天津市某市场研究分析98课件.ppt

1、1.区域市场概况区域市场概况2.区域行政区划区域行政区划3.区域经济发展区域经济发展4.区域规划发展区域规划发展5.区域房地产成交分析区域房地产成交分析6.区域房地产市场板块分析区域房地产市场板块分析7.区域项目分析区域项目分析8.总结总结区区 域域 市市 场场 概概 况况历史由来历史由来n西青区区境范围陆地成型的年代于唐代中、后期。西青区区境范围陆地成型的年代于唐代中、后期。北宋时期这里是宋、辽交界，宋朝的前沿阵地，明北宋时期这里是宋、辽交界，宋朝的前沿阵地，明代分属河间府静海县和武清县，清代归属天津府。代分属河间府静海县和武清县，清代归属天津府。19121912年中华民国成立后，改为天津县

2、，属直隶省。年中华民国成立后，改为天津县，属直隶省。中华人民共和国，成立后，建河北省天津地区专员中华人民共和国，成立后，建河北省天津地区专员公署，驻地杨柳青镇。公署，驻地杨柳青镇。19521952年天津县划入天津市管年天津县划入天津市管辖。辖。19531953年建立西郊区，年建立西郊区，19921992年年3 3月改为西青区。月改为西青区。n西青区位于天津市西南部，东与红桥西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清县和河北省海县隔河相望，西与武清县和河北省

3、霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。地处北纬界。地处北纬38385151至至39395151，东，东经经1161165151至至1171172020。南北长。南北长4848公公里，东西宽里，东西宽1111公里，全区总面积公里，全区总面积570.8570.8平方公里。平方公里。区位介绍区位介绍外部交通外部交通n西青区地处中国沿海开放前沿的环渤海经济圈内，依托西青区地处中国沿海开放前沿的环渤海经济圈内，依托中国四大城市之一的天津，毗邻北京，交通便捷，四通中国四大城市之一的天津，毗邻北京，交通便捷，四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一八达，境内有京福、

4、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。经外环线可达条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。经外环线可达3030公里处的天津新港（中国北方最大的贸易港）和公里处的天津新港（中国北方最大的贸易港）和1515公公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京塘高速公路可直达塘高速公路可直达120120公里处的中国首都北京。公里处的中国首都北京。n京沪铁路穿越本区京沪铁路穿越本区2323公里的地段，设有曹庄、杨柳青、公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至

5、陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。内部交通内部交通主要公交主要公交线路线路主要途径地主要途径地9理工大学主校区李七庄体院北佟楼黄家花园中心公园12凌庄子李七庄天塔海光寺金刚桥宿纬路16南营门 八里台天塔李七庄温州服装城153西站 曹庄子大梁口农机厂杨柳青175绍兴道顶堤西青区政府白庙 天穆朝阳桥628大寺龙居花园珠江道体院北海光寺南市水木天成公交站645中北镇政府咸阳路黄河道桥南市百货大楼天津站659大港客运站大寺南楼海光寺百货大楼小王庄661西站民

6、族中学红旗地道 理工学院杨柳青农场669山西路海光寺黄河道鞋城曹庄子农机厂 杨柳青672杨柳青曹庄子小西关天亦商城百货大楼天津站688东北角百货大楼河西商场西青大寺油田总医院 祥和小区703天山道大营门南楼 劝业超市珠江道大寺705东张庄大寺镇政府体育中心鞍山西道西营门桥西关西824杨柳青公用局技校石家大院民族中学新安购物广场百货大楼天津站826王兰庄李七庄天津宾馆浦口道音乐厅中心站832大寺村李七庄天塔海光寺百货大楼天津站870司法警官学校李七庄体院北海光寺王串场一号路赵沽里878金谷园李七庄紫金山路海光寺北洋桥华贸联装饰城951华苑雅士道金谷园李七庄紫金山路黄家花园天津站953理工大学主校

7、区李七庄欧亚花园西楼音乐厅天津站自然优势及旅游文化自然优势及旅游文化西青区自然形成西高东低的地势，地面高程渐次在海拔西青区自然形成西高东低的地势，地面高程渐次在海拔5.0-3.05.0-3.0米之米之间，洼地为间，洼地为2.02.0米。境内有大清河，子牙河于西南部的第六埠汇入东米。境内有大清河，子牙河于西南部的第六埠汇入东淀；中亭河串流东淀北侧，到西河闸与西河汇流。汇入东淀的河水由淀；中亭河串流东淀北侧，到西河闸与西河汇流。汇入东淀的河水由下口的独流减河进洪河闸及西河闸分泄。下口的独流减河进洪河闸及西河闸分泄。全区有市级文物保护单位五处：杨柳青博物馆坐落在华北第一名宅全区有市级文物保护单位五处

