城市地价动态监测理论与实务-课件.ppt

1、2006/11/05CLVCLV地价所地价所 第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护地价监测点设置与维护 第三部分第三部分 地价监测数据采集地价监测数据采集 第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 一、为什么要进行地价监测一、为什么要进行地价监测 适应社会转型的需要适应社会转型的需要 计划社会计划社会 市场社会市场社会

2、 （单一、呆板）（单一、呆板）（多元、活力）（多元、活力）（大政府、小社会）（大政府、小社会）（小政府、大社会）（小政府、大社会）（组织、参与）（组织、参与）（监控、服务）（监控、服务）CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 适应新时期地价管理的需要适应新时期地价管理的需要 地价管理的不同阶段：地价管理的不同阶段：市场起步，地价技术管理阶段（市场起步，地价技术管理阶段（9090年代初），显化年代初），显化 地价，基准地价；地价，基准地价；市场培育，地价水平管理阶段（市场培育，地价水平管理阶段（9090年代中），平衡年代中），平衡地价，地价确认；地价，地价确认；

3、市场规范，地价协调管理阶段（市场规范，地价协调管理阶段（9090年代末），信息年代末），信息公开，地价动态监测。公开，地价动态监测。CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 土地市场是重要的要素市场，需要监控土地市场是重要的要素市场，需要监控 要素市场：要素市场：土地市场（传统的要素市场，具有稳定社会、稳土地市场（传统的要素市场，具有稳定社会、稳定经济的作用）定经济的作用）资金市场资金市场 劳动力市场劳动力市场 技术市场技术市场CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价是土地市场的指示器地价是土地市场的指示器 反映土地市场的基

4、本指标：反映土地市场的基本指标：地价动向（最主要的，指示性的）地价动向（最主要的，指示性的）土地供给动向土地供给动向 土地需求动向土地需求动向 需求与供给的差异需求与供给的差异CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 二、二、地价动态监测的概念地价动态监测的概念 地价动态监测是运用景气监测的基本原理和方法，结地价动态监测是运用景气监测的基本原理和方法，结合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，收集、合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成一系列地价指标，对城市地价状况观察、处理并生成一系列地价指标，对城市地价状况观察、描述和评价的过程。描述和

5、评价的过程。CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 三、三、地价动态监测的作用地价动态监测的作用 地价动态监测地价动态监测地价监测提供两类信息（两种信息产品）：地价监测提供两类信息（两种信息产品）：一类是管理类信息（管理部门）一类是管理类信息（管理部门）制定宏观调控政策政策外部干预（外因作制定宏观调控政策政策外部干预（外因作用）。用）。另一类是公众信息（公众）另一类是公众信息（公众）公开信息引导市场主体行为土地市场内公开信息引导市场主体行为土地市场内部调整（内因作用）部调整（内因作用）。CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法

6、地价管理类信息发挥作用的技术路径地价管理类信息发挥作用的技术路径管理类信息取得管理类信息取得市场状况分析市场状况分析土地市场土地市场调控政策制定（直接、间接）调控政策制定（直接、间接）具体调控手段具体调控手段CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价公共信息是如何影响市场的？地价公共信息是如何影响市场的？（信息参照作用、信息对等的博奕作用）（信息参照作用、信息对等的博奕作用）无公开信息状况 有公开信息状况信息黑箱 信息透明价格无趋向性 价格具有明显趋向性与正常市场价值离散度大 与正常市场价值离散度小CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基

7、本理论与方法 四、四、地价动态监测的理论与技术基础地价动态监测的理论与技术基础 景气监测理论与技术。景气监测理论与技术。市场运行是有一定规律的；市场运行是有一定规律的；市场的运行是受不同因素影响的；市场的运行是受不同因素影响的；通过对不同的指标进行观测可以掌握市场运行情况。通过对不同的指标进行观测可以掌握市场运行情况。CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 五、五、地价动态监测的对象与基本内容地价动态监测的对象与基本内容 地价动态监测的对象：地价状况（地价及其外延关系）。地价动态监测的对象：地价状况（地价及其外延关系）。地价本身包括地价

