城市控制性详细规划编制课件.ppt

1、规划主要明确以下六个方面的规划管理指标：规划主要明确以下六个方面的规划管理指标：明确街区内地块的土明确街区内地块的土地使用性质；地使用性质；明确街区内的道路骨架，要求规划图中标注明确街区内的道路骨架，要求规划图中标注6米以上米以上的道路红线和建筑的后退红线；的道路红线和建筑的后退红线；明确街区内各类公共、市政、生活明确街区内各类公共、市政、生活服务设施的配套要求和总体规划要求；服务设施的配套要求和总体规划要求；明确规划区内包括人口、绿明确规划区内包括人口、绿地、公建等各项经济技术指标；地、公建等各项经济技术指标；明确容积率、建筑密度、建筑间距、明确容积率、建筑密度、建筑间距、拆建比等基本控制指

2、标；拆建比等基本控制指标；明确该街区需要说明或需要控制的其他规明确该街区需要说明或需要控制的其他规划要求，如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。划要求，如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。（1）法律上的保障1998年7月1日，深圳市人大常委会正式颁布实行了深圳市城市规划条例，正式确立了深圳市城市规划管理委员会和法定图则制度的法律地位。这实际上是建立了一个具有深圳特色的规划体制。（2）行政的支持自1989年起，深圳市政府设立市规划国土局，实现了全市规划、土地和房地产的统一管理，并于1993年起实行垂直领导，建立了“市局分局所”三级垂直管理体制，为法定图则制度的实施奠定了行政架构。（3）深圳市通

3、过对年代以来的规划探索与总结，根据深圳城市发展的实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在深圳市城市规划条例中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后成为确认的法令文件，并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门，而是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编制和执行。现象现象11社会的热点社会的热点 规划变更侵权诉讼 法制、社会的进步，公民对财产权

4、的认知及其权利的呼声更高涨，房地产开发中屡屡有和规划变更相关的纠纷、诉讼。规划变更重大购房风险?规划变更也被认为是房改后社会步入商品房购买阶段后出现的重大购房风险之一；在楼市杂志的2003购房人眼球关注的10大焦点中，规划是否变更位列第三（排在前两位的分别是房价是升是降、购房合同条款是否合理、完善）。规划变更规划变更不得不面对的现实不得不面对的现实后果后果渐变地改变城市（居住改变北京）渐变地改变城市（居住改变北京）北京CBD、望京新区是最明显的例证，分散、零星的控规调整逐渐积累，最终爆发。由于房地产开发中住宅项目开发具有投资回收快、收益高的特点，大量的控规调整项目的用地性质调整都指向了居住类。

5、这种现象的普遍存在，导致这些局部地区的开发建设失去平衡，带来居住环境质量下降、交通堵塞等一系列的问题。旧城原控规高度图旧城现状高度汇总图北京的规划变更渐变的过程北京市区中心地区控制性详细规划 1999年(1)强调规划的完善过程规划不是终极式的，尤其是作为实施规划控制管理依据的控制性详细规划，不但要有法律的严肃性，还要有法律的相对稳定性和作用的一贯性。(2)一种新的规划形式 在英国，90年代以后，开发重点转向旧城复兴，政府与开发商多采用合作的方式，成为一种伙伴关系，规划编制中出现一种补充型的规划，是一种反应快的规划文件，其编制视必要与否，可以随时编制和修编，以适应城市不同角落、发展阶段的日新月异

6、的变化。控规调整在某种意义上讲就属于这样一种反应型的规划类型。(3)通则式与判例式的结合充分体现了我国控制性详细规划对建设许可的一种通则式与判例式的结合。避免了由于通则式管理而带来的不够弹性与灵活性的缺点，同时也通过控规调整报告的形式限制了管理的自由裁量权，使其限制在法制化的轨道内。(4)在程序保证下的高度灵活性与适应性北京控规调整并不是一种随意的调整，它不但有严格的申报、编制、公示和批复程序，还有严格的技术规定和承担论证的设计单位资质限制。程序的保证是对控规调整合法性最基本的保证，程序的保证也使灵活性、弹性和适应性区别于随意性和不严肃性。(5)实施动态管理的依据控制性规划的动态延续保证了动态

7、管理的实施，不断调整的控规始终作为城市规划建设管理的依据，而不是僵死在一个不变的禁锢中。北京控规调整的积极意义北京控规调整的积极意义 阶段 时间 调整方式方法 主要问题 1 1999 年-2000 年 建设单位就某个地块的具体指标调整提出要求，由规划管理部门研究确定。规划管理部门具有过过大的自由裁量权 2 2001 年 控规的调整由原控规编制单位研究确定。受经济利益和外界压力 的 影 响 而 不 尽 客观、合理 3 2002 年-2004 年 按照关于北京市区中心地区控制性详细规划实施管理办法（试行）和关于实施北京市区中心地区控制性详细规划实施管理办法细则以及北京市区中心地区控制性详细规划指标

