（培训）项目经理眼中的批量精装修管理课件.pptx

1、目录1前言和思考2先天阶段的管理3后天阶段的管理4一些案例5结束语前言和思考 批量精装修大势所趋，住宅产业化 降低成本、减少浪费 提高住宅产品的附加值质量有保障 前言理想与现实入伙顺利，客户满意，合作伙伴愉快！理想实测实量成绩优秀、工程进度质量完美！理想项目管理团队进步，项目经理腾出更多的精力理想理想 精装修单位施工和管理能力很强！理想管理中少用拍脑袋权威！理想简单工作、快乐生活！理想现实新单位较多，互相不熟悉，投标单位也不一定很熟悉项目情况最低价中标法总承包单位不够专业，精装修单位仅为分包，与其他单位平行大量甲供材，管理困难较大项目管理团队中专业精装修管理人才不多客户挑剔，收楼大考时间紧、任

2、务重、人员少、事情多，要求高作为项目经理，该管什么？到什么程度？也许可以找到一些管理的办法把精力腾出来关注一些其他的事情项目经理，怎么办？先天阶段的管理 后天，道家词语，与先天相对。即明天的明天。自出生即存在的，生来就有的。1.谓先于天时而行事，有先见之明。2.谓与生俱来，先于感觉经验和直接实践。3.指人或动物诞生前的胚胎时期。融合先天后天先天和后天1、设计管理2、招标和采购管理3、施工过程管理4、验收和整改管理5、交付入伙后后评估管理目标：1、主要的管理问题解决在先天阶段；2、后天阶段和先天阶段形成呼应和补充。先天阶段先天阶段后天阶段后天阶段批量精装修的先天管理和后天阶段精装修工艺的操作性，

3、产品和作品的差异（案例：泛海使用的史丹利柜门玻璃）LOREM3 3综合考虑燃气管线、给水管线、排水管线、空调管线的位置，避免影响效果，或大量二次变更（及早进行专业设计的二次深化）LOREM2 2建筑施工图和精装修图纸及早对应落位，避免拆改量过大LOREM1 1精装修材料的稀缺性，避免选用稀缺产品，影响成本和交货时间（案例：帝王灰石材）LOREM4 4批量精装修设计阶段的管理Corem ipsum dolor sit amet精装修的招采管理精装修投标前准备解决的几个问题投标单位资格及业绩A项目部组织和项目经理的能力B 投标单位对于地产在质量、进度、文明安全要求的认识，对拟施工项目的熟悉程度C

4、投标单位准备如何管控精装修（包括资金、人员、甲供材管理等）D批量精装修招采阶段的管理1招标策划1 1、标段划分、标段划分 因素因素：a a、进度、进度（避免索赔）b b、规模、规模（避免过大或者过小，过大压力：资金垫付，管理能力，劳动力组织，材料准备。过小：单品成本过高、企业不重视，无精兵强将）；c、形成竞争关系形成竞争关系（两家以上有利竞争、互补，备胎）；d d、考虑考虑加工场地、材料堆放、运输等因素便利；（例如施工电梯）e e、施工许可证、施工许可证（案例：项目北区一期，销售需要分为多个施工许可证，避免精装合同备案跨多个许可证，200万以上国资必须公开市场招投标）批量精装修的招标案例：XX

5、项目一期标段划分一期北区标段（共一期北区标段（共10栋栋1-9#和和11#）：）：1、客观条件：a、销售需要，分为三个施工许可证；b、工期进度差异较大，1#-4#楼由于地铁影响工期差距半年；2、北区一期第一阶段：一标：7#和9#二标：1#和6#、8#三标：5#和11#3、北区一期第二阶段：2#、3#和4#与二期一同招标招标策划2 2、施工界面划分、施工界面划分 a、施工界面：建筑类：土建总包、防水、门窗、幕墙；机电类：空调通风、给水排水、地采暖、燃气消防、智能化、电视电话、电梯轿厢等。b、材料供应和管理界面：甲供材（瓷砖、天然石材、橱柜、衣柜等），乙供材（木挂板、踢脚线、人造石材等）。c、服务

