宏大不动产估价师联合事务所宏大不动产鉴定顾问股份有限公司宏大课件.ppt

1、宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/31宏大不動產估價師聯合事務所Honda Appraisers Joint Firm宏大資產評估顧問股份有限公司Honda Assets Valuation Consultancy主講人：卓輝華主講人：卓輝華 2009 房地產市場展望房地產市場展望 (20090107龍門扶輪社龍門扶輪社)宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產

2、估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/32如何看市場？如何看市場？仲介要成交量仲介要成交量-市場不好喊跌，市場好喊漲市場不好喊跌，市場好喊漲建商要成交價建商要成交價-明天會更好、更貴明天會更好、更貴媒體要誰敢講媒體要誰敢講-有人背書、廣告客戶很重要有人背書、廣告客戶很重要市場是追漲不追跌市場是追漲不追跌-一窩蜂心態一窩蜂心態宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股

3、份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/3319602008景氣高峰點景氣高峰點宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/34幾個研究單位的幾個研究單位的 指指 標標 與與 數數 據據宏大不動產估價師聯合事務

4、所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/35台灣房地產景氣動向季報台灣房地產景氣動向季報(2008.12)內政部建研所發布內政部建研所發布97年第年第3季房地產景氣動向季房地產景氣動向綜合判斷分數大降為綜合判斷分數大降為7分，較上一季大幅下滑分，較上一季大幅下滑3分，分，創下創下7年來新低紀錄年來新低紀錄，燈號也轉為代表景氣低迷的，燈號也轉為代表景氣低迷的藍燈，也是藍燈，也是7年來首見。

5、年來首見。領先指標與同時指標雙雙下滑，尤其是領先指標領先指標與同時指標雙雙下滑，尤其是領先指標下滑幅度達下滑幅度達2.59，推估明推估明(98)年第年第3季的房地產景氣還是一個冷字。季的房地產景氣還是一個冷字。宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/36國泰房地產價格指數國泰房地產價格指數(2008年年10月月31日日)台北市成交價台北市成交價 5年半來首度下修年

6、半來首度下修 台北市縣議價空間創下民台北市縣議價空間創下民82年以來新年以來新高達高達14.3%全國成交量指數較上季驟減全國成交量指數較上季驟減1/3，市場發展面臨近市場發展面臨近 5年來最嚴峻的考驗，年來最嚴峻的考驗，在前在前 2季短期反彈後，重回長期回檔季短期反彈後，重回長期回檔結構，結構，長期趨勢維持衰退中盤整長期趨勢維持衰退中盤整宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必

7、究92/10/37信義房價指數信義房價指數(2008.11.27)代表中古屋價格趨勢代表中古屋價格趨勢台灣地區第三季較第二季下跌台灣地區第三季較第二季下跌5.33%台北市下跌台北市下跌 5.51%台北縣下跌台北縣下跌2.54%台中市下跌台中市下跌11.24%高雄市下跌高雄市下跌10.95%宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/38台灣地區住宅需求動向調查台灣地區

8、住宅需求動向調查(2008.12)五大都會區整體購屋者綜合信心分數降至五大都會區整體購屋者綜合信心分數降至56分，為分，為91Q2開始調查開始調查6年來之新低；年來之新低；議價空間增加至議價空間增加至9.8%。台北市購屋負擔最沈重台北市購屋負擔最沈重(9.5 倍倍)，高雄縣，高雄縣市購屋負擔市購屋負擔(5.4 倍倍)最輕最輕 整體呈現整體呈現-需求面對現有房價支撐力不足需求面對現有房價支撐力不足之現象，之現象，房價下修壓力浮現，購屋者對房房價下修壓力浮現，購屋者對房市後市應更保守審慎因應。市後市應更保守審慎因應。宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公

9、司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/39住展雜誌調查住展雜誌調查(2009.01)北台灣北台灣至至97年底餘屋累計年底餘屋累計43,681戶戶。桃園地區桃園地區餘屋餘屋22,372戶戶台北縣，餘屋台北縣，餘屋 14,652戶戶新竹地區餘屋新竹地區餘屋3,908戶戶基隆地區餘屋基隆地區餘屋 1,203戶戶台北市餘屋量僅台北市餘屋量僅1,546戶戶總餘屋金額總餘屋金額3,805億元億元 (預估為預估為09年全台推案量年全台推案量7100億元的億

10、元的54%)宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/310市場現況市場現況！？！？宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/311豪宅

11、急凍豪宅急凍 敦南苑敦南苑(敦化南路二段遠企旁敦化南路二段遠企旁)200文華苑文華苑(敦化北路慶城街敦化北路慶城街)250長虹虹頂長虹虹頂(中山北路五段中山北路五段)140遠雄富都遠雄富都(中山北路二段中山北路二段)142宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/3122008年年11月全台灣法拍數量暴增月全台灣法拍數量暴增從從10月的月的6千多件，千多件，11月超