8、调整的技术管理要求（试行）的规定程序执行 缺乏听证制度，程序相对封闭，缺乏全面的公示制度 4 相关办法尚未颁布实施 按照行政许可法的规定，出台了北京市市区控规调整相关工作程序汇编（内部试行），尚需转化为实施管理细则 行政主管部门依然具有某些不适当的自由裁量空间 20022004年间控规调整审批流程2004年以后的控规调整审批流程主要论证内容1、用地性质调整论证由行政办公用地调整为文化娱乐用地。该地区现缺乏文化设施。2、高度调整论证80米限高的条件下，对较远距离的大钟寺的影响进行模拟，由于两者距离较远，中间并有较多建筑遮挡，不会对大钟寺博物馆的景观效果有不良影响。3、容积率调整论证根据相关的建筑

9、规范通过合理的平面布设得到一个客观的容积率上限，这个客观的容积率比申请方所设想的低很多。4、交通影响分析 项目的新增流量在一定程度上加大了相关路段或者交叉口的饱和度，但交通量增加的幅度保持在可以接受的范围内 中联国际文化中心控规指标调整论证（2004年3月）原先主要控制指标：建筑控高24米；容积率；建筑密度30%调整后情况：取消了西绿化隔离带；容积率；建筑密度45%；建筑控高45米。国内的城市设计更象一种快速反应规划，针对实际问题采用不同的形式与解决问题的方法，更加灵活而有针对性，对于弥补法定规划的不足具有重要作用。控制性详细规划是城市规划法中确定的法定规划层次，并且明确了将它作为城市规划管理

10、和综合开发、土地有偿使用的依据。而城市设计在规划法中没有提及。控制性详细规划在规划法中有明确的编制组织单位、规划审批机构和管理实施机构。而城市设计在这一方面没有明确要求，目前就国内展开的城市设计多是为了解决一个具体的问题而展开的。不管承认与否，由于法定规划的原因，就控制机制和管理体制上，独立的城市设计在对城市建设的控制方面，都难以达到控规的地位。但是由于城市设计往往是具有针对性开展的工作，所以实践中其在城市建设控制中所起到的作用还是有目共睹的。在建设部城市规划编制办法修编课题组在网上进行的全国范围内的城市设计调查中显示，90%的被调查者均赞成城市设计应具有法定性，其中赞成部分法定的占多数为53

11、%，只有10%的人反对，说明大家迫切需要改变目前城市设计的尴尬局面；这一点在城市设计机制建立的调查上，也充分反映出来，有69%的被调查者认为应建立独立的城市设计审批制度，反对者仅为11%。但是建立独立的城市设计审批制度和公众参与机制这样的意愿，在目前我国的城市建设管理运行机制上还难以短期实现，那么，将部分城市设计的控制要求积极地反映在控规之中，不失为一条解决问题的途径。控制性详细规划是规划编制的一个层次，在层面和研究深度上，控规可能更加偏重于与本层次相关的综合控制，基本上控制要素是在一个层面上的，即围绕着城市中的地块做出一系列具体的控制管理要求。从某种意义上讲，一个全面覆盖的控规相当于一个总体

12、规划深化后的全面建设规划。而城市设计贯穿城市规划的全过程，有宏观城市设计、中观城市设计与微观城市设计的不同层次，这种层次划分仅与工作内容和工作重点有关，没有明确的层次划分界限，更没有与城市规划层次形成相互对应的关系。城市设计可能更加要求以问题为导向，重点在于解决实际问题，解决问题的方法可能涉及到宏观、中观甚至微观的层次，大到城市的结构、格局，小到标识小品，都有可能成为城市设计研究与控制的对象。城市设计根据实际解决问题的需要，需要涉及什么便涉及什么，以解决实际问题而不是以自身的完整性和系统性为目标。目前国内所开展的城市设计有些其实就是风貌规划、景观设计甚至环境设计等内容，有的可能仅仅是城市设计的

