北京区域事业部XXXX年发展计划沟通会课件.ppt

1、 远洋远洋 LA VIE LA VIE项目项目 2011年年11月月15日日目录目录1 1项目项目整体情况整体情况2 2销售及回款问题销售及回款问题3 3结转问题结转问题4 4成本问题成本问题5 5现金流情况现金流情况一、项目整体情况一、项目整体情况1.1项目整体开发策略项目整体开发策略1.2开发周期、销售周期开发周期、销售周期 1.3静态动态盈利指标静态动态盈利指标1.11.1项目整体开发策略项目整体开发策略n远洋LA VIE项目的战略定位是：土地价值最大化、公司价值最大化并借项目的高品质提升远洋地产品牌。n合理控制开发节奏、追求高收益水准下的高投资回报。本别墅用地的土地成本较低，地块在中央

2、别墅区最好，有条件做成北京的顶端项目。为发挥别墅用地的稀缺性，提高收益率，开发节奏按经济测算比较方案优选中长周期。n高质素用地高档开发，以项目的高品质高收益为企业成长性提供支持。通过对远洋地产产品线和品牌的提升，拉动中档项目开发销售，使其能通过高周转速度为企业的成长性作出更大的贡献。n结合公司要求，为公司在2011年2016年度提供持续稳定的销售收入和利润。n进入高端别墅市场，培养开发团队。n为公司管理、增持优质物业创造可能的条件。1.21.2开发周期及销售周期开发周期及销售周期项目分期的基本原则项目分期的基本原则1、根据近5年来别墅市场跟踪的特点分析，以及近2年来千万级别墅成交情况判断，5年

3、年均去化40余套别墅属于市场合理水平。2、开发期数与项目的年度销售目标相匹配。做到在较长的开发周期内，每年都有新盘推出。3、项目营销分为5期，与项目5个组团的开发建设相匹配，并为各个组团的交付入住创造有利条件。4、灵活分期，每期数量适中，即满足别墅开发少而精的特点，又能做到以销定产，控制当年资金投入。5、分期顺序：由东至西开发。（1）项目总体采用由东往西的开发交付顺序，规避地坛医院影响，创造机场高速项目的有利条件。（2）一期选用项目资源、价值相对居中的组团D和C北先行销售（按08年原规划E组团产品不具备明显竞争优势）目的是为了保持项目的高端形象，并为项目其它组团的规划优化创造有利时机。项目分期

4、资源情况表项目分期资源情况表 区区/期期范围范围推出栋数推出栋数可售面积可售面积 m m 可售额可售额推出时间推出时间一期一期D D区区2222栋、栋、C C北区北区2323栋、会所栋、会所1 1栋栋454539210392102529072529072011.10.12011.10.1二期二期E E南南2929栋、栋、E E北北4747栋栋595950288502883335173335172011.12.162011.12.16三期三期C C南南1515栋栋151524036240362163242163242013.10.82013.10.8四期四期B B南南1818栋、栋、B B北北2

5、020栋栋343441247412473299763299762014.6.302014.6.30五期五期A A北北2222栋、栋、A A南南2020栋栋373744924449243818543818542015.3.212015.3.21小计小计190190199705199705151457815145781.21.2开发周期及销售周期开发周期及销售周期1.31.3静态动态盈利指标静态动态盈利指标n 本次计划整体毛利率56.57%，收入净利率25.96%，内部收益率33.68%，12%的折现率下NPV为163,021万元。序号序号 指标名称指标名称 本次计划本次计划 备注备注 预测值预测

6、值 项目整体项目整体 1内部收益率（%）25.18%25.18%2NPV（万元）124,121124,121折现率12 3投资回收期（月）7272 4资金峰值（万元）-170,556-170,556销售物业销售物业 1毛利率（%）47.75%47.75%2收入净利率（%）23.45%23.45%3内部收益率（%）25.18%25.18%4NPV(万元）124,121124,121折现率12 二、销售和回款问题二、销售和回款问题2.1周边市场竞争环境周边市场竞争环境2.2销售资源计划销售资源计划2.3存量资源销售存量资源销售情况情况2.4新增资源销售计划新增资源销售计划2.5回款计划回款计划9政

