场地的公共限制课件.pptx

1、场地的公共限制场地的公共限制 为保证城市和区域的整体运营效益，场地设计必须遵守一定的公共限为保证城市和区域的整体运营效益，场地设计必须遵守一定的公共限制。这些限制来自于：制。这些限制来自于：1.1.国家与地方政府的法律、法规、规范、标准等规定国家与地方政府的法律、法规、规范、标准等规定2.2.当地的城市规划要求与规划管理的有关规定；当地的城市规划要求与规划管理的有关规定；3.3.与场地建设有关的消防、人防、交通、市政等主管部门的要求；与场地建设有关的消防、人防、交通、市政等主管部门的要求；4.4.场地建设与使用的其他限制场地建设与使用的其他限制 公共限制条件是通过对场地设计中一系列技术经济指标

2、的控制来实现的。公共限制条件是通过对场地设计中一系列技术经济指标的控制来实现的。n用地控制用地控制n密度控制密度控制n高度控制高度控制n容量控制容量控制n绿化控制绿化控制用地控制用地控制场地界限场地界限n建设用地边界线建设用地边界线 即业主即业主(开发商或土地使用者开发商或土地使用者)所取得使用权的土地边界线，具有严谨的所取得使用权的土地边界线，具有严谨的法律意义。在土地私有的西方国家，一般称之为地产线（法律意义。在土地私有的西方国家，一般称之为地产线（Property Line)Property Line)；在；在我国长期计划经济的土地使用模式下，该线被称为征地线；根据我国现行土地我国长期计

3、划经济的土地使用模式下，该线被称为征地线；根据我国现行土地有偿使用制度，该线可称为土地产权线有偿使用制度，该线可称为土地产权线(简称地产线简称地产线)或建设用地边界线。或建设用地边界线。用地边界线是场地的最外围边界线，它限定了土地使用权的空间界限。用地边界线是场地的最外围边界线，它限定了土地使用权的空间界限。当用地边界线范围内有公共设施当用地边界线范围内有公共设施(如城市道路如城市道路)用地时，必须首先保证公共设施用地时，必须首先保证公共设施的使用。因此，地产线并不是对场地的使用。因此，地产线并不是对场地 可建设使用范围的最终限定。可建设使用范围的最终限定。n道路红线道路红线 城市道路用地的规

4、划控制线。城市道路用地的规划控制线。一般在城市规划中明确划定，由城市规划行政主管部门在用地条件图中一般在城市规划中明确划定，由城市规划行政主管部门在用地条件图中标明。道路红线总是成对出现。标明。道路红线总是成对出现。n建筑控制线建筑控制线 基地上用以标定可建建筑区域范围的界线基地上用以标定可建建筑区域范围的界线用地控制用地控制道路红线道路红线 道路用地包括绿化带、人行道、非机动车道、隔离带、机动车道及道路叉路口道路用地包括绿化带、人行道、非机动车道、隔离带、机动车道及道路叉路口等组成部分，由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。等组成部分，由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。城市道城市道路

5、包括城市路包括城市主干路、次主干路、次干路、支路干路、支路和居住区级和居住区级道路等道路等用地控制用地控制道路红线与用地边界线道路红线与用地边界线n重合重合 最常见最常见n相交相交n分离分离用地控制用地控制道路红线对场地建筑的限制道路红线对场地建筑的限制 道路红线是场地与城市道路用地在地表、地上和地下的空间界限。建筑道路红线是场地与城市道路用地在地表、地上和地下的空间界限。建筑物的物的台阶、平台、窗井台阶、平台、窗井等建筑突出物，地下部分或等建筑突出物，地下部分或地下建筑地下建筑、建筑、建筑基础基础以及以及(除场地内连接城市管线以外的除场地内连接城市管线以外的)地下管线地下管线都不允许突人道路

6、红线。都不允许突人道路红线。属于公益上有需要的建筑和属于公益上有需要的建筑和临时性建筑临时性建筑，如公共厕所、治安岗亭、公用，如公共厕所、治安岗亭、公用电话亭、公交调度室等等，经当地城市规划主管部门批准，可突入道路红线建电话亭、公交调度室等等，经当地城市规划主管部门批准，可突入道路红线建造。而建筑的骑楼、过街楼、空中连廊和沿道路红线的造。而建筑的骑楼、过街楼、空中连廊和沿道路红线的悬挑悬挑部分，其净高、宽部分，其净高、宽度等应符合当地城市规划部门的统一规定，或经规划部门的批准后方可建造。度等应符合当地城市规划部门的统一规定，或经规划部门的批准后方可建造。允许突入道路红线的建筑突出物允许突入道路

