重庆英利大坪商业中心定位及商业策划方案-课件.ppt

1、21定位P003零售项目SWOT分析目标市场界定可开发的市场空白及竞争优势定位和价值主张案例参考2概念构思P068核心吸引力构成特色水景，趣味亮点建议舒适设施及其他设施建议3商业组合P118楼层主题商业组合/租户剖析平面设计面积规划/业态比例4购物中心指示性营运收入P151主要业态的租金模式及期限的建议 初步租金战略概述案列参考 指示性服务费水平及其它营运成本 指示性租金水平 按楼层、按区域 根据指示性租金水平进行租金估算P004P005P006P010P038P069P094P110P120P121P138P148P152P154P157P159P161P1655附件P168附件1：特色新颖

2、业态案例参考附件2：龙湖时代天街，华润万象城P169P236P004P005P006P010P0381定位P003零售项目SWOT分析目标市场界定可开发的市场空白及竞争优势定位和价值主张案例参考34项目SWOT分析优势Strengths劣势Weaknesses机会Opportunities威胁Threats1.地段优势：重庆地理几何中心，大石杨黄金三角区，连接渝中，杨家坪和沙坪坝。2.便利交通：重庆主城交通枢纽，轻轨2号线和地铁1号线，有效辐射西部和南部地区,临近城市交通干道：渝州路、大杨路，长江二路、高九路，公交发达，多达40多条公交线路。3.周边产业基础：IT电信产业,高新技术园区（石桥铺

3、，二郎）。4.周边成熟社区：3公里半径内，人口约30万1.周边商业气氛不浓，大坪从来就没有形成过一个商圈，商业支持度低。2.周边商业档次低，形象差。3.项目旁边金象世家地下商场低档次的负面影响。4.潜在商家进入时，需在租赁条款上提供一定优惠条件。1.渝中区向大坪方向扩展，发展机会。2.经济发展，居民收入增长，商业需求增长。3.优质商业面积供应不足，难以满足消费者和商家的需求。4.时代天街，华润等综合性项目将吸引高素质新人口的导入，提升大坪地区消费层级，改变消费版图，提升大坪商业版图，增强商业氛围，提高聚客能力。5.大坪有望成为一个大型商贸中心，及观光旅游中心。6.有效利用龙湖时代天街潜在客流，

4、业态补充和差异化竞争。7.因此，本项目未来租金有快速增长的空间。1.龙湖时代天街和华润万象城对本项目构成直接竞争威胁，在定位，消费者和商家资源上形成激烈争夺。2.地铁1号线/轻轨2号线沿线新供应的商业项目将可能分流一部分客流。3.考虑到龙湖项目，华润万象城与本项目招商同时进行，争夺商家资源，因此本项目需对招商条件设置有竞争力的招商条件。5目标市场界定外围商圈次级商圈核心商圈商圈界定核心商圈步行10分钟次级商圈私家车20分钟公交30分种地铁/轻轨20分钟外围商圈上述两个商圈以外的目的性客群，旅游人士 6可发开发的市场空白和竞争优势除了服饰品牌，可考虑引入特色零售店，增加购物中心的吸引力家居：时尚

5、家居卖场如特力屋数码：体验式时尚潮流数码产品运动：体验式运动产品卖场宠物：一站式宠物卖场零售7可开发的市场空白和竞争优势l重庆是一个餐饮发达的城市，但现有餐饮的类型和餐饮设施明显不足：l增加餐饮的面积和比例：现有商场和购物中心，餐饮比例不足，难以吸引顾客到达购物中心的高楼层以及停留超过3小时。l增加餐饮的类型和丰富度：餐饮以本地川菜和火锅为主，应增加餐饮的类型，引入外地和国外餐饮类型，增加休闲餐饮。l打造全新美食广场：在重庆本地美食广场和品牌美食广场如大食代的基础上，打造符合重庆本地消费的全新美食广场。l引入主题性餐厅，增加购物中心的吸引力。餐饮8l重庆目前的主要娱乐休闲方式：影院，KTV，酒

6、吧和茶馆，其他娱乐休闲方式缺乏。l引入适合年轻人的文化/运动休闲设施：如健身中心，SPA，精品书店/书吧等。l引入儿童娱乐，儿童教娱：如儿童主题娱乐中心，儿童游乐设施，儿童职业体验中心l引入青少年高科技娱乐设施：如高科技电玩，网吧等。娱乐/休闲可开发的市场空白和竞争优势9可开发的市场空白和竞争优势l成人教育培训：语言，管理，IT，技能，音乐，舞蹈等。l儿童教育培训：语言，音乐，舞蹈等。教育/服务10市级商业中心的地位的形成需要经历相当长的零售市场发展过程、对市场及商圈成熟度的要求非常高。大坪在相当一段时期内将不具备市级商业的功能和地位。城市副中心的地位不仅需要整个需求市场的成熟，而且需要零售商

