房产税征收及其优惠政策浅析课件.pptx

1、房产税征收及优惠政策浅析2020 内 容 大 纲一、房产税概述二、房产税的纳税人和征税范围三、房产税税率和应纳税额计算四、房产税税收优惠五、房产税案例分析“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物则不属于房产（财税地字【1987】3号规定）壹壹房产税是我国在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。壹壹贰贰房产税以在征税范围内的房屋产权人为征税对象。1.产权属国家所有，由经营管理单位

2、纳税；产权属集体和个人 所有的，有集体单位和个人缴纳。2.产权出典的，由承典人 纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及承租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的问题，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位 及纳税单位的房产，应有使用人代为缴纳房产税。外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。农村房产不在征税范围内。两个要点：贰贰1一是房产税的空间征收范围与城镇土地使用税的空间征收范围一般是一致的2二是并不是所有在城市、县城、建制镇和工矿区的房产都需要征收房

3、产税，除了空间范围，还有征收的用途标准即经营使用叁叁房产税税率：从价计税：1.2%从租计税：12%（住宅减按4%税率征收）计税依据叁叁一是按房产原值计税二是按租金收入计税即通常我们所说的从价和从租两种计税方式 计税依据（从价计征）叁叁对经营自用的房产，实行从价计征：即以房产的计税余值作为计税依据，是指依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算纳税。具体减除幅度由各省、自治区、直辖市人民政府规定。湖南省暂行规定是一次性减除20%的余值计税。计税依据（从价计征）叁叁1.房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房产原价。2.房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或者

4、一般不单独计算价值的配套设施。3.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋原值。计税依据（从价计征）叁叁 关于地价计入房产原值的征收房产税的规定：按照房产原值计征房产税的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。计税依据（从租计征）叁叁 对于出租的房屋，实行从租计征计税。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。房产出租的，计征房产税的租金是不含增值税的。应纳税额计算叁叁u 从价计征：按房产余值，即应纳税

5、额=房产原值（1-规定扣除比例）1.2%u 从租计征：按租金收入，即应纳税额=租金收入（不含增值税）12%（个人出租住宅则4%）中华人民共和国房产税暂行条例（国发【1986】90号）1.地点：房产税按年在房产所在地税务机关征收。地点：房产税按年在房产所在地税务机关征收。2.期限：房产税按年征收、分期缴纳。具体期限由各省、期限：房产税按年征收、分期缴纳。具体期限由各省、自治区、直辖市自行规定。（一般从租按月，从价按季）自治区、直辖市自行规定。（一般从租按月，从价按季）纳税规定叁叁 纳税规定叁叁 3.时间：指纳税义务发生时间(1).纳税人自建房的，自建成之次月征税；(2).纳税人将房产用于生产经营

6、的，自经营当月开始缴纳；(3).纳税人委托施工企业建设的房屋，办理验收手续之次月起缴纳；(4).纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳；(5).纳税人购置存量房的，自办理产权转移成功拿到新的产权证书之次月起缴纳；(6).出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起计征；(7).房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用交付之次月计征。减免税优惠肆肆一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房子；经财政部批准免税的其他房产；中华人民共和国房产税暂行条例（国发【1986】90号）

7、二、企业、其他组织或者个人举办学校、医院、敬老院、幼儿园、托儿所自用的房屋免征房产税；安置残疾人占总人数35%以上的社会福利工厂自用的房屋免征房产税；企业租给职工的住宅暂减征50%。湖南省人民政府关于印发（湖南省房产税施行细则）的通知（湘政发【2003】14号）减免税优惠肆肆一、对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税，可叠加。执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。湖南省财政厅 国家税务总局湖南省税务局关于落实小微企业普惠性税收减免政策的通知（湘财税【2019】2号）二、农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税。需有工商登记注册的实际提

8、供相关农产品及其初加工批发或者零售的场所。财政部 税务总局关于继续实行农产品批发市场 农贸市场房产税 城镇土地使用税税收优惠政策的通知（财税【2019】12号）一、除条例第五条规定外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。中华人民共和国房产税暂行条例（国发【1986】90号）二、纳税人确有困难的，可以向主管地方税务机关提出申请，由县级以上地方税务机关按照税收减免管理权限审查批准，酌情减征房产税。湖南省人民政府关于印发（湖南省房产税施行细则）的通知（湘政发【2003】14号）房产税困难减免规定肆肆房产税困难减免申请肆肆一、应报送的资料：1.纳税人减免税

9、申请核准表；2.纳税人减免税申请报告（减免税理由、依据、范围、期限、数量、金额等）；3.纳税人申请减免税年度财务报表。4.证明纳税人困难的相关资料。二、审核权限：年申请减免税额50万的，由县（市）区税务局核准；50万的原则上由市州税务局核准，但是市州局可根据实际情况进一步下放核准权限。伍伍 湖南省某小微企业在湖南境内有一宗1万平方米的土地，该土地地价平均每平米6000元，该宗土地地上房屋建筑物共4000平米，建筑物均价为4000元每平方米，这4000平米的建筑，其中有2000平米为该企业自用，另有1000平米商铺按每年100万租金租赁给某培训机构办公营业使用。剩下的1000平米是15间住房分别

10、租赁给15为自然人作为居住使用，住房2019年租金共计25万元。（均为不含增值税）现问：该企业每年该缴纳的房产税税额是多少？计税依据如何计算？伍伍一、计算房产原值1.计算土地容积率400010000=0.4，容积率为0.4，则土地计入房产原值为 400026000=4800万（容积率低于0.5的按建筑物的两倍计算土地面积，高于0.5的则全部土地面积计入房产原值）2.计入房产原值的建筑物成本为：40004000元=1600万3.房产原值为：1600万+4800万=6400万伍伍二、计算从价计征应纳房产税1.自用建筑面积为2000，则应纳房产税原值：2000/40006400万=3200万 2、湖南省规定：我省范围内纳税人应纳房屋的房产税，依照房产原值 一次扣除20%后的余值计算。则计税依据为：3200万（1-20%）=2560万 3、应纳房产税（从价）：2560万1.2%=30.72万，因该企业为小微企 业，可享受房产税减按50%征收，则实际应纳税额为30.72万0.5=15.36万伍伍三、计算从租计征应纳房产税1、(100万+25万)12%50%=7.5万 该纳税人2019年度应缴房产税合计：15.36万+7.5万=22.86万谢 谢！