7、红线的建筑突出物 允许允许窗罩、活动遮阳、雨棚、挑檐窗罩、活动遮阳、雨棚、挑檐等建筑突出物突人道路红线，但是该突出物必等建筑突出物突人道路红线，但是该突出物必须与建筑本身有牢固的结合，且建筑与其突出物均不得向道路上空排泄雨水，其突入的须与建筑本身有牢固的结合，且建筑与其突出物均不得向道路上空排泄雨水，其突入的高度和宽度还须满足下列要求：高度和宽度还须满足下列要求：n在人行道地面上空：在人行道地面上空：2m2m以上允许突出突度不大于以上允许突出突度不大于0 040m40m的窗扇、窗罩；的窗扇、窗罩；2 250m50m以上允许突出以上允许突出宽度不大于人行道宽减宽度不大于人行道宽减lmlm且突出宽

8、度不大于且突出宽度不大于3m3m的活动遮阳；的活动遮阳；3 350m50m以上允许突以上允许突出宽度不大于出宽度不大于lmlm的阳台、凸形封窗、雨棚、挑檐等；的阳台、凸形封窗、雨棚、挑檐等；5m5m以上允许突出宽度不大以上允许突出宽度不大于人行道宽减于人行道宽减lmlm且突出宽度不大于且突出宽度不大于3m3m的雨棚、挑檐。的雨棚、挑檐。n在无人行道的道路路面上空：在无人行道的道路路面上空：2.50m2.50m以上允许突出宽度不大于以上允许突出宽度不大于0 040m40m的窗扇和窗罩，的窗扇和窗罩，5m5m以上允许突出以上允许突出宽度不大于宽度不大于1m1m地雨棚和挑檐。地雨棚和挑檐。用地控制用

9、地控制建筑控制线（建筑红线）建筑控制线（建筑红线）是建筑物基底位置的控制线。建筑控制线并不限制场地的使用范围，而是建筑物基底位置的控制线。建筑控制线并不限制场地的使用范围，而是划定场地内可以建造建筑物的界限。是划定场地内可以建造建筑物的界限。它对建筑物的限制作用它对建筑物的限制作用(如可突入控制线建造如可突入控制线建造的建筑、建筑突出物等的建筑、建筑突出物等)与道路红线基本相同。与道路红线基本相同。建筑控制线的划定主要根据如下原因：建筑控制线的划定主要根据如下原因：n(道路道路)红线后退红线后退 场地与道路红线连接时，场地与道路红线连接时，一般以道路红线为建筑控制线一般以道路红线为建筑控制线。

10、因城市规划需要，主管。因城市规划需要，主管部门常常在道路红线以外另订建筑控制线，这种情况称为部门常常在道路红线以外另订建筑控制线，这种情况称为红线后退红线后退（或称为后退红线（或称为后退红线)。这时，道路红线与建筑控制线之间的这时，道路红线与建筑控制线之间的用地用地可以修建绿化设施、道路、停车场、广场、用可以修建绿化设施、道路、停车场、广场、用以连接场地与城市管网的管线设施、属公益需要的临时性建筑等。以连接场地与城市管网的管线设施、属公益需要的临时性建筑等。n契约限制契约限制 这是在业主这是在业主(或开发商或开发商)取得土地使用权的划拨土地批准文件或土地出让、转让合同取得土地使用权的划拨土地批

11、准文件或土地出让、转让合同中规定的，场地的使用必须遵守的各种限制。实际上是在用地边界线中规定的，场地的使用必须遵守的各种限制。实际上是在用地边界线(或道路红线或道路红线)之外之外另行划定了建筑控制线。其对建筑的突出物、悬挑部分和地下建筑、基础等的限制，以另行划定了建筑控制线。其对建筑的突出物、悬挑部分和地下建筑、基础等的限制，以及对道路、停车场、地下管线及构筑物的限制与要求，须以批准文件或合同条款为准：及对道路、停车场、地下管线及构筑物的限制与要求，须以批准文件或合同条款为准：未做详细说明时，一般仅限定地表建筑物的位置。未做详细说明时，一般仅限定地表建筑物的位置。n边界后退边界后退 在分析场地

