商业项目营销方案1课件.ppt

1、提纲1、目标 2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合 开发一个纯商业项目开发一个纯商业项目总建筑面积14.68万平方米镇江全市人口约270万，其中市区人口约市区人口约7070万万2006年实现地区生产总值1025.31亿元商品房现房销售23.90亿元，同比下降同比下降2.4%其中：住宅销售21.23亿元，同比下降同比下降0.1%镇江项目规划 解读产品 规划特点平面呈“q”字形东西宽约340米南北长约700米占地246亩 开发要点一期开发5万平方 以临街商铺为主一期交工时水景难以完美呈现环湖商业街 商铺结构 解读产品 剖面

2、特点可分为外街、内街、内湖、水上景观餐厅四个区沿外街商铺为四层结构，沿湖商铺为两层结构 商铺结构 解读产品 零层结构特点零层主要由附属用房、餐厅、自行车库和车库组成由于出入口的限制，难以将车库分别划分给某一商铺，宜按公共配套考虑 商铺结构 解读产品 一层结构特点开间大致可分为10米、17米和23米三种；每套商铺都配有电梯、步梯和卫生间，这样就难以进行自由分割。商铺结构 解读产品 二层结构特点开间大致可分为10米、17米和23米三种；每套商铺都配有电梯、步梯和卫生间，这样就难以进行自由分割。楼楼 号号建建 筑筑 面面 积积商商 铺铺 面面 积积楼楼 梯梯 套套 数数平平 均均 套套 面面 积积

3、1 19 99 95 55 5.7 77 76 62 21 19 9.7 76 64 41 15 55 55 52 22 20 00 00 06 6.9 92 21 12 29 92 21 1.3 35 58 81 16 61 15 53 31 13 31 19 96 6.0 07 77 73 38 81 1.5 50 05 51 14 47 76 64 43 36 60 05 5.1 10 03 35 55 54 4.3 38 82 21 17 77 77 75 54 45 59 92 2.4 49 94 45 53 33 3.9 98 83 31 15 51 11 16 61 16 67

4、73 37 7.9 98 81 10 09 99 94 4.9 98 88 81 13 37 74 47 72 21 10 00 0.6 64 42 20 04 48 8.4 47 72 21 10 02 24 4合合 计计7 70 01 19 94 4.9 97 74 47 76 65 54 4.4 42 23 32 21 14 48 89 9商铺面积 解读产品 平均每套商铺的面积约为平均每套商铺的面积约为1500平方米，利于经营餐平方米，利于经营餐饮娱乐等，但面积偏大，不饮娱乐等，但面积偏大，不利销售。利销售。建议尽可能分割商铺，减小面积降低投资门槛，扩大客户面 总结分解迅速打开知名度一期

5、顺利租售和理想经营稳健提高美誉度二三期顺利开发、租售和经营广泛获得忠诚度整体理想经营，在镇江直至长三角获得理想利润和品牌长江新天地年营业额长江新天地年营业额7亿元亿元 如何在一个“偏僻”之地支撑起大型商业项目？2006年镇江的非住宅销售仅为2.5亿元如何让投资者集2亿元投资于我一身？USP：每个项目都有其与生俱来的戏剧性，我们要充分挖掘，找到项目独特的销售主张。这就需要我们从项目和镇江 的地脉、史脉、文脉等方面 认真进行分析和纵横捭合。提纲1、目标 2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合 我们要把这五首乐章合成一曲恢宏的

6、交响乐在长江新天地奏响 我心中有五个镇江每个镇江都是一首动人的乐章 地理的镇江文化的镇江美食的镇江现代的镇江未来的镇江 镇江 地理的镇江 听万里长江听万里长江 雪山唱给大海的长歌，流过华夏，荡漾两岸绿浪 读千年运河读千年运河 华夏写在大地的诗行，彪炳千秋，飞扬一国辉煌 地理的镇江江河相汇处江河相汇处 江河神韵 镇江 一定能撞出惊心动魄的历史文化 文化的镇江长江运河相汇处长江运河相汇处南山北水佛光长南山北水佛光长 文化的镇江天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王才子才子民间民间 文化的镇江天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王才子才子民间民间 唐宣宗，赐名金山和金山寺。唐宣宗，赐名金山和

