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1、物业管理基本制度与政策1物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策2第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念一.物业管理的概念 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动物业管理基本制度与政策3（一）物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动2.物业管理活动的基础是物业服务合同3.物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护物业管理基本制度与政策4（二）物业管理条例调整的范围 1.条例既调整

2、住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动2.条例的适用范围，既包括城市，也涵 盖乡村物业管理基本制度与政策5三）物业管理的市场化特征 1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3.物业管理活动应当遵循市场原则 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理物业管理基本制度与政策6二.物业管理的特征 （一）社会化:物业的所有权人要到社会上去选 聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去 寻找可以代管的物业 （二）专业化:专业的人员配备,专门的组织机构 专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和 工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术

3、（三）市场化:通过竞争和商品经营方式实现的 商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市 场化的集中体现.物业管理基本制度与政策7第二节 我国物业管理的产生和发展一.我国物业管理的产生 随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的公司深圳市物业管理公司挂牌成立。随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司物业管理基本制度与政策8二.我国物业管理的发展 我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第

4、一部物业管理地方性法规深圳市经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。建设部在总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”该办法颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。物业管理基本制度与政策9 早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰

5、活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。实践证明，物业管理已在房地产业和其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会，经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相关的一个新兴行业。物业管理基本制度与政策10三.物业管理在社会经济中的地位和作用（一）实施物业管理有利于促进经济增长（二）实施物业管理有利于提高人民群众 居住质量（三）实施物业管理有利于增加就业（四）实施物业管理有利于维护社区稳定（五）实施物业管理有利于推动房地产业 的良性发展物业管理基本制度与政策11

6、第三节 我国物业管理制度的历史沿革物业管理条例颁布前后物业管理政策法规的特点:颁布前:（1）借鉴性 （2）过渡性 （3）针对性颁布后:（1）配套性 （2）经验性 （3）操作性物业管理基本制度与政策12一.条例颁布前物业管理制度建设 （一）城市新建住宅小区管理办法 于1994 年3月23日颁布.是我国第一部系统规范物业管理 制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管 理活动的基石,对我国建立物业管理活动秩序产 生了重大影响.（二）物业管理服务考评标准1.全国优秀管理住宅小区标准（95）（97）2.全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则3.关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关

7、考评验收工作的通知（20）物业管理基本制度与政策13（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（96）（四）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办 法（96）（五）物业管理企业财务管理规定（98）（六）住宅共用部位共用设施设备维修基金管 理办法（98）（七）物业管理企业资质管理试行办法（99）（八）住宅室内装饰装修管理办法（02）物业管理基本制度与政策14二.条例颁布后物业管理制度建设 1.2003年6月,建设部发布业主大会规程 2.2003年9月,建设部发布前期物业管理招标 投标管理暂行办法 3.2003年11月,国家发改委、建设部物业服 务收费管理办法 4.2004年1月,物业协会普通住宅小区物业

8、管理服务等级标准 5.2004年3月,建设部物业管理企业资质管理办法 6.2004.7国家发改委、建设部物业服务收费 明码标价规定 7.业主公约04.9 管理师制度05.11物业管理基本制度与政策15第四节 物业管理条例一.条例的立法过程（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的 立法情况（二）开展立法调研，掌握第一手材料（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题（四）广泛征求意见，以求彰显民意物业管理基本制度与政策16二.条例的指导思想和立法原则 立法指导思想 1.保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2,强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；3,强调

9、业主与物业管理企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理事项。物业管理基本制度与政策17 条例在立法过程中主要遵循以下 几个基本原则（一）物业管理权利和财产权利相对应的 原则（二）维护全体业主合法权益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（四）从实际出发,实事求是的原则物业管理基本制度与政策18三.条例创设的法律制度 （一）七项基本制度 1.业主大会制度 2.业主公约制度 3.前期物业管理招投标制度 4.物业承接查验制度 5.物业管理企业资质管理制度 6.物业管理从业人员职业资格制度 7.住宅专项维修资金制度 物业管理基本制度与政策19（二）涉及的几个方面 1.尊重和维护业主的财产权利 2.建

