资产评估(全部课件).ppt

1、资产评估资产评估课程讲义课程讲义主讲人：黄晓祥主讲人：黄晓祥精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义l第一节 资产评估的含义l第二节 资产评估的对象l第三节 资产评估的价值类型l第四节 资产评估的假设l第五节 资产评估的原则l第六节 资产评估的程序第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义第一章第一章 总论总论 资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，是资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，是市场经济条件下客观存在的经济范畴，在产权转让、企业市场经济条件下客观存在的经济范畴，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用。重组

2、、资产流动等方面发挥了重要作用。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（一）资产评估的概念 资产评估：是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（二）资产评估的特点 1、现实性；2、市场性；3、预测性；4、公正性；5、咨询性。第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（三）资产评估与会计计价的区别 （1）发生的前提条件不同；（2）目的不同；（3）执行操作者不同。第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义第一章第一章 总论总

3、论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（一）资产的含义 资产评估的资产既可以是单个资产也可以是资产的整体，甚至是整个企业，由于评估和计价的目的不同，对资产的质和量的界定都有很大的差异。对于作为资产评估对象的资产，应从以下几个方面理解：1、资产是一种权利；2、资产是一种获利能力；3、资产必须为某一主体所拥有和支配。第二节第二节 资产评估的对象资产评估的对象第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（二）资产的分类1、按存在形态分为：有形资产有形资产和无形资产无形资产。2、按是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产。3、按资产能否独立存在分为：可确指的资产和不可确指的资产。4、

4、按资产的流动性分为：短期资产和长期资产。第二节第二节 资产评估的对象资产评估的对象第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（一）资产评估的特定目的：是指被评估资产即将发生的经济行为。包括：第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型 1 1、资产转让。、资产转让。2 2、企业兼并。、企业兼并。3 3、企业出售。、企业出售。4 4、企业联营。、企业联营。5 5、股份经营。、股份经营。6 6、中外合资、合作。、中外合资、合作。7 7、企业清算。、企业清算。8 8、抵押。、抵押。9 9、担保。、担保。1010、企业租赁。、企业租赁。1111、债务重组。、债务重组。现时的产权变

5、动现时的产权变动（发生时必须进行资产评估）（发生时必须进行资产评估）潜在的产权变动潜在的产权变动（发生时自行决定评估与否）（发生时自行决定评估与否）第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（二）资产评估的价值类型 1、价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。其作用表现在：（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；（2）价值类型制约资产评估方法的选择；（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义 2、价值类型的类别（根

6、据国际评估准则划分）（1）市场价值 （2）非市场价值 在用价值；投资价值；持续经营价值；清算价格；保险价值；课税价值。第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义 3、价值类型的决定因素。主要包括：（1）评估的特定目的（经济行为）；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义 1、继续使用假设 2、公开市场假设 3、清算（清偿）假设第四节第四节 资产评估的假设资产评估的假设第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲

7、义第五节第五节 资产评估的原则资产评估的原则 资产评估原则：是资产评估人员进行资产评估时的行资产评估原则：是资产评估人员进行资产评估时的行为规范和业务准则。为规范和业务准则。（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则 1 1、独立性原则。、独立性原则。2 2、客观性原则。、客观性原则。3 3、科学性原则。、科学性原则。4 4、专业性原则。、专业性原则。第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第五节第五节 资产评估的原则资产评估的原则（二）资产评估的经济原则（二）资产评估的经济原则 1 1、贡献原则。、贡献原则。2 2、替代原则。、替代原则。3 3、预期原则。、预期原则。

8、第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第六节第六节 资产评估的程序资产评估的程序（一）资产评估程序的定义（一）资产评估程序的定义 资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。（二）资产评估程序的重要性（二）资产评估程序的重要性第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（三）资产评估程序的内容（三）资产评估程序的内容 1 1、明确资产评估业务基本事项、明确资产评估业务基本事项 2 2、签订资产评估业务约定书、签订资产评

