小区公租房物业服务项目服务要求范本参考模板范本.docx

1、小区公租房物业服务项目服务要求一、服务内容（一）物业服务的范围小区概况：用地面积73597m2，总建筑面积123058.49m2，共22栋（公租房18栋，总面积104065.99m2，安置房4栋，总面积18992.5m2），其中：公租房5栋18层面积81599.09m2（住宅面积63528.6m2。营业用房18070.49m2）,13栋6层面积22466.9m2。另外安置房4栋204套18992.5m2。（二） 、招标管理服务内容、房屋外观；、设备运行；、共用部位、共用设施设备的维护和管理；、公共环境卫生；、绿化；、交通秩序与车辆停放；、公共秩序维护与协助消防；、房屋共用部位、共用设施设备的急

2、修、小修；、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：75%以上 。上述 项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。1、卫生保洁。主要包括但不限于：小区道路保洁、绿化带保洁、门卫室内外保洁、围墙及护栏保洁、大门斗保洁、花坛保洁、房屋外墙保洁、楼顶及活动室保洁、楼号牌保洁、车棚保洁、电动门及道闸保洁、宣传栏保洁、居民运动区域及运动设备保洁、临时检查保洁、雨污水检查井及管道清掏疏通、化粪池清掏，楼内天花板、门厅、走廊、楼梯、玻璃、消防栓、应急灯、电表间、弱电间、疏散标志及电器开关保洁，公共卫生间、电梯间、电梯房保洁，架空层保洁、地下车库保洁、二次供水泵房保洁、消防控制室保洁、配电房保洁、柴油发

3、电机房、垃圾房保洁、清除楼内外牛皮癣等；负责公共区域环境消杀；负责垃圾的收集、运输、转运和处置，具体转运地点为已投入运营的最近的垃圾中转站或垃圾填埋场，相关费用由中标人承担。2、秩序维护。主要包括但不限于：门岗 24 小时值班、主门口设立立岗，巡逻岗定时巡逻 2 小时/次（采用巡更棒督查）、监控岗 24 小时值守、小区车辆出入登记及停放秩序管理、负责进、出门大件物品查验、负责自费安装蓝牙系统和员工进入单元门出入读卡系统，消防设施设备检查与测试、消防安全防范、商业网点管理与监督等。3、共用部位和设备设施维护。主要包括但不限于：围墙及护栏维修维护、电动门及道闸维修维护、门卫室门窗玻璃地面墙壁屋面及

4、电器电线等维修维护、宣传栏维修维护，道路路侧石、雨水篦子、雨污水窨井井盖井圈等维修或更换、车棚维修维护、垃圾池维修维护、电梯系统维修维护、电梯年检、消防系统维修维护、电力系统维修维护、路灯维修维护、监控维修维护、二次供水维修维护柴油发电机组系统维修维护（含燃油费用）、避雷系统维修维护等。共用部位和共用设施设备人为损坏，由中标单位自行及时修复，满足正常使用功能并承担相关费用；非人为损坏，共用部位和共用设施设备的在设备维修期内的由设备供应商进行维修，物业公司进行监督签收；非人为损坏，共用部位和共用设施设备的在设备维修期外的大中修按照安徽省物业专项维修资金管理暂行办法执行，市本级出台办法后，执行市本

5、级标准。4、绿化养护。本小区工程施工的质保养护期已过，现绿化养护工作由中标人负责，主要包括：园区绿化带除草、修剪、施肥、治虫、抗旱、冬季防冻、 补植、移栽等。中标人应在日常养护期完成后三日内与施工单位、招标人三方清点苗木数字，清点后发生死苗及损毁现象，补植费用由中标人负责，费用包含在中标价内。5、房屋管理。协助招标人做好房屋移接交、协助招标人安全检查、根据招标人要求做好居民等住户相关信息普查和统计工作、对居民等住户在房间外私拉乱接电线、违章搭建现象予以制止、报告和拆除；自行收取物业费、配合抄录水电读数等。6、协助安全检查。主要包括：做好每日巡查并记录，发现打架斗殴、滋事等情况应第一时间制止并报

6、告招标人及公安机关，协助招标人及有关部门做好安全、治安等各项检查。每月安全专项检查，发现安全隐患第一时间制止并报告招标人并跟踪整改落实情况，形成月度报告提交招标人。7、共用水电管理。对室外消防栓、门卫室、物业管理处等共用部位用水、清洁用水、绿化用水进行管理并承担水费（进场后当天现场抄录水表读数，作为缴费依据），对地下车库和物业用房、门卫室、道闸、电动门、照明（路灯、公共卫生间照明等）、供配电等进行管理并承担水电费（进场后当天现场抄录水、电表读数，作为缴费依据，含电梯、二次供水设施、景观照明等设施设备用电等）。8、电梯及二次供水。对电梯和加压泵运行电费及维修、维护费用由中标人自行承担。（三）人员

