贵州乡愁贵州文旅项目招商方案.pptx

1、1目录CONTENTS项目商业基本情况01贵阳市场商业政策介绍02项目招商政策建议03项目返租方案建议04经典案例参考0506项目价值2目录CONTENTS项目商业基本情况01贵阳市场商业政策介绍02项目招商政策建议03项目返租方案建议04经典案例参考0105项目价值3项目情况百家宴民宿民宿别墅别墅别墅别墅别墅别墅星空营地集装箱酒店野奢稻田酒店野奢稻田酒店木屋酒店树屋酒店亲子酒店亲子酒店项目总平别墅别墅4项目情况项目数据汇总515#1#何陋居2#3#4#5#6#7#8#11#13#10#9#8#阳明小院14#12#配套商业主题客栈招商展示中心何陋居/阳明小院主力餐饮ABCCC业态规划细分业态业

2、态落位体量规模单位产品规格主力餐饮餐厅15#约692.5200-300/个共3-4个配套商业特色餐饮2#、3#（部分）、4#、7#、12#约161550-80/个作坊3#（部分）、8#（改后，部分）、9#约92370-100/个购物9#、8#约41630-50/个休闲8#（改后，部分）、14#约41630-50/个主题客栈-5#、6#、11#、13#约416单房面积50合 计：约4478.5项目情况百家宴招商面积6项目情况招商面积酒店招商面积序号分项房间数面积1民宿客栈万象农耕组团民宿552750暮色炊烟组团客栈241200暮色炊烟组团民宿3216002特色酒店亲子酒店302459树屋酒店12

3、900木屋酒店12960集装箱酒店10350营地30800合计21411019商业总招商面积：154987一般免租期按月计算，从1-3年不等，根据商家要求、项目情况及谈判结果制定市场政策免租期（含装修期）案例：红华新天地楼盘地址观山东路338号（阳关立交桥旁）物业类别商铺 项目特色投资地产 装修状况公共部分精装修产权年限40年开发商贵州红华物流有限公司价格均价32000元/平方米 销售状态在售开盘时间2015年8月3日一期西市已开盘入驻企业德国弗兰肯、豪布斯卡 免租政策免租期一年半，并免一年停车位费及物业管理费，免租期内仅需交纳2万元/铺保证金。其他租金按年收取，免租期到期前半年缴纳租金8目录

4、CONTENTS项目商业基本情况01贵阳市场商业政策介绍06项目招商政策建议03项目返租方案建议04经典案例参考0205项目价值9装修补贴一般以两种方式体现：商家装修所需全部费用由商家先行支付，开发商验收合格后，双方按相关标准在规定时间内预先返还补贴；具体如下：商家装修返还期原则上为两年，具体补贴额度根据该专卖店实际业绩与营业期间，按照如下标准确定：（1）如果商家营业期在6个月内，开放商不予补贴。（2）如果商家营业期在6个月至1年之间，开发商给予30%补贴。（3）如果商家营业期在1年至2年之间，开发商给予50%补贴。（4）如果商家营业期在2年以上，开发商给予100%补贴，但第一年业绩低于原目标

5、业绩70%的，将顺延一年返还。每平方根据市场情况给予固定的金额补贴，并根据各行业标准和商家对项目利好程度来确定补贴金额。市场政策装修补贴根据商家实力，有些商家在进驻之前会给予部分装修补贴，这部分补贴招商部对商家资质进行评估后，双方共同谈判协商确定10案例：时光贵州业态租金区间（元/月）特色宵夜、休闲、餐饮、酒吧等40-50轻餐饮、休闲饮品、娱乐体验、手工DIY制作45-55书店、网咖、台球俱乐部、休闲会所、主题游戏吧20-30手工艺品、特色餐饮60-70市场政策租金标准租金方面的优惠主要体现在分阶段制定不同的租金标准，或给予商家低于正常市值的租金价格，以及租赁年限的签订，由双方共同谈判制定11

