金科廊桥水乡项目风险分析课件.ppt

1、LOGO金科廊桥水乡项目金科廊桥水乡项目风险分析风险分析小组成员：赵皓天小组成员：赵皓天 陈勋陈勋 王萌王萌 方家方家 丁琴丁琴 康宇博康宇博 陈宇陈宇 刘云刘云 张露张露人工湿地简介人工湿地简介金科廊桥水乡项目的概述金科廊桥水乡项目的概述金科廊桥水乡项目风险分析金科廊桥水乡项目风险分析金科廊桥水乡项目建议金科廊桥水乡项目建议总结总结v人工湿地也叫构建湿地,是一种人工建造和监督控制的与沼泽类似的地面。人工湿地生态系统具有投资低、出水水质好、抗冲击力强、增加绿地面积和操作简单等优点,在国外得到了较好应用。房地产开发商为了迎合绿色建筑的主流趋势，满足人们对优质环境的需求，力争提高楼盘的档次，除在设

2、计上充分利用自然地形与景观，还在区内规划人工湖、小桥流水、假山瀑布等景观，从而提高项目的市场价值。金科廊桥水乡项目的金科廊桥水乡项目的概述概述v 廊桥水乡位于虎溪河畔，缙云脚下，近璧山隧道，临近西永微电园，扼守交通要道,轻轨主要站点近在咫尺,处于公交枢纽位置。v 金科廊桥水乡占地1800余亩，开发总量为150余万方，建成后居住人口近5万多人,总开发周期为5-7年，分四期开发，产品包括联排别墅、洋房、高层，首期面市物业为联排别墅，是目前大学城最大的纯居住项目，也是金科集团为大学城片区精心打造的高端人文住区。v 金科廊桥水乡独有的80000方的示范体验区和3000方体验商业将为客户带来全新的立体感

3、官体验。外立面风格为创新中式风格，其配套包括五星级会所，恒温游泳池、高尔夫推杆场、特色幼稚园、综合多功能健身会所、室外健身场等等。金科廊桥水乡项目风险分析金科廊桥水乡项目风险分析项目施工技术阶段公众参与明确问题及制定规划目标 景观设计智能化季节性污染留下安全隐患居民环保意识与政府合作不足 专业人员匮乏 政策风险防范意识淡薄 风风 险险 划划 分分 设计技术风设计技术风险险 经营维护风经营维护风险险 政治风险政治风险金科廊桥水乡项目风险分析金科廊桥水乡项目风险分析市场风险个别风险经济风险 工程造价控制方面资产管理方面资金管理方面企业管理风险反应当地群众的意见 文化景观设计载体单调，文化表现方式不

4、太全面 风风 险险 划划 分分 投资风险投资风险 金融财务风金融财务风险险 文化风险文化风险设设 计计 技技 术术 风风 险险 在施工的过程当中在施工的过程当中，如果人工湿地项，如果人工湿地项目的其水力学复杂目的其水力学复杂、缺乏设计的经验、缺乏设计的经验参数和规范，易发参数和规范，易发生问题。生问题。对于住区来说，找对于住区来说，找出与变革相关联的出与变革相关联的重要问题并提出应重要问题并提出应对可能必要的调整对可能必要的调整所需的策略是相当所需的策略是相当重要的。重要的。关心使用者，确定关心使用者，确定人工适宜的容量，人工适宜的容量，考虑到减灾防灾的考虑到减灾防灾的因素，设计中应结因素，设

5、计中应结合当地的文化，关合当地的文化，关心使用者，充分做心使用者，充分做到智能化。到智能化。项目施项目施工技术工技术阶段阶段设计设计智能智能化化问题及问题及制定规制定规划目标划目标项项 目目 施施 工工 技技 术术 阶阶 段段v 据住户们反应，每当在夏末临近的时候，虎溪湖会季节性的发出怪味，这种怪味会持续很长一段时间。在项目施工设计阶段应该提早考虑这些问题，注重分析其生物物种的季节性规律，有效避免后期出现的生态问题。人工湿地房地产项目设建造过程风险方法规避：v、要建造一块湿地，必须着手解决3个基本的工程问题：(1)在合理的设计标准基础上确定系统的规模；(2)隔水层(衬垫层)和护堤工程；(3)湿

