酒店行业-高星级酒店策划课件.ppt

1、高星级酒店策划高星级酒店策划1高星级酒店策划内容高星级酒店策划内容2第一节 饭店投资环境考察一、外部一般环境研究 外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社会的各类组织均会面对的环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。1政治环境2社会文化环境3经济环境3.1宏观经济环境。3.2微观经济环境。4、技术环境5自然环境5.1地理位置是制约企业经营的一个重要因素。5.2气候条件及其变化亦然。5.3资源状况则与地理位置有着密切的关系。3二、外部特殊环境研究1城市饭店需求评价2区域饭店业供给规模评价3饭店业发展趋势预测3.1从饭店客房规模及收益统计看3.221世纪饭店

2、业面临的新特点4旅游业发展趋势预测5现有竞争对手研究饭店之间的竞争有以下三种基本模式：5.1纯粹竞争抗衡模式。5.2纯粹垄断抗衡模式。5.3垄断竞争抗衡模式。6潜在投资者7消费者的需求趋势7.1市场信息的充分程度7.2购买者收入水平7.3购买产品的数量7.4购买者消费偏好4 三、饭店选址1饭店选址考察因素a.需求性变量b.竞争性变量c.规模性变量d.物理性变量e.消费偏好变量2饭店选址的中观选择因素2.1饭店选择中的地段、区域评价因素5分类活动内容活动场所商业业务国内外贸易交往、交易会、展览会、商业业务旅行 办公大楼、陈列馆、展览厅、商场、公司、商业广场、步行街 会议各种集会、会议、学术交流

3、会议中心、会堂、会议厅、多功能厅、大学、研究中心 旅游风景游览海、湖、河滨，山、森林、风景区、公园、自然保护区 文化活动展览馆、博物馆、古迹、纪念地、大学、研究中心、医院 宗教活动教堂、庙宇、寺院、圣地 娱乐活动剧院、电影院、夜总会、音乐厅、娱乐中心、游乐园 体育活动体育场、体育馆、各类球场、赛场、滑雪地、海滨浴场疗养疗养院 探亲 暂住、中转 城市交通枢纽附近 6在上述评价中，下列地段适宜建造饭店：a交通方便：由于时间关系，饭店与车站、码头、航空港联系方便，很受旅客欢迎。b靠近市中心或闹市区：市中心是城市的商业、政治、文化中心，也是饭店中心。由于能够提供参加各种中心区活动的便利条件，客房出租率

4、高。c环境安静、具有一定私密性。2.2社区社会经济环境A.客源地国民生产总值和居民消费状况B.投资地未来的经济发展速度C.有关投资的优惠政策，限制政策，土地征用的规定2.3社区社会文化环境2.4社区生态环境3饭店选址的微观选择因素3.1自然气候条件3.2水文地质条件3.3地形交通条件4饭店建造前基地评价内容7第二节 饭店投资的可行性研究一、可行性研究目的与原则要求1目的2原则要求2.1使用的数据资料必须准确可靠。2.2多方案比较，保证可行性研究的合理性和先进性。2.3项目目标与投入相平衡的原则。在项目中以最少的投入争取最大的产出和效益，这是必须遵循的一条原则。2.4注重效益原则。二、可行性研究

5、内容 饭店投资的可行性研究，应当包括以下几个方面的内容。1项目背景与必要性分析2项目重点建设内容和建设条件的研究3市场研究4项目目标研究5采取多方案比较的方法最后确定项目建设方案6投资估算和资金筹措研究7对饭店经济效益的研究评价8经营机制与管理体制的研究9项目管理机构的研究10项目可行性研究结论8三、可行性研究的依据1指导性依据（1）国家地区或部门的国民经济、社会发展计划和远景发展目标。（2）有关的产业政策。2指令性方面的依据（1）经过有关部门批准的项目建议书和项目建议书中确定的内容。（2）已经完成初步规划设计报告或初步设计报告。（3）主管部门或委托单位的设想意见和要求。3参考性的依据（1）有