7、策影响政策影响自2010年以来，国家各部委多次出台房地产调控政策，其中四大框架性文件影响巨大：2010年1月，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”）2010年4月，关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”）2010年9月，七部委联合出台多项措施（“新国五条”）2011年1月，关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（“国八条”）以上政策的推出，逐步形成了一套包含融资、土地、开发、销售、税收等多个调控工具的政逐步形成了一套包含融资、土地、开发、销售、税收等多个调控工具的政策框架策框架。而随后出台的诸多地方性细化措施，更在总体上呈现出了趋严、趋紧的政策走向，对市总体上

8、呈现出了趋严、趋紧的政策走向，对市场产生了极大影响场产生了极大影响。金融手段金融手段 除政策影响外，央行六次上调了存款准备金率，两次加息，通过紧缩的货币政策来控制市场通过紧缩的货币政策来控制市场中的流动性中的流动性。宏观政策影响2.1.12.1.1 市场情况分析市场情况分析01002003004005006007008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月北京别墅市场供应情况对比北京别墅市场供应情况对比2010年2011年01002003004005006001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月北京别墅市场成交情况对比北京别墅市场成交情况对比2010年20

9、11年28888281383065225612272702995023744246992520024535123456789102011年2362823035 2297323867 23970 239022233523055282822667527128231421月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年2011年1-10月份北京别墅市场分析 20112011年别墅市场表现相对低迷，存年别墅市场表现相对低迷，存量明显增加、但成交量受到抑制量明显增加、但成交量受到抑制。2011年上半年别墅市场月均销售126套，而对比2010年上半年月销售258套，同比下降51.16%。20

10、112011年在售项目多集中于郊区，中年在售项目多集中于郊区，中低端别墅成为成交主力低端别墅成为成交主力。在刚过去的10月份，中央别墅区的誉天下项目以成交129套居首，但其成交均价仅在22000元左右。20112011年北京别墅成交均价高开低走，年北京别墅成交均价高开低走，近期别墅项目优惠打折力度加大，成交近期别墅项目优惠打折力度加大，成交均价环比小幅回落。均价环比小幅回落。预计受限购政策及资金压力等因素影响，别墅市场仍将以价格优惠吸引客户成交。2.12.1.1 1 市场情况分析市场情况分析11市场预判调控不放松，加大销售及签约难度调控不放松，加大销售及签约难度市场成交惨淡，温总理近期再度明确

11、表示不会放松政策调控，加之近期关于地产市场的各类负面消息不断，更加重了客户的观望心理，将增加后期销售及签约难度及不确定性。限购限贷政策阻挡部分意向客户购买限购限贷政策阻挡部分意向客户购买自2011年2月限购限贷政策执行以来，高端市场客户深受购买资格及资金限制，导致部分有购房意向的客户暂时无法成交。市场传言明年可能提高豪宅税费市场传言明年可能提高豪宅税费市场传言相关部门酝酿明年将针对大面积、高总价的物业产品提高税费，如传言成真，将会给高端物业成交带来一定影响。2.1.12.1.1 市场情况分析市场情况分析时间时间别墅成交量别墅成交量40004000万以上别墅成交量万以上别墅成交量40004000

12、万以上别墅成交占比万以上别墅成交占比2008年1793110.61%2009年6132250.41%2010年年3265952.9%2011年年1798311.72%4000万以上别墅成交量统计注：统计时间截止2011年11月14日 2011年1-10月份，北京别墅市场成交惨淡，40004000万以上别墅仅成交万以上别墅仅成交3131套，不及套，不及20102010年全年全年成交量的年成交量的1/31/3，下滑明显，下滑明显。自2011年2月限购限贷政策执行以来，高端市场客户深受购买资格及资金限制，虽然各个项目都为客户制定了灵活的付款政策，但依然收效甚微。近期政策不放松、房企资金流紧张等各类负