13、一部分，但不影响其对实际问题的解决。控制性详细规划针对一个特定层次，横向的控制综合性更强，而城市设计不针对一个特定的层次，纵向的控制系统性更强。两者之间存在着必然的结合点，这些结合点的内容正是控规需要城市设计给以技术和手段支持的地方。控制性详细规划针对的城市开发与建设发展中，各个利益集团在其中所扮演的角色和各自所应承担的责、权、利关系，以保证各种利益为根本，考虑公平、公正的原则。它关注更多的是使城市建设达到一个满足最基本标准的平衡点。城市设计针对城市中的三维空间环境、人的行为与环境的互动关系，它关注的是如何形成一个亲切、宜人、充满美感、可持续的最佳城市环境。简单地讲，控规主要目的是不致使城市建

14、得太坏；而城市设计主要目的是如何使城市建得更好。控制性详细规划采取一定的法定程序，对城市建设管理提出要求，并通过行政手段将这种要求在开发实施中强制执行，它的控制要求以综合控制指标体系来表达，虽然有规定性和引导性的区别，但这些都是在建设时必须给予解决和回答的问题，只是控制的程度和力度不同而已。城市设计则是通过一系列设计导则、设计准则、设计指引等政策性的内容来引导城市建设甚至具体的建筑建造的。它的具体手段涉及到开发方式、政策引导、经济杠杆、图解图示以及意向设计等，大多是建议性或引导性的内容，虽然针对具体情况，许多内容需要成为强制性规定，但就法制与管理体制而言，这种做法都十分勉强，除非将这些内容纳入

15、到控规中。目前我国在详细规划实践中并没有完全割裂城市设计与控制性详细规划，很多城市设计内容是在控规中予以考虑的，这也是我国的控制性详细规划的一个主要特色。城市设计既然贯穿了城市规划的全过程，也必然应该贯穿控制性详细规划。城市设计应该从自身专业的角度，即针对城市特色、格局、空间、肌理、文化、风貌、景观以及活动组织与联系等方面为控规提出宏观、中观以致微观的控制概念、思路、依据和控制手段。城市设计的渗透不但需要从上渗透，还需要控制性详细规划为进一步细化的城市设计提供空间支持，为进一步展开城市环境设计、活动设计以及建筑空间组合设计提供基础。目前国内在编制控制性详细规划时，城市设计的介入被认为是必须的环

16、节，很多控制依据可能都来源于城市设计的研究。一个城市不同的发展阶段不同的地区，具有不同的发展模式和发展控制要求，一般而言，城市中心区、重点景观区、重点地段、特色街区、文化保护区对城市设计的要求较高，城市周边地区、一般地区、成片居住区与工业区对城市设计的要求较低。城市设计在控规开始之前就提出一个框架性的构想对于控规的深入编制具有积极的作用。控规在一般通则性控制的基础上，并非所有地段都应该深入地渗透城市设计的内容，而需要涉及的地段，应该毫不犹豫地实施城市设计层面的控制。通过城市设计在城市中划定若干特定区，目前普遍认为比较具有现实意义的做法，城市可以以划定的特定区为依据，编制不同深度和不同要求的控规

17、。目前许多城市在城市中心区、保护区或重点地段，采取城市设计与控制性详细规划分阶段一体化编制的方式得到普遍的认同。城市设计的研究成果、设计控制要求以及控制手段应该尽可能地体现在规划成果之中。许多城市设计特殊的语汇手法可以通过技术性转换的方式体现在控规的控制要求中，或者根据必要性增加新的控制指标或控制方式。一般可以采取两种方式，一种是在综合控制指标中加强这方面的内容或至少考虑到这些因素的影响，比如在容积率的赋值上、开敞空间的组织上、建筑后退红线的规定以及一些指导性指标的控制上。另一种方法是将城市设计内容纳入控规的文本和图则之中。目前的国内实践中有在控规的文本中按城市设计导则的形式单立章节，控规图则

18、中除地块指标控制图则之外增加一张街坊设计指引图，通过一系列城市设计语言包括尺度要求、空间组合形式、图解示意等，达到控制建设目的的做法。可以明确的是，控规在纳入城市设计内容时应该根据具体控制的需要，而没必要强求所有控规深度的一致性。控制性详细规划是城市总体规划的具体落实，是地方规划行政主管部门依法行政的依据，可以规范城市中的开发建设行为，指导修建性详细规划和项目的具体设计。体现在以下三个方面：深化和细化城市总体规划，将规划意图与规划指标分解落实到街坊地块的控制引导之中，保证城市规划系统控制的要求。控制性详细规划在进行项目开发建设行为的控制引导时，将控制条件、控制指标以及具体的控制引导要求落实到相