6、关部门或单位完成或提供的自然、社会、经济方面的资料、调查报告等。（2）国家统计部门公布的资料。4规范性的依据（1）国颁、部门或行业颁布的工程技术方面的标准、规范、指标等。（2）国家、部门公布的用于项目评估、评价、计算的有关参数和指标等。9四、饭店投资项目可行性研究报告编制提纲1项目概要 简述项目名称、主办单位、项目的由来、依据和主要目标；项目与国家或地方发展规划的关系；项目的优势条件和项目选择的理由；项目规模、基本内容、投资来源、投资数量、预期产出、项目效益评估，以及尚待解决的主要问题。2项目背景介绍项目所处的地理位置和环境条件，从客观上论述项目成立的理由。主要内容应包括：2.1自然条件A地理

7、位置。B土地资源。C气候资源。2.2社会经济条件2.3国家和地区的经济社会发展，旅游规划特别是饭店发展规划与项目目标的关系；国家对当地的政策，如资金和物资的投放政策、价格税收政策等。2.4基础设施状况103项目内容3.1项目工程3.2费用估算3.3饭店投资项目发展3.4旅游市场、价格及收入预测4资金筹措及财务分析5项目的组织管理5.1阐述项目的组成形式、资金管理、贷款办理、工程承包、物资供应、民工调配、土地调整、工程监理、监测评价、竣工验收等。5.2项目管理机构。6社会效益评价包括饭店产品贡献、提供的就业机会、劳动条件的改善、和对社区精神文明的作用等。7存在问题及建议可行性研究中发现而又一时尚

8、未解决的问题，应在报告中提出解决问题的途径和办法。8结论作出决策判断，简明扼要地对项目的可行性作出基本结论。使相关者（投资者、贷款者、评估者和审批单位）能对项目的基本情况（资源、市场、工程、技术、效益等），以及可行或不可行有一个清晰的决断。11第三节 饭店投资程序一、我国饭店建设中存在的问题1缺乏准确的市场定位2饭店投资建设与经营脱节3饭店建筑与室内装修设计各行其是4缺乏前瞻性与超前意识二、饭店投资方案的确定1地点、额度、规模的确定1.1在项目建议书的基础上，进行周密的可行性研究。A根据经济预测和市场调查预测确定项目的规模和方案B周围的资源及公用设施情况C建店条件、店址方案D环境保护、城市规划

9、、防震、防洪、防空等要求和采取的相应措施E经济效益和社会效益评估1.2制定固定资产投资计划A对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定饭店投资的规模与额度。B计算投入和产出之比，建造、装修、改造投入要与饭店自身还本付息的能力相适应。122经营模式和管理模式的确定2.1经营模式A自主经营。B获得特许经营权。C以饭店自身力量，进行联号或集团经营。D建立虚拟战略联盟。E上市运营。2.2管理模式管理形式主要有独立管理、聘请管理顾问和委托饭店管理集团管理等三种模式。3.设计方案招标投标3.1准备阶段A.成立招标组织B.编制招标文件3.2招标阶段3.3投标阶段A.在规定的时间内报送标

10、书。B.提供的内容包括：方案综合说明书、设计内容及图纸、建设工期、主要技术要求和施工组织方案、投资估算和经济分析、设计进度和收费等。3.4开标评标阶段依据方案的优劣、投入产出经济效益好坏、设计进度快慢等方面确定设计方案。13三、施工的招投标与施工的组织管理 根据国家对工程建设施工投标的管理办法，凡持有工商执照、资格证书的勘测设计单位、建筑安装企业、工程承包公司、城市建设综合开发公司，均可参加投标，建设工程的招投标，不受地区部门限制。工程项目主管部门和当地政府，对外区、外部门的中标单位一视同仁，提供方便。1招标投标1.1招标1.2招标阶段1.3投标企业的投标书除企业状况说明外，主要内容包括：综合

