商业市场研究(133张)课件.ppt

1、望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析 望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析概概 要要望京区域的地理位置和交通望京区域的地理位置和交通住宅物业住宅物业办公物业办公物业望京区域房地产市场分析望京区域房地产市场分析望京区域发展状况望京区域发展状况商业物业商业物业10/13/20222第 2 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析纲纲 要要第一部分第一部分 望京区域的地理位置和交通望京区域的地理位置和交通第二部分第二部分 望京区域发展状况望京区域发展状况第三部分第三部分 望京区域房地产市场分析望京区域房地产市场分析10/13/20223第 3 页望望 京京 区区 域域 整

2、整 体体 分分 析析一、区域的地理位置和交通一、区域的地理位置和交通（一）区域的地理位置（一）区域的地理位置 “望京城望京城”是北京城市总体规划中的十八边缘集团之一，位于北京市是北京城市总体规划中的十八边缘集团之一，位于北京市朝朝阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围环路及和平里铁路支线为邻，东北

3、部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围17.8平方公里，规划居住人口约平方公里，规划居住人口约33万人，总建筑面积万人，总建筑面积1400万平方米。万平方米。10/13/20224第 4 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京位置图望京位置图10/13/20225第 5 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析（二）交通（二）交通1、交通道路规划、交通道路规划 经过十几年的建设，目前望京地区的道路网已完成规划的经过十几年的建设，目前望京地区的道路网已完成规划的50左右。它外左右。它外有有京承高速、五环京承高速、五环高速公路高速公路)、机场高速公路、京顺路、机场高速公路、京

4、顺路(主干路主干路)、四环路、四环路(快速快速路路)五条高等级道路环绕四周五条高等级道路环绕四周，内有广顺南、北大街、花家地街，阜通东、西大，内有广顺南、北大街、花家地街，阜通东、西大街，望京路，利泽东，中、西街等街，望京路，利泽东，中、西街等10余条主、次干道。这些道路已按规划实余条主、次干道。这些道路已按规划实现，路面宽敞而平坦，交通设施完备，行车标志齐全。现，路面宽敞而平坦，交通设施完备，行车标志齐全。此外，此外，60条公交线路分布在区内及四周，为望京地区内的居民服务。新建条公交线路分布在区内及四周，为望京地区内的居民服务。新建的城铁的城铁13号线在望京地区的西侧也设置了一个车站一望京西

5、站，为望京居民的号线在望京地区的西侧也设置了一个车站一望京西站，为望京居民的出行提供了快速、大容量、集约化的运输方式。出行提供了快速、大容量、集约化的运输方式。10/13/20226第 6 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析图图.望京道路现状图望京道路现状图 图图.望京道路规划图望京道路规划图 10/13/20227第 7 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析2、望京地区交通现状、望京地区交通现状 望京地区每天存在两个出行高峰，早高峰为望京地区每天存在两个出行高峰，早高峰为7：30-8：30，晚高峰是，晚高峰是17：30-18：30，高峰期间的主要流向是望京与市区中心

6、之间的联系，目前，承担，高峰期间的主要流向是望京与市区中心之间的联系，目前，承担这这部分交通需求的主要通道仅有两条，即拥挤不堪的京顺路和京承高速公路东侧部分交通需求的主要通道仅有两条，即拥挤不堪的京顺路和京承高速公路东侧辅路。此外，还有一部分交通量通过已经饱和的四环路分流。辅路。此外，还有一部分交通量通过已经饱和的四环路分流。望京地区高峰期间的运输方式主要是公共交通（包括城铁）、小汽车、自望京地区高峰期间的运输方式主要是公共交通（包括城铁）、小汽车、自行车和出租车，这些运输方式在望京地区承担的客运比例分别为行车和出租车，这些运输方式在望京地区承担的客运比例分别为31.36，28.1420.39

7、和和11.23。尽管望京地区公共交通客运方式的承担比例已高。尽管望京地区公共交通客运方式的承担比例已高于全市平均水平但离合理的客运交通结构于全市平均水平但离合理的客运交通结构(公共交通承担比例达到公共交通承担比例达到60)还有还有一段距离。一段距离。10/13/20228第 8 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析3、主要交通问题、主要交通问题（1）交通拥堵，高峰时段车辆进出望京地区较为困难）交通拥堵，高峰时段车辆进出望京地区较为困难 高峰期间进出望京与市区中心之间车流量大约占总流量的高峰期间进出望京与市区中心之间车流量大约占总流量的75，而且绝大部分而且绝大部分流量由京顺路承担，

