上海喜临门大厦全案营销总纲32p酒店式公寓星级写字楼产品规划建议课件.ppt

1、致：Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 1 1、项目主楼全面去化，实现资金的回笼、项目主楼全面去化，实现资金的回笼2 2、项目附楼精细化运作，争取利润最大化、项目附楼精细化运作，争取利润最大化Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 目标目标体系体系回款目标回款目标在在0909年全年完成年全年完成2 2亿亿元的销售回款目标元的销售回款目标形象目标形象目标营造高的市场形象，弥营

2、造高的市场形象，弥补产品自身的不足，充补产品自身的不足，充分展现本项目的价值分展现本项目的价值销售价格销售价格跟随市场大市，制定以跟随市场大市，制定以确保项目的顺利去化为确保项目的顺利去化为前提的售价前提的售价综合目标综合目标项目开发综合效益最项目开发综合效益最大化大化 Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 20082008年，整体经济走势出现了急剧变化。上半年整体经济依然保持平稳发展，而年，整体经济走势出现了急剧变化。上半年整体经济依然保持平稳发展，而进入下半年后，经济增长速度大幅

3、下滑，多项经济指标快速回落，经济发展出现了改进入下半年后，经济增长速度大幅下滑，多项经济指标快速回落，经济发展出现了改革开放以来前所未有的严峻局面。革开放以来前所未有的严峻局面。导致这一急剧变化的最主要变量是美国次贷危机进导致这一急剧变化的最主要变量是美国次贷危机进一步扩散和深化，引发全球金融危机，使国内外经济环境发生急剧变化。一步扩散和深化，引发全球金融危机，使国内外经济环境发生急剧变化。Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 由美国次贷危机引发的金融海啸席卷全球金融市场，中国金融市

4、场，受到严重的由美国次贷危机引发的金融海啸席卷全球金融市场，中国金融市场，受到严重的打击，上海房地产市场在经历了打击，上海房地产市场在经历了0808年上半年政策调整期后已然元气大伤，难抵金融危年上半年政策调整期后已然元气大伤，难抵金融危机的再次影响，机的再次影响，市场需求大幅萎缩，在动荡和不明朗的市场环境中，大众买家对于购市场需求大幅萎缩，在动荡和不明朗的市场环境中，大众买家对于购房行为普遍持谨慎观望态度，对于楼市走好的预期也明显弱于房行为普遍持谨慎观望态度，对于楼市走好的预期也明显弱于0707年。年。Level of confidentiality Level of confidential

5、ity Level of confidentiality 受全球金融危机影响，中国实体经济受到一定程度上的冲击，而且随着时间的延受全球金融危机影响，中国实体经济受到一定程度上的冲击，而且随着时间的延展，作为外向型经济结构的中国，经济环境在短时间内可能无明显的回升通道，商办展，作为外向型经济结构的中国，经济环境在短时间内可能无明显的回升通道，商办需求市场陷入低迷阶段，需求市场陷入低迷阶段，0909年本项目所面临的整体经济环境不容乐观年本项目所面临的整体经济环境不容乐观 本项目本项目1212层写字楼产品目前已经结构封顶，内部为开敞层写字楼产品目前已经结构封顶，内部为开敞式结构，内部隔断尚未分隔，户

6、型的可塑性强式结构，内部隔断尚未分隔，户型的可塑性强总建筑面积：总建筑面积：1630016300平米平米主体面积：主体面积：1000010000平米平米目前现状：结构封顶目前现状：结构封顶使用年限：使用年限：5050年年整体构成：整体构成：1212层写字楼、层写字楼、3 3层底商裙楼层底商裙楼裙楼：裙楼：30003000平米平米车库：车库：33003300平米平米可销售部分：可销售部分：1212层写字楼层写字楼实际使用率：实际使用率：Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level

7、of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 结合当前的市场环境以及附楼本身目前的现状，中原认为，由于附结合当前的市场环境以及附楼本身目前的现状，中原认为，由于附楼目前，产品的可塑性较强，通过一定的产品上的包装和户型上的分隔，楼目前，产品的可塑性较强，通过一定的产品上的包装和户型上的分隔，完全可以适应当前的市场需求完全可以适应当前的市场需求Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 本项目主楼现状研