10、立业主民主协商,自我管理,平衡利益的机制 3.条例和有关法律法规共同规范物业管理 活动 4.妥善处理政府和市场的关系物业管理基本制度与政策20四.条例主要内容简介（一）总则（二）业主及业主大会（三）前期物业管理（四）物业管理服务（五）物业的使用与维护（六）法律责任物业管理基本制度与政策21五.条例确立的基本法律关系（一）业主相互之间的关系（二）物业管理企业和业主之间的关系（三）开发企业与业主以及物业管理企业之 间的 关系（四）供水供电等单位与业主以及物业管理 企业之间的关系（五）社区居委会与业主，业主大会以及物 业管理企业的关系（六）物业管理各方主体与政府之间的关系物业管理基本制度与政策22第

11、二章 物业管理服务第一节 物业管理服务的特点和内容一.物业管理服务的特点 物业管理服务的公共性和综合性 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 物业管理服务的即时性和无形性 物业管理服务的持续性和长期性物业管理基本制度与政策23二.物业管理服务的内容 公共性服务:1.房屋共用部位的维修养护与管理 2.房屋共用设施设备的维修养护与管理 3.物业区域内共用设施设备的维修养护管理 4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 5.物业区域内公共秩序消防交通等协管事项服务 6.物业装饰装修管理服务 7.物业档案资料的管理 8.专项维修资金的代管服务物业管理基本制度与政策24物业服务合同约定以外的服务,服务

12、报酬双方 约定.1.不是物业管理企业的法定义务 2.服务事项另行约定 3.是一种有偿服务物业管理基本制度与政策25三.物业管理服务标准 服务内容界定六个方面 1.物业管理服务的基本要求 2.房屋管理 3.共用设施设备维修养护 4.协助维护公共秩序 5.保洁服务 6.绿化养护管理物业管理基本制度与政策26一,二,三级服务标准的主要区别 项 目 一 级 二 级 三 级 1.基本要求 24小时服务电话 16小时 8小时 急修半小时 1小时 约定时间 满意率80%75%70%2.房屋管理:巡查房屋单元楼梯通道共用部位门窗 玻璃记录维修 1次日 1次三日 1次周 3.共用设施设 装修时巡查 备维修养护

13、1次日 1次三日 至少二次 有平面图 有平面图 无平面图 主要路口有标志 无 无物业管理基本制度与政策27 载人电梯工作 24小时 6一24 6一24 设备房整洁通风无跑冒滴 漏和鼠害 同一级 无要求 小区道路平整,路灯楼道灯完好率 95%90%80%4.公共秩序 主要出入口 24小时 小区24 24小时站岗 值勤 小时值勤 重要区域部位巡查1次时1次2时1次3时 安全监督设施24小时监控 无 无 进出车辆证卡管理 登记 无 装修家政人员临时出入证 登记 无物业管理基本制度与政策285.保洁 高层按层 设垃圾桶 按幢设垃圾桶 多层按幢 有收集点 清 运 2次日 1次日 1次日 袋装化保持清洁无

14、异味 路场绿地清扫 2次日 1次日 1次日 厅楼道清扫 2次日 1次日 1次日 拖 1次周 2次半月 共用厅拖 1次日 扶手擦 1次日 2次周 共用部位玻璃 1次周 1次月 1次季 路灯楼道灯 1次月 1次季 1次半年物业管理基本制度与政策29公共雨污水管道疏通1次年 1次年 1次年雨污水井检查 1次月1次季 1次半年化粪池检查 1次月 1次2月 1次季 掏 1次半年 1次年 1次年 定期进行消毒灭虫除害 同一级6.绿化 有专业人员 有专业人员 无要求浇灌喷洒药物等 定 期 及 时 标准为普通商品用房,经济实用住房,房改房,集资建房,廉租住房等普通住宅.物业管理基本制度与政策30第二节 物业服

15、务收费一.物业服务收费原则 合理 公开 费用与服务水平相适应二.物业服务收费定价形式 政府指导价 市场调节价三.物业服务收费形式 包干制 酬金制物业管理基本制度与政策31四.物业管理服务成本构成（包干制）1.管理服务人员的工资社会保险和按规定提取 的福利费等 2.物业共用部位共用设施设备日常运行维护费 3.物业管理区域清洁卫生费 4.物业管理区域绿化养护费 5.物业管理区域秩序维护费 6.办公费用 7.物业管理企业固定资产折旧 8.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险 9.经业主同意的其他费用物业管理基本制度与政策32五.物业服务费的缴纳和督促 1.非业主使用人的交费责任 2.未交付房屋的交