8、：杨柳青博物馆坐落在华北第一名宅-石家大院，馆内陈列着当地民间艺术精品，建筑物上的木雕、石石家大院，馆内陈列着当地民间艺术精品，建筑物上的木雕、石雕、砖雕被誉为雕、砖雕被誉为“中国三绝中国三绝”；平津战役天津前线指挥部旧址陈列馆；平津战役天津前线指挥部旧址陈列馆；文昌阁；清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓；李七庄乡王兰庄村文昌阁；清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓；李七庄乡王兰庄村19361936年天津青年学生抗日救亡义教点旧址纪念碑。年天津青年学生抗日救亡义教点旧址纪念碑。西青区的旅游资源丰富：有杨柳青的石家大院、西青区的旅游资源丰富：有杨柳青的石家大院、杨柳青森林公园杨柳青森林公园、天、天

9、津前线指挥部旧址、杨柳青年画作坊津前线指挥部旧址、杨柳青年画作坊 、古运河美景园、古运河美景园 、杨柳青古镇、杨柳青古镇风情街风情街 ；南河镇的霍元甲故居；中北镇的天津热带植物观光园以及；南河镇的霍元甲故居；中北镇的天津热带植物观光园以及大寺镇的峰山药王庙。大寺镇的峰山药王庙。生活配套生活配套n西青区内生活配套较为丰富n设有幼儿园所173座，小学14所，初中校12所，高中校7所，职业、专科学校4所；n卫生设施有区级医院4所，乡级医院7所、专科医疗站2所；n有电影院、职工俱乐部、老年人活动中心、少年科技宫、文化馆、体育场、体育馆、游泳馆等文体设施；n乡镇全部有文化站，村村有文化室，民间花会56道

10、活跃民间。不但生活极为便利，也极大程度的丰富了居民的文化生活。行政划分行政划分 n西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共七个镇，共160160个村及个村及5959个居民委员会。全区总人个居民委员会。全区总人口口3333万人，其中农业人口万人，其中农业人口2424万，区人民政府驻地万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一杨柳青镇是中国三大木板年画之一杨柳青年杨柳青年画的发祥地，现有人口画的发祥地，现有人口1010万人，是天津市加速建万人，是天津市加速

11、建设中的汽车卫星城。设中的汽车卫星城。西西青青区区行行政政区区域域规规划划图图杨柳青镇杨柳青镇n杨柳青镇位于西青区西北部,东与中北、杨柳青农场毗邻;南与张家窝镇、辛口镇接壤;北与北辰区、武清县交界。面积64平方公里。辖25个行政村、29个居委会,是天津市最大的卫星城镇。n杨柳青镇是区政府和各委办局所在地，近几年杨柳青发生了翻天复地的变化。中北镇中北镇n中北镇位于西青区北部,东邻西营门街,西至杨柳青镇,南与工农联盟接壤,北靠津沪铁路。面积38.5平方公里,辖23个自然村,镇政府驻地汪庄村南、大稍口村西、外环线7号桥南、新津杨公路北侧。n中北镇是花卉之乡，有上百年种花历史，花卉种植面积超过200万

12、平方米。镇内有中国北方最大的花卉集散中心和最大的室内热带植物观中心。n中北镇工业主要有汽车、电子、医药化工、金属加工等产业，重点企业250余家，资产总量超过23亿元。大寺镇大寺镇n大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。全镇总面积86平方公里，耕地47394亩，8800户，常住人口31498人，辖15个行政村。n大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。n西青经济开发区和天津市电子开发区座落境内。n市、区领导及有关专家称：大寺镇是

13、最有希望的卫星城镇。到2010年，本镇镇区面积将达到12平方公里，集中人口10-12万人。届时将形成具有城郊型特点的现代化大农业生产基地，依托四线（津淄、津港、友谊、外环）三区（两个开发区和镇区）开发的第三产业将形成该地区的经济支柱。一个居住环境花园化、工农业生产现代化的新型城镇将初具规模。南河镇南河镇n南河镇位于西青区南部，东与李七庄街相连，南与大寺镇接壤，北邻张窝镇，西靠独流碱河，总面积57.02平方公里，辖18个自然村，有农业人口21920人。n农业做为全镇经济发展的基础，始终得到镇党委、政府的高度重视。n清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓坐落在镇内。李七庄街李七庄街n李七庄街位于天津市