13、面消息不断，更加重了客户的观望心理，将增近期政策不放松、房企资金流紧张等各类负面消息不断，更加重了客户的观望心理，将增加项目后期销售及签约难度加项目后期销售及签约难度。2.1.22.1.2 竞品市场情况分析竞品市场情况分析13项目项目成交套数成交套数成交面积成交面积()成交均价（元）成交均价（元）成交金额成交金额丽宫77393596854.41亿颐和原著11140388670512.17亿财富公馆46466326012.1亿远洋远洋LA VIELA VIE4 43681368183410834103.073.07亿亿2011年竞品成交统计注：统计时间截止2011年11月14日2011年以来，因

14、龙湖颐和原著可售房源有限外（仅剩一套3.6亿楼王户型），丽宫、财富公馆均签约寥寥。除受限购政策影响外，缺乏顶级产品也是高端市场成交乏力的除受限购政策影响外，缺乏顶级产品也是高端市场成交乏力的一大原因。远洋一大原因。远洋LA VIELA VIE一期的推出，正好弥补了市场空白。一期的推出，正好弥补了市场空白。自LA VIE开盘以来，财富公馆及丽宫等项目均推出了促签政策，并且取得了一定效果。两个项目11月份均有成交。财富公馆及丽宫的大面积、高总价产品与LA VIE的入门级产品形成一定竞争关系。由于财富公馆及丽宫后期尚有不少房源，势必分流部分客户，适时推出房源，能够有由于财富公馆及丽宫后期尚有不少房源

15、，势必分流部分客户，适时推出房源，能够有效减少客户流失。效减少客户流失。2.1.22.1.2 竞品市场情况分析竞品市场情况分析竞品现阶段存量产品对比对比项对比项财富公馆财富公馆丽宫丽宫远洋远洋LA VIELA VIE推出套数62（南区）30（二期）59（二期）存量（已取证）3318/主力户型面积1600-1700平米1060-1500平米900-1200平米（全面积）主力花园面积500-1000平米600-1000平米700-1000平米配套3300米宽18洞河滨高尔夫主题公园、12000平米“温榆广场”商场、14000平米会所（已营业）千亩以上生态绿化带、12000平米法式财富会私人会所百万

16、平米园林、15万平米璟湖、1.44万平米圈层会所2.1.22.1.2 竞品市场情况分析竞品市场情况分析项目分期资源情况表项目分期资源情况表 区区/期期范围范围推出栋数推出栋数可售面积可售面积 m m 可售额可售额推出时间推出时间一期一期D D区区2222栋、栋、C C北区北区2323栋、会所栋、会所1 1栋栋454539210392102529072529072011.10.12011.10.1二期二期E E南南2929栋、栋、E E北北4747栋栋595950288502883335173335172011.12.162011.12.16三期三期C C南南1515栋栋151524036240

17、362163242163242013.10.82013.10.8四期四期B B南南1818栋、栋、B B北北2020栋栋343441247412473299763299762014.6.302014.6.30五期五期A A北北2222栋、栋、A A南南2020栋栋373744924449243818543818542015.3.212015.3.21小计小计190190199705199705151457815145782.22.2 资源销售计划资源销售计划2.2 2.2 资源销售计划资源销售计划推盘推盘节奏节奏推推出出时时间间范围范围推推出出栋栋数数面积面积（平米）（平米）可售额可售额（万元

18、）（万元）分期推盘策略分期推盘策略一期10.1D区+C北 4539210 2529071、一期一次性打开，确保较全面的户型供应。2、D南树立形象标杆，C北总价偏低，与竞争项目相比性价比高，可为首次开盘高去化率做出贡献。3、为确保20亿结转任务，一期待去化80%以上推出二期产品。二期12.16 E区5950288 3335171、二期产品利用地下行车、两层赠送面积的设计手法，大大提升了产品性价比。2、产品面积序列：面积700、900、1400（楼王），户型空间设计舒适，立面细节相对一期明显提升。3、二期庭院面积相对一期减小，以溪流景观为主。3、以岛屿楼王树立标杆地位，E南及北侧16套700平米小

