江苏某整体营销报告156课件.ppt

1、2022-11-25江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT江苏徐州国信龙湖世家江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告整体营销报告156PPT江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT市场篇策略篇执行篇江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT市场篇城市与板块分析城市与板块分析市场竞争分析市场竞争分析客群分析客群分析江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPTp 历史的车轮带动城市向新的方向发展东南。p 新城区的出现，必将会带动房产新版块的崛起。城市与板块江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT城市交通区位交通区位门户城市、枢纽城市，淮海都市圈核心城市。历史文化历史文化两汉文化、帝王故乡

2、，历史悠久的文化古城。江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT经济发展经济发展名不副实的江苏第三发达区域中的发展中地区。城市江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT城市的发展和他厚重的历史文化和战略地位不相匹配徐州需要一个新的载体来展示自己、发展自己历史的车轮行进至此，城市的新时代呼之欲出向东南，城市必然的发展方向新城区，新城市中心时代的到来新城区，新城市中心时代的到来城市江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT-板块发展阶段一：初期阶段一：初期原始的基本居住需求阶段二：起步阶段二：起步本地开发商的小规模现代社区阶段三：成长阶段三：成长外来大型品牌开发商进入徐州市场民富园、风华苑等

3、政府行为的人群导入徐州人家、锦绣嘉园等社区初级概念形成绿地世纪城、中新森林海等大型品牌项目占领市场阶段四：爆发阶段四：爆发大型品牌开发商打造高品质住宅恒基、中茵、国信等无板块时代城区板块时代郊区板块时代新城板块时代新城板块时代板块江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT城市城市东南东南发展发展市中心市中心新城区新城区转移转移老城板块老城板块新城板块新城板块漂移漂移新的房产板块将产生新的爆发点新的房产板块将产生新的爆发点板块江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT城市与板块/小结小结1.新区带来的新的时代将形成新的聚焦点2.新版块的诞生面临着新的发展机遇江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告1

4、56PPTp 分析全市各知名项目营销手法。p 研究新城版块内各个项目可能对自身产生的竞争。市场竞争分析江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT项目规模开发商容积率产品组成07年12月价格目前市场价格苏商御景湾90万方苏商1.2复式挑高、多层、小高层、高层和联排别墅 3600元3800元绿地世纪城130万方上海绿地2多层、小高层、商业办公、酒店4200-4400元4200元中新泉山森林海120万方新加坡中新0.83独栋、联排、洋房、小高层洋房3400元洋房3400元城置国际花园180万方徐州城置2.5花园洋房、多层、小高层/3200元开元四季104万方杭州开元名都1.5洋房、多层、小高层、高

5、层3800-4000元3600元世茂东都130万方世茂集团1.9叠加、多层、小高层、风情商业/预计5300元左右国基城邦60万方新龙基0.8叠加、联排、小高层3400元3600元老城板块江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT紫罗兰街区紫罗兰街区海棠街区海棠街区香梅街区香梅街区君子兰街区君子兰街区价格走势：价格走势：06年10月31日一期紫罗兰，均价2300元07年01月05日二期海棠，均价2600元07年09月10日三期香梅，均价2900元08年05月15日四期君子兰，均价3600元营销手法：营销手法：开盘低价入市；卖楼花后期依靠高性价比、开放式街区规划；08年3月现场售楼处及里面景观成

6、型；08年4月一期交房；08年6月样板房即将公开。u5家民营企业联合成立的投资担保公司，要求项目资金迅速回笼，进行房地产项目的滚动开发。u项目是目前消费者对东南面所能接受的最远距离。也是目前在售的与本项目最近的大盘项目。苏商御景湾苏商御景湾江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT营销手法：营销手法：u品牌+规模，绿地东部造城u风格：上海老街海派风格u形象商业街首先启动，带动区域形象一期一期二期二期三期三期四期四期价格走势：价格走势：05年一期均价2500元入市，高于区域其他项目500元06年，均价2900元07年03月二期，均价3000元07年10月三期，均价3900元08年，均价4200