6、界面服务界面：安全防盗，成品保护，开荒保洁安全防盗，成品保护，开荒保洁。合理的划分工作界限能够降低管理难度和减少管理纠纷合理的划分工作界限能够降低管理难度和减少管理纠纷 定位：精装修总包定位：精装修总包批量精装修的招标招标策划3 3、评标方式、评标方式 a、合理最低价（常用）b、综合评标法（技术标权重不超过40%，需经过区域总审批）、各有优劣各有优劣：a、合理最低价透明性强，有利于业主降低成本，合规性，不利于未来工程管理中的中标人投入；合资企业中喜欢使用，操作简单。b、综合评标法有利于投标单位认真研究技术标，不必死拼价格，不利于业主成本降低，操作复杂，必须小心谨慎应对合规性。思路：思路：a a

7、、合规性强，透明公开，操作简单（一翻一瞪眼）；、合规性强，透明公开，操作简单（一翻一瞪眼）；b b、有利于我司成本控制有利于我司成本控制 ；c c、投标人和招标人在标前能够充分互动，充分了解；合格单位进入，不合格的淘投标人和招标人在标前能够充分互动，充分了解；合格单位进入，不合格的淘汰。汰。施工推演施工推演+合理最低价合理最低价批量精装修的招标2考察1、收集资源；2、履行考察程序；3、参观实体案例；4、初选完成（此时诸多单位并不了解项目难点重点，我司实测实量、甲供材管理、精装修小组管理、付款方式等等要求，我们也不了解对方的准备情况）对项目经理来说仍存在较大风险对项目经理来说仍存在较大风险批量精

8、装修的招标3施工推演一、考试一、考试1、参加人员：2人，分别为拟派项目经理和投标预算负责人；2、内容：实测实量和我司工程技术标准相关内容；3、目的：熟悉、重视！4、标准：不合格不允许参与招投标。案例：实测实量标准考试卷A卷（精装修）附后批量精装修的招标实测实量考试试卷施工推演二、企业负责人座谈会二、企业负责人座谈会1、参加人员：投标单位企业高管+项目经理+投标预算负责人；2、内容：我司的要求，如质量标准，工期要求，精装修责任等；3、形式：业主宣讲+原参建单位项目经理谈经验；4、目的：强化！尽量避免蒙头报价拍脑袋决策，低价进场高额索赔。批量精装修的招标施工推演三、施工推演（末尾淘汰）1 1、参加

9、人员：、参加人员：投标人：拟派项目经理+投标负责人招标人：组建评分小组2 2、形式：、形式：由项目经理主讲，制作PPT，时间25分钟，主讲后由评分小组进行5-10分钟问答。3 3、内容：、内容：针对本项目的组织架构、成员业绩、计划、质量、安全、资金准备等。案例：a、评分标准见下页批量精装修的招标推演评分标准批量精装修的招标评分内容权重%评分标准满分具体内容得分分值项目组织机构及主要成员资质及业绩55项目组织结构合理，各部门配备齐全，分工明确；项目团队成员具备相关资质证书，技术负责人和生产经理等项目经验丰富，近五年有类似项目经历。0-5项目经理业绩情况55项目经理经验丰富，近5年内担任过类似（或

10、大于）本项目规模的精装修住宅项目的项目经理，对实测实量理解透彻，有相关经历；0-5项目经理面试表现55项目经理口头表达能力强，思路敏捷、言语简练，能逐一回答所提问题，思路清晰0-5项目进度计划管理2525节点工期满足要求（各标段的绝对总工期5个月），关键线路清晰；进度计划具有弹性，具备赶工操作的可行性；为满足节点工期有明确的人、材、机、法和环的对应保障举措和体系。流水段划分合理经济，资源需求最大限度趋于平衡。0-25项目质量管理与实测实量3535遵守发包方提供的实测实量相关管理制度和办法，承诺实测实量成绩（不低于90分），并有不达到承诺分数相关付款进度及资金处罚罚则，实测实量承诺分数每提高1分