7、金山寺。宋天禧皇帝梦游金山，又给金山寺赐名龙游寺。宋天禧皇帝梦游金山，又给金山寺赐名龙游寺。康熙六下江南，每下江南，必登临金山康熙六下江南，每下江南，必登临金山“观天观观天观 地地”，称这里是，称这里是“江山之奇，未有逾于此者江山之奇，未有逾于此者”。乾隆更是在镇江修了五个行宫，留下许多传说。乾隆更是在镇江修了五个行宫，留下许多传说。文化的镇江天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王才子才子民间民间 苏东坡：明月几时有？把酒问青天 王昌龄：洛阳亲友如相问，一片冰心在玉壶 辛弃疾：何处望神州，满眼风光北固楼 李白：仙人如爱我，举手来相招王安石：春风又绿江南岸，明月何时照我还范仲淹：山分江色破，

8、潮带海声来 文化的镇江天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王才子才子民间民间 沈括：梦溪笔谈刘义庆：世说新语臧荣绪：晋书萧统：昭明文选刘勰：文心雕龙米芾文化的镇江天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王才子才子民间民间 白蛇发水漫金山白蛇发水漫金山红玉擂鼓破金兵红玉擂鼓破金兵刘备招亲甘露寺刘备招亲甘露寺岳飞闻佛七峰亭岳飞闻佛七峰亭文化遗迹处处有文化遗迹处处有第一江山天下名第一江山天下名 美食的镇江让神仙也流口水的镇江让神仙也流口水的镇江 让张果老流口水的肴肉肴肉 比茅台还早几年获巴拿马万国赛会金奖的香醋香醋 乾隆爷啧啧称赞的锅盖面锅盖面 1949年开国第一宴淮扬菜系南起镇江镇江三鱼天下第

9、一江鲜美食的镇江让神仙也流口水的镇江让神仙也流口水的镇江 镇江三鱼非常有名几年前在镇江吃出了一条全国著名的江鲜街。许多媒体争相报道，如2006年1月9日上海的新民晚报镇江渔民靠江吃江镇江渔民靠江吃江 金山寺旁边建起金山寺旁边建起“江鲜街江鲜街”“一条全国少有的江鲜街”、“年销售额近8个亿”“刚开始几毛钱一斤的小杂鱼现在卖到十几元钱！”这就是美食的力量这就是美食的力量 现代的镇江在长三角后起直追在长三角后起直追四年时间地区生产总值翻了一番2006年镇江GDP达1025.31亿元按可比价计算比上年增长15.2%实现人均地区生产总值38229元按现行汇率折算为4901美元现代的镇江在长三角后起直追在

10、长三角后起直追全年固定资产投资501.18亿元 比上年增长23.8%外商、港澳台经济投资85.3亿元。比上年增长23.6%现代的镇江在长三角后起直追在长三角后起直追商品房竣工面积239.24万平方米 比上年增长12.2%商品房现房销售23.90亿元，同比下降2.4%其中：住宅销售21.23亿元，同比下降0.1%现代的镇江在长三角后起直追在长三角后起直追全年接待国内旅游者人数1380万人国内旅游收入124亿元比上年增长20.0%接待境外旅游者人数35.86万人外汇收入2.1亿美元，增长16.7%现代的镇江在长三角后起直追在长三角后起直追增幅为15.3%，位居长三角16城市第二位城市居民可支配收入

11、平均为14291元，位居长三角16城市第13位，所以有时被人戏称为“江南的苏北”，但这也正说明镇江需镇江需要急起直追。要急起直追。未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛镇江城市规划的画龙点睛之笔是在2006年。郭艾和呼吁了二十多年的梦想终于有机会实现了。2006年1月钱永波、李壮云、郭艾和等58名人大代表以空前庞大的阵容联名提出议案，议案内容从建设“北湖”升级为加强北部滨水区建设，这一议案也被大会定为该年的一号议案。同时，市委、市政府在“十一五”发展规划中明确提出“南山北水”的城市发展战略构想，

12、今年的城建重点放在了北部滨水区、南徐新城区、世业洲旅游度假区“三区”建 设上。未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛2006年8月金山湖整治工程开工 它是北部滨水区建设中的“先锋工程”，总 投资估算8.4亿元。工程主要由三大部分组成：退渔还湖及防洪工程，总投资5.6亿元；金山湖景观及配套设施工程，投资估算1.5亿元；环湖道路工程，投资1.3亿元。整个工程已正式开工，08年8月完工。重现“水漫金山”未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛2006年8月金山湖整治工程开工 金山湖景区将建设成为国家级的旅游休闲胜地，并最终形成新的城市中心和未来城市发展的龙头，带动整个城市的全面、和谐发

13、展。未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛2006年年10月月30日，北部滨水区长江引航道水日，北部滨水区长江引航道水利枢纽工程正式启动，该工程总投资利枢纽工程正式启动，该工程总投资2亿元，亿元，预计工程将于预计工程将于2008年年10月全面峻工。月全面峻工。它的开工标志着北部滨水区建设全面启动它的开工标志着北部滨水区建设全面启动未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛未来的镇江南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛 长江新天地 地理的镇江文化的