16、费主体 3.业主委员会对欠费业主的督促义务六.代收代交费用 供水,供电,供气,供热,通信,有线电视 等费用向最终用户收取,不收手续费物业管理基本制度与政策33第三节 物业服务合同一.物业服务合同主要内容 1.物业管理事项:协商一致的物业服务具体内容 2.物业服务质量:物业管理服务等级标准 3.物业服务费用:收费形式标准酬金数额取费比 例交费时间交费方式及结算方式等 4.双方的权利义务 5.专项维修资金的管理与使用 6.物业管理用房 7.合同期限 8.违约责任物业管理基本制度与政策34二.前期物业服务合同 前期物业服务合同的特征 1.前期物业服务合同具有过渡性 2.前期物业服务合同由建设单位 和

17、物业管理企业签订 3.前期物业服务合同是要式合同 前期物业服务合同的时效 1.可以约定期限 2.是一种附终止条件的合同物业管理基本制度与政策35前期物业服务合同的主要内容 1.合同当事人与物业的基本情况 2.物业服务内容与质量 3.物业服务收费方式 4.物业经营管理活动的内容 5.物业的承接查验 6.物业的使用与维护 7.专项维修资金 8.违约责任 9.其他事项物业管理基本制度与政策36三.物业管理企业的义务 物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务 1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现 侵占公共场地私搭乱建损坏居住环境 违规装修拆改房屋结构设备设施造成财产损害 和安全隐患 安装设备设施侵犯相

18、关业主正当权益 违反规定饲养宠物损害环境影响相邻业主生活 经营活动污染环境噪声超标给相邻业主生活和 经营造成损害物业管理基本制度与政策37 使用房屋阳台荷载超标,给相邻业主造成 安全隐患 使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危险 物品给相邻业主造成安全隐患 占用房屋共用露台门厅或公共通道影响 他人使用和通行 阻挠妨碍或者拒绝配合物业管理企业实 施正常的房屋修缮损坏业主正当权益 其他损害公共秩序和违反业主公约及物 业管理区域规章制度的行为物业管理基本制度与政策382.维护物业管理区域秩序的主要方式 履行告之义务 履行制止义务 履行报告义务3.业主违反物业管理秩序的法律责任 侵害相邻权的法律责任:供水排

19、水通行通风采光 给相邻方造成妨碍或损失应停止侵害排除妨碍 赔偿损失;损坏国家集体或他人财产应恢复原状 或折价赔偿或赔偿损失.装饰装修管理办法规定 少数业主不遵守物业管理秩序造成人身财产损 害物业公司履行义务或通过行政投诉司法起诉物业管理基本制度与政策39物业管理区域的安全防范协助义务 1.物业管理企业在安全事故中的义 发生安全事故时要立即采取应急措施避免扩 大损失 及时向有关行政管理部门报告事故 协助做好救助工作 2.物业保安人员的职责 维护物业管理区域内的公共秩序,为业主提供 良好的生活环境物业管理基本制度与政策40四.物业管理企业的责任 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身

20、财产安全受到损害的,应当依法 承担相应的法律责任 合同责任 非法定责任 “依法”:民法通则,合同法,刑法以及条例 “相应”一是根据不同情况承担不同类型责任,如违约责任侵权责任;违反行政管理秩序,承担行政责任;构成犯罪承担刑事责任.二是根据物业服务合同的不同约定,承 担不同的责任物业管理基本制度与政策41第四节 物业使用与维护一.公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 满足业主正常生产生活需求所必需.确需改变用 途经业主大会同意报政府规划部门批准后实施.二.物业管理区域内的道路场地不得擅自占用挖掘 无论业主或物业管理企业临时占用挖掘道路场 地均应征得对方同意并在约定期限内恢复原状三.公用事业单位