6、以“时光贵州一期”为例，租金从第三年起每年递增8%。该数据也根据商铺租赁时间长短，会有一定差异，租期越长，递增率越低，反之则递增率相对高。5-10市场政策租金递增率递增率及递增方式：递增率从1-10%不等，按年或阶段进行递增，递增率的高低及递增方式也由双方谈判共同制定107.3157.150204060801001201402015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-12贵阳市一年内租金走势图供给(元/月/平)关注(元/月/平)19.68051015202502

7、0406080100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400贵阳市一年内租金分布图供给(%)关注(%)12市场政策租金支付方式租金支付时间及方式：租金支付时间有按月、按季度、按年度等，支付方式有现金、支票、转帐、营业额保底提成、流水提成等多种方式，根据商家的特点和谈判的情况进行制定；案例：贵阳西南国际商贸城楼盘地址观山湖区金华镇干井村（紧靠环城高速路）物业类别商铺 项目特色投资地产 装修状况毛坯产权年限40年开发商贵阳西南国际商贸城有限公司价格均价23000元/平方米 销售状态在售开盘时间2012年11月24日开盘

8、租金支付方式租金年付，现金或支票转账均可13保底营业额补贴是商场为了引进国际大品牌提高商场的档次而给出的营业额补贴，该品牌若当月营业额达不到商场租金的由商场给出的补贴差额。如“贵阳市亨特城市广场”就采取这种模式引进了劳斯莱斯专卖店。市场政策其他补贴对于一些项目培育期过长，而商家无法正常经营的商业项目，一般开发商对商家会采取一种保底营业额补贴的方式，让商家能够基本保本营业14市场政策装修设施有些大型主力店会对开发商提出，由开发商承担部分装修和设施设备等方面的要求，这些条件最终也是由双方共同谈判协商以“贵州白云电商产业园”为例，该产业园对当年设备投资额在200万元以上的电子商务企业,按其设备投资额

9、的10%给予补助（享受补贴的设备三年内不得撤离本区范围）,最高不超过100万元。以花果园购物中心为例，该购物中心承担“鸿福盛宴”酒楼入户电梯安装及维护费用15例如“时光贵州”针对餐饮业设有（380V动力电）、供水、燃气、排水排烟排油。市场政策物业条件某些业态需要物业特殊条件的，前期由商家提出并汇总到设计部门，如餐饮需要上下水等等条件，最终由双方共同谈判协商完成16为应对门店租金的不断上涨，部分百货企业采取了零售+商业地产的运营方式，一方面以地产利润弥补百货利润之不足，另一方面也能够以百货作为招牌，提升商业地产的价值。如贵阳市中华路上的“百盛”百货，在不到500米的距离就开设了3家“百盛”购物中

10、心，证实了此模式的可行性。市场政策其他对于一些特殊项目，还些开发商会直接采取加盟的方式，成立专门的经营公司，加盟品牌自行经营，或与商家共同经营（对于操作特别困难的商业项目，一般采取此种方式的情况比较多）17目录CONTENTS项目商业基本情况01贵阳市场商业政策介绍02项目招商政策建议06项目返租方案建议04经典案例参考0305项目价值18民宿百家宴商业木屋集装箱树屋主力店0-3030-50以自持为主次主力店30-6060-80招商政策政策建议民宿百家宴商业木屋集装箱树屋主力店18-24个月6-12个月以自持为主次主力店12-18个月3-6个月免租期民宿百家宴商业木屋集装箱树屋主力店5%以自持

11、为主次主力店6%-10%6%-10%6%-10%递增率租金价格合同期为3-5年（酒店/民宿大于8年以上），递增从第4年和第5年计算；以初期经营50元/平均水平初步估算投资回报率为6.5%19主力店商户可能存在装修补贴事宜，待具体商定后，再做个案进行上报；以上的政策为整体框架基础，对其主力店以及重点客户的其他的要求进行一事一议报送给公司高层做决断；20目录CONTENTS项目商业基本情况01贵阳市场商业政策介绍02项目招商政策建议03项目返租方案建议04经典案例参考0521返租方案内容 返租率：8%，即每年客户可获得购房款的8%为资金回报 返租年限：三年 返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买