9、估业务约定书 3 3、编制资产评估计划、编制资产评估计划 4 4、资产勘查与现场调查、资产勘查与现场调查 5 5、收集资产评估资料、收集资产评估资料 6 6、评定估算、评定估算 7 7、编制和提交资产评估报告、编制和提交资产评估报告 8 8、资产评估工作档案归档、资产评估工作档案归档（四）履行资产评估程序的基本要求（四）履行资产评估程序的基本要求第六节第六节 资产评估的程序资产评估的程序第一章第一章 总论总论精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法l第一节 市场法l第二节 成本法l第三节 收益法l第四节 资产评估方法的比较和选择精选资产评估资产评估

10、课程讲义课程讲义第一节第一节 市场法市场法（一）市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评（一）市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出的类似资产的异同，并将类似资产的市估资产与最近售出的类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估方法。（二）市场法应用的前提条件：（二）市场法应用的前提条件：1 1、要有一个充分发育、活跃的资产市场。、要有一个充分发育、活跃的资产市场。2 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等

11、资料是可收集到的。可收集到的。第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点 1 1、明确评估对象。、明确评估对象。2 2、进行公开市场调查、收集相同或相类似资产的市场基本信息、进行公开市场调查、收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。资料，寻找参照物。3 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。4 4、把被评估资产与参照物比较。、把被评估资产与参照物比较。5 5、分析调整差异，得出结论。、分析调整差异，得出结

12、论。第一节第一节 市场法市场法第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 成本法成本法（一）成本法：是指在资产评估时按被评估资产的现时（一）成本法：是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。方法。1 1、重置成本、重置成本 2 2、复原重置成本、复原重置成本 3 3、更新重置成本、更新重置成本 4 4、实体性贬值、实体性贬值 5 5、功能性贬值、功能性贬值 6 6、经济性贬值、经济性贬值 7 7、成新率、成新率第二章第二章 资产评估的基本方法资产

13、评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 成本法成本法（二）成本法运用的程序（二）成本法运用的程序1 1、运用成本法评估资产一般按下列程序进行：、运用成本法评估资产一般按下列程序进行：（1 1）确定被评估资产，并估算重置成本。）确定被评估资产，并估算重置成本。（2 2）确定被评估资产的使用年限。）确定被评估资产的使用年限。（3 3）估算评估资产的损耗或贬值。）估算评估资产的损耗或贬值。（4 4）计算确定被评估资产的价值。）计算确定被评估资产的价值。第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 成本法成本法2 2、成本法

14、计算的基本公式、成本法计算的基本公式被评估资被评估资产评估值产评估值 重置成本重置成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值被评估资被评估资产评估值产评估值 重置成本重置成本成新率成新率第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 成本法成本法3 3、重置成本的估算可采用下列方法、重置成本的估算可采用下列方法（1 1）重置核算法）重置核算法（2 2）物价指数法）物价指数法（3 3）功能价值法）功能价值法（4 4）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估

15、课程讲义课程讲义第二节第二节 成本法成本法（三）实体性贬值的估算（三）实体性贬值的估算1 1、观察法也称成新率法。、观察法也称成新率法。资产的实体性贬值重置成本资产的实体性贬值重置成本（1 1实体性成新率）实体性成新率）2 2、公式计算法。、公式计算法。资产的实体性贬值资产的实体性贬值重置成本预计残值重置成本预计残值总使用年限总使用年限实际已使用年限实际已使用年限第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（四）功能性贬值的估算（四）功能性贬值的估算1 1、功能性贬值的计算步骤、功能性贬值的计算步骤（1 1）比较计算每年的超额运营成本；）比较计算每年的

16、超额运营成本；（2 2）确定净超额运营成本；）确定净超额运营成本；（3 3）估算资产尚可使用年限；）估算资产尚可使用年限；（4 4）折现。）折现。2 2、计算公式、计算公式第二节第二节 成本法成本法被评估资产被评估资产功能性贬值额功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本（被评估资产年净超额运营成本 折现系数）折现系数）第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（五）成新率的估算（五）成新率的估算1 1、观察法。、观察法。2 2、使用年限法。、使用年限法。3 3、修复费用法。、修复费用法。第二节第二节 成本法成本法第二章第二章 资产评估的基本方法资产评

