奥林匹克花园项目营销策略方案.ppt

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11/26/2022北京奥林匹克花园北京奥林匹克花园 20072007年整体营销策略及推广策略年整体营销策略及推广策略谨呈：北京奥林匹克置业投资有限公司谨呈：北京奥林匹克置业投资有限公司本报告是严格保密的。目录目录 p07年营销目标解析p目标下的策略思考及策略方案p07年全年推盘方案本报告是严格保密的。p 销售金额：全年完成7 7个亿个亿的销售额。p 销售面积：约8 8万万平米。p 销售套数：全年销售约700700套套；销售速度平均约5353套套/月月。p 销售率：85%85%以上（B地块剩余、C地块新增）。p 价格目标：均价83008300元元/平米以

2、上平米以上。开发商目标开发商目标本报告是严格保密的。目标解析目标解析 完成总货量完成总货量85%85%以上以上地块地块总面积总面积（平方米）（平方米）套数套数总金额总金额（万元）（万元）B B地块剩余地块剩余47878478784004004 4亿左右亿左右CC地块东半部地块东半部分分50543505433883884 4亿左右亿左右合计：合计：98421984217887888 8亿左右亿左右完成完成7 7亿的销售目标，需完成总货量的亿的销售目标，需完成总货量的85%85%以上。以上。完成完成700700套左右的销售套数，完成套左右的销售套数，完成8 8万多平方米的销售面积。万多平方米的销售

3、面积。本报告是严格保密的。目标解析目标解析 速度第一位、价格持续走高速度第一位、价格持续走高月均销售月均销售5353套套0707年速度要求：月均年速度要求：月均5353套。比套。比0606年销售率增长年销售率增长25%25%！本报告是严格保密的。目标下的策略思考及策略方案本报告是严格保密的。策略思考策略思考 突破销售速度面临的问题！突破销售速度面临的问题！p区域价格平台已到高点，如何提升价值联想，促进区域价格平台已到高点，如何提升价值联想，促进销售率！销售率！p如何借助如何借助0808北京奥运契机，提升奥园品牌影响力！北京奥运契机，提升奥园品牌影响力！p如何改变奥园中档楼盘形象，提升项目价值！

4、如何改变奥园中档楼盘形象，提升项目价值！p0707上半年工程进度支持不大！上半年工程进度支持不大！如何提升项目品牌价值成为关键！如何提升项目品牌价值成为关键！本报告是严格保密的。客户对奥园的印象客户对奥园的印象 不足以支撑高价、不足以支撑高价、高速高速比较便宜，比周边价格低，品质好比较便宜，比周边价格低，品质好 好像是全国连锁的房地产品牌，有保障好像是全国连锁的房地产品牌，有保障 以运动为主题，有好的运动会所以运动为主题，有好的运动会所 社区比较大，配套还行社区比较大，配套还行 应该是中档社区吧，价格不高吧应该是中档社区吧，价格不高吧 应该在城乡结合部，位置一般，环境还行应该在城乡结合部，位置

5、一般，环境还行 品牌价值不清晰，品质感不强！品牌价值不清晰，品质感不强！本报告是严格保密的。全面改变奥园形象，全面改变奥园形象，重塑重塑“北奥北奥”品牌价值！品牌价值！要完成目标，我们必须改变，要完成目标，我们必须改变，本报告是严格保密的。0707年整体策略思考年整体策略思考 奥园品牌如何升华？奥园品牌如何升华？p结合本项目的差异化竞争优势，突出奥园的独特价结合本项目的差异化竞争优势，突出奥园的独特价值点！值点！p结合结合08年北京奥运会的契机，深挖奥园的品牌价值，年北京奥运会的契机，深挖奥园的品牌价值，保留奥园亲和品牌形象的基础上，增加奥园独特产保留奥园亲和品牌形象的基础上，增加奥园独特产品

6、价值！提升品牌影响力。品价值！提升品牌影响力。本报告是严格保密的。这是一个高感性的时代！在这个时代，营销需要通过感性体验来完成。体验不仅需要功能，还看中设计；不只有论点，还要讲故事；不只谈专业，还需要整合；不只讲逻辑，还给关怀；不只能正经，还会玩乐。产品价值联想实现高溢价！产品全方位体验促进高成交！产品价值联想实现高溢价！产品全方位体验促进高成交！0707年整体策略思考年整体策略思考 营销发展新趋势！营销发展新趋势！本报告是严格保密的。0707年整体策略思考年整体策略思考 本项目品牌价值塑造的关键词本项目品牌价值塑造的关键词北京奥林匹克花园的内涵和关键因素：北京奥林匹克花园的内涵和关键因素：时