8、究：本项目主楼现状研究：Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 总建筑面积：总建筑面积：2182021820平米（不包含平米（不包含1111层酒店）层酒店）目前现状：纯现房，已使用目前现状：纯现房，已使用1515年年装修状况：毛坯装修状况：毛坯整体构成：底层整体构成：底层3 3层商业裙房、层商业裙房、1111层酒店、层酒店、剩余楼层为酒店

9、剩余楼层为酒店车位数：车位数：5050个地上车位个地上车位可销售部分：可销售部分：1515层以上写字楼层以上写字楼可售总套数可售总套数 ：106106套套实际使用率：实际使用率：50%50%目前主楼户型分类：目前主楼户型分类：目前本项目主楼产权分割均已经完成，目前户型可以分为目前本项目主楼产权分割均已经完成，目前户型可以分为8 8种户型对称分布，具种户型对称分布，具体如下：体如下：户型户型套数套数单套面积单套面积户型总面积户型总面积户型占比户型占比A A户型户型1515套套237.5237.5平米平米3562.53562.5平米平米16.3%16.3%B B户型户型1414套套223.3122

10、3.31平米平米3126.343126.34平米平米14.3%14.3%CC户型户型8 8套套147.9147.9平米平米1183.21183.2平米平米5.4%5.4%D D户型户型1212套套190.34190.34平米平米2284.082284.08平米平米10.4%10.4%E E户型户型1414套套190.34190.34平米平米2664.762664.76平米平米12.2%12.2%F F户型户型1111套套147.9147.9平米平米1629.61629.6平米平米7.4%7.4%GG户型户型1616套套223.31223.31平米平米3572.963572.96平米平米16.3

11、%16.3%H H户型户型1616套套237.5237.5平米平米38003800平米平米17.45%17.45%由本项目主楼在产品本体上的优劣势分析可见，目前本项由本项目主楼在产品本体上的优劣势分析可见，目前本项目的主楼写字楼产品本身劣势较多，不利于销售目的主楼写字楼产品本身劣势较多，不利于销售结合前期对于本项目的调查了解，分析得出本项目主楼在产品本体上的销售优劣势结合前期对于本项目的调查了解，分析得出本项目主楼在产品本体上的销售优劣势本体产品优势本体产品优势本体产品劣势本体产品劣势 地段：四平路沿线地段：四平路沿线 交通：四平路、交通：四平路、3 3、4 4、8 8号线号线 配套：商务聚集

12、区配套：商务聚集区 纯现房销售纯现房销售 产权状况：仅产权状况：仅3535年产权，客户难以接受年产权，客户难以接受 使用率：使用率：50%50%的使用率，空间浪费大的使用率，空间浪费大 户型面积：户型面积：140-240140-240平米中大面积户型，大面积为主平米中大面积户型，大面积为主 外立面：外立面较为陈旧，缺乏应有的品质感外立面：外立面较为陈旧，缺乏应有的品质感 户内空间：层高仅有户内空间：层高仅有2 2米，且内部格局多死角，难用米，且内部格局多死角，难用 内部配套设施：内部配套设施较为陈旧内部配套设施：内部配套设施较为陈旧 内部格局：设计手法过于老套，不符合现代企业办公内部格局：设计

13、手法过于老套，不符合现代企业办公的需求的需求Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 结合当前的市场环境，以目前市场上常规的写字楼销售模式来看，结合当前的市场环境，以目前市场上常规的写字楼销售模式来看，本项目主楼写字间的销售将围绕投资和自用两种需求方向展开本项目主楼写字间的销售将围绕投资和自用两种需求方向展开，此两种，此两种通路的可行性究竟

14、如何，详见如下分析：通路的可行性究竟如何，详见如下分析：Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 结合本项目当前的租金水平以及本项目开发商的成本价结合本项目当前的租金水平以及本项目开发商的成本