11、说明，工程总报价和价格组成分析，计划开竣工日期，施工组织和工程进度计划表，主要施工方法和保证质量的措施，临时设施占地数量等。1.4开标阶段及评标定标142施工的组织管理2.1施工组织设计大纲编制A为了提高工程设计方案的合理性，合理地组织施工，提高经济效益，缩短建设周期，需要编制好建设工程的施工组织设计文件。一般分为二个阶段。初步设计阶段编制施工组织设计大纲，由编制初步设计的设计单位负责编制，施工阶段编制施工组织设计，由施工单位负责编制。B施工组织设计大纲的具体表现，是技术和经济紧密结合的文件。2.2建筑工程施工管理 施工管理有二重性，不仅有技术方面还有其社会方面，具体要求是实现“三高一低”，即

12、高速度、高质量、高工效，低成本和文明施工，主要包括施工任务、施工程序、施工准备、施工组织设计和施工调度、总平面管理、图纸会审、技术交底、材料构件试验检验、工程质量基层管理等几个部分。15四、装修方案的确定1设计要求要点1.1装修设计以及材料设备设施配置首先要严格按照国家对旅游涉外饭店的星级划分依据进行。根据前面所希望的投资档次进行装修，不要盲目地用高级材料，浪费资金，扩大成本。1.2为了避免建筑设计师与室内装修设计师之间的脱节，招标装修设计方案可由饭店建筑设计商来提出整体的设计。2装修招标过程和步骤类似于土建工程招投标。16五、饭店开业1饭店经营模式与管理模式方案2人员的招聘和培训2.1计划制

13、定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。2.2培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。2.3最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。3新员工入职培训3.1企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。3.2员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等。3.3岗位专业技能培训3.4素质提高培训3.5新政策、新理论培训4试营业办理完工商营业执照、卫生经营许可证、消防验收后，即可进入实质性的试营业阶段，为饭店正

14、式经营铺平道路。17第四节 饭店建筑设计一、饭店建筑规划与设计准则1饭店设计任务书1.1饭店设计任务书的下达1.2饭店“设计计划任务书”的主要内容饭店“设计计划任务书”的主要内容应包括：项目概况项目设计要求和原则建筑地址和总平面项目建筑的具体内容环境要求项目进度182饭店建筑设计准则2.1功能设计准则2.1.1准确的市场定位接待什么样的人？2.1.2准确的功能体现以服务的对象为基点2.1.3快捷的服务需求满足宾客需求的服务设计2.1.4高质的服务体现方便员工服务与管理需要2.2效益设计准则2.2.1以饭店星级评定标准为依据2.2.2以经济效益为目标2.3生态设计准则2.3.1饭店的环境生态设计

15、2.3.2饭店内部环境生态设计2.3.3饭店与环境之间的生态沟通2.4文化设计准则19二、饭店的功能与流线1饭店规划指标饭店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足饭店所特有的建筑功能。1.1饭店建筑的一般建筑规划指标饭店建筑的一般建筑规划指标包括以下项目：征地面积总用地面积总建筑面积建筑占地面积容积率建筑密度绿地率1.2饭店建筑特有功能指标公共区域客房单间面积餐厅面积饭店会议、娱乐和健身等建筑面积行政后勤服务部门设计202高层建筑的饭店功能分区2.1地下室2.2低层公共区域2.3客房2.4顶层公共部分2.5顶层设备用房3饭店流线3.1.客人流线3.2.住宿客人流线3.3.宴

16、会客人流线3.4.服务流线3.5.物品流线3.6.信息系统流线21第五节 饭店投资测算与风险控制 饭店投资资金需求较高，固定资产投资在饭店总投资额中占有很大的比重，如何选择和确定一个适当的饭店投资决策便是十分重要的问题。一、饭店投资的要求和步骤 要求饭店投资要做到：建立严密的投资管理程序。制定投资计划。进行投资项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。为保证投资的有序性和有效性，需要确立饭店投资管理步骤：项目预可行性研究，在正式确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究。根据投资意向，进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案，以供筛选。逐一筛选投资方案，