7、业项目的互相融合，且更大程度上取决于城市基建规划和政策支持。政府定位大坪为商贸中心，加之龙湖时代天街项目的共同开发。本项目中办公楼、住宅等其他功能需要零售配套给予支持。鉴于项目体量单纯成为辅助零售不现实。满足满足项目社区的商业需求可以成为本项目的切入点，但是不应成为最终目标，无法体现差异性和竞争性。市级商业中心区域商业中心配套零售社区商业中心重庆 区域性商贸中心 第六大商圈 崛起在大坪大石杨 黄金三角11重庆 首个 主题性 体验式 时尚生活中心从开发目标出发，我们要占据高形象和高人气，占位市场强势，那么一上来就必须：打动这个城市How to excite the city?How to exc

8、ite the city?观光旅游特色主题时尚生活中心为重庆 年轻家庭 和 白领 量身定制首屈一指的特色主题琳琅满目的商品饕餮美食盛宴欢乐部落观光游览胜地休闲舒适环境消费娱乐综合体：消费也娱乐放松休闲新天地：消费也休闲观光游览新胜地：主题又体验价值主张12为重庆 年轻家庭 和 白领 量身定制13价值主张重庆第一个主题性购物中心First Mall With Theme In CQ.发展和延伸主题，在公共区域，商家装修/设计都要体现出主题Theme To be Carried Across The Malls Common Areas,Tenants.主题与顾客形成互动，让顾客参与到主题中Sho

9、ppers Interaction价值Benefits：新鲜感，全新体验“Provide fresh and New experience”主题水主题Water雨林主题Rainforest水和灯光结合Water With Light价值Benefits：有效扩展商圈Expand Catchment吸引观光游览的消费Add Tourism Shopping14价值主张个性化，特色店面装修Unique Storefronts引入全新的商业概念，次主力店Bring New Retail Concepts/Mini Anchors Based On Gap Analysis特色导识系统，花车Great

10、 Signage/Push Carts氛围和环境Good Ambience体验式购物Interactive Shopping(如运动产品先试用try before u buy for sports goods)价值Benefits:同样的价格，全新的感受Same Price,New Experience扩展商圈Extend Our Catchments激发购买欲望，提高成交率Motivate Purchasing And Higher Purchase15价值主张提供最好的服务，给顾客留下完美印象，如服务台Best Service Experience提供舒适的出租车上下客点，等候点和残障人士

11、设施Currently no proper Taxi drop off/handicapped facilities重庆绝无仅有的屋顶花园Use of Roof Top 内街延伸至LG层，全开放，空间感强，全面体验主题Open up LG最佳的卫生间设施和婴童设施Better Washroom Amenities/Children Friendly Services价值Benefits:提高顾客的回头率Build Repeat Customers培养顾客的忠诚度Greater Loyalty1617琳琅满目的时尚天地时尚达人最爱家庭生活的休闲天地年轻家庭满意尽情欢聚的社交天地恋人好友小聚超市，

12、家居，家电，美食广场数码概念店，车展，书吧，宠物店科技娱乐，儿童职业体验，教育名品服饰，品牌旗舰店，运动服饰SPA理疗馆，足疗美容健康中心，健身中心中西餐饮，特色餐饮，浪漫约会咖啡，会所电影院、KTV价值主张18定位依据地段：大坪地区拥有大型社区，人口众多，周边生活配套成熟地段：九龙坡，沙坪坝进入解放碑CBD的必经之路，巨大通勤/换乘人流交通：轨道交通优势，BRT快速交通，40多条公交，重庆交通网络中心竞争对手：与龙湖时代天街一期传统家庭式定位错位竞争，补充和互动空白：重庆无 主题性 购物中心规划：大坪规划为“区域商贸中心”，未来重庆第六商圈开发：多个大型综合性商业项目，增强商务商业功能，促进

13、商圈升级 未来：随着新项目开发，高素质人口的导入项目约12万平米大体量大都会万象城龙湖时代天街日月光中心北城天街西城天街沙坪坝嘉茂高低体量（建面）5万m2中低中高15万m210万m220万m225万m2中现有未来英利大坪商业中心中档为主，部分中档偏高20强调时尚乐活主义大都会万象城龙湖时代天街日月光中心北城天街西城天街沙坪坝嘉茂高低中低中高家庭娱乐型传统实惠年轻时尚中现有未来英利大坪商业中心精品时尚21价值主张一次全家满足够：吃喝玩乐购乐活主义时尚性主题性体验性观光旅游绿色低碳22目标客群分析特征：大专以上学历为主25-45岁为主3口之家家庭人群（年轻小孩）白领，普通职员，个体经营者，企事业单

