(课件)四川省物业管理条例培训.ppt

1、 四川省物业管理条例四川省物业管理条例培训培训 四川省物业管理条例四川省物业管理条例2012年年3月月29日颁布，日颁布，2012年年7月月1日实施日实施四川省第十一届人民代表大会常务委员会四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过第二十九次会议通过 四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训2话题话题 条例的立法背景与依据条例的立法背景与依据 条例的特色与创新条例的特色与创新 条例的理解与适用条例的理解与适用 条例的构成条例的构成章节及条款章节及条款 四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训3why?why?为什么要出

2、台四川省物业管理条例？为什么要出台四川省物业管理条例？n 原四川省城市住宅物业管理办法法律效力太低原四川省城市住宅物业管理办法法律效力太低p原四川省城市住宅物业管理办法仅仅只是地方政府原四川省城市住宅物业管理办法仅仅只是地方政府规章规章p中华人民共和国立法法中华人民共和国立法法第七十三条规定：“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。”p中华人民共和国立法法中华人民共和国立法法第八十条规定：“地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。”p显然原办法法律效力低于地方性法规显然原办法法律效力低于地方性法规四川华玮物业管理有限公司

3、四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训4why?why?为什么要出台四川省物业管理条例？为什么要出台四川省物业管理条例？n 原办法与上位法冲突原办法与上位法冲突p与与中华人民共和国物权法冲突中华人民共和国物权法冲突p与物业管理条例与物业管理条例冲突冲突n 按照上位法授权作出具体规定按照上位法授权作出具体规定p对物业管理区域划分作出详尽规定对物业管理区域划分作出详尽规定p对业主大会组织、监督和指导做出具体规定对业主大会组织、监督和指导做出具体规定n 滞后滞后p不能满足科学发展观和营造和谐社会的发展要求不能满足科学发展观和营造和谐社会的发展要求 p不能满足四川省物业管理快速发展的实际需要

4、不能满足四川省物业管理快速发展的实际需要 四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训5国家根本大法国家根本大法国家基本法律和其他法律国家基本法律和其他法律国家行政法规国家行政法规国家行政规章国家行政规章地方性法规地方性法规宪法宪法行政法规行政法规行政规章行政规章地方性法规地方性法规物业管理法律渊源物业管理法律渊源法律法律最高法最高法律地位律地位四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训6what?what?四川省物业管理条例制定的立法目的是什么？四川省物业管理条例制定的立法目的是什么？n 规范物业管理活动中各方主体物业管理行为规范物业

5、管理活动中各方主体物业管理行为 n 通过规范物业管理活动，维护和保障业主、物业服通过规范物业管理活动，维护和保障业主、物业服务企业等各方主体在物业管理活动中的合法权益务企业等各方主体在物业管理活动中的合法权益 n 通过规范物业管理活动，顺应社会的发展和科学发通过规范物业管理活动，顺应社会的发展和科学发展观的要求，使物业管理发挥出良好的社会效益和展观的要求，使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益，进一步改善人民群众的生活和工作环境，经济效益，进一步改善人民群众的生活和工作环境，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境 n 第四，按照第四，按照“下位法

6、必须服从上位法下位法必须服从上位法”的立法基本原的立法基本原则则，对与上位法冲突部分进行调整，对与上位法冲突部分进行调整四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训7Legal basisLegal basis四川省物业管理条例的法律依据？四川省物业管理条例的法律依据？n 中华人民共和国立法法中华人民共和国立法法p第六十三条规定：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。”n 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法p以第六章以第六章“业主的建筑物区分所有权业主的

7、建筑物区分所有权”为主为主n 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法 p涉及涉及物业服务合同、前期物业服务合同、管物业服务合同、前期物业服务合同、管理规约、业主大会议事规则都应该遵循合同法理规约、业主大会议事规则都应该遵循合同法四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训8物业管理条例的架构物业管理条例的架构第一章第一章第六章第六章第五章第五章第四章第四章第三章第三章第二章第二章 物业管理服务物业管理服务 物业的使用与维护物业的使用与维护 前期物业管理前期物业管理 业主及业主大会业主及业主大会 总则总则第七章第七章 附则附则 法律责任法律责任 四川省物业管理条例培