17、对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。制订详细的投资计划，监督资金安排使用。22二、饭店投资估算 为了加强饭店投资管理，进行投资项目决策前的财务分析十分必要。1项目总投资估算投资总额一般是指一个投资项目投入使用前的全部支出，它应包括固定资产投资、流动资产投资和建设期间的利息费用三大部分。固定资产投资估算。固定资产投资通常由下列各项费用相加组成：A施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安置补助费、勘察设计费等。B工程用材料费。C工程用设备费，包括设备购置费。D工程用工工资。E预付工程价款。F工程管理费。G工程水电费。H其他费用，包括试运营费、职工培训费、办公和生活用家具购置费等。各种费用的

18、估算可以参照同类饭店不同规模项目投资。23流动资产投资估算。流动资产的估算方法介绍两种：A产值资金率法。经营流动资金=正常年份销售收人产值资金率B固定资金比例法。即以流动资金占固定资金的比例来估算，通常用固定资金乘以1220%的比例进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，流动资金所占比例可略低一些。建设期间借款利息的估算。一般情况下，各年投资支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陆续支出的，因此在计算当年投资借款的利息时，应按照当年借款总额的二分之一计算全年利息。计算公式如下：2项目投产后年收入和年成本估算项目投产后年收入估算。饭店投资建设项目投产后的年销售收入可根据项目的设计能力、生产能力利用

19、率、产品销售价格进行估算。项目投产后年成本的估算。24三、饭店投资指标分析 用于进行投资决策判断的经济指标很多，大体有以下数种：收益最大或付税后利润最大；成本最小；收益与成本之比最大；承担各种损失的风险最小；最好的服务质量；规模最大或质量档次最高的饭店；饭店的发展速度最快等。事实上，一项具体投资不可能同时满足上述标准，同时满足几个标准都很困难。对于大多数投资者来说，最经常采用的决策标准是上述的第一和第三个，我们围绕这两个标准介绍一下评价投资方案经济效益的贴现方法和非贴现方法。251非贴现指标1.1投资回收期法。投资回收期是指以项目的净现金流量抵偿全部投资所需要的时间长度。其计算公式为：现金流量

20、是指一定时期内现金流动的数量。现金净流量作为一项财务指标是饭店的现金流入量与现金流出量之差。其计算公式为：从公式中可看出，现金净流量等于税后利润加上折旧，所以投资回收期公式可以以写成：从公式中可看出，现金净流量越大，投资回收期越短。就饭店的投资回收期来讲，一般为6至7年，因为这时恰好是饭店设备的更新期，如果这时投资还未收回，势必影响投资者再投资的信心。世界上最快的饭店4年便可回收投资，6至7年可作为饭店投资回收期的一个指标。投资总额投资回收期每年现金净流量投资总额投资回收期每年现金净流量现金净流量现金净流量=（投资所增加的收入投资所增加的费用投资的折旧）（投资所增加的收入投资所增加的费用投资的

21、折旧）（所得税率）折旧（所得税率）折旧投资总额投资回收期该项投资每年可获税后利润每年提取的折旧费261.2投资利润率。投资利润率是指年度平均利润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创造的利润额，其计算公式为：如果计算出来的利润率高于现行市场资金利率，那么此方案就是可行的。100%年平均销售利润投资利润率总投资支出100%年平均销售利润投资利润率总投资支出272贴现指标 贴现法就是考虑货币时间价值的复利贴现方法，包括净现值（）法、净现值率（）法和内部报酬率（）法等。2.1净现值法。净现值指项目按资本成本或设定的折现率（），将各年的净现金流量贴现到建设起点的现值之和，用表示。公式为：式中：表示在

