房产中介合同解读课件.ppt

1、合同法及房产中介合同解读 法务部 王晓合同法总则第一章一般规定第二章合同的订立第三章合同的效力第四章合同的履行第五章合同的变更和转让第六章合同的权利义务第七章违约责任第八章其他规定分则第九章买卖合同第十章供用电、水、气、热力合同第十一章赠与合同第十二章借款合同第十三章租赁合同第十四章融资租赁合同第十五章承揽合同第十六章建设工程合同第十七章运输合同第十八章技术合同第十九章保管合同第二十章仓储合同第二十一章委托合同第二十二章行纪合同第二十三章居间合同 总则一、合同的概念 1、什么是合同?合同法第二条规定：本法所称的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2

2、、了解内容 合同法第二条的第二款规定：婚姻、收养、监护等身份关系的协议，适用其他法律规定。二、合同的分类 1、双务合同和单务合同 2、有偿合同和无偿合同 3、诺成合同和实践合同 4、要式合同和不要式合同 注意：1）借款合同（合同+收条）、定金合同 2）格式合同（备案合同）相关条文 第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。担保法：第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、合同订立及主要条款第十二条：（一）当事人的名称或者姓名和住所（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方

3、式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。四、合同效力第三章合同效力1、无效合同2、效力待定合同3、可变更、可撤销合同4、有效合同合同生效条件1、当事人有缔约能力2、意思表示真实3、不违反强制性法律规范及公序良俗相关条文第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者

4、乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。效力待定 第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。五、合同解除1、约定解除2、协商解除3、法定

5、解除：91条，94条相关条文法定解除：第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。六、

6、违约责任1、无效合同、被撤销合同的法律后果 1）、返还财产 2）、赔偿损失 3）、追缴财产2、生效合同 1）、违约金 2）、定金合同无效、被撤销法律后果相关条款 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。合同有效：违约金与定金相关条款 第114条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人

7、可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 合同法司法解释二第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。担保法司法解释 第116条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第119条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。第115条当事人约定以交付定金作为

8、订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第117条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。第121条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。分则主要讲解1、委托合同 结合：出售/租房屋委托；求购/租房屋委托；委托代理合同2、居间合同 结合：房屋转让居间协议3、买卖合同 结合：杭州市房屋转让合同4、租赁合同5、行纪合同（了解）分则第九章买卖合同第十章供用电、水、气、热力合同第十一章赠与合同第十二章借

9、款合同第十三章租赁合同第十四章融资租赁合同第十五章承揽合同第十六章建设工程合同第十七章运输合同第十八章技术合同第十九章保管合同第二十章仓储合同第二十一章委托合同第二十二章行纪合同第二十三章居间合同 制式合同总览委托合同（出售/租房屋委托；求购/租房屋委托）带看居间合同（房屋转让居间合同）买卖合同/租赁合同（杭州市房屋转让合同）（杭州市房屋租赁合同）委托代理合同系统合同意义1、法律关系 及合同作用2、各方权利义务3、保障权益一、委托合同主要内容1、委托人2、受托人3、委托事项及转委托权4、委托报酬5、违约责任结合文本 出出售售/出租房屋委托协议出租房屋委托协议 编号 出售 出租委托方(以下简称甲

10、方)：身份证号：受托方(以下简称乙方)：(21世纪不动产 加盟店)甲、乙双方本着自愿、平等、诚实信用的原则，经双方共同协商，就甲方委托乙方按下列条件居间出售/出租房屋事宜达成如下协议：一、房屋基本状况房屋基本状况1、房屋坐落：;建筑面积：；建成年份：;土地使用证编号：;户型：室 厅 卫;权属：私房 房改房 经济适用房2、装修状况：，附属设施：3、抵押情况:无 有；租赁情况：无 有(租期至 年 月 日)4、挂牌总价/租价：人民币 万元(￥元)/每月人民币 元(￥元)5、沉降情况:无 有；6、其他：二、委托方式与期限委托方式与期限非独家委托，期限自委托日起至房屋交易成功时止。独家委托，期限自委托日

11、起至 年 月 日止，在此期间甲方不能同时委托其他中介机构从事与乙方相同的活动，同时甲方将获得21世纪不动产出售方顾客服务保证书上的所有服务。甲方同意在乙方需要时可委托第三方或与第三方共同完成甲方委托的事务。三、甲方甲方/代理人确认：代理人确认：甲方确认：具有出售/出租房屋的权利，无权利纠纷，并经共有权人一致同意出售上述房屋。代理人确认：甲方及共有权人一致同意出售/出租上述房屋，无权利纠纷，同时具有甲方书面的有转委托的委托书。甲方/代理人对其所提供的房屋信息的真实性、准确性负责。四、甲方甲方(包括关联方包括关联方)承诺：承诺：在乙方居间服务过程中，不得做损害乙方权益的行为(如：与乙方经纪人带看的