14、区西南，是城郊结合部。总面积54平方公里，耕地面积8400亩，其中商品菜地面积5200亩，水稻1900亩，还有鱼塘水面7200亩。共辖20个自然村，2。4万人口，它不仅是天津重要的副食品生产基地，也是距离市区最近的“鱼米之乡”。n李七庄街所处的地理位置在于它与市区河西、南开两个区交插相连，有4个村处在市区境内，其余绝大部分村座落在外环线以内。这里距市中心最近，食宿，游乐，购物十分方便。它紧靠市体育中心，高教中心，科研中心，高新技术产业园区，也是天津市生态最好的地区。全街境内小河密布，鱼塘水面星罗旗布，空气清新，没有污染，最适宜开发高科技产业和与城市相配套的第三产业，是天津市近郊区投资环境最佳，

15、投资条件最好，投资效益最高的“黄金地带”。王稳庄镇n王稳庄镇位于西青区东南边缘,东与津南区相连.西隔独流碱河与静海相望.南与大港相临.北与大寺镇接壤.镇域内有津淄公路.李港铁路贯穿而过,镇政府坐落在205国道西侧.全镇辖15个行政村,总面积为116平方公里.有32800口人.n王稳庄镇是远近闻名的鱼米之乡,盛产小站稻而驰名,随着农业科技的发展，已成为天津市最大的鱼，肉，蛋生产基地西营门街n西营门街辖10个行政村,8个居委会。辛口镇n辛口镇位于西青区西南部,东与张家窝镇接壤;南至独流碱河,与静海县良王庄乡以河为界;西至河北省霸州市场芬港乡;北与杨柳青前桑园村相连,面积51.13平方公里,辖18个

16、行政村。区域经济区域经济 20052005年西青区实现地区生产总值年西青区实现地区生产总值172172亿元人亿元人民币；人均地区生产总值达到民币；人均地区生产总值达到70307030美元；财政收美元；财政收入入3333亿元人民币；农民人均纯收入亿元人民币；农民人均纯收入88508850元人民币。元人民币。全区累计利用外资达到全区累计利用外资达到4343亿美元；实际到位亿美元；实际到位22.522.5亿美元。亿美元。区域经济概况区域经济概况 地区生产总值地区生产总值 20002003 2002 20012005200473172 146123.3100 82.8数值数值年份年份 13.4 17.

17、8 18.4 23.3 20.7（亿元人民币（亿元人民币)固定资产投资固定资产投资（亿元人民币）（亿元人民币）产业结构和布局产业结构和布局 第一产业第一产业 农业产业化步伐不断加快以农业增效、农民增收农业产业化步伐不断加快以农业增效、农民增收为目标，西青区积极推进农业布局调整。目前，全区为目标，西青区积极推进农业布局调整。目前，全区基本形成了无公害蔬菜、花卉、牲畜养殖、高效经济基本形成了无公害蔬菜、花卉、牲畜养殖、高效经济作物、优质果品、水产养殖六大产业带。作物、优质果品、水产养殖六大产业带。2001年至年至2005年，全区累计投资年，全区累计投资6900多万，建设蔬菜、花卉多万，建设蔬菜、花

18、卉等种植小区等种植小区16个；投资个；投资7000多万元，建成奶牛、生多万元，建成奶牛、生猪、肉鸡、肉鸭、水产等养殖小区猪、肉鸡、肉鸭、水产等养殖小区56个全区；无公害个全区；无公害蔬菜基地面积达到蔬菜基地面积达到4.5万亩，无公害水产养殖面积达到万亩，无公害水产养殖面积达到1.68万亩。万亩。全区共建设全区共建设11个经济开发区，（西青经济开发区和所属工个经济开发区，（西青经济开发区和所属工业园区）总规划面积达业园区）总规划面积达54平方公里，现已建成生产、生活配平方公里，现已建成生产、生活配套面积套面积19平方公里平方公里,在建成区内全部实现水、电、气、路、通在建成区内全部实现水、电、气、