15、价测算本项目的投资回报率测算本项目的投资回报率Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 按照本项目目前现行的按照本项目目前现行的3 3元元/平米平米/天的租金水平天的租金水平，在本项目成本价，在本项目成本价1300013000元元/平米的平米的基础上计算本项目主楼写字间产品的投资回报率基础上计算本项目主楼写字间产品的投资回报率（3 3元元/平米平米/天天*365365天）天）/13000/13000元元/平米平米 =8.4%=8.4%经过如上分析显而易见：经过如上分析显而易见：由以上结论

16、可明显看出，本项目主楼作为投资用途的价值凸现由以上结论可明显看出，本项目主楼作为投资用途的价值凸现Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 目前市场上中小户型写字楼产品去化状况良好，大面积目前市场上中小户型写字楼产品去化状况良好，大面积产品受市场经济环境影响而滞销产品受市场经济环境影响而滞销 从上海整体写字楼市场成交户型比例来看，从上海整体

17、写字楼市场成交户型比例来看，0808年，年，成交主力为成交主力为100-200100-200平米之间的中小户型；平米之间的中小户型；其次为其次为100100平米以内的小户型写字楼产品平米以内的小户型写字楼产品 从虹口板块写字楼市场成交户型比例分析从虹口板块写字楼市场成交户型比例分析来看，来看，0808年成交主力户型在年成交主力户型在100-150100-150平米之间，平米之间，可见，可见，目前中小户型写字楼产品的去化状况良好目前中小户型写字楼产品的去化状况良好由本项目写字楼产品的户型面积比例来看，目前本项目由本项目写字楼产品的户型面积比例来看，目前本项目主楼写字间户型均为主楼写字间户型均为1

18、90-250190-250平米的大面积户型平米的大面积户型经过如上分析显而易见：经过如上分析显而易见：结合当前的市场环境以及写字楼户型去化比例分析结论和本项目目前普遍过大的写字结合当前的市场环境以及写字楼户型去化比例分析结论和本项目目前普遍过大的写字间户型面积，可以预测间户型面积，可以预测本项目主楼的写字楼产品除投资性需求外，均会因户型面积过本项目主楼的写字楼产品除投资性需求外，均会因户型面积过大而导致滞销大而导致滞销主楼发展方向分析：主楼发展方向分析：由以上分析可见目前主楼的租金较为可观，导致主楼的投资价值凸现，按照纯投资性由以上分析可见目前主楼的租金较为可观，导致主楼的投资价值凸现，按照纯

19、投资性需求方向进行销售较为可行，但本项目需求方向进行销售较为可行，但本项目50%50%的公摊过高，影响投资客户对于本项目的的公摊过高，影响投资客户对于本项目的购买意向购买意向总体运作思路的导出总体运作思路的导出 结合开发商对于本项目的预期以及对于结合开发商对于本项目的预期以及对于0909年销售目标的分析，经过如上对于主楼年销售目标的分析，经过如上对于主楼和附楼发展可行性的分析，得出本项目整体的运作思路：和附楼发展可行性的分析，得出本项目整体的运作思路：附楼正常销售可行附楼正常销售可行主楼产品主要按照投资需求方向销售主楼产品主要按照投资需求方向销售 先期针对附楼进行适当的产品调整，并先期针对附楼

20、进行适当的产品调整，并思路框架：思路框架：价格定位价格定位产品发展建议产品发展建议思路的实现思路的实现营销策略分解营销策略分解客户定位客户定位思路的前提思路的前提产品定位产品定位0909年营销策略年营销策略项目产品定位项目产品定位 Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 0808年上半年虹口板块住宅产品销售状况较为平稳；下半年，年上半年虹

21、口板块住宅产品销售状况较为平稳；下半年，虽然市场均价有所提升，但成交量严重下滑虽然市场均价有所提升，但成交量严重下滑Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 0808年虹口区住宅市场产品供应多集中在内环内四平路沿线年虹口区住宅市场产品供应多集中在内环内四平路沿线附近以及虹口滨江沿线两个区域附近以及虹口滨江沿线两个区域溧阳华府溧阳华府爱家豪庭爱家豪庭红叶香舍红叶香舍帝景苑帝景苑新外滩花苑新外滩花苑滨江雅墅滨江雅墅鸿旭豪苑鸿旭豪苑 因资源不同而在产因资源不同而在产品特征、售价等方面的品特征、

