[法律]经济适用房课件.ppt

1、 经济适用住房是指已经列入国家计划，经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。家庭出售的住房。它是具有社会保障性它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住

2、房的实套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。经济适用房以微利价出售，只售不确定。经济适用房以微利价出售，只售不租。出售经济适用房实行政府指导价其售租。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。经济适用房的现状经济适用房的现状 当前我国房地产市场可谓是当前我国房地产市场可谓是“冰火两重天冰火两重天”，一方，一方面是节节攀升、令人望而生畏的高房价，另一方面是中面是节节攀升、令人望而生畏的

3、高房价，另一方面是中低收入者买不起房子，住不起房的扼腕叹息。但是目前低收入者买不起房子，住不起房的扼腕叹息。但是目前市场上能满足中低收入阶层支付能力的经济适用房的开市场上能满足中低收入阶层支付能力的经济适用房的开发量明显不足，只占总开发量的发量明显不足，只占总开发量的6%6%左右，对于占中国总左右，对于占中国总人口人口80%80%的中低收入者来说可谓是杯水车薪。显然，作的中低收入者来说可谓是杯水车薪。显然，作为可能解决中低收入者的住房问题的经济适用房政策的为可能解决中低收入者的住房问题的经济适用房政策的实施效果并不能令人满意。经济适用住房在房地产市场实施效果并不能令人满意。经济适用住房在房地产

4、市场供应上的缺位从某种程度上正是说明了开发经济适用住供应上的缺位从某种程度上正是说明了开发经济适用住房所产生的正外部性使得开发商并没有动力提供产品，房所产生的正外部性使得开发商并没有动力提供产品，只能依靠政府来解决；而现阶段的政府并没有足够的财只能依靠政府来解决；而现阶段的政府并没有足够的财力解决占中国总人口力解决占中国总人口80%80%的中低收入者对经济适用住房的中低收入者对经济适用住房的需求。的需求。理性人假设 西方经济学家指出，所谓的“理性人”的基本特征是：每一个从事经济活动的人都是利己的。也可以说，每一个从事经济活动的人所采取的经济行为都是力图以自己的最小经济代价去获得的经济利益。经济

5、学原理分析 供求原理 机会成本 最高限价 均衡价格 资源配置 供求原理 市场需求总量大幅度增加。经济适用住房政策的根本目的是将居民市场需求总量大幅度增加。经济适用住房政策的根本目的是将居民住房的潜在需求转变为有效需求。或者说，刺激居民尽快多购住房。住房的潜在需求转变为有效需求。或者说，刺激居民尽快多购住房。福利分房取消了，居民会很快认识到改善住房条件只有靠自己。在较福利分房取消了，居民会很快认识到改善住房条件只有靠自己。在较短的时间内，住房需求量将大幅增加基本上是定论。需求的增加将进短的时间内，住房需求量将大幅增加基本上是定论。需求的增加将进一步刺激供给量的增加。一步刺激供给量的增加。例如，回

6、龙观经济适用房去年放量例如，回龙观经济适用房去年放量58005800套，但该项目网上排号超过套，但该项目网上排号超过2 2万。万。20042004年年8 8月下旬，位于西南三环的经济适用房项目月下旬，位于西南三环的经济适用房项目“三环新城三环新城”二期二期推出推出17001700套住房，而放号现场却引来了套住房，而放号现场却引来了24152415人注册登记。该项目一位人注册登记。该项目一位销售人员表示，鉴于经济适用房抢手态势，不少开发商只得低调在网销售人员表示，鉴于经济适用房抢手态势，不少开发商只得低调在网上或通过电话排号，取消以往集中在某一天放号的方式，以防止排队上或通过电话排号，取消以往集

7、中在某一天放号的方式，以防止排队抢购场面。回龙观经济适用房去年放量抢购场面。回龙观经济适用房去年放量58005800套，但该项目网上排号超套，但该项目网上排号超过过2 2万，销售人员称仅三成排号者能如愿以偿。万，销售人员称仅三成排号者能如愿以偿。就目前市场状况来说，经济适用房供不应求。就目前市场状况来说，经济适用房供不应求。机会成本 机会成本，是指一定量资源用于某种用途而必须放弃的其他机会成本，是指一定量资源用于某种用途而必须放弃的其他用途可能带来的收益，简单地说就是为了得到某种东西必须放弃用途可能带来的收益，简单地说就是为了得到某种东西必须放弃的其他东西。机会成本总是与选择联系在一起的，开发

8、商可以选的其他东西。机会成本总是与选择联系在一起的，开发商可以选择开发利润率高的高档商品房也可以选择开发利润率低的经济适择开发利润率高的高档商品房也可以选择开发利润率低的经济适用房，那么开发经济实用住房的机会成本就是放弃开发高档商品用房，那么开发经济实用住房的机会成本就是放弃开发高档商品住房的高利润回报。只有考虑到机会成本，才能对开发商的决策住房的高利润回报。只有考虑到机会成本，才能对开发商的决策效果做出正确的判断。很显然，开发商会选择开发利润高的高档效果做出正确的判断。很显然，开发商会选择开发利润高的高档品住宅，而没有去开发经济适用房的意愿。品住宅，而没有去开发经济适用房的意愿。开发经济适用