19、路、通讯等七通一平。开发区内仓储、物流、医疗服务设施完善。讯等七通一平。开发区内仓储、物流、医疗服务设施完善。开发区和工业园区已注册企业开发区和工业园区已注册企业492家。其中包括家。其中包括13家世界家世界500强企业。强企业。第二产业第二产业产业园区分布产业园区分布1.1.西青开发区、大寺和李七庄两个工业园为一体的高科技电子西青开发区、大寺和李七庄两个工业园为一体的高科技电子 信息产品、生物医药产品与机电产品的产业区群；信息产品、生物医药产品与机电产品的产业区群；2.2.以生产自行车零部件、生物医药生产基地的西营门工业园区；以生产自行车零部件、生物医药生产基地的西营门工业园区；3.3.以服

20、务城市，为城市大工业配套的汽车零部件和高科技产品生以服务城市，为城市大工业配套的汽车零部件和高科技产品生产为主的中北、候台、杨柳青工业园区；产为主的中北、候台、杨柳青工业园区；4.4.以生产精细化工、生物医药为中心的张家窝、辛口、南河工业以生产精细化工、生物医药为中心的张家窝、辛口、南河工业园区园区5.5.以冶金工业为主的王稳庄工业园区以冶金工业为主的王稳庄工业园区 区 域 规 划西青开发区西青开发区汽车配套密集区汽车配套密集区金属制品密集区金属制品密集区医药化工密集区医药化工密集区侯台精密机械制造区侯台精密机械制造区轻工产品密集区轻工产品密集区工业园区布局工业园区布局 经过多年积累，全区形成

21、了以市场建设、房地产开发、物业管理、商经过多年积累，全区形成了以市场建设、房地产开发、物业管理、商品集散市场、旅游业、餐饮业为主的第三产业带。建成了杨柳青商城、品集散市场、旅游业、餐饮业为主的第三产业带。建成了杨柳青商城、天津家电市场、旧物调剂市场、汽车交易市场、信誉杯家具城等一批天津家电市场、旧物调剂市场、汽车交易市场、信誉杯家具城等一批大型专业市场，全区各类农产品交易市场和专业批发市场大型专业市场，全区各类农产品交易市场和专业批发市场5050个，并在个，并在外环线沿线兴建辐射华北、西北、东北的钢材、汽车配件、自行车零外环线沿线兴建辐射华北、西北、东北的钢材、汽车配件、自行车零件和花卉大型市

22、场，筹建大型超市和文化、娱乐服务场所。房地产、件和花卉大型市场，筹建大型超市和文化、娱乐服务场所。房地产、市场商贸、物流等新兴第三产业提速领跑。形成了王顶堤、李七庄、市场商贸、物流等新兴第三产业提速领跑。形成了王顶堤、李七庄、中北、梅江四个市场群。年成交达中北、梅江四个市场群。年成交达7070亿元。全区第三产业每年的增长亿元。全区第三产业每年的增长速度达到速度达到15%15%以上，占国内生产总值的比重近以上，占国内生产总值的比重近40%40%。第三产业第三产业十一五展望十一五展望n十一五期间，要以创建国家科技进步示范区、国家科普示范区为目标，十一五期间，要以创建国家科技进步示范区、国家科普示范

23、区为目标，制定出台鼓励自主创新政策，加快建立以企业为主体、以市场为导向、制定出台鼓励自主创新政策，加快建立以企业为主体、以市场为导向、产学研结合的技术创新体系，培育一批创新能力较强的高新技术企业，产学研结合的技术创新体系，培育一批创新能力较强的高新技术企业，力争使我区市级以上高新技术企业达到力争使我区市级以上高新技术企业达到3030家以上。家以上。n计划累计投入资金计划累计投入资金5050亿元，完成技术改造项目亿元，完成技术改造项目600600个。紧密围绕电子信个。紧密围绕电子信息、汽车零部件、生物医药等重点技术领域，组织实施息、汽车零部件、生物医药等重点技术领域，组织实施100100项以上市

24、级项以上市级以上科技计划项目以上科技计划项目 n组建西青区生产力促进中心，加快建设西青软件园和汽车配套、生物组建西青区生产力促进中心，加快建设西青软件园和汽车配套、生物医药科技孵化器，搭建科技创新平台。鼓励国内外组织和个人到我区医药科技孵化器，搭建科技创新平台。鼓励国内外组织和个人到我区设立研发机构，推动骨干企业建立技术中心，五年内力争达到设立研发机构，推动骨干企业建立技术中心，五年内力争达到5050家以家以上。上。十一五展望十一五展望n深入实施专利战略，取得市级以上科技成果深入实施专利战略，取得市级以上科技成果200件以上，专利申请件以上，专利申请量达到量达到3500件以上。继续实施名牌战略