8、现实水平、地价变化历史轨迹、地价将来变地价本身包括地价现实水平、地价变化历史轨迹、地价将来变化趋势等；化趋势等；地价的结构特征包括，地价区域比较关系、地价用途之间的比地价的结构特征包括，地价区域比较关系、地价用途之间的比较关系、地价时间段的比较关系等；较关系、地价时间段的比较关系等；地价与相关指标协调程度包括，地价与房地产市场指标关系、地价与相关指标协调程度包括，地价与房地产市场指标关系、地价与经济增长指标之间的关系、地价与金融指标之间的关系、地价与经济增长指标之间的关系、地价与金融指标之间的关系、地价与土地利用指标的比较关系等等。地价与土地利用指标的比较关系等等。CLVCLV地价所地价所地价

9、监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价与地价状况的区别地价与地价状况的区别 地价地价 地价状况地价状况 （价格高低评估）（价格高低评估）（价格好坏评估）（价格好坏评估）（地价本身）（地价本身）（外延相关方面）（外延相关方面）（平面的）（平面的）（立体的）（立体的）（单一指标）（单一指标）（指标体系）（指标体系）宏观经济环境 房地产市场 土地市场 地价CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价的外延关系地价的外延关系示意图示意图CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法

10、六、六、地价动态监测的基本方法地价动态监测的基本方法 观测、描述和评价。观测、描述和评价。观测：就是建立监测点等方法对地价现状进行观察，及时、直观测：就是建立监测点等方法对地价现状进行观察，及时、直观地看到地价是什么样。观地看到地价是什么样。描述：是要通过各种指标将地价状况如实地、全面地反映出来。描述：是要通过各种指标将地价状况如实地、全面地反映出来。评价：就是对地价状况的好坏做出判断。评价：就是对地价状况的好坏做出判断。CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 七、七、地价监测的范围地价监

11、测的范围 国家级城市地价监测范围包括，全国范围的城市地价监测、跨国家级城市地价监测范围包括，全国范围的城市地价监测、跨省区域的地价监测（包括重点区域范围地价监测），主要城市地省区域的地价监测（包括重点区域范围地价监测），主要城市地价监测等。价监测等。省级城市地价监测范围包括，全省范围的城市地价监测、省内省级城市地价监测范围包括，全省范围的城市地价监测、省内分区域的地价监测等。分区域的地价监测等。城市本级地价监测范围包括城市整体地价监测、城市各区片地城市本级地价监测范围包括城市整体地价监测、城市各区片地价监测及重点路段地价监测等。价监测及重点路段地价监测等。CLVCLV地价所地价所CLVCLV地

12、价所地价所CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 国家级监测省级监测城市本级监测监测范围监测范围CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 八、八、地价监测基本指标地价监测基本指标 1 1、观测土地价格本身情况的指标、观测土地价格本身情况的指标（1 1）地价水平指标）地价水平指标 平均地价平均地价 地价水平值地价水平值 是一种指标，不是具体的地价是一种指标，不是具体的地价 具有一定的概括性具有一定的概括性(区域、用途、种类、时间等）区域、用途、种类、时间等）CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地

13、价监测的基本理论与方法 （2 2）地价变化指标）地价变化指标 地价增长率地价增长率 变化速度。强调变化量。变化速度。强调变化量。地价指数地价指数 地价水平比较。强调水平。地价水平比较。强调水平。CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 （3 3）描述地价结构的指标）描述地价结构的指标 不同用途地价平衡指标不同用途地价平衡指标 不同区域地价平衡指标不同区域地价平衡指标 不同时间段地价平衡指标不同时间段地价平衡指标 CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 全国城市地价总体水平值（元平方米）0500100015002000250030

14、003500综合商业住宅工业CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 全国各区域城市地价综合变化率99100101102103104105全国东南中南西南西北华北东北CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 19992002年北京商业用地价格情况（元）05001000150020002500300035004000199920002001200202004006008001000120014001600一级商业用地价格二级商业用地价格三级商业用地价格四级商业用地价格五级商业用地价格六级商业用地价格CLVCLV地价所地价所地价监测的

15、基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 城市地价水平区域结构1000-2000元/平方米2000-3000元/平方米3000-5000元/平方米城市地价水平与城市数量16%58%12%7%7%1000元/平方米以下1000-2000元/平方米2000-3000元/平方米3000-5000元/平方米5000元/平方米以上CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 2 2、描述地价与相关指标协调度的指标、描述地价与相关指标协调度的指标 （1 1）地价与土地市场协调指标：）地价与土地市场协调指标：（2 2）地价与房屋市场协调指标：）地价与房屋市场协调指标：（3 3）地价