19、应的开发地块上，作为土地租让、招议标底条件。所规定的控制指标和各项控制要求可以为具体项目的修建性详细规划、具体的建筑设计或景观设计等个案建设提供规划设计条件。控制性详细规划的编制成果并非越深越细越好，而是应该有针对性适度控制，成果表达应力求简洁明了，避免出现主观盲目的深化与细化，应为开发建设行为、修建性详细规划和具体设计提供一定选择与拓展空间。控制性详细规划的深度应以是否具有规划依据为准绳，有充分依据的该细化就应该细化。对于不同的城市以及城市中的不同地段，可以不必强求规划深度的统一一致。编制深度要求编制深度要求新旧新旧编制办法编制办法的控规编制内容比较与变化的控规编制内容比较与变化公共服务设施

20、规划控制一览表公共服务设施规划控制一览表市政公用设施规划控制一览表市政公用设施规划控制一览表北京的控规地块交叉口放宽的渠化处理方式重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式新新编制办法编制办法的强制性内容的强制性内容 已经批准（或正在编制）的城市总体规划与分区规划的技术文件及相关规划成果；规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件；地方城市规划编制实施细则、管理技术规定、统一技术措施等规划编制和管理文件，地方规划与建筑管理相关标准，如居住区配套、配建停车、公共安全防护、城市形象与风貌管理等系列规范与准则；准确反映近期现状的地形图（1：10001：2000），相关遥感信息地图和影像

21、图；规划范围现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等；土地利用现状资料（1：10001：2000），规划范围及周遍用地情况，土地产权与地籍资料，包括城市中划拨用地、已批在建用地等资料，现有重要公共设施、城市基础设施、重要企、事业单位、历史保护、风景名胜等资料；道路交通（道路定线、交通设施、交通流量调查、公共交通、步行交通等）现状资料及相关规划资料；市政工程管线（市政源点、现状管网、路由等）现状资料及相关规划资料；公共安全及地下空间利用现状资料；建筑现状（各类建筑类型与分布、建筑面积、密度、质量、层数、性质、体量以及建筑建筑特色等）资料；土地经济（土地级差、地价等级、开发方式、房地产

22、指数）等现状资料；其它相关（城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等）现状资料。规划调研资料汇总形成基础资料汇编。基础资料搜集的基本内容基础资料搜集的基本内容 在详尽的现状调研基础上，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素，分析可能存在的威胁与机遇。对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企、事业单位等用地进行分析论证，提出可能的规划调整动因、机会和方式。基本分析内容应包括：区位分析、人口分布与密度分析、土地利用现状分析、建筑现状分析、交通条件与影响分析、城市设计系统分析、现状场地要素分析、土

23、地经济分析等，根据规划地区的建设特点可适当增减分析内容，并根据地方实际需求，在必要的条件下针对重点内容进行专题研究。现状分析内容、成果、图纸及研究报告编入规划成果附件。调研与分析的基本要求调研与分析的基本要求 调研成果的审核机制：由于调研成果直接影响到控规编制的科学性，许多城市在编制程序上增加了调研成果的审核，具有借鉴意义。1土地使用规划与控制土地使用规划与控制是控制性详细规划的基本内容，应在规划范围内提出详细的土地使用规划方案，综合考虑片区功能区划、交通组织、土地经济、城市设计、设施配套以及相关保护规划要求，形成土地使用规划总图，详细确定规划范围内不同土地使用性质与不同产权单位的用地界限、用

24、地性质和用地面积，并提出土地混合使用的方式与标准，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。2用地细分控制 在土地使用规划的基础上进行用地细分，结合山体、河流、道路、防护地带、产权界限、用地性质等自然与人工边界进一步划定。用地细分应根据地区区位条件，综合考虑地方实际开发运做方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，原则上不允许无限细分。用地细分的大小尺度应结合城市不同地段、不同性质功能等相关影响因素，提出通则式的标准作为指导，体现公平性。用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。用地细分应与规划

25、控制指标刚性链接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。编制内容要求编制内容要求3 建设控制 建设控制是对建设用地上的建设强度、密度、建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定，一般应包括容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、建筑间距、绿地率、建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间环境要求、建筑小品等一系列控制指标与控制引导要求。在规划中应以公平、公正为原则，采取统一的技术标准，综合考虑用地布局、用地形式、地块大小、城市设计要素、土地经济因素以及现状自然地理特征等，进行针对性控制。4 城市设计引导 梳理城市设计系统，确定涉及片区

