2019年04月自考00169房地产法试题及答案.docx

1、2019年4月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。1.下列关于宗地的表述中，正确的是（ C ）A.宗地的范围大于土地 B.宗地是平面的C.宗地是土地权属界线封闭的地块 D.宗地不以界址为限2.根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发建设主体是（ C ）A.政府 B.土地所有权人 C.房地产开发企业 D.土地使用权人3.下列不属于物权法规定的相邻关系的是（ D ）A.相邻采光关系 B.相邻排水关系 C.相邻通行关系 D.相邻景观关系4.下列关于地役权的表述中，不正确的是（ A ）A.地役权是法定的 B.

2、地役权有从属性 C.地役权的客体不限于土地 D.地役权有不可分性5.下列不属于土地物权制度的是（ B ）A.土地所有权制度 B.土地登记制度 C.土地用益物权制度 D.土地担保物权制度6.某省人民政府所在地的市的土地利用总体规划，由该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，其批准权限属于（ A ）A.国务院 B.国土资源部 C.省人民政府 D.市人民政府7.建设用地使用权的性质是（ D ）A.所有权 B.抵押权 C.质权 D.用益物权8.建设用地使用权被依法收回后，应当对土地使用权人给予适当补偿的情形是（ B ）A.单位迁移停止使用原划拨土地的 B.为公共利益需要使用土地的C.铁

3、路经核准报废的 D. 土地出让期限届满未申请续期的9.被征收人在法定期限内对补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请特定机关强制执行。该机关是（ B ）A.公安局 B.人民法院 C.城市管理局 D.人民检察院10.下列各项中，可以转让的房地产是（ A ）A.经其他共有人书面同意的共有房地产 B.权属有争议的房地产C.被依法收回土地使用权的房地产 D.被人民法院査封的房地产11.房地产开发企业应将项目建设过程中的主要事项，如项目名称、规模、转让记录、预售情况等记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门（

4、B ）A.审核 B.备案 C.批准 D.登记12.房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的后果是（ D ）A.延期参加资质年检 B.视为不合格，予以罚款C.视为不合格，降低资质等级 D.视为不合格，注销资质证书13.下列关于建筑工程分包的表述中，正确的是（ C ）A.中标人可以转让中标项目 B.接收分包的人可以再次分包C.中标人就分包项目向招标人负责 D.接收分包的人承担按份责任14.下列关于工程款优先受偿权的表述中，不正确的是（ D ）A.工程款优先受偿权是一种法定的优先受偿权B.承包人的工程款清偿优先于普通债权C.承包人的工程款清偿优先于以该工程设定的抵押权D.工程款优先受偿权的行使期限为

5、一年15.建设工程监理的主要任务是“三控制、两管理、一协调”，其中“三控制”不包括（ A ）A.环境控制 B.工期控制 C.质量控制 D.投资控制16.建设工程保修期的起算时间是（ B ）A.竣工之日 B.竣工验收合格之日 C.交付使用之日 D.合同签订之日17.下列不属于行政管理机关对商品房预售监管制度的是（ B ）A.预售许可制度 B.预售款提存制度 C.预售备案登记制度 D.预告登记制度18.刘某向某房地产开发商购买商品房一套，于2017年3月15日签订合同并支付了七成房款，4月20日刘某转账付清剩余全部房款，开发商收到房款后于4月21日交给刘某书面的收房通知，约定4月30日将房屋交给刘

6、某使用。倘若刘某拒绝收房，刘某承担房屋毁损风险的起始时间是（ D ）A. 3月15曰 B. 4月20曰 C. 4月21曰 D. 4月30曰19.通过房地产经纪公司在银行开设的存量房客户交易结算资金专用存款账户而存入的交易结算资金的所有权属于（ D ）A.开户银行 B.房地产管理机关 C.房地产经纪公司 D.交易当事人20.下列不适用买卖不破租赁规则的情形是（ C ）A.房屋租赁期内因继承转让房屋 B.房屋租赁期内因析产转让房屋C.房屋在出租前已被法院查封 D.房屋出租后设立的抵押权的实现21.建筑物的专有部分可以被约定为供业主共同使用，该约定的形式可以是（ D ）A.当事人合同约定 B.物业服

