大平层公寓梳理.ppt

1、大平层公寓梳理上海150平方米以上的大平层供应29286套，占去年供应量的17.8%，成交20929套占比13%；而今年截至12月13日，供应14742套，成交12117套；今年供应占全部商品房供应比例为20%，成交则占比17.8%。在今年严厉调控背景下，“大平层”能交出这样一份成绩单很不容易。相比去年来看供求数量都有不同程度下降，但是大平层公寓成交和供应占比却比去年有所提高别墅用地现在已经基本不批，加上土地资源越来越稀缺，所以大开发商越来越倾向于做大平层公寓1995年简单求大追求功能双卫、书房、玄关等元素出现随着生活水平的提高，人们生活方式不断改变对于住宅的功能要求也越来越趣于完善；而现在高

2、端人群对于住宅的要求不仅要求豪华，而且更要求体现居住的品质和个性；于是创新的大平层产品越来越多的推向市场，并且取得了不俗的市场反馈对于大平层，目前没有一个典型的定义；而大平层也不仅是简单的面积放大，还有其他的要素指标应予以参考，当前可以以以下三个指标划分：面积体量产品品质从以上三方面来看，大平层的开发走的是主流的豪宅线路，但是目前由于市区资源的匮乏，发展趋势又有着中端亲近实际生活的需要相比较一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感生活气氛等方面，大平层也更具有优势节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯，省却了

3、类似为了喝杯水也得爬两层楼的烦恼；同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全、方便 在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立优势：1、大平层公寓总体优势较大，从目前的市场反应来看，总体的接受度比较乐观2、目前超大平层公寓是豪华别墅的扁平化；所以购买大平层的客户以高端多次以上的改善类和长期投资类的购房者为主 大平层户型细部功能完善，并且客厅、主卧、卫生间设计豪华；属于“扁平化”别墅1、上海市场的大平层分布，主要集中在内环内板块；内环内的别墅用地审批受限和土地稀缺资源的双重压力下，催生了一大批超级大平层的高端豪华住宅；以汤臣一品、外

4、滩九里等为代表案例2、区域放大来看，中外环区域大平层的楼盘数量呈现递减趋势；而且整体单套面积和单价都会有所降低；如金地湾流域；但其中也不乏以强大的产品力和占据城市稀缺资源的项目在单价和面积上可以媲美内环高端豪宅；代表案例：占据新江湾城的九龙仓玺园、橡树湾；强大的品牌和产品号召力的闵行星河湾美兰湖岭域：1.7万琥珀臻园：2万格林世界：2万朗诗绿色街区：2万万科锦源：1.7万金地天御：2.7万万源城朗郡：3.1万新虹桥首府：1.9万研究以上大平层的分布区域，我们明显可以看出大平层高度集中于两种类型：类型一：占据市区核心资源的高端豪宅此类户型特点面积大，多为300平米以上，并且占据市房产政策对这类大

5、平层基本没有影响；受到中心地段和土地资源稀缺的影响；未来的供应量持平甚至走低，会坚持走高端稀缺路线，打造顶级豪宅概念目前市场大平层价格受到区域影响明显，但也有跳脱区域市场价格特例；如占据稀缺生态湿地资源新江湾城的仁恒、华润、九龙仓等项目；也有凭借其强大的品牌和产品号召力的闵行星河湾、金地天御等从表中可以看出，位于外环的琥珀臻园和金地湾流域，主打面积分别为150-180平米和175-178平米。主力总价段集中在400-500万的区间而黄浦滨江板块的楼盘则无一低于千万高端的平层产品越做越大，更加昂贵；而中端产品则努力控制总价，追求性价比 金地湾流域地处浦东三林核心板块，坐享城市全方位高端配套。紧邻

6、轨道交通6号线站点，在建中环线 宽景大平层：约175平米，由于南面是别墅物业，前方约300米没有视线阻碍，可以远眺约40米宽的三林港和三林公园；一梯一户设计，媲美市中心高端豪宅产品；此外，在户型上也留下了充分的调度空间，可改造为3+1房或4+1房。空间自主性强，随着家庭结构的变化房屋也具有成长性 金地湾流域金地湾流域最近推出的大平层是“伪”大平层，原因受限于当时70/900政策，原本是两套88平米的小户型，后来由于大平层的市场利益更大，而将两套小户型拼接而成成为一梯一户，拥有2套产证的最终产品。金地湾流域2010年9月5日将推13套180平米的大平层宽邸于2010年6月26日开盘推出177平方