22、整个计算期内，项目投资对企业的超额净贡献。现金流入现金流出（）t一第年的净现金流量折现率00()(1)(1)nntttttCICONPVCICOii282.2净现值比率法。净现值比率是指投资项目净现值与全部投资额之比，亦即单位投资额能获得的净现值，其计算公式为：2.3内部收益率。内部收益率（Internal Rate of Return）就是使投资项目各年净现金流量现值之和等于零的折现率。用公式表示为：其中IRR内部收益率内部收益率公式和净现值公式是一样的，不同的是，使用净现值公式，折现率是已知的，求净现值；而使用内部收益率公式时是令净现值为零，求净现值等于零的折现率（即内部收益率）。净现值净

23、现值比率=全部投资额0()(1)0ntttCICOIRR29内部收益率一般不易从311式中直接求得，通常用“试算法”结合插值公式求解。求解步骤如下：任选一贴现率（折现率）i代入上式，求出值，若PV0，则换一较大的贴现率值重新计算；若，则换一较小的贴现率值重新计算。一直试算到相邻两个贴现率 i1、i2 对应的NPV1、NPV2符号相反为止。利用插值公式，求得IRR值 如果项目内部收益率大于等于资本成本或期望投资报酬率，项目就可以接受。112112|()|NPVIRRiiiNPVNPV30四、饭店投资风险控制1风险计算。投资风险大小是通过风险程度来反映的。风险程度可用绝对值即投资收益标准离差表示，

24、也可用相对值即投资收益标准离差率表示，亦可用风险率表示。标准离差的计算步骤如下：计算各投资方案的损益期望值（预期报酬率），一般用表示。式中：为第i种可能结果出现后的预期报酬率。i为第种可能结果出现的概率。为所有可能结果的数目。1niiiEX P31计算每一种可能结果与损益期望值的差：第种可能结果的离差=计算标准离差：一般说来，标准离美越大，说明方案盈利可能偏离期望值越大，投资收益分布松散，经济效益越不稳定，因此风险程度大；相反，标准离差越小，说明方案盈利可能偏离期望值越小，投资收益分布紧凑，经济效益比较稳定，因此风险程度小。衡量投资风险的大小，还可以用风险率指标。风险率就是标准离差率与风险价值

25、系数的乘积。标准离差率是标准离差与期望利润之间的比率；风险价值系数一般有投资者主观决定，愿冒风险以追求高额利润的投资者可以将风险价值系数取值小点，否则可以取值大点。风险率计算后，与银行贷款利率相加，如果所得之和小于投资利润率，那么方案是可行的，否则是不可行的。iXEiXE21()niiiXEP322减少风险的对策。每一项投资都会面临风险。风险，即有经营风险、财务风险，又有市场风险。相对于其它行业来说，饭店投资风险更大。因为饭店产品是凭借各种设备设施所提供的服务，服务这种产品具有不可贮存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化，饭店产品的销售将会受阻，预期的投资效益无法实现，甚至亏本倒闭，因此

26、，只有加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低风险带来的损失，提高投资的经济效益。与此同时还可通过采取措施尽量减少投资风险。如加强对客源市场的分析研究，掌握旅游市场需求变化趋势，组织适销对路的产品，提供适合需求的优质服务，以吸引更多的客源。还可通过发展多种经营，以达到分散风险的目的。亦可通过严格管理，采取灵活的价格机制，建立能适应市场变化的灵敏的反应机制，积极参加企业的各项保险，使饭店风险减少到最低限度。33 高星级酒店策划内容高星级酒店的策划流程一般包括以下内容：一.项目所在地宏观经济与旅游业发展分析 二.项目经营环境调查及分析 三.项目所在地市场和客源调查分析及定位四.项目类别定位分析五