7、元u消费者：以民富苑的成熟配套和绿地的品质口碑，东三环区域消费者接受度很高，多为城市中高收入者绿地世纪城绿地世纪城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT一期启动产品一期启动产品占据徐州资源风水宝地规划为住宅、商业、酒店等综合体住宅包括高端公寓、洋房、叠加和联排世茂品质，打造徐州高品质生活社区项目08年9月入市，预计公寓均价5300元以上营销手法：营销手法：以世茂品牌为基础；以极品资源和规划为卖点；以徐州历史文化为精神u消费者：城市高端人群，成为本项目未来别墅产品的截流者。世纪东都世纪东都江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT泉山森林海泉山森林海主打加州风格、生态环境低总价、低密度产

8、品入市项目软肋：风水问题07年9月开盘至今，一期仍在销售，均价上涨不大促销活动花样频繁，户外广告随处可见国基城邦国基城邦核心卖点：地中海风格、ART DECO建筑、景观主轴、山资源核心目前价格：虽然距离森林海很近，但是由于临近黄河路口，突破风水劣势，价格也就高于森林海，目前均价3600元u消费者：南三环区域居民，及铜山新区部分客群和市区部分首次置业人群。森林海森林海/国基城邦国基城邦江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT滨湖花园（已售完）世茂东都中新泉山森林海绿地世纪城本地开发商占据好的资源外来开发商占据好的资源外来开发商占据一般资源抢据城市发展方向拥有好的资源项目比较受欢迎拥有好的资源

9、项目比较受欢迎湖、山、文化湖、山、文化品牌开发商主导市场品牌开发商主导市场绿地、世茂、中新等绿地、世茂、中新等项目都选择有发展前景的区域项目都选择有发展前景的区域御景湾、森林海、国际城邦御景湾、森林海、国际城邦归纳特点归纳特点江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT徐州市场价格体系没有完全形成，靠品牌和宣传能够对价格起到拉动作用品牌开发商并没有把产品品质作为他的努力方向，部分样板段只做表面功夫归纳问题归纳问题江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT恒基恒基占地：35.4万方联排、小高层政务区政务区文化区文化区占地：28.6万方建面：57万方容积率：2.0联排、高层4545万万别墅、商业

10、、小高层别墅、商业、小高层7 7号地块号地块占地：89万方建面：242万容积率：0.8-3.5购物乐园、酒店办公高层住宅等绿地绿地中铁中铁建工建工中茵中茵中茵中茵占地：33.4万方容积率：0.8-2.0建面：45.7万方酒店、商业、联排、高层占地：54.7万方容积率：0.8-1.6联排、小高层绿地国际花都（高端住宅）和绿地商务城（商业）同时在建，可能会早于本项目之前推出。公寓均价预计4100元起。最早动工的住宅项目中铁新城，定销房源均价不超过3100元，本项目新区公务员的主要竞争者，且先于我们入市，势必分流本案公务员客群。未动工，中茵擅长打造高品质住宅和五星级酒店。预计公寓产品为中茵皇冠国际系

11、列。未动工，区域内地块资源较差。未动工，围板已经立起，广告还没有打出，正在规划报批阶段。预计公寓均价在4500元以上。新城板块文化区多个政府项目同时启动，进展较快。文化区多个政府项目同时启动，进展较快。江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT绿地围板江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT恒基围板江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT文化区项目徐州广告电视中心徐州食品药品监管局江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT竞争分析竞争分析产品卖点及营销分析产品卖点及营销分析项目项目产品产品主要卖点主要卖点营销手法营销手法绿地购物乐园、酒店办公、高层住宅国际型高品质住宅、开放街区商业

12、同时动工，商业形象辅助销售中茵酒店、商业、联排、高层品牌，高端产品星级酒店带动项目品质恒基联排、小高层香港品牌开发商，物业服务品牌服务带动项目营销中铁联排、小高层（定销房）大量定销房，底价格依靠定销房为后期别墅带动人气固有的品牌优势明显高端物业开发经验丰富且营销手法多种多样江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT区位区位：“零”和市场，“非你既我”。品牌品牌：新城区高端品牌云集，且都擅长打造品质生活。资源资源：区域多数资源雷同，且高度共享，差距不大。产品产品：本项目市场化产品，竞争对手产品的不确定性。价格价格：项目成本较高，区域内价格优势不明显。竞争分析竞争分析项目与竞争对手比较项目与竞争