12、限制条件、确定可建筑范围时，还需考虑到与相邻场地临近建筑之间留在分析场地限制条件、确定可建筑范围时，还需考虑到与相邻场地临近建筑之间留出足够的防火间距、消防通道和日照间距等，因此需要确定相应的建筑控制线，又称为出足够的防火间距、消防通道和日照间距等，因此需要确定相应的建筑控制线，又称为后退边界。该建筑控制线与用地协界线之间一船可用以布置道路、停车场、绿化及地后退边界。该建筑控制线与用地协界线之间一船可用以布置道路、停车场、绿化及地下管线等设施。下管线等设施。用地控制用地控制相邻场地边界线的建筑与空地相邻场地边界线的建筑与空地 1.1.建筑物与相邻基地边界线之间应按建筑建筑物与相邻基地边界线之间

13、应按建筑防火防火和消防等要求留出空地或和消防等要求留出空地或通路。当建筑前后各自己留有空地或通路，并符合建筑防火规定时，通路。当建筑前后各自己留有空地或通路，并符合建筑防火规定时，则相邻基地边界线两边的建筑可毗连建造。则相邻基地边界线两边的建筑可毗连建造。2.2.建筑物高度不应影响邻地建筑物的建筑物高度不应影响邻地建筑物的最低日照最低日照要求要求3.3.除城市规划确定的永久性空地外，除城市规划确定的永久性空地外，紧接基地紧接基地边界线的建筑不得向邻地边界线的建筑不得向邻地方向设洞口、门窗、阳台、挑檐、废气排出口及排泄雨水。方向设洞口、门窗、阳台、挑檐、废气排出口及排泄雨水。建筑控制线至少应沿边

14、界地产线后退建筑控制线至少应沿边界地产线后退4 4O mO m。而相邻场地南北建筑之间。而相邻场地南北建筑之间的距离，应不小于与日照标准相对应的日照间距；在一般情况下，建筑控制线的距离，应不小于与日照标准相对应的日照间距；在一般情况下，建筑控制线应沿地产线后退日照间距的一半。应沿地产线后退日照间距的一半。根据上述规定，对于一般非高层的民用建筑，相邻场地未毗连的建筑之根据上述规定，对于一般非高层的民用建筑，相邻场地未毗连的建筑之间至少要留出间至少要留出6 6O mO m的防火间距；若考虑共同边界的围墙两侧通行消防车的要的防火间距；若考虑共同边界的围墙两侧通行消防车的要求，当城市规划部门对相邻场地

15、的建筑控制线做出具体规定时，场地设计中应求，当城市规划部门对相邻场地的建筑控制线做出具体规定时，场地设计中应予严格执行。予严格执行。密度控制密度控制n建筑密度建筑密度所有建筑的基底总面积所有建筑的基底总面积/场地总用地面积场地总用地面积100100 又称为又称为建筑覆盖率建筑覆盖率。建筑基底面积是指建筑的占地面积，按建筑的底层建筑面积计。建筑基底面积是指建筑的占地面积，按建筑的底层建筑面积计算。算。建筑密度表明了场地内土地被建筑占用的比例即建筑物的密集程建筑密度表明了场地内土地被建筑占用的比例即建筑物的密集程度从而反映了土地的使用效率。度从而反映了土地的使用效率。n建筑系数建筑系数(建筑物构筑

16、物露天设备露天堆场及露天操作场建筑物构筑物露天设备露天堆场及露天操作场)/)/场地总用地面积场地总用地面积100100 主要应用于工业企业场地设计中n场地利用系数场地利用系数(建筑物构筑物露天设备露天堆场及露天操作场铁路道路及广场工程管建筑物构筑物露天设备露天堆场及露天操作场铁路道路及广场工程管线线)用地面积用地面积/场地总用地面积场地总用地面积100100 主要应用于工业企业场地设计中 高度控制高度控制 因航空或通讯设施的净高要求、城市空间形的整体控制、以因航空或通讯设施的净高要求、城市空间形的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因，对场地的建筑高度进行控制。另一方及土地利用整体经济性等原因

17、，对场地的建筑高度进行控制。另一方面，建筑高度也是确定建筑物等级，防火与消防标准、建筑设备配置面，建筑高度也是确定建筑物等级，防火与消防标准、建筑设备配置要求的重要参数。要求的重要参数。n建筑限高建筑限高 n建筑层数建筑层数n平均层数平均层数 建筑限高适用于对一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核建筑限高适用于对一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核 高度控制高度控制建筑限高建筑限高 是指场地内建筑物的最高高度不得超过一定的高度限制，这一是指场地内建筑物的最高高度不得超过一定的高度限制，这一高度限制为建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处之间的高差。某些情高度限制为建筑物