7、尚、时尚、领先、领先、国际国际 围绕这三点打造北京奥园的独特价值形象围绕这三点打造北京奥园的独特价值形象奥园的营销脉搏：奥园的营销脉搏：高感性时代下的高体验高感性时代下的高体验p强调体验强调体验p突出故事性突出故事性p有效整合优秀资源有效整合优秀资源p给予客户高度关怀给予客户高度关怀本报告是严格保密的。北京奥林匹克花园重塑计划北京奥林匹克花园重塑计划 时尚、领先、国际时尚、领先、国际时尚时尚热点热点p 迎奥运迎奥运“北奥北奥”奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔活动！活动！p“奥运的手迹奥运的手迹”展示墙，中国历届奥运冠军参观奥园。展示墙

8、，中国历届奥运冠军参观奥园。p“奥运之路奥运之路”，奥园业主奥运发源地采撷活动。，奥园业主奥运发源地采撷活动。p“金牌教练金牌教练”活动深入进行。活动深入进行。领先领先国际国际p北京奥组委参观奥林匹克花园，奥园获得的北京奥组委参观奥林匹克花园，奥园获得的“奥林匹克样板示范社区奥林匹克样板示范社区”大奖！大奖！p全国奥林匹克花园项目研讨会，给北奥全国奥林匹克花园项目研讨会，给北奥“颁发颁发”奥园领先社区殊荣！奥园领先社区殊荣！p北京奥林匹克花园产品获得国家八项专利！北京奥林匹克花园产品获得国家八项专利！本报告是严格保密的。策略总纲：策略总纲：u 提升形象及价值提升形象及价值 （时尚、领先、国际）

9、奥园品牌重塑计划（时尚、领先、国际）奥园品牌重塑计划u 完美展示、强调体验，拉升项目高度完美展示、强调体验，拉升项目高度 重新定义看房概念重新定义看房概念 ，“户外报广户外报广”应用应用u 客户经营活动客户经营活动 成立奥园俱乐部，进行俱乐部客户经营策略成立奥园俱乐部，进行俱乐部客户经营策略u 渠道建设，渠道建设，DMDM持续经营活动持续经营活动 锁定客户，长期经营锁定客户，长期经营形象价值提升形象价值提升 奥园品牌重塑计划（时尚、领先、国际）奥园品牌重塑计划（时尚、领先、国际）迎奥运迎奥运“北奥北奥”奥运词典奥运词典知知识竞赛暨北京奥林匹克花园识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔活动。形象大

10、使选拔活动。“奥运的手迹奥运的手迹”展示展示墙，中国历届奥运冠墙，中国历届奥运冠军参观奥园。军参观奥园。“奥运之路奥运之路”，奥园业主奥，奥园业主奥运发源地采撷活动。运发源地采撷活动。北京奥林匹克花园获得由北京奥林匹克花园获得由国际奥委会颁发的国际奥委会颁发的“奥林奥林匹克样板示范社区匹克样板示范社区”殊荣！殊荣！全国奥林匹克花园项目研全国奥林匹克花园项目研讨会，给北奥讨会，给北奥“颁发颁发”领领先奥园殊荣！先奥园殊荣！宣传渠道软性宣传炒作：软性宣传炒作：行业杂志：行业杂志：新地产、安家外部杂志外部杂志：财经、中国之翼报广报广：北青、北晚、夹报网络媒体：网络媒体：新浪、搜房、焦点户外户外：项目