13、对手比较江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT市场竞争分析/小结：小结：1.老城新城品牌开发商云集，品牌是各个项目出手的第一步2.项目多走国际化、生态主题3.体验式营销初现，但不成熟4.新区各个项目严阵以待，我们是开拓者还是探路者江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPTp 客群定位和属性描述p 针对客群特征来选择适当的营销手法和通路p 根据客群来源时间和区域使用相应的营销策略 客 群 分 析江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 基于工作关系的考虑，政府公务员对新区具有极高的认可度 代表城市经济发展主流方向的中高端白领阶层，5分以上认可接受新区的比例占到近四成 不容忽视的是，3

14、分以下基本不考虑在新区买房的消费者也超过四成，板块价值的推广亟待加强客群构成江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 买房即是买未来，新区未来发展前景所带来的升值潜力是消费者最关注的价值点 产品力与价格优势体现的高性价比，和大龙湖景观资源、工作关系便利也是消费者打算购买政府新区房产的主要动因客群对板块的认同江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 新区板块与城区间距离远、交通配套成为制约瓶颈。缺少商业和生活配套，也是新区板块亟需解决的问题之一。客群对板块的抗性江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT年龄构成受教育程度 年龄多为26-45之间的中青年，两者比例之和占到70%大专和本科

15、的比例之和占到77%，人口素质高客户特征江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT家庭月收入家庭结构 家庭月收入在5000元以上的占到80%以上。属于城市中高端收入人群。家庭结构以正处于稳定发展的满巢型为主。客户特征江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT都市化新贵阶层都市化新贵阶层以政府为导向的城市公务、政务人员（高密度产品）以经济推动为导向的私营业主、企业白领（低密度产品）看重新城发展的投资客和区域原有收入较高人群客群定位客群定位公务员与区域人群和投资者的启动客群新区带动的城市化客群为第二步考虑江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 年龄层以26-30岁的婚房需求者和 41-4

16、5岁的改善居住环境需求者为主 事业单位公务员，政府职员/教师/医生等，收入居于中上水平；或是中等私营业主，具备了一定的购买能力；普遍具备大专、本科学历，人群素质相对较高；目前工作/居住和政府新区都没有过多关联，但普遍看好未来发展潜力（投资）这部分人群客群属性描述江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT客户属性归类启动客群：启动客群：公务员、投资客、有实力的原住民.发展客群：发展客群：新城逐渐成熟，市区客群导入。创造客群：创造客群：区域二次职业，后期特殊产品（低密度）投资者等。目前阶段目前阶段两年内两年内2-52-5年内年内新城建设情况新城建设情况新市政府进驻相关配套在建公交进入/少量商业配

17、套新区核心区建设成熟初现商业、居住中心房产开发阶段房产开发阶段多数为空地少量在建商业住宅等多个知名项目销售首批项目交房新区实景带动第二阶段的开发建设人口导入来源人口导入来源投资客（20%）潘塘镇（15%）政府公务员（55%）市区改善型购房（10%）市区东部、南部政府公务员全市人群新城区人口导入时间表新城区人口导入时间表江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPTu 品牌消费观念在徐州当地较为浓厚，品牌知名度成为购买保障u 开发商品牌知名度对消费者购房普遍具有较大影响。u 报纸广告、电视广告等大众媒体是徐州人主要获取信息的来源。客群的媒体接触习惯江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT策略篇

18、江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT战略思考当城市正在走向新徐州的时代，本项目该扮演什么叫角色当城市正在走向新徐州的时代，本项目该扮演什么叫角色?一个时代的开创者，开疆辟土的先锋，新城区第一标竿项目一个时代的开创者，开疆辟土的先锋，新城区第一标竿项目在市场一片国际，生态，人文概念中，如何进行概念突围？在市场一片国际，生态，人文概念中，如何进行概念突围？以世家概念进行企业、项目、客群有效嫁接，形成项目独有排场以世家概念进行企业、项目、客群有效嫁接，形成项目独有排场首批启动公寓产品，如何解决来人、购买、新城现状等实际矛盾问题？首批启动公寓产品，如何解决来人、购买、新城现状等实际矛盾问题？先