11、，对应该项得分提升3分。0-35项目安全管理1010满足发包人的安全管理要求，有详尽的安全管理办法和措施，并可执行0-10甲供材料设备管理1010有详尽的甲供材料管理办法，对精装修阶段甲供材料的进场、验收、库存管理、施工、验收、成品保护等有系统的管理体系，并可执行。重点对室内甲供石材的管理有管理措施和办法。0-10资金准备55计划现金流量表完整、准确、与进度计划匹配；项目资金筹备方案具体、可操作。0-5总计得分施工推演4 4、结果及应用、结果及应用：评分小组人员针对每家推演进行分别评分，分数累计后进行加权平均值，此推演成绩占80%权重；另将项目经理及预算负责人考试成绩进行加权平均值，此考试成绩

12、占20%权重；两项成绩进行相加强制排名，。案例：见下页 采取末尾淘汰的排名成绩提交成本小组会审议入围批量精装修的招标施工推演5 5、目的：、目的：a、由于存在末尾淘汰的游戏规则，引起投标单位的相互竞争和充分准备；b、更重视，准备更充分，管理文化理解程度高的企业入围；c、在推演中可以将很多管理责任和制度明确。d、投标前可以发现更好的工艺便于推广。批量精装修的招标4一些其他问题一、总承包单位管理一、总承包单位管理1 1、招标中下达总承包管理手册、招标中下达总承包管理手册a、介绍总包组织架构和约定各项总承包管理制度；b、约定管理责任和管理界限；c、约定质量安全文明押金和水电费收取等事宜；批量精装修的

13、招标一些其他问题2 2、我们给总承包的定位、我们给总承包的定位1、维护现场秩序，有序安排运输通道、材料堆场、加工厂等；2、管控文明安全，负责大门及场内安保，同时组织和牵头各精装单位形成有效安保体系；3、牵头组织施工协调会，组织各精装修总包、材料、其他分包进行场地移交和施工协调；4、每周汇总精装修各标段进度、质量、安全进行监理例会汇报；5、参加精装修每周和每月的各精装修标段评审和排名；6、组织竣工验收备案；7、处理繁琐问题（比如垃圾）。批量精装修的招标一些其他问题二、监理单位的管理二、监理单位的管理1 1、参加业主方组织的招标文件标前讨论、参加业主方组织的招标文件标前讨论a、以监理的角度为精装修

14、招标提供专业意见；b、利于未来管理思路的真正落地实施。2 2、监理需要帮助我们的做的工作、监理需要帮助我们的做的工作a、同业主方一同研究精装修中的难点和重点，持续总结，形成成果文件，指导招标及施工；b、协助精装修小组工作，基础性工作，样板引路等；c、隐蔽验收及材料见证；d、监督整改。批量精装修的招标一些其他问题三、客服一票否决三、客服一票否决 针对老单位投标，入围前，请客服部行使一票否决权。如果因为已交付项目保修期内维修不及时，配合度差，屡教不改，予以停标处理。利处：a、支持客服，有利于提高客户满意度；b、有利于施工单位在维修期内积极配合和重视。四、甲供材管理四、甲供材管理1、验收移交责任；2

15、、丢失、成保责任；3、特殊材料管理链条延伸要求（如天然石材）；批量精装修的招标一些其他问题五、保洁五、保洁 1、保洁标准（涉及费用，案例三期1#特艺达）；2、保洁次数；3、交楼前保洁移交，及备用方案。六、杂项六、杂项1、土建与精装修差异的造型费用约定，避免签证费用；2、马桶洁具的保护和使用；3、垂直运输（电梯）的费用操作模式。4、双验制度、及以最终移交客户满意为合格标准。批量精装修的招标Corem ipsum dolor sit amet甲供材的招采管理1瓷砖采购1 1、问题：、问题：a、设计部选样，成本部定量，采购部与甲供材单位签订供货合同，前段貌似比较通畅，但此时所选的瓷砖尺寸是否最优？厂