14、位一般管理人员。个人月收入5000元以下为主 3000以下60%3000-500030%5000以上10%游客商务办公人口（现在和未来）经过项目的通勤/换乘人流年轻家庭和白领（周边和重庆市区）注：根据英利提供数据和SRE收集的资料分析23消费特征追求生活质量和品质消费消费观念较新品牌意识较强注重环境因素和氛围消费较为理性重视子女教育培养消费特征休闲、旅游消费购物随机消费机率较高，喜欢当地特色产品餐饮，休闲消费消费特征高素质，消费观念新餐饮，休闲，娱乐，教育培训消费比例高消费特征人流复杂随机性消费游客商务办公人口（现在和未来）经过项目的通勤/换乘人流年轻家庭和白领（周边和重庆市区）目标客群分析2

15、4琳琅满目的时尚天地年轻时尚达人最爱家庭生活的休闲天地年轻家庭满意尽情欢聚的社交天地恋人好友小聚超市，家居，家电，美食广场数码概念店，车展，书吧，宠物店科技娱乐，儿童职业体验，教育名品服饰，品牌旗舰店，运动服饰SPA理疗馆，足疗美容健康中心，健身中心中西餐饮，特色餐饮，浪漫约会咖啡，会所电影院、KTV时尚生活中心25时尚生活中心倡导一种时尚的生活方式和生活态度，强调体验。通过店铺的装修和布局设计、精致的景观小品设计，能够让消费者感受到时尚，并能享受购物交流的乐趣。建议本项目零售功能部分采用以下四种零售业态作为主力店和半主力店：百货提供舒适的购物环境注重时尚的装饰布局汇集众多流行品牌概念店Con

16、cept Store宣扬最新的设计概念倡导最时尚的流行理念诠释对现代生活的理解如Novo精品时尚店身体力行感受流行触摸最新鲜的时尚元素体会时尚的节奏氛围旗舰店Flagship款式新颖与时尚节奏、设计同步货品种类齐全如H&M,ZARA,UNIQLO26时尚生活中心倡导一种时尚的生活方式和生活态度，强调体验。通过店铺的装修和布局设计、精致的景观小品设计，能够让消费者感受到时尚，并能享受购物交流的乐趣。更多主力店和次主力店：超市提供舒适的购物环境注重时尚的装饰布局汇集众多优质产品体验式运动概念店宣扬最时尚的运动流行理念诠释对现代生活的理解体验式数码概念店款式新颖，领先科技与时尚节奏、设计同步货品种类

17、齐全27时尚生活中心倡导一种时尚的生活方式和生活态度，强调体验。通过店铺的装修和布局设计、精致的景观小品设计，能够让消费者感受到时尚，并能享受购物交流的乐趣。更多主力店和次主力店：宠物天地一站式宠物超市宠物乐园精品书店/书吧多元化书店，精致环境，包罗书店、家具、画廊、花店、瓷器、珠宝、餐厅等多种内容精品家居款式新颖精致小摆件，装饰品28时尚生活中心倡导一种作为零售功能的补充，增加餐饮的面积，种类和类型，以作为对项目定位风格的扩展。并通过设置一些半开放式的休闲餐饮，以空间感来增进项目的时尚氛围。时尚快餐简单、便捷的消费模式符合年轻人的消费习惯大众化餐饮如KFC，麦当劳美食广场特色风味美食舒适环境

18、大众化，便捷用餐如大食代，本地美食天地主题餐饮体现品牌文化特点大型中、高端餐饮中高端消费人群为主如小天鹅，顺风123休闲餐饮供消费者休憩、聚会融合时尚元素中档定位如Haggen Dazs/Pizzahut29时尚生活中心倡导一种作为零售娱乐功能作为配套服务设施，能够配合“一站式消费”，在项目内部满足消费者的不同零售需求。建议娱乐业态以轻松、休闲的风格为主题，为顾客带来丰富的娱乐元素。影院/IMAX文化、时尚的消费模式轻松、休闲的娱乐环境大众化娱乐场所如嘉禾、UMEKTV娱乐、聚会的热门场所符合年轻人的消费习惯大众化娱乐场所如好乐迪健身中心时尚、体验的生活方式生活质量的体现中高端消费人群为主如宝