6、地单元内废水的分配和收集。、结构组成：人工湿地结构较简单，只有少数几个组成部分需要特别注意，这几个部分是：(1)隔水层和护堤；(2)流量分配装置；(3)水位调节装置；(4)布水和集水管道。通常，湿地系统需要进行流量监测，或者有时需要一个再循环的水泵。当需要这些功能时相关的设施装置应该在设计中予以考虑。、施工操作中应该注意的事项人工湿地很容易运行，它们从本质上来说是种了植物或是填充了砂砾后再种植植物的废水稳定塘。湿地与稳定塘的远行在大多数情况下很相似。操作者应该注意如下事项：(1)水位的保持；(2)护堤和堤面的维护；(3)防止水渗漏；(4)控制虫害；(5)流量分配和水位控制装置的维护。公众参与明

7、确问题及制定规划目标公众参与明确问题及制定规划目标v 金科廊桥水乡在设计之初，根据采访的结果，并没有邀请广大民众的广泛参与。帮助住区应对变革的一种方式是使公众参与到未来的决策中。参与是“将民众的关注、重视和价值观纳入到政府决策的过程”和“居民和政府官员共同计划或实施公共政策”。认识和分析问题通常是一个住区必须经历的第一步。住区内一些有远见的人可能已经看到问题所在，下一步就是让其他人参与讨论，思考可能的行动方针、论证问题以及最后制定一个能被社区里多数人接受的规划。接着要求成立一个规划小组，其首要任务是做出预算，列出进度表，论证问题的性质和规划，然后进入公众参与的过程，并讨论各种可能的人工湿地处理

8、比较方案。必要时，还要聘请相关技术领域的专家顾问。景景 观观 设设 计计 智智 能能 化化v 将人工湿地污水处理系统，雨水收集系统，景观水系统，中水回用系统和绿地系统综合起来进行总体设计，使人工湿地处理污水工艺与生态小区园林及其水景艺术相结合，建设集观赏娱乐和污水处理于一体的景观湿地系统，使今后的住宅形成绿色、低碳、环保于一体的生态住宅。v 金科廊桥水乡后期设计中采用的生物自然处理较多，而对于垃圾漂浮物的整治仍然采用人工打捞的方式，大大的增加了成本，调查当日，仍未出现污水处理厂运转的情况，调查的时机情况与宣传有出入。所以景观智能化的深度与持续性上，彩云湖仍然有较长的路要走。运运 营营 风风 险

9、险-每年的夏秋两季季节降雨每年的夏秋两季季节降雨-虽然湖边已有明显标志禁止钓鱼但湖周边钓鱼的人仍络绎不绝-人工湿地房地产项目的经营维护需要智能化管理，但这些管理方式始终是基于人而存在的季节性污染季节性污染留下安全隐患留下安全隐患居民环保意识居民环保意识季季 节节 性性 污污 染染v 虎溪湖上游有一个污水处理厂，据当地居民反映，每年的夏秋两季，如下大雨则会遇到污水和自然水无法分开的情况，导致水质急剧下降，异味浓重，湖水变色，给居民的生活带来很大的不便。v 污水厂的设立是因为周围居民聚集，有大量的生活污水，如果无法处理会直接影响虎溪湖水质。设置污水厂的初衷是好的，但在实际运用中连续几年出现的水体大

10、面积污染现象一直没有得到妥善解决。留留 下下 安安 全全 隐隐 患患v 虎溪湖里有草鱼、鲤鱼、鲶鱼等，虽然湖边已有明显标志禁止钓鱼但湖周边钓鱼的人仍络绎不绝。过度钓鱼会导致虎溪湖生态失稳，对水体的保护也有很大的负面作用。除此之外，虎溪湖的安全保护措施现阶段还不够完善，在湖边钓鱼的人很有可能意外落水，在这样一个公共活动空间发生意外无论对打造此项目的政府还是以此为卖点的房地产商来说都非常不利。居居 民民 环环 保保 意意 识识v 人工湿地房地产项目的经营维护需要智能化管理，但这些管理方式始终是基于人而存在的。在采取先进措施的同时，个体的积极参与也有效地促进了人工湿地的维护。通过虎溪湖人工湿地房地产

