业主委员会与业主大会课件.ppt

1、2022年12月20日1业主大会、业主委员会与物权法业主大会、业主委员会与物权法2022年12月20日2业主大会、业主委员会之法律依据：p首先应当符合首先应当符合中华人民共和国立法法中华人民共和国立法法第八条第八条规定规定p符合符合中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第六章业主的建第六章业主的建筑物区分所有权的相关规定筑物区分所有权的相关规定p符合符合物业管理条例物业管理条例国务院第国务院第504号令，号令，2007年年8月月26日日修改修改，2007年年10月月1日起实施日起实施p业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则住房和城乡建设部住房和城乡建设部“建房建房20092

2、74号号”文件，文件，2009年年12月月1日颁布，日颁布，2010年年1月月1日起实施日起实施2022年12月20日3中华人民共和国立法法第八条规定：下列事项只能制定法律：（一）国家主权的事项；（二）各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权；（三）民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度；（四）犯罪和刑罚；（五）对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚；（六）税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度；（七）对非国有财产的征收、征用；（八）民事基本制度；（九）基本经济制度以及财政、海关、金融和外贸的基本制度；（十）诉讼和仲裁制度；（十一）

3、必须由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的其他事项。2022年12月20日4业主大会、业主委员会之性质：1 1.属于属于中华人民共和国立法法中华人民共和国立法法第八条所规定的基第八条所规定的基层群众性自治组织层群众性自治组织2.2.属于属于中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第六章业主的建筑第六章业主的建筑物区分所有权的明文规定的建筑物区分所有权共有物区分所有权的明文规定的建筑物区分所有权共有部分共同管理权之自治性组织部分共同管理权之自治性组织3.3.业主大会是管理全体业主共有财产和共同事务的自业主大会是管理全体业主共有财产和共同事务的自治组织治组织4.4.业主大会是物业管理区域内最高

4、权力机关、最高决业主大会是物业管理区域内最高权力机关、最高决策机关策机关5.5.业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会是业主大会的执行机构6.6.业主大会之成立，业主委员会之选举必须在政府的业主大会之成立，业主委员会之选举必须在政府的指导下按照法定程序进行指导下按照法定程序进行2022年12月20日5业主大会、业主委员会之法律规定：1.1.中华人民共和国立法法中华人民共和国立法法第第8 8条条2.2.中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第六章第第六章第7070、7575、7676、7878、8383条规定条规定3.3.物业管理条例物业管理条例第第6 6、7 7、8 8、9 9、1010、

5、1111、1212、1313、1414、1515、1616、1818、1919、2020、2121、2626、2929、3535、3636、3737、3838、3939、4949、5050、5151、5555、5656、6262、6565、6767、6868条规定条规定4.4.业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则2022年12月20日6业主大会、业主委员会之政府指导与监督：1.1.政府各级主管部门的行政指导与监督权政府各级主管部门的行政指导与监督权n国家公权力的行使国家公权力的行使n行政指导不属于行政许可行为，不具备强制性行政指导不属于行政许可行为，不具备强制性n省、市、县

6、（区）主管部门省、市、县（区）主管部门2.2.街道办事处、乡镇人民政府行政指导与监督权街道办事处、乡镇人民政府行政指导与监督权n国家公权力的行使国家公权力的行使n最低一级基层政府最低一级基层政府n召集物业管理联席会议召集物业管理联席会议3.3.物业管理区域之划定物业管理区域之划定n依照依照物业管理条例物业管理条例第九条划定第九条划定2022年12月20日74.4.组织、指导与监督业主大会筹备组组织、指导与监督业主大会筹备组n县（区）主管部门和街道办事处、乡镇人民政府县（区）主管部门和街道办事处、乡镇人民政府具体组织具体组织n各级政府主管部门进行指导与监督各级政府主管部门进行指导与监督5.5.对

