项目可研429完成稿课件.pptx

1、2022-11-25嘉凯城张家港项目可研嘉凯城张家港项目可研429完成稿完成稿本案将从以下五方面进行分析和建议本案将从以下五方面进行分析和建议21.1.市场背景分析市场背景分析2.2.地块价值分析地块价值分析3.3.物业产品去化状况物业产品去化状况5.5.物业组合建议物业组合建议4.4.物业产品价格分析物业产品价格分析张家港是长三角核心区域的三线城市，房地产张家港是长三角核心区域的三线城市，房地产发展潜力大发展潜力大3张家港概况张家港概况长江张家港张家港p张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，属苏州地区距南京170公里，距无锡35公里，据上海110公里，人口91万；p境内交通便利，锡张、演讲

2、高速，城际轻轨，镇南铁路等可顺利到达周边市区，可快速融入长三角交通体系；p土地面积全市总面积999K，其中陆地面积777K，建成区面积64 K；p区划下辖8镇和1个现代农业园区，其中杨舍镇为市政府所在地；p人口全市总户数54.77万户，户籍人口90.51万，常住人口150万。张家港市区未来成为发展的重心在城东，城西张家港市区未来成为发展的重心在城东，城西城北将成为重要的居住片区城北将成为重要的居住片区p“一城”：整个张家港就是一个城市，呈现整体发展的空间结构特征；p“双核”：杨舍城区和金港城区，市域内主要的居住和共同服务中心；p“五片”：杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。4p中

3、心城区形成“一主、一副、一园”的空间结构，“一主”为杨舍主城区，“一副”为塘桥副城区，“一园”为黄泗浦文化生态园；p黄泗浦文化生态园位于杨舍主城区与塘桥副城区之间，通过黄泗浦文化生态园的打造，将杨舍主城区与塘桥副城区进行有机缝合。城市规划城市规划公路交通便捷，未来将有城际轻轨站布局在城公路交通便捷，未来将有城际轻轨站布局在城东板块东板块p高速公路沿江高速锡张高速（沪宁高速无锡硕放枢纽张家港锦丰镇港丰公路）；p“十二五”期间，将建成沿江城际轨道、通苏嘉城际铁路、沪通铁路。p城际轻轨：苏虞张公路张扬公路（杨舍、金港）江阴轻轨p镇南铁路：江阴沿江高速凤凰镇南部货运站常熟5交通规划交通规划锡张高速锡张

4、高速沿江高速沿江高速张家港经济实力强劲，人均张家港经济实力强劲，人均GDPGDP位列全国第二位列全国第二p张家港经济实力强劲，多年来增速一直保持两位数，全国百强县排名第3；p人均GDP为129535元/人，仅次于昆山（142185元/人），超过了江阴（126532元/人），位列全国第2。p张家港人均可支配收入与周边区域相比处于靠前位置，人均生活水平较为富裕。6#REF!1250.3114021603.51 1860.282050#REF!0.1450.1170.1440.160.1022008200920102011201200.020.040.060.080.10.120.140.160.1

5、805001000150020002500GDPGDP张家港近五年张家港近五年GDPGDP增长（单位：亿元）增长（单位：亿元）115000120000125000130000135000140000145000昆山张家港江阴人均人均GDPGDP对比对比人均GDP经济概况经济概况张家港市区房地产市场分为五个板块，本案位张家港市区房地产市场分为五个板块，本案位于城北和城西板块交界于城北和城西板块交界7城西城西城北城北城东城东城南城南城中城中项目所在区域项目所在区域p城北：城北：338省道以北的区域，区域农村印象较浓；p客户性质：客户性质：刚需、投资、改善性为主要特点p城西城西：包括港城大道以西、张