7、米的一梯一户大平层此平层房型均价2.8万，目前已经售罄客户群体主要以徐汇区、陆家嘴、张江高科的区域客群为主一梯一户，1:1比例，户型方正大面宽客厅，与阳台相连豪华套卧设计，尽显奢华金地湾流域，大平层户型今年四月份以来线上推广80%用在上海楼市，以软文为主，辅以硬广；诉求重点以产品力、区位、交通等基本情况：开发商：上海美兰华府置业有限公司物业公司：上海万科物业有限公司物业类别：独立叠加171、191平，大平层155平占地面积：89400平容积率：1.02绿化率：35%物业费：3.3元/平米交通：轨交：七号线、1号线；驾车：A30郊环线、A20外环线、沪太路、共和新路高架、江杨北路；公交：宝山4路

8、长浜站、北华绿、北罗线、永罗线刁家浜站、彭罗线罗南站、上浏线、963、552罗南二村站臻园此户型面积155平米，虽然不大；但是7.5米的超大面框、主卧的豪华套间仍然体现大平层的核心标志理念，加上万科一贯拥有的强大的收纳系统等优势，热销已在情理之中一房：万科琥珀臻园目前在售的是5层洋房；其中3、4、5楼为150平米的大平层和1、2层为170-190平米的复式，全装修！125套，去化率83%；复式推出96套，目前商商品品房房供供求求状状况况2 28 82 25 5.3 32 26 62 27 7.0 02 26 68 88 8.2 22 26 61 17 7.2 23 32 23 33 3.5 5

9、2 20 00 03 3.4 48 87 71 14 49 93 30 07 71 10 01 16 62 20500100015002000250030003500200620072008200920100 02 20 00 00 04 40 00 00 06 60 00 00 08 80 00 00 01 10 00 00 00 01 12 20 00 00 01 14 40 00 00 01 16 60 00 00 0截至10年11月份，全市商品房供应量仅为1844万平米，同比均大大低于近五年的2300-2400万平米的水平。成交量仅为1804万平米，与08年市场最差时水平相当，同比均低

10、于近五年其他年份。截至10年11月，全市商品房均价达到13869元/平米，环比增长10%。商商品品房房新新开开工工面面积积(年年度度)2 27 78 81 1.3 32 22 25 51 1.8 82 25 58 86 6.6 61 19 99 97 7.1 1-9 9.0 0%-1 19 9.0 0%1 14 4.9 9%4 41 1.4 47 7%2 23 3.5 55 5%-3 38 8.0 04 4%050010001500200025003000350020062007200820092010-6 60 0.0 00 0%-4 40 0.0 00 0%-2 20 0.0 00 0%0

11、 0.0 00 0%2 20 0.0 00 0%4 40 0.0 00 0%6 60 0.0 00 0%8 80 0.0 00 0%截止到10月份，全市商品房新开工面积达到2411.1万平米，创近五年同期新高。相比而言，10年销售面积环比增速下降了40%，新开工面积环比增速则上升了38%，新开工面积大于销售面积。商商品品房房新新开开工工面面积积(月月度度)05001000150020002500300035002006.022006.052006.082006.112007.032007.062007.092007.122008.042008.072008.102009.022009.0520

12、09.082009.112010.032010.062010.09-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%从09年末开始，新开工面积环比增速一直处于正增长，目前仍处高位。商品房从开工到销售一般至少需要12-18个月的时间，预计2011年下半年供给紧张的局面有所缓和。公公 寓寓 供供 求求 状状 况况1 1 2 2 6 6 5 5.8 8 0 01 1 2 2 0 0 3 3.8 8 3 31 1 0 0 5 5 5 5.9 9 4 41 1 3 3 6 6 5 5.1 1 4 41 1 7 7 5 5 4 4.3 3 9 97 7 4 4 3 3.2 2 5 59 9 1 1

13、 2 2 7 71 1 0 0 0 0 5 5 0 01 1 2 2 9 9 5 5 6 605 0 01 0 0 01 5 0 02 0 0 02006200720082009201005 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 0楼盘名称性质板块1保利叶上海公寓、别墅顾村板块2上海星河湾花园高档公寓颛桥板块3四季雅苑别墅花木板块4金地格林风范城公寓、别墅南翔板块5仁恒河滨城豪宅花木板块6尚海湾豪庭豪宅龙华板块7恒盛湖畔豪庭公寓、别墅南桥新城板块8新浦江城公寓、别墅浦江板块9万达城市公寓公寓、商办江桥板块10印象春城公寓周康板块楼盘名称性质板块1保利叶

