（精编）土地增值税鉴证业务准则解读扣除项目审核课件.ppt

1、土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读1|越努力越幸运强化土地增值税清算管理强化土地增值税清算管理2|越努力越幸运强化土地增值税清算管理强化土地增值税清算管理继续实施继续实施差别化的住房税收政策差别化的住房税收政策，严格执行国家有，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。，一律不得给予相关税收优惠。国十一条国十一条引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策

2、。认真做好政策。认真做好土地增值税土地增值税的征收管理工作，对定的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算重点清算和稽查和稽查。国十条国十条调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行目进行土地增值税的清算和稽查，土地增值税的清算和稽查，加快推进加快推进房产税房产税改革改革试点工作。试点工作。九月新政九月新政3|越努力越幸运强化土地增值税清算管理强化土地增值税清算管理国十一条国十一条九月新政九月新政对

3、个人购买住房不足对个人购买住房不足5 5年转手交易的，统一按年转手交易的，统一按销售销售收入全额征税收入全额征税，重点对定价明显超过周边房价水平，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查土地增值税清算和稽查。加大应用房地产评估估价技术加强加大应用房地产评估估价技术加强存量房交易税收存量房交易税收征管征管，严格执行，严格执行个人转让房地产所得税个人转让房地产所得税征收政策。征收政策。新国八条新国八条国十一条国十一条九月新政九月新政对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信

4、息能核实房屋原值的税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应，应依法严格按转让所得的依法严格按转让所得的20%20%计征计征。总结个人住。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点扩大试点工工作，继续推进应用房地产价格评估方法加强作，继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房存量房交易税收征管交易税收征管工作。工作。国五条国五条4|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读清算条件、清算单位清算条件、清算单位 第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。第十三条 税

5、务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下 列事项充分关注：（一）明确清算项目及其范围。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。5|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读清算单位分类清算单位分类 第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下 列事项充分关注：（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。6|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读收入审核收入审核 第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、

6、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：7|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读收入审核收入审核 第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理。8|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税

7、鉴证业务准则解读扣除项目审核扣除项目审核 第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。9|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读扣除项目审核扣除项目审核 第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。本期应分摊的土地成本（本期占地面积项目总占地面积）取得土地使用权所支付的总成本 类房屋应分摊的土地成本（类房屋的可售建筑面积总可售建筑面积）取得土地使用权所支付的总成本10|越努力

8、越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读扣除项目审核扣除项目审核 第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容：（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。11|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读扣除项目审核扣除项目审核 第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当

9、追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：12|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读扣除项目审核扣除项目审核 第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。第十二条（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。13|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读扣除项目审核扣除项目审核 第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列

10、内容：（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。14|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读扣除项目审核扣除项目审核 第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。15|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业

11、务准则解读扣除项目审核扣除项目审核 第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。16|越努力越幸运土地增值税鉴证业务准则解读土地增值税鉴证业务准则解读应纳税额的审核应纳税额的审核 第四十条 税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：（二）2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；17|越努力越幸运18|越努力越幸运谢谢 谢谢 各各 位位 领领 导、导、同同 仁！仁！