2015年10月自考00169房地产法试题及答案.docx

1、2015年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)1下列土地中不属于国家所有的是（ B ）A被依法征收的土地B农村宅基地C农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D城市市区土地2下列关于城市房地产管理法调整范围的表述中，不正确的是（ A ） A调整范围只限制于城镇房地产法律关系B既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体之间的房地产关系C调整国家实施房地产管理的行为D调整房地产开发行为3张三购买王二位于东海市某小区的商品房，该交易全部完成，张三取得了该商品房的（ D ）A土地

2、所有权、房屋所有权 B土地使用权、房屋使用权C土地所有权、房屋使用权 D土地使用权、房屋所有权4房屋出租、抵押、典当、承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易属于（ C ）A房屋一级市场 B房屋二级市场 C房屋三级市场 D房屋四级市场5在担保物权中，主要针对不动产设立的是（ C ）A质权 B留置权 C抵押权 D典权6不动产物权变动的公示方式是（ B ）A公告 B登记 C交付 D通知7地役权的特征之一是（ D ）A地役权的客体仅限于土地 B地役权的主体限于需役地所有权人和供役地所有权人C地役权具有可分性 D地役权具有从属性8满足国家规定的一系列条件、利用农村集体建设用地建设的公租房，其产权归（

3、C ）A国家所有 B开发商所有C农村集体经济组织所有 D房屋租赁者所有9出让取得的建设用地使用权，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，商业、旅游、娱乐用地最高年限为（ B ）A70年 B50年 C40年 D30年10根据土地管理法的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得农民集体所有建设用地使用权的企业，可以转移土地使用权的情形是（ C ）A企业改变经营方向 B企业连年亏损 C企业发生破产、兼并 D企业资不抵债11房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反该规定的（ C ）A给予警告 B予以罚款 C不予补偿 D给予一定补

4、偿12根据物权法第149条的规定，住宅建设用地使用权出让合同的使用年限届满，土地使用者要继续使用土地的（ A ）A自动续期 B应当至迟于届满前一年申请续期 C重新签订土地使用权出让合同 D按规定支付土地使用权出让金13作为建设用地重要组成部分的房地产开发用地只能是（ A ）A城镇国有土地 B城市郊区土地 C农民集体所有土地 D未利用地14根据城市房地产管理法的规定，划拨建设用地使用权的批准主体是（ A ）A县级以上人民政府B市级以上人民政府C省级以上人民政府D中央人民政府15房地产估价机构资质的有效期限为（ C ）A10年 B5年 C3年 D1年16关于物业管理的基本含义，下列选项中不正确的是

5、（ C ）A主要是对物的管理，实际上是一种服务行为B从物业利用秩序的角度，是针对人的管理，目的在于约束物业使用人的行为C本质上是一种行政管理行为 D从社区环境角度，管理主要是保安、清洁、绿化养护17房地产估价机构及执行业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的（ A ）A应当回避 B可以回避 C不得回避 D一般不需回避18根据房地产经纪管理办法第25条的规定，对房地产经纪机构和房地产经纪人员低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价或承购、承租自己提供经纪服务的房屋行为（ D ）A不支持不反对 B进行保护 C不予保护 D明确禁止19下列选项中，不属于房地产开发所要求的是（ A ） A政治效益

6、 B经济效益 C社会效益 D环境效益20. 下列体现国家对房地产交易管制的表述中，错误的是（ C ）A禁止特定种类的房地产交易 B规定特定种类的房地产交易的前置条件C房地产交易程序管理 D房地产交易价格管理21下列选项中，属于“业主”的是（ B ）A房屋承租人 B房屋所有人 C房屋占有人 D房屋使用人22交付商品住宅时；房地产开发企业应当向买受人提供（ C ）A住宅质量鉴定书、土地使用许可证 B土地使用许可证、住宅使用说明书C住宅质量保证书、住宅使用说明书 D住宅使用说明书、 住宅质量鉴定书23. 下列选项中，不属于物业服务企业特征的是（ D ）A依法设立 B具有独立法人资格C独立从事管理服务

7、 D设立需经过物业行政主管部门审批24房地产抵押权设立的条件是（ B ）A签订委托处置协议 B办理抵押登记 C签订房屋转让合同 D收取房产证原件 25根据物权法的相关规定，下列不可以设定抵押权的房地产是（ A ）A土地所有权 B建设用地使用权 C土地承包经营权 D房屋 26住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的（ B ）A短期住房储金 B长期住房储金 C临时住房储金 D阶段住房储金27住房公积金管理的决策机构是（ C ）A省、自治区人民政府 B住房公积金管理中心C住房公积金管理委员会 D住房

8、公积金缴存单位 28根据土地管理法、城市房地产管理法的规定，国家有权收回土地使用者闲置一定期限的土地，该期限是（ B ）A1年以上 B2年以上 C3年以上 D4年以上29下列情形中，应当缴纳耕地占用税的是（ D ）A军事设施占用耕地 B幼儿园占用耕地C学校教学用房占用耕地 D铁路专用线占用耕地30以城镇房产为征税对象，以房产余值或房产租金收入为计税依据而征收的税是（ C ）A城镇土地使用税 B土地增值税 C房产税 D契税二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)31房地产法的渊源主要有（ ABCDE ）A宪法 B法律、行政法规 C行政规章D司法解释和指导性案例 E习惯和各类合同示范