19、说概念，后做动作，以实际措施激活公寓市场，刺激客户先说概念，后做动作，以实际措施激活公寓市场，刺激客户江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT对应策略策略一策略一/界定城市新的时代，界定城市新的时代，开城开城策略二策略二/沿袭世家产品系列，沿袭世家产品系列，世袭世袭策略三策略三/构筑世家价值体系，构筑世家价值体系，鉴证鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 开城策略第一步一个时代的分水岭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT各自为政,就项目而谈项目,缺乏高度国际生活旗号泛滥,缺少核心思想缺少项目的灵魂所在寻找本项目的寻找本项目的核心价值？核心价值？世茂东都世茂东都2万平方公

20、里新都会生活示范区泉山森林海泉山森林海120万M2南加州，低密度洋房社区城置国际花园城置国际花园180万平方米徐州国际生活样板苏商御景湾苏商御景湾90万平米国际街区生活城国基城邦国基城邦云龙湖畔，泉山旁，60万平米传世尊邸策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT序号序号项目价值点项目价值点先先发发后后发发显显性性隐隐性性战战略略战战术术1位于徐州新城区，城市未来的中心2新城区的核心区，第一个新居住示范区3国信地产品牌，世家系列的高标准物业4大龙湖畔第一建筑群落，一线湖景资源5与7号地联动，1400亩新区王者地位6别墅、商业、公寓的复合型社区，造城手笔7大体量公建配套营造城市生

21、活氛围8大面积绿化环绕社区，社区处于公园之中9高尔夫球场（A地块边）高尚名流汇集10稀缺专享别墅社区，别墅用地的不可复制性11风情商业街、LOFT办公、酒店式公寓等决定项目高度决定项目属性项目阶段卖点审视自我审视自我策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT大龙湖畔大龙湖畔第一大盘第一大盘新中心城市新中心城市新生活模式新生活模式项目属性项目属性项目高度项目高度开启一个城市的新时代开启一个城市的新时代审视自我审视自我策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT一个时代的来临一个时代的来临一道城市选择题一道城市选择题一档电视专题片一档电视专题片一次城市马拉松一次城市马

22、拉松造势四部曲造势四部曲一本湖居生活蓝本一本湖居生活蓝本策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT一道城市选择题软文炒作问题1停止或前进，徐州人请选择！停止或前进，徐州人请选择！问题2守城或开湖，守城或开湖，徐州人请选择！徐州人请选择！问题3云龙湖或大龙湖，徐州人请选择！云龙湖或大龙湖，徐州人请选择！揭晓！新湖时代的来临！新湖时代的来临！策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT一个城市选择题策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT一档电视专题一档关于新区房产板块的电视专栏。一档关于新区房产板块的电视专栏。时时报道的新区动态，包括重大政府行为，

23、各项目的工程动态等。每期邀请一名嘉宾：开发商负责人，政府相关领导，专家等。每一期根据新区的动态信息制作相关的专题。可加入观众参与环节，以短信的方式参与有奖问答。策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT一档电视专题第一期主题第一期主题184184万人在关注：万人在关注：2008,2008,城市流向哪？城市流向哪？第二期主题第二期主题徐州的选择题：云龙湖或大龙湖？徐州的选择题：云龙湖或大龙湖？第三期主题第三期主题全民大讨论，大龙湖居住畅想全民大讨论，大龙湖居住畅想!策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT一次城市马拉松“从云龙湖到大龙湖”一个结合奥运主题的城市长

24、跑活动使市民亲身感受新城与旧城生活环境的区别配合新闻炒作,阐述新老两个湖对于城市的意义云龙湖策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT之前之前云龙湖时代云龙湖时代徐州市第一大湖，杭州西湖的姊妹湖徐州市第一大湖，杭州西湖的姊妹湖但却没有象西湖那样，改变了一座城市的气质但却没有象西湖那样，改变了一座城市的气质没有人说得出它的精神和气韵没有人说得出它的精神和气韵云龙湖周围一些若干年前的高档项目云龙湖周围一些若干年前的高档项目营造营造了了一个云龙湖一个云龙湖“富人区富人区”的概念的概念城市需要的湖城市需要的湖能代表城市精神的能代表城市精神的不是单纯的湖光山色不是单纯的湖光山色项目需要的