12、即返，从总房款里直接扣除 关于返租的几点说明：返租政策可让客户立即看到收益，抓住了客户的原始动机和心理；注意在统一说辞时一定严格把守口径；价格的制定原则：把返租金额直接加到商铺价格里。返租方案三年返租三年返租22例如：出售某商铺，建筑面积60，建筑面积单价9300元/，总价55.8万元。政策的核心内容是：“三年租金一次性返还到总价里，每年回报率达8%”。因此遵循价格的制定原则是，把返租金额直接加到商铺价格里。我们可以算出该商铺实际成交总价为：55.8万元+55.8万元0.08（回报率）3=69.19万元，这时可得，实际单价=11500元/，租金总和：691920元-55.8万元=13.39万元

13、，首付35.19万元，按揭34万元，月供：3589.63元解析：该方案优点在于能让客户立即看到收益，且收益直接从总房款里扣除，首付按揭相对降低，月供压力小，对购房者吸引力较大。实际上客户的返租收益是直接加在房价里的，对公司收益没有太大影响，实际上就是一个数学游戏。返租方案三年返租23返租方案内容 返租率：8%返租年限：五年 返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买即返，从总房款里直接扣除；第四年起返9%，第五年返10%，每年年底直接打到客户账上；关于返租的几点说明：五年返租主要针对位置相对偏僻的铺面，给购房者建立购买信心，同时规避投资风险；公司层面会增加一定的运营成本，增加运营风险；价格制定原

14、则也是把返租金额直接加到商铺价格里。五年返租返租方案五年返租24例如：出售某商铺，建筑面积60，建筑面积单价9300元/，总价55.8万元。政策的核心内容是：“三年租金一次性返还到总价里，每年回报率达8%，第四年起返9%，第五年返10%”，因此遵循价格的制定原则是，把返租金额直接加到商铺价格里，我们可以算出该商铺售价为：55.8万元0.083=13.39万元（前三年返租金额），55.8万元0.09=5万元（第四年返租金额），55.8万元0.1=5.6万元（第五年返租金额），55.8+13.9+5+5.6元=79.79万元，该商铺售价为79.79元，由此得出，实得单价：13299元/，首付：40

15、.79万元，按揭39万元，返租金额合计：24万元，月供：4117.52元（十年等额本息）解析：该方案溢价偏高，但是给客户作解释的时候可以尽量突出返租年限和递增，相对有保障，主要还是针对位置相对偏僻的铺面可以实施。返租方案五年返租25返租方案返租以及销售策略返租年限实得单价（元/）实得总价（万元）首付（万元）按揭（万元）月供返租收益（万元）三年1153269.1935.19343589.63元13.39五年1329979.7940.79394117.52元24以同一商铺为例，在各项指标作出比较，得出以下数据作为参考通过对贵阳商业市场调查，以及实际操盘经验建议采用三年返租方案。原因如下1、返租年限

16、过多，不便5年后市场租金的把控，如果五年后理论增长租金以及递增情况远远大于项目实际运作情况，不利于项目后期运营；2、返租年限过多，如果5年后市场运营情况优秀，不便于重新制定租金价格，伤害业主利益，影响销售价格销售策略：把返还租金收益的总金额加到实际成交总价中包装后进行对外释放，当业主购买时建议从包装后的总价中减去返租收益金额进行合同签约。26目录CONTENTS项目商业基本情况01贵阳市场商业政策介绍02项目招商政策建议03项目返租方案建议04经典案例参考0506项目价值27案例研究-民宿后坞生活28案例研究-民宿后坞生活29案例研究-民宿后坞生活30北京平谷山水放歌木屋度假村案例研究-木屋山