17、估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第三节第三节 收益法收益法（一）收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折（一）收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。1 1、资产未来收益期有限的情况、资产未来收益期有限的情况评估值评估值R Ri i/（1+r1+r）i ii=1i=1n n2 2、资产未来收益无限期的情况、资产未来收益无限期的情况（1 1）未来收益年金化的情景）未来收益年金化的情景（2 2）未来收益不等额的情景）未来收益不等额的情景（二）收益法的程序及优缺点（二）

18、收益法的程序及优缺点第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法1 1、资产评估方法之间的关系：、资产评估方法之间的关系：资产评估方法之间既有区别又相互联系，研究资产评资产评估方法之间既有区别又相互联系，研究资产评估方法的特点，对于选择资产评估方法具有重要意义。估方法的特点，对于选择资产评估方法具有重要意义。（1 1）资产评估方法之间的联系）资产评估方法之间的联系（2 2）市场法与成本法的区别）市场法与成本法的区别精选资产评估资产评估课程讲义

19、课程讲义2 2、资产评估方法的选择、资产评估方法的选择（1 1）必须与资产评估价值类型相适应。）必须与资产评估价值类型相适应。（2 2）必须与评估对象相适应。）必须与评估对象相适应。（3 3）还要受可收集数据和信息资料的制约。）还要受可收集数据和信息资料的制约。第四节第四节 资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第三章第三章 机器设备评估机器设备评估l第一节 机器设备评估的特点l第二节 机器设备的核查与鉴定l第三节 机器设备评估的成本法l第四节 机器设备评估的市场法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲

20、义第一节第一节 机器设备评估的特点机器设备评估的特点（一）机器设备及其分类（一）机器设备及其分类 1 1、机器设备的主要特点、机器设备的主要特点 2 2、机器设备的分类、机器设备的分类 对机器设备按不同的标准进行恰当的分类，对选择资产评估方法，对机器设备按不同的标准进行恰当的分类，对选择资产评估方法，考虑哪些因素，以及如何提供评估报告和附表都有重要意义。考虑哪些因素，以及如何提供评估报告和附表都有重要意义。（1 1）按国家固定资产分类标准分类；）按国家固定资产分类标准分类；（2 2）按现行会计制度规定分类；）按现行会计制度规定分类；（3 3）按机器设备的组合程度分类；）按机器设备的组合程度分类

21、；（4 4）按机器设备的来源分类。）按机器设备的来源分类。第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第一节第一节 机器设备评估的特点机器设备评估的特点第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估（二）机器设备评估的特点（二）机器设备评估的特点（三）机器设备评估的程序（三）机器设备评估的程序 1 1、明确评估目的；、明确评估目的；2 2、清查机器设备，明确评估对象；、清查机器设备，明确评估对象；3 3、对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度以及主、对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数；要技术参数；4 4、研究确定评估方法，搜集和

22、处理有关信息资料；、研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料；5 5、评定估算、撰写评估报告。、评定估算、撰写评估报告。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 机器设备的核查与鉴定机器设备的核查与鉴定第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估（一）机器设备的核查（一）机器设备的核查 1 1、逐项清查、逐项清查 2 2、抽样核查、抽样核查（二）机器设备的鉴定（二）机器设备的鉴定 按工作阶段可分为按工作阶段可分为“统计性鉴定统计性鉴定”和和“判断性鉴定判断性鉴定”，其中统计性鉴定又分为其中统计性鉴定又分为“宏观鉴定宏观鉴定”和和“微观鉴定微观鉴定”。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第

23、三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估 机器设备评估的成本法是通过估算机器设备的重置成本，机器设备评估的成本法是通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。公式为：公式为：机器设备机器设备评估值评估值 重置成本重置成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估（一）机器设备重置成本的构成（一）机器设备重置成本的构成