25、，力争使市级名牌产品在件以上。继续实施名牌战略，力争使市级名牌产品在原有基础上增加原有基础上增加10个，累计达到个，累计达到29个个 n到到“十一五十一五”末，西青区全区地区生产总值、人均末，西青区全区地区生产总值、人均GDP、财政收入、财政收入、区级财力等主要经济指标要比区级财力等主要经济指标要比“十五十五”翻一番，力争翻一番，力争2010年地区年地区生产总值达到生产总值达到350亿元，人均亿元，人均GDP1.4万美元；三级财政收入达到万美元；三级财政收入达到74.5亿元，区级财政收入达到亿元，区级财政收入达到32.5亿元；农民人均纯收入超过亿元；农民人均纯收入超过14200元，跻身全国最发

26、达地区行列。元，跻身全国最发达地区行列。西青区成交分析西青区成交量分析西青区成交量分析西西青青区区商商品品住住宅宅近近期期成成交交量量0 02 20 0,0 00 00 04 40 0,0 00 00 06 60 0,0 00 00 08 80 0,0 00 00 005Q0405Q0505Q0605Q0705Q0805Q0905Q1005Q1105Q1206Q0106Q0206Q0306Q0406Q05单单位位：平平方方米米n05年下半年西青区成交量强势走高，06年1至5月份有所下降。西青区成交量分析西青区成交量分析西青区成交量份额西青区成交量份额（06年1-5月）（06年1-5月）154,

27、567154,56723%23%514,050514,05077%77%西青区西青区其他三区其他三区西青区成交量份额西青区成交量份额（05年8月-12月）（05年8月-12月）373,785373,78561%61%237,664237,66439%39%西青区西青区其他三区其他三区n0505年后年后5 5个月西青区成交量占四郊区总量个月西青区成交量占四郊区总量39%39%，0606年前年前5 5个月占个月占23%23%，市场后续供给不足。市场后续供给不足。西青区商品住宅价格分析西青区商品住宅价格分析n价格上升趋势较为陡峭，价格上升趋势较为陡峭，0505年年8 8月，突破月，突破4000400

28、0，0606年年5 5月，突破月，突破50005000。一。一年余单价上涨年余单价上涨 88.37%88.37%。西青区商品住宅近期成交价格西青区商品住宅近期成交价格2,0002,0002,5002,5003,0003,0003,5003,5004,0004,0004,5004,5005,0005,0005,5005,50005Q0405Q0505Q0605Q0705Q0805Q0905Q1005Q1105Q1206Q0106Q0206Q0306Q0406Q05单位：元/平方米单位：元/平方米西青区西青区四郊区四郊区西青区商品住宅价格分析西青区商品住宅价格分析四四 郊郊 区区西西 青青 区区超

29、超 过过 平平 均均 比比 例例0 05 5年年 4 4至至 1 12 2月月3 34 49 97 73 39 94 40 01 12 2.6 69 9%0 06 6年年 1 1至至 5 5月月4 41 14 42 24 46 62 20 01 11 1.5 54 4%西西青青区区商商品品住住宅宅近近期期成成交交价价格格2 2,0 00 00 02 2,5 50 00 03 3,0 00 00 03 3,5 50 00 04 4,0 00 00 04 4,5 50 00 05 5,0 00 00 05 5,5 50 00 005Q0405Q0505Q0605Q0705Q0805Q0905Q10

30、05Q1105Q1206Q0106Q0206Q0306Q0406Q05单单位位：元元/平平方方米米西西青青区区四四郊郊区区西青区板块分析西部新城板块西部新城板块区政府板块区政府板块n现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区政府板块、西部新城板块、泛梅江板块。西青开发区板块西青开发区板块板块详述板块详述-板块格局板块格局板块详述板块详述北北区政府板块区政府板块区政府板块区政府板块现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区西青区政府政府杨柳青镇杨柳青镇政府政府区政府板块区政府板块-区政府广场区政府广场府板块府板块-步行街步行街区政府板块区政府板块-酒楼酒楼区政府板块区政府板块-戏楼戏

31、楼区政府板块区政府板块-文化市场文化市场区政府板块区政府板块-南运河景观南运河景观区政府板块区政府板块-石家大院石家大院区政府板块区政府板块-时代豪庭时代豪庭 西青建设开发有限公司开发。2005年4月售罄，收盘价格2900元/。预计2006年10月入住。区政府板块区政府板块-03年以前入住的商品住宅年以前入住的商品住宅区政府板块区政府板块-唐郡建设进度唐郡建设进度南开区南开区红桥区红桥区曹庄子工业园曹庄子工业园中北镇中北镇政府政府西部新城板块西部新城板块西部新城西部新城北北西部新城板块位于天津市西青中北镇，紧邻外环线、新津杨公西部新城板块位于天津市西青中北镇，紧邻外环线、新津杨公路，是新规划的