12、买受方/承租方(包括关联方)交换联系方式、私下签订买卖/租赁合同、经第三方居间签订买卖/租赁合同)。甲方委托乙方代为收取并保管买受方/承租方交付的定金。五、乙方承诺：乙方承诺：乙方发布的信息与甲方提供的信息一致。妥善保管三证、积极为甲方寻找合适的买受方/承租方，促成交易，保证不赚取非法差价。六、中介服务费：中介服务费：杭州市物价局制定的房产中介服务收费标准见21世纪不动产网站及店内明示。七、违约条款：违约条款：甲方违反本协议约定的按照出售房屋挂牌总价的3/或出租房屋年租价的10作为违约金。在甲方与乙方介绍的买受方/承租方达成交易意向并支付交易定金后，买受方/承租方违约的，甲方同意将没收的交易定

13、金的50支付给乙方作为服务补偿。八、关联方：关联方：包括甲方配偶、父母、子女、代理人及看房随行人员。九、协议生效：协议生效：本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字或盖章后生效。十、纠纷处理：纠纷处理：本协议在履行过程中发生争议，协商不成的，提交杭州仲裁委员会仲裁。十一、其他条款：其他条款：_甲 方：乙 方：代 理 人：代 表 人：联络地址：联络地址：电 话：电 话：签约时间：签约地址：求购求购/求租房屋委托协议求租房屋委托协议 编号 求购 求租委托方(以下简称甲方)：身份证号：受托方(以下简称乙方)：(21世纪不动产 加盟店)甲、乙双方本着自愿、平等、诚实信用的原则，经双方共同协商，就

14、甲方委托乙方按下列条件居间求购/求租房屋事宜达成如下协议：一、求购求购/求租房屋求租房屋区域范围建筑面积户 型楼层范围装修要求建筑类型价格范围至多层高层小高层排屋别墅二、委托期限与方式委托期限与方式非独家委托，期限自委托日起至房屋交易成功时止。独家委托，期限自委托日起至 年 月 日止，在此期间甲方不能同时委托其他中介机构从事与乙方相同的活动。甲方同意乙方在需要时可委托第三方或与第三方共同完成委托的事务。三、甲方代理人承诺：甲方代理人承诺：具有甲方求购/求租房屋的书面委托。四、甲方（包括关联方）承诺：甲方（包括关联方）承诺：在乙方居间服务过程中，不得做损害乙方权益的行为（如：与乙方经纪人带看的出

15、售方/出租方交换联系方式、私下签订买卖/租赁合同、经第三方居间签订买卖/租赁合同等）。甲方委托乙方代为收取并保管出售方/出租方交付的定金，待甲方与出售方/出租方签订正式买卖/租赁合同后，再由出售方/出租方取回或按居间协议处理。五、乙方承诺：乙方承诺：积极为甲方寻找合适的房屋，并促成成交，保证不赚取非法差价，保证所发布的信息与出售方/出租方的提供的信息一致。六、中介服务费：中介服务费：杭州市物价局制定的房产中介服务收费标准见21世纪不动产网站及店内明示。七、违约条款：违约条款：甲方违反本协议约定的，按照委托求购房屋总价的3/求租房屋年租价的10作为违约金。在甲方与乙方介绍的出售方/出租方达成交易

16、意向并支付交易定金后，出售方/出租方违约的，甲方同意将没收的交易定金的50支付给乙方作为服务补偿。八、关联方：关联方：包括甲方配偶、父母、子女、代理人及看房随行人员。九、协议生效：协议生效：本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字或盖章后生效。十、纠纷处理：纠纷处理：本协议在履行过程中发生争议，协商不成，甲、乙双方同意提交杭州仲裁委员会仲裁。十一、其他条款：其他条款：_甲 方：乙 方：代 理 人：代 表 人：联络地址：联络地址：电 话：电 话：签约时间：签约地址：协议解读1、主体问题 1）关系合同效力：3条 （1）、代理人 （2）、共有权人 2）关系我们的权益：关联方 8条2、委托内容（

17、出售/租委托）1）房屋情况，我们的信息依据 1条 2）独家委托的转委托权 2条3、跳单情形 4条 1）与乙方经纪人带看的买受方/承租方(包括关联方)交换联系方式；2）私下签订买卖/租赁合同；3）经第三方居间签订买卖/租赁合同4、授权：代收定金 出售/租委托：4条 5、我们的义务：5条 出售/租委托：如实发布信息 求购/租委托：积极寻找房源6、我们的佣金：物价局的标准 6条7、违约责任及我们权益保障 7条 1）违约赔偿 2）补偿 委委 托托 代代 理理 合合 同同 编号委托方：出售方(甲方)买受方(乙方)居间方：(丙方)甲、乙、丙三方在自愿、平等、诚实信用的基础上，经丙方居间服务促成签订了杭州市

