建设工程规划许可分析课件.ppt

1、2011年年8月月建设工程规划许可管理建设工程规划许可管理About urban-planning规划管理贯彻项目推进整个过程规划管理贯彻项目推进整个过程方案审查规划用地许可工程规划许可涉及部门涉及部门属地政府发改委（经贸委）国土局住建局环保局安监局消防气象局涉及单位涉及单位测绘设计项目洽谈、选址意向竣工投产联合预审联合预审及土地综合条件审查联合预审及土地综合条件审查联合预审联合预审实质是审查落户地点是否符合镇区相关规划。针对的是项目。综合条件审查综合条件审查审查规划设计条件，仅含用地规划性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、出入口。复杂地块可以另附件要求。针对的是土地。联合预审

2、联合预审无土建的情况：租赁厂房、自有用地的技改项目。有土建的情况：新建、改建、扩建项目。联合预审联合预审符合镇区规划，通过联合预审。不符合镇区规划的驳回或由单独签呈县政府认可后予以通过。联合预审联合预审-使用图件注意事项使用图件注意事项有效性有效性 准确性准确性 适用性适用性 1、规划有县政府批复过2、未被新规划替代示意范围准确，有参照物，不冲突，如道路、河流、周边重大项目1、如有多个规划有效，请慎用图件2、使用规划用地图，勿用现状图及土地规划图联合预审中在用的规划文本联合预审中在用的规划文本 联合预审使用图件联合预审使用图件土地综合条件审查的要件土地综合条件审查的要件 1、地块符合镇区规划，

3、土地规划性质为工业（不再兼容其他用地、地块符合镇区规划，土地规划性质为工业（不再兼容其他用地类型）。类型）。2、镇区填写土地综合条件审查表（盖章）。、镇区填写土地综合条件审查表（盖章）。1、基地建设规模：该地块总用地规模 平方米(附地块区位图和地形图，并由当地建设所签署意见、盖章)；2、建设用地性质为工业性质；3、规划技术指标，建筑密度45%，容积率0.7-1.1，绿地率12%-20%；4、建筑层次：根据该地块功能要求，建筑层次低层为主；建筑限高24米。（化工、特殊工艺30）5、出让宗地的竖向界限以标高24米1985年国家高程系统（黄海高程）为上界限，以标高-6米1985年国家高程系统（黄海高

4、程）为下界限，高差为30米。6、基地出入口应设置在用地 侧；7、其它要求在办理用地建设规划许可、总平方案、施工图设计阶段明确。3、地块的规划用地红线。、地块的规划用地红线。注意说明文字注意说明文字:图示红线为青园路东侧友谊东路北侧地块的规划用图示红线为青园路东侧友谊东路北侧地块的规划用地红线，用地面积为地红线，用地面积为10000平方米。平方米。地形图原件，用红笔勾界址线。地形图原件，用红笔勾界址线。图名请勿写图名请勿写XXX公司用地地形图，应为青园路东侧友谊东路北侧公司用地地形图，应为青园路东侧友谊东路北侧地块地形图。至于图纸来源请注意。地块地形图。至于图纸来源请注意。地形图使用提示地形图使

5、用提示详见详见ppt外展示外展示（工业项目）规划设计方案审定（工业项目）规划设计方案审定1、取得立项批文（备案、审批、批准）。、取得立项批文（备案、审批、批准）。核实有效期，批准总建筑面积。2、土地使用权出让合同（无土地指标的项目提供土地综、土地使用权出让合同（无土地指标的项目提供土地综合条件审批表及地块的规划用地红线图）。合条件审批表及地块的规划用地红线图）。总平面图的用地范围，四至尺寸，经济指标的确认。3、规划设计方案。、规划设计方案。含说明、效果图、总平面图（所在镇政府（区管委会）签含说明、效果图、总平面图（所在镇政府（区管委会）签字盖章）、单栋建筑的各层平面图、立面图、剖面图。字盖章）

6、、单栋建筑的各层平面图、立面图、剖面图。审查建筑物退界，景观，功能、非生产性建筑面积比例等。审查建筑物退界，景观，功能、非生产性建筑面积比例等。常见问题常见问题1、批文过期或严重超立项建筑面积。、批文过期或严重超立项建筑面积。2、总平面图的四至与用地规划红线或土地出让合同后宗地图不一致，、总平面图的四至与用地规划红线或土地出让合同后宗地图不一致，用地面积不一致。用地面积不一致。3、经济指标不符合土地综合条件中规划设计要点，或土地出让中载、经济指标不符合土地综合条件中规划设计要点，或土地出让中载明规划设计要求。明规划设计要求。4、无效果图，缺少临路效果图。、无效果图，缺少临路效果图。5、所属镇区