24、重置成本包括构建全新资产所需合理的直接费用和间接重置成本包括构建全新资产所需合理的直接费用和间接费用。费用。1 1、对于单台机器设备，不需安装的，重置成本仅包括购置成本、运、对于单台机器设备，不需安装的，重置成本仅包括购置成本、运杂费；杂费；2 2、需要安装的，则还要包括安装费、基础费、资金成本和税金；、需要安装的，则还要包括安装费、基础费、资金成本和税金；3 3、对于原地继续使用的机器设备，还包括一些间接费用；、对于原地继续使用的机器设备，还包括一些间接费用；4 4、对于进口设备，还应包括进口从属费用，如海外运费、海外保险、对于进口设备，还应包括进口从属费用，如海外运费、海外保险费、进口关税

25、、公司代理手续费、商检费等。费、进口关税、公司代理手续费、商检费等。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估（二）机器设备重置成本的估算（二）机器设备重置成本的估算1 1、重置核算法，即分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和、重置核算法，即分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。得到重置成本的方法。对于外购设备：对于外购设备：（1 1）外购单台不需安装的国内设备）外购单台不需安装的国内设备 重置成本全新设备基准日的公开市场交易价格运杂费重置成本全新设备基准日的公开市场交易价格运

26、杂费（2 2）外购单台需安装的国内设备）外购单台需安装的国内设备 重置成本全新设备基准日的公开市场交易价格运杂费安装调试费重置成本全新设备基准日的公开市场交易价格运杂费安装调试费精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（3 3）外购单台不需要安装进口设备）外购单台不需要安装进口设备 重置成本（重置成本（FOBFOB价格途中保险费国外运杂费）价格途中保险费国外运杂费）基准日外汇汇率基准日外汇汇率 进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费 其中：其中：FOBFOB价格为离岸价，指装运港船上交货价格；价格为离岸价，指装运港船上交货价格；CIFCIF为到岸价，指离岸

27、价加上途中保险费和国外运杂费。为到岸价，指离岸价加上途中保险费和国外运杂费。（4 4）外购单台需要安装设备）外购单台需要安装设备 重置成本单台未安装进口设备重置成本安装调试费人员培训费其他重置成本单台未安装进口设备重置成本安装调试费人员培训费其他第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（5 5）外购成套需要安装设备）外购成套需要安装设备 重置成本单台未安装进口设备重置成本单台未安装国产设备重置成本重置成本单台未安装进口设备重置成本单台未安装国产设备重置成本 总和工器具重置成本安装工程费工程监理费软件重置

28、总和工器具重置成本安装工程费工程监理费软件重置 成本设计费贷款利息成本设计费贷款利息（6 6）车辆重置成本）车辆重置成本 国内购置车辆重置成本车辆价格购置附加税证照费及其他费用国内购置车辆重置成本车辆价格购置附加税证照费及其他费用 进口车辆重置成本车辆价格（进口车辆重置成本车辆价格（CIFCIF）进口关税消费税增值税证照）进口关税消费税增值税证照 费及其他费用费及其他费用其中：其中：进口关税车辆价格（进口关税车辆价格（CIFCIF）进口税率进口税率 消费税车辆价格（消费税车辆价格（CIFCIF）进口关税）进口关税（1 1消费税率）消费税率）消费税率消费税率 进口增值税车辆价格（进口增值税车辆价

29、格（CIFCIF）进口关税消费税）进口关税消费税增值税率增值税率第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估 进口设备从属费用的确定方法进口设备从属费用的确定方法 （1 1）国外运费）国外运费 （2 2）国外运输保险费）国外运输保险费 （3 3）关税）关税 （4 4）消费税）消费税 （5 5）增值税）增值税 （6 6）银行财务费）银行财务费 （7 7）外贸手续费）外贸手续费 （8 8）海关监管手续费）海关监管手续

