熊猫商业广场商业营销方案.ppt

1、Baoxing Panda Commercial Plaza Project _ Commercial Rent-Selling Positioning宝兴熊猫商业广场项目 商业营销方案目录CONTENTS市场调查情况01项目分析02招商策略03销售策略04商务条款概述05 01市场调查情况地理位置：宝兴县位于四川盆地西部边缘，东邻芦山，南毗天全，西连康定，北接小金，东北与汶川交界，距成都200公里，是成都平原与川西高原的过渡带。县境东西宽约61公里，南北长约81公里，幅员面积3114平方公里。交通：宝兴县交通以公路为主，省道210线贯穿全境。县城穆坪距成都210公里，距雅安80公里，距四姑娘

2、山风景区155公里，距碧峰峡风景区76公里。资源：宝兴的名贵石材品种达30余种，总储量逾30亿立方米，其中尤以“宝兴白”大理石最为著名，世人赞为：“天下第一白”。具有储量大，纯度高，品质优，白度好，易开采的特点。宝兴石材可雕塑，可加工板材，可生产碳酸钙系列产品，能综合开发，灵活变向，快速适应市场。宝兴还有石膏、钾矿、煤炭、铅锌矿、铜镍矿、锑矿、金矿、锰矿、玉石矿等矿产资源，且都有较大的储量和开发价值。其中钾矿、锰矿属中型以上矿藏，石膏矿属大型矿藏。人口：据统计，2010年末，全县人口58335人。全县人口密度为18.73每平方公里。县城穆坪镇人口占全县总人口的21%。宝兴县以汉族为主，占81.

3、83%。少数民族人口占18.17%，有彝族、藏族、羌族、苗族、回族、蒙古族、土家族、傈僳族、满族、侗族、瑶族、纳西族、布依族、白族、壮族、傣族等民族分布。其中藏族人口占17.56%。经济：2013年，宝兴县GDP达20.52亿元，人均GDP达3.4万元。地方财政一般预算收入达到0.73亿元，城镇居民人均可支配收入达20956元，农民人均纯收入达8188元，全年全社会固定投资34.3亿元。宝兴的三次产业结构比由2005年的24.4：54.5：21.1，调整为2010年的17.3：65：17.7旅游：神木垒位于四川宝兴县，距县城约50公里，海拔3000米左右。景区面积约40平方公里，海拔2300至

4、4300米，以森林、雪山、溪流、高山草甸、高山钙化流池为主体景观。夹金山国家森林公园、省级风景名胜区夹金山在宝兴县境内。东拉山大峡谷，包括东拉山沟、赶羊正沟、鹿井沟、桂嫱湾、猫子湾等5大景片，为川西峡谷地貌自然生态景观的代表性景区。赶羊沟由赶羊沟、青龙峡、猫子湾、贵强湾、鹿井沟、东拉山沟等部分组成，有青龙峡、石窑头、龙揭盖、青草塘、半蓬山、中梁子、穿山梁子、双全窝、银山口、关门山、两河口及万亩桂花等众多景点组成。四川蜂桶寨国家级自然保护区位于四川省宝兴县东北部，地处邛崃山西坡。1975年建立，主要保护对象珍稀濒危动物大熊猫、金丝猴及山地混合森林生态系统。面积4万公顷，其中核心区27581.5公

5、顷，缓冲区2897.5公顷，实验区8560.0公顷。蜂桶寨国家级自然保护区是大熊猫的发现地。1869年，法国传教士兼生物学家戴维在邓池沟首次发现大熊猫，使动物活化石大熊猫享誉世界。一、宝兴概况二、宝兴商业概况调研范围 本次调研范围：包含沿江路、夹金山路、顺城街、穆坪北街、穆坪中街、穆坪南街、两河口路、教场街等 依据项目位置、周边商业聚集情况及交通路径，本次调研将调研对象划分为2个板块，并依次对2个板块进行调研统计。调研范围本板块范围：包含沿江路、顺城街、穆坪北街、穆坪中街、穆坪南街、教场街业态总结商业业态包含酒店、餐饮、服装、购物、娱乐等行业。商业配套较为齐全，应有尽有。商家体量一般，缺乏品牌