8、由于京顺路的作用主要是承担顺义和平谷方向的过境交通，其流量由京顺路承担，由于京顺路的作用主要是承担顺义和平谷方向的过境交通，其本身的交通压力就很大，故望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大本身的交通压力就很大，故望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大的交通压力。的交通压力。还有一部分车辆通过湖光中街进入京承高速公路的辅路。由于该道路仅是一条还有一部分车辆通过湖光中街进入京承高速公路的辅路。由于该道路仅是一条宽宽7米左右且双向行驶的道路，因此承担进出望京地区交通量的能力极为有限。其米左右且双向行驶的道路，因此承担进出望京地区交通量的能力极为有限。其余的车辆都是经过阜通东大街进

9、入四环路。但四环路高峰小时的交通已接近饱余的车辆都是经过阜通东大街进入四环路。但四环路高峰小时的交通已接近饱和，因此其分流的能力也是极为有限的。和，因此其分流的能力也是极为有限的。10/13/20229第 9 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析（2）支路系统性差）支路系统性差 目前的小区开发占地较大，多以城市干路围合区域作为一开发小区。小区目前的小区开发占地较大，多以城市干路围合区域作为一开发小区。小区建成后，进行封闭管理时，则将原规划的支路全部建成后，进行封闭管理时，则将原规划的支路全部“封闭封闭”其中，从实际使用其中，从实际使用上已变成了小区的内部道路。而且，由于小区封闭管理

10、导致这些支路跨街区上已变成了小区的内部道路。而且，由于小区封闭管理导致这些支路跨街区的连续通行几乎失去可能。的连续通行几乎失去可能。被切断的支路被切断的支路被切断的支路被切断的支路10/13/202210第 10 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析（3）停车设施不足）停车设施不足 望京地区目前有望京地区目前有18.15万人，机动车拥有量达到万人，机动车拥有量达到6万辆，按照每户万辆，按照每户3人计人计算，平均达到每户算，平均达到每户1辆车，因此，其停车泊位的需求远远高于北京市现有居住辆车，因此，其停车泊位的需求远远高于北京市现有居住区停车泊位的配建标准。由于建设较晚的一些住宅其停

11、车泊位配备较为充足，区停车泊位的配建标准。由于建设较晚的一些住宅其停车泊位配备较为充足，因此其停车矛盾主要表现在一些原有小区的停车设施上，如花家地一带的因此其停车矛盾主要表现在一些原有小区的停车设施上，如花家地一带的“旧旧”小区，大量机动车停放在周边城市道路上，环境较差。小区，大量机动车停放在周边城市道路上，环境较差。10/13/202211第 11 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析（4）出入口建设滞后）出入口建设滞后 望京地区共规划了望京地区共规划了11个出入口，但目前按个出入口，但目前按照规划实施的出入口只有照规划实施的出入口只有4个，其余出入口个，其余出入口或者没有建设，

12、不具备通车条件；或者具备或者没有建设，不具备通车条件；或者具备通车条件，但其通行能力极为有限。通车条件，但其通行能力极为有限。（5）公共交通发展滞后）公共交通发展滞后p 轨道交通发展滞后轨道交通发展滞后p 公交服务水平较低公交服务水平较低p 公交场站建设滞后公交场站建设滞后已建成出口已建成出口已建成出口已建成出口已建成出口已建成出口已建成出口已建成出口10/13/202212第 12 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京交通小结望京交通小结 望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道

13、路，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；望京地区规划中的道路，目前只建成了望京地区规划中的道路，目前只建成了50，仍有许多道路没通车，造成望京地区，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；高车流量集中在几个道路；如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；城铁的修通和

14、公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。10/13/202213第 13 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析纲纲 要要第一部分第一部分 望京区域的地理位置和交通望京区域的地理位置和交通第二部分第二部分 望京区域发展状况望京区域发展状况第三部分第三部分 望京区域房地产市场分析望京区域房地产市场分析10/13/202214第 14 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析第二部分第二部分 望京区域发展状况望京区域发展状况 一、北京市总体规划方案中对本区域的规划一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能

