借贷行业背景及法律知识课件.ppt

1、主讲人：杜智军主讲人：杜智军基本概念介绍基本概念介绍民间借贷纠纷处理民间借贷纠纷处理“中亿佰联中亿佰联”模式与其他金融机构的对比模式与其他金融机构的对比民间借贷行业相关法律依据民间借贷行业相关法律依据 附录附录1 指自然人之间、自然人与企业（包括其他组指自然人之间、自然人与企业（包括其他组织）之间，一方将金钱出借给另一方，借款人到织）之间，一方将金钱出借给另一方，借款人到期返还借款并按约支付利息的民事行为。期返还借款并按约支付利息的民事行为。中国刑法没有高利贷罪，通常所说的“四倍”既不是判断罪与非罪的要求，也不是定罪量刑的依据。美国的“工薪日贷款公司”（pay-day Loan）专门从事短期高

2、利贷业务，利率高达390%-780%。中国香港规定借贷利率不得超过60%，超过可能判定为犯罪。（年月日最高人民法院审判委员会第次会议讨论通过）（年月日最高人民法院审判委员会第次会议讨论通过）民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。的，超出部分的利息不予保护。计算借款一万元，期限为一年，每月的最高利息是多计算借款一万元，

3、期限为一年，每月的最高利息是多少？少？6%12410000=200 民间借贷最高月利率民间借贷最高月利率 同类贷款年利率同类贷款年利率124 合法的借贷关系受法律保护。债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还，有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。民法通则民法通则中华人民共和国中小企业促进法中华人民共和国中小企业促进法第四十条 国家鼓励各类社会中介机构为中小企业提供创业辅导、企业诊断、信息咨询、市场营销、投资融资、贷款担保、产权交易、技术支持、人才引进、人员培训、对外合作、展览展销和法律咨询等服务。居间人是在借款人与贷款人中间说合的人。善意的居间

4、人在民间借贷关系中不享有任何实体权利，也不承担任何实体义务。居间人恶意行为造成贷款人到期不能收回借款的，根据民法通则第58条、第61条和合同法第52条、第58条、第59条的规定，除民间借贷合同按无效处理外，居间人应当承担相应的民事责任，即向贷款人赔偿相应的损失。1.1.自然人与自然人自然人与自然人2.2.自然人与企业自然人与企业 完全民事行为能力 限制民事行为能力 无民事行为能力 （19991999年年1 1月月2626日最高人民法院审判委员会第日最高人民法院审判委员会第10411041次会议通过次会议通过 1999 1999年年2 2月月9 9日最高人民法院公告公布自日最高人民法院公告公布自

5、19991999年年2 2月月1313日起施行）日起施行）你院黑高法1998192号关于公民与企业之间借贷合同效力如何确认的请示收悉。经研究，答复如下：公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：企业以借贷名义向职工非法集资；企业以借贷名义非法向社会集资；企业以借贷名义向社会公众发放贷款；其他违反法律、行政法规的行为。借贷利率超过银行同期同类贷款利率4的，按照最高人民法院法（民）发199121号关于人民法院审理借贷案件的若干意见的有关规定办理。此复 非金融工商企业禁止发放贷款。民法通则、合同法、商业银行

6、法等有关法律没有规定企业之间可否借贷问题，有关司法解释和规章的有关规定是禁止的。当前审判实践作无效处理。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。法人的对称，始于出生，终于死亡。是两个以上法人之间（包括企业之间或者企业、事业单位之间）联合经营 法人型联营、合伙型联营、合同型联营 保底条款的效力（确认无效）名为联营实为借贷（本金返还、利息收缴、处以罚款）民间借贷纠纷处理民间借贷纠纷处理“中亿佰联中亿佰联”模式与其他金融机构的对比模式与其他金融机构的对比民间借贷行业相关法律依据民间借贷

