房屋修缮管理1概述课件.ppt

1、全省物业管理从业人员培训全省物业管理从业人员培训 、复杂性、计划性、限制性、复杂性、计划性、限制性、技术规定性。技术规定性。查清查清工程量工程量和和工作量工作量 ：提交资料：提交资料 实施修缮阶段：施工和监理实施修缮阶段：施工和监理招聘招聘 房屋完损等级：房屋完损等级：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重完好房、基本完好房、一般损坏房、严重 损坏房、危险房损坏房、危险房等。等。概念：根据房屋的完损程度，用户对房屋修缮的要概念：根据房屋的完损程度，用户对房屋修缮的要 求，以及政府对房屋修缮的有关规定，为高效率地求，以及政府对房屋修缮的有关规定，为高效率地 实现企业计划职能，而实现企业计划职能，而

2、围绕房屋修缮所开展的计划围绕房屋修缮所开展的计划 编制、组织实施及控制协调编制、组织实施及控制协调活动。活动。目的：通过合理安排和有效协调，高效率地利用企目的：通过合理安排和有效协调，高效率地利用企 业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使从而使确保房屋修缮工作正常开展确保房屋修缮工作正常开展。内容：包括内容：包括计划编制、计划检查、计划调整和计划计划编制、计划检查、计划调整和计划 总结总结等一系列工作。等一系列工作。概念：针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因，提出概念：针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因，提出 具体的具体的修缮内容、技术

3、和组织方法、措施修缮内容、技术和组织方法、措施。内容：包括内容：包括房屋平面示意图房屋平面示意图（含部件更换设计），（含部件更换设计），应应 修项目修项目（含改善要求）、（含改善要求）、数量数量、主要用料主要用料和和旧料利旧料利 用用要求以及要求以及工程预（概）算工程预（概）算等。等。目的：目的：合理确定合理确定房屋修缮工程房屋修缮工程价格价格。方法：方法：定额计价法定额计价法；工程量清单计价法工程量清单计价法。工程量清单：是指由招标人提供的修缮工程的工程量清单：是指由招标人提供的修缮工程的分部分分部分 项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的

4、的 明细清单；是投标人进行投标报价的依据。明细清单；是投标人进行投标报价的依据。概念：住宅专项维修资金，是指概念：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、专项用于住宅共用部位、共用设施设备共用设施设备保修期满后的保修期满后的维修、更新和改造的资金维修、更新和改造的资金。使用：应当使用：应当专项用于专项用于住宅共用部位、共用设施设备住宅共用部位、共用设施设备保修保修 期满后期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。的维修和更新、改造，不得挪作他用。管理：管理：每年至少一次每年至少一次核对维修资金账目，公布交存、使核对维修资金账目，公布交存、使 用、增值收益和结存总额；发生列支的项目、费用和用、

5、增值收益和结存总额；发生列支的项目、费用和 分摊以及其他有关维修资金使用和管理的情况。分摊以及其他有关维修资金使用和管理的情况。：利用竞争机制，：利用竞争机制，对内对内分配修缮施工任务、分配修缮施工任务、对外对外 选择施工单位；选择施工单位；招标方式：招标方式：公开招标、邀请招标公开招标、邀请招标、议标。、议标。合同：指发包人和承包人为完成商定的任务，明确合同：指发包人和承包人为完成商定的任务，明确双方双方 的权利、义务关系的权利、义务关系而订立的协议。而订立的协议。房屋修缮合同种类：包括房屋修缮合同种类：包括咨询设计合同、施工合同、监咨询设计合同、施工合同、监 理合同理合同等。等。概念：针对

6、修缮工程的概念：针对修缮工程的施工施工所进行的所进行的计划、组织、控计划、组织、控 制、协调和监督制、协调和监督等管理工作。等管理工作。工作内容：包括施工工作内容：包括施工方案的制定、方案的制定、施工施工队伍的选择、队伍的选择、施工的施工的组织与准备、组织与准备、施工的施工的质量、成本质量、成本和和工期的控工期的控 制、制、施工施工调度和管理、竣工交验调度和管理、竣工交验等。等。目的：保证房屋修缮工程目的：保证房屋修缮工程优质、高效、低消耗、安全优质、高效、低消耗、安全 生产、文明施工生产、文明施工，从而提高，从而提高社会效益社会效益和和经济效益经济效益。竣工验收竣工验收：是全部修缮工作过程的

7、是全部修缮工作过程的最后一个程序最后一个程序，而，而 且是一个必不可少的重要环节。它是房屋修缮工程成且是一个必不可少的重要环节。它是房屋修缮工程成 果果转入使用的标志转入使用的标志，是全面考核、检验修缮工程质量，是全面考核、检验修缮工程质量 的重要环节的重要环节。验收合格验收合格签证后才能正式交付使用。签证后才能正式交付使用。工程款结算：以质量验收合格为前提，考虑工程工程款结算：以质量验收合格为前提，考虑工程预付预付 款、进度款、变更和索赔、价格调整、质保金、工款、进度款、变更和索赔、价格调整、质保金、工 期奖罚期奖罚等问题。等问题。工程档案：指在修缮过程中直接形成的具有归档价值的工程档案：指