9、房的开发商没有攫取开发高档商品房的高额利开发经济适用房的开发商没有攫取开发高档商品房的高额利润，其开发经济适用房的成本等于实际发生的成本加上开发商品润，其开发经济适用房的成本等于实际发生的成本加上开发商品房的机会成本；而在同时期开发商品房的开发商不仅得到了高额房的机会成本；而在同时期开发商品房的开发商不仅得到了高额利润，而且也享受了开发经济适用房的开发商所带来的国家宏观利润，而且也享受了开发经济适用房的开发商所带来的国家宏观经济政策所带来的压力缓和的好处。在一定时期，后开发经济适经济政策所带来的压力缓和的好处。在一定时期，后开发经济适用房的开发商的开发成本会低于先开发经济适用房的开发商的开用房

10、的开发商的开发成本会低于先开发经济适用房的开发商的开发成本。发成本。最 高 限 价 在我国在我国城镇经济适用住房建设管理办法城镇经济适用住房建设管理办法中，对中，对“经济适用房经济适用房”的表述是这样的：经济实用住房是政府用转移支付的方式免交土地出的表述是这样的：经济实用住房是政府用转移支付的方式免交土地出让金，限制开发成本与价格（开发商的利润限制在让金，限制开发成本与价格（开发商的利润限制在3%3%）来解决中低收）来解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。经济适用房中包含了大量的政府补贴，入家庭住房问题的特殊政策。经济适用房中包含了大量的政府补贴，而向中低收入群体出售，带有明显的收入转移因素。其

11、目的是弥补因而向中低收入群体出售，带有明显的收入转移因素。其目的是弥补因低收入群体支付能力有限造成的购房困难，从而增加社会福利。开发低收入群体支付能力有限造成的购房困难，从而增加社会福利。开发经济适用房能够增加社会福利，给社会带来好处，即开发商开发经济经济适用房能够增加社会福利，给社会带来好处，即开发商开发经济适用房的行为对其他社会主体带来好处，而自己的私人收益却很低，适用房的行为对其他社会主体带来好处，而自己的私人收益却很低，利润为利润为3%3%。经济适用住房规模如逐渐增加而价位不变，将对商品住宅价格产经济适用住房规模如逐渐增加而价位不变，将对商品住宅价格产生影响。随着经济适用住房在商品住宅

12、市场上份额的扩大，会拉动整生影响。随着经济适用住房在商品住宅市场上份额的扩大，会拉动整个商品住宅市场的平均价格下降。经济适用住房对购房者心理预期产个商品住宅市场的平均价格下降。经济适用住房对购房者心理预期产生影响，短期内使购房者产生观望情绪生影响，短期内使购房者产生观望情绪 ,期待房价进一步下降。买涨期待房价进一步下降。买涨不买跌的心理使住房需求释放不出来，反过来使房价上不去。不买跌的心理使住房需求释放不出来，反过来使房价上不去。同时，同时，加剧经济适用住房周边商品住宅市场竞争加剧经济适用住房周边商品住宅市场竞争 ，经济适用住房会增加二，经济适用住房会增加二手房的交易量，会刺激二手房市场的发展

13、。手房的交易量，会刺激二手房市场的发展。S均衡价格均衡价格654321P0100200300400500600700Q7800DEPQ在西方经济学中，一种商品的均衡价格是指该种商品的市场需求量在西方经济学中，一种商品的均衡价格是指该种商品的市场需求量和市场供给量相等时的价格。政府以相对较低的成本把土地出让给和市场供给量相等时的价格。政府以相对较低的成本把土地出让给开发商，开发商以较低的成本开发经济适用房，这就导致经济适用开发商，开发商以较低的成本开发经济适用房，这就导致经济适用房的价格显然低于市场化的均衡价格。房的价格显然低于市场化的均衡价格。黑市交易 一些高收入者为了增加投一些高收入者为了增

14、加投资，通过各种关系购买经济适资，通过各种关系购买经济适用房，提高了经济适用房的价用房，提高了经济适用房的价格，造成了中低收入者没有能格，造成了中低收入者没有能力应付。力应付。资源配置需求无限，资源有限。价格机制是资源有效配置的杠杆。福利经济学以一般均衡理论为出发点，进而阐述均衡状态符合“帕累托最优状态”。这样，整个经济就实现了有效地资源配置。然而，资本主义经济相对于最优状态往往是有偏离的，这就需要一定的微观经济政策加以矫正，以克服“市场失灵”，使得现实的经济能够以最优状态或接近最优状态的效率来运行。思考 为什么会有经济适用房？经济适用房的利与弊 经济适用房还会存在多久？建建 议议 政府的政策

15、管制。对于房地产政府的政策管制。对于房地产业这种影响宏观经济、微观经业这种影响宏观经济、微观经济运行的特殊行业，政府采用济运行的特殊行业，政府采用政策和法规规范开发商的行为政策和法规规范开发商的行为尤为重要。尤为重要。建立和完善对地方政府开发经建立和完善对地方政府开发经济适用住房的激励机制。例如济适用住房的激励机制。例如把开发经济实用住房纳入考核把开发经济实用住房纳入考核地方政绩指标等等措施，从而地方政绩指标等等措施，从而促进地方政府调用行政手段、促进地方政府调用行政手段、税收手段给开发经济适用房注税收手段给开发经济适用房注入强劲的动力。入强劲的动力。对开发商采取税收与补贴的激对开发商采取税收与补贴的激励手段励手段 。补贴的形式应该多。补贴的形式应该多样化，可以采用货币补贴、利样化，可以采用货币补贴、利息补贴、实物补贴、政策补贴息补贴、实物补贴、政策补贴以及社会名誉补贴等方式。以及社会名誉补贴等方式。依托激励手段，建立开发经济依托激励手段，建立开发经济适用房的激励机制。在政府的适用房的激励机制。在政府的协调帮助下还得需要全社会得协调帮助下还得需要全社会得支持、理解和配合，通过市场支持、理解和配合，通过市场来解决。来解决。