18、房屋转让合同。现三方就该合同所涉及的产权过户事宜(免费的衍生服务)，共同委托丙方办理，达成如下条款。一、转让房屋转让房屋房屋地址 ，建成年份：_，建筑面积 平方米，转让总价计人民币(大写)：佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(￥元)。二、中介服务费与税费约定中介服务费与税费约定1、甲方于签订房屋转让合同当天支付中介服务费计人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。2、乙方于签订房屋转让合同当天支付中介服务费计人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。3、丙方预先代收甲方交易税费计人民币 元，丙方预先代收乙方交易税费计人民币 元，此项税费委托方于本合同签订之日起 天内支付，待过户手续完毕后，据实结算，多退少补

19、。三、过户资料与按揭手续：过户资料与按揭手续：甲、乙双方在签订本合同之日起 天内，将办理房产权证转移所需的一切资料、税费交付给丙方。如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及中介服务费的，视同违约，承担50元每天的违约金，若导致不能正常履行杭州市房屋转让合同的，则应承担杭州市房屋转让合同中相应的违约责任。四、丙方承诺：丙方承诺：在本协议第三条约定的条件下，丙方承诺在甲、乙双方提供完整有效的过户资料、身份核对以及按揭审批后 个工作日内办理完毕房屋所有权证过户手续。丙方如在约定时限内未能完成过户手续，则每逾期一日各向甲、乙双方赔偿各自所交的中介服务费的2。如遇政府职能部门调整有关交易

20、政策或该房屋在办理过程中审核出被行政司法机关查封、拆迁冻结等情况，造成丙方办证期限顺延或不能过户，丙方不承担责任。五、房款的交收：房款的交收：由甲方本人领取。六、三证的交收：三证的交收：待房产证、契证和国有土地使用权证过户手续办理完毕后，由丙方呈交给乙方，乙方须亲自领取，同时结算交易税费。七、合同的生效：合同的生效：本合同自三方签字或盖章之日起生效，与杭州市房屋转让合同具有同等效力。本合同与所签订的杭州市房屋转让合同发生冲突时，以杭州市房屋转让合同为准，杭州市房屋转让合同没有约定的，以本合同为准。本合同一式 份，均具同等效力。八、合同的终止：合同的终止：本合同不得擅自终止，如委托方协商解除杭州

21、市房屋转让合同，委托方仍应支付中介服务费，交易税费按实结算，本合同终止；如丙方无故终止，丙方将双倍退还所收的中介服务费。九、争议的解决：争议的解决：本合同履行过程中发生争议的，首先应协商解决，协商不成的，三方同意将争议事项提交杭州仲裁委员会仲裁。十、其它：、其它：甲方（签章）乙方（签章）联系电话：联系电话：甲方代理人（签章）乙方代理人（签章）证件号码 证件号码 丙方（签章）律师见证人(签章)经办人：证件号吗：联系电话：签订地点：签订日期：年 月 日协议解读1、委托内容 1）办理权证 2）收取税费、中介费 3）收取办证材料2、主要纠纷 4条 1）银行贷款审批 ：买方与银行借贷关系 2）身份核对我

22、方义务：过户资料、身份核对以及按揭审批，开始权证办理计时二、居间合同主要内容1、信息居间、媒介居间2、三方主体、三方签章3、标的物情况4、居间人权利义务 1）如实告知 2）媒介服务5、违约责任 1）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实 2）提供虚假情况6、补偿：必要的劳务费用相关条款 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的

23、，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。房屋转让居间协议 编号：买受方（甲方）愿意委托居间方（丙方）(21世纪不动产 加盟店)以下列条件购买出售方（乙方）的房屋。一、甲方交易保证方式：甲方交易保证方式：甲方为表示对丙方居间提供的房屋之购买的诚意，向丙方交付购房保证金人民币 元整(元)，若乙方同意此购买意向并在本协议上签字认可，此保证金即转为购房定金由丙方代收保管。甲、乙双方签订房屋转让合同后，转为过户费用。二、房屋基本情况二、房屋基本情况2.1、坐落(门牌)：2.2、建成年份：_；土地使用证编号 ；权属：私房房改房经济适用房2.3、房屋类型：住宅 别墅 商住楼 写字