22、售价等方面的差别，差别，如下重点针对本如下重点针对本项目所在的四平路沿线项目所在的四平路沿线区域的各项目的详细情区域的各项目的详细情况进行调查分析况进行调查分析楼盘楼盘目前状态目前状态规模规模(总总建面建面)产品类型产品类型(多多层层 高层高层)销售价格销售价格容积率容积率爱家豪庭爱家豪庭现房销售现房销售103780103780高层高层18000180003.363.36溧阳华府溧阳华府现房销售现房销售110000110000高层高层 小高层小高层25000250003 3虹叶香舍虹叶香舍在售在售2701327013多层多层2400024000中信和平家园中信和平家园即将上市即将上市10489

23、6104896高层高层/小高层小高层23000230002.922.92四平路沿线区域住宅供应市场总体销售状况调查四平路沿线区域住宅供应市场总体销售状况调查楼盘楼盘目前状态目前状态总建筑面积总建筑面积已售面积已售面积可售面积可售面积销售率销售率爱家豪庭爱家豪庭现房销售现房销售67044670446695566955797999.9%99.9%溧阳华府溧阳华府现房销售现房销售1100001100001050001050009500950095%95%虹叶香舍虹叶香舍期房预售期房预售270132701392129212178011780134.1%34.1%中信和平家园中信和平家园即将上市即将上市

24、104896104896-四平路沿线区域住宅供应市场供应量状况调查：四平路沿线区域住宅供应市场供应量状况调查：楼盘楼盘产品户型产品户型销售价格销售价格爱家豪庭爱家豪庭一房：一房：76-7876-78；二房：；二房：95-10095-100；三房：；三房：130-140130-1401700017000溧阳华府溧阳华府二房：二房：94/11494/114；三房：三房：1391392600026000虹叶香舍虹叶香舍一房：一房：6969；二房：；二房：80-9480-94；四房：；四房：1791792400024000中信和平家园中信和平家园二房：二房：86-8886-88；三房：；三房：133-

25、137133-137；四房：；四房：1471472300023000四平路沿线区域住宅供应市场产品调查：四平路沿线区域住宅供应市场产品调查：楼盘楼盘租金租金物业费物业费元元/平方米平方米/天天爱家豪庭爱家豪庭3.8-53.8-5元元/平米平米2.1-2.22.1-2.2溧阳华府溧阳华府3.5-43.5-4元元/平米平米2 2虹叶香舍虹叶香舍4.54.5元元/平米平米1.51.5四平路沿线区域住宅产品租赁市场调查：四平路沿线区域住宅产品租赁市场调查：由租金水平来看，目前由租金水平来看，目前四平路沿线住宅产品的四平路沿线住宅产品的租金状况均集中在租金状况均集中在40004000元元/平米，且平米，

26、且Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 目前区域内住宅物业分布较为密集，目前区域内多为尾盘销售项目（溧阳目前区域内住宅物业分布较为密集，目前区域内多为尾盘销售项目（溧阳华府、爱家豪庭），从区域未来的增量来看，除红叶香舍为期房销售之外，无华府、爱家豪庭），从区域未来的增量来看，除红叶香舍为期房销售之外，无其他潜在供应项目，可以预见，在未来其他潜在供应项目，可以预见，在未来1-21-2年的时间里，区域内住宅产品竞争年的时间里，区域内住宅产品竞争有限，住宅产品在市场竞争层面存在机会有限，住

27、宅产品在市场竞争层面存在机会区域内住宅竞争市场环境分析结论：区域内住宅竞争市场环境分析结论：Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 目前虹口板块写字楼市场沿四平路由北往南延伸分布，其目前虹口板块写字楼市场沿四平路由北往南延伸分布，其中尤以本项目周边区域写字楼项目分布较为密集中尤以本项目周边区域写字楼项目分布较为密集荣振大厦荣振大厦复城国际