11、周边/北京重点区域DMDM：奥园专刊宣传主题目标3月开始迎奥运月开始迎奥运主题，广泛的主题，广泛的散播项目的口散播项目的口碑。碑。5月持续迎奥运主月持续迎奥运主题，通过奥运冠题，通过奥运冠军参观奥园，提军参观奥园，提升品牌影响力，升品牌影响力，同时运作大奖。同时运作大奖。6月前后，奥园获月前后，奥园获得样板社区大奖，得样板社区大奖，结合产品力炒作，结合产品力炒作，提升产品高度。提升产品高度。10月全国奥园研讨月全国奥园研讨会，提升会，提升“北奥北奥”最具奥园品牌的影最具奥园品牌的影响力。响力。重点：新闻、事件营销重点：新闻、事件营销北京奥林匹克花园获得国北京奥林匹克花园获得国家八项专利。家八项

12、专利。9月新闻炒作北京月新闻炒作北京奥林匹克花园获得奥林匹克花园获得国家八项专利。国家八项专利。本报告是严格保密的。迎奥运迎奥运“北奥北奥”奥运词典知识竞赛暨北京奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔活动。奥林匹克花园形象大使选拔活动。3 3月初，活动第一阶段：月初，活动第一阶段：迎奥运，迎奥运，“北奥北奥”奥运词典知识竞赛暨奥运词典知识竞赛暨“北奥北奥”形象大使选拔新闻发形象大使选拔新闻发布会暨问卷发布仪式。布会暨问卷发布仪式。媒体配合：媒体配合：1 1、报纸：北青、北晚、新京报（新闻软文并发布问卷）。、报纸：北青、北晚、新京报（新闻软文并发布问卷）。2 2、网络：项目网站链接可网上

13、答题问卷。、网络：项目网站链接可网上答题问卷。3 3、户外形象发布、户外形象发布4 4、DMDM锁定客户名单发放问卷。锁定客户名单发放问卷。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本报告是严格保密的。迎奥运迎奥运“北奥北奥”奥运词典知识竞赛暨北京奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔活动。奥林匹克花园形象大使选拔活动。3 3月月44月，活动第二阶段：月，活动第二阶段：收集问卷阶段，并进行评卷。前收集问卷阶段，并进行评卷。前15001500名问卷提交者可领取名问卷提交者可领取

14、“北奥北奥”纪纪念品。念品。目的：获取客户名单，目的：获取客户名单，15001500个客户分批次来到现场，在奥园现场掀起个客户分批次来到现场，在奥园现场掀起人流高峰，促进现场人气，增加奥园影响力。人流高峰，促进现场人气，增加奥园影响力。媒体配合：媒体配合：推广主题：推广主题：新闻软宣，强调此次活动受到社会各界大力支持和参与，新闻软宣，强调此次活动受到社会各界大力支持和参与，以及活动中的亮点和趣事。以及活动中的亮点和趣事。1 1、报纸：北青、北晚、新京报。、报纸：北青、北晚、新京报。2 2、网络：、网络：本报告是严格保密的。迎奥运迎奥运“北奥北奥”奥运词典知识竞赛暨北京奥运词典知识竞赛暨北京奥林

15、匹克花园形象大使选拔活动。奥林匹克花园形象大使选拔活动。4 4月，活动第三阶段：月，活动第三阶段：问卷结果公布，在正确的问卷中，抽出问卷结果公布，在正确的问卷中，抽出5050名参加随后的现场比赛阶段。名参加随后的现场比赛阶段。目的：奥园再次聚焦，将活动推向高潮。目的：奥园再次聚焦，将活动推向高潮。媒体配合：媒体配合：推广主题：推广主题：公布答案，并公布抽取的结果，引起市场的关注和兴趣。公布答案，并公布抽取的结果，引起市场的关注和兴趣。1 1、报纸：北青、北晚、新京报。、报纸：北青、北晚、新京报。2 2、网络：、网络：本报告是严格保密的。迎奥运迎奥运“北奥北奥”奥运词典知识竞赛暨北京奥运词典知识

16、竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔活动。奥林匹克花园形象大使选拔活动。4 4月中旬月中旬55月上旬，活动第四阶段：月上旬，活动第四阶段：1、给具有参加初赛资格的所有选手发初赛邀请函，前50名将获得参加初赛的最终权力。2、在项目运动城进行初赛，以开心词典的方式进行竞赛。进行三轮，最后剩余8名选手，将进入最后的决赛。推广主题：软宣的形式报道活动进程中的相关新闻。推广主题：软宣的形式报道活动进程中的相关新闻。1 1、报纸：北青、北晚、新京报。、报纸：北青、北晚、新京报。2 2、网络：、网络：本报告是严格保密的。迎奥运迎奥运“北奥北奥”奥运词典知识竞赛暨北京奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选