25、湖项目需要的湖能为生活创造幸福感的能为生活创造幸福感的不是单纯的标榜资源不是单纯的标榜资源BEFORE策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT以后以后大龙湖时代大龙湖时代不仅仅是不仅仅是滨湖景观公园滨湖景观公园 新城核心区新城核心区市民休闲聚集地市民休闲聚集地城市新文明发展标志城市新文明发展标志带动区域发展，唤起新生变化带动区域发展，唤起新生变化（酒店业（酒店业/房地产房地产/旅游业旅游业/娱乐业）娱乐业）徐州新城第一张名片徐州新城第一张名片城市发展的一个坐标城市发展的一个坐标AFTER策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT湖居生活蓝本蔚蓝时代蔚蓝时代用意

26、用意/从生活切入，通过对美好生活的标准重塑，唤起人们重新审视自己的居住环境。并借此向人们阐述一种全新的生活模式，一种只有在未来的新城区才能享受到的居住体验！策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 目目 录录 序：每个人心中都有一种美好生活 好生活是有标准的 Healthy 健康 Leisurely悠闲 Convenience便利 在哪里能找到好生活 Know 你知道的徐州新城 Unknow 你不知道的新城区-P-P 1 1-P-P 4 4-P-P 6 6-P-P 7 7-P-P 9 9-P-P 1111-P-P 1313湖居生活蓝本策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销

27、报告156PPT蔚 蓝 时 代每个人心中每个人心中都有一种美好的生活在徐州在徐州哪里能找到美好的生活湖居生活蓝本策略策略|开城江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 世袭策略第二步百年世家，一脉相承江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT不是每一个地方都能诞生世家不是每个项目都能被称为世家不是每个人都理解什么是世家重新审视自己重新审视自己挖掘世家价值挖掘世家价值策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT寻访徐州的世家寻访徐州的世家文人骚客，数不胜数。猛士如风，谋士如云。龙飞之地，将相之乡。古彭徐州，地杰人灵。徐州，一个应该诞生世家的城市云龙湖，狮子山，泉山云龙湖，狮子

28、山，泉山拥有风水文脉却没有诞生世家拥有风水文脉却没有诞生世家策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT寻访徐州的世家寻访徐州的世家龙湖世家，东南崛起。大龙湖畔，开山力作。江苏国信，开疆拓土。徐州新城，未来中心。徐州新城，徐州新城，一个世家诞生的地方一个世家诞生的地方谁能为徐州带来世家的生活？谁能为徐州带来世家的生活？策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT国信的世家国信的世家无锡无锡国信世家国信世家地段地段无锡新区，太湖大道门户资源资源市民广场，中央音乐广场等规模规模47万平方米物业形态物业形态洋房，小高层，高层，商业策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销

29、报告156PPT无锡国信世家现代东方的建筑语汇不拘泥于东方建筑的青砖白瓦、亭台楼榭用现代的建筑语言表达对传统院落文化的尊崇建建 筑筑 /以新新姿态，划亮城市天际线国信的世家国信的世家产产 品品 /为每个城市创造更好的居住可能叠院洋房/新巢阳房/空中院馆策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT机遇机遇站在城市发展的转折点上与城市共同见证未来的到来致力于为城市创造新的居住体验资源资源绝佳的资源（自然或人文）将这些资源最大限度的为我所用挖掘出它们对提升居住水平的价值开发商愿景开发商愿景国信地产主流生活缔造者国信国信 世家系列世家系列 世家的形成要决世家的形成要决策略策略|世袭江苏徐

30、州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家在徐州世家在徐州天时天时/时逢徐州的新城区开发，领衔徐州的新城区开山之作。地利地利/新城区核心地段，大龙湖畔风水宝地，生态湖景双资源。人居人居/现代建筑群，新意产品，新都市理想生活。天时、地利、人和的际遇天时、地利、人和的际遇造就一座城市的世家造就一座城市的世家策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家的人群世家的人群世家世家等级等级名仕名仕世家世家企业高管，私营业主，事业单位领导等。见高识远，对生活的品质有追求。城市的上流阶层，对应着项目的别墅客群城市的上流阶层，对应着项目的别墅客群事业单位公务员，政府职员/教师/医生等，代表公众