28、复城国际骏丰国际骏丰国际爱家国际爱家国际嘉杰国际嘉杰国际海泰国际海泰国际天辰玫瑰广场天辰玫瑰广场楼盘楼盘目前状态目前状态规模规模(总建总建面面)产品类型产品类型(多层多层 高层高层)销售价格销售价格骏丰国际骏丰国际在售在售5200052000高层高层20000-20000-2400024000爱家国际爱家国际在售在售3315733157多层多层+高层高层18000-18000-1900019000嘉杰国际嘉杰国际在售在售107258107258高层高层26000-26000-3000030000四平路沿线区域写字楼供应市场总体销售状况调查四平路沿线区域写字楼供应市场总体销售状况调查楼盘楼盘目前

29、状态目前状态总建筑面总建筑面积积已售面积已售面积可售面积可售面积销售率销售率骏丰国际骏丰国际在售在售520005200066036603319593195912.7%12.7%爱家国际爱家国际在售在售33157331571995619956132011320160.2%60.2%嘉杰国际嘉杰国际在售在售1072581072586691466914403444034462.4%62.4%从写字楼产品的市场供应情况来看，从写字楼产品的市场供应情况来看，09 09 年区域内写字楼市年区域内写字楼市场竞争非常激烈场竞争非常激烈由各项目目前的销售价格、装修状况、配套状况以及周边由各项目目前的销售价格、装

30、修状况、配套状况以及周边商务氛围情况来看：商务氛围情况来看：发现目前区域内在售的发现目前区域内在售的写字楼均为中小户型产写字楼均为中小户型产品，售价集中在元品，售价集中在元平米；且可以看出，平米；且可以看出，面积越小，销售速度越面积越小，销售速度越快快楼盘楼盘产品户型产品户型销售价格销售价格配套配套骏丰国际骏丰国际118.25;151.75;226.5118.25;151.75;226.520000-20000-2400024000高标准智能化高标准智能化+品牌物管品牌物管爱家国际爱家国际84-15084-15018000-18000-1900019000高标准智能化高标准智能化+完善物管完善

31、物管嘉杰国际嘉杰国际100-200100-20026000-26000-3000030000高标准智能高标准智能+品牌物管品牌物管从区域内写字楼项目的租赁状况来看：从区域内写字楼项目的租赁状况来看：目前区域内写字楼产品目前区域内写字楼产品的租赁价格普遍集中在的租赁价格普遍集中在元平米天，且租金元平米天，且租金受办公楼的年代久远的受办公楼的年代久远的影响幅度加大影响幅度加大楼盘楼盘租金租金物业费物业费车位车位骏丰国际骏丰国际-2424800800爱家国际爱家国际3.5-3.83.5-3.816.516.5800800嘉杰国际嘉杰国际4 419.319.3800800结合附楼本体分析以及周边市场环

32、境的分析，判定本项目结合附楼本体分析以及周边市场环境的分析，判定本项目附楼产品按照纯住宅、纯写字楼方向定位的可行性附楼产品按照纯住宅、纯写字楼方向定位的可行性优势优势1 1：未来项目周边小户型住宅的缺乏：未来项目周边小户型住宅的缺乏 优势优势2 2：本项目地处人文氛围居住氛围浓厚的地段：本项目地处人文氛围居住氛围浓厚的地段优势优势3 3：产品可分隔成小户型，迎合当前市场需求：产品可分隔成小户型，迎合当前市场需求劣势劣势1 1：本项目：本项目5050年的产权年的产权劣势劣势2 2：在户型、朝向、采光等方面客户难以接受：在户型、朝向、采光等方面客户难以接受劣势劣势3 3：在规划、户内配套等方面存在

33、居住功能不足：在规划、户内配套等方面存在居住功能不足劣势劣势4 4：附楼位于两路之间，缺乏私密性：附楼位于两路之间，缺乏私密性优势优势1 1：现有的产品规划以及户型设计基础利于规划：现有的产品规划以及户型设计基础利于规划优势优势2 2：毗邻四平路，商务氛围浓厚，商务价值高：毗邻四平路，商务氛围浓厚，商务价值高优势优势3 3：隶属喜临门大厦，市场知名度高：隶属喜临门大厦，市场知名度高劣势劣势1 1：区域写字楼市场竞争激烈：区域写字楼市场竞争激烈劣势劣势2 2：未来写字楼市场需求锐减，销售迟缓：未来写字楼市场需求锐减，销售迟缓劣势劣势3 3：停车位、配套等方面不足，难以提升品质：停车位、配套等方面