11、项目的走访调查，我们课题小组了解到这里每天都有政府人员对湖面漂浮物进行打捞，周边居住的居民也很注意对人工湿地的保护，这些有利的人为因素无疑为本项目的健康运行提供了保障。政政 治治 风风 险险与政府合作不与政府合作不足足专业人员匮乏专业人员匮乏防范意识淡薄防范意识淡薄目前，目前，虎溪湖虎溪湖湿地景观的维系全湿地景观的维系全仰仗政府的支持仰仗政府的支持在对在对虎溪湖虎溪湖湿地项目的调查过程中，可以看出地产公司湿地项目的调查过程中，可以看出地产公司并未配备在人工湿地管理方面的专业人员并未配备在人工湿地管理方面的专业人员房地产公司对于房地产公司对于后期后期阶段的政策风险并未进行周密的考阶段的政策风险并

12、未进行周密的考虑与计划，防范意识不强虑与计划，防范意识不强RealityIdentyCreativity与与 政政 府府 合合 作作 不不 足足v 目前，虎溪湖湿地景观的维系全仰仗政府的支持。据协信公司人员所述，房屋虽围绕彩云湖湿地而建但公司并不承担任何湿地维护方面的工作、人员配备及费用，金科集团也并未采取任何辅助措施。但就长远来看，若政府削弱在湿地维护方面的投入，虎溪湖湿地的状况则很可能出现恶化。由于国家采用的是年度投入，面临着投入减少的政策风险，尤其是在夏天，投资减少所导致的恶臭问题很可能愈演愈烈，引起居民及游客的不满，最终名誉受损的仍是地产公司。此外，若出现突发状况，政府鞭长莫及，若房地

13、产公司参与协作，既能从源头防止意外发生也能及时对各种状况进行正确应对，最终受益的也将是房地产公司。因此，地产公司还应特别注意政府对于环境方面投资的增减情况，在后期运营阶段应该采取与政府合作的方式，合理分配风险，做好风险控制工作。专专 业业 人人 员员 匮匮 乏乏v 在对虎溪湖湿地项目的调查过程中，可以看出地产公司并未配备在人工湿地管理方面的专业人员，而其他工作人员对于人工湿地的了解不外乎政府政策扶持方面的信息，以及需要引进绿色植被，但具体的种类、景观特色及处理方法则并不清楚。而专业人员及其管理技能是应对政策风险的有利措施。作为人工湿地房地产项目，除了需要投入专用资金，专业人员的配备也是分是必要

14、的。当出现政府方式地管理滞后，人员不足等政策风险时，地产公司的相关人员可及时进行专业处理与维护，使湿地景观始终维持在常态，不致于发生水质恶化，植被死亡等恶性事故。此外，在平日里通过公司人员的管理，也能够使湿地生态系统的情况始终处于自身的掌控之中，以便应对突发状况。防防 范范 意意 识识 淡淡 薄薄v 由于后期与政府并未在虎溪湖湿地管理方面进行合作，因此房地产公司对于此阶段的政策风险并未进行周密的考虑与计划，防范意识不强。由于责任分配问题，现阶段虎溪湖湿地完全由政府负责管理，可以说地产公司没有任何管理义务，这也间接导致其对政策风险防范方面的懈怠。但实际上，如上述两点中所提到的政府环境投资减少及人

15、员、管理力度降低的政策问题一旦发生，而地产公司由于防范意识不足，没有任何应对措施，则会造成十分混乱的管理局面，问题也不会在短时间内得到彻底解决，甚至愈演愈烈。因此，不论目前状况如何，作为地产公司，在项目全过程中树立政策风险防范意识是不可或缺的。投投 资资 风风 险险企业自身能力企业自身能力销售过于集中销售过于集中未有效利用未有效利用风险转移风险转移设计变更及设计变更及材料价格风险材料价格风险市场供求风险市场供求风险市场风险类型风险类型风险个别风险市市 场场 供供 求求 风风 险险 市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动。目前房价的急速上升

16、，已使人们的相对购买力下降，加之融入湿地的房地产项目无论从成本还是附加值角度来看，价格都会高于一般的房产，这两者的反向变化共同增大了湿地房地产项目供大于求的可能性。更为严重的是，当这种结构性过剩达到一定程度，房地产投资者将面临房地产空置或积压的严峻局面，导致资金占压严重，还货压力日增，最终很容易导致房地产投资者的失败与破产。设计变更及材料价格风险设计变更及材料价格风险（1 1）设计变更风险）设计变更风险不论是由于消费者需求和偏好的变化引起的设计方案变更，还是由于在实际工作中，设计方案设计不合理及与施工相脱节等原因引起的设计变更，在大多数情况下，都会带来投资的增加。而湿地项目所蕴含的规划、设计及