7、务企业的决议C.业主委员会的决议 D.业主大会的决议22.根据物业管理条例的规定，物业服务的一般收费对象是（ A ）A.已取得房屋所有权的业主 B.已经入住的业主C.房屋买卖合同已生效的业主 D.房屋的实际使用者23.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的合同是（ C ）A.书面的物业服务合同 B.口头的物业服务合同C.书面的前期物业服务合同 D.口头的前期物业服务合同24.公共租赁住房贷款的期限原则上不超过（ B ）A. 10 年 B. 15 年 C. 20 年 D. 25 年25.根据城市房地产抵押管理办法的规定，抵押权人有权要求处分抵押房地产的是（

8、A ）A.抵押人被依法宣告解散 B.债务履行期未满C.抵押人对抵押权人发生侵权损害 D.抵押人与他人发生违约纠纷26.下列关于住房置业担保公司的说法正确的是（ D ）A.一个省只设立一个置业担保公司 B.县（区）原则上应设立置业担保公司C.置业担保公司由金融行政主管部门主管 D.设立置业担保公司必须经过审核批准27.申请经济适用住房的家庭必须同时符合的条件不包括（ C ）A.具有当地城镇户口 B.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准C.家庭人口不少于5人 D.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准28.住房公积金的存、贷利率的批准机关是（ D ）A.中国人民银行 B

9、.财政主管部门 C.建设行政主管部门 D.国务院29.下列不属于房地产经纪管理办法中规定的房地产经纪行为的是（ A ）A.促成房地产投资开发 B.向委托人提供房地产居间服务C.促成房地产交易并收取佣金 D.向委托人提供房地产代理服务30.下列不属于我国房地产税的是（ B ）A.土地增值税 B.企业所得税 C.房地产印花税 D.耕地占用税二、多项选择题：本大题共5小题，每小题2分，共10分。31.下列关于房地产法律体系的表述中，正确的有（ ABCE ）A.房地产法是行政、民事和经济法律规范的综合体B.房地产法律体系中既有全国性立法又有地方性立法C.习惯在解决房地产法律纠纷中起着不可或缺的作用D.

10、房地产合同示范文本是房地产法的渊源E.司法解释是房地产法的渊源32.下列属于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围的有（ BCDE ）A.没有竞争性要求的工业用地 B.商品住宅用地 C.旅游业经营用地D.娱乐业经营用地 E.同一宗地有两个以上意向用地者33.建设工程施工合同应当被确认为无效的情形有（ ABCD ）A.承包人未取得建筑施工企业资质的B.没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的C.承包人超越建筑施工企业资质等级的D.建设工程中标无效的E.承包人表示不履行合同主要义务的34.判断商品房预售是否合法合规的证书有（ ABCDE ）A.国有土地使用权证 B.建设用地规划许可证 C.建

11、设工程开工许可证D.建设工程规划许可证 E.预售许可证35.下列可以免纳房产税的房产有（ BCDE ）A.国有企业自用的房产 B.宗教寺庙的自用房产 C.个人所有非营业用的房产D.人民团体自用的房产 E.军队自用的房产三、名词解释题：本大题共5小题，每小题3分，共15分。36.登记生效主义：是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记，未经登记不发生物权效力，(2分）物权变动发生效力的时间为记载于不动产登记簿之时。（1分）37.建设工程造价：是指有计划地进行某建设工程项目的固定资产再生产建设，（1分）形成相应的固定资产、无形资产和铺底流动资金的一次性投资费的总和。（2分）38.住宅专项维修资