21、应当依法履行相关管线和设施设 备的维修养护责任四.业主装饰装修房屋应当依法规范物业管理基本制度与政策42五.利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵 守有关规定 条例关于利用物业共用部位共 用设施设备进行经营,主要作三方面的规定:1.原则规定了利用物业共用部位共用设施设备进 行经营的办理程序:征得相关业主同意征得业主 委员会同意征得物业管理企业同意 2.明确相关业主业主大会物业管理企业对利用物 业共用部位共用设施设备进行经营的事前否决权 3.确定业主由于物业共用部位共用设施设备经营 所得收益的使用方向:优先用于补充住宅专项维 修资金;可按业主大会的决定使用物业管理基本制度与政策43第三章 物业

22、管理的基本制度第一节 业主大会制度条例确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策业主委员会执行的制度规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益.业主委员会作为业主大会的执行机构可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定,但重大决定只能由业主大会作出.但不得作出与物业管理无关的决定不得从事与物业管理无关的活动.物业管理基本制度与政策44一.业主 业主的概念:房屋的所有权人.房屋所有权证书持有人;房屋共有权证书持有人;待领房屋所有权证书和 房屋共有权证书的购房人.物业管理基本制度与政策45业主的权利 1.按服务合同约定接受物业管理企业提供

23、的服务 2.提议召开业主大会就物业管理事项提出建议 3.提出制定修改业主公约业主大会议事规则建议 4.参加业主大会会议行使投票权 5.选举业主委员会委员并享有被选举权 6.监督业主委员会的工作 7.监督物业管理企业履行物业服务合同 8.对物业共用部位共同设施设备和相关场地享有 知情权和监督权 9.监督物业共用部位共同设施设备专项维修资金 管理和使用 10.法律法规规定的其他权利物业管理基本制度与政策46业主的义务 1.遵守业主公约业主大会议事规则 2.遵守物业管理区域内物业共用部位共用设施设 备的使用公共秩序和环境卫生维护的规章制度 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员 会作出的决定

24、4.按照国家有关规定交纳专项维修资金 5.按时交纳物业服务费用 6.法律、法规规定的其他义务物业管理基本制度与政策47二.业主大会 组成和性质:物业区域内全体业主组成.代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定决定物业区域内一切物业管理事项 业主大会筹备:在物业所在地房地产主管和街道办事处指导下由业主代表建设单位组成筹备组.成员名单确定后书面公告;其工作内容:大会召开时间地点形式内容;草拟议事规则和业主公约;确定业主身份投票权;业主委员会委员候选人产生办法名单;做好召开首次业主大会的其他准备工作.物业管理基本制度与政策48业主大会职责 1.制订修改业主公约

25、和业主大会议事规则 2.选举更换业主委员会委员监督业主委员会工作 3.选聘解聘物业管理企业 4.决定专项维修资金使用续筹方案并监督实施 5.制定修改物业管理区域内物业共用部位共用设 施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度 6.法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有 关物业管理的职责物业管理基本制度与政策49业主大会活动规则 1.定期会议和临时会议:由业主委员会组织召开.定 期会议议事规则确定;临时会议:20%以上业 主提议;发生重大事故或紧急事件需处理;其他.业 主委员会需提前十五日通会议材料以书面形式 公告.同时告之区域内居民委员会.2.业主代理人（书面委托）代表人.业主大

26、会召开 形式:集体讨论;书面征求意见;书面投票表决.3.业主大会表决效力:一般决定:实行简单多数表决 原则投票权12以上通过.专项维修资金使用或续筹,改建重建建筑物及其附属设施实行特别多数表决原则投票权23物业管理基本制度与政策50三.业主委员会性质职责性质:业主大会选举产生常设执行机构对业主大 会负责执行业主大会交办各项物业管理事项.职责:1.召开业主大会会议报告物业管理的实施情况 2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订 物业服务合同 3.及时了解业主物业使用人的意见和建议监督和 协助物业管理企业履行物业服务合同 4.监督管理规约的实施 5.业主大会赋予的其他职责物业管理基本制度与政策

27、51业主委员会委员的资格条件 1.本区内具有完全民事行为能力的业主 2.遵守国家有关法律法规 3.遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行 业主义务 4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社 会公信力 5.具有一定组织能力 6.具有必要的工作时间物业管理基本制度与政策52业主委员会委员的资格终止 1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的 2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的 3.因疾病等原因丧失履行职责能力的 4.有犯罪行为的 5.以书面形式向业主大会提出辞呈的 6.拒不履行业主义务的 7.其他原因不宜再担任业主委员会委员的物业管理基本制度与政策53第二节 管理规约制度一.管理规约概念:

28、由全体业主共同制定规定业主在物业管理 区域内有关物业使用维护管理等涉及业主共同 利益事项的对全体业主具有普遍约束力的以书 面形式订立的自律性规范.内容:1.有关物业的使用维护管理 2.业主的共同利益 3.业主应当履行的义务 4.违反规约应当承担的责任管理规约法律效力:对全体业主具有约束力物业管理基本制度与政策54二.临时管理规约内容 1.物业的自然情况和权属情况 2.业主使用物业应当遵守的规则 遵守相邻权规定 遵守房屋装饰装修规定 共用部位共用设施设备的使用规定 使用物业的禁止性规定 3.维修养护物业应当遵守的规则:相互配合协助;涉及公共利益公共安全维修养护;保修专项资金 4.涉及业主共同利益

29、事项:管理权收费权经营权 5.违约责任物业管理基本制度与政策55第三节 前期物业管理招投标制度一.前期物业管理招投标概念意义原则 概念:业主或建设单位通过招标方式选聘物业管 理企业,物业管理企业通过投标方式竞聘物业管 理项目的活动.建设单位选聘物业管理企业的称 前期物业管理招标投标 意义:将有序的竞争机制引入交易过程 1.可选择报价低技术力量强管理行为规范信誉好 服务质量有保障企业中标节省费用保证质量 2.有利于遏制协议选聘企业各种不正当竞争行为 3.有利于创造物业管理公平的市场竞争环境体现 了机会均等的市场原则 物业管理基本制度与政策56前期物业管理招投标的原则 公开、公平、公正、诚实信用前

30、期物业管理招投标的强制性规定 住宅物业的建设单位应当以招投标的方式选 聘相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业 所在地的区县人民政府房地产行政主管部门 批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的 物业管理企业.物业管理基本制度与政策57二.前期物业管理项目招标规则招标原则 1.不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 2.不得对潜在投标人实行歧视待遇 3.不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目 实际不符的资格要求招标形式 1.公开招标 2.邀请招标物业管理基本制度与政策58三.投标文件应当包括的内容 1.投标函 2.投标报价 3.物业管理方案 4.招标文件要求提供的其他材料

31、四.评标规则 1.评标委员会可用书面形式要求投标人对投标文 件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明 2.评标委员会可要求投标人进行现场答辩,综合评 分.评标活动保密依标准评审比较对结果签字确认 3.经评审所有不符合要求可全否决重新招标 4.评标后向招标人提出书面评标报告推荐不超3名 有排序的合格的中标候选人物业管理基本制度与政策59第四节 物业承接查验制度一.物业承接查验制度的意义 1.有利于明确各方的责权利,对维护建设单位、业 主和物业管理企业的正当权益,避免矛盾纠纷都 具有重要的保障作用 2.可督促建设单位根据规划设计标准和售房约定 重视物业共用部位共用设施设备的建设,对提高 建设质量保障

32、业主财产权益具有重要意义 3.可弥补业主大会缺位弊端加强物业建设与物业 管理的衔接保障开展物业管理的必备条件.新老 物业交接查验有利于界定共用部位设施设备的 管理责任物业管理基本制度与政策60二.物业承接查验内容物业管理资料移交 1.竣工验收资料:竣工总平面图,单体建筑、结构 设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图 2.技术资料:设备设施的安装、使用和维护保养 等资料 3.物业质量保修文件和物业使用说明文件 4.物业管理所必需的其他资料.如物业规划、建 设有关资料;房屋产权权属资料;工程验收的各 种签证、记录、证明等物业管理基本制度与政策61物业现场验收 1.物业共用部位共用设施设备验收 给