14、上海公寓、别墅顾村板块2恒盛湖畔豪庭公寓、别墅南桥新城板块3印象春城公寓周康板块4绿地松江名邸公寓、别墅松江新城东区板块5奉贤农产品交易市场商业南桥新城板块6万达城市公寓公寓、商办江桥板块7金地格林风范城公寓、别墅南翔板块8绿地富强新苑公寓、别墅惠南板块9新浦江城公寓、别墅浦江板块10龙湖郦城公寓、别墅安亭汽车城板块楼盘名称性质板块1汤臣一品大厦豪宅陆家嘴滨江板块2华洲君庭别墅张江板块3鹏利海景公寓豪宅陆家嘴滨江板块4佘山高尔夫别墅别墅佘山板块5合生东郊御品园豪宅张江板块6上海西郊明苑别墅别墅西郊板块7东郊花园别墅张江板块8翠湖天地高档公寓淮海中路板块9翡翠别墅别墅张江板块10世茂山庄别墅佘山

15、板块别别墅墅供供求求状状况况2 24 43 3.1 10 01 18 85 5.4 49 92 23 36 6.7 77 72 26 62 2.9 99 92 26 60 0.1 12 23 32 28 8.4 48 81 15 54 4.9 93 31 12 27 74 43 31 14 41 10 02 22 20 01 11 14 4010020030040020062007200820092010050001000015000200002500030000楼盘名称区县环线板块1保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块2上海星河湾花园闵行区外郊环间颛桥板块3仁恒河滨城浦东新区内环以内花木板块4尚

16、海湾豪庭徐汇区内中环间龙华板块5恒盛湖畔豪庭奉贤区外郊环间南桥新城板块6印象春城南汇区外郊环间周康板块7新天地河滨花园长宁区中外环间虹桥板块8万达城市公寓嘉定区外郊环间江桥板块9滨河华城宝山区中外环间大场板块10金地格林风范城嘉定区外郊环间南翔板块楼盘名称区县环线板块1恒盛湖畔豪庭奉贤区外郊环间南桥新城板块2保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块3印象春城南汇区外郊环间周康板块4绿地松江名邸松江区外郊环间松江新城东区板块5万达城市公寓嘉定区外郊环间江桥板块6滨河华城宝山区中外环间大场板块7金地格林风范城嘉定区外郊环间南翔板块8盛高香逸湾庭院宝山区外郊环间杨行板块9新浦江城闵行区外郊环间浦江板块10龙

17、湖郦城嘉定区外郊环间安亭汽车城板块楼盘名称区县环线板块1汤臣一品大厦浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块2鹏利海景公寓浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块3翠湖天地卢湾区内环以内淮海中路板块4华润外滩九里苑黄浦区内环以内黄浦滨江板块5嘉里华庭长宁区内环以内新华路板块6绿城黄浦湾黄浦区内环以内黄浦滨江板块7世茂滨江花园浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块8白金湾府邸虹口区内环以内北外滩板块9绿地卢湾滨江CBD（绿地浦晖国际中心）卢湾区中外环间打浦桥板块楼盘名称区县环线板块1四季雅苑浦东新区内环以内花木板块2绿地新南路壹号松江区外郊环间新桥板块3翡冷翠园闵行区外郊环间浦江板块4蓝山小城浦东新区外郊环间曹路板块5保利

18、叶上海宝山区外郊环间顾村板块6御涛园闵行区外郊环间马桥板块7美兰湖花园宝山区郊环以外罗店板块8龙湖郦城嘉定区外郊环间安亭汽车城板块9久事西郊名墅青浦区外郊环间徐泾板块10绿宝园五期南汇区外郊环间周康板块楼盘名称区县环线板块1绿地新南路壹号松江区外郊环间新桥板块2绿地富强新苑南汇区外郊环间惠南板块3泗泾颐景园松江区外郊环间泗泾板块4保利叶上海宝山区外郊环间顾村板块5沿海丽水馨庭松江区外郊环间新桥板块6久事西郊名墅青浦区外郊环间徐泾板块7四季雅苑浦东新区内环以内花木板块8美兰湖花园宝山区郊环以外罗店板块9蓝山小城浦东新区外郊环间曹路板块10顺驰兰郡名苑嘉定区郊环以外安亭汽车城板块楼盘名称区县环线板