34、不足，难以提升品质劣势劣势4 4：与主楼同为写字楼产品，存在自身同质竞争：与主楼同为写字楼产品，存在自身同质竞争结合本项目结合本项目0909年的销售目标，考虑到产品自身产权、周边市场竞争等不利因年的销售目标，考虑到产品自身产权、周边市场竞争等不利因素，对本项目的销售可能带来的不利影响，素，对本项目的销售可能带来的不利影响，结合以往对于此类型物业的操作经结合以往对于此类型物业的操作经验，中原建议将本项目附楼定位为验，中原建议将本项目附楼定位为“酒店式公寓的产品性质酒店式公寓的产品性质”继续维持现在的产品状况，按照纯写字间的物业形态出售继续维持现在的产品状况，按照纯写字间的物业形态出售Level

35、of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 鉴于本项目目前主楼的产品现状结合当前的市场环境，结合前面对于本项目整体发展方鉴于本项目目前主楼的产品现状结合当前的市场环境，结合前面对于本项目整体发展方向的判定，定位本项目主楼的产品定位：向的判定，定位本项目主楼的产品定位：四平路沿线高投资价值的星级写字楼产品四平路沿线高投资价值的星级写字楼产品附楼附楼5-155-15层产品产权分隔建议层产品产权分隔建议按照自然柱距进行分隔按照自然柱距进行分隔 目前本项目附楼内部空间全部为大厅式格局，内部空间上未做任何分割，

36、基于目目前本项目附楼内部空间全部为大厅式格局，内部空间上未做任何分割，基于目前宏观经济环境的不确定性以及区域住宅产品供应市场的可变性，中原认为，处于稳前宏观经济环境的不确定性以及区域住宅产品供应市场的可变性，中原认为，处于稳妥考虑，为以后的销售预留灵活的变动空间，妥考虑，为以后的销售预留灵活的变动空间，建议按照原有的柱距对于每层平面进行建议按照原有的柱距对于每层平面进行产权分隔产权分隔，具体情况如下：，具体情况如下：各层面的功能布局建议各层面的功能布局建议5-15F5-15F酒店式办公、居家型办公酒店式办公、居家型办公产品的户型分隔建议产品的户型分隔建议 5-15 5-15层主要用途规划层主要

37、用途规划为小户型公寓，结合当前为小户型公寓，结合当前市场上区划状况较好的户市场上区划状况较好的户型面积比例，产品划分如型面积比例，产品划分如下：下：户型户型A AB BCCD DE EF F面积面积707053534646878751517272套数套数1 1套套4 4套套1 1套套1 1套套6 6套套1 1套套比例比例7%7%29%29%7%7%7%7%43%43%7%7%A A户型户型建筑面积建筑面积7070平米平米B B户型户型建筑面积建筑面积5353平米平米CC户型户型建筑面积建筑面积4646平米平米F F户型户型建筑面积建筑面积7272平米平米E E户型户型建筑面积建筑面积5151平

38、米平米D D户型户型建筑面积建筑面积8787平米平米B B户型户型建筑面积建筑面积5353平米平米B B户型户型建筑面积建筑面积5353平米平米B B户型户型建筑面积建筑面积5353平米平米E E户型户型建筑面积建筑面积5151平米平米E E户型户型建筑面积建筑面积5151平米平米E E户型户型建筑面积建筑面积5151平米平米E E户型户型建筑面积建筑面积5151平米平米E E户型户型建筑面积建筑面积5151平米平米附楼底层附楼底层3 3层商业裙房的规划思路层商业裙房的规划思路 结合本项目附楼的具体产品特点、市场环境以及周边的配套情况，建议本着结合本项目附楼的具体产品特点、市场环境以及周边的配