7、成立业主大会、选举业主委员会进行协调对成立业主大会、选举业主委员会进行协调n协调业主、建设单位协调业主、建设单位n协调物业服务企业协调物业服务企业n协调社区及居民委员会协调社区及居民委员会6.6.协助、指导与监督业主委员会选举协助、指导与监督业主委员会选举n应严格遵循物权法第七十六条双过半之法律规定应严格遵循物权法第七十六条双过半之法律规定n业主可以提出要求业主可以提出要求n各级政府主管部门应当主动协助、指导与监督各级政府主管部门应当主动协助、指导与监督2022年12月20日87.7.对业主大会成立、业主委员会选举进行备案对业主大会成立、业主委员会选举进行备案n依据依据物业管理条例物业管理条例

8、第十六条进行备案第十六条进行备案n备案仅仅只是一种行政措施，非生效条件备案仅仅只是一种行政措施，非生效条件8.8.协助、指导与监督业主委员会换届协助、指导与监督业主委员会换届n换届并非必须换届并非必须n未换届原业主委员会继续有效未换届原业主委员会继续有效n换届应严格遵循物权法第七十六条经双过半同意换届应严格遵循物权法第七十六条经双过半同意9.9.对业主大会、业主委员会违法决定之处理对业主大会、业主委员会违法决定之处理n由区（县）政府主管部门或街道办事处、乡镇人由区（县）政府主管部门或街道办事处、乡镇人民政府进行依法处理民政府进行依法处理n应责令限期改正或者撤销应责令限期改正或者撤销n书面通告全

9、体业主书面通告全体业主2022年12月20日910.10.对对物业服务合同物业服务合同进行备案进行备案n备案仅仅只是一种行政措施，非生效条件备案仅仅只是一种行政措施，非生效条件n物业服务合同物业服务合同包含包含前期物业服务合同前期物业服务合同11.11.对物业服务争议以及业主、物业服务企业投诉对物业服务争议以及业主、物业服务企业投诉的协调处理的协调处理n处理投诉是政府应尽的职能处理投诉是政府应尽的职能12.12.对违法行为之处理对违法行为之处理n要依法处理要依法处理n应首先责令限期改正应首先责令限期改正2022年12月20日10业主大会和业主委员会指导规则住建部住建部“建住房建住房200927

10、4号号”文件文件v法律地位法律地位规范性指导文件，不属于法规范畴规范性指导文件，不属于法规范畴v2009年年12月月1日颁布，日颁布，2010年年1月月1日起实施日起实施v业主大会规程业主大会规程已经废止已经废止关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知“建房建房2009274号号”各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据物权法和物业管理条例等法律法规的规定，我益，根据物权

11、法和物业管理条例等法律法规的规定，我部制定了业主大会和业主委员会指导规则，现印发给你们，部制定了业主大会和业主委员会指导规则，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国住房和城乡建设部 二九年十二月一日二九年十二月一日第一章总则重申重申物权法物权法以及以及物业管理条例物业管理条例的相关规定的相关规定v第一条：制定依据第一条：制定依据物权法物权法、物业管理条物业管理条例例v第二条：业主大会地位与性质第二条：业主大会地位与性质v第三条：业主委员会产生与地位第三条：业主委员

12、会产生与地位v第四条：业主大会、业主委员会决定之约束力第四条：业主大会、业主委员会决定之约束力v第五条：业主大会、业主委员会对违规行为处理的第五条：业主大会、业主委员会对违规行为处理的权利权利v第六条：政府对业主大会、业主委员会的指导、协第六条：政府对业主大会、业主委员会的指导、协助与监督助与监督第二章业主大会业主大会之筹备、运作业主大会之筹备、运作一、业主大会筹备一、业主大会筹备1.筹备条件筹备条件第八条第八条:”物业管理区域内，已物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，时，”2.筹备所需资料筹备所需资料 第八条第八条3.筹备组组织与指

13、导筹备组组织与指导第九条第九条4.筹备组组成筹备组组成第十条及第十一条：第十条及第十一条：由业主由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成民政府代表和居民委员会代表组成5.筹备组工作内容范围筹备组工作内容范围第十二条第十二条6.业主身份确定业主身份确定第十三条第十三条业主身份的确认业主身份的确认n房屋所有权证书被登记人房屋所有权证书被登记人，通过查询不动产，通过查询不动产登记确认；登记确认；n房屋买卖合同的合法买受人房屋买卖合同的合法买受人，以开发商交付，以开发商交付房屋所有权的行为确认；房屋所有权的行为确认；n房屋继承人和