8、在修缮过程中直接形成的具有归档价值的 文字、图表、声像文字、图表、声像等各种形式的历史记录。等各种形式的历史记录。内容：旧房淘汰或内容：旧房淘汰或修缮前的资料、修缮方案、招投标文件修缮前的资料、修缮方案、招投标文件 及合同、施工图、材料试验报告单、隐蔽工程验收记录及合同、施工图、材料试验报告单、隐蔽工程验收记录 、质量评定资料、事故处理资料、竣工验收证明、竣工、质量评定资料、事故处理资料、竣工验收证明、竣工 结算资料结算资料等内容。等内容。要求：系要求：系统、完整、真实、准确，签章手续完备统、完整、真实、准确，签章手续完备。1 1、民用建筑修缮工程查勘与设计规程、民用建筑修缮工程查勘与设计规程

9、 国家行业标准国家行业标准，编号，编号JGJ 11798JGJ 11798，由，由上海市上海市房屋土地房屋土地 管理局主编，自管理局主编，自19991999年年3 3月月1 1日起施行。日起施行。内容包括：内容包括：总则、符号、基本规定、地基与基础、砌体结构、木总则、符号、基本规定、地基与基础、砌体结构、木 结构、混凝土结构、钢结构、房屋修漏、房屋装饰、电结构、混凝土结构、钢结构、房屋修漏、房屋装饰、电 气照明、给水排水和暖通气照明、给水排水和暖通等。等。2 2、房屋完损等级评定标准、房屋完损等级评定标准 原城乡建设环境保护部（现建设部）委托原城乡建设环境保护部（现建设部）委托无锡市无锡市房地

10、房地 产管理局编写，产管理局编写，19841984年年1111月月8 8日颁布，自日颁布，自19851985年年1 1月月1 1日起日起 在房地产管理部门试行。在房地产管理部门试行。内容包括：内容包括：引言、一般规定、房屋完损标准、房屋完损等级评定引言、一般规定、房屋完损标准、房屋完损等级评定 方法方法等。等。3 3、危险房屋鉴定标准、危险房屋鉴定标准 国家行业标准国家行业标准，编号，编号JGJ125-99JGJ125-99，由，由重庆市重庆市土地房屋管土地房屋管 理局主编，理局主编，19991999年年1111月月2424日通过，自日通过，自20002000年年3 3月月1 1日起施日起施

11、行，并于行，并于20042004年局部修订。年局部修订。内容包括：内容包括：总则、符号、代号、鉴定程序与评定方法、构件危险总则、符号、代号、鉴定程序与评定方法、构件危险 性鉴定、房屋危险性鉴定性鉴定、房屋危险性鉴定等。等。适用范围：既有适用范围：既有房屋的危险性鉴定房屋的危险性鉴定。4 4、房屋修缮技术管理规定、房屋修缮技术管理规定 由原城乡建设环境保护部（现建设部）委托由原城乡建设环境保护部（现建设部）委托西安市西安市房房 地局编写，自地局编写，自19851985年年1 1月月1 1日起在房地产管理部门试行。日起在房地产管理部门试行。内容包括：内容包括：引言、查勘鉴定、房屋维护、修缮设计或修

12、缮方案、引言、查勘鉴定、房屋维护、修缮设计或修缮方案、工程监督、工程验收、技术档案、技术责任制工程监督、工程验收、技术档案、技术责任制等。等。5 5、房屋修缮工程施工管理规定、房屋修缮工程施工管理规定 由原城乡建设环境保护部（现建设部）委托由原城乡建设环境保护部（现建设部）委托北京市北京市房地产房地产 管理局编写，自管理局编写，自19851985年年1 1月月1 1日起在房地产管理部门试行。日起在房地产管理部门试行。内容包括：内容包括：承接任务承接任务与与施工计划、施工组织施工计划、施工组织与与准备、施工调度准备、施工调度与与现现 场管理、技术交底场管理、技术交底和和材料、构件检试、质量管理材

13、料、构件检试、质量管理和和安全生安全生 产、基层管理、竣工交验、技术责任制产、基层管理、竣工交验、技术责任制等。等。适用范围：适用范围：修缮施工单位从承接任务到竣工交验修缮施工单位从承接任务到竣工交验全过程的施工管理全过程的施工管理。6 6、房屋渗漏修缮技术规程、房屋渗漏修缮技术规程 国家行业标准国家行业标准，编号，编号CJJ 62-95CJJ 62-95，由，由南京市南京市房地产管理局房地产管理局 编写，自编写，自19951995年年1212月月1 1日起施行。日起施行。内容包括：内容包括：总则、屋面渗漏修缮工程、墙体渗漏修缮工程、厕浴间总则、屋面渗漏修缮工程、墙体渗漏修缮工程、厕浴间 渗漏修缮工程、地下室渗漏修缮工程、防水材料进场检验渗漏修缮工程、地下室渗漏修缮工程、防水材料进场检验 项目及主要物理性能要求项目及主要物理性能要求等。等。7 7、房屋修缮工程技术规程、房屋修缮工程技术规程 由由上海市上海市房屋土地资源管理局主编修订，编号房屋土地资源管理局主编修订，编号 DG/TJ08-207-2008DG/TJ08-207-2008，自，自20082008年年5 5月月1 1日起实施。日起实施。主要内容：主要内容：总则、术语、房屋安全检查、房屋修缮、质量验收总则、术语、房屋安全检查、房屋修缮、质量验收等。等。全省物业管理从业人员培训全省物业管理从业人员培训