14、镇江美食的镇江现代的镇江未来的镇江 金金山山寺寺江江鲜鲜街街北北固固山山焦焦山山古古运运河河口口西西津津古古渡渡宏宏伟伟蓝蓝图图 天下第一江山天下第一江山天下第一江湖天下第一江湖天下第一江河天下第一江河天下第一江鲜天下第一江鲜长江新天地长江新天地“金山湖金山湖”给我们送来金山，给我们送来金山，“北湖北湖”给我们注入澎湃动力给我们注入澎湃动力 北部滨水区就是我们把生地炒成熟地的北部滨水区就是我们把生地炒成熟地的 金锅金锅 该怎么个炒法该怎么个炒法 金锅 趁热打铁，三思而知意 长江南岸的天问 金金山山寺寺古古运运河河口口北北固固山山焦焦山山江江鲜鲜街街1 1能把西湖能把西湖“搬到搬到”长江南岸么？

15、长江南岸么？北湖的面积是西湖的1.5倍，北湖的山、江、河、寺、诗、事、食等不比西湖逊色，远景价值1000亿？既不能吃祖宗饭断子孙路也不能慢待祖宗贻误子孙 长江南岸的天问 金金山山寺寺古古运运河河口口北北固固山山焦焦山山江江鲜鲜街街2 2金山和金山寺能金山和金山寺能“申遗申遗”么？么？炒作是一回事，运作是另一回事 长江南岸的天问 金金山山寺寺古古运运河河口口北北固固山山焦焦山山江江鲜鲜街街3 3国家级非物质文化遗产国家级非物质文化遗产 白蛇传能白蛇传能“申遗申遗”么？么？有多少版本的白蛇传？有多少人知道白蛇传的发源地是镇江的金山？白娘子美丽善良勤劳能干，能不能请某名星代言镇江？长江南岸的天问 金

16、金山山寺寺古古运运河河口口北北固固山山焦焦山山江江鲜鲜街街4 4运河运河“申遗申遗”什么时候能成功？什么时候能成功？千年文化千年河，如果运河不能成为“世遗”，那“世遗”会少了许多光彩。镇江的特点在于“江河交汇处”，可惜这个天赋地设了。长江南岸的天问 金金山山寺寺古古运运河河口口北北固固山山焦焦山山江江鲜鲜街街5 5能请张艺谋拍摄印像能请张艺谋拍摄印像白娘子么白娘子么？全国上马兴建的首个“白蛇传”主题公园，以金山寺真景为依托，加上国内领先的音乐喷泉水景和水幕影视技术，虚实结合，来共同展现“水漫金山”等传说盛景。请“老谋子”可以算是纯属炒作，但也可以真实运作。长江南岸的天问 金金山山寺寺古古运运河

17、河口口北北固固山山焦焦山山江江鲜鲜街街能请政府去大规模炒作么？能请政府去大规模炒作么？投资数十亿是只做成一个工程还是做成一个开放的旅游精品？如果你投资30亿的项目，愿意拿出6000万来宣传么？年旅游收入多增加半个点就可以收回炒作成本!镇江好比一条龙镇江好比一条龙金山湖和北湖就是龙的两角金山湖和北湖就是龙的两角而开发好长江新天地就好比是而开发好长江新天地就好比是 文化大于天文化大于天 江南忆，最忆是镇江江南忆，最忆是镇江 长江运河交汇处长江运河交汇处南山北水佛光长南山北水佛光长能不忆镇江能不忆镇江 提纲1、目标 2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略6、营销：内守

18、外攻 三管齐下 7、纵横捭合 当今中国，“长三角”远远超过城市群的概念，被初步定位为中国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要国际门户、全球重要的先进制造业基地、中国率先跻身世界级城市群的地区。长三角的前景 长三角是经济最具活力和潜力的区域，镇江位于长江三角洲的顶点，长三角的发展将给镇江带来无穷财富。镇江镇江：长三角的小弟弟名名次次城城市市G GD DP P(亿亿元元)旅旅游游总总收收入入(亿亿元元)旅旅游游总总收收入入/G GD DP P1 1上上海海9 91 14 43 3.9 95 51 16 60 04 4.2 27 71 17 7.5 5%2 2苏苏州州4 40 02 26 6.5 5