15、区简介二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状六、望京综合服务体系现状10/13/202215第 15 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析北京市总体规划方案中对望京区域的规划北京市总体规划方案中对望京区域的规划 从从南南向向北北划划分分 旧旧规规划划 望望 京京 新新 区区 望京新技术开发区望京新技术开发区 来广营货流仓储中心来广营货流仓储中心 望望 京京 整整 体体 规规 划划总用地范围总用地范围规划居住人口规划居住人口总规划建筑面积

16、总规划建筑面积备注备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地居住、商贸中心占地规划居住人口规划居住人口规划建筑面积规划建筑面积备注备注8.6平方公里居住人口33万总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。10/13/202216第 16 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析2004年年-2020年望京新规划年望京新规划2004年年-2020年望京新规划年望京新规划从功能划分从功能划分来来广广营营旧旧城城改改造造区区 北北小小河河北北居居住住区区“望望京京园

17、园”综综合合区区“南南湖湖园园”居居住住区区 花花家家地地建建成成区区 p居住居住p公建公建p外事外事p工业工业p仓储仓储五大功能五大功能 10/13/202217第 17 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析2004年年-2020年望京新规划（图示）年望京新规划（图示）北小河北居住区望京园综合区花家家地建成区南湖园居住区来广营旧城改造区2004年年-2020年望京新规划分布图年望京新规划分布图10/13/202218第 18 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析第二部分第二部分 望京区域发展状况望京区域发展状况 一、北京市总体规划方案中对本区域的规划一、北京市总体规划

18、方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状六、望京综合服务体系现状10/13/202219第 19 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京区域主要产业功能区简介望京区域主要产业功能区简介 望京属于朝阳区高新技术产业区组团中的一部分；朝阳区高新技术产业区组团主要涉及望京、酒仙桥、将台路等街道和地区办事处朝阳区高新技术朝阳区高新技术产业区组团产业区组团望京望京酒仙桥酒仙桥将台路将台路10/13

19、/202220第 20 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京区域主要产业功能区简介望京区域主要产业功能区简介 电子城电子信息产业板块电子城电子信息产业板块是北京电子产业基地和中关村是北京电子产业基地和中关村“一区七园一区七园”之一之一望京新兴产业区板望京新兴产业区板块和望京新城板块块和望京新城板块电子信息产业集聚区域电子信息产业集聚区域东区东区西区西区依托电子城西区和依托电子城西区和望京新城，拓展电望京新城，拓展电子城西区产业发展子城西区产业发展空间，重点发展高空间，重点发展高新技术产业。建设新技术产业。建设高新技术产业孵化高新技术产业孵化基地、科技成果转基地、科技成果转化基地

20、和人才教育化基地和人才教育培训基地。培训基地。现有中央美院、法制日报现有中央美院、法制日报社、中国社科院研究生院、社、中国社科院研究生院、八十中等丰富的文化教育八十中等丰富的文化教育资源。为提升该地区生活资源。为提升该地区生活品质和人居环境，今后将品质和人居环境，今后将重点建设博物馆、展览馆、重点建设博物馆、展览馆、电影院、艺术大道和主题电影院、艺术大道和主题公园等设施，发展商业、公园等设施，发展商业、卫生、体育等配套产业。卫生、体育等配套产业。酒仙桥地区，面酒仙桥地区，面积积7.57.5平方公里，平方公里，已有电子骨干企已有电子骨干企业业365365家，三资家，三资企业企业7979家，国家，

21、国家级电子科研院家级电子科研院所所4 4家，大中型家，大中型涉外旅游饭店涉外旅游饭店5 5家，中高级电子家，中高级电子院校院校5 5所。所。望京地区，面积望京地区，面积3 3平平方公里，已建成北方公里，已建成北京市面积最大的孵京市面积最大的孵化器化器望京科技望京科技创业园和中国北京创业园和中国北京（望京）留学人员（望京）留学人员创业园，主要发展创业园，主要发展电子信息、计算机电子信息、计算机及网络、生物和医及网络、生物和医药等高新技术产业。药等高新技术产业。10/13/202221第 21 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析昌平园昌平园电子城电子城科技园科技园亦庄亦庄德胜园德胜园