17、拔活动。奥林匹克花园形象大使选拔活动。5 5月中旬，活动第五阶段：月中旬，活动第五阶段：进行最后的决战，邀请王小丫为主持人，进行最后的比赛，决出三名选手，成为奥园的形象大使，代表奥园参加08年奥运会的开幕式和闭幕式。推广主题：软宣的形式报道活动进程中的相关新闻。推广主题：软宣的形式报道活动进程中的相关新闻。1 1、电视台进行现场直播。、电视台进行现场直播。2 2、报纸：北青、北晚、新京报。、报纸：北青、北晚、新京报。3 3、网络：、网络：本报告是严格保密的。迎奥运迎奥运“北奥北奥”奥运词典知识竞赛暨北京奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔活动。奥林匹克花园形象大使选拔活动。1.迎奥运

18、奥林匹克奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔活迎奥运奥林匹克奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔活动！动！3 3月海选月海选4 4月初赛月初赛5 5月决赛月决赛报纸、网络广告、DM直投广告中以问卷形式广泛征集社会各界答案。户外进行信息发布。邮寄至奥林匹克花园销售中心，全部正确的前1500名将获得项目定制的迎奥运纪念礼物（如琉璃烧制品）。全部答对者将获得进入初赛的资格。给具有参加初赛资格的所有选手发初赛邀请函，限时进行报名，前50名将获得参加初赛的最终权力。在项目运动城进行初赛，选手在各自的画板上同时回答相同的题目，答错即淘汰，选出最终胜出的8名选手参加决赛。邀请王小丫进行现

19、场主持，各大网络主流媒体现场直播。场地为奥林匹克运动城。以开心词典形式进行比赛。从8名选手中选出最终获胜者三名作为奥园“社区奥林匹克文化”形象大使，代表奥园参加08年北京奥运会开幕式。重大公共事件营销是解决距离的好方法，能够迅速形成社会舆论效应，带动整个重大公共事件营销是解决距离的好方法，能够迅速形成社会舆论效应，带动整个项目的知名度，让客户不得不关注项目。项目的知名度，让客户不得不关注项目。本报告是严格保密的。五月，五月，“奥运的手迹奥运的手迹”展示墙发布会，中展示墙发布会，中国历届奥运冠军参观奥园。国历届奥运冠军参观奥园。问题？问题？五月面临交房，面临南区奥道的展示公开，如何通过强有力的展

20、示，既揭示迎奥运主题，又增加奥道的口碑传播力！在南区奥道建立在南区奥道建立“奥运的手记奥运的手记”展示墙展示墙p邀请中国参加的第一届至最后一届的奥运冠军，来奥园，在这面墙上留下手印，全部集结完毕后，正式公开新闻发布会，以迎奥运的主题来扩散项目的口碑影响力，增加南区奥道的精神领袖地位。本报告是严格保密的。三月份开始，寻找相关资源，通过具有权威性的奖项发布，炒作三月份开始，寻找相关资源，通过具有权威性的奖项发布，炒作“北奥北奥”，成，成功塑造领先性的奥园品牌形象以及产品力价值。凸现北奥优于其他奥园的品牌功塑造领先性的奥园品牌形象以及产品力价值。凸现北奥优于其他奥园的品牌价值，提升项目高度。价值，提

21、升项目高度。大奖策略：大奖策略：北京奥林匹克花园获得由奥组委颁发的北京奥林匹克花园获得由奥组委颁发的“奥林匹克样板示范奥林匹克样板示范社区社区”殊荣！殊荣！媒体配合：媒体配合：户外、户外、网络、网络、报纸、杂志、直投全面配合活动，全程报道获奖的过程，通过新报纸、杂志、直投全面配合活动，全程报道获奖的过程，通过新闻性的炒作，拉升项目高度。闻性的炒作，拉升项目高度。六月初，六月初，北京奥组委参观奥林匹克花园，奥园北京奥组委参观奥林匹克花园，奥园获得的获得的“奥林匹克样板示范社区奥林匹克样板示范社区”大奖！大奖！注重话题炒作公共事件行销注重话题炒作公共事件行销本报告是严格保密的。七月，奥园业主七月，