16、与宏观经济协调指标：）地价与宏观经济协调指标：（4 4）地价与土地利用变化协调度：）地价与土地利用变化协调度：CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 （1）地价与土地市场协调指标：地价与土地供）地价与土地市场协调指标：地价与土地供给比较指数、地价与土地需求比较指数、地价与给比较指数、地价与土地需求比较指数、地价与土地闲置量比较指数等；土地闲置量比较指数等；（2）地价与房屋市场协调指标：地价与房屋供）地价与房屋市场协调指标：地价与房屋供给比较指数、地价与房屋需求比较指数、地价与给比较指数、地价与房屋需求比较指数、地价与房屋空置率比较指数、地价与房屋价格比较指数房

17、屋空置率比较指数、地价与房屋价格比较指数等；等；CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 地价变化与土地供应、土地开发量变化比较（）-50050100150200250全国东南中南西南西北华北东北地价变化率（10倍）土地供应面积增长率土地开发面积增长率CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 （3）地价与宏观经济协调指标：地价与）地价与宏观经济协调指标：地价与GDP比较比较指数、地价与固定资产投资额比较指数、地价与指数、地价与固定资产投资额比较指数、地价与房地产开发投资额比较指数、地价与房地产贷款房地产开发投资额比较指数、地价与房

18、地产贷款额比较指数、地价与城市人口增长比较指数、地额比较指数、地价与城市人口增长比较指数、地价与城市人均可支配收入比较指数等；价与城市人均可支配收入比较指数等；（4）地价与土地利用变化协调度：地价与城市建）地价与土地利用变化协调度：地价与城市建成区面积增长比较指数、地价与平均建筑容积率成区面积增长比较指数、地价与平均建筑容积率比较指数、地价与公共设施用地面积增长比较指比较指数、地价与公共设施用地面积增长比较指数等、土地闲置率。数等、土地闲置率。CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 部分城市地价变化率和GDP变化率（）-5051015广州市杭州市上海市武汉市重

19、庆市成都市昆明市西安市兰州市北京市沈阳市石家庄市地价变化率GDP增长率CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 九、九、地价监测的工作步骤地价监测的工作步骤 城市地价动态监测的基本工作步骤如下：城市地价动态监测的基本工作步骤如下：（1 1）建立以地价监测样点为基础的地价监测信息源；）建立以地价监测样点为基础的地价监测信息源；（2 2）采集和处理监测数据，包括基础年数据和监测年数据采集；）采集和处理监测数据，包括基础年数据和监测年数据采集；（3 3）根据监测目标，建立地价监测指标体系；）根据监测目标，建立地价监测指标体系；（4 4）按照一定的方法整理和计算各类地价

20、监测指标；）按照一定的方法整理和计算各类地价监测指标；（5 5）通过监测指标对城市地价状况进行综合分析和评价；）通过监测指标对城市地价状况进行综合分析和评价；（6 6）对城市地价监测信息进行发布。）对城市地价监测信息进行发布。CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 十、十、地价监测的工作成果地价监测的工作成果 最终成果：最终成果：城市地价动态监测报告（年度、季度）城市地价动态监测报告（年度、季度）主要内容：主要内容：地价水平及其地价变化趋势报告与分析地价水平及其地价变化趋势报告与分析 地价分布与结构状况报告与分析地价分布与结构状况报告与分析 地价与土地市场及房

21、屋市场的协调状况报告与分析地价与土地市场及房屋市场的协调状况报告与分析 地价与社会经济发展协调状况报告与分析地价与社会经济发展协调状况报告与分析 CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 中间成果：中间成果：1 1、地价监测点体系（监测点分布图、监测点数据库）、地价监测点体系（监测点分布图、监测点数据库）2 2、地价监测计算机系统、地价监测计算机系统 3 3、地价指数（可以独立发布的）、地价指数（可以独立发布的）4 4、年度监测数据、年度监测数据 CLVCLV地价所地价所地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 十一、十一、值得强调的几点值得强调的几点

22、（1 1）地价动态监测不完全等同于地价调查。地价调查重点在于地价信息）地价动态监测不完全等同于地价调查。地价调查重点在于地价信息的采集，而地价动态监测是一个系统的、连续的过程。的采集，而地价动态监测是一个系统的、连续的过程。（2 2）地价动态监测不仅仅包括地价监测点的设立、地价指数的编制，还）地价动态监测不仅仅包括地价监测点的设立、地价指数的编制，还包括地价状况的分析、评价、监测报告等过程包括地价状况的分析、评价、监测报告等过程 。（3 3）地价动态监测内容不仅仅包括地价本身情况，还包括地价与其他社）地价动态监测内容不仅仅包括地价本身情况，还包括地价与其他社会经济指标相协调的情况。会经济指标相