7、行业相关法律依据2基本概念介绍基本概念介绍 附录附录中国人民银行，在国务院领导下，中国人民银行，在国务院领导下，制定和执行货币政策，防范和化解制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定，提供金金融风险，维护金融稳定，提供金融服务。融服务。银监会银监会保监会保监会证监会证监会金融工作金融工作办公室办公室证券机构证券机构保险机构保险机构信用合作机构信用合作机构政策性银行政策性银行商业银行商业银行新型农村金融新型农村金融机构机构非银行金融非银行金融机构机构中央银行中央银行经营经营性金融机构构金融监监管机构构 1996年人民银行颁布的贷款通则第21条规定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷

8、款业务，持有中国人民银行颁发的金融机构法人许可证，并经工商行政管理部门核准登记。”第61条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”中亿佰联中亿佰联商业银行商业银行小额贷款小额贷款融资性担保融资性担保公司公司注册资本注册资本3万起全国性商业银行：10亿城市商业银行：1亿农村商业银行：5000万2000万，3000万（股份）不低于5000万业务内容业务内容借（放）款客户的行业、地域、贷款数额、用途、期限均没有限制；1、吸收公众存款；2、发放短期、中期和长期贷款；3、办理国

9、内外结算；4、办理票据承兑与贴现；5、发行金融债券；6、代理发行、代理对付、承销政府债券；7、买卖政府债券、金融债券；8、从事同业拆借；9、买卖、代理买卖外汇；10、从事银行卡业务；11、提供信用证服务及担保；12、代理收付款项及代理保险业务；13、提供保管箱服务；14、经国务院银行业监督管理机构批准的其他业务。融资相关规定第二十七条第二十七条 融资性担保公司对单个被担保人提供的融资性担保责任余额不得超过净资产的10，对单个被担保人及其关联方提供的融资性担保责任余额不得超过净资产的15，对单个被担保人债券发行提供的担保责任余额不得超过净资产的30。第二十八条第二十八条 融资性担保公司的融资性担

10、保责任余额不得超过其净资产的10倍。贷款发放规定 中国银行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局令 2010年第3号 为加强对融资性担保公司的监督管理，规范融资性担保行为，促进融资性担保行业健康发展，依据中华人民共和国公司法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法等法律规定，中国银行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定了融资性担保公司管理暂

11、行办法，经国务院批准，现予公布。自公布之日起施行。2010、3、8 v 融资性担保公司不得从事借贷业务。v 融资性担保公司应当按照当年担保费收入的50提取未到期责任准备金，并按不低于当年年末担保责任余额1的比例提取担保赔偿准备金。担保赔偿准备金累计达到当年担保责任余额10的，实行差额提取。差额提取办法和担保赔偿准备金的使用管理办法由监管部门另行制定。民间借贷纠纷处理民间借贷纠纷处理民间借贷行业相关法律依据民间借贷行业相关法律依据3基本概念介绍基本概念介绍“中亿佰联中亿佰联”模式与其他金融机构的对比模式与其他金融机构的对比 附录附录 第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。第十二条社

12、会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。非法吸收公众存款罪 集资诈骗罪 高利转贷罪（1）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；（2）通过媒体、推介会、传单、手机等途径向社会公众宣传；（3）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；（4）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。行为人违反国家有关金融管理规定，非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸

13、收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动。变相：未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。行为人构成非法吸收公众存款罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。个人个人单位单位数额（数额（万）万）20100户数（户）户数（户）30150损失（万）损失（万）1050以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的行为。以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的行为。追诉标准：数额较大的，

14、处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。犯罪目的不同 犯罪方法不同 侵犯客体不同以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，违法所得数以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，违法所得数额较大的行为。额较大的行为。追诉标准：个人髙利转贷，违法所得数额在五万元以上的；单位高利转贷，违法所，数额在十万元以上的；虽未达到上述数额标准，但因高利转贷，受过行政处罚二