19、块1华洲君庭浦东新区中外环间张江板块2佘山高尔夫别墅松江区外郊环间佘山板块3合生东郊御品园浦东新区中外环间张江板块4上海西郊明苑别墅长宁区中外环间西郊板块5东郊花园浦东新区内中环间张江板块6翡翠别墅浦东新区中外环间张江板块7世茂山庄松江区外郊环间佘山板块8九间堂别墅浦东新区内环以内花木板块9合生东郊华品园浦东新区中外环间张江板块10西郊明苑别墅长宁区中外环间西郊板块 全年呈现价涨量跌的局面，成交供应皆有大幅下降全年呈现价涨量跌的局面，成交供应皆有大幅下降,均创近五年新低均创近五年新低,但价格环比上升但价格环比上升10%10%从新开工面积来看，从新开工面积来看，1010年有所增加年有所增加,但相

20、对于庞大的需求来说，缺口仍较大但相对于庞大的需求来说，缺口仍较大分物业类型看，住宅类供求受影响程度远大于商办类，其中别墅市场较公寓市场的供应下降更为明显。但由于商分物业类型看，住宅类供求受影响程度远大于商办类，其中别墅市场较公寓市场的供应下降更为明显。但由于商办类市场需求较为理性，故价格没有明显增长。办类市场需求较为理性，故价格没有明显增长。全年住宅土地市场呈现供求两旺的局面，供应量与成交量同比全年住宅土地市场呈现供求两旺的局面，供应量与成交量同比0909年同期分别增长年同期分别增长30%30%与与135%135%。从住宅土地市场成交溢价率来看，从住宅土地市场成交溢价率来看，1010年延续了年

21、延续了0909年高溢价率的情况，说明开发商对后市还是抱有一种较乐观的年高溢价率的情况，说明开发商对后市还是抱有一种较乐观的态度态度上海市近十周成交价量表347套,元/嘉定区2010年12月6日至12月12日各板块市场总体情况板块板块供应情况供应情况新增供应套数新增供应套数新增供应面积新增供应面积成交套数成交套数真新板块真新板块江桥板块江桥板块53嘉定主城区板块嘉定主城区板块166嘉定区2010年12月6日至12月12日南翔板块近十周供求价量图在售项目项目名称占地建面容积率产品形态 上隽嘉苑13万 21万 1.6小高层、联排、双拼中冶祥腾13万18万1.5小高层金地格林世界130万 100万 0

22、.7公寓、独栋、联排、双拼朗诗绿色街区4.6万8.3万1.8公寓在售情况金地格林公馆，上周共成交20套，成交均价19969元/平方米金地格林世界上批房源上批房源9.289.28推售房源推售房源金地格林公馆：2010年10月29日推出大平层产品 至今成交38套，成交均价20421元/平方米 其中高区房源5套（20层以上），中区房源21套（1020层），低区房源12套（10层以下）朗诗绿色街区朗诗绿色街区710西北区竞品公寓项目情况（选取原则：西北区25000-35000公寓项目）万科琥珀臻园近十周成交供求表200平米房源项目采用美国褐石的建筑风格，立面以褐色砖面及石材为主，洋房一、二层带有庭院并

23、附赠地下空间，三层以上及高层附有超大空中花园及露台，均为精装修交付，营造高低院落深浅褐石之感，尽情感受纯粹美国风情，享受惬意生活；其花园洋房预计明年三月份开盘全市精装修别墅项目（选取原则：全市型精装修别墅项目）【原墅规划】小区占地9.7万平方米，由香港上市公司上置控股旗下的上海香岛花园置业有限公司开发建设。上置绿洲;香岛原墅展现了金装“托斯卡纳”风格系列，保留意式风格的原味和纯粹，从建筑规划、景观设计到建筑外观和室内装修，甚至会所都融为一体，营造出“托斯卡纳”回归温馨，舒适而散淡的家居生活，及优美的田园式社区，生活在这里更阳光更温暖。这在上海别墅、公寓合一的楼盘中，是首创的，也是独有的。【原墅产品】香岛原墅此次推出的是精装修100平米左右的全功能公寓和精装修150平米左右的超值叠加别墅二类产品。全功能公寓：将3房的居住体验复制到2房，同时创建出具有别墅居住感的室内空间。9层小高层公寓，面积为跨越100平方左右的二房，150平方左右的三房。香岛原墅近期成交供求表