32、西部大型居住区，规划建筑面积约路，是新规划的西部大型居住区，规划建筑面积约500万平米。万平米。乐康乐康方正方正万科万科金厦金厦上投上投上投上投西部新城板块西部新城板块西部新城板块位于天津市西青中北镇，紧邻外环线、新津杨公西部新城板块位于天津市西青中北镇，紧邻外环线、新津杨公路，是新规划的西部大型居住区，规划建筑面积约路，是新规划的西部大型居住区，规划建筑面积约500万平米。万平米。乐康乐康方正方正万科万科金厦金厦上投上投上投上投外环线外环线新津杨公路新津杨公路规划路规划路规划路规划路津杨公路津杨公路西部新城板块西部新城板块西部新城板块西部新城板块n规划绿化面积占45%以上，商业设施面积占5%

33、。n在几年内，该区将围绕城市功能配套，陆续建成医院、文化中心、体育中心、四星级的酒店娱乐中心、商业区等，商业区内将建有商业街、步行街，集中大型连锁超市等。n此外，镇区内将规划建设设施、功能配套齐全的一所大学和达到国内一流水准的小学、幼儿园等。n一座总投资超过100亿元，占地4平方公里，建筑面积400万平方米的西部新城，将于2010年全部建成。物业地址：西青区中北镇物业地址：西青区中北镇开发商：万科（招商开发商：万科（招商)地产地产建筑面积：建筑面积：35万万建筑形式：洋房建筑形式：洋房(情景、宽景、情景、宽景、院景、瞰景院景、瞰景)1期推出货量：期推出货量：895套套销售均价：销售均价：470

34、0元元/主力户型：主力户型：80100，销售状况良好，占销售比例，销售状况良好，占销售比例75%左右。左右。130以上面积具有一定的销售难度以上面积具有一定的销售难度假日风景假日风景假日风景假日风景金厦金厦水语花城水语花城物业地址：物业地址：西青新津杨公路西行500米开发商：开发商：金厦集团建筑面积：建筑面积：30万建筑形式：建筑形式：联排别墅、多层洋房、小高 层、高层 1 1期推出货量期推出货量：405套销售均价销售均价：4350元/主力户型主力户型：86100两室，占销售比例 80%左右金厦金厦水语花城水语花城n上投集团（华亭佳园）：总建筑面积30多万，由多层和小高层住宅组成，容积率1.3

35、，绿化率40%，总投资额在12亿元。计划在年底面市。n方正投资：11月底举行奠基仪式，由于地块内部问题，暂无其他信息，预计在明年上市。n乐康集团：项目占地70万，总建筑面积100多万，建筑形式有多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等多种形态。目前示范区正在紧张施工中。产品研发已经结束，预计明年该项目将会启动。其他其他张家窝镇板块简介张家窝镇板块简介镇政府镇政府京福公路京福公路张家窝镇板块简介张家窝镇板块简介n通向张家窝镇政府的京福公路沿线两侧，是新建商品房的聚集区。n2003-2004年价格2000元左右，2005年均已入住，2006年暂无在售项目。张家窝镇板块简介张家窝镇板

36、块简介张家窝镇板块简介张家窝镇板块简介n其商业配套齐全，n道路市容规划优良，n路边门面店外檐为镇政府出资统一装修。板块详述板块详述西青开发区板块西青开发区板块-村民内部建房村民内部建房西青开发区板块西青开发区板块-学校学校大寺中心小学大寺中心小学西青开发区板块西青开发区板块-二手房市场二手房市场n二手房市场较为活跃，主要位于大寺镇政府周遍n龙居花园，金龙花园，泉集北里为主要供给小区，但产权性质为集体产权，土地手续不全，无法进行购房贷款。金龙花园金龙花园-多层多层金龙花园金龙花园-别墅别墅西青开发区板块西青开发区板块-金龙花园二期在建工程金龙花园二期在建工程西青开发区板块西青开发区板块-泉集北里