17、专项技术本身就比其他一般房产繁杂，因此其设计发生变更的可能性更大，而设计变更越多，成本增加会越大，因而给投资者造成的损失也越大。设计变更及材料价格风险设计变更及材料价格风险（2 2）材料价格变动）材料价格变动钢材、水泥、沙、石、砖是所有建筑施工中主要的材料其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。而在湿地项目中不仅包括一般的建材，还涉及湿地建设的特殊材料和植被、物种，甚至是投产后的替换材料、物种与设备。项目建设周期长，建材价格又是经常变动的，投资者往往不可能在材料格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料，也不可能杜绝后期的破坏与各种突发事件，因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升，从而迫使投

18、资者增加资金的投入。企企 业业 自自 身身 能能 力力v 湿地房地产项目本就是湿地与房地产项目的融合，由于二者在技术、性质等方面存在着一定的差异，因此能否融合成功，取得双赢，充分发挥彼此的作用，就成为了项目成败的重要影响因素。而这就需要开放上具有良好的经营、管理能力，统筹协调设计与施工，利用先进的管理手段与技能推动项目建设。但是，如果开发商管理手段与水平相对落后,并且高级人才缺乏,尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才，不仅不能很好的结合二者，甚至彼此造成了阻碍与消极影响，在这样的背景下，房地产企业投资极易产生较大的非理性，进而最后中导致湿地房地产项目的失败。类类 型型 风风

19、 险险 湿地与房地产项目的结合，也必须慎重考虑物业的类型，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对湿地的设计与布局要求都是不同的，这对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响。从根本上讲，最易与湿地结合或者说收效最好的就是住宅类房地产项目，即住宅、公寓、别墅等，不仅其自身能够增值，还能改善区内人文景观环境，是地产商与客户的双赢。而商场或写字楼不论在湿地的相关程度、契合程度方面，还是占地需要、消费者的需求程度上都没有较为强烈的促进作用，甚至更易运用不当，带来极大的负面效果。投投 资资 销销 售售 过过 于于 集集 中中 在调查中，金科的房地产项目已经卖完，其销售的周期相当短，从

20、而使得资金回收的情况相当的集中。尽管没有获得公司内部的资料，调查者还是发出了疑问，投资的相对集中能否用合理的分配用于后期物业的廊桥水乡治理方面的费用有效的得到平衡。未未 有有 效效 利利 用用 风风 险险 转转 移移 风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。房地产开发商应对风险转移这一手段加以正确利用，以便在最大程度上保证项目的成功。从调查来看，廊桥水乡周边房地产项目的参与方，有政府、房地产商、购房者三方，而未更多的参与者来转嫁风险，如民间环保机构，保险公司，投资公司等。这样，在遇到投资类风险的时候，会面临比较大的问题。未未 有有 效效 利利 用

21、用 风风 险险 转转 移移 投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成数的影响也最为关键，因此企业需及时收集信息，做及时、准确的分析，运用各种手段措施及投资组合来降低风险；在项目建设期应加强招标管理、合同管理的能力，注意各种措施的有效结合；在经营管理阶段，则应密切关注市场动态、政府方针等宏观层面的信息，同时采取灵活定价措施，来避免价格风险。在项目全过程进行充足的风险防范，以确保湿地房地产项目的最终成功。金金 融融 财财 务务 风风 险险经济风险.工程造价控制方面资产管理方面资金管理方面.企业管理风险经经 济济 风风 险险 主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现

22、会对房地产市场产生影响。这类风险因素包含通货膨胀风险、利率风险、变现风险等。v 通货膨胀风险通货膨胀风险由于房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险，发生通货膨胀时人们的购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而使房地产投资者的开发项目难以售出而承担风险。经经 济济 风风 险险v利率风险利率风险利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。v变现风险变现风险房地产属于非货币财产，具有