6、商家。商业氛围整体氛围较差，大多铺面有商家入驻，但销售状态不佳人流量人流已县城住户为主，人流量较弱租金抽取3家底商进行租金询问：每月4060元/二、宝兴商业概况调研范围本板块范围：包含夹金山路、两河口街业态总结商业业态包含建材、家居、餐饮等行业。商业配套零落，商家体量一般，缺乏品牌商家。商业氛围整体氛围较差，铺面95%以上均为空置人流量居民楼大多空置，人流稀缺租金抽取2家底商进行租金询问：每月2030元/二、宝兴商业概况三、宝兴商业情况小结宝兴县整体商业仍处于传统社区商业阶段，发展水平较低，各业态较为单一，缺乏档次，知名品牌较少，目前发展较为成熟仅有中心穆坪街一带，辐射宝兴全县，业态老旧，缺乏

7、核心竞争力；宝兴县目前商铺形态绝大部分属于以自发形成为主临街底商商铺，仅有遛遛超市等中小型超市，缺乏大型中高端商场、游乐园及集中型休闲美食等大中型特色商业；目前商业的业态以服装、餐饮、酒店为主，娱乐、百货、旅游服务比例不足宝兴多数商业项目大量空置，经营情况惨淡；商业开发楼盘中，除竹里、财富坐标规划多业态发展外，其他项目商业仅作为项目一个基础配套型的社区底商；目前专业市场类商业缺乏，但需求不大；宝兴目前商业存量巨大，商业的放量超过了城市负荷的几倍；整体租金较高,但租户愿意承受的商业租金较低；旅游人群较大，相关商业存在一定的潜在机会；运营商大多不具备商业运营经验和实力，整个宝兴商业管理相对混乱四、

8、竞品楼盘概况（竹里）市场业态分布沿街主要以酒店大厅为主，商业体里边目前辅以低端餐饮及休闲娱乐商家。市场优劣势优势：1、位于宝兴县城中央区域，客户群相对密集；2、目前商业业态打造期，租金较低；3、铺位面积适中，适合不同业态经营；4、商业建筑设计相对其他项目较为独特，外观赏心悦目。劣势：1、前期招商及售卖存在问题，空置率太高，无法形成商业氛围，从而导致经营惨淡，入驻低。2、停车较为麻烦3、宝兴本地消费客群较少，针对客源较为局限。四、竞品楼盘概况（都会名苑）市场业态分布沿街主要以银行为主，商业体里边目前辅以低端餐饮及休闲娱乐商家。市场优劣势优势：1、位于宝兴县城中央区域，熊猫广场能够有效聚集人气，客

9、户群相对密集；2、目前商业业态打造期，租金较低。劣势：1、空置率太高，无法形成商业氛围，从而导致经营惨淡，入驻低。2、物业较为分散，没有统一的管理方3、无专业停车位，停车较为麻烦4、宝兴本地消费客群较少，针对客源较为局限。四、竞品楼盘概况（财富坐标）市场业态分布以商品批发为主市场优劣势优势：1、位于宝兴县城中央区域，紧连商业街能够有效聚集人气，客户群相对密集；2、商业体量集中且较大，租金较低。劣势：1、空置率较高，无法形成商业氛围，从而导致经营惨淡，入驻低。2、宝兴本地消费客群较少，针对客源较为局限。五、竞品楼盘小结竞品商业的可售待售面积存量十分巨大，招商和销售压力大。在售商铺形态以底商为主。

10、商业品质较差，无法满足部分高端消费客户。大面积的商业目前难以快速形成气候，但是随着后期大量住宅的入住，县城商业格局可能会面临洗牌重新布局。伴随着商业体的不断升级，商业配套要求越来越高的情况下，人们的消费观念和消费档次在不断的提高；目前竞品项目没有专业市场类的商业规划。和本案相比，由于今后商业定位上的差别，客源并不存在太多冲突；餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点运营商大都不具备商业运营经验和实力，整个宝兴商业管理相对混乱六、思考 无论是从市场现状还是发展趋势来看存在着一定的发展机会那么从产品来说又是否存在着同样的契机？02项目分析一、项目概况项目所在片区地处项目所在片区地处宝兴未来的城市中心宝兴