19、2 24 40 00 0.0 00 01 15 5.8 8%3 3杭杭州州2 29 94 42 2.6 65 54 46 66 6.1 16 61 10 0.6 6%4 4无无锡锡2 28 80 05 5.0 00 03 30 01 1.6 60 09 9.9 9%5 5宁宁波波2 24 44 46 6.4 40 02 25 58 8.2 20 01 10 0.8 8%6 6常常州州1 13 30 02 2.2 20 01 12 26 6.2 20 09 9.7 7%7 7扬扬州州9 92 22 2.0 00 01 10 04 4.6 60 01 13 3.6 6%8 8镇镇江江8 87 71

20、 1.6 67 71 11 18 8.1 16 61 11 1.3 3%低谷之处正好可起大波浪!几个典型长三角城市的GDP和旅游 镇江长三角：镇江的升值空间低谷之处正好可起大波浪!亚洲将成为世界经济中心，而亚洲地区的中心又将转移至上海。上海带动长三角迅速发展，并且构成了江河海相连、海陆空相通的立体交通网络。因此，和长三角融为一体就是镇江和长江新天地的必然选择。镇江长三角：你知道镇江么？http:/ 镇江：你会被挤出长三角么？16 16+116+7 现在是“眼球经济”时代，企业在争“眼球”，城市也在拼命争，而能正眼球的一个常规形式是城市节庆活动。中国的城市都在拼命宣传自己，中国的城市节庆活动数以

21、万计，许多小城正在被大哥哥们的喧嚣所淹没。镇江也有自己的节庆，但多不被人所乐道，因为长三角的节庆实在是太多了!节节 庆庆 名名 称称：茅茅 山山 香香 期期 庙庙 会会节 庆 地 点：句 容 茅 山节 庆 时 间：3 月 2 0 日 4 月 2 0 日 节节 庆庆 名名 称称：镇镇 江江 梅梅 樱樱 节节节 庆 地 点：镇 江 梅 樱 园节 庆 时 间：4 月 中 旬 节节 庆庆 名名 称称：焦焦 山山 桂桂 花花 节节节 庆 地 点：焦 山 公 园节 庆 时 间：9 月 2 6 日 1 0 月 2 6 日 节节 庆庆 名名 称称：金金 秋秋 美美 食食 节节节 庆 地 点：各 旅 游 涉 外

22、 星 级 饭 店节 庆 时 间：1 0 月 长三角：你会关注镇江么？再看看南京的主要节庆活动05年、06年、07年分别是32、41、49个序序 号号活活 动动 名名 称称活活 动动 时时 间间活活 动动 地地 点点1第 五 届“江 上 人 家 新 春 乐”旅 游 节2 3 月江 心 洲22 0 0 7 年 中 国 南 京 国 际 梅 花 节2 月 3 月梅 花 山（主 会 场）等3溧 水 梅 花 节（南 京 国 际 梅 花 节 分 会 场）2 3 月溧 水 傅 家 边42 0 0 7 中 国 南 京 夫 子 庙 灯 会2 3 月夫 子 庙5长 江 三 角 洲 南 京 旅 游 交 易 会3 月南

23、 京 市 规 划 建 设 展 览 馆6湖 南 路 旅 游 时 尚 节2 月湖 南 路7第 二 届 玄 武 休 闲 时 尚 旅 游 节3 月南 京 1 9 1 2 休 闲 街 区8百 万 人 游 新 南 京 活 动3 月建 邺 区 各 景 点9“百 年 高 淳”民 俗 文 化 展 示 节3 月高 淳 老 街 等1 0第 二 届 汤 泉 苗 木 节3 月浦 口 汤 泉 镇1 1迎 新 春 八 卦 洲 沙 漠 风 情 节3 月八 卦 洲 沙 漠 风 情 园1 2雨 花“春 牛 首”踏 青 节3 5 月世 外 桃 源 农 业 旅 游 村 等1 3将 军 山 茶 文 化 节4 月将 军 山 旅 游 风

24、景 区1 4第 三 届 平 山 茶 叶 节4 月六 合 平 山 森 林 公 园1 5海 棠 花 卉 节3 月 4 月莫 愁 湖 公 园1 6第 三 届 妈 祖 文 化 民 俗 节5 月静 海 寺 天 妃 宫 历 史 文 化 景 区1 7江 宁 横 溪 西 瓜 节5 月江 宁 横 溪1 8端 午 节 国 际 龙 舟 大 赛5 月莫 愁 湖 公 园1 9五 一 欢 乐 游5 月建 邺 区2 0郑 和 宝 船 旅 游 节5 月宝 船 厂 遗 址2 1溧 水 采 摘 节6 9 月溧 水 傅 家 边、白 马 镇2 2第 六 届 郑 和 节7 月郑 和 广 场2 3浦 口 区 莲 花 旅 游 节7 月浦