15、次以上，又高利转贷的。担保方式担保方式人的担保人的担保物的担保物的担保钱的担保钱的担保保证保证抵押抵押质押质押留置留置定金定金 保证 抵押 质押 一般保证 连带责任保证两者差别:不能履行 没有履行 是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人就该财产优先受偿的权利。指为了担保债务的履行，债务人或第三人在其动产或财产权利上为债权人设定的，当债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，债权人有就该动产或权利优先受偿的权利。担保物种类不同 设立条件不同 同一财产能否再担保不同 根本区别是是否转移占

16、有 保证人应当有代为清偿债务的能力。这是对保证人的基本要求。需要注意的是不具有完全代偿能力的法人，其他组织或者自然人，以保证人身份订立合同后，又以自己没有代偿能力，要求免除保证责任的，人民法院不予支持。即保证人原则上应有代为清偿能力，但如果保证人没有代为清偿能力，也不能以此认定保证合同不具有法律效力。国家机关 以公益为目的的企事业单位和团体 法人的分支机构和内部所设的职能部门 公司能否对外提供担保，要由公司制定章程来自行决定。（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权(国有）；（3）以招标、卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备，原料、半成品、产品；（5）正在建造

17、的建筑物.船舶，航空器；（6）交通运輸具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他財产。土地所有权 集体土地使用权 社会公益设施 所有权、使用权不明或者有争议的财产 依法被査封、押、监管的财产 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 登记机关分为两类，即行政机关和公证机关。（1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，登记机关是核发土地使权证书的土地管理部门；（2）以城市房产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记关是县级以上地方人民政府规定的部门，通常为房产管理部门；（3）以林木抵押的，登记机关是县级以上林业主管部门；（4）以航空器，船舶、车辆抵押的，登记机关是该运输工具的登记部门；（5）以企业的

18、设备和其他动产抵押的，登记机关是财产所在地的工行政管理部门；民间借贷抵押合同当事人约定以其他财产抵押，要求登记的，登记关是抵押人所在地的公证部门。又称“先取特权”,是抵押权人的抵押债权可先于其他债权受偿的权利。优先受偿权是法律保护的特殊权利。在抵押物被查封、被执行时，抵押权优先于执行权。对同一财产先后设定数个抵押权，按设定顺序受偿，设定在先的就抵押物价款享有优先受偿权。同一财产设定数个抵押权，其中有抵押登记的对无抵押登记的优先受偿。有抵押的债权对无抵押的债权优先受偿 债务人或者第三人将自己的财产用于债务抵押担保后，未经抵押权人同意将抵押物转让给他人,或者继承人继承抵押物,抵押权的效力始终及于该

19、抵押物，抵押权人可以追及改变了所有权人的抵押物而主张抵押债权。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。办理动产抵押，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立4基本概念介绍基本概念介绍“中亿佰联中亿佰联”模式与其他金融机构的对比模式与其他金融机构的对比民间借贷行业相关法律依据

20、民间借贷行业相关法律依据民间借贷纠纷处理民间借贷纠纷处理 附录附录 民间借贷合同生效后，该合同所设定的权利义务，对双方当事人都有约束力，任何一方都不得随意撤回。民法通则民法通则:当事人不具有相应民事行为能力而订立的合同；意思表示不真实而订立的合同；无权代理等不符合民法通则规定条件而订立的合同。合同法第合同法第5252条条:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而订立的合同；以合法形式掩盖非法目的而订立的合同；损害社会公共利益而订立的合同；违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同。返还借款 赔偿损失 质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人

21、不履行到期债务时质押财产归债权人所有。合同法第200条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”通常适用一般诉讼时效。民法通则第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼吋效期间为二年。第一百三十七条规定“诉讼时效问从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”民间借贷诉讼时效通常适用一般诉讼时效规定，即自民间借贷合同期限届满之日起二年为诉讼时效。当事人没有约定，适用法定保证期间。保证期间早于或者等于主债务履行期限，视为没有约定，6月 约定不明的（还清），2年u 民间借贷纠纷案件在通常情况下适用“原告就被告”原则。u 经常居住