11、未来的城市中心核心地段核心地段，周边配套完善，周边配套完善从地理位置上看，项目地处宝兴新老城区的交接处，背靠巍峨大山，前临青衣江，依山傍水。对面是宝兴最大的中学，涵盖幼儿园，初中，高中，提供一站式的教育；向左，老城商业中心，红军广场一步之遥。距离农贸市场和宝兴客运站只需两分钟；向右，毗邻县委县政府，机关单位，企事业单位林立其间，医院，市政广场，图书馆、电影院等一系列市政配套设施完善；可谓配套完善，交通便捷。我们发现：现阶段老城商圈趋于饱和，主要服务老城区域居民及游客。业态齐全但商业形态较为低端；新城片区还没形成商圈，但拥有较多住宅及行政事业单位，客群潜力巨大。项目位于新城与老城之间的主干道，衔

12、接新老城区，可以有效截取过往两边客源。项目主干道作为连接宝兴旅游资源的要道，足以截取往还游客。项目将成为该区域的核心地块，但人气不足，面临较长时间的培养期新城老城未来商圈一、项目概况一、项目概况l 项目建筑民族风浓烈，可以形成l 项目正面瞰河，自然资源较好l 正面道路拥有一定的退让面积，可以形成景观文化带l 项目背面有一平台广场，可作为休闲文化广场使用l 项目体量约2.2万方，较周边产品具有大型品牌入驻的优势l 项目抗震级数高，优于周边产品，能够形成销售优势 紧靠滨江路，丰富的景观资源；项目自身附带的住宅人群；项目可售商业体量较大，选超其他竞品；准现铺，即租即经营，即买即收益；自带停车场，基础

13、设施明显 单层面积和布局未隔离开来，方便招商和销售劣势 项目左临目前的商业中心有些距离，存在一段空白，无法依托集群商业效应；项目三层连接的道路较窄易造成的人流量车流量的减少和不便；项目流动人流量太少，缺乏吸引客户驻足的资源；项目距住宅区较远，无法有效聚集人群机会 地处城区中间位置，周边大量的居住人群支撑；商业市场空白较多；目前集中商业体较少，具有一定的竞争力；旅游业发达，带来的大量旅游人群消费的机会点；威胁 商业存量较多，存在竞争；周边成熟商业街，人群消费习惯等带来的威胁。价格及租金无法对市场形成吸引力 前期招商不力，无法形成人气产品优势二、SWOT分析01030204分析结论：u营销的关键在

14、于依托于周边市场的空白及散乱，通过独特的定位及良好的形象铺垫，以竖立起本项目的人气热潮；u通过项目的形象塑造，力求变劣势为优势，一方面完全摆脱混乱无序、档次较低的商业氛围，塑造本区域全新的、特色化的商业配套，u另一方面在引进业态种类方面偏重于有特色化的业态类型，使之成为本项目商业立足区域、成为区域商业标杆的最大亮点；u项目所在区域消费较少，但潜力巨大，除了普通的消费者外，应在业态组合上着重考虑具有特殊代表性的消费群体，依靠自身特色，吸引更多的区域内目标消费群体。三、SWOT分析小结那么，我们如何将项目存在优势与机会放大？我们又该如何去把握？三、SWOT分析小结雅安旅游消费从景区短时消费，逐步向

15、集中住宿、中短期度假转变，文化旅游地产迎来新的发展契机。在当前经济增长放缓的大背景下，旅游业的高速发展让旅游地产迅速成为热门话题。人们旅游消费观在向“健康、休闲”转变。文化+产业，为我市旅游发展方式变革增添新动力。新三雅(雅茶、雅木、雅石)概念的提出，即是雅安文化旅游产业触摸雅安文化脉搏、挖掘文化底蕴，彰显雅安文化特色最好的一次探索。景区文化旅游地产依托周边丰富、独特的自然和文化旅游资源，融旅游度假、居住生活、休闲娱乐等功能为一体迅速发展壮大，成为继住宅和商业地产后的第三次房地产发展浪潮。雅安要围绕建设国际生态文化旅游目的地、中国西部康养目的地、川西休闲度假旅游集散地，大力推进生态文化旅游融合

16、发展试验区建设。有专家表示，在传统房地产的黄金期逐渐退潮的背景下，景区文化地产正成为房地产开发商和投资者的下一片“蓝海”。景区文化旅游产品的优势在于能满足消费者吃、住、行、娱、购、游等茶马古城、上里古镇、汉源花海果乡等文化旅游地产的崛起，满足了投资者寻求低风险，稳定收益的投资诉求。随着人们对旅游文化产品和高品质旅游的追求，文化旅游地产将成为新的稳健型投资渠道之一。景区文化旅游涵盖地方美食、特色风情客栈、畅通的交通网、文化文艺演出、地方土特产、生态文化景区等实体体验文化旅游方式。当然，与云南旅游业比，雅安作为重建中崛起的城市，文化旅游业仍处于发展期，但雅安得天独厚的生态优势和浓厚的文化底蕴，则是