22、海淀园海淀园健翔园健翔园丰台园丰台园人才培养、科技创新、成果孵化和商务商贸功能以生物工程和新医药为重点，同时发展电子信息制造业、光机电一体化产业建设总部基地，产业依托已有军工、航天技术为特色（包括空港工业区）定位要发展成为信息产业研发、生产和出口基地商务、产品展示、营销集散地、中介服务、创业孵化科技商务，为原创技术孵化、转化和为国际科技交流与高科技商务活动提供服务形成以外向型经济为主导的综合性高新技术产业基地中关村中关村“一区七园一区七园”一览表一览表10/13/202222第 22 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析第二部分第二部分 望京区域发展状况望京区域发展状况 一、北京市

23、总体规划方案中对本区域的规划一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状六、望京综合服务体系现状10/13/202223第 23 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析（一）望京产业概述（一）望京产业概述 望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；形成区域内的

24、主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。地区的主导产业基地。10/13/202224第 24 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析（二）望京产业园区生产总值（二）望京产业园区生产总值2001-20032001-2003年望京电子城与朝阳区工业总产值指标对比年望京电子城与朝阳区工业总产值指标对比朝阳区域总量朝阳

25、区域总量朝阳区工业产值朝阳区工业产值朝阳工业占北朝阳工业占北京市比重京市比重望京电子城望京电子城 园园区产值区产值电子城园区占朝电子城园区占朝阳区工业比重阳区工业比重20012001年年4886.64886.664464422.10%22.10%151.4151.423.50%23.50%20022002年年4315.274315.27481.1481.115.20%15.20%-20032003年年50705070589.3589.315.50%15.50%220.6220.637.40%37.40%原始数据来源朝阳区统计局p近年来朝阳区工业总量在全市独占鳌头，工业稳步发展，区域工业企业近年

26、来朝阳区工业总量在全市独占鳌头，工业稳步发展，区域工业企业完成产值、完成产值、利税占全市的六分之一，位居全市工业的首位；利税占全市的六分之一，位居全市工业的首位；p隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。单位单位:亿元亿元10/13/202225第 25 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业园内电子信息产业与朝阳区信息产业及工业产值的比较园内电子信息产业与朝阳区信息产业及工业产值的比较电子园区企业数电

27、子园区企业数占朝阳区企业总数占朝阳区企业总数5252家家33%33%电子园区总产值电子园区总产值占朝阳区电子信息产业占朝阳区电子信息产业占朝阳区工业总产值占朝阳区工业总产值144.0144.0亿元亿元88.50%88.50%24.40%24.40%电子园区增加值电子园区增加值占朝阳区电子信息产业增加值的比重占朝阳区电子信息产业增加值的比重占朝阳区工业增加值的比重占朝阳区工业增加值的比重15.215.2亿元亿元75.60%75.60%11.50%11.50%2003年望京电子产业产值状况年望京电子产业产值状况10/13/202226第 26 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京产

28、业园区发展特点望京产业园区发展特点（一）（一）区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。摩托罗拉研发中心项目的入驻、爱立信研发总部落户电子城科技园，将摩托罗拉研发中心项目的入驻、爱立信研发总部落户电子城科技园，将大大推进园区的科技创新水平，进一步提升园区层次。大大推进园区的科技创新水平，进一步提升园区层次。10/13/202227第 27 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显

29、著。区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。2003年年p电子城园区内的工业企业电子城园区内的工业企业165家，比家，比2001年增长近年增长近1倍；倍；p完成现价工业总产值完成现价工业总产值220.6亿元，比亿元，比2001年增长年增长45.7%；p实现产品销售收入实现产品销售收入219.6亿元，比亿元，比2001年增长年增长48.7%；盈亏相抵后实现利润总额；盈亏相抵后实现利润总额19.5亿元，比亿元，比2001年增长年增长46.9%；p产值、收入指标在区域工业经济总量中所占比重三年来均在产值、收入指标在区域工业经济总量中所占比重三年来均在30%以上，利润总额三以上，利润总额三年均达年