33、水暖气管线打压实验,阀门是否灵活,配件支架齐全完好,排水通畅 仪表仪器齐全完好设备设施符合国家安全标准 消防采暖电梯等须有专业验收合格证书 空调发电机电梯机房高压泵房等高噪音设备设 施有环保验收合格证 检查沟、井等附属设施是否符合规定要求物业管理基本制度与政策622.物业管理区域环境验收 道路围墙完整甬路与大市政主干道正确接通 临时设施及临时用房拆除清理干净场地平整 物业区域建立垃圾存放处或垃圾中转站 停车场符合交管部门要求有交通标志和减速 设施 绿化符合设计要求,草坪、花卉、乔灌木长势 良好,无病虫害物业管理基本制度与政策63三.物业保修责任的法律规定 条例第31条规定:建设单位应当按照国家

34、规 定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任.物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收 后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准 和合同约定的质量缺陷予以保证修复的责任.建筑法建筑工程质量管理条例房屋 建筑工程质量保修办法有明确规定.建设单位交付新建商品住宅时必须提住宅质 量保证书住宅使用说明书（后讲）物业管理基本制度与政策64第五节 物业管理企业资质管理制度一.物业管理企业资质管理的必要性 1.针对我国物业管理的发展现状,有必要加强对物业 管理企业的资质管理,把好市场准入关.2.针对物业管理企业的管理服务特性,有必要对物业 管理企业建立市场准入和清出制度.3.针对物业管理的专业特性,需要实行

35、企业资质审批 制度.物业管理基本制度与政策65二.物业管理企业的资质等级1.资质一级企业（1）注册资本人民币500万元以上（2）物业管理专业人员以及工程管理经济等相关专业类的专职 管理和技术人员不少于30人其中中级以上职称人员不少于 20人工程财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。（4）管理两类以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分 别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：管理多层住宅200万平方米高层100万平方米独立住宅(别 墅)15万平方米办公楼宇,工业厂房及其他物业50万平方米（5）建立并严格执行服务质量服务收费等企

36、业管理制度和标准 建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。物业管理基本制度与政策662.资质二级企业（1）注册资本人民币300万元以上（2）物业管理专业人员以及工程管理经济等相关专业类 的专职管理和技术人员不少于20人其中中级以上职称人员不少于10人工程财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（4）管理两类以上物业并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：管理多层住宅100万平米高层50万平米独立住宅(别墅)8万平米办公楼宇工业厂房及其他物业20万平米（5）建立并严格执行服务质量服务收费等企业管理制

37、度和标准建立企业信用档案系统有良好的经营管理业绩物业管理基本制度与政策673.资质三级企业（1）注册资本50万元以上（2）物业管理专业人员以及工程，管理，经济等相关专 业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中中级以 上职称人员不少于5人,工程，财务等业务负责人具有 相应专业中级以上职称。（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格 证书。（4）有委托的物业管理项目（5）建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制 度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管 理业绩。物业管理基本制度与政策68三.资质证书的颁发和管理 一级由国务院建设主管部门负责颁发 二级由省自治区建设主管部门负责颁

38、发;直辖市 房地产主管部门负责二、三级颁发;设区的市房 地产主管部门负责三级颁发四.资质等级与项目承接 1.一级可承接各种物业管理项目 2.二级可承接30万平米以下住宅和8万平米以下 非住宅项目物业管理业务 3.三级可承接20万平米以下住宅和5万平米以下 非住宅项目物业管理业务物业管理基本制度与政策69五.物业管理企业资质等级的管理程序 1.新设立申请:自领取营业执照之日起30日内持 下列文件向工商注册地房地产主管部门申请:营业执照;企业章程;验资证明;法人身份证明;专 业人员职业资格证书和劳动合同;管理和技术人 员职称证书和劳动合同 按最低等级核定一年期 2.资质等级核定:企业资质等级申报表

39、;营业执照;资质证书正副本;专业人员职业资格证书和劳动 合同;管理和技术人员职称证书和劳动合同;工程 财务负责人职称证书和劳动合同;物业服务合同 复印件;物业管理业绩材料.受理审查期20工作日物业管理基本制度与政策70 3.不得批准资质的违规行为 聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理 将管理区域内全部物业管理业务一并委托他人 挪用专项维修资金 擅自改变物业管理用房用途 擅自改变物业区域内公共建筑公共设施用途 擅自挖堀占用区内道路场地损害业主共同利益 擅自利用物业共用部位共用设施设备进行经营 合同终止不按规定移交管理用房和有关资料 招投标人相互串通以不正当手段谋取中标 不履行合同业主投诉多经