17、其他地方无法比拟的。四、商业定位思路 媒体报道四、商业定位思路新老城交接要道潜力巨大的消费客群区域良好的竞争环境业态不缺 标杆树立借势项目住宅项目商业区域消费潜力高品质商业配套特色化商业中心价值最大化项目定位旅游高峰期旅游业前景“熊猫古城一站式特色旅游服务中心”我们的定位呼之欲出：五、商业定位定位依据1、走补缺的方向，打造新商业模式，树立市场标杆，服务整个区域。2、一站式旅游主题商业发展尚属区域空白，有利于与已经成熟的商圈竞争。3、主题商铺价值比一般集中式铺位的价值表现要高，更容易受到追捧。六、商业主题定位“掘金宝兴主题商圈核心财富“熊猫古城特色旅游体验服务中心“六、商业主题定位案名建议1：一

18、品街推广语：“上一品街，一品宝兴特色旅游文化”“上一品街，一品宝兴特色美食有货”即使名词也是动词，名词代表着项目属一品品质，宝兴代表 动词代表着一种邀约，邀约客群品味宝兴，品味一品街六、商业主题定位案名建议1：中心城推广语：“中心之上，繁华尽享”“”突出项目所在位置，传达出项目是宝兴商业中心的概念；我们的地理位置决定了我们的消费客源，只能是宝兴县城居民与游客 目前宝兴市场缺乏的商业形态决定了我们的潜在客源，我们必须包揽住高端消费人群的需求 优质的旅游资源，促使我们必须打造足够的风情业态来满足潜在的游客客源 满足消费者需求，自然就有买单的人七、商业消费人群定位中小投资者本地及周边的政府公务员,工

19、薪阶层,以及一些收入较高的自由职业者,看重新区的发展前景,选择商铺进行投资.中小经营者本地及周边的中小经营商家,因为看中新区的发展潜力,而选择投资商铺,一方面作为投资,另外一方面为日后新区发展起来而自己进行经营作储备,“一铺富三代”的思想会继续延续.实力投资者本地及周边的一些有实力的个体,在看中项目会成为宝兴的中心的前景下,将投资重心放在项目,会选择项目作为投资重点.实力经营者本地及周边的一些有实力的经营者,在现有商业配套已越来越不能满足经营要求的情况以及项目成为未来的城市副中心的大趋势,会选择在项目投资和经营,同时满足投资和经营的需要.八、投资客户定位 这些是区域内所没有或者稀缺的 品牌大面

20、积集中餐饮业态 品牌休闲娱乐集中业态 高品质生活类业态 经济宜居酒店 一站式购物体验 整体规划与专业的经营管理 九、商业功能定位项目整体规模已注定了本项目要跳出一般商业，承担区域商业标杆功能，服务整个区域九、商业功能定位因此，我们的项目必须涵盖如下功能：衣食住九、商业功能定位因此，我们的项目必须涵盖如下功能：l特色服装，满足游客需求l品牌服装，填补宝兴中高端人群穿衣需求l全套服装，我们的商家经营服装应该是全面的l本地特色餐饮，满足游客饮食需求l异地餐饮，满足部分游客口味l品牌餐饮，填补宝兴中高端人群需求l与速8合作，经营不同类别的房间风格（商务、简约、风情等）游购享九、商业功能定位l中国西部汉

21、白玉展览l宝兴特色手工艺展览l熊猫古城文化展览l红军长征文化展览l大型超市，满足日常购物需求l工艺品l特产店l大型洗浴、SPA、按摩等休闲养身会所中心因此，我们的项目必须涵盖如下功能：商文安九、商业功能定位l宝兴商业交易中心l宝兴产业联盟协会l宝兴汉白玉商家办事处l宝兴旅行社办事处l专业电影院（暂定）l时尚网咖l文化广场l专业商管团队l专业物业呵护因此，我们的项目必须涵盖如下功能：十、业态组合建议业态布局原则：业态互动：确定商业主题的前提下，将项目商业划分为不同的商业组团，并根据建筑物围合组团和内外街区的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通