19、力豪健身30时尚生活中心更多娱乐休闲概念。儿童游乐儿童欢乐天地，亲子空间儿童主题乐园主题性娱乐，新颖新奇31时尚生活中心更多娱乐休闲概念。真冰场享受冰上飞翔的感觉动感乐园动感无限，欢快刺激SPA让身心自由放松32时尚生活中心引入教育，培训机构，满足儿童和成人的需求。儿童职业体验中心，寓教于乐。儿童职业体验中心儿童寓教于乐儿童早教领先在起跑线上成人培训充电，职业发展机会33时尚生活中心百货超市餐饮娱乐休闲运动数码教育服务Lifestyle完美人生，从这里开始34特色主题和旅游元素赋予项目特色主题，打造重庆市场独一无二的亮点。主题性购物，体验式消费，给顾客高品质的消费“享受”。结合特色主题，特色商

20、品和特色美食，吸引来渝的各地游客，让游客流连忘返。1.水乡风情352.绿色生态363.热带雨林374.地中海风格38案例参考n 南京水游城l 优点：采用水的主题l 不足：没有深度去发展和延伸水的主题，水的主题没有和商业形成互动。n 上海百联西郊购物中心l 针对年轻家庭和白领人士，定位准确，成功项目。n 大悦城，北京朝阳l 目标人群年轻时尚，但商圈性质为大型家庭社区，定位偏差，目前不理想。39水游城，南京成功项目百联西郊，上海长宁成功项目大悦城，北京朝阳目前不成功龙湖时代天街英利大坪商业中心规模167333平米11万平米23万平米一期：17.3万平米约12万平米地段夫子庙商圈健康路/中华路上海长

21、宁新泾仙霞西路/剑河路朝阳区朝阳北大街/青年路大坪大坪最近商圈夫子庙商圈虹桥商圈国贸CBD商圈杨家坪解放碑杨家坪解放碑交通20条公交线路步行5分钟到地铁1号线9条公交线路开设3条免费巴士线距离地铁2号线公里30多条公交线路地铁6号线：在建轻轨2号线地铁1号线BRT40多条公交轻轨2号线地铁1号线BRT40多条公交商圈概况夫子庙商圈，知名旅游景点，潮流商品基地，年轻人集聚地周边为大型成熟社区周边为成熟居民社区周边为成熟社区未来商业，商务功能增强定位“区域商贸中心”周边为成熟社区未来商业，商务功能增强定位“区域商贸中心”竞争状况周边无直接竞争周边无直接竞争周边无直接竞争百盛，家乐福，永辉超市百盛，

22、家乐福，永辉超市定位年轻时尚Young Fashion年轻家庭和白领Family 年轻时尚Young Fashion家庭式Family主题 体验式 时尚生活中心Theme Lifestyle Center客群年轻时尚人士，游客周边家庭人群年轻白领家庭全客层年轻家庭和白领主题水景绿色园林-主力店横店影视电影城、BHG城市超市、新华书店、美食广场、电玩、SPA、ZARA，H&M，UNIQLO、MUJI、SEPHROA世纪联华，玩具反斗城，友谊百货，永乐生活电器，迪信通手机专卖，迪卡侬运动专业超市，特力屋，真冰溜冰场，健身，影院，KTV，汤姆熊，卡通尼乐园AEON永旺百货超市金逸国际影城冠军空中滑冰

23、场蓝天城儿童职业体验乐园歌友汇KTV超市，百货，IMAX，美食广场40水游城，南京户外广场设置外楼梯，连廊丰富外立面形态 41水游城夫子庙新街口地铁1号线2公里500米400米项目 南京水游城 开发商 上海鹏欣房地产开发有限公司 技术指标 占地面积 26770平方米 总建筑面积 167333平方米 定位年轻时尚 购物中心集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体水景主题购物中心区位交通 夫子庙商圈，健康路和中华路交叉口，步行5分钟到地铁站客群分析商圈概况 夫子庙商圈，知名旅游景点，潮流商品基地，年轻人聚集客群分析 依托夫子庙商圈，吸引年轻白领 和 旅游客经营特色 经营模式 只租不售；保底或抽

24、成两者取高业态组合 购物中心+酒店 零售60%，餐饮20%，娱乐15%，其他%主力商家 横店影视电影城、BHG城市超市、新华书店、美食广场、电玩、SPA、ZARA，H&M，UNIQLO、SEPHROA、ZARA、MUJI，小南国营销推广 广场节目，带动消费 建筑特色 格局 地下4层（含两层停车场）；地上6层（含两层酒店）建筑细节 水景主题，仿照日本博多运河城；透光天棚 42中庭开阔，设置水中舞台，配有LED屏幕 43不足：静态水景，只做景观用，水主题没有和商业有形成互动水景占据内街，节庆日花车难以放置水景的维护成本较高水景主题，水道贯穿整个项目水游城是仿照日本博多运河城的模式设计规划44不足：