26、的相关城市设计要求，并将其落实到规划地块的具体控制指标中。根据地方实际需要和具体条件可单独形成片区城市设计导则与街坊城市设计指引，对地块开发建设的具体行为提出必要的城市设计引导要求。5交通规划与控制 根据交通需求分析，确定交通规划，其内容包括确定城市道路系统（各级道路红线、断面、控制点坐标与标高）；明确交通（步行、车行、公共交通等）组织方式、地块出入口位置地块出入口位置和交通渠化措施，确定交通设施（公共停车、配建停车、公交场站等）建设要求并明确其空间权属关系。6公共设施配套控制 根据公共服务设施系统规划确定公共服务设施配套控制要求，主要包括非市场行为的公益设施项目，以及公共服务配套设施的定位、

27、规模、控制标准、控制要求等内容。规划应明确其用地边界与系列控制指标，无法落位应明确相关配建要求与服务半径等内容。已经或正在编制各类专项公共服务设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。7市政设施规划与控制 根据市政基础设施规划确定各项市政基础设施，明确各类市政设施源点位置、边界、规模与建设标准，确定各管线（路由）走向、位置、管径（宽度），并进行管网平面综合与竖向综合。已经或正在编制各类专项市政设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。8其他控制要求 根据相关规划（如历史保护的相关规划、风景名胜区规划）落实相关规划控制要求；根据国家与地方的相关规范与标

28、准落实“五线”具体的控制范围与控制要求；竖向设计应包括道路竖向和场地竖向两部分内容，道路竖向应明确道路控制点坐标标高、以及道路交通设施的空间关系等。场地竖向应提出建议性的地块基准标高与平均标高，对于地形复杂区域可采取建议等高线的形式提出竖向控制要求。根据城市安全、综合防灾、地下空间综合利用规划提出地下空间开发建设建议和开发控制要求。（1）总则（包括编制目的；规划依据与原则；规划范围与概况；适用范围；主管部门与管理权限等。）（2）土地使用和建筑规划管理通则（包括用地分类标准、原则与说明；用地细分标准、原则；控制指标系统内容；各类使用性质用地的一般控制要求；道路交通系统的一般控制规定；配套设施的一

29、般控制规定；“五线”控制内容、控制方式、控制标准以及一般管理规定；历史文化保护要求及一般管理规定；竖向设计原则、方法、标准以及一般性管理规定；地下空间利用要求及一般管理规定；根据实际情况和规划管理需要提出的其它通用性规定等。）（3）城市设计引导（包括城市设计系统控制；具体控制与引导要求等。）（4）关于规划调整的相关规定（调整范畴；调整程序要求；调整的技术规范要求等。）（5）奖励与惩罚的相关措施与规定（6）附则（包括规划成果组成；使用方式；规划生效；解释权；相关名词解释等。）（7）附表（一般应包括用地分类一览表；现状与规划用地平衡表；土地使用兼容控制表；地块控制指标一览表；公共服务设施规划控制表

30、；市政公用设施规划控制表；各类用地与设施规划建筑面积汇总表；其它控制与引导内容或执行标准的控制表等。）规划文本内容与要求规划文本内容与要求规划图纸内容与深度要求规划图纸内容与深度要求（1）规划图纸1）位置图（比例不限）：反映规划范围及位置，与城市重要功能片区、组团之间的区位关系，周围城市道路走向，比邻用地关系等。2）用地现状图（1：20001：5000）：标明自然地貌、各类用地范围和产权界限、用地性质、现状建筑质量等内容。3）土地使用规划图：（1：20001：5000）标明各类用地细分边界、用地性质等内容。土地使用规划图应与用地现状图比例一致。4）道路交通规划图：（1：20001：5000）标

31、明规划范围内道路分级系统、内外道路衔接、道路断面、交通设施、公交系统、步行系统、交通流线组织、交通渠化、主要控制点坐标、标高等内容。5）绿地景观规划图：（1：20001：5000）标明不同等级和功能的绿地、开敞空间、公共空间、视廊、景观节点、特色风貌区、景观边界、地标、景观要素控制等内容。6）各项工程管线规划图：（1：20001：5000）标明各类市政工程设施源点、管线布置、管径、路由走廊、管网平面综合与竖向综合等内容。7）其它相关规划图纸：（1：20001：5000）根据具体项目要求和控制必要性，可增加绘制其它相关规划图纸，如开发强度区划图、建筑高度区划图、历史保护规划图、竖向规划图、地下空

32、间利用规划图等。（2）规划图则1）用地编码图：（1：20001：5000）标明各片区、单元、街区、街坊、地块的划分界限，并编制统一的可以与周边地段衔接的用地编码系统。2）总图则：（1：20001：5000）各项控制要求汇总图，一般应包括地块控制总图则、设施控制总图则、“五线”控制总图则。地块控制总图则：标明规划范围内各类用地的边界，并标明每个地块的主要控制指标。需标明的控制指标一般应包括用地编号、用地性质代码、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等强制性内容。设施控制总图则：应标明各类公益性公共服务设施、市政工程设施、交通设施的位置、界限或布点等内容。“五线”控制总图则：根据国家和地方