22、过人流动线的组织形成人行环流。项目一层及四层为人流聚齐层，通过两头的人流堆积，实现上下的流通。建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；我项目商业为四层，从宝兴目前商业现状来看，首层与二三四层的商业价值与发展存在一定差异，为有效发挥我项目二三四层商业价值，根据区域定位以及招商难度等，将商铺分为：u一层商铺：主要服务于外来游客。以中小型餐饮、工艺品等特色商业为主力，重点引进数家具有品牌号召力的主力商业，可有效形成商业集聚效果与经营氛围，利于

23、招商与经营。u二层商铺：主要服务于宝兴居民。基本定位于中大面积经营区，铺面以组合为主，避免单个小铺面形成恶性竞争，影响二层经营与招商，在招商前期应作好相应的规划。u三层商铺：主要面向高端消费需求客群。定位于中大面积的经营区，铺面以组合为主，在招商前期应作好相应的规划。u四层商铺：主要面向本地消费需求客群。定位于中大面积的经营区，铺面以组合为主，在招商前期应作好相应的规划。十、业态组合建议十、业态组合建议游客接待中心品牌连锁餐饮特色餐饮工艺纪念品玉石交易中心银行ATM特产本层以服务游客为主利用特色餐饮及工艺品等吸引客户约108.53平约578.47平约1000平约356.19平约217.76平约

24、209平约56.4平十、业态组合建议中型超市儿童乐园儿童玩具特色服装珠宝首饰本层以服务宝兴居民为主利用儿童乐园实现消费客群的留守约1400平约241.23平约832平约325.56平约54.72平十、业态组合建议摄影基地保健用品洗浴SPA健身瑜伽网咖观景廊道茶楼美容中心本层以服务高端需求消费者为主利用休闲娱乐及养身圈层客户群体约398平约398平约472平约472平约104.5平约294平约241.25平十、业态组合建议文化广场项目第四层，也就是链接两河口街的平台可作为文化广场使用家居家私卖场小型文化展厅或博物馆主题西餐厅电子电器卖场观景平台本层以大型卖场实现人流聚集十一、商业装饰建议沿街面视

25、线处理对项目进行外观优化，营造明显可见性效果。建议在设置醒目直入式出入开口和高耸性指示导向标识，在增加情趣的同时释放最大商业价值。沿街外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑与内部的过渡与转换。为充分开发临街垂直面区域的商业价值，建议将临街设计为通透立面，在4F规划部分划出观景的景观区，辅以独立便捷的上行观光电梯等，可凭将栏观街景充分发掘了景观价值。十一、商业装饰建议外立面装饰创造建筑外观的整体感以及强烈的商业效应，在后续设计施工上应注意整体性营造。在整体色彩固定的情况下，应注重线条的运用，表现层次递进关系。建议在局部干挂木材、有机玻璃等轻质材料，减轻整体色彩单一的厚重感觉。营造出极具商业

26、性的通透、时尚和舒适现场，构成样式与线条的灵巧配置，增加视觉杀伤力。十一、商业装饰建议商场楼面商铺是商场内部的主要部分，如何使商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。一楼部分建议局部可采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔(也可半间隔)，以通透效果，突显空间；垂直立面吸引建议在主要沿街面设置垂直交通设施例如观景玻璃电梯等，以达到在线性空间融入活跃元素的效果，激发消费者的漫步欲望。充分预留立面店招、广告位(尤其是内街商业立面)，注重显示不同立面商业氛围鳞次栉比的效果。十一、商业装饰建议平面动线商业规划存在环流空间，从遵循人流消费习惯的角度，按中国消费习惯从左至右的全场回环原则

27、，商场的平面规划设计宜采取纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。为避免消费者在环流空间漫步时间过长造成的疲劳和枯燥，建议在连廊走道空旷处间歇设置休憩椅，充分延长停留时间。同时要切实规划好夹金山路的退界路面，设置雕塑、灯箱等引导和隔断，避免日后造成“地摊形象”对沿街面和商业内街的经营管理产生负面影响。十一、商业装饰建议CI设计建立商业街CI系统，对于内外空间所有商业街标识赋予统一形象表现，预留统一广告、店招安装位；夜景泛光营造为塑造整体悠闲时尚的商业环境，建议在施工后期对建筑夜间环境进行泛光照明设计，沿街、墙根安装反射灯具，建议对整体商业建筑自楼顶沿墙根楼设置线光源(光导纤维)，尤其是沿街两侧做整体泛照