19、户型先行销售，保证阶段推售全面的户型供应，相对一期资源价值合理提升。年初制定推盘策略：2011年计划推盘两次，推售面积约9万平米，总推出金额约55亿元。项目项目总数总数20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年销售套数（套）销售套数（套）190 190 22 22 53 53 37 37 27 27 31 31 20 20 销售面积（平方米）销售面积（平方米）199,705 199,705 19,279 19,279 41,611 41,611 41,427 41,427 35,479 35,479 37,626 3

20、7,626 24,283 24,283 销售面积比例销售面积比例100%100%10%10%21%21%21%21%18%18%19%19%12%12%销售额（万元）销售额（万元）1,514,578 1,514,578 120,000 120,000 274,807 274,807 306,989 306,989 295,048 295,048 311,329 311,329 206,406 206,406 销售额比例销售额比例100%100%8%8%18%18%20%20%19%19%21%21%14%14%销售回款（万元）销售回款（万元）1,514,578 1,514,578 71,352

21、 71,352 248,790 248,790 330,366 330,366 307,517 307,517 315,058 315,058 241,495 241,495 销售回款比例销售回款比例100%100%5%5%16%16%22%22%20%20%21%21%16%16%结转面积（平方米）结转面积（平方米）199,704 199,704 0 0 32,100 32,100 39,446 39,446 49,445 49,445 38,546 38,546 40,168 40,168 结转面积比例结转面积比例100%100%0%0%16%16%20%20%25%25%19%19%20

22、%20%结转收入（万元）结转收入（万元）1,514,578 1,514,578 0 0 200,028 200,028 284,221 284,221 373,114 373,114 321,666 321,666 335,549 335,549 结转收入比例结转收入比例100%100%0%0%13%13%19%19%25%25%21%21%22%22%2.22.2 资源销售计划资源销售计划182.32.3 存量存量资源销售情况资源销售情况191、从11月15日起，对资格审核通过未签约客户发出解约通知书。2、对于D113A、D19D22 18栋交房时间调整为2012年5月31日的房屋，调整分期

23、时间，首付50%，余款按月分期至交房前；3、将一次性付款的时间从当天付清调整为30天内付清房款；4、免除客户贷款过程中，因中信银行独家贷款配合，导致的增加首付过程中的所有违约金。促进换签建议2.3 2.3 存量资源销售策略存量资源销售策略2.4 2.4 新增资源销售计划新增资源销售计划21E E北北房号房号户型户型建筑风格建筑风格销售面积销售面积地上面积地上面积赠送面积赠送面积东侧间距东侧间距西侧间距西侧间距南侧间距南侧间距11B1法式718.56450.29238.678.517.0722B1意式718.56450.29238.678.58.517.0733B1意式718.56450.292

24、38.67118.516.5843AB1法式718.56450.29238.6711.51155B1意式718.56450.29238.678.511.516.5866B1意式718.56450.29238.678.58.516.5877B1法式718.56450.29238.678.58.516.5888B1意式718.56450.29238.678.58.516.5899B1意式718.56450.29238.678.58.51010B1法式718.56450.29238.678.58.516.81111B1意式718.56450.29238.678.58.516.81212B1意式718

25、.56450.29238.678.58.516.81313B1法式718.56450.29238.678.58.516.81413AB1意式718.56450.29238.678.58.516.911515B1意式718.56450.29238.678.58.5701616B1法式718.56450.29238.678.516.81717B2意式702.96457.5226.781060651818B2法式704.9456.04226.78101060651919B2意式702.96457.5226.78241060652020B2意式702.96457.5226.7810242121B2法式