33、相关规范与标准绘制红线、绿线、紫线、蓝线、黄线等控制界限总图。3）分图图则（1：5001：2000）规划范围内针对街坊或地块分别绘制的规划控制图则，应全面系统地反映规划控制内容，并明确区分强制性内容。分图图则的图幅大小、格式、内容深度、表达方式应尽量保持一致。根据表达内容的多少，可将控制内容分类整理形成多幅图则的表达方式，一般可分为用地控制分图则、城市设计指引分图则。深圳法定图则通过标准分区覆盖（3）关于层次与深度）关于层次与深度1）问题的产生地区发展不平衡，地方具有不同的发展特色，城市中的旧城区与新城区发展控制要求也不尽相同，不同的开发方式对控规的要求都不同。统一的深度导致有些地区控制深度不

34、够，而有些地区控制内容过深却意义不大。2）解决问题的思路采取分层控制、层层深入的方式。采取一般控制和特殊控制相结合的方式。划定特定区有针对性地提出编制深度要求。将不同的控制要求上升到分区规划层次、或划定标准分区时给予明确。刚性与弹性的控制要求、相互之间的转化。(4)关于地块编码地块编码是将城市中的所有用地按照一定规则赋予一些代码。地块编码看似简单其实却是个系统工程，它往往与城市的地理信息系统联系起来，成为建立数据普查和数字化地图以及数据库的基础。美国采取了双重独立地图编码系统（DIME），对道路交叉口既有编号又有坐标，道路定位确定街坊然后是地块。日本采取的是地名编码系统，前苏联采用了行政区编码

35、系统，法国的地理编码与邮政编码融合为一，这些都是一些成功的经验。我国目前一些城市所采取的编码系统一般采取三级编码“片区街坊地块”如北京的三级六位编码系统，深圳的编码系统将片区编号号扩展为“行政分区标准分区标准片区版本号”。在一个城市展开控制性详细规划之前，首先应对整个城市的编码系统进行确定，形成地方标准以便为控规的分片编制确定统一的依据和衔接的口径。一方面，用地编码系统需要统一并且全覆盖，并且该编码系统应该是一个开放的系统，这里所讲的开放不仅仅是指可以将编码系统拓展到新区，在区域内也应该在各级如片区、街坊、地块中考虑到必要的调整和增减因素。另一方面，地块编码应该充分反应城市的自然地域特征、行政

36、管辖界限、开发规模等因素，积极与土地使用的权属界限一致，使地块编码成为城市中各宗土地的“身份证”。地块编码应与城市的地理信息系统相结合，成为未来建立数字城市数据库的基础。（5）关于产权地块 在我国城市土地有偿使用的条件下，城市中的土地都有相应的产权和使用权单位，因此控规中必须引入产权地块的概念，作为城市规划管理依法行政的客体。否则控规的法律意义将永远是模糊的。深圳的法定图则引入了产权地籍的概念，这是法定图则从法律意义上讲必须的操作。而对于控制性详细规划来说是否应该引入这一概念还存在着一些争论。主要原因是，我国一般城市的规划部门和国土部门是分开，地籍掌握在国土部门手中，并且其操作规范和使用与规划

37、部门并不完全一致。另外，在广大的城市建成区中，由于体制变化的原因，许多产权是复杂而模糊的，短期内很难整理清楚。编制控制性详细规划时没必要陷入产权地籍的纠纷中。要解决这一问题必须从管理入手在控制性详细规划的土地细分上深入的研究，在新区建设时通过核发选址意见书保证规划地块与土地产权界限一致，在建成区中需要通过采取一定的技术手段，抓住旧城改造的时机积极理顺产权与控规地块的关系。（6 6）关于规划控制指标体系）关于规划控制指标体系控规的灵魂控规的灵魂1）存在问题指标千篇一律，不能体现城市特色与控制内涵。指标选取缺乏针对性研究，规定性与指导性指标需要针对性界定。指标赋值缺乏科学依据，有主观臆断现象。不同

38、的编制单位和区片导致不公平和衔接困难。2）解决问题的思路地方的统一技术措施提供参考。通过针对性的现状调研、归纳总结提供具有通则式意义的赋值标准，强调公平性。个案赋值结合具体的编制要求浮动变化，并需要提供有力的依据。（7 7）关于用地分类）关于用地分类1）问题的产生目前普遍使用的是国家规范城市用地与规划建设用地分类标准（GBJ 137-90），为计划经济产物，适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。该标准不适用于控制性详细规划，对有效的规划控制和编制技术创新都是一个阻碍。2）解决问题的思路针对规划管理与实施的利益集团与开发建设方式制定新的用地分类。适用于新鲜事物、新类型或新的开发方式（公寓、高