23、协调的情况。（4 4）地价监测系统不仅仅是计算机系统，而是具有地价信息源、地价信地价监测系统不仅仅是计算机系统，而是具有地价信息源、地价信息采集网络、组织制度、技术规范、专家支持和计算机支持一体的大系息采集网络、组织制度、技术规范、专家支持和计算机支持一体的大系统。统。（5 5）地价动态监测调查方法按照一般的监测技术要求，是市场调查的方地价动态监测调查方法按照一般的监测技术要求，是市场调查的方法，而不是简单统计方法。法，而不是简单统计方法。第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护地价监测点设置与维护 第三部分第三部分 地价监测数

24、据采集地价监测数据采集 第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLVCLV地价所地价所1 1、地价监测点的设立步骤地价监测点的设立步骤（1 1）划分地价区段划分地价区段 （2 2）地价监测点的初选地价监测点的初选 （3 3）地价监测点的确定地价监测点的确定 （4 4）地价监测点资料的采集地价监测点资料的采集 CLVCLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 地价区段划分地价区段划分 均质区域。均质区域。按不同用地类型进行划分。按不同用地类型进行划分。根据地价高

25、低分割。根据地价高低分割。与级别界线吻合与级别界线吻合 实地勘测实地勘测 上图上图CLVCLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 地价监测点的设立标准地价监测点的设立标准1 1、对土地面积的要求宗地、面积适宜、对土地面积的要求宗地、面积适宜2 2、对土地形状的要求矩形（规则）为主、对土地形状的要求矩形（规则）为主3 3、对土地利用状况的要求平均容积率、对土地利用状况的要求平均容积率4 4、对临街状况的要求一面临街、对临街状况的要求一面临街5 5、对土地开发程度的要求平均土地开发程度、对土地开发程度的要求平均土地开发程度6 6、对土地权利状况的要求、对土地权利状况的要求土地

26、使用权价格。土地使用权价格。CLVCLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 地价监测点数量地价监测点数量1 1、总量分城市类型控制、分用途控制、总量分城市类型控制、分用途控制2 2、密度按平方公里衡量（、密度按平方公里衡量（2 23 3）3 3、地价区片至少一个、地价区片至少一个4 4、分布均匀、分布均匀CLVCLV地价所地价所地价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 地价监测点更新地价监测点更新1 1、用途发生改变、用途发生改变2 2、地块北合并或者分割、地块北合并或者分割3 3、地质条件发生变化、地质条件发生变化4 4、低效利用、低效利用CLVCLV地价所地价所地

27、价监测点的设置与维护地价监测点的设置与维护 第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护地价监测点设置与维护 第三部分第三部分 地价监测数据采集地价监测数据采集 第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLVCLV地价所地价所按种类分：按种类分：1 1、基础信息采集、基础信息采集2 2、评估信息采集、评估信息采集按状态分按状态分3 3、信息初始采集、信息初始采集4 4、信息变更采集、信息变更采集CLVCLV地价所地价所地

28、价监测点信息采集地价监测点信息采集 第一部分第一部分 地价监测的基本理论与方法地价监测的基本理论与方法 第二部分第二部分 地价监测点设置与维护地价监测点设置与维护 第三部分第三部分 地价监测数据采集地价监测数据采集 第四部分第四部分 地价监测主要指标值计算地价监测主要指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析 第五部分第五部分 城市地价监测系统建设城市地价监测系统建设 CLVCLV地价所地价所CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 监测指标值计算监测指标值计算 一、平均地价计算一、平均地价计算 1 1、概念。、概念。平均地价（地价水平值）是指在正常市场条

29、件下，一定区域范围平均地价（地价水平值）是指在正常市场条件下，一定区域范围 内和一定时间点城市土地价格的水平值。平均地价反映一定区域、内和一定时间点城市土地价格的水平值。平均地价反映一定区域、一定时间段，城市土地价格的高低状况。一定时间段，城市土地价格的高低状况。2 2、种类、种类 包括地价区段平均地价、土地级别平均地价、城市平均地价、路包括地价区段平均地价、土地级别平均地价、城市平均地价、路 线平均地价、区域城市平均地价等。线平均地价、区域城市平均地价等。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 3 3、计算方法、计算方法 （1 1）区段平均地价。）区