24、楼 商铺 车库 厂房2.4、建筑面积：平方米、户型：室 厅 卫2.5、装修与设施：2.6、抵押情况:无 有 租赁情况：无 有(租期至 年 月 日)三、交易条件三、交易条件3.1、总房款：人民币 元整(元)。3.2、税费承担方式：交易双方涉及的过户费用、税费（包括个人所得税和营业税，下同）、中介服务费承担方式采用 3.3、房款支付方式：3.4、交房时间：3.5、税费支付时间：买卖双方涉及交易的相关过户费用、税费、中介服务费，于房屋转让合同签订之日起_日内一次性支付于丙方，由丙方代收。杭州市房地产中介服务费收费标准见21世纪不动产网站及店内明示。四、丙方促成签约期四、丙方促成签约期甲方签署本协议之

25、日起 日作为丙方促成签约期。在此期间内，乙方支付了出售定金或交付了房屋所有权证契证土地使用权证(以下简称“三证”)，由丙方代收与保管，并在本协议上签字认可的，则依约签订房屋转让合同。在此期后，乙方无法接受上述交易条件，则丙方将在 个工作日内，将购房保证金无息退还甲方。五、转让合同签订时间：五、转让合同签订时间：甲、乙双方同意在双方签订本协议之日（以最后一方签订本协议的日期为准）起 日内签订房屋转让合同，具体时间由丙方安排。六、甲方违约条款六、甲方违约条款6.1、在本协议第四条所述期限内，甲方不得取回保证金。6.2、若乙方违约，则甲方同意将所收违约金的50%于当日支付给丙方，作为居间服务费的补偿

26、，同时本协议终止。七、其他约定：七、其他约定：_ _ _ 甲方签字：身份证号码：住址：代理人签字：身份证号码：住址：签约日期：签约地点：丙方盖章：经办人 日期：八、乙方交易保证方式：乙方交易保证方式：为表示出售房屋的诚意，乙方选择下列第 项交易保证方式：交付出售定金人民币 元整，并由丙方代收保管。交付“三证”，并由丙方代收保管。若乙方要取回“三证”则应支付与甲方对等的定金 元。在买卖双方签订房屋转让合同后，转为过户费用。九、协议履行九、协议履行9.1、乙方同意以上述条件出售房屋，并认可由丙方代收和保管甲方的购房定金。9.2、三方签订本协议后，甲、乙双方任何一方未能依约前来签订房屋转让合同的，或

27、未履行本协议的，丙方可根据守约方的要求依法将违约方交付的房屋交易定金转交给守约方，同时本协议终止。若乙方提供了房屋“三证”原件作交易保证的，待乙方支付相应定金后，返还“三证”，同时本协议终止。9.3、若甲方违约，则乙方同意将所收定金的50%支付给丙方，作为中介服务费的补偿，同时本协议终止。十、丙方承诺十、丙方承诺：妥善保管“三证”、在居间服务过程中遵循公平、公正原则，保证不赚取非法差价，提高交易的安全性。十一、协议终止：十一、协议终止：甲、乙双方协商解除交易时，双方仍应向丙方支付中介服务费。十二、纠纷处理：十二、纠纷处理：三方同意，履行本协议产生的纠纷，协商不成的，提交杭州仲裁委员会仲裁。十三

28、、协议生效：十三、协议生效：本协议一式三份，三方各执一份，三方签字(或盖章)后生效。十四、其它：十四、其它：乙方签字：身份证号码：住址：代理人签字：身份证号码：住址：签约日期：签约地点：丙方盖章：经办人 日期：协议解读1、三方主体、三方签章2、标的物情况 2条3、意向金转定金 1&8条4、促成签订杭州市房屋转让合同4&5条5、违约责任及补偿 6&9条 三、买卖合同主要内容1、买卖双方2、标的物3、买方：付款义务（方式、时间）4、卖方：交房、协助权证过户5、违约责任相关条款 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的

29、物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。四、其他合同1、租赁合同2、行纪合同常见纠纷委托合同（出售/租房屋委托；求购/租房屋委托）带看居间合同（房屋转让居间合同）买卖合同/租赁合同（杭州市房屋转让合同）（杭州市房屋租赁合同）委托代理合同各阶段常见纠纷第段：带看后跳单第段：拒签订转让合同或跳单 卖方违约：1）无权代理、无权处分 2）产权不清晰 3）涨价，拒不履行合同 买方违约：1）拒绝购买第段：转让合同履行纠纷 卖方违约：1）拒不身份核对 2）拒绝交房 买方违约：1）拒付房款 2）银行贷款审批纠纷处理1、我方的主要义务：通知（报告）！口头电话录音通知特快专递2、其他措施：1）保留证据 2）及时通知守约方 3）及时采取补救措施（完善证据）3、及时上报，针对个案，做处理方案4、加强法律意识，避免或减少纠纷 谢谢大家！