39、尔夫、物流等）。与国家标准进行有效的衔接，必要时可翻译或者转换。适应城市自身的特色，符合管理需要。区划管制中有一种表性分区的手段具有借鉴意义。目前国内已经开始了相关的尝试。（南京的用地分类、北京的多功能用地与待研究用地等）纽约的区划用地分为三大基本区，包括居住、商业、制造业区，三大基本区又按照密度从低、中、高进一步划分。其中居住区域分为10中类（R1到R10），中类下还有小类。商业区分为8类（C1到C8）、制造业分为3类（M1到M3），社会设施分为地方社会设施、地区社会设施、具体的分类基本上按照开发强度递增排列。主要特点如下：1）用地分类的构建是通则式控制的基础。不同具体分类对应不同的一套指标

40、，包括容积率、人口密度、空地率。2）住宅用地是按照密度的从低到高的不同划分，公共设施分类主要是按服务、建设规模从小到大的原则划分。按照设施的规模和服务范围作笼统定义，按照设施的规模和服务范围作笼统定义，而不像我们的用地分类一样，再对商业设施进行类别型的细分。而不像我们的用地分类一样，再对商业设施进行类别型的细分。3）区划的用地分类综合表类似于我们的用地适建性表，纵向为不同的用地组（USE GROUP），内含很多不同用地建筑类型，横向为大的用地基本区，综合表已经涵盖了所有实际可能出现的用地适建问题。4）用地分类极其细致，适应市场经济下法制社会的特点。通过区划，城市确定了特定土地的用途、人口密度、

41、以及建筑的形状等基本参数。在一类用地中，根据控制指标的不同，有时又划分为不同的用地区。如M1类轻型制造工业区，又分为M1-1M1-6等15种用地区，每类用地区对应不同的用地控制参数。1）非专门针对城市建设用地分类，而是针对政府认为有必要加以规划控制的地带，涵盖更大部分行政范围。如包括农业、综合发展及湿地保护区、综合发展及湿地改善区、自然保育区、海岸保护区等。2）香港的地带分类共分为33个平行的类别，没有大类、中类、小类的区分，但对于某些涵盖面广的用地类型，则在统一的类型名称下又有不同的分类。如工业用地分为甲乙丙丁四种，分别成为一种用地类型。其他指定用途用地也涵盖了极广泛的范围，从商贸、工业村到

42、乡郊用地等等。3）有综合发展区、其他指定用途（混合用地）等适合于土地综合、混合开发的地带分类类型。尤其在香港这样的面积狭小、人口集中的城市，这类地带分类用途对于土地的集约使用有极强的实际意义。4）没有单独的基础设施用地分类，市政设施、对外交通设施、道路交通设施用地全部囊括在综合发展用地范畴内，并未单独分类。香港用地分类的基本特点全面控制；刚性与弹性相结合。南京市规划局规划编制课题组城市规划编制体系新框架研究最大的特点是将国标中的公共设施用地依照公益性和赢利性的不同属性作了进一步的划分，并以此为基础，在规划中予以不同的控制。增加了GIC用地大类，分为GIC1、GIC2一直到GIC8，是原用地分类

43、中公共设施类中公益性的用地类型。相应地，C大类用地做了相应的精简，变为五类，分别为商业用地、商业性办公用地、服务业用地、旅馆业用地、游乐设施用地等。该用地分类将教育设施也作了区分，其中居住用地中只保留了托幼用地，中、小学、九年一贯制学校则划入到政府社团用地(GIC)中的教育科研用地(GIC5)当中类用地当中。深圳市城市规划标准和准则对于各类用地的具体含义也有详尽的解释，尤其对于一些地方特有的用地类型、有争议的用地类型也作了合理的归属，如高尔夫球场用地。深圳对于应用法定图则的用地分类的改革国土资源部的全国土地分类标准该土地分类全面囊括了城乡土地。一级类设三个，包括农用地、建设用地、未利用地；二级

44、类设15个，三级地类设7l个。该用地分类同国标相比，在用地内容的涵盖范围上更全面，尤其对于建设用地以外的用地分类更科学准确。在建设用地中类和小类的划分上，同国标差异较大。其用地划拨目录对于城市建设中非赢利性公益设施的界定提供了参考。用地划拨目录的大类 注：适建 不适建 由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表混合用地：混合用地：主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性，并具有一定的可选择性。另外，混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地，而必须有不同的使用类型混合，并且混合应达到一定的比例。对于混合类型的控制，应当重点考虑如下原则：1、用地关联

