某商贸购物中心营销策划方案.ppt

1、2022年12月6日星期二某商贸购物中心营销策某商贸购物中心营销策划方案划方案一、林甸房地产市场分析这是一片神奇的土地！虽地处高寒，却“满腔热水”！这神奇的土地，就是中国绿色温泉城黑龙江省林甸县。她坐落在松嫩平原的北部，黑龙江省的中西部，南接著名石油城大庆，北邻黑龙江省第二大城市齐齐哈尔，西与世界著名的丹顶鹤之乡扎龙自然保护区毗邻，东有广阔无垠的大草原。全县总幅员3746平方公里，人口27万。1 1、林甸林甸美丽的美丽的“温泉之乡温泉之乡”2 2、林甸人、林甸人热情、勤劳、积极向上热情、勤劳、积极向上 像温泉一样，这里的人充满激情，也十分勤劳，许多人都到大庆、齐齐哈尔等地打工，因此，对大城市的

2、生活也非常熟悉，对高品质的生活也充满着向往。随着林甸城市化建设的加速，人们生活水平不断提高，这里的房地产开发也开始逐步火热起来。3 3、房地产、房地产林甸发展的风向标林甸发展的风向标 作为城市建设的先行者，房地产开发始终引领着城市发展的方向。随着“王仔花园”“天兴广场”等大型小区的开发，林甸县已经迎来了崭新的“地产时代”，住宅开发带动着居住品质的快速提升，也推动着房价的上涨。4 4、市场前景、市场前景发展潜力巨大发展潜力巨大 虽然是县城，但与齐齐哈尔、大庆两大城市非常近，交通便利，地理位置重要。加上外出打工人员较多，消费能力正在不断提升，房地产市场发展空间巨大。但受人口数量和生活习惯限制，房地

3、产开发必须结合本地实际情况准确定位，不能照搬大城市开发模式，过于超前。二、项目竞争对手分析1 1、竞争对手确定原则、竞争对手确定原则可比性：可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性相近性：相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性差异性：差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果可操作性：可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则2 2、竞争对手对比、竞争对手对比三、项目目标消费者分析消费群体指标消费群体指标消费者特征消费者特征年年 龄龄30-50岁收收 入入家庭年均收入3万以上职职 业业政府公务员、企业中高层领导、私营业主、个体老板、外出打

4、工者等购房动机购房动机以二次置业为主。改善居住环境或投资保值；追求更高品质的生活环境需需 求求主要为使用面积6080米的两居室和90120米的三居室，部分人会追求高品位的复式住宅生活特征描述生活特征描述注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自身形象和社会地位，平时珍惜与家人相处的机会。由于文化程度高，处事较内敛，购楼后不愿张扬，现代而不失传统1 1、目标客户分析、目标客户分析（住宅）（住宅）2 2、目标客户分析、目标客户分析（商业）（商业）消费群体指标消费群体指标消费者特征消费者特征年年 龄龄25-45岁收收 入入家庭年均收入5万以上人人 群群正在经营、考虑更换地点或扩大经营规模的

5、私营业主有点经济基础、打算创业的年轻人投资者要要 求求交通便利、商业繁华、人流密集、有大型商场或超市需需 求求临街门市房、商场柜台等投资方式投资方式购买或租赁53%50%31%28%22%9%9%6%环境 价格升值潜力配套房屋设计楼盘形象地理位置小区设计小区面积大小区规划好楼盘大/规模大信誉好公司实力强结构合理实用面积大/外墙美观学校/超市/银行/活动场所房价上升空间大/区域发展潜力大价格便宜/管理费便宜绿化好/空气好/宁静3 3、目标客户确定购买本案住宅的原因、目标客户确定购买本案住宅的原因中心区/交通方便/工作地点方便/离原住处近商场环境地理位置经营管理价格品牌知名度55%50%35%30