23、独一无二、价值量大的提醒，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。此外，若房地产销售不佳，由于囤积和时间过长等因素，使房地产自身价值降低，也会使其变现能力进一步降低，给投资者带来相当的损失。工工 程程 造造 价价 控控 制制 方方 面面 工程造价是资产形成过程的成本,影响工程造价的因素主要有设计、合同定价两个环节。v 设计深度不够v 设计变更管理不到位v 合同定价方面设设 计计 深深 度度 不不 够够 受设计单位设计能力、技术和管理水平、设计人员经验、设计工期等因素的影响,工程设计存在设计深

24、度不够、设计方案不合理等问题,导致工程量不准确,工程造价变动大,突破项目概预算。设计变更管理不到位设计变更管理不到位 设计变更是引起工程造价增加的主要原因。项目单位对设计变更把关不严,对变更后的造价是否合理、是否经济可行,没有深入细致分析,对原设计方案的差错没有追究责任;有的存在没有签证、事后签证或越权签证,从而增加工程量,造成工程造价的突破,原来的中标价或合同价失去实际的约束意。合合 同同 定定 价价 方方 面面 有的工程合同采用概算总价包干的形式签订,工程概算中的取费项目,如建设管理费、技术服务费、生产准备费、工程质量监测费、预算定额编制管理费、劳动定额测定费、建设期贷款利息等应由建设单位

25、控制不能发包,但是在实际操作中仍有采用总承包方式,而未扣除上述费用,虚增工程投资成本。资资 产产 管管 理理 方方 面面 工程物资管理:材料设备领用手续不全,设备的使用项目“张冠李戴”,由此造成工程成本虚列或少计,工程的资产管理账、卡、物不符等。竣工后资产移交:在工程竣工验收环节,移交手续不全,设备的主人、保管人没有认真核对确认财产的数量、规格、型号等技术参数,出现漏报、错报项目;工程竣工验收、结算审核手续严重滞后,导致投运后的工程无法及时办理财务决算,投资后的资产无法在账上及时反映,或者资产的价值无法完全反映,未能足额提取折旧,影响到经营期间损益的真实性。资资 金金 管管 理理 方面方面v工

26、程款的控制不合理工程款的控制不合理。有的合同没有约定具体的付款方式,付款条件造成实际支付时主观因素多,没有科学、合理地控制施工进度工程款,导致实际付款超出工程决算价款,造成资金管理、造价管理失控。v付款手续审核不严付款手续审核不严。如未按规定要求对方提供合同、正式发票,有的甚至出现收款单位及账号与合同不符,提供的发票与收款单位的业务内容不符等现象。有的违反现金结算管理规定,本应通过银行转账汇款的,却通过现金结算。企企 业业 管管 理理 风风 险险 由于企业经营管理水平限制，以至未达到预期的收益。如财务制度混乱引起的资金周转缓慢；营销方式单一落后而引起的销售缓慢等。从我国目前情况来看，房地产投资

27、的回报率较高但也有很大的风险。但只要房地产投资开发商仔细分析处理，许多风险是可以降低甚至规避的。文化风险文化风险Description of the contents反应当地群众反应当地群众的意见的意见廊桥水乡的设计和日常运作过程中，没有设立意见收集箱，文化风险文化风险廊桥水乡的文化景观不多，廊桥水乡的文化景观不多，表现形式比较单一，虽然已表现形式比较单一，虽然已基本满足居民散步、游玩的基本满足居民散步、游玩的功能，但作为一个全新打造功能，但作为一个全新打造的湿地公园仅限于此会抑制的湿地公园仅限于此会抑制其今后的发展，再加上周围其今后的发展，再加上周围的房地产项目陆续建成，如的房地产项目陆续建

28、成，如何真正形成一个有文化价值何真正形成一个有文化价值的宜居区是值得探究的。的宜居区是值得探究的。文化景观设计文化景观设计载体单调，文载体单调，文化表现方式不化表现方式不太全面太全面 金科廊桥水乡项目风险建议金科廊桥水乡项目风险建议项目施工技术阶段公众参与明确问题及制定规划目标 景观设计智能化季节性污染留下安全隐患居民环保意识与政府合作不足 专业人员匮乏 政策风险防范意识淡薄 风风 险划险划 分分 设计技术设计技术风险风险 经营维护风经营维护风险险 政治风险政治风险金科廊桥水乡项目风险建议金科廊桥水乡项目风险建议市场风险个别风险经济风险 工程造价控制方面资产管理方面资金管理方面企业管理风险反应