30、段平均地价。区段平均地价在监测点地价的基础上计算，等于地价区段内各个区段平均地价在监测点地价的基础上计算，等于地价区段内各个监测点地价的算术平均值。计算公式为：监测点地价的算术平均值。计算公式为：地价区段平均地价（监测点地价地价区段平均地价（监测点地价1 1监测点地价监测点地价2 2 监测点地价监测点地价n n）n n CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析监测点地价与城市地价状况的关系监测点地价与城市地价状况的关系CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （2 2）级别平均地价。）级别平均地价。级别平均地价在区

31、段平均地价的基础上计算，等于土地级别内各级别平均地价在区段平均地价的基础上计算，等于土地级别内各个区段平均地价的加权平均值。计算公式为：个区段平均地价的加权平均值。计算公式为：级别平均地价（区段平均地价级别平均地价（区段平均地价1 1区段用途面积区段用途面积1 1区段平均区段平均地价地价2 2区段用途面积区段用途面积2 2区段平均地价区段平均地价mm区段用途面积区段用途面积mm）（区段用途面积区段用途面积1 1区段用途面积区段用途面积2 2区段用途面积区段用途面积mm）CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析地价区段面积与区段有效面积地价区段面积与区段有

32、效面积地地 价价 区区 段段1地价区段地价区段2地价区段地价区段3地价区段地价区段4有效面积有效面积CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （3 3）城市平均地价。）城市平均地价。城市平均地价在级别平均地价的基础上计算，等于城市内各个土城市平均地价在级别平均地价的基础上计算，等于城市内各个土地级别平均地价的加权平均值。计算公式为：地级别平均地价的加权平均值。计算公式为：城市平均地价（级地平均地价城市平均地价（级地平均地价1 1级地土地面积级地土地面积1 1级地平均地级地平均地价价1 1级地土地面积级地土地面积2 2级地平均地价级地平均地价k k级地土地

33、面积级地土地面积k k）（级地土地面积级地土地面积1 1级地土地面积级地土地面积2 2级地土地面积级地土地面积k k）CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （4 4）区域城市平均地价。）区域城市平均地价。区域城市平均地价在城市平均地价的基础上计算，等于区域内各区域城市平均地价在城市平均地价的基础上计算，等于区域内各个城市平均地价的加权平均值。计算公式为：个城市平均地价的加权平均值。计算公式为：区域城市平均地价（城市平均地价区域城市平均地价（城市平均地价1 1城市级别总面积城市级别总面积1 1城市城市平均地价平均地价2 2城市级别总面积城市级别总面积2

34、 2城市平均地价城市平均地价j j城市级别城市级别总面积总面积j j）（）（城市级别总面积城市级别总面积1 1城市级别总面积城市级别总面积2 2城市城市级别总面积级别总面积j j）CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （5 5）地价综合水平值。）地价综合水平值。地价综合水平值为各用途平均地价的综合结果。地价综合水平值为各用途平均地价的综合结果。地价综合水平值（商业地价平均值居住地价平均值工业地地价综合水平值（商业地价平均值居住地价平均值工业地 价平均值）价平均值）3 3 或者进行加权处理，权数为各用途实际有效土地面积。或者进行加权处理，权数为各用途实

35、际有效土地面积。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 二、地价增长率计算二、地价增长率计算 1 1、概念、概念 地价增长率反映地价逐期变化速度，是指在一定城市区域范围内，地价增长率反映地价逐期变化速度，是指在一定城市区域范围内，报告期土地价格水平与前一期土地价格水平相对增加的比率。报告期土地价格水平与前一期土地价格水平相对增加的比率。2 2、种类。、种类。种类对应于平均地价值。种类对应于平均地价值。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 3 3、计算方法、计算方法 地价增长率以对应区域的地价水平值为基础计算，

36、等于一定城市地价增长率以对应区域的地价水平值为基础计算，等于一定城市区域范围内，报告期和前一期地价水平值的差值与前一期地价水区域范围内，报告期和前一期地价水平值的差值与前一期地价水平值的比率。基本计算公式为：平值的比率。基本计算公式为：地价增长率地价增长率（报告（报告年（季度）年（季度）平均地价前一平均地价前一年（季度）年（季度）平均平均 地价地价）前一）前一年年平均平均地价地价 CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析三、地价指数计算三、地价指数计算 1 1、概念、概念地价指数反映从地价指数反映从某一时间点（某一时间点（基期基期）到报告期的地价变化总速