37、泉集北里n2004年销售为800元/西青开发区板块西青开发区板块-泉集北里在售别墅泉集北里在售别墅在售商品住宅项目在售商品住宅项目n洛卡小镇、玛歌庄园为该板块在售商品住宅项目。亲亲家园即将开盘。大学城区域大学城区域小南河区域小南河区域n现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区政府板块、西部新城板块、泛梅江板块。王兰庄区域王兰庄区域未来供给热点区域未来供给热点区域大学城区域大学城区域n天津市目前有三大高教区，n一是南开区内的天津大学、南开大学高教区；n二是河西区小海地高教区，包括天津科技大学、天津财大等；n第三就是坐落于西青区内的大学城，这里已经有城建学院、保德学院、国际女子学院、农学院

38、等多所高校。大学城区域大学城区域n2005年，大学城新建设已经开始。建成后将吸引南开大学、天津大学、天津师范大学、天津理工大学和天津工业大学五所知名高校入驻，将成为天津市聚集学校最多、容纳学生最多、占地面积最大、校舍面积最大的新高教区。n师范大学、理工大学和工业大学作为大学城的第一批进驻高校，总占地面积达1万余亩，总投资约36亿元，将于2005年秋季迎来第一批学生。n南开大学和天津大学将作为大学城第二批进驻的高校，工程将于年内正式启动，两校各占地5千亩。n几个项目建成后，“西部新城”将毗邻本市两大著名高教区，被几乎天津所有的高校集中环绕，地区优势不可复制。大学城区域大学城区域大学城区域大学城区

39、域n953、963、8路等通向该区域大学城区域大学城区域n位于南河镇姚村，n景福公寓、程华欣苑等商品住宅工程已基本竣工。小南河区域小南河区域-南河镇南河镇板块详述板块详述小南河区域小南河区域霍元甲故居霍元甲故居板块详述板块详述小南河区域小南河区域小南河村民在建住宅小南河村民在建住宅小南河区域在建项目小南河区域在建项目-汇英苑汇英苑预计2006年10月开始销售板块详述板块详述王兰庄区域王兰庄区域王兰庄村民住宅王兰庄村民住宅王兰庄区域王兰庄区域-天房天房美域美域n总建筑面积总建筑面积46万万西青项目分析假日风景假日风景唐郡唐郡洛卡小镇洛卡小镇水语花城水语花城新都荘园新都荘园玛歌庄园玛歌庄园大地大地

40、12城城华亭佳园华亭佳园华韵欧风华韵欧风天房天房美域美域莱茵小镇莱茵小镇亲亲家园亲亲家园未售项目未售项目在售项目在售项目94.694.6合计合计42.5190洋房:5716别墅:71411期:6（20）方正投资友谊南路与外环线交口以南200米处洛卡小镇林溪园6450.3828709612.5津滨创辉友谊南路过外环线玛歌庄园悦风园悦水园悦景园悦林园5420.432166095.3精瑞置业杨柳青柳口路唐郡明月花苑4401.378480030兴海房地产新津杨公路外环线以西1.5公里假日风景假日风景花园3401.344436730金厦地产新津杨公路西行500米金厦水语花城水溪苑2350.9754678

41、1期:10.8金厦地产卫津南路津涞公路金厦新都荘园静溪园1绿化率容积虑销售率成交均价建筑面积开发商位置项目名称案名序号94.694.6合计合计42.5190洋房:5716别墅:71411期:6（20）方正投资友谊南路与外环线交口以南200米处洛卡小镇林溪园6450.3828709612.5津滨创辉友谊南路过外环线玛歌庄园悦风园悦水园悦景园悦林园5420.432166095.3精瑞置业杨柳青柳口路唐郡明月花苑4401.378480030兴海房地产新津杨公路外环线以西1.5公里假日风景假日风景花园3401.344436730金厦地产新津杨公路西行500米金厦水语花城水溪苑2350.97546781

42、期:10.8金厦地产卫津南路津涞公路金厦新都荘园静溪园1绿化率容积虑销售率成交均价建筑面积开发商位置项目名称案名序号西青区在售项目一览表西青区在售项目一览表序号项目名称总套数销售套数类型开盘时间入住时间1金厦新都荘园842628多层+高层+小高层+别墅1期:05-6-11/2期:06-4-221期:06-11-302金厦水语花城762333多层+高层+小高层+别墅1期:05-10-29/2期:06-4-221期:06-10-31/2期:07-10-313假日风景975758多层+小高层1期:05-7-31/2期:06-5-31期:06-9-314唐郡8217别墅2006-3-82006-8-3