25、口 区 珠 江 镇 艺 莲 苑2 4江 心 洲 葡 萄 节7 月 8 月江 心 洲2 5清 凉 之 夏 将 军 山 啤 酒 文 化 节7 月 8 月将 军 山 旅 游 风 景 区2 6南 京 第 四 届 中 国 情 人 节8 月八 卦 洲 沙 漠 风 情 园2 7中 国 南 京 长 江 国 际 旅 游 节9 月待 定2 8南 京 农 业 嘉 年 华9 月白 马 公 园2 9中 国 南 京 雨 花 石 艺 术 节9 月雨 花 台 风 景 区 等3 0第 四 届 新 街 口 旅 游 节9 月新 街 口3 1第 七 届 中 国 南 京 “固 城 湖”螃 蟹 节9 1 0 月高 淳 县3 2第 六 届

26、 茉 莉 花 文 化 旅 游 节9 1 0 月六 合 金 牛 湖3 3第 七 届 龙 袍 蟹 黄 汤 包 节9 1 0 月六 合 龙 袍 镇3 4莫 愁 烟 雨 文 化 节1 0 月莫 愁 湖 公 园3 5灵 谷 桂 花 节1 0 月中 山 陵2 2 0 0 0 0 7 7 年年 南南 京京 主主 要要 旅旅 游游 节节 庆庆 活活 动动 集集 粹粹序序 号号活活 动动 名名 称称活活 动动 时时 间间活活 动动 地地 点点1“桨 声 灯 影”秦 淮 旅 游 文 化 大 使 系 列 活 动1 月夫 子 庙2第 四 届“江 上 人 家 新 春 乐”旅 游 节1 2 月江 心 洲32 0 0 6

27、年 中 国 南 京 国 际 梅 花 节2 3 月梅 花 山（主 会 场）等4溧 水 梅 花 节（南 京 国 际 梅 花 节 分 会 场）2 3 月溧 水 傅 家 边52 0 0 6 中 国 南 京 夫 子 庙 灯 会2 月夫 子 庙6长 江 三 角 洲 南 京 旅 游 交 易 会2 月南 京 市 规 划 建 设 展 览 馆7湖 南 路 旅 游 时 尚 节2 月湖 南 路8南 京 1 9 1 2 时 尚 风 情 节2 月南 京 1 9 1 2 休 闲 街 区9百 万 人 游 新 南 京 活 动3 月建 邺 区 各 景 点1 0“百 年 高 淳”民 俗 文 化 展 示 节3 月高 淳 老 街 等1

28、 1中 国 第 四 届 帐 篷 野 营 大 会3 月 底八 卦 洲 沙 漠 风 情 园1 2雨 花“春 牛 首”踏 青 节3 5 月世 外 桃 源 农 业 旅 游 村 等1 3南 京 妈 祖 文 化 旅 游 节4 月静 海 寺 天 妃 宫 历 史 文 化 景 区1 4油 菜 花 海 踏 青 节4 5 月高 淳 县1 5海 棠 花 卉 节5 月莫 愁 湖 公 园1 6江 宁 横 溪 西 瓜 节5 月江 宁 横 溪1 7端 午 节 龙 舟 大 赛5 月莫 愁 湖 公 园1 8第 三 届 新 街 口 商 圈 旅 游 节5 6 月新 街 口1 9首 届 中 国 南 京 夫 子 庙 民 俗 旅 游 节7

29、 月夫 子 庙2 0江 心 洲 葡 萄 节7 月江 心 洲2 1南 京 第 三 届 中 国 情 人 节8 月八 卦 洲 沙 漠 风 情 园2 2溧 水 采 摘 节7 9 月溧 水 傅 家 边、白 马 镇2 3中 国 南 京 世 界 历 史 文 化 名 城 博 览 会9 月待 定2 4南 京 农 业 嘉 年 华9 月白 马 公 园2 5中 国 南 京 雨 花 石 艺 术 节9 月雨 花 台 风 景 区 等2 6第 五 届 郑 和 节9 月郑 和 主 题 公 园2 7老 山 森 林 节9 1 0 月老 山 森 林 公 园2 8高 淳“固 城 湖”螃 蟹 节9 1 0 月高 淳 县2 9第 六 届