7、配备及服务要求1、服务人员数量及岗位要求（1）总体人员配备。人员数量必须根据相关资质条件,满足滁州市市本级住宅小区物业服务等级标准三级标准的物业管理人员配置要求和招标文件规定的服务内容，其中秩序维护员入驻后须提供公安机关出具的无犯罪记录证明；专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务，费用包含在报价内。 （2）人员数量及要求不符合要求的须在一周内调整。数量无法满足要求的，发现一次一人扣除 100元，并限时补充上岗；不得兼岗，否则，有一人兼岗扣除100元，并限时补充上岗。发现两次每人扣 100 元，发现三次终止合同，没收履约保证金，通报物业主管部门和公管局。人员配置

8、的资质不符合岗位要求的，发现一次扣 2000 元，发现两次终止协议，没收履约保证金，通报物业主管部门和公管局。2、服务人员及要求物业服务人员配备参考如下,客服人员 1 人600 户700 户（低于 600 户的不得少于 1 人）；保洁人员 1 人1.2 万1.4 万（建筑面积）；秩序维护人员 1 人1 万 1.2 万（建筑面积）；绿化人员 1 人2 万2.5 万（绿化面积）；维修人员 1 人3万3.5 万（建筑面积）； 物业服务人员应统一着装，佩戴标识，仪表整洁，行为举止规范大方，服务主动、热情、专业，使用标准礼貌用语。（1）项目负责人持证服务，从事过类似项目，中标后仅在本小区服务，不得到其他

9、小区任项目经理，每周须六天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗。（2）消防人员须取得公安部消防局颁发的消防行业职业技能资格证书。电梯维修工、水电工等专业技术人员须持证上岗。（3）监控室值班人员、消防控制室值班人员年龄不超过 40 周岁，持证上岗，政审合格，无酗酒等不良嗜好。（4）白班安保人员必须为 40 周岁以下的退伍军人。（5）保洁年龄不超过 50 周岁。（6）物管员不超过 40 周岁。（7）物业客服人员必须为 32 周岁以下五官端正、具有大专及以上学历并具有一定物业客服经验的女性工作人员。（8）所有人员统一着装，挂牌上岗。（9）中标人签订合同前必须向招标人提供所有物业工作人员

10、的健康证明。（四）其他要求1、前期介入要求（包括但不限于以下内容）：小区的服务与管理，包括保洁，安保，接待服务；广场及绿地的保洁及养护；交房服务指引；工程的跟进；验收与接管；收楼服务指引；二次装修服务指引等。物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需要承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外。 物业公用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。业主共有的公共绿化的养护和管理。车辆停放管理。公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。装饰装修管理服务。物业维修、更新费用的账目

11、管理和业主档案资料管理。法律法规规定的其他内容。2、前期介入费用无。3、合同签订后，项目负责人及物业服务人员原则上不得更换，确需更换的，须经招标人书面批准同意后，方可更换，且更换后人员的资历、能力等必须等于或优于更换前人员，物业公司擅自更换人员或未按要求更换人员的，招标人有权对其进行处罚，情节严重的，招标人有权终止合同。4、装修垃圾清运费、第一年的物业管理费等相关费用设立专用账户，由招标人和中标人共同管理，费用使用前须经招标人批准同意后，方可使用。5、合同履行过程中，招标人将对中标人进行不定期考核且无须事先通知中标人，一次考核不合格的，责令整改，二次考核不合格的，提出警告，三次考核不合格的，招

12、标人有权终止合同。6、中标人应按照物业管理的相关规定负责物业服务，做好门岗、巡逻岗和监控岗的值守工作，做好共用设施设备的维护工作。由于工作不力、监管不到位等自身原因导致小区共用设施设备的损毁或被盗的，以及引起的各种事故及造成的各类损失，由物业公司承担相应的法律和经济责任。7、中标方需在合同签定后一个月内完成本项目服务人员招聘、培训工作，并组织所有人员做好进场准备（具体进驻时间以招标人通知为准）。8、中标方进驻后须对小区进行彻底保洁。9、物业公司遵守物业法规，承担本项目的物业服务及物业安全责任，达到物业工作质量标准。10、物业公司应严格按照物业协议，按规定人数上岗，执行物业岗位职责、服务质量标准

13、，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责。11、物业员工必须经培训合格后上岗，胜任本职、本岗工作。凡达不到工作要求的员工，物业公司应三个工作日内调换。12、凡涉及特种行业操作的，须持证上岗，操作人员须完全达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、确保资料齐全，因其违反规定产生的一切法律和经济责任均由中标人全部负责。专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务（第三方相关资料需甲方备案），费用包含在报价内。13、物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守相关规章制度。14、遇雨雪天气，及时组织人员清理道路、主通道、地库坡道、各门门前保证畅通无