6、杨公路以南地区。外迁现有工业，规划为城市生活区。p客户性质：客户性质：首次置业、投资性、改善性p城中：城中：包括杨舍西街、步行街、长安中路和人民中路周边地区，规划整合核心区的零散用地，外迁现有工业，增加绿地和社会停车，强化城市职能，升华景观风貌。p客户性质：客户性质：私营业主、企业中高管理层p城西城西：包括金港大道、南二环、长安路、南苑路围合区域。p客户性质：客户性质：首次置业、投资性、改善性p城东：城东：包括华昌路以东地区，逐步外迁工业，主导功能为城市物流；p客户性质：客户性质：改善性居住需求客户群体性房地产概况房地产概况张家港焦点项目和竞品项目盘点张家港焦点项目和竞品项目盘点8重点楼盘分布

7、重点楼盘分布9楼盘名称楼盘名称区域区域位置位置开发商开发商容积率容积率特点特点物业类型物业类型进展进展君临新城君临新城城东人民路与东苑路交界向南100米新城置业2.3水景住宅,高层新盘尚城国际尚城国际城西小河坝西路与百桥路交叉口中锐置业1.8教育社区高层新盘缇香世家缇香世家城东华昌路与东苑路的交叉口 张家港新东方置业有限公司2.2低密度居所联排、双拼、高层在售中昊檀宫中昊檀宫城东华昌路与南苑东路的交叉口 张家港中昊房地产有限公司1低密居所,观景居所,别墅新盘阳光怡庭阳光怡庭城东 沙洲东路588号张家港市金厦房地产开发公司1.1景观居所，低密居所高层；别墅、公寓；新盘置地甲江南置地甲江南城西国泰

8、南路1号张家港中新置地置业有限公司1.8-2.8公园地产,教育社区,高层尾盘华府天地华府天地城西沙洲中路328号 张家港华盛置业有限公司4.55投资地产高层在售阳光里程花园阳光里程花园城西百桥路8号金厦房产1.78教育社区高层在售暨阳湖暨阳湖1号号城南暨阳湖生态园北侧江苏沙钢集团4.38,城市豪宅,观景居所,独栋、双拼、联排、尾盘香蜜湖公馆香蜜湖公馆城南金港大道与新丰路交界张家港澳洋地产、新城置业2.5,低密居所,观景居所,别墅、高层别墅在售，高层未推重点楼盘资料重点楼盘资料本案将从以下五方面进行分析和建议本案将从以下五方面进行分析和建议101.1.市场背景分析市场背景分析2.2.地块价值分析

9、地块价值分析3.3.物业产品去化状况物业产品去化状况5.5.物业组合建议物业组合建议4.4.物业产品价格分析物业产品价格分析11n地块四至：地块四至：北至振兴路；东至港城大道；南至338省道（张杨公路）；西至小河沟（范港）n主入口布置：主入口布置：入口需满足车行便利、昭示性强的特点，可开口在港城大道一侧，振兴路一侧 为次入口，小河沟一侧为景观入口。张杨公路一侧可开设人行出入口。振兴路振兴路港城大道港城大道338省道（张杨公路）省道（张杨公路）小河沟（范港）小河沟（范港）地块是位于张家港经济开发区内，紧临张杨公地块是位于张家港经济开发区内，紧临张杨公路和港城大道两条城市主干道路和港城大道两条城市

10、主干道地块价值分析地块价值分析地块目前为华芳集团棉纱厂房，地块目前为华芳集团棉纱厂房，易拆除；抗性在易拆除；抗性在地块东侧地块东侧的的高压线高压线走廊走廊12n地块现状为华芳集团棉纱厂房，厂房多为1-2层建筑，拆除较易。n地块东南两侧为两条主要交通干道。n周边主要抗性为地块东侧的高压线走廊，会有一定红线退让。n该地块周边配套设施尚不完善，仅在项目北面振兴路上有部分配套设施，包括药店、超市、餐饮等。地块价值分析地块价值分析本案将是张家港市区内前所未有的住宅超级大本案将是张家港市区内前所未有的住宅超级大盘盘13p张家港2012年房地产开发施工总面积580万平米，新开发面积174平米，销售面积103