8、训9n涉及物业管理的主要内容是第六章业主的第六章业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权。n核心条款是第七十六条核心条款是第七十六条，即业主决策权的法律要求。n中华人民共和国物权法将传统的不动产所有权做出调整，将房屋所有权用建筑物区分所有权取而代之。物权法涉及物业管理的主要内容：物权法涉及物业管理的主要内容：四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训10土地所有权土地所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权相邻关系相邻权相邻关系相邻权不动产所有权不动产所有权不动产所有权的构成：不动产所有权的构成：居住区居住区四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业

9、管理条例培训11 专有部分所有权专有部分所有权 共用部分持分权共用部分持分权 业主大会组织的业主大会组织的 成员权成员权建筑建筑物区物区分所分所有权有权建筑物区分所有权的构成：建筑物区分所有权的构成：四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训1212业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章第七十条之法律规定中华人民共和国物权法第六章第七十条之法律规定n 专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”n 专有部分以外的共有部分享专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为有共有权。因这种共有为“按份共有按份共有”故亦称故亦称“共用部共用部

10、分的持份权分的持份权”n 专有部分以外的共有部分享专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称有共同管理的权利。也称“业业主大会组织的成员权主大会组织的成员权”四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训13Legal basisLegal basis四川省物业管理条例的法律依据？四川省物业管理条例的法律依据？n 物业管理条例物业管理条例p20032003年年6 6月月8 8日以第日以第379379号国务院令颁布，号国务院令颁布，20032003年年9 9月月1 1日起实施。日起实施。p20072007年年8 8月月2626日修改，以第日修改，以第504504号国

11、务院令颁布，号国务院令颁布，20072007年年1010月月1 1日随着中华人民共和国物权法日随着中华人民共和国物权法一起实施。一起实施。p物业管理条例属于国家行政法规物业管理条例属于国家行政法规四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训14物业管理条例的架构物业管理条例的架构第一章第一章第六章第六章第五章第五章第四章第四章第三章第三章第二章第二章 物业管理服务物业管理服务 物业的使用与维护物业的使用与维护 前期物业管理前期物业管理 业主及业主大会业主及业主大会 总则总则第七章第七章 附则附则 法律责任法律责任 四川省物业管理条例培训15物业管理条例创设的基本制度

12、物业管理条例创设的基本制度n1.业主大会与业主委员会制度n2.管理规约制度n3.前期物业管理招标投标制度n4.前期物业服务合同与物业服务合同制度n5.物业承接查验制度n6.物业服务企业资质管理制度n7.物业管理从业人员职业资格制度n8.住宅专项维修资金管理制度四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训16物业管理条例的修改物业管理条例的修改n 基于中华人民共和国物权法的出台与实施物业管理条例于2007年8月26日进行了修改，修改内容主要包括：n 379号国务院令-504号国务院令n第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督n删除了第十条第二款n第十一条业

13、主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定”1.第十二条投票权方式与物权法一致四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训17n第十九条修改保持与第十条一致n物业管理企业修改为“物业服务企业”n业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约”n第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”修改的核心内容则是遵循中华人民共和国物权法第七十六条之法律规定物业管理条例的修改物业管理条例的修改四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训18物权法规定的业主决策权以及决策事项物权法规定的业主决策权以及决策事项

14、 n 物权法第七十六条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省

15、物业管理条例培训19h1919所有权人所有权人2/3决策权的变化：决策权的变化：n 业主共同决定的专项维修资金，物权法使三分业主共同决定的专项维修资金，物权法使三分之二决策方法发生根本变化：之二决策方法发生根本变化：原原物业管理条例物业管理条例的的2/3投票权投票权物权法物权法的双的双2/3投票权投票权 为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制票权应该实行实名制 决策的项目也发生变化决策的项目也发生变化四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训20内容也发生了根本变化内容也发生了根本变化n 原物业管

16、理条例第十二条规定：n 制定和修改业主公约n 制定和修改业主大会议事规则n 选聘和解聘物业管理企业n 专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过中华人民共和国物权法修改为：n 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金n 改建、重建建筑物及其附属设施决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训21h2121所有权人所有权人“双过半双过半”决策权的变化：决策权的变化：n 业主共同决定的事项，物权法使与原物业管理条例中双过半决策方法发生根本变化：原

17、原条例条例的的“双过半双过半”：物权法物权法的的“新双过半新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制权决策应该实行实名制四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训22内容也发生了根本变化：内容也发生了根本变化：n 原物业管理条例第十二条规定：n 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加n 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权以上通过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有12以上投票权业主参加，并经参加业主之