39、套情况，建议本着“租售并举、招租售并举、招商同步商同步”的原则，先期引入专业的商业运营管理公司（五大行），对于附楼的商业裙房部分分割、的原则，先期引入专业的商业运营管理公司（五大行），对于附楼的商业裙房部分分割、部分留整，通过运营、招商和销售，确保项目开发利润的最大化部分留整，通过运营、招商和销售，确保项目开发利润的最大化注：针对此商业裙房的规划、分割以及相应的销售价格的定位，建议在招入专业的商业运营管理公司后，共同针对此裙楼提出专业的规注：针对此商业裙房的规划、分割以及相应的销售价格的定位，建议在招入专业的商业运营管理公司后，共同针对此裙楼提出专业的规划意见划意见Level of confi

40、dentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 建筑外立面设计建议：建筑外立面设计建议：为了能够充分的体现本项目品质感，同时将本项目塑造成为区域的一大亮点，结合附为了能够充分的体现本项目品质感，同时将本项目塑造成为区域的一大亮点，结合附楼本体的现状以及四平路沿线写字楼的现状，针对附楼外立面的风格提出如下建议：楼本体的现状以及四平路沿线写字楼的现状，针对附楼外立面的风格提出如下建议：立面上，为了彰显品质感，建议大面积采用玻璃幕墙和干挂大理石材进行包装立面上，为了彰显品质感，建议大面积采用玻璃幕墙和干挂大理石材进行包装 顶层

41、，为了较好的起到强的昭示性的作用，建议设置顶层灯光照明或霓虹灯广告位顶层，为了较好的起到强的昭示性的作用，建议设置顶层灯光照明或霓虹灯广告位的形式的形式 楼下同世纪大酒店的中间区域，建议设置花坛或小型旱喷，体现品质感和极强的商楼下同世纪大酒店的中间区域，建议设置花坛或小型旱喷，体现品质感和极强的商务感、时尚感务感、时尚感 注意高大的品质感强的精神堡垒的采用注意高大的品质感强的精神堡垒的采用附楼内部公共空间装修建议：附楼内部公共空间装修建议：为了能够最大化的体现本项目的品质感和现代感，针对附楼大堂、电梯厅、公共走廊为了能够最大化的体现本项目的品质感和现代感，针对附楼大堂、电梯厅、公共走廊等公共空

42、间，提出如下装修建议：等公共空间，提出如下装修建议：关键部位大堂电梯厅公共走廊墙面建议采用玻璃或高档石材瓷砖/大理石/玻璃/实木铺设壁纸/高档彩色乳胶漆粉刷地面建议采用大理石铺设（拼花等形式）大理石铺设并抛光大理石铺设并抛光顶棚建议吊顶的同时，局部采用挑高处理，注意保持现代简约感石膏板吊顶，局部挑高，加灯槽石膏板吊顶，局部挑高，加灯槽门钢花玻璃门、旋转门不锈钢镜面玻璃门通道门建议采用钢化玻璃门其他在大堂内考虑设置小型绿化或水景考虑等候电梯的沙发等休憩设施的设置小型装饰画等墙面装饰物 详细的装修建议详见后续专门出具的装修建议详细的装修建议详见后续专门出具的装修建议附楼智能化设施的添加建议：附楼智

43、能化设施的添加建议：为了极大的提高项目的品质感，提升项目的性价比，建议配合到位、精致的公共部位装修为了极大的提高项目的品质感，提升项目的性价比，建议配合到位、精致的公共部位装修之外，针对楼宇智能化提出如下添加建议：之外，针对楼宇智能化提出如下添加建议：智能化项目具体内容楼宇自动化系统对各楼公用设备进行自动集中控制，大厦内的机电设备的运行状态进行自动检测，自动控制，从而使设备优质高效的运行。楼宇V-FAR网络楼宇内无线上网共享智能消防系统消防自动化报警系统，按消防规范，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警智能安防系统闭路电视监控系统；防盗报警系统；门禁系统；巡更系统；汽车库管