31、形象，人群素质相对较高。关注品牌，注重项目的软性配置服务。城市的中坚力量，对应着项目的公寓客群城市的中坚力量，对应着项目的公寓客群策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家体系世家根本城市使命感引领新潮流开创生活新方式家之大者世家性格自有主张风范垂城谦恭有礼上品人群世家宅院引领时代的建筑不拘一格的语汇人性关怀的产品传世之作世家领地城市新兴板块新区核心区位百年风水宝地一城一处策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT项目使命献给徐州城一个世家Slogan/一座城市的世袭生活一座城市的世袭生活策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT从湖到湖的改

32、写从湖到湖的改写从云龙湖到大龙湖，代表着高尚住宅区的定义将被重新改写从生活到生活的重塑从生活到生活的重塑从简单的居住需求到世袭生活方式的再现，开启新徐州的世家生活使命内涵从城到城的迁徙从城到城的迁徙从老城区到新城区，城市中心的迁移寓意着新的时代的来临策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT开启湖滨世家时代开启湖滨世家时代千亩龙湖，一代世家千亩龙湖，一代世家大龙湖上，拜见世家！大龙湖上，拜见世家！备选Slogan策略策略|世袭江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 鉴证策略第三步鉴到城就，证实未来江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家生活标准世家生活标准尊行尊行

33、/交通配套安居安居/生活空间乐闲乐闲/商业配套好礼好礼/营销服务策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT在徐州样板房现在已不稀奇，能和世茂等高端的样板房抗衡的，是项目对住宅，居家，生活的理解。世家的乐居生活，展现的不仅仅是风格化的样板房，还包括户外的景观步道，园林小品；以及每天出入的入户大堂，电梯间等简单的样板房包装无法在真正意义上去区隔项目和他案的竞争格局！样板房世家体验馆世家体验馆世家体验馆世家乐居世家乐居策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT水水 系系 景景 观观样板房入户大堂电梯间园 林 景 观世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆策略策略|鉴证江苏

34、徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT水系景观水系景观世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT园林景观世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT优雅优雅中庭中庭世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT大大 堂堂世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆样板房关键词/现代新贵、简约精致1111层电梯公寓层电梯公寓策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体

35、营销报告156PPT世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家乐居世家乐居世家体验馆世家体验馆样板房关键词/开阔大雅、通透人生8+1 8+1 多多 层层策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家体验馆世家体验馆世家乐居世家乐居新典雅主义样板间策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家体验馆世家体验馆世家乐居世家乐居更多丰富情趣的露台生活策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT电梯间世家体验

36、馆世家体验馆世家乐居世家乐居策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT入户大堂世家体验馆世家体验馆世家乐居世家乐居策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT风情商业街风情商业街统一店招、路面及绿化小品引入咖啡馆、高档餐饮店、品牌服饰店等满足居民日常的休闲需要世家乐闲世家乐闲策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT生活配套先期启动生活配套先期启动便利店、洗衣店、品牌家纺店等既是日后商业配套的展示也可向即将进驻新区的文化事业单位开放世家乐闲世家乐闲策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家出行世家出行鉴于目前通入新区的公交车很少

37、，无法满足居民的出行问题，必须设立社区班车，解决前期居民出行交通社区班车社区班车策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT方案一方案一社区班车每天在固定时间点发车例如 7：00、11：00、14：00、17：00往返于城市各交通换乘枢纽例如彭城广场、人民广场等公交集中点社区班车社区班车方案二方案二社区班车每天高频次发车每两小时一班（7：0019：00）往返于城市各主要商业、办公中心例如彭城广场、淮海路商业街、沃尔玛超市等世家出行世家出行策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT世家乐闲世家乐闲50005000平米会所平米会所引入大型超市或者由开发商自营满足居民日