11、万平米。p2012年市区出让总占地面积51.94万平米，容积率测算总建筑面积132.55万平米。p对比张家港土地建设规模和历年住宅大盘规模，本案将是有史以来规模最大的住宅楼盘，将成为新的关注热点。项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）总户数总户数君临新城352044帝景豪园261700置地甲江南211300中联皇冠241100香蜜湖公馆20250阳光里程25330缇香镜湖湾21676尚城国际16约1200本案本案75.975.9张家港市区历年来住宅大盘项目地块规模界定地块规模界定本项目地块的土地出让成交价约为本项目地块的土地出让成交价约为670670万元万元/亩亩14地块地块

12、区域区域拍地时间拍地时间地价（万元地价（万元/亩）亩）阳光里程城西2007年400多缇香世家城东2009年525江南十二府江南十二府城西城西20112011年年580580尚城国际城西2011年620多城东A19（金厦）城东2012年665城西城西A01A01（新城）（新城）城西城西20122012年年608608城西城西A22A22（个人）（个人）城西城西20122012年年638638p张家港土地市场具有稳步放量、地块规模小的特点，2012年市区土地出让最大面积为248.7亩的商业用地。p尚城国际的销售经理指出外来开发商在张家港拿地困难，多是需要高价竞标，以高出本地开发商一级的价格拿地。张

13、家港市区历年来住宅土地出让价格盘点地块价值估算地块价值估算本案将从以下五方面进行分析和建议本案将从以下五方面进行分析和建议151.1.市场背景分析市场背景分析2.2.地块价值分析地块价值分析3.3.物业产品去化状况物业产品去化状况5.5.物业组合建议物业组合建议4.4.物业产品价格分析物业产品价格分析高层的月均去化速度呈现两极分化，销售速度高层的月均去化速度呈现两极分化，销售速度快的月均快的月均4040套以上，慢的套以上，慢的1010套以下，总体平套以下，总体平均去化约为均去化约为2727套套/月，主力面积为月，主力面积为140140m m2 2左右左右p高层、小高层的月均去化速度呈现两极分化

14、，销售好的月均45套以上，差的10套以下；其中君临新城销售情况最好，2012年9月以后月均去化100多套；p总体平均去化速度为27套/月；p整个张家港楼盘的高层主力户型都是140左右，主要原因是张家港本地居民的老小区一般都是120平米以上的三居室。16项目 开盘时间 去化量 月均去化速度 主力户型面积 江南十二府 2012.6275套 25套140M2 尚城国际2012.5530套48套145M2 阳光里程 2010.9540套20套143M2 君临新城 2011.91695套85套130-150M2 暨阳湖皇冠2012.4114套10套140M2 国泰润园 2012.1278套19套130-

15、150M2 中昊檀宫2012.5190套16套140M2中联君悦预2013.5136M2表1.张家港典型楼盘高层产品去化量16高层市场状况高层市场状况张家港多层数量极少，唯一的花园洋房产品当张家港多层数量极少，唯一的花园洋房产品当天就售完，是可尝试性开发的产品类型天就售完，是可尝试性开发的产品类型17p花园洋房等创新多层产品在张家港数量极少，近期新盘仅缇香世家有此类项目；p130-140平米面积的户型为主力；p缇香世家的销售经理认为：张家港花园洋房产品数量少的原因是此种产品造价高利润低，但市场认可度很高，适合打出知名度。表2.张家港典型楼盘多层产品去化量项目 产品形式产品数量户型面积主力户型销

16、售情况缇香世家花园洋房30套133M2 174M2 245M2 133M2 开盘当天全部售完17多层市场状况多层市场状况张家港别墅市场上存量较大，去化速度约为张家港别墅市场上存量较大，去化速度约为8 8套套/月，以联排为主，主力面积月，以联排为主，主力面积360-500360-500m m2 218p张家港别墅多以联排，户型面积360500m2的占多数；p张家港别墅市场存量较大，当前的六七个别墅盘的消化速度还需五六年，未来暨阳湖南岸还将开建大型别墅盘；p中昊檀宫的销售经理认为叠拼是张家港别墅的机会产品，去年开盘当天推出的90套叠拼，当天卖掉61套后紧急停售。两天售完。p别墅市场进入质量和特色的