9、文本32下列关于楣邻关系的表述中，正确的有（ BCDE ）A相邻关系仅指发生在两个不动产相邻的所有人或使用人之间的关系B相邻人可以是蠹然人，也可以是法人C相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身D相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关E处理相邻关系时，法律法规没有规定的可以按照当地习惯处理33法律对建筑工程招标的范围作了具体规定，下列选项中属于强制招标的项目有（ ABCE ）A关系到社会公共利益的项目 B关系到社会公众安全的项目 C使用国际组织贷款、援助资金的项目 D未使用国有资金投资的项目 E保障房开发项目34建设工程监理是建设单位对建筑工程实行监督的有力方式，其特点有（ ACDE ）A服务性

10、 B中立性 C专业性 D独立性 E公正性35下列关于房地产经纪人和房地产经纪人协理注册后执业规定的表述中，正确的有（ ACDE ）A只能受聘一个经纪机构B可以以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动C为委托人保守商业秘密 D有权要求委托人提供与交易相关的资料E有权要求委托人支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分）36.土地再开发：是指对城区原有土地进行改造，即通过一定量资金、劳动等投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能。37.狭义的房地产开发：是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设

11、，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。38.土地登记：是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为。39.房地产开发项目：是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。40.限价商晶住房：是一种在房价较高的城市实行的、面向低收入无房或住房困难家庭供应价格限定、套型限定的普通商品住房的住房保障政策。四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分）41简述房地产中介服务的主要特点。答：(1)房地产中介服务以房地产中介机构的名义开展，房

12、地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介业务或收取费用。（2分）(2)房地产中介服务是一种委托服务。（2分）(3)房地产中介服务是一种有偿服务。（2分）42简述物业管理与业主自治的关系。答：(1)物业管理的本质是业主自治，（1分）它不同于单个业主的自治，而是多个乃至上百个业主所形成的团体组织的自治机制。（2分）(2)具体来说:是对区分所有的物业的管理，不是个人自治，而是业主共同自治。（1分）由于自然的和法律的联结使物业的购买人形成法律上的团体，取得了住宅区物业管理的主体资格，业主团体有权按团体意志对自己的物业实施自治管理。（2分）物业服务企业的受托管理是业主团体自治管理的延伸。（1分）43.

13、简述国有土地上的建设用地使用权的特征。答：(1)国有建设用地使用权是存在于国家所有土地上的权利。（2分）(2)国有建设用地使用权是以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利。（2分）(3)建设用地使用权是用益物权的一种。（2分）44. 简述房地产按揭的概念及特点。答：(1)房地产按揭是购房人以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。（2分）(2)房地产按揭具有以下特点:房地产按揭实质上包括房屋买卖合同，购房贷款合同和抵押合同三层法律关系。（2分）仅从抵押法律关系而言，房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。（2分）五、论述题(本大题共1小

14、题，共10分)45试述业主大会的性质、主要职责及业主大会会议有效性的基本要求。答：(1)业主大会由全体业主组成，是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（2分）业主大会是自治组织、业主大会是独立的社会组织。（1分）(2)业主大会的主要职责:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（2分）选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权力的其他重大事项。（2分）(3)业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面

15、征求意见的形式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（3分）六、案例分析题(本大题共1小题，共11分)46.红海服装城是红海市市场发展中心所属的一个大型商业项目，因资金需要，2012年11月8日，红海市市场发展中心决定将服装城一、二层共l80个摊位进行出售。众多个体工商户与红海市市场发展中心签订了“红海服装城摊位买卖协议”，约定每个摊位售价35万元，出资购买者取得固定摊位，对所购摊位拥有所有权。但双方来到相关部门办理房屋权属变更登记。红海市市场发展中心自行向购买摊位的个体工商户颁发了“红海服装城摊位所有权证”。2014年2月16日，因为市政道路建设

16、需要，红海市决定对红海服装城进行拆迁，收回该土地使用权、对服装城建筑实行征收，按规定给予红海市市场发展中心经济补偿。2014年4月6日，红海市市场发展中心发出“告摊主用户书”，称：因城市建设需要，红海服装城拟进行拆迁，从4月16日起服装城停止营业，请各固定摊位的摊主子一个月之内自行搬出服装城，待新服装城建好以后再给各位摊主安排摊位，但不给予各位摊主经济补偿。各位摊主认为：服装城固定摊位的所有权人是出资购买摊位的个体户，因此，各固定摊位的摊主应该获得房屋征收拆迁补偿款，红海 市市场发展中心还应给予各位摊主停业期间的经济赔偿。双方为此发生争议。问题：(1)红海服装城各固定摊位的摊主是否已经取得所购

17、买摊位的所有权？为什么?(3分) 答：红海服装城各固定摊位的摊主尚未取得摊位的所有权。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为公示方式，具有公信力。未经登记，不能取得物权，不发生物权效力。取得房屋所有权，应当到当地房地产交易登记部门办理房屋产权登记，取得房屋所有权证。红海服装城各固定摊位的摊主虽然购买了红海市市场发展中心的摊位，但未到房地产交易登记部门办理房屋产权转让登记，因此不能取得摊位的所有权。而红海市市场发展中心自行颁发的“红海服装城摊位所有权证不具有物权法上的效力。（3分）(2)我国房屋征收补偿的责任主体是谁?(2分)答：根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，我

18、国房屋征收补偿的责任主体是人民政府。市、县级人民政府负责行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，其他有关政府部门进行配合。（2分）(3)我国房屋征收的补偿范围有哪些?(3分)答：根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，我国房屋征收的补偿范围包括:被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（2分）(4)红海服装城各固定摊位的摊主是否能够获得政府对服装城征收拆迁的补偿款?为什么?(3分)答：根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，政府对被征收人即房屋的所有权人给予征收补偿。红海服装城各固定摊位的摊主不是摊位的所有权人，因此，不能直接从政府获得对服装城征收拆迁的补偿款。各固定摊位的摊主的损失只能由红海市场发展中心按照合同关系另行给予补偿和赔偿。（3分）