45、原则：、用地关联原则：优先考虑用地关联的类型的混合，这种混合能够降低交通出行，增加社区活力。例如，根据相关研究，办公设施由于能够提供就业岗位，通常和其他用地有天然的关联性，因而在混合用地中所见较多，办公用地同住宅用地、商业用地、娱乐用地的混合是较为多见的混合类型。2、互不干扰原则：、互不干扰原则：容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。如娱乐设施由于其人流、噪音等原因，通常对住宅的私密有相当负面影响，因而，也不宜混合，即使混合的话，也应当附加相应条件，如要求保持一定的合理的间隔、提供不同的出入口等。3、合理比例混合原则：、合理比例混合原则：对于混合比例的控制，通常应当以用地上不同类型设

46、施的规模来计量其混合比例。一般意义上，一种用途的建筑面积如果超过50%比例，就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。混合用地的使用案例借鉴：混合用地的使用案例借鉴：RM：以居住为主，同时有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%，超过80%的话，则应当算住宅用地兼容公建及其他用地。CM：以公建为主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%。多于80%应算作公建兼容其他用地。VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通枢纽周围，鼓励混合开发的方式，并且必须保证用地功能的混合。混合的方式和比例具有相

47、当的灵活性和适应性。一旦确定为多功能用地，不得进行单用途的开发建设，必须保证大于兼容水平20%的建筑面积兼容量的混合开发。北京关于混合用地的分类定义，规定主导比例大于60%，但不高于80%。（8）关于现状认定问题城市在不断地发展更新，多样性混杂，城市生活在不断地延续进行，这是一个动态延续的过程。从法律不能溯及既往的惯例来说，控规对现状的认定是必须的，虽然很多建设并不满足要求，也只能由当时建设时的法律条件为依据追究其合法性，而不是以控规编制的标准对其作出处理。北京市区中心地区控制性详细规划（1999）的编制从总体上讲就是一个对现状认定的过程，在规划实施管理中采取了控规调整的动态控制方法。在控规编

48、制期间，存在正在建设的项目、已经获得建设许可但还没有展开建设的项目、拟建的项目等。在控规开始切入时，就应该首先冻结该范围内的土地批租，对于在建和拟建的项目进行必要的评估，影响较大的应做相应的调整，在此基础上进行现状认定，避免出现模糊的认定空间，导致“伪现状”情况的发生。日本的“规制”做法对改造更新的动态过程有所引导，值得借鉴。（9）关于用地细分问题用地细分是控规编制的重要内容，但土地细分应有限度，不可能将地块无限制地分下去，也不可能在城市中都是大型的集团开发。根据民用建筑通则容积率、建筑密度等核心指标的定义都与地块紧密相关，脱离地块的大小，控制指标将没有实际意义。用地的细分也同样影响着指标的控

49、制力度。对于城市建设来说，合并地块进行单元开发的方式应该是被鼓励的，在美国区划管制中就有相应的鼓励政策。因此如何对待地块的合并，如何控制地块合并后的建设开发控制也应该在控规的编制技术中给予体现。不同性质的的地块以及不同的开发方式，将影响地块细分的科学性。目前我国在该领域还缺乏系统的研究。上海城市规划管理技术规定中对于地块大小而影响规划指标附值的规定具有借鉴意义。（9）关于代征“代建制度”问题这种建设控制方法实际上是一种政府职能的“缺位”，是将部分政府应当负担的城市公共设施、基础设施建设转移给开发个体的一种手段。合理性上存在很大质疑，毕竟土地出让金以及开发成本中的基础设施配套费和教育附加费已经充

50、分履行了“收益支付”过程。今后在法律上将可能导致纠纷。（1010）关于奖励政策）关于奖励政策奖励区划在美国的区划管制中具有积极重要的作用，主要是引导城市开发建设在政府或公众意图应该贯彻但难以贯彻的地段向开发行为做出的引导和让步。实际操作中也曾出现问题。奖励的含义应该是对额外“贡献”的一种鼓励或者引导。对于城市中的旧区、保护区和改造区，由于城市建设欠帐太多，确实也有公众意愿的需要，应该积极推行奖励政策。奖励应控制在一定的限度和范围之内。（1212）关于）关于“五线五线”控制控制道路红线：道路用地边界，约定俗成，控制方法成熟。城市紫线：历史文化街区和历史建筑的保护界限。法规完善相对独立。城市绿线：