38、常的生活需要策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT服务体系5 5对对1 1全程服务全程服务世家礼仪世家礼仪彬彬有礼以礼相待知书达礼诗礼之家礼贤下士世家礼仪之道世家礼仪之道策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT5 5对对1 1全程服务模式全程服务模式停车场安保售楼处入口接待专员售楼处置业顾问看房通道专属司机样板房专职解说、保洁服务体系销售和物业的双重服务，打造世家标准的专业和礼仪迎合徐州人对高端物业的好感和推崇策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT1工地现场二期样板房/样板段全程服务线路全程服务线路停车场停车场23456保安仪仗队：物业

39、形象展示1保安定岗指挥、单辟停车场、提供洗车服务；专业置业顾问，除提供购房服务外，也为客户提供专业的投资及理财顾问。专职门童，提供酒店式服务礼仪看房必须乘坐电瓶车，专属电瓶车司机，营造专属贵宾接待流程专人解读样板房，保洁人员专候服务。策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT服务体系服务体系销售销售样板间专人讲解微笑是比语言更有力的说辞策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT服务体系服务体系物业物业停车场仪仗队因为专业，所以值得信赖策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT策略策略|鉴证服务体系服务体系优质的服务不是从您进门那刻才开始的应该是在

40、您还未走入时便能感受到设立专职门童物业物业江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT服务体系服务体系回家的入口，看到这样的物业才会有安全感看房通道设立岗亭和保安物业物业策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT服务体系服务体系看房电瓶车物业物业也许只有200米的距离我们仍希望给您最好的体验策略策略|鉴证江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT策略篇/总结以项目高度开辟新城时代开城从自身挖掘构建世家体系世袭策略策略|品牌推广鉴证从口号到行动实现项目品牌江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT执行篇江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPTC地块一期3万平米，12月底前

41、完成总销量235套的40%45%(85100套）销售金额30003000万万，回笼资金10001000万万。20082008年销售任务年销售任务C地块首批3万方选择地块南边的12号、13号、45号、46号、47号、48号、49号共7栋小高层。江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月阶段阶段造势期登陆期产品展示期工期工期临时接待处选址装修临时接待处使用临时接待处工地现场体验馆外临建搭建体验中心示范区销售销售策略策略造势期人气造势市场蓄水客户升级筛选VIP卡发售阶段主题阶段主题 开城一座城市的世袭生活盛景迎宾活动活动电视节目蔚蓝生活城市马拉

42、松活动标志性雕塑落成住博会体验馆首映日媒体媒体组合组合户外/报广/软文/网络户外/报广/电视/网络/班车户外/报纸/电视/网络20082008年推案节奏年推案节奏江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 时间时间：7月8月上旬（外接待处开放前）目标目标：塑造项目高度，引起市场关注度，为销售蓄水积累更多的人气 手段手段：占领阵地双外接待处制造话题户外、报纸系列稿、软文/杂志/网络炒作制造热点电视专题片、大龙湖征名活动、湖居生活 线下准备线下准备：网站建设/VI应用/电视CF片第一阶段第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT占领阵地占领阵地根据市场分析项目的竞争是全市型，也就是说我

43、们的目标客群基本是全市型的而在全市范围内尤其以城市南部的客群是我们的最主要的客源执行执行|第一阶段销售接待前期双外接待处：南三环双外接待处：南三环&市中心市中心江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT南三环区域选点原则选点原则人流量大知晓度高建议建议临街店面百货商厦由于一期的客户主要为高收入的公务员，所以南三环地区作为公务员集居的区域是我们重点要拿下的阵地。战略意义更为重要。占领阵地占领阵地执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT市中心区域选点区域选点区域介于彭城广场和人民广场之间重点为彭城广场附近，辐射人民广场彭城广场人民广场占领阵地占领阵地执行执行|第一阶段江苏徐

44、州国信龙湖世家整体营销报告156PPT外接待处项目现代风格的先行展现，世家气质传达的第一个窗口装饰要素装饰要素/金属、玻璃质感高纯度色彩线条简洁的家具细节点缀的软装 执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT雍容大度细节处彰显世家风范典 雅 大 堂外接待处江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT有时候不得不承认就是那一缕咖啡的香味将我们吸引，让我们忍不住走入让音乐把耳朵叫醒听一听来自大龙湖湖畔的声音一曲Bossa Nova隔离城市的喧嚣在龙湖世家的领域中尽情享受生活 外接待处执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT制造话题制造话题户外户外江苏徐州国