30、费 （9 9）车辆购置附加费）车辆购置附加费精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义2 2、物价指数法，即在被评估机器设备历史成本基础上，、物价指数法，即在被评估机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。其计算公式为：通过现时物价指数确定其重置成本。其计算公式为：第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估设备重置成本设备重置成本 设备历史成本设备历史成本评估基准日定基物价指数评估基准日定基物价指数设备构建时定基物价指数设备构建时定基物价指数 物价指数可分为：物价指数可分为：（1 1）定基物价指数）定基物价指数 （2 2）环比物价指

31、数）环比物价指数 对于购置年代较长、型号陈旧（或已淘汰型号）的设备，不宜采用物价指数对于购置年代较长、型号陈旧（或已淘汰型号）的设备，不宜采用物价指数法估算重置成本，因为影响这些设备成本大小的原因不仅仅是物价变动因素。法估算重置成本，因为影响这些设备成本大小的原因不仅仅是物价变动因素。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义3 3、规模经济效益指数法：是根据设备的生产能力与价格、规模经济效益指数法：是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。公式为：的比例关系来确定重置成本的方法。公式为：被评估设备被评估设备的重置成本的重置成本（）参照物设备参照物设备的重置成本的重置成本被评估设备的

32、产量被评估设备的产量参照物设备的产量参照物设备的产量x x 规模效益发使用的范围比较小，仅适用于某些特定的加工设备，并且适规模效益发使用的范围比较小，仅适用于某些特定的加工设备，并且适用的前提是：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系。用的前提是：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系。第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（三）机器设备的实体性贬值及其估算（三）机器设备的实体性贬值及其估算1 1、使用年限法。使用年限的长短可以用来反映其实体性贬、使用年限法。使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程

33、度。公式为：值的程度。公式为：成新率成新率设备尚可使用年限设备尚可使用年限设备已使用年限设备尚可使用年限设备已使用年限设备尚可使用年限100%100%设备总使用年限设备总使用年限设备总使用年限设备已使用年限设备总使用年限设备已使用年限100%100%第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义2 2、观测分析法，是评估人员根据对设备的现场技术检测、观测分析法，是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经

34、济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。估测设备成新率用主要观察分析九个指标。估测设备成新率用主要观察分析九个指标。3 3、修复费用法，前提是设备的实体性损耗是可补偿的，、修复费用法，前提是设备的实体性损耗是可补偿的，那么用于修复实体性损耗的费用就是设备的实体性贬值。那么用于修复实体性损耗的费用就是设备的实体性贬值。对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应灵活运用各种方法估算它们的贬值。的，应灵活运用各种方法估算它们的贬值。第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备

35、评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义（四）机器设备的经济性贬值及其估算（四）机器设备的经济性贬值及其估算1 1、因生产能力降低造成的经济性贬值的估算。公式为：、因生产能力降低造成的经济性贬值的估算。公式为：1 1（）实际使用生产能力实际使用生产能力额定生产能力额定生产能力x x经济性贬值率经济性贬值率 100%100%2 2、因收益减少造成的经济性贬值的估算。公式为：、因收益减少造成的经济性贬值的估算。公式为：经济性贬值经济性贬值 设备年收益损失额设备年收益损失额（1 1所得税税率）所得税税率）（P/AP/A，r r，n n）3 3、因环境

36、保护限制而造成的经济性贬值的估算、因环境保护限制而造成的经济性贬值的估算第三节第三节 机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 机器设备评估的市场法机器设备评估的市场法第三章第三章 机器设备的评估机器设备的评估 机器设备的比较因素包括：个别因素、地域因素、交机器设备的比较因素包括：个别因素、地域因素、交易因素、和时间因素四大类。易因素、和时间因素四大类。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四章第四章 房地产评估房地产评估l第一节 房地产评估概述l第二节 土地使用权评估的特点l第三节 土地权属及其处置l第