18、中投票权12以上同意通过中华人民共和国物权法修改为：n 制定和修改业主大会议事规则n 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约n 选举业主委员会或者更换业主委员会成员n 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人n 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 1.决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 四川华玮物业管理有限公司四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训23when?when?四川省物业管理条例四川省物业管理条例立法回顾立法回顾1999年2月26日四川省人民政府第119号令颁布四川省城市住宅物业管理办法 几个历程几个历程实施时间实施时间背景背景（

19、99年之后出台的法律、法规、规范性文件之间的冲突年之后出台的法律、法规、规范性文件之间的冲突)1999年年2月月26日日2012年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2012年年7月月1日日n2007年年10月月1日日中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法实施实施n2003年9月1日行政法规国务院第379号令物业管理条例物业管理条例实施，实施，2007年年8月月26日国务院第日国务院第504号令修改号令修改n2002年年5月月1日建设部第日建设部第110号令号令住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法实实施施n2004年5月1日建设部第125号令物业管理

20、企业资质管理办法实施，2007年年11月月26日建设部第日建设部第164令修改为令修改为物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法n2008年年2月月1日建设部第日建设部第165号令号令住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法实实施；施；住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）废止 n2003年年6月月26日日前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法颁布（建住颁布（建住房房2003130号）号）n2003年年6月月26日日业主大会规程业主大会规程颁布（建住房颁布（建住房2003131号）号）2009年年12月月1日住建部日住建部“

21、建住房建住房2009274号号”文件修改为文件修改为业主大会和业主业主大会和业主委员会指导规则委员会指导规则n2004年年1月月1日国家改革发展委、建设部日国家改革发展委、建设部“发改价格发改价格20031864号号”物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法执行（发改价格执行（发改价格20031864号），号），城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费1996266号）废止n2007年年10月月1日日物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）施行（发改施行（发改价格价格20072285号）号）n 2011年年1月月1日实施日实施物业承接查验办法物业承接查验办法1994

22、年4月1日建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法实施四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训24四川省物业管理条例制定稿数次易稿四川省物业管理条例制定稿数次易稿n 时间长：时间长：20032003年国务院物业管理条例出台后，四川年国务院物业管理条例出台后，四川省就展开了制定条例工作，历时省就展开了制定条例工作，历时9 9年，备受全省广大业主关年，备受全省广大业主关注注n 立法慎重：经省政府常务会议讨论、省人大常委会多次审立法慎重：经省政府常务会议讨论、省人大常委会多次审议、召开立法听证会等程序议、召开立法听证会等程序，数次易稿，数次易稿n 范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、开发

23、商、物范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业服务企业、政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民业服务企业、政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、物价局、供水、供电等政府、居民委员会、物价局、供水、供电等n 均衡利益：各方利益的博奕均衡利益：各方利益的博奕四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训25where?where?原办法在哪些地方与上位法冲突？原办法在哪些地方与上位法冲突？n 与中华人民共和国物权法与中华人民共和国物权法冲突之点冲突之点p决策规则冲突决策规则冲突-原条例第十条与物权法第七十六条原条例第十条与物权法第七十六条p词语冲突词语冲突-物业

24、管理企业与物业服务企业物业管理企业与物业服务企业 城市住宅区（楼）与建筑区划城市住宅区（楼）与建筑区划 业主公约与管理规约业主公约与管理规约 业主管理委员会与业主委员会业主管理委员会与业主委员会 业主管理委员会章程与业主大会议事规则业主管理委员会章程与业主大会议事规则 维修基金与住宅专项维修资金维修基金与住宅专项维修资金 物业管理用房与物业服务用房物业管理用房与物业服务用房四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训26where?where?原办法在哪些地方与上位法冲突？原办法在哪些地方与上位法冲突？n与物业管理条例与物业管理条例冲突之点冲突之点p物业管理之定义物业管理之定义-委托与选聘

25、、选择委托与选聘、选择p业主管理委员会与业主委员会业主管理委员会与业主委员会p城市住宅区（楼）与物业管理区域城市住宅区（楼）与物业管理区域p物业管理委托合同与物业服务合同物业管理委托合同与物业服务合同四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训27how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？强化基层政府组织作用强化基层政府组织作用 p街道办事处、乡镇人民政府涉及条例中街道办事处、乡镇人民政府涉及条例中9条，出条，出现了现了19次次p重心下移、以区为主、属地管理、建设和谐社区重心下移、以区为主、属地管理、建设和谐社区 1四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训