17、水放歌31工程地点：北京建筑面积：38000平米竣工时间：2009年结构材料：进口木材建筑用途：旅游度假平谷北京后花园，地处北京、天津、河北接两大城市的纽带。平谷区西接顺义三个省市的交界处，位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连区，西北邻密云县，东南与天津市蓟县、东北与河北省兴隆县、南与河北省三河市毗邻。北京平谷山水放歌木屋度假村，是由北京北京瑞涛旅游地产开发公司开发。山水放歌位于北京平谷城区东北15公里处，毗邻世界闻名的京东大溶洞，黄松峪水库、石林峡、飞龙谷、湖洞水、金海湖等著名景区绕聚周边，由京平高速驱车至东五环仅50分

18、钟，至首都机场仅25分钟。山水放歌作为“万亩级度假生活综合体”，坐落于三面环山、流水潺潺的天然峡谷之中，规划区域内拥有百余种野生动植物、3000米曲折湖岸线、30000平米宁静湖面、万亩缤纷果林等各项原生态景观元素，彼此交相辉映、互生共融，构成一幅媲美北欧、恍若童话的山水画卷。作为“2008年北京市旅游产业推介会项目”、“2009年北京平谷区旅游局重点工程”。山水放歌同步建设房车露营区、真人CS游戏区、自然采摘区、主题会所、赛马场、网球场、游泳池等一站式国际规格配套，堪称中国新一代度假地产之代表作。案例研究-木屋山水放歌32案例研究-木屋山水放歌33盘县集装箱酒店盘县集装箱酒店案例研究-集装箱

19、34 盘县已在5个景区投放12个集装箱酒店，于5月9日正式投入运营，开门迎客。目前，盘县旅游业蓬勃发展，为增加游客选择的空间和余地，盘县不断开发新景点、打造新奇项目、丰富旅游产品，集装箱酒店正是众多旅游新奇项目中的一个。据介绍，为了提前完善接待能力，既让游客住得下来，又有一种新奇的体验，盘县决定在景区试推行集装箱酒店体验项目。此次购进的集装箱酒店共12个，每个面积为18至21平方米，由老集装箱重新拼装组合而成，屋内设施一应俱全，内部设计别具格调，其舒适程度不输给传统酒店。另外，它还和房车一样，能整体移动，可拆除和重装，景区据此可根据需要适时调整安放位置。值得一提的是，集装箱酒店造价也比传统酒店

20、略低，其建筑材料绿色、低碳、环保，体现了与自然融合的理念，为住客提供了一种独特的空间和视觉体验。这12个集装箱酒店的分布为：虎跳河景区4个、娘娘山景区2个、乌蒙大草原2个、哒啦仙谷2个、沙淤景区2个。首批入住的游客可享受五折优惠，如果试运营效益好，盘县将在景区扩大集装箱酒店的投放规模。近年来，在世界各地，集装箱已经被广泛应用到建筑领域，像搭积木一样，轻易组合成人们喜爱的房子造型，创造出舒适可居住的空间，深受游客欢迎。案例研究-集装箱盘县集装箱酒店35案例研究-集装箱盘县集装箱酒店36案例研究盘县集装箱酒店37案例研究盘县集装箱酒店38案例研究-餐饮贵州龙美食城贵州龙美食城运营公司：贵州龙夜郎皇

21、宫餐饮有限公司项目位置：贵阳市乌当区新添寨新添大道北段新添卫城营业面积：5000主营产品：时尚黔菜，经典粤菜美食城分布：共设有粉面档、面点档、石锅档、粥档、烫菜档、铁板档、盖饭档、卤味熟食档、奶茶档九个品种的档口构造分布：13间商务餐接待包房、300余人的特色小吃荟萃广场、120个餐位的四季养生汤馆、可容纳300人的婚庆宴会大厅39案例研究-购物中心花果园购物中心花果园购物中心总建筑面积120000占地面积64000整体定位年轻时尚中高端消费，低密度开放式生态购物中心租售情况只租不售商业楼层情况地下一层，地上三层（局部四层）招商情况自建团队招商单层面积1F：300002F：200003F：20