27、.项目功能布局论证分析及定位六.项目整体布局规划七.项目经营模式论证分析及定位 八.项目财务分析 九.酒店项目概念设计指导34 高星级酒店策划内容一.项目所在地宏观经济与旅游业发展分析项目所在地及周边区域的整体发展分析涉及到的相关内容：该地区的地理位置自然状况人口结构等人口结构该地区的水平，未来经济发展区域周边区域的经济发展状况，与所在地的经济关联度，对所在地的影响力大小该地区的交通状况，方便程度等如上海，其经济状况决定了该城市的酒店应该以商务型酒店为主如丽江，其旅游城市的形象决定了该城市的酒店应该以度假型酒店为主35 高星级酒店策划内容二.项目经营环境调查及分析）项目所在地旅游经济发展状况分

28、析涉及的内容主要有：国内来该地区的旅游人数和人均消费支出主要年份（特别是近几年）国际旅游入境人数）项目所在地相关行业的发展状况分析涉及的内容包括：餐饮业会展业酒店业休闲娱乐产业）项目重点竞争对象经营状况分析包括：重点竞争对象的酒店类型客房数量客房价格入住率配套设施状况现金流分析利润率等36 高星级酒店策划内容三.项目所在地市场和客源调查分析及定位1.项目所在地相关的市场和客源分析及定位2.项目重点竞争对象的市场客源分析 37 高星级酒店策划内容四.项目类别定位分析星级酒店、产权式酒店、酒店公寓、度假村、会所 38 高星级酒店策划内容五.项目功能布局论证分析及定位根据分析调查结果，合理配搭项目功

29、能的组成比例。39 高星级酒店策划内容六.项目整体布局规划项目建筑主体规划 2.项目室外设施及园林规划 3.项目各营业场所规划 4.项目公共区域规划 5.项目后勤区域规划 40 高星级酒店策划内容七.项目经营模式论证分析及定位1.各种可选的项目整体经营模式论证及定位 2.各种可选的功能经营模式论证及定位 41 高星级酒店策划内容八.项目财务分析1.项目建设投资估算（可参见附件）2.项目建设资金使用计划可行性论证3.项目建设投资风险及经营风险分析4.项目每月费用预算5.项目每月经营成本预算6.项目每月营业额预测7.项目经营风险评估及防范措施 42 高星级酒店策划内容九.酒店项目概念设计指导项目功

30、能定义特殊性说明2.项目布局规划特殊性说明3.国内外同行设计流行风格介绍4.项目经营策略对设计的要求5.项目室外设施及园林设计建议6.项目室内外装修概念设计7.项目室内外装饰概念设计8.项目功能板块设计要求9.项目星级/档次定位10.项目环境风格建议11.项目建筑风格建议12.项目建筑经济技术指标13.项目材料和设备使用建议14.创新建议设计及实施 43 附件（湖南蓉园宾馆投资估算）湖南蓉园宾馆投资估算湖南蓉园宾馆投资估算 序 号,工 程 费 用 名 称,建筑面积(m2),估算单价(元),估算合价(万元)一,主宾楼建筑安装工程1,土建工程,主体土建工程,3848,1000,384.80 2,室

31、内生活给排水工程,3848,200,76.96 3,室内消防栓系统,3848,30,11.54 4,室内消防喷淋系统,3848,50,19.24 5,室内强电工程,3848,200,76.96 6,室内消防报警及消防联动系统,3848,100,38.48 7,室内空调通风工程,3848,400,153.92 8,室内采暖工程,3848,100,38.48 9,综合布线管线系统,3848,80,30.78 10,闭路电视监控系统,3848,50,19.24 11,防盗及保安系统,3848,30,11.54 12,楼宇管理系统,3848,60,23.09 13,呼叫系统,3848,20,7.70