22、地经常居住地 公民离开住所地最后连续居住一年以上的地方，为经常居住地。但住医院治病的除外。u 被告借款人公民住所地与经常居住地不一致的，由被告借款人公民经常居住地人民法院管辖。u 借款人下落不明的，案件由借款人原住所地或者其财产所在地人民法院管辖。u 自然人由其户籍地迁出后迁入另一地之前，无经常居住地的，仍以其原户籍所在地为住所。同一财产上先后成立抵押权、质权、留置权时：留置权 登记的抵押权 质权 未登记的抵押权。注意善意第三人的保护问题。登记的抵押权（包括法定登记的抵押权和设定在先、已登记的自愿登记抵押权）优先于质权，质权优先于未登记的抵押权。同一动产上已设立抵押权，该动产又被留置的，留置权

23、人优先受偿。出质人在无权处分的他人动产上设定质权，质权人不知出质人无处分权的，质权人取得在他人财产上的质权。质权人行使质权后，由此给质物所有人造成的损失，由出质人承担。善意取得动产质权的要件包括：标的须为动产；出质人对质物无权处分；出质人合法占有质物；质权人须为善意，即不知也没有义务知道出质人无处分权；质押合同已成立并生效，质物已经交付。债务人死亡的债务清偿债务人死亡的债务清偿债务限定继承原则：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价为限。继承法第33条债务人受到司法制裁的债务清偿债务人受到司法制裁的债务清偿以没收的财产偿还债务：没收财产以前犯罪分子

24、所负的正当债务，需要以没收的财产偿还的，经债权人请求，应当偿还。财产刑规定第7条 可以预防借贷纠纷发生 以促使当事人按约还贷 可以赋予强制执行效力 民法通则第八十六条规定：债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。债务人为二人以上的，按照确定的份额分担义务。具有给付货币内容。债权债务关系明确 债权文书中载借款人愿意接受强制执行的承诺。民间借贷合同是债权文书，在符合规定的条件下，贷款人也可向公证机关申请出具执行证书，无须经过诉讼程序而直接向人民法院申请强制执行。公证机构虽有赋予债权文书强制执行效力权，民间借贷债权文书的强制执行权依法由人民法院行使。公证处通过公证程序，对债务人或者担保人为债权人

25、的利益而交付的债之标的物或者担保物进行寄托、保管，并在提存原因消失后交付债权人的一种提存方式。公证法第12条规定,公证机构可以根据自然人、法人或者其他组织的申请办理提存事务。有下列情形之一的，保证人不得行使先诉抗辩权：债权人要求债务人履行债务发生重大困难。这可以是债务人住所变更、债务人下落不明、债务人移居境外等三种情形之一，但必须是债务人没有财产可供执行。人民法院受理债务人破产案件，终止执行程序的。诉前和诉中，不可以对一般保证人的财产采取保全措施。丧失先诉抗辩权后可以。不得对第三人作为抵押人的非抵押财产采取保全措施。查询查询，是人民法院向金融机构调查、询问被执行人存款情况的执行方法。冻结冻结，

26、是人民法院对被执行人存款依法不准动用的一种措施。划拨划拨，是指人民法院委托有关金融机构将被执行人的存款强制拨付，提取给申请人的一种执行措施。扣留扣留，是人民法院委托被执行人所在单位或有关单位保存并不准被执行人领取其收人的一种强制执行措施。目的是限制被执行人动用或处分有关款项。提取提取，是人民法院依法取出被执行人在有关单位的劳动收人或者存款并交给申请执行人的一种强制执行措施。查封查封，是人民法院将被执行的财务查明清点后，贴上封条或公告进行封存，不准任何人使用、处分的执行措施。扣押扣押，是人民法院将被执行的财产运往异地或者就地扣留，暂不准许任何人使用、处分的执行措施。强制拍卖是指国家有关机关依照法