44、理系统空间新风系统空间中央空调 详细的智能化系统建议详见后续专门出具的建议详细的智能化系统建议详见后续专门出具的建议户内精装修建议户内精装修建议菜单式装修菜单式装修 建议此产品建议此产品全部按照精装修标准进行销售全部按照精装修标准进行销售，为了能够更好的适应不同客户群体的需求，为了能够更好的适应不同客户群体的需求，建议此精装修为建议此精装修为菜单式装修方式菜单式装修方式，装修标准为，装修标准为10001000元元/平米，具体装修建议如下：平米，具体装修建议如下：部位材料要求电梯井式电梯品牌电梯内嵌式冷暖空调燃气热水器内外墙保温系统金线米黄等系列产品国际品牌整体卫生间洁具油烟机、燃气灶、消毒柜、

45、整体橱柜厨具大理石窗台地板国际品牌电气要求材料部位物管服务建议：物管服务建议：Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 基于本项目酒店式公寓的产品定位，针对物业管理方面，基于本项目酒店式公寓的产品定位，针对物业管理方面，建议邀请建议邀请专门的酒店式物管顾问公司全程顾问专门的酒店式物管顾问公司全程顾问，同时为了体现本项目的酒店式服，同时为了体现本项目的酒店式服务理念，针对管理服务提出三层服务内容建议：务理念，针对管理服务提出三层服务内容建议：常规服务常规服务 针对性定向服务针对性定向服务

46、有偿服务有偿服务针对性定向服务内容：针对性定向服务内容：Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 房屋管理服务；房屋管理服务；房屋装修管理服务；房屋装修管理服务；物业共用设施设备管理服务；物业共用设施设备管理服务；环境清洁卫生管理服务；环境清洁卫生管理服务；绿化管理服务；绿化管理服务；安全管理服务（包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面）安全管理服务（包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面）物管服务建议：物管服务建议：Level of confiden

47、tiality Level of confidentiality Level of confidentiality 会议室使用租赁；会议室使用租赁；法律咨询服务；法律咨询服务；代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；有偿服务内容敬建议：有偿服务内容敬建议：Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 代房屋租赁服务；代房屋租赁服务；创业协助、商业融资、商业规划及策略、商业法律咨询等

48、商业类服务；创业协助、商业融资、商业规划及策略、商业法律咨询等商业类服务；空间设计、商务写作及编辑、各国语言翻译、远程虚拟助理、互联网资讯调研、专业调查空间设计、商务写作及编辑、各国语言翻译、远程虚拟助理、互联网资讯调研、专业调查员服务等创意类服务；员服务等创意类服务；股票及债券投资顾问、按揭及其他贷款咨询、个人财务规划、会计师事务所等投资理财类股票及债券投资顾问、按揭及其他贷款咨询、个人财务规划、会计师事务所等投资理财类服务；服务；代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利

49、和轻利标准收费。以微利和轻利标准收费。Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 建议针对目前的主楼进行一定的更新，体现出产品的高品建议针对目前的主楼进行一定的更新，体现出产品的高品质和高性价比，配合本身自有的高投资价值，屏蔽产品自质和高性价比，配合本身自有的高投资价值，屏蔽产品自身的劣势身的劣势Level of confidentiality Level of confidentiality Level of confidentiality 更新项目更新项目更新建议更新建议每层电梯厅每层

50、电梯厅建议仿照主楼宾馆行政楼层电梯厅的装修档次和建议仿照主楼宾馆行政楼层电梯厅的装修档次和风格进行装修风格进行装修每层公共通道每层公共通道更换原有的地砖，重新铺设大块地砖或石材地砖更换原有的地砖，重新铺设大块地砖或石材地砖写字间内部写字间内部重新粉刷墙面，卫生间地面、洁具更换重新粉刷墙面，卫生间地面、洁具更换主楼外立面主楼外立面重新粉刷外立面重新粉刷外立面主楼外围主楼外围重新规划停车位、更新停车设施、适当加设部分重新规划停车位、更新停车设施、适当加设部分绿植和水景观设施绿植和水景观设施本项目主楼的产品更新建议本项目主楼的产品更新建议附楼客户定位研究附楼客户定位研究 综合分析目前四平路沿线住宅市