22、奥园业主“奥运之路奥运之路”，奥运发源，奥运发源地采撷活动。地采撷活动。p北京奥林匹克花园面向业主发起号召，为迎奥运征集关于奥运文化与精神的相关图片，图片必须配以文字说明来历、内容、体现什么样的奥运精神内涵或纪念意义等。p通过业主介绍客户积分制度，积分最高的几位业主，可偕同家人一起，在开发商的组织下，进行此项活动。重大、具有影响力的客户活动，是拉近客户距离最有效的重大、具有影响力的客户活动，是拉近客户距离最有效的方法，也是借用第三方散播项目口碑最有力的武器。方法，也是借用第三方散播项目口碑最有力的武器。媒体配合：邀请记者全程报道媒体配合：邀请记者全程报道“奥运之路奥运之路”的活动。的活动。本报

23、告是严格保密的。七、八月，七、八月，金牌教练活动持续进行金牌教练活动持续进行活动执行时间：七月、八月各一次，周末进行。活动执行时间：七月、八月各一次，周末进行。活动地点：北京奥林匹克花园售楼中心、北京奥林匹克花园运动活动地点：北京奥林匹克花园售楼中心、北京奥林匹克花园运动城城活动目的：活动目的：u弘扬社区倡导的弘扬社区倡导的“健康健康”、“运动运动”、“积极积极”、“和谐和谐”等社等社区文化；区文化；u展示项目运动城国家化、规模化、专业化的配套价值；展示项目运动城国家化、规模化、专业化的配套价值；u聘请运动界知名人物作为社区聘请运动界知名人物作为社区“运动发展终身名誉顾问运动发展终身名誉顾问”

24、，提升，提升项目附加值与品牌项目附加值与品牌 u形象，促进客户与社会各界对项目的美誉度与口碑宣传。形象，促进客户与社会各界对项目的美誉度与口碑宣传。邀请运动界人士建议：男篮：焦健。网球：郑洁。邀请运动界人士建议：男篮：焦健。网球：郑洁。本报告是严格保密的。活动筹备：活动筹备：7 7月份开始运作，九月份以及十月对外宣传。月份开始运作，九月份以及十月对外宣传。九月，九月，奥园荣获国家八项专利大奖奥园荣获国家八项专利大奖专利申请方向：专利申请方向：、发明类（建材、规划、设计要点等）、发明类（建材、规划、设计要点等）、实用新型类（节能、环保等）、实用新型类（节能、环保等）、外观类（户型、外立面、单体形

25、式等）、外观类（户型、外立面、单体形式等）媒体配合：媒体配合：户外、网络、报纸全部进行获得专利的新闻报道。突出奥园在产品户外、网络、报纸全部进行获得专利的新闻报道。突出奥园在产品方面的领先。方面的领先。本报告是严格保密的。活动筹备：活动筹备：9 9月开始邀请，月开始邀请，1010月份进行活动。月份进行活动。活动目的：增加北京奥园的品牌影响力，塑造北奥在中国奥园中的活动目的：增加北京奥园的品牌影响力，塑造北奥在中国奥园中的地位。地位。1 1、邀请其他城市全奥林匹克社区的建设专家和开发商来北京参观、邀请其他城市全奥林匹克社区的建设专家和开发商来北京参观北京奥林匹克花园，并进行奥园研讨会。北京奥林匹

26、克花园，并进行奥园研讨会。主题方向：主题方向：奥园的品牌之路，产品创新，北奥的产品特色等。奥园的品牌之路，产品创新，北奥的产品特色等。p奖项评选，奥园获奥林匹克奖项评选，奥园获奥林匹克“领先社区领先社区”奖等。奖等。十月下旬，十月下旬，全国奥园联动计划全国奥园联动计划本报告是严格保密的。北京奥林匹克花园北京奥林匹克花园PEKING OLYMPIC GARDEN完美展示、强调体验完美展示、强调体验 外围展示攻略外围展示攻略东坝中路姚家园路石各庄路驹子房路 从朝阳公园桥始，在姚家园路、东坝中路沿线，设立灯箱广告、导示标牌。延展主场强势氛围，以持续强烈的形象刺激强化客户印象。时尚化、高端化设计，频繁