28、。建议用较灵动、活跃的夜景光谱色，使整个商业建筑呈现出一种“时尚、繁华、高档”的景观效果。在补强原有立面色彩的同时，在夜间把项目营造成为周边最醒目的地标性建筑，提升项目形象，促进商家信心。03招商策略l 项目定位明确，以“餐饮、休闲、娱乐”为主题，树立区域标杆为原则；l 合理化规划建议的确认和餐饮、休闲配套设施的空间预留；l 租金低开低收，全面推出、整体成市；l 招商要偏重大客户、明星企业，优惠政策要有偏重性，由点到面，以大带小，全面成市；l 把握招商节点，主力店基本确定、外立面整体完工、形象成型后，全面启动。本项目的招商原则的确定主要是考虑到以下条件的要求：一、招商策略u 在项目招商过程中一

29、定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌企业、明星企业，以此提升项目的投资价值和经营价值，吸引中型商家的入驻。u 在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，增强招商的有效性，扩大招商的影响力，到达全面招商、集中开业的目的。1)品牌导入、以大带小、由点到面，共生共荣的原则2)招商中要采用普遍撒网，重点突破的原则u 在招商过程中由于项目实际上是一个未成形的商业盲点区域，故此对大多数商家而言均存在着一定的风险，根据这一实际情况，在实际人员招商中则应从各类商源中选取有代表性、有影响力、大型的商家先进行重点谈判和突破。一、招商策略u 正是因为项目存在着以上的特征，故此为了保

30、障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择大型并有知名度和影响力的代表性商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。3)招商应采用“先大后小，先知名后大众”的原则4)在招商过程中要采用优惠政策不均衡的原则u 为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的中型商家则提供较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。一、招商策略整个招商策略上要把握以下方面第一

31、，要全面出击雅安整个市场，重点是把雅安具有一定影响力和号召力的主力餐饮、休闲、娱乐企业率先引入。第二，要全面消化次主力店，在大型主力店入驻的影响下带动他们全面入驻，形成良好的市场反应。第三，待大型商家进驻后，适当提高中型商户的进驻门槛。第四，招商顺序核心主力店先行，辅助店随后的原则；餐饮、休闲项目优先，辅助配套项目紧跟的原则。第五，特殊商户招商“以点代面，特色经营”是主题性商业的经营特点，特殊商户是指具有较高知名度的经营单位，对它们给予优惠政策(如补贴装修等)，邀请其入场，能够起到增强小商户信心，活跃购物中心气氛之作用。第六，放水养鱼因为人人乐超市经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法

32、，将整个人人乐超市的人气先带动起来，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。一、招商策略项目招商类别一、招商策略1、第一目标主力店：第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。u第一目标主力店以电影院、高档餐饮、主题特色餐饮、休闲、娱乐等为经营主体。2、第二目标主力店：第二目标主力店(次主力店)是项目提升人气，完善商品结构，促进商业街向时尚购物、消费等崛起的关键。u第二目标主力店以品牌服饰、精致饰品、小百货、及数码产品等为主。3、第三目标主力店：

33、第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构u第三目标主力店主要包括金融机构、通讯、美容、健身等集团客户项目招商类别建议一、招商策略马良建议：吸引1-2家能够在城市树立旗舰形象的品牌入驻，拉开与竞争对手的差距，此类商家可以考虑低成本甚至零成本招商。超市：人人乐超市已经入驻餐饮：冰火楼、钰楼东、湘西部落、老妈厨房、上岛咖啡等特色小吃：安伦天侨、华南小吃、四喜馄饨、桂林米线等特价折扣、直销：奥特莱斯、nike工厂店小百货：屈臣氏服装：在市场具有一定知名度的品牌入驻社区配套：银行、大药房、干洗店、通讯等优惠策略建议免租金优惠一、招商策略对于地方性及全国性的具有巨

34、大号召力、影响力的明星企业给与较长期限的免租优惠(建议2年免租)；对于其他的大型连锁商家实行一定的稍短期限的免租期(建议1年)；对于先入驻的商家给予定额的免租期限。对上免租期的优惠需加上与项目签定承租协议的时间和顺序限制这一条件，免租期的展开须在取得产权证之后。优惠策略建议手续费或税费优惠与当地行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免；与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续的简化，同时代经营商家办理相关营业手续；设立专门的机构作为平时商家与工商及税务的联系单位，以解除商家的后顾之忧；与当地金融机构联系，为入驻小企业提供类似“创业贷款的政策”，提