32、14,有线广播及背景音乐系统,3848,50,19.24 15,电梯安装(台),2,300000,60.00 16,厨房,洗衣设施,3848,40,15.39 17,体育,健身器材,3848,30,11.54 18,厨房煤气系统,3848,20,7.70 19,室内装修,3848,2500,962.00,主宾楼建筑安装工程小计,1968.61（续）44 附件（湖南蓉园宾馆投资估算）二,部长楼建筑安装工程1,土建工程,地下土建工程,3800,1800,684.00,地上土建工程,14189,1000,1418.90 2,室内生活给排水工程,17898,150,268.47 3,室内消防栓系统,1

33、7989,30,53.97 4,室内消防喷淋系统,17989,50,89.94 5,室内强电工程,17989,200,359.78 6,室内消防报警及消防联动系统,17989,100,179.89 7,室内空调通风工程,17989,400,719.56 8,室内采暖工程,17989,100,179.89 8,综合布线管线系统,17989,80,143.91 9,闭路电视监控系统,17989,50,89.94 10,防盗及保安系统,17989,30,53.97 11,楼宇管理系统,17989,60,107.93 12,呼叫系统,17989,20,35.98 13,有线广播及背景音乐系统,1798

34、9,50,89.94 14,电梯安装(台),4,300000,120.00 16,厨房,洗衣设施,17989,40,71.96 17,体育,健身器材,17989,30,53.97 18,厨房煤气系统,17989,20,35.98 19,室内装修,14189,2000,2837.80,部长楼建筑安装工程小计,7595.78（续）45 附件（湖南蓉园宾馆投资估算）三,康体设施楼建筑安装工程1,土建工程,地下土建工程,3603.83,1800,648.69,地上土建工程,3511.13,1000,351.11 2,室内生活给排水工程,7114.96,60,42.69 3,室内消防栓系统,7114.9

35、6,30,21.34 4,室内消防喷淋系统,7114.96,50,35.57 5,室内强电工程,7114.96,200,142.30 6,室内消防报警及消防联动系统,7114.96,100,71.15 7,室内空调通风工程,7114.96,400,284.60 8,综合布线管线系统,7114.96,80,56.92 9,闭路电视监控系统,7114.96,50,35.57 10,防盗及保安系统,7114.96,30,21.34 11,楼宇管理系统,7114.96,60,42.69 12,呼叫系统,7114.96,20,14.23 13,有线广播及背景音乐系统,7114.96,50,35.57 1

36、4,电梯安装(台),0,300000,0.00 15,室内游泳池连设备,150.00 16,室内保龄球(单位:球道),6,320000,192.00 17,桑拿设施,7114.96,100,71.15 18,体育,健身器材,7114.96,30,21.34 19,卡拉OK影音系统,7114.96,30,21.34 20,舞厅音响灯光系统,7114.96,40,28.46 21,室内装修工程,7114.96,1500,1067.24,会议餐饮康体楼建筑安装工程小计,3355.34（续）46 附件（湖南蓉园宾馆投资估算）四,室外工程1,土方挖运填(单位:立方米),30000,20,60.00 2,

37、室外道路停车场,10000,150,150.00 3,室外绿化工程,25000,100,250.00 4,绿化喷灌,25000,30,75.00 5,室外污水雨水排放(单位:米),2000,1000,200.00 6,室外给水及消防工程,80.00 7,室外羽毛球场(单位;个),2,320000,64.00 8,室外园林小品,150.00 9,湖面缇围砌筑,100.00 10,室外照明,50.00 11,室外污水处理装置,36.00 12,室外围墙大门,100.00 13,其它零星项目,50.00,室外工程小计,1365.00 五,合计(一+至四),14284.73,预备费按5%计,714.2

38、4,工程估算总造价,14998.96 47 附件（东方宾馆2001年资产负债表）东方宾馆东方宾馆2001年资产负债表年资产负债表 指标名称数值(单位：元)货币资金95,652,104.000短期投资10,380,887.000短期投资跌价准备1,865,616.750短期投资净值8,515,270.000应收票据0.000应收股利0.000应收利息0.000应收账款13,462,035.000减:坏账准备75,059,528.000应收账款净额23,828,014.000预付账款123,013.750应收补贴款0.000其他应收费85,425,504.000存货2,969,910.000减:存