37、度，到报告期的地价变化总速度，是指在一定城市区域范围内，报告期平均地价与基期平均地价的是指在一定城市区域范围内，报告期平均地价与基期平均地价的相对比值。相对比值。2 2、种类、种类重要区段地价指数、级别地价指数、城市地价指数、区域城市地重要区段地价指数、级别地价指数、城市地价指数、区域城市地价指数价指数 CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析3 3、计算方法、计算方法城市地价指数以对应城市内部区域的平均地价为基础计算，等于城市地价指数以对应城市内部区域的平均地价为基础计算，等于报告期平均地价与基期平均地价的比率。基本计算公式为：报告期平均地价与基期平均

38、地价的比率。基本计算公式为：地价指数地价指数报告年报告年平均地价平均地价 基期平均地价基期平均地价 地价指数一般有商业地价指数、地价指数一般有商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数居住地价指数、工业地价指数和综合地价指数。和综合地价指数。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析（1 1）重要区段地价指数。）重要区段地价指数。区段地价指数用于反映某一重要区段地价变化趋势。区段地价指数用于反映某一重要区段地价变化趋势。重要区段地价指数重要区段地价指数报告期区段平均地价报告期区段平均地价基期区段平均地价基期区段平均地价 （2 2）级别地价指数。）级别地价指数

39、。级别地价指数用于反映某一级别地价指数用于反映某一土地土地级别地价变化趋势。级别地价变化趋势。级别地价指数级别地价指数报告期级别平均地价报告期级别平均地价基期级别平均地价基期级别平均地价 CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析（3 3）城市地价指数。）城市地价指数。城市地价指数用于反映城市整体地价变化趋势。城市地价指数用于反映城市整体地价变化趋势。城市地价指数城市地价指数报告期城市平均地价报告期城市平均地价基期城市平均地价基期城市平均地价（4 4）区域城市地价指数）区域城市地价指数。区域城市地价指数以对应区域内城市的地价指数为基础计算，区域城市地价指数

40、以对应区域内城市的地价指数为基础计算，等等 于报告期各城市地价指数的加权平均值。于报告期各城市地价指数的加权平均值。区域地价指数区域地价指数（城市地价指数（城市地价指数1 1城市城市平均平均地价地价1 1城市地价城市地价 指数指数2 2城市平均地价城市平均地价2 2城市地价指数城市地价指数j j城市平均地价城市平均地价j j）（城市平均地价城市平均地价1 1城市平均地价城市平均地价2 2城市平均地价城市平均地价j j）CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 （5 5）综合地价指数。综合地价指数为各用途地价指数的综）综合地价指数。综合地价指数为各用途地价

41、指数的综合结果。合结果。综合地价指数（商业地价指数居住地价指数工业地综合地价指数（商业地价指数居住地价指数工业地价指数）价指数）3 3 4 4、地价指数的基期、周期、地价指数的基期、周期 （1 1）地价指数计算需要选择一个基期，基期地价指数设定）地价指数计算需要选择一个基期，基期地价指数设定为为10100 0 （2 2）地价指数的周期性根据不同的目的确定。一般宏观类）地价指数的周期性根据不同的目的确定。一般宏观类地价指地价指 数周期设定为一年，微观类地价指数的编制周期可以更短数周期设定为一年，微观类地价指数的编制周期可以更短一些。一些。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指

42、标值计算与地价状况分析 地价状况分析基本方法地价状况分析基本方法 地价状况是地价监测的主要对象。地价状况分析是地价监测地价状况是地价监测的主要对象。地价状况分析是地价监测的重要步骤，也是地价监测的主要目标。的重要步骤，也是地价监测的主要目标。一、概念一、概念 地价状况是指地价的水平、变化情况、分布特征以及地价地价状况是指地价的水平、变化情况、分布特征以及地价与土地房屋市场、社会经济环境、土地利用等协调情况。与土地房屋市场、社会经济环境、土地利用等协调情况。地价状况分析，是选用一定指标对地价状况进行整体评价地价状况分析，是选用一定指标对地价状况进行整体评价的过程。的过程。城市地价状况分析分单项判