43、15玛歌庄园27277别墅2005-10-292006-7-316洛卡小镇303272别墅+洋房1期:05-10-6/2期:预计06-71期:06-12-31西青区在售项目户型配比表69.9合计14230-510占10100-185占8089-95占10洛卡小镇6370-580玛歌庄园522.7180-250唐郡4130-165占20%80-120占80%假日风景3140-180占10%110-200占30%80-150占50%60-70占10%金厦水语花城233.2110-130占20%80-100占60%50-60占20%金厦新都庄园14室及以上3室2室1室未来供应万户型比例项目名称序号6

44、9.9合计14230-510占10100-185占8089-95占10洛卡小镇6370-580玛歌庄园522.7180-250唐郡4130-165占20%80-120占80%假日风景3140-180占10%110-200占30%80-150占50%60-70占10%金厦水语花城233.2110-130占20%80-100占60%50-60占20%金厦新都庄园14室及以上3室2室1室未来供应万户型比例项目名称序号西青区未来项目一览表289.5合计43中天兴业房地柳口路莱茵小镇66.5津滨创辉西青区亲亲家园546天房卫津南路立交桥向南200米天房美域464金坛房地产解放南路延长线，距外环500米华

45、韵欧风330上投置业有新津杨公路华亭佳园2100乐康集团新津杨公路外环线以西1.5公里大地12城1建筑面积开发商位置项目名称序号289.5合计43中天兴业房地柳口路莱茵小镇66.5津滨创辉西青区亲亲家园546天房卫津南路立交桥向南200米天房美域464金坛房地产解放南路延长线，距外环500米华韵欧风330上投置业有新津杨公路华亭佳园2100乐康集团新津杨公路外环线以西1.5公里大地12城1建筑面积开发商位置项目名称序号 区域内现实供应及将要上市的项目共有12个之多，其中除了亲亲家园项目外，其他项目都是大盘项目，最小的开发也有30万供应分析供应分析108.6289.505010015020025

46、0300现实供应万未来供应万西青供应分析消化量分析消化量分析 区域内现实供应108.6万；销售量55.03万；已经销售50以上，呈现出供销两旺的局面。户型分析户型分析西青区在售项目户型分析0200004000060000800001000001200001400001600000%10%20%30%40%50%60%销售面积 4808.48 138845.6 59371.92 42665.56比例2%57%24%17%1室2室3室4室及以上 通过分析得出：此区域还是以2室需求为主流市场，面积在80-120为主；3室需求达到24%；因该看到在此区域超大户型需求也很旺盛达到17%，其中玛歌、唐郡等

47、项目供应别墅销售势头良好；同时还可以看出在此区域1室供应及需求有限价格区间分析价格区间分析西青区价格区间分析010203040500%10%20%30%40%规模万3040.837.8比例%28%38%35%4000-45004500-50005000以上 如图显示：此区域4500-5000元产品比例最大40.8；5000元以上的产品占37.8；4000-4500元产品比例相对较少占30；反应出此区域产品以中高档产品为主，尤其是高档产品占有一定市产份额。西青价格面积分析0500001000001500002000000%10%20%30%40%50%60%70%80%销售面积5204.4167

48、947.1772540.03比例2%68%30%4000-4500 4500-50005000以上价格区间及销售面积分析价格区间及销售面积分析 如图显示：在此区域内4500-5000元/的产品销售最好，比例占68；其次为价格5000元以上的产品，比例占30；4000-4500元之间的产品在此区域内相对销售速度缓慢；说明此区域内未来产品应以中高档产品为主。小结小结 供应集中，数量巨大，现实和未来的总和接近400；产品以洋房、别墅为主，供应比例接近90%；产品引领天津房地产市场的潮流，无论假日风景的欧3标 准，还是玛歌庄园首度推出下沉式院落，都是在天津首次 提出和采用。产品品质、配套、服务均属一流；产品概念：推广策略也在不断创新，其中以大产品概念 的居多，如假日风景、水语花城、基本以洋房为主，低层 低密；以环境为主题的洛卡小镇、玛歌庄园、唐郡；以环 保节能为主题的新都荘园；总体上各有特点，各有不足；西青区房地产市场06年依然保持迅猛的发展势头，整体供需两旺，同时拥有大批的外地开发巨头看好天津市场，他们的介入，更加激起市场的土地竞争、项目竞争，产生鲶鱼效应，因此市场更加活跃。同时由于天津基础建设的大力投入包括地铁1.2.3号线的建设，快速路的建设，海河改造，奥运场馆建设等必然使人们的生活环境和生活水平有所改善，也同时使老百姓对天津有希望有信心，敢花未来的钱购房。总结总结