16、家能否更改规格？（我们往往发现厂家直接会告诉我们这个饰面只有这个尺寸）b、项目部按照合同要货，往往出现纠纷，精装单位提料要货超过瓷砖合同量，损耗过大，且不知道为什么，简单直接的做法，项目经理要求精装修单位负责买单！（又得拍脑袋，大家都不满意！）甲供材的招采管理瓷砖采购2 2、解决思路、解决思路 a、设计选择多个厂家颜色材质纹理基本一致的产品，采购组织各家按照所选产品，结合图纸开始深化，深化出最优尺寸产品及包含理论损耗（原则：超过半块按一块计、小于半块按半块计）进行招投标或者报价比较；由成本负责核准。此时的成果为得出瓷砖的理论损耗。b、精装修单位负责施工损耗（包含二次倒运破损、现场切割、因质量问

17、题更换等）c、预备未来入伙后维修量（移交物业）为维修备件率 d、理论损耗理论损耗（甲方买单）+施工损耗施工损耗（乙方买单）+维修备件率维修备件率（甲方买单）=无纠纷无纠纷甲供材的招采管理2石材采购一、甲供和乙供的选择？一、甲供和乙供的选择？a a、乙供、乙供 优势：责任单位主体简单明了，精装修单位负责统筹石材的选板、甲供、运输、到货、铺贴、打磨、结晶的一切环节；任何环节出现问题由精装单位负责解决协调；劣势：甲乙双方的博弈，包含石材品质、工期、工人等各种因素 操作思路：突破一点，带动全面b b、甲供、甲供 优势：降低成本，同样的价格可以买到更好的东西。劣势：管理链条需要向上延展，甲方人力资源不足

18、，供应环节容易出现问题。制度严格，过程中更换供应单位管理成本和合规性成本大。操作思路：约定精装修的管理环节上移，为全过程负责。甲供乙供各有利弊得失，自行斟酌选用甲供乙供各有利弊得失，自行斟酌选用甲供材的招采管理石材采购甲供案例：三期1号楼室内石材首次甲供、管理过程出现诸多问题，对精装修产生较大影响问题及处理措施：1、1号楼采用西班牙米黄、帝王灰等品种，为提高质量、降低成本，首次甲供，降低成本23%；2、招标中出现异常，定标时间较晚，进入冬季，北方加工厂不能正常供货，改至水头、云浮加工，1个标段出现供货不及时，质量不稳定现象；3、甲方石材专项管理力度不足，无法跟踪荒料-大版-切割-试拼-装箱的全

19、工程，到场后场验收难度较大，较多石材进场后显示版面较好，但是铺贴完毕打磨后发现色差和裂缝出现，因此出现二次返工更换经验总结：1、石材应提前招标，留出足够时间备货；2、加强样板管理，照板验货后再行发货，避免到场后退货；3、精装合同约定石材专门管理人员驻场，弥补甲方管理人员不足。甲供材的招采管理石材采购二、石材采购中容易出现的问题：二、石材采购中容易出现的问题：1 1、材料使用权掌握在外部设计师手中、材料使用权掌握在外部设计师手中 a、设计师把小样效果当作封样依据-寻样难,不科学；b、设计师往往只见小样块不了解大板整体效果,难以保证大面积铺贴效果；c、设计师只重效果不管成本-超预算；d、设计师不了

20、解供货渠道-也许是过时产品，市场已经没有卖了。2 2、具有期货性质的采购、具有期货性质的采购 绿城“马蹄花”的教训 绿城杭州某精装楼盘样板房使用了土耳其产的叫做“马蹄花”的大理石,销售效果很好,然后半年后大规模采购时候发现此矿山已经被给他供货的几家石材企业包了,这些石材企业反过来和绿城坐地起价,由于样板房就是业主认可的交楼标准,难以替换,价格谈判处于被动。此案例与同样出现在大兴华润九里项目。甲供材的招采管理石材采购3 3、好的材料想买的时候买不到、好的材料想买的时候买不到 做样板房时候提前去一些石材厂家看大板,当时赶上有特等品,让厂家给我们留着,然后等样板房真正要用的时候,再去厂家发现早就卖给