12、過月超過1萬件，預期萬件，預期09年農曆年年農曆年後，數字會更高後，數字會更高。民國民國95年約年約6.4萬件，萬件，96年為年為6萬萬2仟，但仟，但97年初至年初至11月止，達月止，達8.3萬件。萬件。法拍案件主要集中在中南部，大台北地區裡僅板橋地區法拍案件主要集中在中南部，大台北地區裡僅板橋地區稍微增多。稍微增多。宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/313

13、近兩年房屋交易量分析近兩年房屋交易量分析宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/3142008台北市每月成交棟數台北市每月成交棟數 時間時間 買賣棟數買賣棟數 房價房價(萬元萬元/坪坪)1月月 6,599 37.22 2月月 3,552 38.31 3月月 6,256 40.15 4月月 6,691 40.42 5月月 7,218 39.38 6月月 6,735

14、40.04 7月月 6,031 38.98 8月月 4,138 37.69 9月月 3,928 37.02 10月月 4,370 35.63 11月月 3,732 35.87 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/315房地產市場基本面房地產市場基本面房屋自有率房屋自有率88.14%(2008.09主計處主計處)住宅存量住宅存量 高於高於 家庭戶籍家庭戶籍 77

15、4萬萬2,564 763萬萬590戶戶 (2008.12)人口成長趨緩人口成長趨緩國內經濟景氣不佳國內經濟景氣不佳(-2%2%)失業率居高不下失業率居高不下(4%-5%)宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/316全台住宅過剩全台住宅過剩 房市隱憂房市隱憂營建署營建署08年年12月月17日公布第三季住宅資訊統計，全國日公布第三季住宅資訊統計，全國總家戶數總家戶數

16、763萬萬590戶，住宅存量有戶，住宅存量有774萬萬2,564宅，宅，全台住宅供給率全台住宅供給率101.47%。台中市最嚴重，住宅供給率達台中市最嚴重，住宅供給率達120.46%，住宅存量較，住宅存量較家戶數多逾兩成。家戶數多逾兩成。住宅供給率大於住宅供給率大於110%之地區包括：台中市、桃園縣及之地區包括：台中市、桃園縣及連江縣；連江縣；雲林、高雄、台南及金門等縣，家戶數較住宅存量多雲林、高雄、台南及金門等縣，家戶數較住宅存量多1.5萬戶以上。萬戶以上。台北市，家戶數比住宅存量多出台北市，家戶數比住宅存量多出7萬萬3,944戶。戶。宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏

17、大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/317繁榮市場下的風險繁榮市場下的風險開價開價不等於不等於行情行情不等於不等於成交價成交價議價議價空間因個案、地區而異空間因個案、地區而異不景氣下的產品不景氣下的產品套房跌價風險高套房跌價風險高不當區位下的高價房屋不當區位下的高價房屋 跌價風險高跌價風險高漲價機會小漲價機會小創新區域行情創新區域行情價格下修幅度大價格下修幅度大(話多話多漲多險多漲多險多)宏大不動產估價師聯合事務所

18、宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/3182009年房市趨勢年房市趨勢-各家說法各家說法信義房屋：下半年會比上半年好永慶房屋：下半年可望落底回溫永慶房屋：下半年可望落底回溫遠雄趙藤雄遠雄趙藤雄：12個月內房價將回歸理個月內房價將回歸理性，性，09年三月，房市就會落底！年三月，房市就會落底！中信房屋：最壞的時間點已經過去，整中信房屋：最壞的時間點已經過去，整個房市將在春節前後落底個房市將

19、在春節前後落底宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/319政大張金鶚教授政大張金鶚教授房地產危機還未開始房地產危機還未開始預期明年預期明年(2009)才會陸續浮現才會陸續浮現且且1至至2年內都不會反映完畢年內都不會反映完畢宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所

20、宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/3202009年房市趨勢年房市趨勢預售屋推案量預計減少二成左右預售屋推案量預計減少二成左右(僅僅7100億元億元)全台房屋買賣件數萎縮全台房屋買賣件數萎縮 10-15%(約約35-38萬戶萬戶)大台北預售房價平均回檔大台北預售房價平均回檔5%15%預售豪宅推案減少，成屋豪宅價格下修壓力約預售豪宅推案減少，成屋豪宅價格下修壓力約1-3成成房貸利率持續低檔房貸利率持續低檔(低利率購屋誘因消失低利率購屋誘因消失)餘屋賣壓增、影響預售屋市場餘屋賣壓增、影響預售屋市場法拍屋數相當或超過預售市場規模法拍屋數相當或超過預售市場規模 議價空間維持一至三成議價空間維持一至三成宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大不動產鑑定顧問股份有限公司宏大不動產鑑定顧問股份有限公司 宏大不動產估價師聯合事務所宏大不動產估價師聯合事務所 宏大資產評估顧問股份有限公司宏大資產評估顧問股份有限公司 版權所有版權所有 翻印必究翻印必究92/10/321簡報結束簡報結束 祝福大家祝福大家 身體健康身體健康 平安喜樂平安喜樂