25、水景占据内街，节庆日花车难以放置水景的维护成本较高开放式内街，不能遮风避雨，冬季较冷透光天棚，开场式设计风格 4546店铺分布：B201 SPORT 100 B202 美食广场 B203 U1 B204 AZONE B205 HANG TEN B206 真维斯 B207 骆驼 B208 1727 B209 IN BASE B210 BHG 超市 B247店铺分布：B101 宝岛眼镜B102 曼妮芬B103 安莉芳B104 青山洋服B105 高淳陶瓷B106 e baseB108 爱茜茜里B109 你可居B110 佰草集B111 MUJIB112 福殿靴下屋B113 自然派B120 TOONSL

26、ANDB121 美美主义餐厅B122 Hello KittyB123 果燃掂甜品店B124 多纳时光B125 Lovely LaceB126 启路文具B127 亮视点 B128 曼古银B129 B130 双子魔术B131 娜娜可印度料理B132 2001港式茶餐厅B133 土大力B134 B135 B140 麦当劳B141 iPodB142 八马茶叶B143 MonchhichiB144 DQ冰淇淋B145 1432德国花园餐厅B146 CapelliB147 crocsB148 ichidoB149 棒！约翰B150 Leonidas chocolate coffeeB151 COSTAB1

27、52 HOTWINDB160 mannings万宁B161 雪茄吧B162 和记港式茶餐厅B1二循环走道二循环走道48店铺分布：101,102 i.t103 Quiksilver104 CK underwear105 SEPHORA106 LEVIS107 TISSOT108 嘉贝诗109 P one company110 111 Steve Madden112 ELLE HOMME113 周大生 114 ILIONNO115 欧爵咖啡120 MANGO121 Folli Follie122 swatch123 124 promod125 ZARA 126 Sisley127 中国农业银行12

28、8 Express 130 French Connection131 G-STAR132 Killtec133 adidas originals134 Kgold135 Starbucks Coffee136 red earth137 Motivi138 H&M139 HILFIGER DENIM140 Calvin Klein Jeans1F二循环走道严重二循环走道，影响店铺人流到达49店铺分布：201 ONLY/vero moda202 BASIC HOUSE203 Mind Bridge204 NINE WEST205 206 ODBO207 Blanc R.G208 Olive des

29、 Olive209 Lapargay210 scofield211 Oikos220 UNIQLO221 INDIVI/FA:GE222 千百度223 百丽224 WHY225 Millies226 ZARA230 TEENIE WEENIE E.Land231 Pink Mars232 XOXO233 LOSACOS234 SELECTED235 H&M2F二循环走道二循环走道严重二循环走道，影响店铺人流到达50店铺分布：301 Cabbeen302 Jack Jones303 Honeys304 MIGAINO305 JASONWOOD306 Honey me307 UNISEX308 L

30、ee309 NEE310 Mark Fairwhale311 JINAVA312 GXG313 rolian mile320-1 dickies320-2 香港多品牌店321 CHEVIGNON322 小木马323 MK REPORTER324 Donna Moore325 奥兰丝迪326 菁意嘉华327 328 ETAM329 so basic340 塔可美食餐厅341 电玩342 idef.zuo3F二循环走道二循环走道严重二循环走道，影响店铺人流到达51店铺分布：401 川味観402 新华书店403 天才宝贝404 美界发型405 爱丽思住居馆406 玉皇宫407 crocs408 LO

31、CK LOCK409 OQO410 宝贝天使儿童摄影420 创艺宝贝421 422 Health&Beauty SPA423 源色牧场424 萱子饰品425 金芭妮426 玛花纤体427 尚指颜美甲440 450 横店影视电影城 430 时尚生活区4F二循环走道二循环走道严重二循环走道，影响店铺人流到达52店铺分布：501 上海小南国503 505 品味轩潮粤菜5Fn百联西郊购物中心n定位：一站式生活休闲中心n地址：上海西部长宁区新泾地区n建筑面积：11万平米n楼层数：B2-L4n建筑风格：l采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念l开敞的园林景观中心广场l通过步行街、室外与室内交替的环型走廊和

32、天桥、将三个区域组合成一个整体l新颖视觉效果，清新的绿化，彰显品味和情趣 53百联西郊购物中心，上海主力店：世纪联华超市玩具反斗城友谊百货永乐生活电器迪信通手机专卖丝芙兰屈臣氏迪卡侬运动专业超市特力屋/HOLA娱乐休闲：奈司桌球房娱乐高尔夫金造时足浴世纪仙霞影城汤姆熊欢乐世界/冰之魅真冰溜冰馆卡通尼儿童乐园卡通乐乐园儿童摄影玛花纤体SPA美容一兆韦德健身中心成功原因：正确定位，服务于周边居民，为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。针对家庭客群，引入大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。54百联西郊虹桥商圈地铁

