乐士品牌。p董事长董事长背景：背景：孙启烈孙启烈，五金加工厂起家，宁波五金加工厂起家，宁波市政协常务委员市政协常务委员，香港工业工业总会总会副主席，香港塑胶业厂商塑胶业厂商会会主席力嘉国际集团力嘉国际集团p经营范围：经营范围：是一间以生产优质纸制产品、彩纸制产品、彩印产品为主要业务印产品为主要业务的国际性集团公司p董事长背董事长背景：景：马伟武，马伟武，中国包装包装联合会联合会副会长，香港

30、瓦通纸业厂商会纸业厂商会主席，广东省印刷复制业印刷复制业协会协会副会长，深圳市政政协委员协委员金晖国际金晖国际p董事长背景：董事长背景：梁梁满林，满林，从事服装加工生产服装加工生产起家，现工厂遍布世界各地，成为香港四大丝绸制造香港四大丝绸制造商商之一。深圳市政协委政协委员员、深圳市纺织行业纺织行业协会副会长、深圳市服装服装行业行业协会副会长、深圳市皮革行业皮革行业协会副会长、深圳市电子商会电子商会副会长、广东省塑料工业塑料工业协会副会长【资源整合资源整合】企业结构：企业结构：自身由香港五大实力制造商构成，具备雄厚的资金实力、自身由香港五大实力制造商构成，具备雄厚的资金实力、广泛的产业资源，及丰

31、富的市场开发运作经验广泛的产业资源，及丰富的市场开发运作经验2 8佳宁娜集团民生集团建业五金塑胶厂力嘉国际集团金 华南城五位主要创建投资者皆为香港资深工业家，在香港和国际市场上拥有较广泛的人脉关系网络 华南城一期开业前，现任特首、时任香港特区政府财政司司长曾荫权，以及四十多个国家的驻港总领事和商务代表机构都曾亲自莅临华南城参观考察。一期开业后，众多香港和东南亚商会团体开始到华南城寻找商机和进行采购。充分利用香充分利用香港资源港资源 2007年7月，一期开业仅两年半时间，二期建设才刚开始，华南城就以可转换债券形式成功引进1.25亿美元。2009年9月，华南城纺织服装、皮革皮具二期首批商家刚刚进驻

32、，华南城又在香港联交所主板成功上市，集资近30亿港元。为深圳华南城其余三大交易中心的二期建设和内地华南城项目的建设，提供了更多低成本资金。【资源整合资源整合】社会资源：社会资源：充分发挥五大集团的充分发挥五大集团的关系网，整合国内外资源关系网，整合国内外资源充分利用国际资本充分利用国际资本 华南城注重同各行业协会、金融机构、中介组织、新闻媒体、研究机构及相关专家学者的合作。为国家、省、市及香港相关行业协会组织提供免费办公条件和工作人员工资补贴。赞助各行业在华南城举办各类活动 以最优惠的条件引进国家级产品检验检测机构、研发设计机构和财会、法律、税务、策划、媒体等中介服务机构。充分利充分利用用内地

33、资源内地资源29 华南城五位主要创建投资者的人脉关系网络 2 0 0 7 年7n20032006年深圳重大建重大建设项目设项目n20032006年深圳首批重首批重点物流项目点物流项目n深圳首批绿色通道项目n深圳首个旅游局挂牌的旅游重点项目30【政府扶持政府扶持】连续连续4 4年成为深圳市重点年成为深圳市重点建设项目，从取地到运营过程中得到政府建设项目，从取地到运营过程中得到政府各相关部门的大力支持各相关部门的大力支持政府对华南城的高度重视政府对华南城的高度重视n 2 0 0 3 2 0 0 6 年深圳重大建设项目n 2 0 0 3 2 0 0 6 年31征地拆迁基础设施行政支持税费优惠n对区政

34、府直属物流管理机构进行改革，设置平湖街道物流办，调动街道办参与园区建设的积极性。n 以专人服务的形式推进重点项目的选址和用地手续办理。n 通过组织专家评审，解决历史遗留问题，理顺了国土部门-街道（社区）-物流办-企业的关系，形成四方共赢的良好局面。n建立基地联席会议制度，完善园区基础设施后续管理办法。n 成立拆迁工作领导小组，协调解决道路的征地拆迁和补偿等问题。n 开设机荷高速华南城出入口。n 原长途汽车客运站改造现代化客运枢纽站。n 规划建设大型中长途客运站。增加数十条巴士路线nn华南城享受政府在工商、税务、重点物流项目等方面的优惠政策。n 水、电费按政府规定的平湖镇物流园区最低标准收费。n