18、室外地坪至建筑物顶部最高处之间的高差。某些情况下，也有以绝对海拔高度值做叁筑限高的控制值。况下，也有以绝对海拔高度值做叁筑限高的控制值。在城市一般建设地区，局部突出层面的楼梯间、电梯机房、在城市一般建设地区，局部突出层面的楼梯间、电梯机房、水箱间及烟囱等可不计入建筑控制高度，但突出部分高度和面积比例水箱间及烟囱等可不计入建筑控制高度，但突出部分高度和面积比例应符合当地城市规划实施条例的规定。当场地处于建筑保护区或建筑应符合当地城市规划实施条例的规定。当场地处于建筑保护区或建筑控制地带，以及有净空要求的各种技术作业控制区范围内时，上述突控制地带，以及有净空要求的各种技术作业控制区范围内时，上述突

19、出部分仍应计人建筑控制高度。出部分仍应计人建筑控制高度。建筑保护区、建筑控制地带建筑保护区、建筑控制地带按照国家或地方制定的有关条例按照国家或地方制定的有关条例和保护规则，在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物和保护规则，在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区及其周围一定范围内划定的需要对有关工程建设行为加保护单位和风景名胜区及其周围一定范围内划定的需要对有关工程建设行为加以限制的区域或地带。以限制的区域或地带。高度控制高度控制建筑高度的限制建筑高度的限制下列场地的建筑高度应符下列场地的建筑高度应符 合城市规划部门和有关专业部门的规定：合

20、城市规划部门和有关专业部门的规定：n城市各用地分区内的建筑，当城市总体规划城市各用地分区内的建筑，当城市总体规划(也包括分区规划和控制性也包括分区规划和控制性详细规划详细规划)有要求时，应按各用地分区控制建筑高度；有要求时，应按各用地分区控制建筑高度；n市、区中心的临街建筑，应根据面临街道的宽度控制建筑高度；市、区中心的临街建筑，应根据面临街道的宽度控制建筑高度；n航空港、电台、电视台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军航空港、电台、电视台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围事要塞工程等周围 的建筑，应按有关净空要求控制建筑高度。的建筑，应按有关净空要求控制建筑高度。此

21、外，在建筑保护区或建筑控制地带、以及其他有必要控制建筑此外，在建筑保护区或建筑控制地带、以及其他有必要控制建筑高度的地区，建筑物高度的地区，建筑物 亦应符合有关建筑限高的要求。亦应符合有关建筑限高的要求。高度控制高度控制建筑层数建筑层数 这里是指建筑物地面以上主体部分的层数。这里是指建筑物地面以上主体部分的层数。建筑物屋顶上的嘹望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯建筑物屋顶上的嘹望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等，不计人建筑层数；住宅建筑的地下室、半地下室，其顶出口小间等，不计人建筑层数；住宅建筑的地下室、半地下室，其顶板面高出室外地面不超过板面高出室外地面不超过1 150m5

22、0m者，不计入层数内。者，不计入层数内。建筑物按高度或层数划分为普通建筑、高层建筑和超高层建筑。其具体标准为：建筑物按高度或层数划分为普通建筑、高层建筑和超高层建筑。其具体标准为：1.1.住宅建筑住宅建筑按层数划分为：按层数划分为：1 13 3层为低层；层为低层；4 46 6层为多层；层为多层；7 79 9层为中高层；层为中高层；1010层以上为高层。层以上为高层。2.2.公共建筑公共建筑及综合性建筑总高度超过及综合性建筑总高度超过24m24m者者(不包括高度超过不包括高度超过24m24m的单层主体建筑为的单层主体建筑为高层。高层。3.3.建筑物高度超过建筑物高度超过100 m100 m时，不

23、论住宅或公共建筑均为时，不论住宅或公共建筑均为超高层超高层。高度控制高度控制平均层数平均层数住宅平均层数是居住场地住宅平均层数是居住场地(居住区或小区居住区或小区)技术经济评价技术经济评价的必要指标，反映着居住场地的空间形态特征和土地使的必要指标，反映着居住场地的空间形态特征和土地使用强度，与密度指标和容量指标密切相关。用强度，与密度指标和容量指标密切相关。容量控制容量控制容积率容积率一般容积率为一般容积率为1 12 2时为多层，时为多层，4 41010时为高层时为高层平均层数平均层数 =容积率容积率/建筑密度建筑密度 =总建筑面积总建筑面积/总建筑占地面积总建筑占地面积 相同的用地面积上，容