40、查证属实 超越资质等级承接物业管理业务 出租出借转让资质证书 发生重大责任事故物业管理基本制度与政策714.物业管理企业资质等级变更注销和撒销 企业名称法人变更应在办理变更手续后30日内 到原资质审批部门办理资质证书变更手续 企业分立合并应在工商办理手续后30日内到原 资质审批部门办理注销并重新核定资质 企业破产歇业终止物业管理活动应在办理营业 执照注销手续后15日内到原资质审批部门注销 违规审批资质证书根据利害关系请求可撤消 物业管理基本制度与政策72六.物业管理企业违规行为的行政处罚 1.企业超越资质等级承接物业管理业务由县级 以上政府房地产主管部门予以警告限期改正 并处1万元以上3万元以

41、下罚款 2.企业出租出借转让资质证书由县级以上政府 房地产主管部门予以警告限期改正 并处1 万 元以上3万元以下罚款 3.企业不按本办法规定及时办理资质变更手续 由县级以上政府房地产主管部门责令限期改 正可处2万元以下罚款物业管理基本制度与政策73第六节 物业管理从业人员职业资格制度一.物业管理从业人员职业素质 职业道德:守法经营、诚信经营、尽职尽责胜 任本职工作、努力学习掌握专业技能、团结 互助公平竟争 职业素养:自信自强,积极向上;奋发努力坚忍 不拔;诚恳待人,服务热情;文明礼貌,着装整洁二.物业管理从业人员职业资格 职业资格:从业资格,执业资格 执业资格考试 职业资格证书从业资格证书 执

42、业资格证书 执业资格注册物业管理基本制度与政策74三.建立物业管理从业人员职业资格制度现实意义 1.是贯彻落实国家要求规范发展物业管理业的 需要 2.对物业管理从业人员实行职业资格制度是物 业管理行业特殊性的需要 3.对物业管理从业人员实行职业资格制度是发 挥物业管理社会效益的需要 4.对物业管理从业人员实行职业资格制度是我 国加入WTO与国际惯例接轨的需要物业管理基本制度与政策75四.物业管理师制度的相关规定 1.物业管理师制度:我国对从事物业管理工作的专 业管理人员,实行职业准入制度并纳入全国专业技 术职业资格证书系列.住建部人社部共同负责实施 2.物业管理师资格考试:住建部负责拟定考试科

43、目 大纲命题建立管理试题库,人社部审定并组织实施 3.物业管理师注册 初始注册:取得资格证书受聘一物业企业方 可申请注册提交初始注册申请表资格证书劳动合 同.五日内补齐材料十日内核发注册证书 延续注册 变更注册 不予注册 注销注册物业管理基本制度与政策764.物业管理师执业:物业管理项目负责人应当由物 业管理师担任.每年接受继续教育时间不少于40 小时.物业管理关键性文件必须由物业管理师签 字后实施并同时承担相应法律责任 物业管理师执业能力 掌握物业管理建筑工程房地产开发与经营知识 具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学 等相关学科的知识 能熟练运用物业管理相关法律法规和有关规定 具有丰富的

44、物业管理实践经验 物业管理基本制度与政策77 物业管理师执业范围制定并组织实施物业管理方案审定并监督执行物业管理财务预算查验物业共用部位共用设施设备和有关资料负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修 养护与管理维护物业管理区域内环境卫生和秩序法律法规规定和物业服务合同约定的其他事 项物业管理基本制度与政策78第七节 住宅专项维修资金制度一.住宅专项维修资金的定义 1.住宅专项维修资金:专项用于住房共用部位共 用设施设备保修期满后的维修和更新改造资金 2.住宅共用部位共用设施设备主要包括 住宅区全体业主共同所有的部位和设施设备 单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部 位和设施设备 单幢住宅及与之相

45、连的非住宅物业的全体业 主共同所有的部位和设施设备 物业管理基本制度与政策79二.商品住宅专项维修资金的交存 1.专项维修资金由业主交存属业主所有 2.业主在办理住宅权属登记前首次费用交至代管单位 3.首交标准当地住宅建安造价5%至8%省市制定 4.业主专项维修资金暂由当地房地产主管部门代管 5.业主大会成立可依法变更代管大会决定30日内移交 6.资金存于银行按小区设总账幢设明细账核算到户 7.业主分户账面余额不足首交30%业主应及时续交 8.房屋过户业主应向受让人说明交存和结余同时过户物业管理基本制度与政策80三.公有住宅维修资金 1.由业主和售房单位共同交存.业主交存部分属 业主所有,售房