21、出价更高的人了。自然资源有这个特点,那就是每一批货的品质是具有偶然性的,在你不需要的时候你看到一批好的大板,等你需要的时候往往就是找不到。4 4、施工图深化失控、施工图深化失控 a、设计师设计的效果图往往是很漂亮的,但是这些漂亮的效果图也需要“落地”,也就是需要对施工图的大样进行深化到细节的做法和具体尺寸。b、说的夸张一点,精装的品质不是决定于设计师而决定于深化设计人员的水平.（软着陆和硬着陆，即使是有长娥一般美貌的天仙如果着陆的时候是脸朝下的想必也摔成猪八戒了吧)5 5、交楼的小技巧、交楼的小技巧 为了方便后期交房,巧妙的降低业主的预期,样板间不要做的很完美,选材一般不要选择最高品质的石材,

22、有时甚至需要故意留下一下色差作为破绽并告诉业主石材是自然资源,有色差是特点.批量精装修的招标橱柜采购一、定位特殊：小型总包一、定位特殊：小型总包 1、协调其他甲供材：石材台面+龙头水盆+净水器+垃圾处理器+厨房电器，相当于自身存在5家甲供材分包 2、考察中关注深化设计能力深化设计能力和安装协调能力安装协调能力（专业设计师和专业安装队伍）3、砌筑施工中提前考虑吊柜位置及固定点。二、厂家生产能力及运输环节二、厂家生产能力及运输环节 1、高端橱柜往往选择国外产品，如项目一二期选用德国海格，三期选用德国诺尓特，在德国10大名牌橱柜中很多品牌虽然品牌知名度很高，但生产规模较小，不能满足中国短期批量精装需

23、要，需要多方了解，避免耽误工期；2、欧洲假期较多，加工订货期应充分考虑适逢欧洲假期工厂停产的特点；3、运输采用海运，到港后还需要报关环节等，需考虑合理时间。甲供材的招采管理3橱柜采购三、成品价格贵，损坏后更换不易三、成品价格贵，损坏后更换不易 a a、招采和施工管理中应充分考虑橱柜的价格较贵，面板磕划伤后很难修复，严格制定和执行成品保护方案。b、由于橱柜产品价格贵，与橱柜接驳的水管水件尽量由橱柜负责安装，或者明确最终检验责任，避免漏水后别的甲供材合同额较小，无法赔偿。甲供材的招采管理后天阶段的管理 维修整改期的帮手3入伙及后评估42游戏规则：精装单位的绩效考核精装修管理小组1工程实施阶段的管理

24、1 1、组织架构、组织架构a、组长+组员；b、目的；弥补人力不足，团队管理2 2、工作内容、工作内容a、具体负责某标段、本标段进度、质量、安全、合同、设计变更、进度款管理；b、组织周检查、月评价、监督问题整改；c、内部考核和激励内部考核和激励组长标段管理标段管理标段管理标段管理标段管理组员组员组员组员组员精装修管理小组1核心思想a、丛林法则：横向竞争，优胜略汰；b、考核规则客观公正，及时性和结果导向；c、提升意愿；2游戏规则一、周检查、月度评比；二、流动红旗和现金奖罚；三、竣工总评和交付考核；精装修单位的绩效考核管理游戏规则案例：一、周检查、月评比一、周检查、月评比内容：工程进度35%；工程质