14、受遗赠人房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠，以继承和受遗赠开始时确认；开始时确认；n房屋合法建造人房屋合法建造人，以事实行为成就时确认；，以事实行为成就时确认；n人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效赋予房屋所有权；民政府的征收决定生效赋予房屋所有权；n房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人7.业主委员会候选人的确定业主委员会候选人的确定第十四条第十四条8.筹备工作完成筹备工作完成第第十五十五条条9.分期开发项目之业主大会及业主委员会分期开发项目之业主大会及业主委员会第第十六十六条条三、业主大会之决定三、

15、业主大会之决定v严格遵守严格遵守物权法物权法第七十六条之法律规定第七十六条之法律规定1.业主大会决定之事项业主大会决定之事项第第十七十七条条2.管理规约之内容管理规约之内容 第十八条第十八条3.业主大会议事规则之内容业主大会议事规则之内容第十九条第十九条4.业主大会对业主违规行为的约束业主大会对业主违规行为的约束第二十条第二十条5.业主大会会议业主大会会议第二十一条、第二十二条第二十一条、第二十二条6.业主大会投票权数之确定业主大会投票权数之确定第二十三条面积第二十三条面积确定、第二十四条业主人数确定、第二十五确定、第二十四条业主人数确定、第二十五7.业主之委托代理与业主代表业主之委托代理与业

16、主代表第二十六条、第二十六条、第二十七条、第二十八条第二十七条、第二十八条8.重申重申物权法物权法第七十六条投票权决策规第七十六条投票权决策规定定双三分之二与双过半规则双三分之二与双过半规则第二十九第二十九条条9.业主大会会议之记录与决定之公告业主大会会议之记录与决定之公告第三十第三十条条2022年12月20日18物业管理条例物业管理条例的修改的修改 1.379号国务院令号国务院令-504号国务院令号国务院令2.第十条增加了第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的指导的指导与监督与监督3.3.删除了第十条第二款删除了第十条第二款4.4.第十一条业主大会职责修改成第十一

17、条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同下列事项由业主共同决定决定”5.第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与物权法物权法一致一致6.第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致7.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”8.业主公约修改为业主公约修改为“管理规约管理规约”，业主临时公约为，业主临时公约为“临临时管理规约时管理规约”9.第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业业主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项”2022年12月20日19物权法第六章规定的业主决策权以及决策事项物权法

18、第六章规定的业主决策权以及决策事项 物权法第七十六条规定物权法第七十六条规定下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、

19、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同意。2022年12月20日20所有权人所有权人2/3决策权的变化：决策权的变化：v业主共同决

20、定的专项维修资金，业主共同决定的专项维修资金，物权法物权法使使三分之二决策方法发生根本变化：三分之二决策方法发生根本变化：原物业管理条例的2/3投票权物权法的双2/3投票权 为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制二投票权应该实行实名制 决策的项目也发生变化决策的项目也发生变化2022年12月20日21内容也发生了根本变化：内容也发生了根本变化：原原物业管理条例物业管理条例第十二条规定：第十二条规定：1.制定和修改业主公约制定和修改业主公约2.制定和修改业主大会议事规则制定和修改业主大会议事规则3.选聘和解聘物业管理企业选聘和解聘物

21、业管理企业4.专项维修资金使用和续筹方案的决定专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过过物权法物权法修改为：修改为：1.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金2.改建、重建建筑物及其附属设施改建、重建建筑物及其附属设施决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意2022年12月20日22所有权人所有权人“双过半双过半”决策权的变化：决策权

22、的变化：v业主共同决定的事项，业主共同决定的事项，物权法物权法使与原使与原物业物业管理条例管理条例中双过半决策方法发生根本变化：中双过半决策方法发生根本变化：原原条例条例的的“双过半双过半”：物权法物权法的的“新双过半新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制半投票权决策应该实行实名制2022年12月20日23内容也发生了根本变化：内容也发生了根本变化：原原物业管理条例物业管理条例第十二条规定：第十二条规定：1.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见