33、2号线北新泾站4公里1.6公里2.5公里地铁2号线松虹站55B2B156L1L2二循环走道57L3L4二循环走道585960n北京朝阳 大悦城n年轻时尚购物中心n地址：朝阳北路与青年路n面积：23万平米n楼层：B1-L11n倡导“快乐生活”的消费理念，以丰富的业态品类和温馨的服务融入人们的生活，带来品质时尚生活的感受。61大悦城，北京 朝阳区主力店：AEON永旺百货超市金逸国际影城冠军空中滑冰场蓝天城儿童职业体验乐园歌友汇KTV不成功的原因：定位偏差，没有立足核心商圈大量家庭客群基础，而针对年轻白领客群。引入的租户基本为流行时尚品牌，面向家庭消费类型的商家为数不多。缺少适合家庭和亲子设施62大

34、悦城朝阳国贸CBD商圈6公里7公里国贸新光三越63646566672概念构思P068核心吸引力构成特色水景，趣味亮点建议舒适设施及其他设施建议P069P094P1106869核心吸引力国外案例：日本博多运河城不足：静态水景，只做景观用，亲水主题没有和商业形成互动水景占据内街，节庆日花车难以放置水景的维护成本较高贯穿其中的运河，中心舞台，配合绿色园林，鲜艳活泼的建筑色彩，随流水般蜿蜒的物业，令这座运河城魅力无限，独具风情70国内案例：南京水游城不足：静态水景，只做景观用，亲水主题没有和商业形成互动水景占据内街，节庆日花车难以放置水景的维护成本较高71概念构思：从水景到特色水主题v 打造旅游元素打

35、造旅游元素 加勒比海盗船表演，加勒比海盗船表演，突破传统的死板的水突破传统的死板的水景，融合景，融合异域美食异域美食，海盗表演海盗表演，观光游览，观光游览，打造特色水主打造特色水主题题 水和商业充分互动，提升商业价值，打造项目亮点水和商业充分互动，提升商业价值，打造项目亮点72v 打造旅游元素打造旅游元素 海盗船表演海盗船表演73v 商业和水充分互动商业和水充分互动，引水到餐厅内部，打造特色，引水到餐厅内部，打造特色水景餐饮水景餐饮或或海洋餐厅海洋餐厅74儿童城Cross Marketing 交叉性营销 Leverage on the one-stop shopping advantage 充

36、分发挥一站式购物的优势儿童城Kids TownPetsPlanet宠物星球Children童装、用品ChildrenHair Salon儿童美发Toys&Games玩具、游戏Photo&DVD摄影、摄象KidDevelopmentCenter儿童发展中心ThemeF&B主题餐饮主题乐园Theme AmusementCenterCross Marketing交叉性营销Leverage on the one-stop shopping advantage 充分发挥一站式购物的优势75科技主题馆Science City科技主题馆“Challengeof the Sense”感官体验世界Gifts&S

37、ouvenirs礼品、纪念品Anime Empire动漫帝国4D/5D Cinema多维动感电影ThemeF&B主题餐饮Discovery World科学探索世界Space CampPark太空基地乐园Books and A&V科幻书籍音像店Toys玩具科技电玩76主题旅游主题旅游元素巴国文化特色零售土特产礼品纪念品足疗休闲咖啡茶饮当地风味小吃ThemeF&B主题餐饮Cross Marketing交叉性营销 Leverage on the one-stop shopping advantage 充分发挥一站式购物的优势n针对年轻白领和年轻家庭，引入如儿童游乐，家庭/社区公共活动空间，营造家庭亲

38、子互动的氛围，可参考新加坡VIVO CITY。n将屋顶打造成一个活泼的商业空间，引入健身，浪漫约会等，打造重庆唯一的屋顶时尚商业空间。n增加商业面积。77屋顶花园屋顶花园健身中心特色零售亲子游乐浪漫约会生态景观ThemeF&B主题餐饮表演舞台Cross Marketing 交叉性营销 Leverage on the one-stop shopping advantage 充分发挥一站式购物的优势78引入健身中心，优美的景观提升价值屋顶浪漫约会屋顶美食/餐厅79屋顶设置儿童游乐设施，供父母孩子玩耍，打造家庭空间80轮滑运动，吸引青少年81创造一个公共活动空间：1.可提供给举行社区活动2.可提供给

39、亲子互动才艺表演，结合本项目可考虑引进的儿童教育培训类商家82通往屋顶的手扶梯加盖，遮蔽风雨屋顶的设备做装饰性处理，美观屋顶部分加连廊，遮阳避雨屋顶种植绿化，绿色，降温83特色花车，烘托欢乐节庆8485打造个性化店招86传统店招个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计8788个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计89个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计90个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计91个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计92个性化，特色，具有顾客亲近感，吸引人的店招设计9394特色水景，趣味亮点