29、当地群众的意见 文化景观设计载体单调，文化表现方式不太全面 风风 险险 划划 分分 投资风险投资风险 金融财务风金融财务风险险 文化风险文化风险设计技术风险设计技术风险 在施工的具体过程中，可根据不同项目的特点，采用创新性的施工方案，共同维护项目的持续、健康运行。关心使用者，确定人工适宜的容量，考虑到减灾防灾的因素，设计中应结合当地的文化，关心使用者，充分做到智能化。将人工湿地污水处理系统，雨水收集系统，景观水系统，中水回用系统和绿地系统综合起来进行总体设计，使人工湿地处理污水工艺与生态小区园林及其水景艺术相结合，建设集观赏娱乐和污水处理于一体的景观湿地系统，使今后的住宅形成绿色、低碳、环保于

30、一体的生态住宅。经营维护风险经营维护风险 季节性污染的根源是因为没有根据当地用水量和城市发展需要对污水处理量进行计算，建议解决此问题时应重新估计彩云湖周边居住人口并及时对污水处理厂进行整改，同时还应采取一些先进技术设置一些针对人工湿地项目特有的污水处理装置，在雨水季节增加污水处理量。对于违法钓鱼现象，政府部门应该加大监管力度，多设置一些警告标语，重申违法钓鱼的不良后果，提高周围居民的自我安全意识与环境保护意识。与此同时，也应尽快完善安全设施，如增设一些围栏，整平路面等。政政 治治 风风 险险 就金科廊桥水乡这一房地产项目来说，它所采取的措施既有可取之处也有不足之处。根据其情况来看，房地产公司在

31、人工湿地房地产项目中可采取如下措施进行风险防范与控制：信息充足性 合作互利 专业团队建设投投 资资 风风 险险 投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成数的影响也最为关键，因此企业需及时收集信息，做及时、准确的分析，运用各种手段措施及投资组合来降低风险；在项目建设期应加强招标管理、合同管理的能力，注意各种措施的有效结合；在经营管理阶段，则应密切关注市场动态、政府方针等宏观层面的信息，同时采取灵活定价措施，来避免价格风险。在项目全过程进行充足的风险防范，以确保人工湿地房地产项目的最终成功。金融财务风险金融财务风险 企业在接到招应标文件后，应当组织专人负责对工程项目进行前期评估，量力而

32、行，准确报价，有效降低财务风险。主要做以下几项工作：加强合同的风险管理加强工程项目成本控制建立房地产财务风险度量框架文文 化化 风风 险险 文化对于一个人工湿地房地产项目的成功起到了非常大的作用，一个成功的人工湿地房地产项目不仅能够提高居住的品味，还能够达到良好的宣传效果。那么人工湿地与社区文化的结合也将有其可行性与必要性。生态性与文化性相结合是景观设计的发展趋势，人们越来越重视景观设计中的文化性。场所缺乏文化性，难与观者产生心灵共鸣。：在以隔离物为边界的空间范围内，构建具有协调建筑物和文化装饰的人工水景湿地，并具有审美、文化娱乐、休憩与居住等综合功能。总 结 风险研究的前提是正确面对企业的实

33、际管理活动和复杂的经济环境，在此前提下分析风险的成因，建立适合人工湿地的项目风险预警机制，进而健康有序地发展基于人工湿地的房地产项目。在实际工程项目中区分各类风险，需要从风险的发生机理与引起的因素等方面进行分析，只有这样才能对风险发生采取行之有效的控制措施，总结出值得推广的风险规避方法。总总 结结 六类风险当中，事前控制所占百分比较重,这就要求项目可行性研究的完整性与规范性，在人工湿地房地产项目可行性研究阶段处理好这六类风险，可以把握房地产投资重点考虑的社会环境与进入时机问题。设计技术风险要充分考虑项目的独特性，经营维护风险与财务风险要贯穿于项目发展的始终，需要一个正规的常设机构负责管理。政策风险，需要企业正确掌握社会和民生发展的信息。文化类风险，主要体现在如何处理项目的独特性与适宜性上。总总 结结 金科廊桥水乡项目的特色主要体现在政府、房地产商、消费者共同合作下人与湿地环境和谐共生，对六类风险因子的研究在一定程度上促进了人工湿地房地产项目的发展。但是，其人工湿地房地产项目仍然有许多不确定的风险因子，这类风险因子的解决需要全社会共同努力。LOGO