26、704.9456.04226.7810102222B2意式702.96457.5226.7810102323B2法式704.9456.04226.7828.11031.882423AF2英式912.15604.46331.3212.128.133.152525F2法式958.78605.95282.331212.133.152626F2意式960.33607.5282.33121233.152727F2法式958.78605.95282.3312.11233.152828F2英式912.15604.46331.3226.712.132.052929F2意式960.33607.5282.33会所

27、26.733.473030G3法式1461.25891.75473.932165.13131F2意式960.33607.5282.33102165.13232F2法式958.78605.95282.3310.11065.13333F2英式912.15604.46331.3210.110.165.13433AF2法式958.78605.95282.331010.165.13535F2法式958.78605.95282.33101065.13636F2意式960.33607.5282.3315.11065.13737F2英式912.15604.46331.3215.165.1合计合计3737套套3

28、0168.5730168.5719172.119172.19746.369746.3622E E南南房号房号户型户型建筑风格建筑风格销售面积销售面积地上面积地上面积赠送面积赠送面积东侧间距东侧间距西侧间距西侧间距南侧间距南侧间距3838G1意式1458.23883.36384.0424703939F1法式955.64607.05271.77132417.54040F1意式956.26607.67271.77131317.54141F1法式955.64607.05271.77131317.54242F1法式955.64607.05271.77131317.54343F1意式956.26607.6

29、7271.7717.41317.54443AF1法式955.64607.05271.7717.417.54545B2意式702.96457.5226.781034.324646B2意式702.96457.5226.78101034.194747B2法式704.9456.04226.78101034.194848B2意式702.96457.5226.78101034.324949B2意式702.96457.5226.78101034.195050B2法式704.9456.04226.7817.41031.695151B2意式702.96457.5226.7817.4265252G2法式1426.

30、51860477.0415.15353F2英式912.15604.46331.3210.115.15453AF2法式958.78605.95282.331010.15555F2意式960.33607.5282.3310.1105656F2英式912.15604.46331.3210.110.15757F2法式958.78605.95282.331010.15858F2意式960.33607.5282.3310.1105959F2英式912.15604.46331.3210.1合计合计20119.0920119.0912826.7612826.766202.446202.442.4 2.4 新增

31、资源销售新增资源销售计划计划2323 1、一期换签达到80%，方能开放二期资源；2、夯实现场销售基本工作，提高对客户的把控能力，将客户资格作为二期年内开盘筛选客户的首要前提；3、由于工程进展滞后，会所作为新售楼处将在2012年下半年交付，二期样板区及900平米样板间将在2012年10月交付，由于从今年10月至明年10月一整年的时间内，仅能依靠目前现场的展示条件，要求一期实楼展示区在12月前完成整改，达到参观标准；4、结合一期销售实际情况，提升现场服务品质。二期开盘的相关工作要求2.4 2.4 新增资源销售新增资源销售计划计划2.5.1 2.5.1 按揭贷款环境按揭贷款环境n从按揭政策来看，总体

32、执行严格、个别银行政策相对宽松（但也要看客户资信条件）n从按揭额度来看，上半年额度较宽松，下半年额度普遍趋紧n从按揭放款周期来看，由于国家对于信贷政策的收紧，各家银行将审批权限全部上收到分行和总行层面，审批环节增加导致放款周期延长，尤其是针对大额超千万的贷款，都要上银行的信审会单独审批。2.5.2 2.5.2 回款比率回款比率区期区期20112011年已售年已售20112011年回款年回款回款比率回款比率20122012年已售年已售20122012年回款年回款累计回款累计回款累计回款比率累计回款比率一期一期 120,000 120,000 71,352 71,352 59.46%59.46%1

33、32,907 132,907 156,555 156,555 227,907 227,907 90.11%90.11%二期二期 141,900 141,900 92,235 92,235 92,235 92,235 65.00%65.00%小计小计 120,000 120,000 71,352 71,352 59.46%59.46%274,807 274,807 248,790 248,790 320,142 320,142 90.53%90.53%三、结转问题三、结转问题3.120122012年结转资源年结转资源3.220122012年结转计划年结转计划 3.1.1 3.1.1 拟拟竣工地块