24、积率越高则建成的建筑面积越大，它反映着土相同的用地面积上，容积率越高则建成的建筑面积越大，它反映着土地使用强度的状况。地使用强度的状况。容量控制容量控制建筑面积密度（建筑面积密度（/ha),/ha),人口密度人口密度主要用于居住场地主要用于居住场地人口密度人口密度绿化控制绿化控制绿化覆盖率绿化覆盖率 乔、灌木和多年生草本植物等植被所覆盖的土地面积占场地用乔、灌木和多年生草本植物等植被所覆盖的土地面积占场地用地面积的百分比，称为场地的绿化覆盖率。地面积的百分比，称为场地的绿化覆盖率。乔、灌木按树木成材后树冠垂直投影面积计算乔、灌木按树木成材后树冠垂直投影面积计算(与树冠下土地与树冠下土地的实际用

25、途无关的实际用途无关)，多年生草本植物按实际占地面积计算，但乔木树，多年生草本植物按实际占地面积计算，但乔木树冠下的灌木和多年生草木植物不再重复计算，也不包括屋顶、晒台上冠下的灌木和多年生草木植物不再重复计算，也不包括屋顶、晒台上的人工绿化。的人工绿化。根据生态学的研究，一个地区的绿化覆盖率至少在根据生态学的研究，一个地区的绿化覆盖率至少在3030以上，才能改以上，才能改良小气候，并起到保护环境和抗震防灾的作用。我国政府在良小气候，并起到保护环境和抗震防灾的作用。我国政府在19961996年发表的年发表的中中华人民共和国人类住区发展报告华人民共和国人类住区发展报告中明确，城市绿化覆盖率在中明确

26、，城市绿化覆盖率在20002000年达到年达到2727，20102010年达到年达到3535。绿化控制绿化控制绿化用地绿化用地 特指场地内相对独立完整、集中成片布置并专门用以绿化特指场地内相对独立完整、集中成片布置并专门用以绿化(或或休闲、游憩等活动休闲、游憩等活动)的用地，一般应满足规定的日照要求，适合于安的用地，一般应满足规定的日照要求，适合于安排室外活动设施，并可供场地内所有使用者共同享用，又称为公共绿排室外活动设施，并可供场地内所有使用者共同享用，又称为公共绿地。地。如：旅馆的庭院、学校的植物园地、综合医院的小花园、居住场地的小如：旅馆的庭院、学校的植物园地、综合医院的小花园、居住场地

27、的小游园等。游园等。公共绿地是居住场地的重要组成内容，包括居住区公园、小游园、组团公共绿地是居住场地的重要组成内容，包括居住区公园、小游园、组团绿地以及儿童游戏场等等。居住场地内的公共绿地至少应有一边与相应级别的绿地以及儿童游戏场等等。居住场地内的公共绿地至少应有一边与相应级别的道路相邻，其最小宽度不小于道路相邻，其最小宽度不小于8m8m，单块绿地最小面积分别不小于，单块绿地最小面积分别不小于1 10h0h。(居住居住区公园区公园)、0 04ha(4ha(小区小游园小区小游园)、0 004ha(04ha(组团级及其他绿地组团级及其他绿地)，其中的绿化面，其中的绿化面积积(含水面含水面)不宜小于

28、不宜小于7070，并应有，并应有1 13 3以上的绿地面积在标准建筑日照阴影线以上的绿地面积在标准建筑日照阴影线范围以外。范围以外。绿化用地面积的计算：绿化用地面积的计算：起止界限一般为：绿地边界距房屋墙脚起止界限一般为：绿地边界距房屋墙脚1 15m,5m,临城市道路时算到道路临城市道路时算到道路红线红线,临场地内通路时，有控制线的算到控制线，通路外侧有人行便道的算到临场地内通路时，有控制线的算到控制线，通路外侧有人行便道的算到人行便道外边线，否则算到通路缘石外人行便道外边线，否则算到通路缘石外1 10m0m处；临围墙、院墙时算到墙脚。处；临围墙、院墙时算到墙脚。但不应包含宅旁但不应包含宅旁(宅间宅间)绿地，以及建筑标准日照、防火等间距内或建筑四周附绿地，以及建筑标准日照、防火等间距内或建筑四周附属的零散、小块绿地。属的零散、小块绿地。绿化控制绿化控制绿地率绿地率 场地内的绿地包括：绿化用地场地内的绿地包括：绿化用地(或或公共绿地公共绿地)、宅旁绿地、宅旁绿地(或建筑间距或建筑间距内及建筑四周的绿地，服务设施所内及建筑四周的绿地，服务设施所属绿地、防护绿地、道路绿地及其属绿地、防护绿地、道路绿地及其他用以绿化的用地等，但不包括屋他用以绿化的用地等，但不包括屋顶，晒台的人工绿地。顶，晒台的人工绿地。对场地设计而言，一般要对场地设计而言，一般要求绿地率不低于求绿地率不低于30