27、更新，抢占营销话语权。户外广告高形象展示，频繁更新，冲击眼球，保持市场恒久新鲜度。本报告是严格保密的。完美展示、强调体验完美展示、强调体验 “户外报广户外报广”应用应用户外已经成为北京高档项目最重要的宣传通道，而且重点位置，经常性的户外已经成为北京高档项目最重要的宣传通道，而且重点位置，经常性的户外刺激点（活动节点）的出现，会增加项目的影响力。户外刺激点（活动节点）的出现，会增加项目的影响力。奥林匹克形象大使选拔活动奥林匹克形象大使选拔活动正式启动正式启动VIP热线：热线：68888888户外形象示意户外形象示意恭喜北京奥林匹克获得恭喜北京奥林匹克获得国际奥林匹克样板示范社区国际奥林匹克样板示

28、范社区VIP热线：热线：68888888户外形象示意户外形象示意北京奥林匹克花园北京奥林匹克花园获得国家八项专利大奖获得国家八项专利大奖VIP热线：热线：68888888户外形象示意户外形象示意本报告是严格保密的。完美展示、强调体验完美展示、强调体验 倒计时牌增加倒计时牌增加北京奥园北京奥园离离08年奥运会还有年奥运会还有360天天奥运临近，增加电子倒计时牌奥运临近，增加电子倒计时牌这种公益性的设施，会为奥园这种公益性的设施，会为奥园增加品牌良好印象。增加品牌良好印象。p 重点路段：朝阳路、姚家园重点路段：朝阳路、姚家园路以及小区门口，增加大型电路以及小区门口，增加大型电子倒计时牌。子倒计时牌

29、。本报告是严格保密的。完美展示、强调体验完美展示、强调体验 主场展示攻略主场展示攻略 用奥林匹克相关纪念性图片作为工地围挡展示图片：如起源地、遗址、各界举办奥林匹克比赛的城市、奥林匹克标志、奖杯、奖牌 用奥林匹克强大的精神凝聚力吸引客户眼球，获得客户对项目文化的高度认同。巧妙地把奥林匹克的精神内涵转化为项目本身的精神符号。本报告是严格保密的。曾经举办过各曾经举办过各届奥林匹克运届奥林匹克运动会的国家国动会的国家国花花卉设计展花花卉设计展示长廊。示长廊。法国国花-鸢尾花美国国花玫瑰希腊国花橄榄花中国参加各届奥运中国参加各届奥运会的奥运冠军手印会的奥运冠军手印墙，瞻仰祖国辉煌墙，瞻仰祖国辉煌的奥运

30、历程。的奥运历程。增加园林中的奥运主题景观设计元素，如奥运火炬雕塑、火炬小增加园林中的奥运主题景观设计元素，如奥运火炬雕塑、火炬小品、火炬路灯、足球形垃圾箱、古希腊奥运遗址缩微景观，作为品、火炬路灯、足球形垃圾箱、古希腊奥运遗址缩微景观，作为社区的运动图腾，深入人心社区的运动图腾，深入人心完美展示、强调体验完美展示、强调体验 主场展示攻略主场展示攻略本报告是严格保密的。完美展示、强调体验完美展示、强调体验 体验（体验（3D3D展示）展示）3月月3D片补充：片补充：由于项目现场不可能进行大范围改动，所以现场增加大型由于项目现场不可能进行大范围改动，所以现场增加大型的视频展示区，对增加项目品味、格

31、调有很大帮助。的视频展示区，对增加项目品味、格调有很大帮助。3D内容方向：内容方向：1、奥运发展历程回顾、奥运发展历程回顾2、国际先进社区展览（里斯顿）。、国际先进社区展览（里斯顿）。3、奥园社区展览。、奥园社区展览。4、运动会所展览。、运动会所展览。本报告是严格保密的。完美展示、强调体验完美展示、强调体验 现场看房动线调整现场看房动线调整来奥园看房，先参观，再讲解！来奥园看房，先参观，再讲解！（通过奥园现有的优势，用实物打动客户）。（通过奥园现有的优势，用实物打动客户）。建材展建材展示厅示厅运动运动会所会所奥园奥园大道大道幼儿园幼儿园小学小学样板间样板间（可选）（可选）走完流程回售楼处走完流