37、四节 土地使用权评估的方法l第五节 建筑物评估的特点l第六节 建筑物评估的方法精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）房地产的概念（一）房地产的概念 1 1、概念、概念 2 2、存在形态、存在形态 单纯的土地单纯的土地 单纯的建筑物单纯的建筑物 土地与建筑物合成一体的房地产土地与建筑物合成一体的房地产 3 3、房地产是实物、权益和区位三者的结合。、房地产是实物、权益和区位三者的结合。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）房地产的特征（二）

38、房地产的特征 1 1、位置固定性、位置固定性 2 2、耐用性、耐用性 3 3、影响因素多样性、影响因素多样性 4 4、投资大量性、投资大量性 5 5、保值增值趋势、保值增值趋势精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第四章第四章 房地产评估房地产评估（三）房地产的评估程序（三）房地产的评估程序 1 1、明确评估基本事项、明确评估基本事项 2 2、拟定评估工作方案、拟定评估工作方案 3 3、实地勘察搜集资料、实地勘察搜集资料 4 4、选用评估方法评定估算、选用评估方法评定估算 5 5、确定评估结果，撰写评估说明和报告、确定评估结果，撰写评估说明和报告精选资产

39、评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 土地使用权评估的特点土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）土地使用权及其实质（一）土地使用权及其实质（二）土地资产的分类及其特性（二）土地资产的分类及其特性 1 1、土地资产的分类、土地资产的分类 （1 1）按社会经济用途分）按社会经济用途分 （2 2）按经济地理位置分）按经济地理位置分 （3 3）按所有权归属分）按所有权归属分 （4 4）按利用程度分）按利用程度分 （5 5）按开发程度与开发趋势分）按开发程度与开发趋势分精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 土地使用权评估的特点土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产

40、评估房地产评估（二）土地资产的分类及其特性（二）土地资产的分类及其特性 2 2、土地资产的特性、土地资产的特性 （1 1）自然特性）自然特性 土地空间位置的固定性土地空间位置的固定性 土地使用价值的永续性和增值性土地使用价值的永续性和增值性 土地的不可替代性土地的不可替代性 土地面积的有限性土地面积的有限性 （2 2）经济特性）经济特性 用途多样性用途多样性 经济地理位置的可变性经济地理位置的可变性 可垄断性可垄断性精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 土地使用权评估的特点土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（三）土地资源价格体系（三）土地资源价格体系 1 1、土

41、地资产价格类型、土地资产价格类型 （1 1）基准地价）基准地价 （2 2）标定地价）标定地价 （3 3）土地使用权出让底价）土地使用权出让底价 （4 4）转让价格）转让价格 （5 5）出租价格）出租价格精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 土地使用权评估的特点土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（三）土地资源价格体系（三）土地资源价格体系 2 2、土地资产价格的特点、土地资产价格的特点 （1 1）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定；决定；（2 2）土地价格主要由土地的需求决定；）土地价格主要由

42、土地的需求决定；（3 3）土地价格具有明显的区域性；）土地价格具有明显的区域性；（4 4）土地价格的上涨性。）土地价格的上涨性。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 土地使用权评估的特点土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（四）影响地产价格的因素（四）影响地产价格的因素 1 1、一般因素、一般因素 2 2、区域因素、区域因素 3 3、个别因素、个别因素精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第二节第二节 土地使用权评估的特点土地使用权评估的特点第四章第四章 房地产评估房地产评估（五）土地使用权评估的原则（五）土地使用权评估的原则 1 1、替代原则、替代原则 2 2、最

43、有效使用原则、最有效使用原则 3 3、变动原则、变动原则 4 4、供需原则、供需原则 5 5、贡献原则、贡献原则精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第三节第三节 土地权属及其处置土地权属及其处置第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）土地权属的类型（一）土地权属的类型 1 1、土地所有权、土地所有权 2 2、划拨土地使用权、划拨土地使用权 3 3、出让土地使用权、出让土地使用权 土地使用权出让最高年限按用途分别为：土地使用权出让最高年限按用途分别为：（1 1）居住用地）居住用地7070年；年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；年；（3 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文