27、律的规定，将被查封、扣押的财产委托拍卖人进行公开拍卖的行为。强制拍卖是一种典型的强制执行措施，其目的在于将被查封、扣押的财产通过拍卖变现，用于清偿债务。附录附录 土地法土地法附录附录 城市房地产管理法及房地产抵押城市房地产管理法及房地产抵押附录附录 商业银行商业银行 附录附录 银行业监督管理银行业监督管理 1 1 附录附录 国有土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。u（1）城市市区土地；u（2）农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地；u（3）国家依法征用的原集体所有的土地；u（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其

28、他土地；u（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；u（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。1、出让土地使用权。2、划拨土地使用权。集体土地所有权是以符合法律法规的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。土地管理法第8条第2款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留山，属于农民集体所有。”1、土地承包经营权。2、宅基地使用权。房地产抵押时，建筑物的所有权和该建筑物占用范围内的土地使用权同时抵押，及“地随房走”

29、，“房随地走”：以建筑物抵押的，自然及于占用范围内的建设用地使用权；反之以建设用地使用权抵押的，也自然及于该土地上的建筑物。以出让方式取得的建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。设定房地产抵押时，如果土地方式是以划拨取得的，则应先从房地产拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，之后抵押权人方可优先受偿。第二十六条第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满开发期限

30、开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1 1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%20%以以下的土地闲置费；满下的土地闲置费；满2 2年未动工开发的，可以无偿收回土地年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府相关部门的行为使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府相关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额

31、的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。附录附录 土地法土地法附录附录 城市房地产管理法及房地产抵押城市房地产管理法及

32、房地产抵押附录附录 商业银行商业银行 附录附录 银行业监督管理银行业监督管理 2 2 附录附录房地产转让、抵押时，房屋所有权及土地使用权同时转让、抵押。这就是“房地一体主义。”房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁

33、止转让的其他情形。依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权，包括出让、划拨等各种国有土地使用权。以出让方式取得的国有土地使用权，只能同地上房屋一同为抵押权客体。（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。划拨土地上房地产抵押。以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押，但如果该土地上有房产，则报有审批权的人民政府审批，同时由于抵押人对土地无完全收益权，土地使用权是以

34、划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割。可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押

35、的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”商品房预售：是一种比较特殊的房地产转让行为。预售方具有一定投机性，预售购方具有较大风险性，因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了更加严格的限制性条件和程序。已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付如期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。按揭一般是指不能

36、或不愿一次性支付放款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订的商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。按揭有三方主体：购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记，并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。(1)开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款，同时开发商向银行提供保证担保。(2)购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中

37、约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。(5)银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。(8)开发商负责将购房借贷人房屋所有权证和土地使用权证交银行收押并办理正式的抵押登记。附录附录 土地法土地法附录附录 城市房地产管理法及房地产抵押城市房地产管理法及房地产抵押附录附录 商业银行商业银行 附录附录 银行业监督管理银行业监督管理 3

38、 3 附录附录 安全性 流动性 效益性 自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束 设立全国性商业银行的注册资本最低限额为十亿元人民币。设立城市商业银行的注册资本最低限额为一亿元人民币。设立农村商业银行的注册资本最低限额为五千万元人民币。商业银行的注册资本应当是实缴资本，即必须一次性缴足，商业银行的注册资本应当是实缴资本，即必须一次性缴足，不允许分期缴纳。不允许分期缴纳。商业银行在中华人民共和国境内设立分支机构，应当按照规定拨付与其经营规模相适应的营运资金额。拨付各分支机构营运资金额的总和，不得超过总行资本金总额的百分之六十。商业银行的分支机构没有法人资格，其民事责任由总行承担，但具有诉讼主体资格