46、款提取部分属售房单位所有 2.业主首交为当地成本价2%;售房单位按多层不 超20%高层30%从售房款中一次性提取 3.售房单位在收到房款之日起30日内按应提资金 交予代收代管单位 4.专项资金按售房单位财务隶属关系由同级财政 或其委托单位代收代管 5.专项资金存入银行按售房单位设账按幢核算物业管理基本制度与政策81四.以下费用不得从住宅专项维修资金中列支 1.依法由建设单位承担的住房共用部位共用设施 设备维修更新改造费用 2.依法应由相关单位承担的供水供电供气供热通 讯有线电视等管线和设施设备的维修养护费用 3.人为损坏住房共用部位共用设施设备所需的恢 复费用 4.根据服务合同约定应由物业管理

47、企业从物业服 务费用支出的共用部位共用设施设备的维修养 护费用物业管理基本制度与政策82五.住宅专项维修资金的监管代收代管单位的义务 1.房屋灭失后应按以下规定返回住宅专项维修资金 该房屋分户账中结余住宅专项维修资金返还业主 公有住房售房单位交存余额返还售房单位售房单 不存在按财务隶属关系收缴同级国库统筹管理 2.应接受业主咨询查询并定期公布资金交存使用和 增值收益等情况 3.应依法接受审计部门的审计监督物业管理基本制度与政策83挪用住宅专项维修资金的法律责任 1.代收代管单位挪用住宅专项维修资金的由县 级以上政府房地产主管部门追回没收违法所 得可并处金额2倍以下罚款;构成犯罪追究有 关人员刑

48、事责任 2.物业管理企业挪用住宅专项维修资金情节严 重除按前款处罚外还应由颁发资质证书部门 吊销资质证书 3.建设房地产）主管部门挪用专项资金由上 级主管收回对直接主管和责任人给予处分构 成犯罪的依法追究刑事责任物业管理基本制度与政策84第四章 房地产相关制度和政策第一节 房地产开发经营管理一.房地产开发企业市场活动规则 规范房地产开发企业的市场活动维护市场有序竞 争设立资质等级制度.一级资质房地产开发企业可在全国承揽房地产开 发项目;二级及二级资质以下可承担建筑面积25万 平米以下开发建设项目.无资质从事开发超越资质 等级开发经营骗取资质证书涂改出租出借转让出 卖资质证书均会受到相应行政处罚

49、物业管理基本制度与政策85二.房地产开发项目的规划设计审定 规划管理的主要方式是依据城市规划法审批 核发“一书两证”:1.建设项目选址意见书:项目选址的土地权属情况 拟建工程说明:建筑位置使用性质高度面积等 界址地形图含建筑工程用地相邻单位及建筑 2.建设用地规划许可证 市府征地批复或国土部门对选址用地范围数量 规划部门审定的设计方案 3.建设工程规划许可证:按审定设计方案提供各类 工程设计图和有关文件物业管理基本制度与政策86三.房地产开发项目管理制度1.按土地使用权出让合同设定条件和国家划拔土 地的用地要求开发利用土地2.开发项目资本金占总投资比例不得低于20%3.应统筹安排配套基础设施按

50、先地下后地上原则4.按土地使用权出让合同约定动工期限超过1年未 动土政府征收相当于土地出让金20%以下土地闲 置费超过2年未动工建设政府无偿收回土地使用权5转让房地产开发项目应当符合法定条件:取得土地 使用权证书;房屋建设必须完成开发投资总额25%以上;成片开发有用地条件变更手续完30日备案物业管理基本制度与政策876.转让房地产项目时尚未完成拆迁补偿安置的,原 拆迁补偿安置合同中有关的权利义务 随之转移 给受让人.项目转让人应当书面通知被拆迁人.7.房地产开发项目应当符合法律法规规定的建筑 工程质量、安全标准和技术规范.同时,建设、勘 察、设计、施工、监理等单位,依照法律、法规 及合同约定承