17、比拼阶段。表3.张家港典型楼盘别墅产品去化状况项目 开盘时间 产品形式去化量 月均去化速度 主力户型面积 阳光怡庭 2013.3双拼、联排30套15套联排360-550M2 暨阳湖壹号2009.6独栋、双拼、联排299套10套双拼450M2 堤香世家2011.6双拼、联排91套4套联排370M2 国泰润园 2012.3双拼、联排、叠拼42套4套双拼450-500M2中昊檀宫2012.5双拼、联排、叠拼244套21套联排200-280M2香蜜湖公馆2011.5独栋、联排125套5套联排300-500M2中联棠樾暂未双拼、联排、叠拼双拼450M218别墅市场状况别墅市场状况张家港商铺去化速度在张家

18、港商铺去化速度在11-1611-16套套/月之间，住宅月之间，住宅与商业的区隔很明显与商业的区隔很明显p张家港绝大多数楼盘都以纯住宅项目为主p张家港当地商业与住宅界限明显，底层商铺类住宅极少，商业项目多以mall的形式p中昊檀宫的销售经理认为张家港的客户还未到达对私密性要求很高的居住水平，社区底商会很有市场，但需做出品质。19表4.张家港典型商业产品去化状况项目 开盘时间 商铺类型去化量 月均去化速度 商铺面积 缇香广场2013.5商铺、写字楼规划去化速度16套33-80M2 南天霸商务楼2011.4写字楼300套12套70M2 东方新天地2009.6商铺80套11套58-200M2 暨阳湖1

19、号 未定沿街商铺40M2 中昊檀宫未定社区底商30-50M219商铺市场状况商铺市场状况车位一般为地下车库形式，普通高层楼盘车位车位一般为地下车库形式，普通高层楼盘车位比多比多1 1：1 1，全张家港统一定价，全张家港统一定价7500075000元元/个个p张家港车位多为地下车库形式；p全城统一定价75000元/个，属于亏本出售，仅少数别墅盘独立定价；p高层车位比多为1：1p别墅为保证品质，车位比多为1：2，并多附送市场去化速度市场去化速度项目 车位比车位售价车位销售方式江南十二府1：1.175000可单卖中联君悦1：1.275000可单卖尚城国际1：175000可单卖阳光里程1：175000

20、可单卖国泰润园1：175000强制捆绑住宅销售君临新城1：175000强制捆绑住宅销售缇香世家1：175000强制捆绑住宅销售暨阳湖1号1：2别墅附送公寓13万别墅附送2个，公寓单卖中昊檀宫别墅1：2高层1：1别墅附送高层75000别墅附送2个，高层单卖阳光怡庭1：2别墅附送别墅附送2个表5.张家港典型楼盘车位产品销售状况20车位市场状况车位市场状况张家港多数楼盘会有储藏室，主要面积在张家港多数楼盘会有储藏室，主要面积在10-10-2020平米左右，售价在平米左右，售价在2000-30002000-3000元元/平米不等平米不等p张家港大多数楼盘都会有储藏室，数量是住宅套数的三分之一左右；p储

21、藏室面积在10-20左右，多在地下，为居民储物之用；p全城储藏室售价都在2000-3000元/平米之间，一人一价。项目 储藏室数量面积售价备注江南十二府无销售人员介绍张家港10-15平米的储藏室较为普遍君临新城无尚城国际60套的楼会有20个，100套的楼会有40个10-30平米，15平米左右的为主2000-3000元不等地下阳光里程可由空调外机空间改造2-3平米赠送无独立的储藏室销售21表6.张家港典型楼盘储藏室产品销售状况储藏室概况储藏室概况君临新城是多种优势集于一身的稀缺住宅大盘君临新城是多种优势集于一身的稀缺住宅大盘，奇迹难以再次复刻，奇迹难以再次复刻22区位市区城西，二环以内开发商张家

22、港市新城置业有限公司规模占地面积15万；总建筑面积35万；容积率2.3产品9栋高层面积95平米，占20%，400多套120平米，占20%130-150平米，占50%200平米左右，占10%，200套周边配套学区、张家港文化中心价格2011年9月起价10000元，均价11000元，当前均价13000元/平米客户1、本地拆迁户和外地入城置业，小户型2、本地改善型，130-150平米为主3、本地富裕型，冲着品牌来，大户型销售情况12年4月开始热销，9月以后月均200套以上，创造了当地销售奇迹项目核心优势项目核心优势p区位优势，城市文教区域p品质优势，区域相对高端p规划优势，布局亮点颇多p本土优势，本