39、。商业银行法规定，商业银行可以经营下列部分或全部业务：1、吸收公众存款；2、发放短期、中期和长期贷款；3、办理国内外结算；4、办理票据承兑与贴现；5、发行金融债券；6、代理发行、代理兑付、承销政府债券；7、买卖政府债券、金融债券（注意：商业银行可以发行、兑付、承销、买卖政府债券，可以买卖金融债券，但是不能承销、买卖股票）；8、从事同业拆借；9、买卖、代理买卖外汇；10、从事银行卡业务；11、提供信用证服务及担保；12、代理收付款项及代理保险业务；13、提供保管箱服务；14、经国务院银行业监督管理机构批准的其他业务。目的：正确识别和认定资产的经营风险，减少资产损失，提高资产质量。原则：量化管理，

40、以防范为主（对增量主要是以防范为主），努力转化（对存量主要是着重对风险的转移消化），及时补偿（对已有损失重在补偿）。1、除国家另有规定的外，商业银行在我国境内不得从事信托投资和证卷经营业务，不得投资于非自用不动产。2、商业银行在我国境内不得向非法银行金融机构和企业投资。3、商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起2年内予以处分。1、不具备借款人的资格和条件的；2、借款人生产经营的产品和投资项目是国家明文规定禁止的；3、借款人违反国家外汇管理规定的；4、借款人的建设项目应当报经国家有关部门批准而未取得批准文件的；5、借款人的生产经营或投资项目未取得环保部门许可的；6、借

41、款人在实行承包、租赁、联营、合并（兼并）、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等体质变更过程中，未清偿原有贷款债务、落实原有贷款债务或提供相应担保的；7、借款人有严重违法行为的。附录附录 土地法土地法附录附录 城市房地产管理法及房地产抵押城市房地产管理法及房地产抵押附录附录 商业银行商业银行 附录附录 银行业监督管理银行业监督管理 4 4 附录附录 黄金市场、银行间债券 银行业监管原则 依法、公开、公正、效率 证券监管原则 公开、公平、公正 风险管理 内部控制 资本充足率 资产质量、损失准备金 风险集中 关联交易 资产流动性 金融机构识别、计量、检测和控制所面临的信用风险、市场风险、流动性、操

42、作风险、法律风险和声誉风险等各类风险的全过程。金融机构为实现经营目标，通过制定和实施一系列的制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。商业银行持有的、符合监管当局规定的资本与风险加权资产之间的比率，用以衡量银行的资本充足程度。银行业金融机构应当根据审慎经营和风险管理的要求，建立完善的资产分类政策和程序，对贷款和其他表内外资产定期进行审查，并进行分类，以揭示资产的实际价值和风险程度，真实、全面、动态地反映资产质量。金融机构应当根据审慎经营原则，合理估计资产损失，对可能发生的各项资产损失及时计提足额的损失准备金，以提高抵御风险的能力，保持稳健经营和持续发展。金

43、融机构若资产分散程度不足，可能会面临较大的潜在风险，甚至产生巨额损失。金融机构与其关联方之间发生的转移资源或义务的事项，包括授信、租赁、资产转移、提供劳务、研究与开发项目技术和产品的转移等。金融机构为资产的增长筹集资金和履行合同承诺、支付到期债务的能力。最低资本要求 监管部门的监督检查 市场约束。德国，法兰克福，犹太人 梅耶A 鲍尔，内森 金匠，放贷人(Rothschild)冯伊斯托弗 威廉 滑铁卢战役 在一起祈祷的家庭将凝聚在一起 国际清算银行（BIS）的巴塞尔银行业条例和监督委员会的常设委员会“巴塞尔委员会”于1988年7月在瑞士的巴塞尔通过的“关于统一国际银行的资本计算和资本标准的协议”的简称。第一次建立了一套完整的国际通用的、以加权方式衡量表内与表外风险的资本充足率标准，有效地扼制了与债务危机有关的国际风险。