12、金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（2分）维修和更新、改造的资金。（1分）39.房地产按揭：是指购保人以所购房产作为抵押物，（1分）采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。（2分）40.房地产行纪：是指房地产行纪人以自己的名义向房地产所有权人或使用权人承购或承租房屋，并将所购或所租房屋登记在自己名下，（2分）此后再出售或出租给第三人的行为。（1分）四.简答题：本大题共4小题，每小题6分，共24分。41.简述建设用地使用权消灭后地上建筑物的处理。答：（1）有期限的建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准时，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；（2分）

13、没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。（1分）（2）国家因公共利益需要提前收回建设用地使用权的，（1分）应当依照物权法关于征收的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。（2分）42.简述房地产开发的基本原则与要求。答：(1)必须符合城市规划要求和国家投资计划要求。（2分）(2)必须符合经济效益、社会效益、环境效益相统一的耍求。（2分）(3)必须实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（2分）43.简述作为国有土地上房屋征收前提条件的公共利益的范围。答：(1)国防和外交的需要。(1分)(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。（1分）(3)由政府组织实

14、施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护等公共事业的需要。（1分）(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。（1分）(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、甚础设施落后等地段进行旧城区改造的需要。（1分）(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（1分）44.简述商品房包销的基本流程。答：(1)开发商授权包销人企权销售一定范围的商品房。（1分）(2)双方确定商品房包销基价。（1分）(3)不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定数额的商品房价款。（1分）(4)商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入。（1分）(5)如果低于基价售出，其不足基

15、价部分由包销商向开发商补偿。（1分）(6)包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。（1分）五、论述题：本题10分。45.试述业主大会决定有效通过的条件。答：(1)业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主并且占总人数三分之二以上的业主同意：（2分）一是筹集和使用专项维修资金；（1分）二是改建、重建建筑物及其附属设施。（1分）(2)业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意：（1分）一是制定和修改业主大会议事规则；（1分） 二是制定和修改管理规约；（1分）三是选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（1分）

16、四是选聘和解聘物业服务企业；（1分）五是有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（1分）六、案例分析题：本题11分。46.2016年6月8日，恒兴公司与赵晓阳签订商品房认购书。约定恒兴公司将其开发建设的立新小区A栋1层4号房出售给赵晓阳，房价款75万元，赵晓阳在签订认购书时交付定金2万元，其余购房款于2016年6月10日一次性付清，恒兴公司应于2016年7月25日以前与赵晓阳换签正式商品房买卖合同，并于2017年5月31日以前交付该房屋，认购书签订以后，赵晓阳于2016年6月11日向恒兴公司交付了全部购房款，恒兴公司开具了正式收款收据。但恒兴公司没有按认购书的约定与赵晓阳换签商品房买卖合同，亦未

17、交付该房屋，赵晓阳要求恒兴公司履行认购书的约定，与其签订商品房买卖合同，未果，于是起诉至人民法院。经查，恒兴公司开发建设的立新小区5-16层 已取得商品房预售许可证，但1-4层至今未取得商品房预售许可证。问题：（1）本案认购书能否被认定为商品房买卖合同？为什么？（4分）答：本案认购书应认定为商品房买卖合同。（1分）根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，商品房的认购、订购，预定等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（2分）赵晓阳与恒兴公司所签订的商品房认购书已经

18、就商品房交易的基本内容作了具体明确的约定，符合商品房销售管理办法第十六条规定的内容，双方约定的房款也已全部付清。因此，本案认购书应当认定为商品房买卖合同。（1分）（2）我国商品房预售需要具备哪些条件？（4分）答：报据城市房地产管理法的规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（1分）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（1分）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付曰期；（1分）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（1分）（3）本案认购书是否有效？为什么？（3分）答：本案认购书被认定为商品房买卖合同，但该合同无效。（1分）根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（1分）本案中恒兴公司在原告起诉前未取得涉案商品房1-4层的预售许可证，属于“出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售合同”，因而应当认定为无效合同。(1分）