寿光市格林惠泽商务酒店投资可行性分析25P课件.ppt

1、寿光市格林惠泽商务酒店寿光市格林惠泽商务酒店投资可行性分析投资可行性分析广州万欣房地产代理有限公司广州万欣房地产代理有限公司二一二年五月二十八日二一二年五月二十八日 目目 录录一、格林惠泽商务酒店概况二、商务酒店经营模式分析三、商务酒店个案分析四、寿光市商务连锁酒店分析五、项目SWOT分析六、项目经营状况分析七、引进酒店管理分析八、酒店访问分析九、项目投资分析十、结论与建议一、格林惠泽商务酒店概况坐落位置：坐落于寿光市菜都路与广场街交叉口，周边是以零散物流行业为主，位于主干道，位置优越，交通方便，车多人较少。经营面积：总面积为5427.97，（包括：从南数第14间门头房227.96；从南数第1

2、5-16间门厅（1-3层）276.43；4层、5层面积4823.726；两端楼梯99.844），房屋共有120间，其中客房107间。转让的具体条款：酒店的使用权从2011年5月1日起至2060年4月30日止，经营方以现金形式一次性购买该使用权，人民币价值：8956150.5元；经营方装修酒店费用人民币：700万元。连锁式商务酒店连锁式商务酒店会员式商务酒店会员式商务酒店其他经营模式其他经营模式价格可根据时节自我调整，但经营无特色，知名度不够，无质量保证，酒店的入住率不够稳定。二、商务酒店经营模式分析 经营模式分析独立式商务酒店独立式商务酒店需支付加盟费和管理费，统一开展活动，资源共享和成本精简

3、化，相比传统酒店，营销费用大大降低。持卡消费可享受会员优惠，消费群体相对固定，减少其他消费群体入住。以五星标准为起点的大型特色酒店和廉价为主的小旅馆。以个体经营为主依靠散客和周边居民竞争力低入住率不稳定 与出租车司机合作给予一定的回扣营业额会有一定提升客源不稳定有较稳定入住率增加潜在消费价钱相对较低 有较稳定客源保留房源不对外 不稳定因素会有 一定的空置率等客等客上门上门 与旅行与旅行社挂钩社挂钩与企业与企业挂钩挂钩 其他经其他经营手段营手段二、商务酒店经营模式分析 经营手段分析三、商务酒店个案分析商务酒店如家7天汉庭l选址在交通便利、生活设施齐全的地段l不追求奢华和排场，注重安全、卫生、住的

4、舒服l平均房价在200元以内l经营模式：定位于中小企业客户、低成本、多种经营模式下的迅速扩张以及电子商务的运用。l主要发展方向是加盟客户投建新酒店。l经营模式：“多区域核心城市第一”的开店模式、“直营+管理直营”的推广模式、“会员制+电子商务”的营销模式、“IT化+低成本+扁平化”的管理模式、“顾客参与式”的服务模式。l客房以简洁、紧凑为主。l店面数达到580家，仍处于扩张趋势。l经营模式：用全新捆绑式加盟模式，将加盟费与酒店实际经营业绩直接挂钩，以品牌价值和管理能力直接关联的弹性收费方式。四、寿光市商务连锁酒店分析 商务酒店概况四、寿光市商务连锁酒店分析 商务酒店分布凯鑫商务酒店凯鑫商务酒店

5、万达商万达商务酒店务酒店华纳大酒店华纳大酒店如家快捷酒店如家快捷酒店华森大酒店华森大酒店七天连锁酒店七天连锁酒店新华大酒店新华大酒店七天连锁酒店七天连锁酒店神华商务酒店神华商务酒店在水一方大酒店在水一方大酒店神华商务酒店神华商务酒店 现时寿光市有两家连锁加盟酒店：7天连锁酒店、如家快捷酒店，平均每天客房入住率都能达到75%以上。两家酒店的客户群体以会员为主，主力客房价格在118158元，面积以2025为主。该类型酒店前期要支付加盟费，营业后每月定时向集团交管理费，投资回报稳定。四、寿光市商务连锁酒店分析 商务酒店经营状况五、项目SWOT分析S ST TO OW W临主干道，易达性强；建筑高度与

6、外立面容易快速辨别；周边同类同档次竞品少；周边形成小规模住宿集中地；户型设计大气方正，没有死角，利用率高。临主干道，有较强噪音；周边宾馆档次低，不利于提高项目价格；周边环境零散，人群消费档次低，不利于提高入住率；酒店管理不完善，配套设施单一。新汽车客运站的运营，将带来更多的人流量，有利于提高酒店入住率；国际商贸城的建成，将带旺周边的住宿氛围和商业氛围，营造较好的社会环境。周边零散的住宅氛围和商业氛围，对酒店的经营的一个很不利的影响；内部管理不完善，将影响酒店的长远发展；新开业的万达商务酒店无论从价格、装修、配套、服务方面都优于本项目，将抢走一部分客源。六、项目经营状况分析 现场调研情况员工约员