22、0004F：15000开业时间2014年5月楼层业态分布-1F娱乐主题：星美国际影城、欢唱KTV、NFF新食尚美美食广场1F时尚主题：国际化快速时尚品牌一站式购物体验、沿湖餐饮2F服饰、餐饮：主流服饰、各国料理3F大型餐饮：百度烤肉、巴菲盛宴等40案例研究-购物中心逸天城逸天城商场面积60000营业层面B1层至5层停车位数1300个租售情况只租不售商业楼层情况地下一层，地上五层招商情况自建团队招商租金水平160-240/月/，扣点10%-25%开业时间2014年9月商业定位以“以体验式美学”为主题的高端奢侈购物中心楼层业态分布-1F休闲餐饮、家居生活：宜北町、满记甜品、DQ冰淇淋、屈臣氏等1F

23、国际精品、潮流时尚服饰、人气轻餐饮：星巴克、科颜氏、GRABO、劳力士等2F精品女装、潮流女装：匠人组合、ICE、三叶草、CNC等3F儿童乐园、丽人生活、内衣馆：儿童游乐场、早教中心、MU组合店、I DO、BT等4F精品餐饮、年轻时尚潮流服饰：紫荆园茶餐厅、斗牛士、水货、新大新等41案例研究-购物中心南国花锦购物中心南国花锦购物中心总建筑面积2.4万整体定位集功能、餐饮及时尚、性感、个性、潮流品牌为一体的时尚购物中心租售情况只租不售商业楼层情况地下二层，地上六层招商情况自建团队招商租金水平200-500/月/扣点12%-25%开业时间2008年10月楼层业态分布-2F停车场：地下300个双层机

24、械停车位-1F中西美食馆：新食尚美食广场、米辣原、吾贵铁板烧、一休牛排1F国际精品馆：妙丽、施华洛世奇、ARMANI JEANS等2F潮流精品馆：CASIO、VANS、COCO DEAL、大嘴猴等3F时尚女装馆：READ ME、瑞贝卡、COCOON、家美乐等4F牛仔绅士馆：CABBEEN、VICUTU、瀚斯宝丽、NIKE 360等5F青春活力馆：棉花共和国、2%、爱生活、ONLY、JNBY等6F欢乐儿童馆：哥仑步、NIKE、ADIDAS、PUMA等42案例研究-购物中心世纪金源购物中心世纪金源购物中心商业建筑面积250000营业层面1层至5层停车位3000个档次定位中档及大众消费商业楼层情况地

25、下一层，地上五层招商情况自建团队招商商业定位集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的购物中心租金水平100-200/月/主力商户沃美国际影城、永辉超市、居然之家楼层业态分布-1F停车场1F永辉超市2F休闲餐饮类：肯德基、星巴克等3F时尚餐饮类：吴铭时尚火锅、云之南等4F品牌服饰类：LEVIS、HOT WIND等5F沃美国际影城43目录CONTENTS项目商业基本情况01贵阳市场商业政策介绍02项目招商政策建议03项目返租方案建议04经典案例参考0605项目价值44政策引领，成就大业2016年中央一号文件、“十三五”旅游业发展规划为加大对旅游的支持，党中央、国务院出台系列加快发展旅游业的政策措施，大力发展