26、28how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？建立联席会议制度，形成共管合力建立联席会议制度，形成共管合力p建立物业管理工作联席会议制度，各司其职，协建立物业管理工作联席会议制度，各司其职，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题调处理物业管理与社区管理之间的相关问题 p物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，房地产道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、所和物业

27、服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加专业经营单位等参加2四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训29how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？明确以土地红线图为基础划分物业管理区域明确以土地红线图为基础划分物业管理区域 p以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域建设等因素划定物业管理区域 3四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训30how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特

28、色与创新有哪些？明确规定开发商无偿提供物业服务用房、业明确规定开发商无偿提供物业服务用房、业主委员会议事活动用房主委员会议事活动用房p物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十不低于百分之五十p物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置平方米配置p业主委员会议事活动用房按照不低于业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置平方米配置p物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有p交由物业服务

29、企业和业主委员会无偿使用交由物业服务企业和业主委员会无偿使用4四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训31how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？明确规定一户一表，共用部分独立挂表明确规定一户一表，共用部分独立挂表 p新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置有部分独立计量表配置p老旧住宅区，专业经营单位逐步改造，实现供水、老旧住宅区，专业经营单位逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分供电、

30、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制户控制p进一步落实物业管理条例第四十五条规定进一步落实物业管理条例第四十五条规定5四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训32how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？进一步明确业主概念与范围进一步明确业主概念与范围p房屋所有权人为业主房屋所有权人为业主 p基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有者基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有者 完善业主大会筹备制度完善业主大会筹备制度 p基层政府街道办事处或乡镇人民政府负责组织、基层政府街道办事处或乡镇人民政府负责组织、指导、协调指导、协调p以业主为主体以业主为主体 67四川

31、华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训33how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？细化业主共同决策的表决计算规则细化业主共同决策的表决计算规则p双三分之二与双过半双三分之二与双过半 p面积与业主人数面积与业主人数 9四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训34what?what?十大地方特色与创新是什么？十大地方特色与创新是什么？进一步规范业主委员会成员的行为进一步规范业主委员会成员的行为 p督促依法履行职责督促依法履行职责p加强监督加强监督p依法追究过错责任依法追究过错责任 10四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训35what?what?

32、十大地方特色与创新是什么？十大地方特色与创新是什么？规范业主委员会工作经费的来源规范业主委员会工作经费的来源 p（一）全体业主共有部分物业经营收益；（一）全体业主共有部分物业经营收益；p（二）全体业主共同交纳；（二）全体业主共同交纳；p（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。p工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定作补贴，由业主大会决定p业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况业主书面公告收支情况 11四川华玮物业管理有限公司 四川省物

33、业管理条例培训36how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？进一步规范物业管理服务收费进一步规范物业管理服务收费p前期物业管理实行政府指导价前期物业管理实行政府指导价p五个五个“同一同一”：同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准执行同一价格标准p明确收费公示义务明确收费公示义务 12四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训37how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？建立和规范物业管理强制退出机制建立和规范物业

34、管理强制退出机制p有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：p（一）合同期满未续约的；（一）合同期满未续约的；p（二）依法、依约定解除合同的；（二）依法、依约定解除合同的；p（三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。（三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。p物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出决、阶段工作未完成等为由拒绝退出13四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训38how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有

35、哪些？规范电梯作为特种设备之责任规范电梯作为特种设备之责任p物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责职责p电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施14四川华玮物业管理有限公司

36、四川省物业管理条例培训39how?how?十大地方特色与创新有哪些？十大地方特色与创新有哪些？细化车位、车库首先满足业主需要的规定细化车位、车库首先满足业主需要的规定p已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车业主停车p属于建设单位所有的车位、车库出租（售）的，属于建设单位所有的车位、车库出租（售）的，应当在应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明

37、文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等15四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训40how?how?怎样理解与适用四川省物业管理条例？怎样理解与适用四川省物业管理条例？n核心：八个主体，各职其责核心：八个主体，各职其责p业主业主p业主大会与业主委员会业主大会与业主委员会p建设单位（发展商）建设单位（发展商）p物业服务企业物业服务企业p专业经营单位专业经营单位p物业管理行业协会物业管理行业协会p政府主管部门政府主管部门-省建设主管部门，市、区省建设主管部门，市、区（县）房地产主管部门（县）房地产主管部门p政府基层组织政府基层组织-街道办事处、