35、高项目竞争力；总之就是开发商提供一条龙的入场服务，解决商家的后顾之忧，降低招商难度。优惠策略建议后期经营支持一、招商策略为了使商家免去风险顾虑，在招商期间还要规划进入经营期后的经营支持保障。如以下：u为经营商家开发消费会员，主要先发展项目周边办公楼使用者和居民；u在经营期中定期为经营作主题性宣传广告；u在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主题性公关活动，并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立起自身的经营品牌；u在相关时尚杂志和餐饮专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来消费u引入专业经营管理公司同上实及开发商共同通力合作，实现科学、专业后期运营管理馬良地产机构下

36、属招商公司根据标的属性不同，提供两类服务商场、商业街、街铺的商家招商；商住类整栋招商我司整栋承租运营，每月/季度/年给开发商租金；我司提供品牌酒店资源（希尔顿酒店、希尔顿公寓、柏悦酒店）除自主承租运营外，还与希尔顿、柏悦等酒店品牌建立战略伙伴关系，为办公、酒店式公寓提供专业的招商资源，提升项目附加值，助力项目价格实现与去化！二、招商优势专家资源中国商业联合会、中国购物中心联合会、中国商业经济研究中心中国工艺美术协会木雕专业委员会、中国陶瓷艺术家官方网站浙江义乌异地商会联谊会浙江专业市场研究院浙江大学房地产研究中心CEPA商机发展联合会二、招商优势p 馬良地产机构项目案例库收集了国内外成功及失败

37、的商业地产经典案例，通过对这些案例的剖析，我们可以从中找寻商业地产开发的成功脉络及失败的教训。p 馬良商家库是我们“庞大商业资源网絡”的资源库，分二十个业态大类，追踪近五百家品牌商家，通过定期举办商家创富聚会，重点商家定期拜访的方式，了解他们的年度开店计划，熟知品牌商家的标准店类型及面积，开店地理位置及周边环境要求、层数门面层高柱间水电消防等物业要求、加盟装修设备投入等投资要求以及日常营运费用、投资回报年限、租金承受能力等等信息。二、招商优势04销售策略带租约销售15年包租政策，租约销售，迅速打开销售局面，并与招商策略相辅相成。8%、8%、8%、7%、7%、7%、7%、6%、6%、6%、6%、

38、6%、6%、6%、6%一、销售思路以投资300万为例：第一个3年，每年回报率为8%，合计收入72万；第二个4年，每年回报率为7%，合计收入84万；第三个8年，每年回报率为6%，合计收入144万；15年通过租金全部收回。15年回购承诺15年租约期满，开发商承诺120%价格回购。一、销售思路以投资300万为例：15年可加价20%收回，即360万由开发商收回。三类客户，四项锁定详案后期提交一、销售思路核心客户、主力客户、补充客户齐头并进，分类截取。住（居住区）行（交通要道）工（办公区）购（商业区）有效锁定投资客群群体锁定，定向攻坚小区巡展、扫街派单、入园入企入单位、加油站植入派单、商超集中，定期巡展

39、多方联动，拓展客源种子客户，以小带大。联动宝兴、雅安、成都中介机构、旅行社等渠道，实现客源的大量蓄积。详案后期提交一、销售思路二手房渠道客户，额外优惠1%，二手房可获得1%佣金。老带新政策：新老客户各获得1%额外优惠。核心锁定，主力客源宝兴作为矿产资源大县，矿产老板资金雄厚，可以作为主力客源进行拓展详案后期提交一、销售思路馬良地产机构与上海、苏南（南通商会）、温州商会建立长期合作针对优质潜力项目提供大额资金快速到位的融资服务帮助开发商实现短期资金快速回笼！二、销售策略优势房产直销网络，200人直销团队3000名活跃经纪人公司业务覆盖川渝片区，拥有充足的人员储备二、销售优势公司业务覆盖川渝片区，拥有充足的人员储备二、销售优势三、现场包装u项目现场 商业景观设计、雕塑形象装饰、客户通道规划等u销售中心现场 卖点展示、销售培训等05商务条款概述商务条款概述感谢各位的观看！Thank you for watching!“此案，有很多不足之处，敬请各位多多给予批评指正”