32、程回售楼处购买小型电屏车，可在奥道游览。购买小型电屏车，可在奥道游览。本报告是严格保密的。完美展示、强调体验完美展示、强调体验 销售资料补充销售资料补充3月销售资料补充月销售资料补充p奥园摄影楼书奥园摄影楼书聘请专业摄影师，在奥园社区及样板间内拍摄生活聘请专业摄影师，在奥园社区及样板间内拍摄生活故事摄影楼书。增加项目的亲和力和品质感。故事摄影楼书。增加项目的亲和力和品质感。p奥园销售手册奥园销售手册现场增加销售人员销售手册，以大开本的形式，人现场增加销售人员销售手册，以大开本的形式，人手一本，可对册讲解奥园全部的卖点和理念。手一本，可对册讲解奥园全部的卖点和理念。本报告是严格保密的。客户经营活

33、动客户经营活动 成立奥园俱乐部成立奥园俱乐部 成立奥园俱乐部，进行俱乐部营销。成立奥园俱乐部，进行俱乐部营销。策略方向：策略方向：让已购业主成为我们的销售人员，让客户成为我们的销售人员。让已购业主成为我们的销售人员，让客户成为我们的销售人员。策略重点：策略重点：深耕经营客户，让老客户介绍老客户，有计划，有目标的引导老深耕经营客户，让老客户介绍老客户，有计划，有目标的引导老客户介绍新客户。客户介绍新客户。定立俱乐部手册，严格规范会员的各种权益，把它合理化，规范定立俱乐部手册，严格规范会员的各种权益，把它合理化，规范化。化。本报告是严格保密的。u会员卡具备两种功能：会员卡具备两种功能：第一种，持有

34、俱乐部会员卡，可享受老客户介绍成交奖第一种，持有俱乐部会员卡，可享受老客户介绍成交奖励，规则以积分的形式，根据积分的等级，获得不同的励，规则以积分的形式，根据积分的等级，获得不同的奖励等级。奖励等级。第二种，持有俱乐部会员卡，可享受奥园相关的权益，第二种，持有俱乐部会员卡，可享受奥园相关的权益，如在北京某些场所打折的优惠措施，如在北京某些场所打折的优惠措施，客户经营活动客户经营活动 成立奥园俱乐部成立奥园俱乐部 本报告是严格保密的。渠道建设渠道建设 锁定客源、深耕经营锁定客源、深耕经营 DMDM数据库营销数据库营销DM的优势：的优势：p从印刷上、从品质上、从信息容量上、从时效性上，从客户的针对

35、性上从印刷上、从品质上、从信息容量上、从时效性上，从客户的针对性上DM均具有无法比拟的优势；p每月一期的DM深耕经营动作，对目标客户是一个长期的经营动作，最终促使客户对项目产生好感，促使意向客户前来现场；pDM（专书）的直投经营动作，客户收到印刷精美的专书，即使没有意向，也不会轻易丢掉，会有较强的散播性。建立北京奥园数据库，进行数据库营销！建立北京奥园数据库，进行数据库营销！本报告是严格保密的。20072007年项目营销推盘方案年项目营销推盘方案本报告是严格保密的。B B地块剩余推盘方案地块剩余推盘方案12月月1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月一般销售淡期一般销售淡期传统销售淡期传统销

36、售淡期黄金强销期黄金强销期销售持续期销售持续期推盘节奏：推盘节奏：302、306推推出，通过低单、总价热出，通过低单、总价热销产品推出，销产品推出，“走量走量”营销重点：营销重点：针对性的营针对性的营销，促进年底销售量。销，促进年底销售量。推盘节奏：推盘节奏：307、305、309推出，通过强销期，推出，通过强销期，促进项目销售。促进项目销售。营销重点：营销重点：高举高打！高举高打！再次制造市场影响力，再次制造市场影响力，拉升奥园品牌高度，促拉升奥园品牌高度，促进销售量。进销售量。推盘节奏：推盘节奏：301、308最好产品推出，依靠最好产品推出，依靠前面的热销和客户积前面的热销和客户积累，冲击