38、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府 四川省物业管理条例培训41四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主体n 业主业主业主的概念业主的概念物权法第六章：建筑物区分所有权人、区分建筑物所物权法第六章：建筑物区分所有权人、区分建筑物所有人，即建筑物区分所有权之专有部分所有权人有人，即建筑物区分所有权之专有部分所有权人物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主四川省物业管理条例第十七条：房屋的所有权人四川省物业管理条例第十七条：房屋的所有权人为业主为业主1四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训42四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理

39、条例之八个主体业主身份的确认业主身份的确认n房屋所有权证书被登记人房屋所有权证书被登记人，通过查询不动产登记确认；，通过查询不动产登记确认；n房屋买卖合同的合法买受人房屋买卖合同的合法买受人，以开发商交付房屋所有，以开发商交付房屋所有权的行为确认；权的行为确认；n房屋继承人和受遗赠人房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠开始时确认；，以继承和受遗赠开始时确认；n房屋合法建造人房屋合法建造人，以事实行为成就时确认；，以事实行为成就时确认；n人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效赋予房屋所有权；收决定生效赋予房屋所有权；n房屋所有权作为

40、夫妻双方共同财产所有人房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人2四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训43四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主体n 业主大会与业主委员会业主大会与业主委员会业主大会的组成及性质业主大会的组成及性质 物业管理条例物业管理条例第八条：第八条：“物业管理区域内全体业物业管理区域内全体业主组成业主大会。主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。益。”业主依法成立业主大会，选举业主委员会业主依法成立业主大会，选举业主委员会业主大会由物业

41、管理区域内全体业主组成，代表和业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。法履行职责。”1四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训44四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主体业主大会成立的条件业主大会成立的条件n 四川省物业管理条例第二十条：四川省物业管理条例第二十条：“物业管理区域内物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：n（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分（一）交付的房屋专有部分面积达到建

42、筑物总面积百分之五十之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；上；n（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；套数百分之二十以上；n（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前除合同或者前期物业服务合同到期前90天天”2四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训45四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主体业主大会筹备组的组成业主大会筹备组的组成n 四川省物业管理条例第

43、二十二条：四川省物业管理条例第二十二条：“街道办事处（乡、镇人民政府街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。大会会议。n 筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主

44、代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。政府）在物业管理区域内进行书面公告。n 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民（村民）委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任政府）代表担任”3四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训46四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主

45、体 业主大会筹备组的职责业主大会筹备组的职责n 四川省物业管理条例第二十三条：四川省物业管理条例第二十三条：“筹备组履行下列职责：筹备组履行下列职责：n（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；n（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；n（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；n（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；n（五）依法确定首次业主大

46、会会议表决规则；（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；n（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作”4四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训47四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主体业主大会的职责业主大会的职责n 四川省物业管理条例第二十四条：四川省物业管理条例第二十四条：“业主大会履行下列职业主大会履行下列职责：责：n（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；n（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；n（三）确定物业

47、管理方式，选聘、解聘物业服务企业；（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；n（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；n（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；n（六）法律法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项（六）法律法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。”5四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训48四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主体业主大会的表决投票方式业主大会的表决投票方式四川省物业管理条例第十九条：四川省物业管理条例第十九条

48、：“业主在业主大业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算以上专有部分的，按一人计算”6四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训49四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主体业主委员会的地位业主委员会的地位四川省物业管理条例第二十七条：四川省物业管理条例第二十七条：“业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大

49、会选举产生，由是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上的单数组成，任期人以上的单数组成，任期3年或者年或者5年年。”7四川华玮物业管理有限公司 四川省物业管理条例培训50四川省物业管理条例之八个主体四川省物业管理条例之八个主体业主委员会的备案业主委员会的备案n 四川省物业管理条例第二十八条：四川省物业管理条例第二十八条：“业主委员会应当自选举业主委员会应当自选举产生之日起产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）

50、应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：n（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；n（二）管理规约、业主大会议事规则；（二）管理规约、业主大会议事规则；n（三）业主大会决定的其他重大事项。（三）业主大会决定的其他重大事项。n 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。请刻制业主委员会印章。n 业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。”8四川