40、v 甜品森林甜品森林童话主题童话主题95v 甜品森林甜品森林童话主题童话主题 情人许愿井情人许愿井96v 甜品森林甜品森林童话主题童话主题97特色主题外立面98个性化中庭99特色内街奇妙的屋顶天花100灯光设计101灯光设计102半地下空间103个性化导识系统根据项目定位，引入特色水景及趣味亮点如广场入口可增设等。屋顶可增设等以突出家庭的概念。将屋顶打造成一个活泼的商业和公共活动空间，打造重庆唯一的屋顶商业空间。景观喷泉104彩灯水景105休息区106屋顶景观餐饮107屋顶儿童游乐108屋顶浪漫约会109舒适设施及其它设施110不但要有良好的特色水景，趣味亮点更应该有良好的人性化的配套设施，如

41、等。l 商场服务台人性化可提供如下快捷：如快递，手机充电，针线包，医药箱，礼品包装，婴儿尿片散买，戏票买卖，机票查询，查询服务，正确快捷的商场指示，手机交通卡充值等l 主题卫生间 女士:男士卫生间面积以7:3的比例配置111l 儿童卫生间：家庭式购物中心，需提供儿童卫生间，育婴室 在儿童业态集中的楼层配置，开放式，异性家长可带儿童进入112l 育婴，残疾人卫生间l 自助饮水机113舒适设施及其他设施l 出租车上下客站 有顶棚，方便在恶劣天气下进出建筑主体114舒适设施及其他设施l 旅游大巴上下客点及停放处 有顶棚，方便在恶劣天气下进出建筑主体115l 摩托车/助动车/自行车停放处116l 残疾

42、人入口斜坡及栏杆1171183商业组合P118楼层主题商业组合/租户剖析平面设计面积规划/业态比例P120P121P138P148119商业组合策略与龙湖时代天街项目差异化和互补，合力打造大坪商圈引入龙湖时代天街空白业态，抢先引入其后期的商业一站式综合性商业组合，满足顾客全方位的需求类型和层次，延长顾客停留时间超过3小时打造精彩的LG层，从地面道路有效快速的导入客流打造高楼层特色餐饮，娱乐和休闲业态，吸引客流到达高楼层，增加商业价值，延长顾客的停留时间突出年轻家庭的概念，提供完备的适合家庭的设施，如儿童卫生间、育婴室以及适合家庭的商业业态，比如儿童娱乐、教育、屋顶公共活动空间等做精，打造特色主

43、题和亮点，精心挑选符合目标顾客的特色实力商家引入新鲜特殊业态，如宠物天地Pet World，及高科技娱乐，儿童教娱等屋顶花园，可参考新加坡VIVO CITY，设置如儿童游乐设施，健身中心，浪漫约会，美食等，拉动客流，形成亮点引导租户设计个性化店招，打造项目亮点120楼层主题B1：超市便利馆LG：潮流生活馆L1：时尚精品馆L2：风尚女性馆L3：优雅绅士馆L4：儿童家居馆L5：运动数码馆L6：娱乐美食馆L7：欢乐天地馆L7吊：娱乐美食屋顶花园：游乐，美食，健身等n主力店：超市n零售：生活配套，汽车用品n餐饮：当地特色小吃，餐馆121商业组合B1 超市便利馆122n主力店：百货n次主力店：数码通讯n

44、零售：潮流服饰，饰品，食品，花车等n餐饮：国际连锁快餐，咖啡，甜品等123LG 潮流生活馆124n主力店：百货n次主力店：品牌服饰旗舰店n零售：国际品牌，国内知名品牌，名表，箱包，化妆品，花车等n餐饮：国际连锁快餐，咖啡等125L1 时尚精品馆n主力店：百货n次主力店：品牌服饰旗舰店，美容美发n零售：国际时尚品牌，国内知名品牌，女士休闲服，花车等n餐饮：全国连锁餐饮，咖啡等126L2 风尚女性馆127n主力店：百货n次主力店：品牌服饰旗舰店，红酒吧，书吧n零售：国际品牌，国内知名品牌，男士休闲服饰，花车等n餐饮：全国连锁餐饮，咖啡，当地餐饮等128L3 优雅绅士馆n主力店：百货n次主力店：精品