23、的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加的业主参加2.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权以上通业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权以上通过过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有12以上投票权业主以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权参加，并经参加业主之中投票权12以上同意通过以上同意通过物权法物权法修改为：修改为：1.1.制定和修改业主大会议事规则制定和修改业主大会议事规则2.2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约3.3.选举业

24、主委员会或者更换业主委员会成员选举业主委员会或者更换业主委员会成员4.4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人5.5.有关共有和共同管理权利的其他重大事项有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意总人数过半数的业主同意 2022-12-2024司法解释第八条之规定司法解释第八条之规定n物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：面积和建筑

25、物总面积，可以按照下列方法认定：n（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；面积计算；n（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。n不动产登记薄记载的面积以及实测面积可以是建筑面不动产登记薄记载的面积以及实测面积可以是建筑面积，也可以是使用面积、套内建筑面积积，也可以是使用面积、套内建筑面积n当面积不一致的应

26、该核算成为建筑面积，以保持统一当面积不一致的应该核算成为建筑面积，以保持统一一致性一致性2022-12-2025建筑面积、套内建筑面积与使用面积：建筑面积、套内建筑面积与使用面积：按照按照房产测量规范房产测量规范（中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000，国家质量技术监督局2000年2月22日发布，2000年8月1日实施）要求：要求：8 房产面积测算房产面积测算81 一般规定一般规定811 房产面积测算的内容房产面积测算的内容n面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面

27、积、产类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。权面积、使用面积等测算。812 房屋的建筑面积房屋的建筑面积n房屋建筑面积系指房屋外墙房屋建筑面积系指房屋外墙(柱柱)勒脚以上各层的外围水平投影勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高结构牢固，层高220m以上以上(含含220m)的永久性建筑。的永久性建筑。2022-12-2026813 房屋的使用面积房屋的使用面积n房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面

28、积，按房屋的内墙面水平投影计算。间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。814 房屋的产权面积房屋的产权面积n房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。县房地产行政主管部门登记确权认定。81 房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积n房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。同使用的建筑面积。2022-12-202782 房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定821 计算全部建筑

29、面积的范围计算全部建筑面积的范围na)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。各层建筑面积的总和计算。nb)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220m以上部位计算建筑面积。以上部位计算建筑面积。nc)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在门厅、大厅内的回廊部分，层高在220m以上的，按其水平以上的，按其水平投影面积计算。投影面积计算。nd)

30、楼梯间、电梯楼梯间、电梯(观光梯观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋自然层计算面积。ne)房屋天面上，属永久性建筑，层高在房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220m以上的部位，以上的部位，按其外围水平投影面积计算。按其外围水平投影面积计算。nf)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。2022-12-2028ng)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。属永久性结构有上

31、盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。nh)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。其柱的外围水平投影面积计算。ni)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。nj)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在地下室、半地下室及其相应出入口，层高在220m以上的，以上的，按其外墙按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积外围水平投影面积计算。计算。nk)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外

32、围有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。水平投影面积计算。nl)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。nm)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。计算。nn)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其有围护结构的，按其高度在高度在220m以上部位的外围水平面积计算。以上部位的外围水平面积计算。no)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通

33、的，伸缩缝计算建筑面积。2022-12-2029822计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围na)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。构外围水平投影面积的一半计算。nb)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。nc)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。面积的一半计算。nd)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

34、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。ne)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。影面积的一半计算。2022-12-2030823不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围na)层高小于层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室和半地下室。的地下室和半地下室。nb)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。nc)房屋之间无上盖的架空通廊。房屋之间无

35、上盖的架空通廊。nd)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。ne)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。罐的平台。nf)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。ng)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。nh)活动房屋、临时房屋、简易房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。ni)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。nj)与房屋

36、室内不相通的房屋间伸缩缝。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。2022-12-2031房产测量规范房产测量规范(附录附录B)成套房屋的建筑面积和共有共用面积分成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊摊：B1 成套房屋建筑面积的测算成套房屋建筑面积的测算B1.1 成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积n 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。面积，套内阳台建筑面积三部分组成。B1.2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积n套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的