30、龙 袍 蟹 黄 汤 包 节9 1 0 月六 合 龙 袍3 0浦 口 生 态 旅 游 节1 0 月珍 珠 泉 旅 游 度 假 区3 1莫 愁 烟 雨 文 化 节1 0 月莫 愁 湖 公 园3 2灵 谷 桂 花 节1 0 月中 山 陵3 3阅 江 楼 第 四 届 文 化 艺 术 节1 0 月阅 江 楼3 4第 五 届 茉 莉 花 音 乐 文 化 节1 0 月六 合 金 牛 湖3 5江 心 洲 江 鲜 美 食 节1 0 月江 心 洲2 2 0 0 0 0 6 6 年年 南南 京京 主主 要要 旅旅 游游 节节 庆庆 活活 动动 集集 粹粹 长三角：你会关注镇江么？再考虑到上海、杭州、苏州等城市的节庆

31、活动长三角 是 逢“天”过节 长三角：你会关注镇江么？怎么办镇江小闹，下自成蹊？是在小打小闹中自甘沉沦 还是冲天香透长三角甚至是举“球”瞩目？长三角：你会关注镇江么？提纲1、目标 2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合 炒作呀炒作，不在炒作中新生就在别人的炒作中灭亡 镇江所面临的形势是严峻的必须认真操作方能化蛹为蝶!第一江山第一江河第一江鲜第一江湖跳出长三角叫响全中国 再分析再分析江浙沪拥有近30个中国优秀旅游城市拥有约50个国家级旅游区 客观客观随着长三角城市化进程加快，人们更加注重心灵感受与精神休憩。主观主观休闲化、

32、大众化、国际化、政府与企业联手化，地产与旅游融合化 趋势趋势镇江的定位定位镇江定位镇江金金山山寺寺江江鲜鲜街街北北固固山山焦焦山山古古运运河河口口西西津津古古渡渡卖点支撑卖点支撑水涨船高，打开项目知名度炒热地段，树立客户的信心 活力营销 美丽炒作 把握节奏 控制投入 炒作 炒作城市的八字宪法有理、有力有理、有力有节、有利有节、有利蛙眼原理与炒作节奏的十字方针月月有新题月月有新题年年有高潮年年有高潮炒作战术的十二字原则不拘泥于时空不拘泥于时空不拘泥于形式不拘泥于形式2006年6月2007年4月城市炒作活动构想给镇江赋入系统的内涵“国际山水美食江都”体现一种乐观与休闲的现代“城市山林”精神在各种镇

33、江媒体上广为宣传,“城里宣传城外香”2006年6月2007年4月城市炒作活动构想在长三角纲举目张：南京、上海的主要高速路和飞机场入口处在各种镇江媒体上广为宣传,“城里宣传城外香”使人们都知道长三角有个“国际山水美食江都”2006年6月2007年4月城市炒作活动构想务必使长三角都知道“水漫金山”的蓝图务必使更多的人知道动人的白蛇传传说起源于镇江。同时凸现镇江的个性国际山水美食江都2006年6月2007年4月城市炒作活动构想进一步使人们知道镇江位于无比珍贵的“江河相汇处”，更使们知道镇江北部滨水区的可贵。2006年6月2007年4月城市炒作活动构想逐步扩大宣传范围，并为“中国首届国际山水美食节”开

34、始提前大范围造势 2006年6月2007年4月城市炒作活动构想就这样围绕”“国际山水美食江都”“月月有新题”，经过一系列铺垫后终于可以引爆第一个高潮，同时也把城市炒作和项目营销深刻地扭到一起。2006年6月2007年4月城市炒作活动构想金山脚下 花语江南吃的是江鲜 品的是文化游的是山水 感的是休闲千年神韵 一天收尽请来长三角的各位“大哥”请来全国的“眼球”请来港台的高僧请来“佛教”国家的前领导人把全世界的著名江鲜聚在一起PK一天吃遍世界级极品江鲜一天感受华夏山水五千年2006年6月2007年4月城市炒作活动构想三月正是江南最美的时候三月正是江鲜最美的时候三月正是一期刚开始营业的时候所有的活动都

35、以项目为核心展开首届国际山水美食节开幕长江新天地一期正式营业二期三期鲜美公开和租售美丽欢乐时刻怎能不记住中国有个 长江新天地费用？以小博大政府为主适当赞助2006年6月2007年4月城市炒作活动构想提纲1、目标 2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合 Strengths优势：优势：v规模规模近15万平米，最大，一站式v商铺类型商铺类型街铺，铺铺临街，独立性强v主题主题江鲜主题（独此一处），特色无法替代v功能功能体验餐饮、休闲娱乐、旅游度假（业态规划、功能规划、主题规划之间的关系）v商气商气以前有8亿商机基础，政府授名，知