45、家居（如HOLA），儿童教育/培训，儿童服饰如Elandn零售：国际儿童服饰品牌，国内知名儿童服饰品牌，玩具，母婴用品，家居用品，装饰，花车等n娱乐：乐高，玩具反斗城129L4 儿童家居馆n主力店：百货n次主力店：运动概念店，数码概念店，精品书店n零售：国际运动服饰品牌，国内知名运动服饰品牌，户外运动，牛仔，运动器材，花车等n餐饮：全国连锁餐饮，运动吧，当地餐饮等n娱乐休闲：瑜伽SPA会馆130L5 运动数码馆n主力店：百货n次主力店：宠物天地n零售：主题餐馆配套零售，花车等n餐饮：大型餐饮，主题餐饮，果汁吧等n娱乐休闲：电玩，儿童乐园如汤姆熊131L6 娱乐美食馆132n主力店：电影院或IM

46、AXn零售：餐饮/娱乐配套零售，花车等n餐饮：美食广场，餐馆，咖啡等n娱乐休闲：KTV，桌球馆133L7 欢乐天地馆134n餐饮：美食餐厅n娱乐休闲：健身中心，儿童主题乐园，儿童职业体验中心135L7 吊层 娱乐美食天地n餐饮：休闲餐饮，浪漫约会餐饮n娱乐休闲：健身中心，儿童游乐n其它：表演舞台等136屋顶花园引入健身中心，优美的景观提升价值屋顶浪漫约会屋顶美食/餐厅业态/面积BF业态组合：便利超市馆主力店：超市零售：生活配套，汽车用品/汽车饰品餐饮：当地特色小吃，餐馆面积：主力店：9694零售：973餐饮：916总计：11583卫生间货梯客梯及垂直交通主力店餐饮零售次主力店969452039

47、6B1考虑到楼上为百货主力店门面位置，所以建议移至此区域由于货梯在楼上外侧，建议百货货梯和客梯位置对调B1夹层卫生间货梯客梯及垂直交通主力店餐饮零售次主力店业态/面积LG业态组合：潮流生活馆主力店：百货次主力店：数码通讯零售：潮流服饰，饰品，食品，花车等餐饮：餐馆，快餐，咖啡，甜品等面积：主力店：4294次主力店：1030零售：2924餐饮：2027总计：1027542941080709 238662LG卫生间货梯客梯及垂直交通主力店餐饮零售次主力店业态/面积1F业态组合：时尚精品馆主力店：百货次主力店：品牌服饰旗舰店零售：国际品牌，国内知名品牌，名表，箱包，化妆品，花车等餐饮：国际连锁快餐，

48、咖啡等面积：主力店：3001次主力店：953零售：2386餐饮：948总计：7288L13001 439514300182 145 190 131 卫生间货梯客梯及垂直交通主力店餐饮零售次主力店业态/面积2F业态组合：风尚女性馆主力店：百货次主力店：品牌服饰旗舰店，美容美发零售：国际时尚品牌，国内知名品牌，女士休闲服，花车等餐饮：国际连锁快餐，国内连锁餐饮，咖啡等面积：主力店：3865次主力店：1787零售：1635餐饮：1329总计：8616L2229332 182 439 3865 812 536 474 卫生间货梯客梯及垂直交通主力店餐饮零售次主力店业态/面积3F业态组合：优雅绅士馆主力

49、店：百货次主力店：品牌服饰旗舰店，红酒吧零售：国际品牌，国内知名品牌，男士休闲服饰，花车等餐饮：全国连锁餐饮，咖啡，当地餐饮等 面积：主力店：3865次主力店：1787零售：1635餐饮：1636总计：8923L33865 229639 182 439 812 536 474 卫生间货梯客梯及垂直交通主力店餐饮零售次主力店业态/面积4F业态组合：儿童家居馆主力店：百货次主力店：儿童服饰旗舰店如Eland，儿童教育/培训零售：国际儿童服饰品牌，国内知名儿童服饰品牌，玩具，母婴用品，家居用品，装饰，花车等餐饮：儿童餐饮，本地餐饮，咖啡等娱乐：儿童乐园如汤姆熊 面积：主力店：3865次主力店：975

50、零售：1635餐饮：1636娱乐/休闲：812总计：89233865 229639 182 439 812 536 474 L4卫生间货梯客梯及垂直交通主力店餐饮零售次主力店业态/面积5F业态组合：运动达人馆主力店：百货次主力店：运动概念店，数码概念店零售：国际运动服饰品牌，国内知名运动服饰品牌，户外运动，牛仔，运动器材，书吧，花车等餐饮：全国连锁餐饮，运动吧，当地餐饮等娱乐休闲：电玩面积：主力店：3865次主力店：975零售：1635餐饮：1636娱乐/休闲：812总计：8923L53865 229639 182 439 812 536 474 卫生间货梯客梯及垂直交通主力店餐饮零售次主力店