37、高价格和速累，冲击高价格和速度。度。营销重点：通过典藏营销重点：通过典藏产品诉求，冲击销售产品诉求，冲击销售目标。目标。本报告是严格保密的。B B地块剩余推盘方案地块剩余推盘方案 分三批推售分三批推售本报告是严格保密的。CC地块东半部分推盘方案地块东半部分推盘方案 东半部分产品分析东半部分产品分析601601601：共：共9090套，为套，为C2C2户型户型价值分析价值分析：北面临路，南面临地上车位，价值感稍差，户型：北面临路，南面临地上车位，价值感稍差，户型为舒适型三居，是为舒适型三居，是C C地块东半部分主力户型。地块东半部分主力户型。601#601#，C2C2603#603#，D2D26

38、05#605#，D2D2603603、605605：共：共6464套，为套，为D2D2户型户型价值分析：奥园南地块价值分析：奥园南地块“地王地王”产品，户型为舒适型四局，产品，户型为舒适型四局，奥园稀缺、经典户型。奥园稀缺、经典户型。607607：共：共9090套，为套，为C2C2户型户型价值分析：价值分析：C C地块核心位置，仅次于地块核心位置，仅次于603603、605605。户型舒适型。户型舒适型三居。三居。609609：共：共144144套，为套，为A5A5、A6A6户型户型价值分析：价值分析：C C地块边缘楼栋，价值感差，经济两居，现金流地块边缘楼栋，价值感差，经济两居，现金流产品。

39、产品。609#609#，A5A5、A6 A6 b b 607#607#，C2C2本报告是严格保密的。CC地块东半部分推盘方案地块东半部分推盘方案601601#601#，C2C2603#603#，D2D2609#609#，A5A5、A6 A6 607#607#，C2C2第一批推盘第一批推盘根据根据B B地块的推盘节奏，到地块的推盘节奏，到C C地块销售时，剩余的产品是地块销售时，剩余的产品是B2B2、C1C1产品，我们用产品差以及价格差的推售原则，推出，产品，我们用产品差以及价格差的推售原则，推出，603#603#楼和楼和601601号楼。号楼。603#603#树价格标竿，树价格标竿，601#6

40、01#走量。走量。第二批推盘第二批推盘根据根据603#603#和和605#605#的销售情况，我们第二批推出的的销售情况，我们第二批推出的楼楼栋是栋是609#609#和和607#607#楼。楼。607#607#实现高价格，实现高价格，609#609#冲击销售目标。冲击销售目标。第三批推盘第三批推盘年终推出年终推出“地王地王”605#605#楼栋答谢客户，冲击价格高点。楼栋答谢客户，冲击价格高点。605#605#，D2D2本报告是严格保密的。0707年度奥园整体推盘方案年度奥园整体推盘方案3月月4月月6月月7月月8月月9月月10月月1月月2月月5月月11月月12月月推盘节奏：推盘节奏：B地块地块

41、302、306推出，通过低单、总价推出，通过低单、总价热销产品推出，热销产品推出，“走量走量”营销重点：营销重点：针对性的营销，针对性的营销，促进年底销售量。促进年底销售量。推盘节奏：推盘节奏：B地块地块307、305、309推出，通过强销期，促推出，通过强销期，促进项目销售。进项目销售。营销重点：营销重点：高举高打！高举高打！再次制造市场影响力，拉升再次制造市场影响力，拉升奥园品牌高度，促进销售量。奥园品牌高度，促进销售量。推盘节奏推盘节奏：B地块地块301、308最好产品推出，依靠最好产品推出，依靠前面的热销和客户积累，前面的热销和客户积累，冲击高价格和速度。冲击高价格和速度。营销重点营销重点：通过典藏产品：通过典藏产品诉求，冲击销售目标。诉求，冲击销售目标。推盘节奏：推盘节奏：C地块地块601、603推出，补大户型产推出，补大户型产品，并拉升价格品，并拉升价格营销重点：营销重点：利用前期营利用前期营销铺垫和良好销售周期销铺垫和良好销售周期促进大户型销售。促进大户型销售。推盘节奏：推盘节奏：C地块地块607、609推出。推出。营销重点：营销重点：利用黄利用黄金销售期，冲击销金销售期，冲击销售目标。售目标。推盘节奏：推盘节奏：305推出推出营销重点：营销重点：冲击高价冲击高价格。格。本报告是严格保密的。Thanks2007，奥林匹克无处不在！，奥林匹克无处不在！