26、休闲农业和乡村旅游。贵州省旅游条例修正案全产业发展，推进全域旅游。鼓励全社会参与，鼓励开拓入境游市场。中央指明了方向：“要传承文化，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽城镇。让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。”7万亿市场，“钱”途无量旅游业“十三五”规划：2万亿投资瞄准7万亿市场，旅游业迎来大时代。2015年，国内旅游突破40亿人次，旅游收入超4万亿元。贵阳旅游人数达8471万人次，旅游创收达1041亿元。但目前旅游产业处于初低级阶段，可以说，未来10年，旅游业将是最有前景的产业。乡村旅游，投资黄金时代国家旅游局副局长在“中国现代乡村旅游30年论坛”表示，中国每年国内

27、旅游人次达36亿人次，其中18亿人次在乡村。并预计未来5到10年，乡村旅游接待人次可达20亿人次。可见，乡村旅游是一股不可轻视的力量，已成为旅游业新的增长极，市场前景看好。乡村民宿、商业、农家乐等皆成为投资热土。1年22亿人次，人气火爆人脉即财脉，2015年全国乡村游客超过22亿人次。2015年，贵州乡村游接待人数1.593亿人次，乡村游人气逐年增长，已经成为了旅游业新的增长极。乡愁贵州，毗邻百花新城商圈，覆盖清镇职教城20万师生，每天数万人在这里办公、逛街、找乐，可共享商圈巨大客流。黄金线上，游客集散地乡愁贵州位于贵阳半小时黄金旅游圈，是黄果树旅游线必经之地。项目地处清镇职教城西区，北至龙凤

28、大道，西至龙吟大道。紧邻AAAA风景名胜区红枫湖和百花湖，将形成“东有时光贵州，西有乡愁贵州”的态势，与“时光贵州”一起成为贵州西线旅游集散地。40万常驻人口，席卷亿万消费项目位于职教城内，现已入驻学校16所。到2020年，将不少于20所，在校生达20万人以上，配套人口20万人以上。乡愁贵州是为职教城的学生记得住乡愁建的精神家园，给职教城的青年学术界建一个精神家园，营造一种乡愁文化。而莘莘学子们将为项目带来巨大的人流量和消费力。畅达交通，广纳财源畅达交通，带来源源不断的人流、物流、资金。乡愁贵州，地处黔中交通要道，交通便捷，距贵阳市23公里，距机场30公里，沪昆高速、厦蓉高速、贵黄高速穿境而过

29、，金清市政干道直达清镇职教城，北至龙凤大道，西至龙吟大道。“四横五纵”路网，立体交通体系，出入各处畅达无虞，带来庞大客流，广纳财源。4397亩大体量，日进斗金乡愁贵州，4397亩山水度假目的地，分南北区，南区以“贵山”为主题，北区以“秀水”为主题，以“道法自然、乡土文化、乐活怡然”为理念，倾情演绎“贵山秀水忆乡愁”的核心内涵。项目以乡村良好生态环境为肌理，集自然生态休闲观光、生态科普教育等于一体。贵州乡村旅游新名片，将会成为贵州人待客、旅游、购物的目的地。全产业链，强势吸金抢先机，拔头筹。乡愁贵州，升级传统乡村旅游模式，推动由传统的食宿、观光为主向休闲、体验、度假转变，采用农耕、商业、居住、体

30、验、养生兼备的多功能体系，乡村生产、乡村旅游、乡村教育、乡村美学为一体的完善产业链，开创乡村旅游的食宿+新模式，实现乡村经济新体系。除此之外，项目还融入贵州民族文化，以民俗个性，特色活动，增强度假体验感，营造特色的乡村度假体验，从而刺激消费，保障商家，大有赚头。专业团队护航，0风险跟着巨头赚钱，有“金”无险。乡愁贵州由贵州乡愁文化旅游置业有限公司斥重金打造，开发商实力雄厚，拥有数十年生态园林建设、旅游地产开发、商业地产运营的探索经验。专业团队，具备10余年运营经验，专业管理团队，提供高效服务，即“统一规划、统一招商、统一形象、统一管理、统一推广”，科学业态搭配、功能互补，为投资者、经营者保驾护航。55