6、%25%4 4、目标客户确定购买本案商铺的原因、目标客户确定购买本案商铺的原因实力企业开发建设布局合理现代时尚/商业氛围浓郁商业中心/交通便利/人流密集售价、租金合理/升值空间大好的经营管理公司/盈利的保障四、项目分析n 本案位于林甸县林甸镇花园街上，为原商贸大厦扩建工程，是集居住、购物、休闲为一体的综合性项目。n 项目占地面积xxxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，住宅总户数约xxx户，商业面积xxxxx平方米，建有地下停车场。n 地下一层及地上3层为商服，第4层至第14层为住宅。1 1、项目概况、项目概况2 2、本案、本案SWOT分析分析n 优势（优势（Strengthen）n 位

7、居县商业中心，地理位置绝佳，交通便利，周边商铺林立，种类齐全；各种生活配套设施遍布周边n 品牌开发商建设，与现代化的生活、商业理念接轨，建筑品质与设计理念傲视群雄n 商业配套齐全，商场、超市、停车场完备，生活极为便利。n 项目临近市政公园，闹中有静，既有繁华，又清静幽雅。n 劣势（劣势（WeaknessWeakness）n 位于商业中心繁华地段，人流、车流会带来较大的噪声和空气污染，对居住有一定影响n 项目为单栋商住综合体，规模较小，缺少居民活动空间n 由于3层以下为商服，因此居民上楼时较为不便n 机会点（机会点（OpportunityOpportunity）n 本案地理位置优越，附近无直接竞

8、争楼盘n 先进的规划设计理念，足以吸引所有追求高品质生活的人n 林甸尚无大型现代化商场，投资前景不可估量n 当前林甸最高建筑，也是身份和地位的象征n 障碍点（障碍点（threatenthreaten）n 已有同类商业项目启动，能否抢占先机是成功的关键所在n“王仔花园”等项目的成功，让购房者会以其为标准进行对比，如果我们不能在品质上有实质的提升，就无法在价格上说服购房者n 如此大体量的商业面积，在短期内能否有足够的商家进入，能否有众多知名品牌商家，招商的工作压力很大n 小结小结n 项目是好项目，但任何项目都不是没有缺点和风险的，强化优势，弥补劣势，抓住机会点，扫除障碍点，这是我们当前工作的方向。

9、n 总体来说，住宅销售的难度相对较小，商业的压力较大。四、项目定位分析本案是针对林甸中高端市场进行开发的，从住宅到商业都不是面向普通大众，而是面向有实力、有品位、有追求的高端人士，我们要做的就是领跑林甸的新城市生活方式，因此我们的市场定位是：新城市生活领跑者新城市生活领跑者1 1、项目的市场定位、项目的市场定位2 2、项目的推广主题、项目的推广主题新生活，新开始这里是一种崭新的生活方式，开阔的视野、舒适的居室、幽静的公园、现代化的商场、各种休闲娱乐项目都汇集在这里，来到这里，就是开始新的生活。这里是一种崭新的经营方式，良好的规划、合理的布局、现代化的设计、时尚大方的装修，加上绝佳的位置和火热的

10、商业氛围，新的财富梦想，也将从这里开始。3 3、项目推广主题的含义、项目推广主题的含义新城市生活，从这里开始现代财富梦想，从这里开始有限的旺铺，无限的财源这里的生活，与世界同步4 4、项目推广主题延伸、项目推广主题延伸五、项目推广策略1 1、推广目标、推广目标强势树立本案高档次、高品位、有潜力的项目形象。在开盘前做到全城皆知，并积累足够的意向客户根据销售和招商情况，随时进行宣传方向的调整配合销售计划，顺利完成阶段性销售目标2 2、推进思路与策略、推进思路与策略根据房地产的运作规律，把推广阶段划分为四个阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段（开盘前）（开 盘）（开盘后）（尾盘）启动期启动期公开期公