36、名度高v规划规划经营型规划，领先20年，外里面、特色、交通动线。v配套配套大型半地下停车场地上停车场、立体交通电梯、广场、大湖v景观景观风景区，环湖，自然文化资源无法复制（滨河公园、入口广场、鱼鳞广场、亲水平台、临水木栈台、水上景观餐厅、跌水、游船码头、街角广场、九曲桥、音乐喷泉、垂钓岛、水巷等）v开发实力开发实力上市集团，15年开发经验v理念理念五赢商业地产实践者，责任筑商v团队团队国际级大师手笔，精英团队联袂作品（招商、管理、施工）v策略：最大化放大每一个优势卖点！策略：最大化放大每一个优势卖点！Weaknesses劣势：劣势：v容量容量总建筑面积太大，市场容量小v商铺大商铺大每套商铺60

37、02000平米v总价高总价高每套商铺都在500万1000万之间v招商招商当地商家都有现成的场地，他们进驻难度大v时机时机工程先，推广后，停滞时间较长，商铺投资高潮已过v对策：对策：v分期开发，功能区分规模分化v商铺分割，引导定制开发，经营型商铺v加大宣传增值潜力，商铺大是为了更好的经营，领先20年v重点宣传商铺的低单价，高增值潜力v灵活的付款方式，给予保障性措施v招商先行，暗地招商，明则推铺v资源整合全亮相，给人一种强强联合的感觉，让人产生信心。Opportunities机会：机会：v城市规划城市规划北部滨水区金山片区的启动，金山板块新经济崛起v大桥通行大桥通行连接镇扬的润扬长江大桥启动v长三

38、角一体化趋势长三角一体化趋势交通一体化，经济一体化，生活一体化，消费一体化；长三角深度融合，城市界限逐渐消失，初步形成“1小时生活圈”交通网。v政府支持政府支持市、区各级政府大力支持，各级部门保驾护航v大商圈辐射大商圈辐射覆盖三重商圈：形成经常性商圈（核心商圈）、基本性商圈（次级商圈）、旅游性商圈（边缘商圈），覆盖长三角整个区域的所有经济强市，网状消费链直撒长三角。v镇江城市地位镇江城市地位苏南区域性中心城市，交通四通八达，享南京都市圈和上海经济圈双重保障。v策略：全方位的利用每一个机会！策略：全方位的利用每一个机会！Threats威胁：威胁：v直接竞争对手直接竞争对手金山宝地、银座的宣传销售

39、启动v潜在竞争对手潜在竞争对手第一楼街、龙吟彷、望京天地等的返租及经营现状v国家政策国家政策增值税的清算，使得返租不能够再长期利用，如何保障v客户抗性客户抗性投资者抗性（总价）、经营者抗性（政策）v对策：对策：v谨慎采用返租策略，可以采用促销型返租，最多不能超过5年v招商率要达到200%，做到带租约销售，以次来教育客户面积适中，总价也就不是问题了v制定好的招商政策，给予商家保护政策，吸引全国知名商家进驻v选择最好的招商机构进行全国范围招商，选择最好的商业管理机构进驻v制定好的销售政策，给与投资者灵活的付款方式和退出机制v不再同一层次上与其他在手楼盘竞争，以绝对的竞争优势进行强势推广，避免夹生饭

40、战略矩阵优势优势（strength）发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会减小劣势，避免威胁机会（机会（opportunity）威胁威胁（weakness）劣势劣势（threat）提纲1、目标 2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合 稳健提高美誉度二三期顺利开发、租售和经营广泛获得忠诚度整体理想经营，在镇江直至长三角获得理想利润和品牌长江新天地年营业额长江新天地年营业额7亿元亿元迅速打开知名度一期顺利租售和理想经营20082008年年4 4月月 2007 2007年年4 4月月时间内守外攻内守外攻 强力的

41、组织保证强力的组织保证 网状地推进销售网状地推进销售 内守 售房部的包装典雅休闲销售氛围调控因人而动一本沉甸甸的楼书全景展示项目文而化之一张简洁的海报简要拎出项目的核心卖点一个大气势的区域沙盘形象展示区域特色一个精致的项目沙盘和几个楼宇模型细微展示产品特色 主动出击主动出击 在镇江地毯式搜巡餐饮娱乐店家在镇江地毯式搜巡餐饮娱乐店家根据时机根据时机必要时可开拔到外市招引重要客户必要时可开拔到外市招引重要客户 外攻 长江新天地营销长江新天地营销 三管齐下 以内守外攻的销售组织为核心以大手笔的城市炒作为声势以适宜的招商为加强手段三管激荡、叠加增强 销售城市炒作招商.网式波浪推进网式波浪推进.08-4