30、均达55%以上；以上；p从反映赢利水平的收入利润率来看，从反映赢利水平的收入利润率来看，2003年园区内工业企业的收入利润率为年园区内工业企业的收入利润率为8.9%，高于全区平均水平高于全区平均水平3.3个百分点；个百分点；p产销率为产销率为96.6%，生产、销售、效益呈现良性循环。，生产、销售、效益呈现良性循环。望京产业园区发展特点望京产业园区发展特点（二）（二）10/13/202228第 28 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京产业园区发展特点望京产业园区发展特点（三）（三）望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。电子城科技园通过高

31、新技术的引进，区域内培育了一批大型电子骨干企电子城科技园通过高新技术的引进，区域内培育了一批大型电子骨干企业，如：京东方科技集团股份有限公司、北京松下彩色显像管有限公司、北业，如：京东方科技集团股份有限公司、北京松下彩色显像管有限公司、北京东方冠捷电子有限公司、北京西门子通信网络有限公司（原北京国际交换京东方冠捷电子有限公司、北京西门子通信网络有限公司（原北京国际交换系统有限公司）、北京首信股份有限公司等。系统有限公司）、北京首信股份有限公司等。园内正在向数字化、信息化和网络化方向发展形成了以电子信息产业为园内正在向数字化、信息化和网络化方向发展形成了以电子信息产业为主体的、综合性的电子高科技

32、园区，现已形成了以通信、计算机（软件）、主体的、综合性的电子高科技园区，现已形成了以通信、计算机（软件）、显示器、彩色显象管、显示管、数字视听、新型元器件等为主的高新技术产显示器、彩色显象管、显示管、数字视听、新型元器件等为主的高新技术产业群。业群。10/13/202229第 29 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京产业园区发展特点望京产业园区发展特点（四）（四）近期，电子城北京首信集团、北京兆维集团、京东方科技集团公司通过升级改近期，电子城北京首信集团、北京兆维集团、京东方科技集团公司通过升级改造，成为业界知名的强势公司并进入国内电子百强企业序列。日前公布的造，成为业界知名

33、的强势公司并进入国内电子百强企业序列。日前公布的2004年北年北京名牌产品及生产企业名单中电子城科技园京名牌产品及生产企业名单中电子城科技园14家企业家企业19个产品榜上有名，如：京东个产品榜上有名，如：京东方笔记本电脑、北广牌广播电视发射设备、大豪牌电脑刺绣机控制系统等。方笔记本电脑、北广牌广播电视发射设备、大豪牌电脑刺绣机控制系统等。品牌效应及产业连锁优势吸引更多的电子生产企业和配套零部件生产企业进驻品牌效应及产业连锁优势吸引更多的电子生产企业和配套零部件生产企业进驻开发区，使生产经营形成更大的规模，产生群聚效应，电子配套和电子整机成并驾开发区，使生产经营形成更大的规模，产生群聚效应，电子

34、配套和电子整机成并驾齐驱之势，实现相互促进、共同发展的整体优势。齐驱之势，实现相互促进、共同发展的整体优势。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。10/13/202230第 30 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京产业园区发展特点望京产业园区发展特点（五）（五）园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。港澳台及外商投资工业相关指标与朝阳区的比较港澳台及外商投资工业相关指标与朝阳区的比较占电子园区企业数比重占电子园区企业数比重与朝阳区所占比重相比与朝阳

35、区所占比重相比30.90%30.90%高出高出14.614.6占电子园区资本比例占电子园区资本比例与朝阳区所占比重相比与朝阳区所占比重相比18.90%18.90%高出高出6.66.6电子城园区出口产值与朝阳区的比较电子城园区出口产值与朝阳区的比较20032003同比同比20022002电子城园区出口交货值电子城园区出口交货值电子城园区增长比例为电子城园区增长比例为朝阳区增长比例为朝阳区增长比例为44.044.0亿元亿元26.90%26.90%4.40%4.40%同比同比20012001100%100%59.70%59.70%10/13/202231第 31 页望望 京京 区区 域域 整整 体体

36、 分分 析析第二部分第二部分 望京区域发展状况望京区域发展状况 一、北京市总体规划方案中对本区域的规划一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状六、望京综合服务体系现状10/13/202232第 32 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析1、本区域居住区建设的历史回顾、本区域居住区建设的历史回顾1994年规划的望京居住人口为年规划的望京居住人口为33万，预计区内提供就业岗位