39、货跌价准备726,623.438存货变现损失0.000存货净额2,243,286.750待摊费用693,376.938一年内到期的长期债券投资0.000待处理流动资金净损失0.000其他流动资产0.000流动资产合计131,055,064.000长期股权投资30,498,884.000长期债券投资0.000长期投资合计30,498,884.000减:长期投资减值准备10,897,276.00085,360,760.000外币报表折算差额0.000股东权益合计590,448,256.000负债积股东权益总计665,709,056.000合并价差19,601,608.000长期投资净额0.000固

40、定资产原值594,914,688.000减:累计折旧192,046,336.000固定资产净值402,868,352.000固定资产清理0.000工程物资0.000在建工程38,900,048.000待处理固定资产净损失0.000固定资产合计418,452,896.000无形资产54,096,100.000开办费0.000长期待摊费用42,503,392.000递延资产0.000无形资产及其他资产合计96,599,488.000其他长期资产0.000递延税款借项0.000资产总计665,709,056.000短期借款0.000应付票据0.000应付账款3,999,193.250预收账款2,96

41、9,345.500代销商品款0.000应付工资7,239,140.500应付福利费10,069,771.000未付股利0.000应交税金3,037,246.500其他应交款525,439.688其他应付款24,029,268.000预提费用0.000一年内到期的流动负债0.000其他流动负债0.000流动负债合计52,466,212.000长期借款0.000应付债券0.000长期应付款3,973,789.750其他长期负债2,735,214.000住房周转金0.000长期负债合计6,709,003.500递延税款贷项16,085,586.000负债合计75,260,800.000少数股权及权益

42、0.000股本269,673,728.000资本公积285,821,280.000盈余公积120,313,968.000其中:公益金37,366,144.000任意公积金0.000未分配利润-48 小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。前的“小产权房”、“乡产

43、权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节

44、存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权和大产权1、全部产权（大产权）国务院关于继续积极稳妥地进行

45、城镇住房制度改革的通知中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部

46、分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写杜甫全集，历时10个月终于完成，最近交付出版。记者看到，该书以古书形式装订，图文并茂，浩浩巨帖，首尾一规，点画严谨，毫无懈怠。“一般都是半夜起来写，一是心静，再一个是周围环境也没有什么干扰，这时候可以说是屏息凝思，全神贯注。”

47、徐殿庭说起自己喜爱的书法，颇为激动。他说，手抄这些诗集，除了弘扬杜诗，在抄写的过程中，也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。长时间的书写让他感受颇深，有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗，表达感慨。采访中记者看到，杜甫全集只是徐殿庭抄写的众多作品中的一部，在他家中书房里还摆放了很多其它作品，如金刚经、道德经、孙子兵法、论语、离骚、三国演义等，其中有书籍、条幅、长卷等不同的表现形式，至少在150万字以上。老人告诉记者，他还打算用几年时间，把四大名著里其余三部也抄写一遍。“写上瘾了，现在不是坐不下来的问题，而是每天不写都觉得少点啥。”徐殿庭笑笑说，由于最近几年书写密集，颈椎、手腕等都出现不适，家人也劝他别

48、写了或少写点，但他说停不下来了，身不由已。虽然有些作品送了亲朋好友，有些作品只是写好收藏在家里，但他说不管归宿如何，自己享受的是抄写的过程，这个过程让他心情愉悦。徐殿庭向记者坦言：“人生太短暂了，当离开这个世界的时候，看能留些什么，想留点东西，至于抄写这条路能走多远，我想只要一息尚存，还是要坚持下去的。”也许，这正如他在写作感悟中所说：“寄身翰墨终不悔，清净无求天地宽”。49第1天：成都卧龙日隆丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑

49、娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥 (145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收

50、。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：新都桥稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