14、阻。15、招标人对物业公司的物业服务工作，实行专业对口监管和业务工作指导、适时对物业服务工作进行检查考核，并及时协调工作中出现的问题。招标人每季度对物业公司服务情况进行考核（或不定期考核）。16、物业公司应自行配备办公类设备（办公桌椅、固定电话、电脑，打印机等办公设施），配备常规保洁、秩序维护、绿化等设备和工具。（五）考核评分标准1、乙方不按甲方规定的最低作业人数上岗，发现每减少 1 人，扣除 100元，并限时补充上岗；不得兼岗，否则，有一人兼岗扣除 100元，并限时补充上岗。物业服务人员配备参考如下,客服人员 1 人600 户700 户（低于 600 户的不得少于 1 人）保洁人员 1 人1

15、.2万1.4 万（建筑面积）秩序维护人员 1 人1 万1.2 万（建筑面积）绿化人员 1 人2 万2.5 万（绿化面积）维修人员 1 人3 万3.5 万（建筑面积）3.1.4 物业服务人员应统一着装，佩戴标识，仪表整洁，行为举止规范大方，服务主动、热情、专业，使用标准礼貌用语。2、严禁焚烧垃圾、燃放爆竹或将垃圾扫入及灰尘扫入下水道口、绿化带内，否则每人次扣除乙方 100 元。3、在省、市等上级检查或重大活动时，乙方因作业质量不符合合同内规定的质量标准要求的，而受到上级通报或者要求整改的，一次扣除乙方 1000 元。4、有群众举报、查属事实，一次扣除乙方100元；未能及时整改的，一次扣除乙方10

16、0元，按整改期限内仍未完成整改的，再扣100元，以此类推。举报内容如：擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；控制居民小区装修建材供应，在小区内高价销售强买强卖、垄断经营的；恶意虚报、挪用、骗取、侵占物业专项维修资金的等相似举报内容。5、绿化带內纸屑、塑料袋垃圾未及时清理，一处扣除100元。6、护栏清洁不到位的，每百米扣除100元。7、墙面、地面“牛皮藓”清理不及时，一处扣除乙方100元。8、发现车辆乱停乱放的，发现一处扣除乙方100元。9、电梯清洁，维保不到位的，发现一处扣除乙方100元/次。10、小区绿化养护

17、修剪不到位的，发现一次扣除乙方1000元。11、消防通道未保持畅通、消防器材未保护到位的，发现一处扣除乙方100元。12、在需完成突击任务时，乙方不服从甲方统一安排，每次扣除乙方 500 元，以此类推，至十次甲方有权终止合同，没收乙方全部履约保证金。13、保洁作业人数上岗，数量无法满足要求的，发现一次一人扣除 100元。14、保安作业人数上岗，数量无法满足要求的，发现一次一人扣除 100元。15、项目负责人每天须上岗，无法满足要求的，发现一次一人扣除 500-1000 元。16、乙方全年被扣除金额在 5 万元以内为合格 5 万元以上(不含 5 万元)甲方有权终止合同，没收全额履约保证金。上述扣

18、除费用从乙方缴存的履约保证金中直接扣除。二、物业管理服务要求一、综合管理、公共区域秩序维护、公共区域卫生清洁及公共区域绿化日常养护服务要求须按下列约定，实现目标管理：（一）综合管理服务标准1、日常管理与服务：（1）工作计划：制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。（2）服务规范：服务规范应符合滁州市物业管理行业标准要求。（3）管理制作：有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录；制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度（4）制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据收费标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。（5）报修、投

19、诉受理：24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到达现场处理（预约除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理。（6）服务费收支：物业管理服务费收支每半年向业主公布一次。（7）档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案 包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案日常管理档案等。（8）财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋

20、维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（10）装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。（11）接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。（12）办公自动化：运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（13）其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（二）公共区域秩序维护服务标准1、人员要求：（1）人员配备：安全护卫人员以中青年为主，45 周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。（2）技能训练：安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持

21、续培训）的比例为 100%。（3）技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（4）服装仪容：上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。（5）器械配备：配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。2、门岗：（1）出入口值守：各出入口 24 小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00 立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）进出人员管理：外来探亲访友人员进入小区，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。（3）车辆疏导：对

22、进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。对大件物品搬出进行登记。3、巡逻岗：（1）巡逻要求：安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每 2 小时巡查一次，晚间 2 人 1 组并排巡逻，规范整齐。重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次，发现问题及时处理。接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。（2）应急处理：接到火警、警情后，高层五分钟，其他三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层五分钟其他三分钟内赶到现场，采取