35、事业单位进驻海关、工商、税务、金融（各家银行及中国银行华南城理财中心）、检测中心（国际检测中心等）、人才交流中心、深圳市龙岗区鞋业（皮革）商会等相继在华南城设立办公室或分所。n 政府机构进驻平湖派出所华南城警务室，华南城消防指挥中心，龙岗区平湖街道综合行政执法华南城工作室。【政府扶持政府扶持】政府对华南城的支持表现在如下四个方面，其中交通道路改善和引政府对华南城的支持表现在如下四个方面，其中交通道路改善和引进政府相关部门对园区建设起到极大作用进政府相关部门对园区建设起到极大作用3 1 征地拆迁基础设施行政支持税费优惠n 对区政府直属物流管理机【创新创新模式模式】“集成服务集成服务模式模式”：通

36、过综合物流商贸园区、会展经济和电子商通过综合物流商贸园区、会展经济和电子商务，实现一站采购和一站式物流配送服务，务，实现一站采购和一站式物流配送服务，降低了企业采购成本和交易成本降低了企业采购成本和交易成本制制 造业造业 集集 成服成服 务务 模式模式综合物流商贸园区综合物流商贸园区在工业原料交易做大做强的基础上。根据市场需求，向产业供应链上下游延伸，整合产品设计、质量鉴定、策划推广、国际贸易服务、金融财会、税务、法律服务等供应链的各个环节。全面满足供应商和采购商的各种需求，从而有效降低了企业成本。32会展经济会展经济“展会市场展会市场”是一种创新“展会市场”的展贸模式。依托其自建的软、硬件平

37、台，将固定的展示交易中心与定期的展览紧密结合。依托现有市场，为参展商、采购商提供展前、展中、展后全方位服务，最大限度降低参展商和采购商的交易成本。电子商务电子商务“实体实体+网络网络”依托华南城的实体市场资源，通过整合互联网营销渠道，集中为企业提供网上贸易和品牌推广服务。为每家商户量身订做自己的电子商务交易网站。实现网上网下商机、“有形市场与无形市场”的互动结合。相当于在网上再造一个华南城。【创新模式】“集成服务模式”：通过综合物流商贸园区、会展经33【创新创新模式模式】“集成服务集成服务支撑体系支撑体系”：提供完善的金融、行政支持，建立线上提供完善的金融、行政支持，建立线上线下交易平台，降低

38、仓储物流成本线下交易平台，降低仓储物流成本1建立顺畅建立顺畅的交易渠道的交易渠道方式：方式：通过会展、供需见面会等形式为供需双方牵线;搭建信息平台，为准确、全面的信息服务；效果：效果：商家快速找到客户；客户快速找到商品和服务。5打造电子交易平台打造电子交易平台方式：方式：打造电子交易平台，引导并促进线上交易。效果：效果：实现网上网下商机、“有形市场与无形市场”的互动结合，扩大营销渠道。2建立低建立低成本、便捷成本、便捷的仓储物的仓储物流系统流系统方式：方式：通过合作与联盟的方式，建立低成本、便捷的仓储物流系供需双方提供及时、统。效果：效果：做到商品不仅来得快，而且去得快。3疏通政府关系疏通政府

39、关系方式：方式：疏通政府关系，推动政府为商家提供便捷的工商、税务、海关、商检等服务和优惠的经商政策。效果：效果：创设良好的政策环境，吸引商户入驻。4健全金融服务体系健全金融服务体系方式：方式：通过建立、健全信用保证和金融服务体系。引进工商、农业、中国银行。开发商提供抵押担保和小额贷款。效果：效果：保障交易顺畅进行，防范信用风险。3 3【创新模式】“集成服务支撑体系”：提供完善的金融、行政34交易展览展示检测电子商务仓储配送货运金融结算人才培训信息化服务生产服务功能生产服务功能生活服务功能生活服务功能【创新模式创新模式】功能构成：功能构成：集合生产和生活服集合生产和生活服务功能，是一座现代化的城