42、 公开销售公开销售.07-6 亮相认购亮相认购 .07-507-6 项目定位项目定位 .07-4 销售未动定位先行项目定位营销推广原则营销推广主线营销推广主题营销推广亮相项目定位城市定位区域定位项目定位项目定位天下第一江鲜&环湖美食街 长江新天地天下第一江鲜&环湖美食街 长江新天地项目定位 天下第一江鲜&环湖美食街 长江新天地 长三角的美食休闲圣地长三角的美食休闲圣地 这是一个充满希望的奢华之城 她位于镇江 一个美丽的国际山水美食江都 一个天子也向往的江南名城 锦绣长江南岸 一条鲜香兴起的江鲜街即将荣耀升级 天下第一江鲜&环湖美食街 咬紧城市规划咬紧城市规划 突出地段前景突出地段前景 宣传项目

43、特征宣传项目特征 原 则 营销推广 城市线城市线 项目线项目线 招商线招商线 主 线 营销推广城城 市市 线线趋势篇趋势篇长长三三角角大大发发展展区位篇区位篇镇镇江江独独特特的的山山水水美美食食文文化化价值篇价值篇新新规规划划的的无无限限前前景景城城市市助助我我造造势势营销推广营销推广项项 目目 线线功能篇功能篇独独特特的的环环湖湖商商业业价价值值商业篇商业篇一一站站式式江江鲜鲜娱娱乐乐公公园园前景篇前景篇新新规规划划的的无无限限前前景景项项目目与与镇镇江江相相呼呼应应营销推广营销推广招招 商商 线线江鲜篇江鲜篇以以江江鲜鲜为为骨骨娱乐篇娱乐篇以以其其它它餐餐饮饮和和娱娱乐乐为为肉肉文化篇文化

44、篇文文化化休休闲闲的的价价值值升升级级项项目目的的商商业业价价值值营销推广营销推广营销推广江鲜篇江鲜篇功能篇功能篇趋势篇趋势篇娱乐篇娱乐篇商业篇商业篇区位篇区位篇文化篇文化篇前景篇前景篇价值篇价值篇城市线城市线项目线项目线招商线招商线营销推广 镇江向北镇江向北 一切向上一切向上 长三角一站式江鲜休闲公园一站式江鲜休闲公园风云入世 开创五赢地产新模式 打造江鲜美食新天地 主 题 第一攻击波第一攻击波 营销推广 亮 相 力争在五一前逐步开始亮相力争在五一前逐步开始亮相在售房部装修完毕在售房部装修完毕和其它相关手续到位后和其它相关手续到位后开始大规模推广开始大规模推广时间：2007年4月27日-20

45、07年5月底内容：展示项目形象，宣传镇江规划目的：激发客户关注，测试市场反应 营销推广 亮 相 工 作 内 容规 格数 量单 位完 成 时 间路 口 大 牌8米 高 30米 宽1块新 河 西 路 灯 箱1套新 河 西 路 路 灯 道 旗1套围 墙1套售售 房房 部部 装装 修修1 1套套售售 房房 部部 内内 包包 装装1 1套套工工 地地 包包 装装1 1套套海海 报报正正 8 8开开 铜铜 版版 纸纸3 30 00 00 0份份楼楼 书书 及及 提提 袋袋2 20 00 00 0套套区区 域域 沙沙 盘盘4 4米米 5 5米米1 1个个项项 目目 沙沙 盘盘4 4米米 5 5米米1 1个个

46、户户 型型 模模 型型1 1米米 1 1米米3 3个个市 内 大 型 广 告 牌5块报 纸 广 告京 江 晚 报 整 版 彩1次4-275 5月月 底底售 房 部竣 工 后售房部竣工前部分营销工作计划售房部竣工前部分营销工作计划 提纲1、目标 2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合 建议 项目规划与镇江新规划深度呼应 “宋城”过街牌坊过街牌坊长江新天地新定位：长江新天地新定位：集旅游、餐饮、娱乐、集旅游、餐饮、娱乐、休闲、文化、酒店多休闲、文化、酒店多位一体的位一体的“镇江之睛镇江之睛”。大型灯光东有北湖和东有北湖和“宋城宋城”，西有金，西有金山和金山湖，中有诱人的大山和金山湖，中有诱人的大型灯光设计，南北通达，人型灯光设计，南北通达，人气澎湃，集长三角万千宠气澎湃，集长三角万千宠爱于爱于“长江新天地长江新天地”上海新天地的赢利模式上海新天地的赢利模式 .经营、储备、升值、良好品牌，稳获厚利经营、储备、升值、良好品牌，稳获厚利 领舞激越的土地领舞激越的土地祝祝 本案成功开发本案成功开发 谢谢