37、面积，以水平投影面积按以下规定计算积按以下规定计算:na)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。nb)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。nc)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。用面积。nd)内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。2022-12-2032B1.3 套内墙体面积套内墙体面积n套内墙体面积是套

38、内使用空间周围的维护或承重墙体套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙包括山墙)等等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。B1.4 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积n套内阳台建筑面积按套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。的规定计算。n套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外

39、墙之间的水套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。筑面积。2022-12-2033建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准GB/T50353-2013，住房城乡建，住房城乡建设部设部2013年年12月月19日颁布，日颁布，2014年年7月月1日起实施日起实施。修订的主要技术内容是：修订的主要技术内容是：1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，增加了建

40、筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；取消了深基础架空层；2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4.增加了凸（飘）窗的增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有永久删除了原室外楼梯强调的

41、有永久性顶盖的面积计算要求；性顶盖的面积计算要求；7.修订了阳台的面积计算规定；修订了阳台的面积计算规定；8.修订了修订了外保温层的面积计算规定；外保温层的面积计算规定；9.修订了设备层、管道层的面积计算规修订了设备层、管道层的面积计算规定；定；10.增加了门廊的面积计算规定；增加了门廊的面积计算规定；11.增加了有顶盖的采光井的增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。面积计算规定。2022-12-2034司法解释第九条之规定司法解释第九条之规定n物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：人数，可以按照下列方法认定：n（一）业主人数

42、，按照专有部分的数量计算，（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；n（二）总人数，按照前项的统计总和计算。（二）总人数，按照前项的统计总和计算。n业主人数的规定违反基本常识与逻辑业主人数的规定违反基本常识与逻辑n应规定为应规定为“对于自然人以人头计数，对于法人、对于自然人以人头计数，对于法人、组织以独立法人、独立组织的独立个数计数组织以独立法人、独立组织的独

43、立个数计数”！2022-12-2035业主总人数的确定业主总人数的确定I.产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实际签订了售房合同并获得实际交付房屋的购房者交付房屋的购房者2022-12-2036 司法解释存在的问题司法解释存在的问题业主人数，按照专有部分的数量计算业主人数，按照专有部分的数量计算-由于由于夫妻共有财产所有权以及合伙人共有财产的存夫妻共有财产所有权以及合伙

44、人共有财产的存在，那么总人数自然就不能仅仅以专有部分数在，那么总人数自然就不能仅仅以专有部分数量统计，应该按照人头计数，这是所有权决定量统计，应该按照人头计数，这是所有权决定一切的物权原则所决定的！一切的物权原则所决定的！建设单位未出售的专有部分，按一人计算建设单位未出售的专有部分，按一人计算-那么这显然与那么这显然与“按照专有部分的数量计算按照专有部分的数量计算”自相矛盾自相矛盾第三章业主委员会v第三十一条：业主委员会委员组成以及委员的资格第三十一条：业主委员会委员组成以及委员的资格条件条件v第三十二条：业主委员会任期与业主委员会首次会第三十二条：业主委员会任期与业主委员会首次会议议v第三十

45、三条：业主委员会备案第三十三条：业主委员会备案v第三十四条：业主委员会之印章与备案变更第三十四条：业主委员会之印章与备案变更v第三十五条：业主委员会职责第三十五条：业主委员会职责v第三十六条：业主之知情权第三十六条：业主之知情权v第三十七条、第三十八条：业主委员会会议第三十七条、第三十八条：业主委员会会议第四章指导与监督指导监督的主体是具有国家公权力之政府主管部门、指导监督的主体是具有国家公权力之政府主管部门、基层政府组织以及相关部门基层政府组织以及相关部门v第四十九条：投诉之处理第四十九条：投诉之处理v第六十一条：联席会议之规定第六十一条：联席会议之规定第五章附则v第六十二条：业主自行管理参照第六十二条：业主自行管理参照v第六十三条：政府部门职责分工由各地规定第六十三条：政府部门职责分工由各地规定v第六十四条：施行时间第六十四条：施行时间2010年年1月月1日，日，业主大会业主大会规程规程同时废止同时废止