40、中之城务功能，是一座现代化的城中之城综合商贸物流新城集合两大服务综合商贸物流新城集合两大服务购物居住餐饮娱乐休闲旅游3 4 交易展览展示检测电子商务仓储配送货运金融结算人才培训信息35【招商策略招商策略】招商渠道：招商渠道：与展会公司、行业协会、运营管与展会公司、行业协会、运营管理公司等机构合作，采理公司等机构合作，采用相应的招商模式用相应的招商模式运营管理公司运营管理公司运营管理公司负责运营管理公司负责招招商、商、运营，双方利益运营，双方利益分配（如分配（如简爱家居）简爱家居）具体方式：开发商将某一区域整体出租给承租方，采取保底租金及弹性抽成的方式行业协会行业协会借助行业协会的商户资源来招借

41、助行业协会的商户资源来招商、销售，采用分销模式商、销售，采用分销模式开发商将某一区域以较低价格整体卖给行业协会，协会利用其自身商家资源进行招商，多赚的售价由协会获得展会公司展会公司借展会公司的借展会公司的参展方和采购方参展方和采购方资源造势、招商资源造势、招商(如深圳品牌内衣展承包内衣如深圳品牌内衣展承包内衣馆馆)前期，开发商免费提供场地办展,通过展会造势宣传，便于招商展会公司负责召集参展商家和采购方，向参展方收取费用后期开发商收取租场费用，例如15天20万3 5【招商策略】招商渠道：与展会公司、行业协会、运营管理公司36【招商策略招商策略】招商方式：招商方式：以培育市场为主旨，少售多留。实行

42、开发商与业主以培育市场为主旨，少售多留。实行开发商与业主共担共担风险制，有利于增强商家信心，控制业态，保证经营风险制，有利于增强商家信心，控制业态，保证经营“3+7”3+7”捆绑模式捆绑模式四大招商模式四大招商模式1 1、纯收租金：、纯收租金：适用于经营性散铺.2、联营扣点，收取保底租金。联营扣点，收取保底租金。适用于统一收钱，且铺位面积在1000平米以上。保底租金为：30元/平米/月3.先收取保底租金，半年后采用联营扣点的方式先收取保底租金，半年后采用联营扣点的方式4、统一外包招商统一外包招商，给招商方提成（家具建材馆）两大销售模式两大销售模式1 1、30%30%商铺出售产权返租：商铺出售产

43、权返租：仅商铺出售产权（50年），开发商与商户签3年返租合同但强制返租6年。头三年按每年8%的回报率一次性付给商户（或抵扣商铺售价），后三年每年按9.2%的回报率一年一年支付给商户。（上述比例为第二期，第一期返租回报率为7%）2 2、70%70%出售使用权：出售使用权：剩余70%商铺和其他物业如公寓、写字楼等出售使用权（50年）“筑巢引凤、放水养鱼筑巢引凤、放水养鱼、实现共赢、实现共赢”是华南城的经营信条，具体体现在：严格控制销是华南城的经营信条，具体体现在：严格控制销售比例，确保项目经营；给于经营商户切实的优惠，售比例，确保项目经营；给于经营商户切实的优惠，统一实行两年的免租期统一实行两年的

44、免租期3 6【招商策略】招商方式：以培育市场为主旨，少售多留。实行开37【招商策略招商策略】招商优惠盘点：招商优惠盘点：通过五大优惠方式加大招商力度，快速实现租售目通过五大优惠方式加大招商力度，快速实现租售目标，制造热销局势标，制造热销局势 一期开业头两年，所有进驻商家免租两年。二期首批商家享受同样优惠。免租免租补贴补贴广告广告活动活动 一期开业初期，统一租下周边大片住宅，增加统一物业管理后，低价转租给进驻商家。对进驻商家增加的市场推广人员给予一定的工资补贴。每年投入一亿元广告费用，进行全球推介。与深圳报业集团、南方都市报及新浪、搜狐等主流和新兴媒体建立长期合作关系。出资在华南城内举办各类展览

45、交易会、采购大会、商品发布会；组织华南城商户参加国内外各类展销活动和相关协会活动。华南城内设立采购中心的国际商家，年采购额达到2亿元，可给予3年全部免租。奖励奖励费用费用 水、电费一律按工业用途标准收取，固话费用比市场价低10等。一期开业初期，公交路线未开通时，华南城自己出资租车为商家开通到市内和各口岸、机场及各大工业区的免费交通。交通交通3 7【招商策略】招商优惠盘点：通过五大优惠方式加大招商力度，【推广策略推广策略】展会营销：展会营销：通过展会宣传造势，推通过展会宣传造势，推动市场的持续活跃，形成自身造动市场的持续活跃，形成自身造血系统血系统开发商免费免费提供场地办展，同时负责外围广告及物