45、信龙湖世家整体营销报告156PPT户外户外徐州的户外多但是杂，应采用少而精的原则关键地段/面积大/相对独立/周边环境好的户外城区通往新区的主干道或必经路口城区通往新区的主干道或必经路口和平路桥至新区路段三环东路进入新区路段和平路延长段至汉源路进入新区路段（未来）新新 城城 区区制造话题制造话题执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT户外户外建议选点双外展处的周边区域双外展处的周边区域南三环板块彭城广场及人民广场投放时间：2008年7月8月彭城广场彭城广场人民广场人民广场南三环板块南三环板块制造话题制造话题执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT平面广

46、告平面广告投放媒体投放时间主题都市晨报7月中旬-8月上旬（每周一期，共3期）主标：龙主标：龙 徙徙副标：从历史到未来，新中心，湖时代主标：传主标：传 城城副标：从旧城到新城，新中心，湖时代主标：开主标：开 湖湖副标：从云龙湖到大龙湖，新中心，湖时代制造话题制造话题执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT报纸报纸投放媒体：彭城晚报投放时间：7月上旬7月下旬，每周房产专版（3期）1、停止OR前进，徐州人请选择！2、守城OR开湖，徐州人请选择！3、

47、云龙湖OR大龙湖，徐州人请选择！杂志杂志投放媒体：彭城楼市投放时间：2008年7月号湖是新时代湖是新时代新区大龙湖板块预言网络网络投放媒体：徐州搜房网、彭城视窗投放时间：2008年7月湖是新时代湖是新时代新区大龙湖板块预言制造话题制造话题软文炒作软文炒作执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT制造热点制造热点电视专题片电视专题片湖居生活时间/2008年8月形式/以生活手册的形式做成夹报，选择媒体都市晨报、彭城晚报时间/建议和电视台合作，制作一档长期的介绍新区板块的房产栏目媒介/新闻综合频道或经济生活频道形式/可采用国信地产或龙湖世家冠名的方式执行执行|第一阶段江苏徐州国信

48、龙湖世家整体营销报告156PPT制造热点制造热点从云龙湖到大龙湖从云龙湖到大龙湖 迎奥运，城市长跑时时 间间 工工 作作 内内 容容活动前三周活动前三周联系徐州市体育局，冠名此次长跑活动。联系公关公司，制定活动方案。活动前三周活动前三周设计活动所需物料：报名表格/工作人员证件/起跑点活动背景板/纪念版T恤/遮阳帽/队旗等。活动前两周活动前两周电台/公车灯箱活动招贴，项目网站动态信息。组织企业报名。活动前一周活动前一周工作人员，参加长跑人员确认，路线确认。媒体记者联系确认。时间/2008年8月16日,奥运会开幕式前2天活动安排/执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT制造热

49、点制造热点从云龙湖到大龙湖从云龙湖到大龙湖 迎奥运，城市长跑执行执行|第一阶段起点起点长跑路线长跑路线起点/云龙湖畔市民广场沿和平路桥、三环东路、迎宾大道进入新区终点/项目A地块大龙湖边江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT线下准备线下准备网站主主 页页执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT线下准备线下准备网站执行执行|第一阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT线下准备线下准备VI应用名片江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT线下准备线下准备VI应用手提袋江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT线下准备线下准备VI应用水杯江苏徐州国信龙湖世家整

50、体营销报告156PPT线下准备线下准备电视电视CFCF片片脚本构想脚本构想标准篇主题：为湖滨世家，树立一个标准。内容：从规模、环境、配套等各个方面，为世家树立标准。传承篇主题：一个值得传承的湖滨领地。场景：以一对父子为主角，从世代相传的角度切入，人物带动情节，展现传承概念。品味篇主题：大龙湖上，享受世家。内容：通过湖滨、会所、室内等生活场景描述，为湖滨世家生活树立一个调性。执行执行|第二阶段江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT画面示意画面示意湖是心故乡湖是心故乡执行执行|第二阶段线下准备线下准备电视电视CFCF片片江苏徐州国信龙湖世家整体营销报告156PPT 时间时间：8月中旬11月（