23、相应措施。4、监控岗：（1）技防设施：小区的监控中心 24 小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。（2）应急处理：监控中心接到报警信号，安护人员五分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问。小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。5、专项车辆管理：（1）露天车位：有人员 24 小时巡视和引导停车。按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）收费车库（棚）：24 小时有专职人员管理，车辆

24、停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。（三）公共区域清洁卫生服务标准1、楼内公共区域：（1）生活垃圾收集：按物业管理需要设置垃圾收集点，每天早晚定时清理各一次。装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每 3 天清理一次，并有专人负责。（2）通道及楼梯台阶：地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。楼梯间墙面每月除尘一次。大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。（3）楼梯扶手、栏杆

25、、窗台、开关：每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。（4）门、窗等玻璃：每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。（5）天花板、公共灯具：每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘无污迹、无蜘蛛网。（6）电梯及电梯厅：每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。每月对电梯门壁打蜡上光一次。轿箱顶部每周清洁一次。（7）消火栓、指示牌、信报箱：隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。2、楼外公共区域：（1）道路地面：每天清扫保洁二次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。（2）绿地、明沟：每天循环保洁，发现垃圾杂物及时

26、清除，垃圾滞留地面不超过一小时。（3）垃圾箱（桶）、果皮箱：每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。（4）消灭鼠害蚊蝇：每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5 月、6 月、7 月、8 月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。（5）公共灯具、宣传栏：每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2 米以上部分每半月擦抹、除尘一次。（6）设施设备用房：每天清扫一次。（7）雕塑、亭、廊、山石等小品：每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次，每年对雕塑刷白或刷油漆一次。（8）休闲、娱乐、健身设施：每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清

27、扫垃圾、擦拭座椅）每月刷洗消毒 1 次。及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。（9）停车场或共用车库（棚）：每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。（10）人工湖、喷水池：每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。（四） 公共区域绿化日常养护服务标准1、 草坪：（1） 保存率：保存率 95%以上，生长茂盛。（2） 修剪：及时对草坪整治修剪，高度控制在 8cm 以下。（3） 清杂草：及时除掉杂草，每年除杂草 10 次以上

28、。（4） 灌、排水：保持有效供水，无积水。（5） 施肥：按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，适时适量施有机肥 3 遍。（6） 病虫害防治：做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。（7） 其他：草坪生长良好，发现斑秃及时补植。2、 树木：（1）保存率：保存率 98%以上，生长茂盛。（2）修剪：乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。（3）清杂草：及时除杂草，杂草留存不超过三天。（4）施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。（5）病虫

29、害防治：预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。（6）其他：乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。说明：1、急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等。2、小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作。3、标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。4、车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用不包含在物业综合服务费

30、中，应在物业公司收取的停车管理服务费中开支。5、保存率现植物存活率物业企业接管该项目时的植物存活率。6、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。7、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。二、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准（一）公共部位：1、房屋结构：每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。2、门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。3、屋顶：每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板

31、断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1 次）。4、道路、路面、侧石、窨井盖：每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。5、屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池：每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检查。6、地面排水沟与围墙：每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。7、楼梯间、公用走廊的室内墙地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，

32、无缺损。8、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。9、休闲椅、室外健身设施：每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。10、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。11、电梯：（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员 5 分钟之内到场应急处理，专业人员 45 分钟之内到场进行救助。（2）每天应进行检查，检查记录存档。（3）保证电梯 2

33、4 小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。（4） 设置紧急呼救装置的，应保证 24 小时完好，发生故障时应确保三方通话。（5）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴安全检验合格标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。（6）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。（7）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。（8）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人

34、，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。（9）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。说明：电梯运行的电耗费用包括在物业综合服务费中。（二） 排水系统：1、 每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。2、 污水处理系统每年全面保养一次。（三） 供水系统：1、总体供水设施每月检查一次。2、泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。3、水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。4、水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。5、高层房屋减压阀调压每季

35、度一次测压并做好记录。备注：供水系统成本构成：1、普通水泵：（1）供水设备保养。（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。2、变频水泵：（1）供水设备保养。（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。3、若为小高层与高层，标准从二类开始选择。说明：水泵运行的电耗费用包括在物业综合服务费中。（四） 公共照明系统：1、楼道灯、道路灯完好率为 95%左右（主干道亮灯率 100）。2、景观灯、节日彩灯完好率为 95%左右。3、室内、室外公共电气柜每周巡查一次。4、限电、停电按规定时间通知业主或使用人。（五）消防系统：1、消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。2、灭火器每年检查一次。3

36、、消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。4、每年对消防知识进行二次宣传。（六）智能化系统：1、弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统）。2、系统每月检查一次，发现问题及时维修。（七）避雷系统：1、避雷装置保证其性能符合国家标准。说明：1、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。2、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。3、保修期内，属建设单位负责保养（修）设施（备）的，由建设单位承担费用。4、每个小区必须配备专职水电工、消防及电梯维修工。12 / 12