23、地强势开发商p营销优势，持续营销轰炸焦点楼盘借鉴焦点楼盘借鉴23区位市区城东，二环以内开发商上海中锐置业有限公司规模总建筑面积16万；容积率1.8产品9栋多层和小高层面积103-184平米，主力面积为143平米，占40%周边配套梁丰高中、梁丰初中价格2012年5月起价11000元，均价11800元，当前均价13000元/平米客户本地改善型为主，本地拆迁户和外地入城置业人群为辅销售情况月均销售约50套，城西板块销售冠军开发节奏2012年9月开发一期475套，销售达80%以后开发二期200套第一年总开发面积达90000万平米项目核心优势项目核心优势p品质优势，外来高品质开发商，区域相对优势p区位优

24、势，学区房尚城国际是外来开发商打造的高品质住宅大尚城国际是外来开发商打造的高品质住宅大盘项目，与本案可比性高盘项目，与本案可比性高焦点楼盘借鉴焦点楼盘借鉴江南十二府是距离项目地较近的新盘，项目属江南十二府是距离项目地较近的新盘，项目属性相似程度高，应取长补短差异发展性相似程度高，应取长补短差异发展24区位市区城西北，二环以内，张杨公路以南开发商苏州中新置地规模总建筑面积13万；容积率2.2产品14栋多层和高层，共595套面积66平米，一房82-115平米，两房132-162平米，三房239-278平米，四房周边配套无大型配套价格2012年6月起价8000元，均价10000元，当前均价11000

25、元/平米客户外地和乡镇入城置业，小户型本地改善型为主，较大户型销售情况月均消化速度25套左右，市场主流速度项目核心优势项目核心优势p普通楼盘，无明显优势焦点楼盘借鉴焦点楼盘借鉴各物业产品市场盘点小结及本案物业产品开发各物业产品市场盘点小结及本案物业产品开发建议建议25 物业类型 平均去化速度（套/月）去化主力面积（m2）开发建议高层 65130-150占40%以上，其余为两室小户型和四室大户型稳健的市场去化，本案的主力产品多层 140左右可做少量，吸引消费者眼球别墅 12360-500 市场存量大，可不做或做少量，主打品质车位与住宅成比例销售车位比高层1：1，别墅1：2储藏室与住宅成比例销售1

26、0-20住宅套数的三分之一表7.张家港各物业产品开发状况和建议汇总25通过整合市调数据和借鉴焦点楼盘可知，本案作为高品质开发商的住宅超级大盘，在产品去化方面可主打品质优势和营销优势，有实力成为超越尚城国际去化速度的新焦点。6565套套/月是较为合适的预估。月是较为合适的预估。物业开发建议物业开发建议本案将从以下五方面进行分析和建议本案将从以下五方面进行分析和建议261.1.市场背景分析市场背景分析2.2.地块价值分析地块价值分析3.3.物业产品去化状况物业产品去化状况5.5.物业组合建议物业组合建议4.4.物业产品价格分析物业产品价格分析片区内各物业类型市场价格参照片区内各物业类型市场价格参照

27、27楼盘楼盘物业类型物业类型当前均价当前均价历史价格历史价格尚城国际尚城国际高层130002012-05-27 起价 11000元/平米 均价 11800元/平米 江南十二府江南十二府高层110002012-06-16 起价 8000元/平米 均价10000元/平米阳光里程阳光里程高层115002011-07-18 起价 11000元/平米 均价 11500元/平米 最高价 12000元/平米；2011-06-14 起价 11000元/平米 最高价 12000元/平米 置地置地甲江南甲江南 高层,小高层,130002011-05-01 起价 12000元/平米 均价 13000元/平米 最高价