43、断和总体判断两类，采用绝对城市地价状况分析分单项判断和总体判断两类，采用绝对值比较、相对值比较和综合指数判断法。值比较、相对值比较和综合指数判断法。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 二、地价状况分析的方法二、地价状况分析的方法 1 1、地价水平状况分析。、地价水平状况分析。地价水平分析主要采用地价水平值进行分析，也可以通过基地价水平分析主要采用地价水平值进行分析，也可以通过基准地价、标定地价、区段地价、路线地价等进行比较。准地价、标定地价、区段地价、路线地价等进行比较。是地价绝对值的比较是地价绝对值的比较 时间序列比较时间序列比较 空间区域比较空

44、间区域比较 种类比较种类比较 排序、最高值、最低值、差值的判断等方式进行。排序、最高值、最低值、差值的判断等方式进行。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析05001000150020002500116619191103494综合商业住宅工业例图例图1，2003年全国城市平均地价年全国城市平均地价CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 22、地价变化趋势分析。、地价变化趋势分析。地价变化趋势分析主要采用地价增长率、地价指数等进行比地价变化趋势分析主要采用地价增长率、地价指数等进行比较。采用不同时期和不同区域、不

45、同用途的增长率的高低比较。采用不同时期和不同区域、不同用途的增长率的高低比较、排序、最快值、最慢值的判断等方式进行。较、排序、最快值、最慢值的判断等方式进行。年度地价增长率年度地价增长率 季度地价增长率（与上季度比，与上年统计度比）季度地价增长率（与上季度比，与上年统计度比）地价指数（环比，与上年度比；定比，与一定基年比）地价指数（环比，与上年度比；定比，与一定基年比）CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析全国城市地价增长率历年情况（）0.002.505.007.50综合3.394.464.91商业3.395.086.92住宅4.415.595.17工

46、业2.221.742.562001年2002年2003年0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.004.914.067.644.735.922.734.51全国东南中南西南华北东北西北例图，例图，20012003年全国城市年全国城市增长率趋势增长率趋势例图，例图，2003年各区域城市增长率比较年各区域城市增长率比较CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析3 3、地价与土地供需协调状况分析。、地价与土地供需协调状况分析。地价与土地供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长地价与土地供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长率

47、与土地计划供给、土地实际供给、土地实际开发、土地率与土地计划供给、土地实际供给、土地实际开发、土地开发投资、土地闲置等方面的情况进行比较。开发投资、土地闲置等方面的情况进行比较。主要的是：主要的是：土地计划供给土地计划供给土地实际供给土地实际供给CLVCLV地价所地价所监测指标值计算监测指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析-1.000.001.002.003.004.005.006.002001年2002年2003年地价增长供地增长-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00全国 北京 天津 上海 重庆 成都 广州 深圳 武汉 南京地

48、价增长供地增长例图，例图，20012003年部分城市年部分城市地价增长与土地供应增长趋势地价增长与土地供应增长趋势例图，例图，2003年部分城市地价增年部分城市地价增长与土地供应增长率对比长与土地供应增长率对比CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 44、地价与房屋供需协调状况分析。、地价与房屋供需协调状况分析。地价与房屋供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长率地价与房屋供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长率与房屋开发量、房屋实际供给量、房屋开发投资、银行房贷与房屋开发量、房屋实际供给量、房屋开发投资、银行房贷的关系比较；地价与房价、房屋租金比较

49、等方式进行。的关系比较；地价与房价、房屋租金比较等方式进行。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算监测指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析0.000.100.200.300.400.500.600.700.80全国北京天津上海重庆成都广州深圳武汉南京例图，例图，2003年全国部分城市地价与房价比年全国部分城市地价与房价比CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分析 55、地价与社会经济协调状况分析。、地价与社会经济协调状况分析。地价与社会经济协调状况分析主要采用不同时期地价与社会地价与社会经济协调状况分析主要采用不同时期地价与社会经济指标进行比较，包括地

50、价增长率与城市国内生产总值、经济指标进行比较，包括地价增长率与城市国内生产总值、城市固定资产投资、城市人均可支配收入等指标比较进行。城市固定资产投资、城市人均可支配收入等指标比较进行。CLVCLV地价所地价所监测指标值计算监测指标值计算 与地价状况分析与地价状况分析0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00全国北京天津上海重庆成都广州深圳武汉南京地价增长GDP增长例图，例图，2003年全国部分城市平均地价与年全国部分城市平均地价与GDP增长比较关系增长比较关系CLVCLV地价所地价所监测指标值计算与地价状况分析监测指标值计算与地价状况分