11、开期强销期强销期扫尾期扫尾期项目形象宣传树立知名度与认知度活动宣传营造火爆抢购氛围强化卖点，配合营销活动促销活动六、媒介计划1 1、广告目标、广告目标销售前期达至最大范围的到达率内部认购期让目标消费者关注本案，使之进入他们的选购名单公开发售期让目标消费者了解本案，使之成为他们的购买目标我们需要考虑的因素我们需要考虑的因素媒体选择投放波次可行性目标消费群到达率媒体比重接触频率/视点2 2、媒介的选择策略、媒介的选择策略根据林甸本地情况，主要宣传媒介选择如下：海报海报 /招商手册招商手册 /户型图户型图 /路牌路牌 /售楼处售楼处海报：内容丰富，简单明了，便于派发，是本案最主要的推广媒介招商手册：

12、针对商业所做，内容详细，信息量大，成本高户型图：卖房必备之物路牌：最原始也最实用的媒介，树立知名度和项目形象的最佳选择售楼处：项目的脸面，也是体现企业实力的地方，做的好对提高销售 率有极大的推动作用各媒介特性各媒介特性户外路牌的选择户外路牌的选择项目楼体上，直接体现项目位置和名称售楼处上方或附近，便于找到售楼处附近人流密集区，大型广场或商场附近客运站附近七、规划建议1、商场规划建议根据林甸现有的城市格局以及商业布局和人群消费习性，综合考虑，为将本案建设成一个地标性建筑，我们建议：1.地下一层为超市、停车场；2.地上一层为开放式环岛阳光购物街；3.二三层为产权式购物商铺；4.四层与原商贸大厦连体

13、改造成综合商服；5.住宅部分将采用板式结构，建设成集空中别墅、空中花园、花园洋房等为一体的围合式高层住宅；1层布局1.采用开放式环岛阳光购物街的形式进行布局；2.分为金街、金色阳光大厅、环岛步行街、音乐喷泉等组成；3.黄金位置采用一拖二的格局，增加商业价值；二、三层布局二、三层布局二三层通过连通原商贸城与现有商业形成互动，利用阳光大厅等共享空间与一层黄金商业形成拉动，提升后续经营人气，改善投资价值，降低销售风险。四层平面四层平面1.建设空中花园，增加项目绿化空间和景观效果；2.利用四五层挑空设计，增加本项目大户型配比率；2、外立面规划建议我们建议本案采用“现代主义风格现代主义风格”的外立面设计

14、，既体现出项目的高档品质，又便于与商场设计相融合，不至于产生视觉冲突，破坏了整体和谐。此外，外立面材质建议以中高档面砖为主，因为面砖比较容易凸显档次，而且购房者都比较认同，如从成本方面考虑，可适当在局部采用涂料，但不能过多。3、户型设计建议为了提升项目档次，我们建议将层高做到3米，客厅面宽大户型不小于4.2米，小户型不小于3.6米，主卧室面宽不小于3.2米。客厅有大面积的落地阳台，主卧室部分户型有凸起的飘窗或弧形窗。大户型卫生间尽量做成明卫，复式的客厅上方要露空等等，这些细节对提升产品档次都有重要的作用。4、售楼处设计建议售楼处选址建议在市政花园临路一侧，既显而易见，又出入方便，可以起到更好的形象宣传效果。售楼处材质主要为玻璃幕墙，通透明快，占地面积在70左右即可，可做成2层，1楼为接待区和展示区，2楼为办公室。售楼处内部主要有沙盘展示区、洽谈区和办公区组成，售楼处的整体风格要与项目风格一致，让人一进售楼处就能够了解到项目的特色。售楼处首层平面图售楼处二层平面图结束语结束语 一个好项目的成功，是由一个好的开发商，与一个专业的营销团队共同缔造的。希望在今后的日子里，让我们携手努力 共进，共退，共赢 一起把项目做成林甸真正的领跑者 在美丽的温泉之乡 树立起一座崭新的丰碑