37、万，预计区内提供就业岗位8.25万个，就地吸纳的能力强。万个，就地吸纳的能力强。近年来，城市空间拓展，机动化程度提高，望京距市中心显得越来越近（望京东南角距近年来，城市空间拓展，机动化程度提高，望京距市中心显得越来越近（望京东南角距东直门不足公里），东直门不足公里），周边大量的就业机会及生活设施吸引着望京地区的人们，为区内周边大量的就业机会及生活设施吸引着望京地区的人们，为区内居民选择在区外工作和购物、娱乐提供了空间可能。居民选择在区外工作和购物、娱乐提供了空间可能。受一些因素的影响，居住开发的收益速度高于商用开发，开发商开始改变土地使用性质或受一些因素的影响，居住开发的收益速度高于商用开发，

38、开发商开始改变土地使用性质或增加居住用地进行房地产开发，从而造成目前望京地区的开发性质主要是以住宅开发为主增加居住用地进行房地产开发，从而造成目前望京地区的开发性质主要是以住宅开发为主而其他配套设施建设则相对滞后。而其他配套设施建设则相对滞后。目前，望京人口达到目前，望京人口达到18.15万人，为望京地区内部提供就业岗位不足万人，为望京地区内部提供就业岗位不足2万个，居住人口与就万个，居住人口与就业岗位之间悬殊的差距是望京地区对市区中心的依赖越来越强。因此，目前的望京地区几业岗位之间悬殊的差距是望京地区对市区中心的依赖越来越强。因此，目前的望京地区几乎与市区中心形成一个整体，失去了边缘集团原有

39、功能。乎与市区中心形成一个整体，失去了边缘集团原有功能。10/13/202233第 33 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析2、区域人口居住现状及特征、区域人口居住现状及特征p望京区域目前人口望京区域目前人口18.15万；万；p望京区域年龄在望京区域年龄在20-40岁之间的中青年占岁之间的中青年占73%；p大学本科以上学历者占大学本科以上学历者占56%；p人口构成主要为年轻的知识分子；人口构成主要为年轻的知识分子；p人均居住面积人均居住面积44平方米平方米。10/13/202234第 34 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析3、现状居住用地旧的规划中把望京分成了旧的

40、规划中把望京分成了A、B、C、D、K五个五个区。区。K区区D区区C区区B区区A区区科技园区科技园区10/13/202235第 35 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析新规划中，望京的北小河南侧统称为新规划中，望京的北小河南侧统称为“望京新城望京新城”，其功能以望京中心区，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；“望京新城望京新城”又分为又分为A、B两区两区:A区为区级居住用地，规划建筑面积区为区级居住用地，规划建筑面积250万平方米，分为五个区；万平方米，分为五个区；B区为以大型

41、公共建筑组成的市级公建中心，包括写字楼、公寓、酒店、区为以大型公共建筑组成的市级公建中心，包括写字楼、公寓、酒店、医院等，规划建筑面积医院等，规划建筑面积270万平方米万平方米.北小河北侧确定为北小河北侧确定为“望京科技产业园区望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区;望京西南部的望京西南部的K区也为居住用地，分为个区。区也为居住用地，分为个区。望京新规划中的居住用地望京新规划中的居住用地10/13/202236第 36 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析第二

42、部分第二部分 望京区域发展状况望京区域发展状况一、北京市总体规划方案中对本区域的规划一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状六、望京综合服务体系现状10/13/202237第 37 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析五、区域人口消费研究五、区域人口消费研究对现阶段区域区居民消费状况的总体评价对现阶段区域区居民消费状况的总体评价 未来几年区域居民消费需求的定量分析及前景预

43、测未来几年区域居民消费需求的定量分析及前景预测 10/13/202238第 38 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析望京消费问题研究望京消费问题研究 因望京区域隶属朝阳区，加之区域内多为共享消费资源，所有在望京消费问题研究中，因望京区域隶属朝阳区，加之区域内多为共享消费资源，所有在望京消费问题研究中，我们以朝阳区居民消费为对象。我们以朝阳区居民消费为对象。从消费与从消费与GDP、收入的关系和消费倾向等角度对现阶段朝阳区城乡居民总体消费情况进、收入的关系和消费倾向等角度对现阶段朝阳区城乡居民总体消费情况进行简要评价；利用购买力测算和收入弹性分析对未来几年朝阳区居民消费需求进行定量行