7、工约30人人商务类商务类客户客户入住率入住率 50%中高端中高端设计设计对比同类型酒店，本项目的装修档次与户型面积都处于中高水平，标双158元/间的价格格并不显得高；但由于受到区位因素的影响，周边商务氛围不浓厚，环境杂乱，周边的客源多为低端客户，中高端的价格水平严重影响酒店的入住率。六、项目经营状况分析 合同资料分析总面积5427.97，房屋共有120间，其中客房107间。每平方1650元，承包费895.61505万元，装修费用700万元，总投资1700万元，负债1500万元。目前周边楼盘的均价为超过3800元/以上,按照提供的信息分析，总收购价1500万，收购价2763元/，包含装修费用以及

8、各种设施设备，且承包时间约50年，以这样计算成本收购该酒店是一个较好的投资选择。原资料内容六、项目经营状况分析 合同资料分析酒店于2011年9月试营业，房价定位在120元左右，半年平均入住率在70%，日均营业额1.2万元左右，在不支付借款利息情况下实现利润6000元，预计全年利润在200万左右。半年平均入住率约50%，日均营业额6400元左右，在不支付借款利息情况下实现利润3000元，预计全年利润在100万左右。原资料内容六、项目经营状况分析 存在的主要问题 制度不完善，很 多维修工作 不到位。负债1500万，年息400万，入不 敷出。经营商务酒店，在细节中却没有 体现贯穿这一理念。在工作中团

9、队的精神面貌和整体素质不高。管理团队理念财务七、引进酒店管理分析 引进连锁酒店的利与弊营销优势品牌优势管理优势优势装修风格的冲突劣势装修成本的增加户型的限制管理人员的文化差异连 锁 酒 店七、引进酒店管理分析 引进商务酒店管理公司的利与弊专业的管理水平因地制宜的策略原装修继续使用优势劣势资金的慢回笼品牌知名度不高酒 店 管 理 公 司七、引进酒店管理分析 小结 引进连锁酒店虽然能保持对酒店的经营管理，方式简单不存在后续问题，但项目的装修条件、户型、环境与连锁酒店简洁、紧凑的理念冲突；引进商务酒店管理公司的条件没有受太大限制，可根据项目自身情况，因地制宜，制定最优营销方案，但项目投资回收期会偏长

10、。七天七天如家如家联邦联邦速速8八、连锁酒店访问分析引进七天若半年内入住率没达到80%可以免管理费。分店总投资额600万，入住率达到85%以上，多为晨鸣和化工的相关商业客户。据介绍，寿光市近半年来新开业大小规模的酒店约有26家，竞争是日趋激烈。寿光市有两家如家，其中一家正在装修筹备运营中，均为同一老板经营。共有124套房，入住率达到80%以上，客源以散客、旅游团为主，回头客多。距悉，如家快捷连锁酒店按每间房提成20元作为经营费用。加盟店按照每间客房每天0.2元缴纳服务费用；会员年费700元，另外网上预订每次收10元佣金，免费提供全国统一的客服电话；提供长期管理咨询，收取费用营业额的1%。郑先生

11、表示，希望对项目进行考察。加盟店可保持原来装修风格，但需对人员进行统一的培训和管理，加盟费30万，年限18年。伊先生表示希望对项目进行考察后再进行合作详谈。九、项目投资分析酒店营业收入：如宾馆正式营业后，通过调整价格、加强内部管理和市场营销，预计年入住率能达到60%，平均房价会在120元左右，运营收入为315万，再加上其他收入全年收入为350万左右。九、项目投资分析收购成本：1500万元资金成本：若项目10年回本，银行10%的利息计算，项目的资金成本为1500万元。若项目20年回本，银行10%的利息计算，项目的资金成本为3000万元。人工成本：按照平均每人1800元/月，64.8万元九、项目投

12、资分析物料成本：水电费用：按照平均每间房15元/日，39.4万元营业税：营业收入的6%，18.9万元九、项目投资分析利息：银行贷款1500万元，按10%计算年利息150万元总运营成本：314万元投资回报率：2.4%投资回收期：41.7年十、结论与建议 结论与周边楼盘的价格相比，该酒店1500万元的收购价格相对来说成本是比较划算的。酒店的转让仅有使用权没产权，存在一定的产权纠纷风险。项目最大的问题在于入住率不能达到正常的经营水平。这与项目的价格、项目的错误定位以及项目的周边环境有着密切的联系。引进连锁酒店最大的问题在于大多连锁酒店需统一装修标准，而该酒店的装修和户型已经定型，且设备使用年限未满一年，如重新装修需要较大的资金成本。十、结论与建议 结论与建议引进酒店管理公司最大的问题是大多采用分红的方式，将延长项目投资回收期。如果酒店由可林奇公司经营，除了缺乏专业的酒店管理人员，另外，酒店周边的商务气氛不浓，入住率不高，经营存在较大的风险。经考察分析，从经营风险的角度出发，建议可林奇公司放弃收购格林惠泽商务酒店项目。公司网址：