34、节点计划竣工地块节点计划项目工程内容工程内容完成节点完成节点1竣工验收竣工验收20112011年年1212月月2竣工备案竣工备案20112011年年1212月月3室外配套设施和园林景观室外配套设施和园林景观20122012年年5 5月月一期（一期（C、D区）工程区）工程二期（二期（E区）工程区）工程项目工程内容工程内容完成节点完成节点1结构封顶结构封顶20122012年年7 7月月2外装修外装修20132013年年1 1月月3竣工验收竣工验收20132013年年6 6月月4竣工备案竣工备案20132013年年7 7月月5室外配套设施和园林景观室外配套设施和园林景观20122012年年5 5月月

35、3.1.1 3.1.1 拟拟竣工地块节点计划竣工地块节点计划关于保证工程竣工的措施关于保证工程竣工的措施 根据目前的项目实际进展情况和目前各方面的综合情况，特对保证竣工采取如下措施：1、一期（C、D区）工程 1.1采取冬季施工确保外装修、室内粗装、机电设备安装和调试；1.2对于室外市政和园林工程，尽快确定园林单位，且选择具有良好资源和施工能力的公司；1.3加强对收尾工作的管控力度，确保收尾工作及时完成。2、二期（E区）工程 2.1吸取一期在结构施工期间的经验教训，选择优良的土建分包队伍；2.2根据目前劳务人员普遍缺乏的社会实际状况，选择有足够劳务资源的单位；2.3加快招标工作，确保招标能够及时

36、完成和及时到货；2.4加快设计工作，确保为工程开展提供图纸；2.5在资金方面必须有保证，为材料采购和进度款支付准备条件；3.1.1 3.1.1 拟拟竣工地块节点计划竣工地块节点计划2012年竣工可售面积（年竣工可售面积（m2）392102011年已售情况年已售情况签约套数（套）签约套数（套）22签约面积（签约面积（m2）19279签约金额（万元）签约金额（万元）12亿亿结转毛利率结转毛利率03.1.2 20123.1.2 2012年竣工资源年竣工资源3.2 20123.2 2012年结转计划年结转计划2012年可结转产品年可结转产品一期一期C北区、北区、D区，共区，共45栋栋2012年结转计划

37、年结转计划上半年上半年10亿元，亿元，全年全年20亿元。亿元。结转节奏安排结转节奏安排上半年重点安排上半年重点安排C北区交付结转，北区交付结转，主要集中在主要集中在3、4、5月份；月份；6月份月份及下半年重点安排及下半年重点安排D区交付；区交付；2012年底前现房存货总量年底前现房存货总量8230平米（约平米（约9套）套）预计结转毛利率预计结转毛利率51.96%3.2 20123.2 2012年结转计划年结转计划 结转风险：结转风险：1 1、一期工程竣工节点调整到、一期工程竣工节点调整到20122012年年1 1月份，一期已签约月份，一期已签约5 5套，套，其中其中3 3套合同约定的交付时间为

38、套合同约定的交付时间为20112011年年1212月月3131日，存在违日，存在违约风险。约风险。2 2、由于项目工程质量存在较多隐患，可能会有部分客户因、由于项目工程质量存在较多隐患，可能会有部分客户因此原因引发重大投诉此原因引发重大投诉 ，或长期拒绝办理交付手续。，或长期拒绝办理交付手续。四、成本问题四、成本问题4.1成本目标成本目标4.2成本优化措施成本优化措施4.1 4.1 成本目标（万元）成本目标（万元）项目名称项目名称总计总计一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期会所会所前期前期费费708,25708,2589,7089,70170,70 170,70 122,04122,041

39、42,42142,42175,50 175,50 7,897,89建安工程建安工程费费2,620,30 2,620,30 343,80 343,80 672,48 672,48 308,10 308,10 531,99531,99565,08565,08198,85198,85基础设施基础设施费费1,070,86 1,070,86 166,34 166,34 285,75285,75136,70136,70227,03227,03244,52244,521050 1050 配套设施费配套设施费40,3440,347,517,519,73 9,73 4,61 4,61 7,907,908,61