44、简要评价；利用购买力测算和收入弹性分析对未来几年朝阳区居民消费需求进行定量分析及前景预测。分析及前景预测。望京消费问题研究指导思想及研究方法望京消费问题研究指导思想及研究方法 10/13/202239第 39 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析区域居民消费状况的总体评价区域居民消费状况的总体评价 消费占消费占GDP的比例偏低的比例偏低 但增长势头明显但增长势头明显平均消费率一览表平均消费率一览表世界平均消费率世界平均消费率为为78787979中等收入国家为中等收入国家为74%74%高收入国家为高收入国家为77%77%20032003朝阳区为朝阳区为63%63%相比之下，朝阳区居民

45、消费率则明显偏低，近年来一直在60左右波动。1995年为57.3，1998年为58.0，2000年为59.6，到2003年略为增长到62.3。从贡献率来看，1995年消费拉动经济增长的贡献率为51.6，1998年为51.8，2000年为60.8，到2003年增长到68.0。尽管消费率水平略微偏低，但消费率和消费贡献率的持续增长势头表明朝阳区的经济增长正在向更加良性发展的方向前行。10/13/202240第 40 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析0.60.650.70.750.80.850.90.951996年1996年 1997年1997年 1998年1998年 1999年19

46、99年 2000年2000年 2001年2001年 2002年2002年 2003年2003年 2004年2004年农村居民消费倾向农村居民消费倾向城市居民消费倾向城市居民消费倾向区域居民消费状况的总体评价区域居民消费状况的总体评价居民消费倾向波动下降居民消费倾向波动下降 近十几年来，朝阳区居民消费倾向呈波动下降的趋势，如下图所示。近十几年来，朝阳区居民消费倾向呈波动下降的趋势，如下图所示。2004年降为年降为80.8。由以上数据可以看出，到。由以上数据可以看出，到2004年，朝阳区居民消费倾向都降到了年，朝阳区居民消费倾向都降到了历史最低值。历史最低值。数据来源：朝阳区统计局10/13/20

47、2241第 41 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析区域居民消费状况的总体评价区域居民消费状况的总体评价收入对朝阳区居民消费的影响作用十分突出收入对朝阳区居民消费的影响作用十分突出，但消费增长略低于收入增长。，但消费增长略低于收入增长。19961996年年19971997年年19981998年年19991999年年20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年城市居民人均可支城市居民人均可支配收入配收入704870488107810782478247907690761050310503116821168212626126261

48、3898138981575715757城市居民人均消费城市居民人均消费性支出性支出595859586916691666766676731373137997799794319431110361103611589115891273012730影响居民消费的最主要的因素是收入，收入增长是带动居民消费增长的原动力。影响居民消费的最主要的因素是收入，收入增长是带动居民消费增长的原动力。其他影响主要因素有家庭人口、负担系数、储蓄、职业、偏好和习惯等等。其他影响主要因素有家庭人口、负担系数、储蓄、职业、偏好和习惯等等。其中按照经济发展的一般规律，消费支出随着收入水平的上升而增加。其中按照经济发展的一般规律，

49、消费支出随着收入水平的上升而增加。p朝阳区人均可支配收入近十年间年均递增朝阳区人均可支配收入近十年间年均递增10.6，其人均消费性支出年均递增，其人均消费性支出年均递增10.0，p收支对比看，尽管收入的增长带动了居民消费的换代升级，但居民的人均消费增速均略低于收入增收支对比看，尽管收入的增长带动了居民消费的换代升级，但居民的人均消费增速均略低于收入增速速单位：元10/13/202242第 42 页望望 京京 区区 域域 整整 体体 分分 析析城城市市居居民民消消费费性性支支出出构构成成变变化化图图0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1996199719981999

50、20002001200220032004杂项居住娱乐文教交通通信医疗保健家庭设备衣着食品区域居民消费状况的总体评价区域居民消费状况的总体评价区域居民消费结构变化特征明显区域居民消费结构变化特征明显 p朝阳区居民消费趋势分析，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；朝阳区居民消费趋势分析，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；p由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费；由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费；p居民由过去单一的偏重储蓄转变为投资和旅游消费等多种方式并存。居民由过去单一的偏重储蓄转变