25、量35%；成品保护20%；安全文明施工10%。可视管理需要增加其他权重，如石材专项。精装修单位的绩效考核管理游戏规则案例：二、流动红旗和现金奖励二、流动红旗和现金奖励a、第一名颁发流动红旗；b、第一名奖励5000元，最后一名处罚5000元。c、效果：极大的触动了精装修单位项目管理团队的积极性精装修单位的绩效考核管理游戏规则案例：案例：三、竣工总评和交付考核三、竣工总评和交付考核a、平时成绩：月度评分汇总求和平均值，占50%权重；b、考试成绩：入伙时业主提出的户均缺陷值（如：少于7个为100分，10个为60分，10个以上为0分），占50%权重c、最终成绩=平时成绩+平均成绩，最低成绩单位下次停止

26、投标。d、对于实施很差的，上报控股，建议取消在全地产内的招投标活动。效果：d、极大触动了精装修单位高管的重视性，案例1、北京筑邦的最后投入；2、月评比中的小插曲。e、思想转变：1、对于入伙前维修整改期寻找户均缺陷值的态度；2、对于业主开放日的重视；案例“有趣的抱怨！”3、入伙当日的配合度；4、快速维修的态度。精装修单位的绩效考核管理原则：问题处理在前端。1、物业、客服提前介入，整理问题台账，跟进销项；2、销售员；3、专业验房公司：房师傅、优嘉优筑等；4、业主自身（开放日）。特点：各自角度不同。整改维修期的助手1入伙a、保洁后移交物业b、一陪一验房服务c、快速维修小组的运用2后评估a、经验和案例

27、总结；b、供应商评估，入伙及后评估一些案例 二期二期2 2号楼户内漏水号楼户内漏水 问题及处理措施：1、入伙后半年内客服接到漏水投诉34户，占15%，漏水问题突出；2、卫生间漏水；3、厨房、卫生间排气；经验总结：1、编制专项防渗漏方案，深化节点；2、加强隐蔽验收。一、室内漏水室内漏水1、卫生间由干湿区防水没有做好；2、淋浴区防水没有重视。卫生间过门石室内漏水橱柜室内漏水混水器装修中：带水或者带压作业。案例三期案例三期6、7号楼外窗淋水试验中发现平窗大面积号楼外窗淋水试验中发现平窗大面积渗漏，二次返工渗漏，二次返工问题及处理措施：1、首次采用高档木铝复合窗，节点研究不深刻；2、没有充分认识到硅铜

28、密封胶和发泡胶对于防渗漏的作用；3、工序安排颠倒，侧向外墙砖铺贴后，无操作空间完成主副框缝隙填充；4、所有平窗窗台瓷砖剔除，重新打胶，入伙前一天完工。经验总结：1、防水靠硅铜密封胶，不靠发泡胶；2、门窗节点应做深刻研究，综合考虑主副框位置，打胶时机等；3、完成样板窗后淋水实验，确认无误后再进行批量安装。二、外墙漏水外墙漏水外窗防治渗漏原则：1、防水靠硅铜密封胶；2、节点深入研究（各方参与交圈）；3、样板引路后方可大面积开展。4、淋水实验及雨后检查登记造册。外窗漏水二期2号楼成品保护管理 问题及处理措施：1、洁具破坏、木饰面划伤，批量木地板更换；2、接收移交制度不明，施工单位、成品保护单位、保洁

29、单位划分不利。经验总结：1、招标中明确主责任人，确立精装修总包主体责任，约定工作范围；2、编制专项技术要求，放入合同；3、成品完成后向精装修总包书面移交；4、发生成品破坏，第一时间判定责任。三、成品保护1电梯的保护（a、下班升至最高层，断电；b、每层设置挡水板）|2楼板中的电线（a、检查；b、责任提前分担）|3龙头卫浴分水器冷热反正|四、一些小经验4抹灰层|5门窗与归方|6给水管接头漏水的维修|管理重心前移，方案策划，分工界限合理（不只做补锅匠）建立组织，力量大于个人（充分授权）干预和调动重要干系人（找帮手）总结项目经理的角色：管理方案的策划者、管理制度的建立者，项目团队的领导者，关键问题的关注者。孙子曰：夫未战而庙算胜者，得算多也，未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！与诸位共勉结束语THANKS FOR YOUR TIME