46、料准备；开发商不收取费用，但要求展会公司必须招满商户来参展（必要时可免费提供展位）宣传造势促进招商商贸平台引爆商机适用于成熟、有知名度的展会(工博会、品牌内衣展)华南城在启动期及现阶段均举办大量行业展会，成功宣传造势，引爆商机38，以形成火爆之势火爆之势用以宣传造势宣传造势展会公司负责召集参展商家和采购商，并向参展方收取费用适用于小型、培育期的展会展会开发商作为场地出租方参与展会举办，收取收取租场费用；由展会公司负责招展招商，所得收益由开发商及展会公司协商分成【推广策略】展会营销：通过展会宣传造势，推动市场的持续活跃，39【推广策略推广策略】工博会：工博会：是各类展会中，规模和是各类展会中，规

47、模和影响力较大的展会，至今已举办四影响力较大的展会，至今已举办四届届国际工业博览会国际工业博览会以“原料采购、成品交易、技术交流、合作共赢”为主题，每年春秋两季，与广交会同期举办。参参展展中国国际工业设计中国国际工业设计行行业业展展会会职职能能产品产品推介推介供需供需洽谈洽谈宣传宣传推广推广3 9【推广策略】工博会：是各类展会中，规模和影响力较大的展会爆破式品牌推广活动爆破式品牌推广活动近亿元近亿元的推介费用，除了常规的报纸、期刊、电视、路牌、网络等媒体媒体，还时常举办展示会、研讨会、展示会、研讨会、推介会、商业论坛推介会、商业论坛等同时还组织专门的港澳和海外海外和行业协会建立和行业协会建立良

48、好关系良好关系吸引行行业协业协会进驻会进驻华南城。国家、广东省和深圳市的15家行业协会和两家专业杂志社、国家级纺织检测中心同时进驻华南城投资人充分利用投资人充分利用行业关系行业关系投资人利用深厚的行业关行业关系和港澳人脉资源系和港澳人脉资源内部宣传华南城推介推介活动40【推广策略推广策略】品牌营造：品牌营造：从品牌内涵、品牌塑造到品牌推广等一系列过程中，华从品牌内涵、品牌塑造到品牌推广等一系列过程中，华南城投入巨大的人力物力，推广过亿，达成大品牌造就大商机的成果南城投入巨大的人力物力，推广过亿，达成大品牌造就大商机的成果爆破式品牌推广活动和行业协会建立良好关系投资人充分利用行业KPIKPI体体

49、系系平台，降低时间和费用成本。成功打造服平台，降低时间和费用成本。成功打造服务生产和生活的城中之城务生产和生活的城中之城4.4.具有竞争力的运营模式具有竞争力的运营模式集成商贸物流模式，实现集成商贸物流模式，实现“市市”的有形化和的有形化和“场场”的虚拟的虚拟化，无缝对接供应商与采购商的各种需求，为入驻商户创造大量商机，构建良性循环的化，无缝对接供应商与采购商的各种需求，为入驻商户创造大量商机，构建良性循环的交易系统交易系统5.5.强势的行业资源整合强势的行业资源整合五大股东均是香港及国内闻名的大型制造业厂商，都具备丰五大股东均是香港及国内闻名的大型制造业厂商，都具备丰富的市场运营经验和相关产

50、业客户资源富的市场运营经验和相关产业客户资源6.6.品牌造势品牌造势国内外媒体推介，各国内外媒体推介，各类展会活动及关系网营销使华南城在较短时间内迅类展会活动及关系网营销使华南城在较短时间内迅速提升知名度和影响力，建立国际形象速提升知名度和影响力，建立国际形象【成功关键要素成功关键要素总结总结】1.1.珠三角产业聚集地珠三角产业聚集地珠三角珠三角众多产业集聚，为华南城提供了坚实的行业基础众多产业集聚，为华南城提供了坚实的行业基础2.2.交通辐射面广交通辐射面广华南城以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交华南城以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交通网络，辐射范围广泛，货物运