44、化、卫生、体育用地5050年；年；（4 4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（5 5）综合或者其他用地）综合或者其他用地5050年。年。4 4、集体土地所有权、集体土地所有权精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第三节第三节 土地权属及其处置土地权属及其处置第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）土地权属的处置（二）土地权属的处置 1 1、制度规定、制度规定 2 2、处置方式、处置方式 （1 1）出让方式；）出让方式；（2 2）直接投资入股方式；）直接投资入股方式；（3 3）租赁方式。）租赁方式。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地

45、使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）市场法（一）市场法 1 1、概念及其适用条件、概念及其适用条件 （1 1）概念）概念 （2 2）公式）公式 （3 3）适用条件）适用条件精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）市场法（一）市场法 2 2、应用的步骤与过程、应用的步骤与过程 （1 1）广泛搜集交易资料，确定比较案例；）广泛搜集交易资料，确定比较案例；（2 2）进行交易情况的修正；）进行交易情况的修正；（3 3）进行交易时间的修正；）进行交易时间的修正；（4 4）进行区域因素的修正；）进

46、行区域因素的修正；（5 5）进行个别因素的修正；）进行个别因素的修正；土地使用年限修正系数土地使用年限修正系数 容积率修正系数容积率修正系数 （6 6）确定待估土地评估值。）确定待估土地评估值。精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（一）市场法（一）市场法 3 3、市场法案例、市场法案例 4 4、基准地价系数修正法、基准地价系数修正法 （1 1）概念）概念 （2 2）公式）公式 （3 3）注意的问题）注意的问题精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地使用权评估的方法第四章第四

47、章 房地产评估房地产评估（二）收益法（二）收益法 1 1、应用形式、应用形式 （1 1）概念）概念 （2 2）基本公式）基本公式 2 2、土地收益额及其估算、土地收益额及其估算 （1 1）土地收益）土地收益 实际收益、客观收益实际收益、客观收益 有形收益、无形收益有形收益、无形收益 （2 2）求取土地纯收益的程序）求取土地纯收益的程序精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（二）收益法（二）收益法 3 3、土地还原利率及其估算、土地还原利率及其估算 （1 1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似土地纯）

48、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。收益、价格等资料，反推算出还原利率。（2 2）通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率。）通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率。（3 3）各种投资及其风险、收益率排序插入法。）各种投资及其风险、收益率排序插入法。4 4、土地收益年限及其测算、土地收益年限及其测算精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（三）成本法（三）成本法 1 1、概念及其适用范围、概念及其适用范围 （1 1）概念）概念 （2 2）公式）公式 评

49、估值（土地价格）土地取得费土地开发费评估值（土地价格）土地取得费土地开发费税费税费利息利息 利润利润土地增值收益土地增值收益 （3 3）适用：新开发土地的评估）适用：新开发土地的评估精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（三）成本法（三）成本法 2 2、评估的步骤、评估的步骤 （1 1）估算土地取得费。）估算土地取得费。（2 2）估算土地开发费。）估算土地开发费。（3 3）估算税费。）估算税费。（4 4）估算利息。）估算利息。（5 5）估算利润。）估算利润。（6 6）估算土地增值收益。）估算土地增值收益。（7

50、 7）估算土地使用权评估值。）估算土地使用权评估值。3 3、成本法案例、成本法案例精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地使用权评估的方法第四章第四章 房地产评估房地产评估（四）假设开发法（四）假设开发法 1 1、概念及其适用条件、概念及其适用条件 （1 1）概念）概念 （2 2）公式）公式 地价地价=楼价楼价-建筑费建筑费-专业费用专业费用-利息利息-利润利润-税费税费-租售费用租售费用 （3 3）适用条件：社会经济环境保证）适用条件：社会经济环境保证精选资产评估资产评估课程讲义课程讲义第四节第四节 土地使用权评估的方法土地使用权评估的方法第四章第四章 房地