40、8,61 1,981,98成本合计成本合计4,439,75 4,439,75 607,35607,351,138,66 1,138,66 571,45571,45909,36 909,36 993,71993,71219,21219,214.2 4.2 成本成本优化措施优化措施 一期施工过程中对项目北围墙进行了成本优化，一期施工过程中对项目北围墙进行了成本优化，大部分用仿石涂料代替石材，使围墙成本投入减大部分用仿石涂料代替石材，使围墙成本投入减半，节约成本约半，节约成本约900900余万元。余万元。根据一期已发生费用重新对项目整体成本目标进根据一期已发生费用重新对项目整体成本目标进行了测算调整

41、，所以在此基础上可优化空间很小行了测算调整，所以在此基础上可优化空间很小。五、现金流情况五、现金流情况5.1在建支出在建支出5.2营销费用营销费用5.3税务筹划税务筹划5.4融资计划融资计划5.15.1.1 1 资金计划（支出结构、节奏）资金计划（支出结构、节奏）序号成本类型项目总成本截止2010年底已付金额2011年合计 2012年合计 2013年合计 2014年合计 2015年合计2016年1前期工程70826 35,224 3671 15902 10801 3715 1312 200 2主体建安工程262030 6,615 35595 86813 101154 26049 4630 11

42、73 3基础设施工程107085 15,248 12066 16448 39343 18788 4609 583 4配套4034 891 3144 5合计443975 57978 54476 119164 151298 48553 10551 1956 6各年付款占成本%13.06%12.27%26.84%34.08%10.94%2.38%0.44%7累计合同付款%13.06%25.33%52.17%86.25%97.18%99.56%100.00%8各年付占款占总成本%13.06%12.27%26.84%34.08%10.94%2.38%0.44%5.1.2 5.1.2 大宗大宗部品材料采购

43、部品材料采购计计划划5.1.3 5.1.3 单方单方在建面积月均支出在建面积月均支出分期分期成本（万元）成本（万元）面积（面积（m2)m2)建面单方建面单方(元元/m2)m2)工期工期(月）月）月均支出月均支出（元（元/月）月）一期一期60735 60735 39210 39210 15490 15490 14 14 3124 3124 二期二期113866 113866 85358 85358 13340 13340 18 18 4555 4555 三期三期57145 57145 40771 40771 14016 14016 15 15 2743 2743 四期四期90936 90936

44、69566 69566 13072 13072 18 18 3637 3637 五期五期99371 99371 74047 74047 13420 13420 19 19 3766 3766 会所会所21921 21921 14357 14357 15269 15269 15 15 1052 1052 5.2 5.2 营销费用营销费用营销营销费用费用（万元）（万元）2006年年2007年年2008年年2009年年 2010年年2011年年2012年年 2013年年 2014年年 2015年年 2016年年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年3

45、3,321 0 90 233 541 435 3,703 8,484 6,754 6,491 5,000 1,590 其中，推广费仅占营销费用其中，推广费仅占营销费用25%25%。样板房与售楼处配饰、物业费用占据较大比例。样板房与售楼处配饰、物业费用占据较大比例。5.3 5.3 税务筹划税务筹划 在集团和区域的指导下，项目已税务筹划进行多次在集团和区域的指导下，项目已税务筹划进行多次研究，部分内容已在实施过程中；后续将继续研究并实施。研究，部分内容已在实施过程中；后续将继续研究并实施。5.4 5.4 融资计划融资计划余额余额2011年年2012年年新增新增归还归还余额余额新增新增归还归还余额余额委托贷款委托贷款160,000 90,809 12,300 238,509 35,100 141,800 131,809 开发贷开发贷28,600 28,600 63,321 1,000 90,921 合计合计160,000 119,409 12,300 267,109 98,421 142,800 222,730 THANKS