28、 14500元/平米缇香世家缇香世家高层115002011-07-13 起价 11000元/平米 均价 12000元/平米 最高价 14000元/平米暨阳湖暨阳湖1 1号号独栋别墅、双拼、联排、叠拼300002011-06-05 起价 30000元/平米 最低总价 460万元/套 最高总价 3000万元/套 香蜜湖公馆香蜜湖公馆联排、双拼、独栋14000；2011-07-18 起价 14000元/平米 最高价 14000元/平米 最低总价 353万元/套 最高总价 1402万元/套 表1 张家港各物业类型市场价格汇总表市场价格参照市场价格参照通过分析片区内高层产品价格增长幅度，预测通过分析片区

29、内高层产品价格增长幅度，预测本案高层未来价格年增长幅度为本案高层未来价格年增长幅度为10.3%10.3%p运用单个楼盘12年初的价格与13年的价格相比较，得到单个楼盘价格涨幅；p再计算单个楼盘涨幅平均值，得到片区楼盘涨幅均值；p以这个均值作为本案楼盘未来价格年增长幅度。28楼盘名称楼盘名称20122012年初年初20132013年初年初单个楼盘增长幅度单个楼盘增长幅度平均涨幅平均涨幅江南十二府100001100010.0%10.3%尚城国际118001300010.2%阳光里程11500123007.0%国泰润园120001350012.5%君临新城110001300018.2%缇香世家118

30、00124005.1%中昊檀宫12500136008.8%表2 张家港高层价格增长幅度价格年增长率价格年增长率通过分析片区内别墅产品价格增长幅度，预测通过分析片区内别墅产品价格增长幅度，预测本案别墅未来价格年增长幅度为本案别墅未来价格年增长幅度为9.5%9.5%29楼盘名称楼盘名称20122012年初年初20132013年初年初单个楼盘增长幅度单个楼盘增长幅度平均涨幅平均涨幅缇香世家550万/栋600万/栋9%9.5%中昊檀宫500万/栋580万/栋16%国泰润园610万/栋680万/栋11.4%暨阳湖壹号900万/栋1000万/栋11.1%香蜜湖公馆14000元/平米14000元/平米0%表

31、3 张家港别墅价格增长幅度p运用单个楼盘12年初的价格与13年的价格相比较，得到单个楼盘价格涨幅；p再计算单个楼盘涨幅平均值，得到片区楼盘涨幅均值；p以这个均值作为本案楼盘未来价格年增长幅度。价格年增长率价格年增长率本案定价：市场参照及基于本案的假设本案定价：市场参照及基于本案的假设产品产品高层高层多层多层别墅别墅车位车位储藏室储藏室市场参考10000-12500元/平米16000元/平米14000-30000元/平米75000元/个2000-3000元/平米本案定价起价起价80008000元元/平平米米一期均价一期均价95009500元元/平米平米14000元/平米18000元/平米7500

32、0元/个2500元价格年增长率10.3%10.3%9.5%3030考虑的出发点：考虑的出发点：p1.本项目位于城区边缘，参考江南十二府等销售价格，一期应低价入市，突破区域印象以实现快速销售；p2.高层产品最低保持每年10%的增长率，在形成热销之后快速提价至13000元/平米。表4 本案定价确定本案定价本案定价本案将从以下五方面进行分析和建议本案将从以下五方面进行分析和建议311.1.市场背景分析市场背景分析2.2.地块价值分析地块价值分析3.3.物业产品去化状况物业产品去化状况5.5.物业组合建议物业组合建议4.4.物业产品价格分析物业产品价格分析32通过构建模型，计算通过构建模型，计算2.02.0容积率下最优物业类容积率下最优物业类型配比型配比前提前提p本案的容积率是2.0，别墅物业难以实现，且别墅市场存量大，因而考虑不做别墅产品；p24层高层产品是张家港市场的主流；p本案的总建筑面积是758,943平米，更多面积要致力于回现产品产品容积率容积率高层（24层）2.5花园洋房1.2商业内街2表1 计算条件高层建筑面积：2.5a花园洋房建筑面积：1.2b2.5a+1.2b=2(a+b)储藏室建筑面积约为：2.5a*15/（140*3）测算方法测算方法