7、没有签署明确意见及盖章。、所属镇区没有签署明确意见及盖章。6、建筑退距建筑退距不符合要求。建筑退围墙不符合要求。建筑退围墙5米以上，建筑物间距符合规划、米以上，建筑物间距符合规划、消防等要求。建筑物退道路红线按交通局文件及镇区规划文本控制。消防等要求。建筑物退道路红线按交通局文件及镇区规划文本控制。7、围墙退界。一般临路退、围墙退界。一般临路退1-2米，米，2家企业共用围墙的，可压界建设。家企业共用围墙的，可压界建设。临路标注镂空围墙。标明围墙与用地界的关系。临路标注镂空围墙。标明围墙与用地界的关系。8、总平面图的建筑物应为、总平面图的建筑物应为建筑外包尺寸建筑外包尺寸（外墙面）。（外墙面）。

8、常见问题常见问题9、总平面图中的建筑尺寸与施工图中不一致。、总平面图中的建筑尺寸与施工图中不一致。10、项目内隐瞒非生产用房，偷逃规费。、项目内隐瞒非生产用房，偷逃规费。11、非生产性用房比例超过、非生产性用房比例超过15%且不能说明理由。且不能说明理由。12、工业项目内设置居住及商业性建筑。、工业项目内设置居住及商业性建筑。13、建筑外观过于标新立异，不能与周边建筑环境相协调。如屋顶设、建筑外观过于标新立异，不能与周边建筑环境相协调。如屋顶设置老虎窗等，高度颇高的尖屋顶。置老虎窗等，高度颇高的尖屋顶。14、项目附近（县城、项目附近（县城50米内、其他地区米内、其他地区30米范围内）有居住建筑

9、，应米范围内）有居住建筑，应公示，公示完成后方可办理。公示，公示完成后方可办理。15、建筑物总高度、建筑物总高度(含屋顶装饰物及其他设施）超过出让合同的竖向界含屋顶装饰物及其他设施）超过出让合同的竖向界限。限。16、建筑物内部功能未明确标注，一般应为车间、仓库、办公、单身、建筑物内部功能未明确标注，一般应为车间、仓库、办公、单身宿舍（结合中心新规定）。宿舍（结合中心新规定）。17、超标建设宿舍（只能建单身宿舍），面积过大，设施超标。、超标建设宿舍（只能建单身宿舍），面积过大，设施超标。办理建设用地规划许可证要件办理建设用地规划许可证要件1、建设用地规划许可证申请表（建设单位及所在镇区盖章）、建

10、设用地规划许可证申请表（建设单位及所在镇区盖章）2、取得立项批文（备案、审批、批准）、取得立项批文（备案、审批、批准）3、土地使用权出让合同（复印完整，含规划条件及宗地图）、土地使用权出让合同（复印完整，含规划条件及宗地图）4、审批通过的总平面图（签字及盖章）、审批通过的总平面图（签字及盖章）4、项目地形图（测绘公司出图蓝章）、项目地形图（测绘公司出图蓝章）建设用地规划许可证资料常见问题建设用地规划许可证资料常见问题1、资料不齐全；、资料不齐全；2、建设用地规划许可证申请表的、建设用地规划许可证申请表的3个盖章齐备，个盖章齐备，用地面积，用用地面积，用地四至等内容填写遗漏或错误地四至等内容填写

11、遗漏或错误；3、公司公章上名称与土地出让合同的主体或立项批文主体三公司公章上名称与土地出让合同的主体或立项批文主体三处不完全一致处不完全一致；4、立项批文立项批文超过超过有效期有效期；5、土地使用权出让合同复印不完整，少规划条件或宗地图、土地使用权出让合同复印不完整，少规划条件或宗地图6、总平面图无签字或盖章，未审批通过；、总平面图无签字或盖章，未审批通过；7、地形图无测绘公司出图蓝章或为复印件。、地形图无测绘公司出图蓝章或为复印件。8、地形图用地范围与土地出让合同后附图不完全一致地形图用地范围与土地出让合同后附图不完全一致；9、未带办事卡片的。、未带办事卡片的。过渡阶段过渡阶段方案审查工程规

12、划许可土地使用证建设工程规划许可建设工程规划许可施工图设计施工图设计办理建设工程规划许可证要件办理建设工程规划许可证要件1、建设工程规划许可证申请表（建设单位及所在镇区盖、建设工程规划许可证申请表（建设单位及所在镇区盖章）章）2、取得立项批文（备案、审批、批准）、取得立项批文（备案、审批、批准）3、土地使用证（复印完整，有宗地图）、土地使用证（复印完整，有宗地图）4、审批通过的总平面图（签字及盖章）、审批通过的总平面图（签字及盖章）4、施工图（设计公司出图专用章）、施工图（设计公司出图专用章）办理建设工程规划许可证常见问题办理建设工程规划许可证常见问题1、未带项目卡片的。、未带项目卡片的。2、

13、资料不齐全；、资料不齐全；3、建设工程规划许可证申请表的、建设工程规划许可证申请表的3个盖章齐备，建筑面个盖章齐备，建筑面积等内容与施工图载明面积不一致；积等内容与施工图载明面积不一致；4、公司公章上名称与土地使用证上的名称及立项批文主、公司公章上名称与土地使用证上的名称及立项批文主体三处并不一致；体三处并不一致；5、立项批文超过有效期；、立项批文超过有效期；6、土地使用证复印不完整，或提供错误土地使用证；、土地使用证复印不完整，或提供错误土地使用证；7、总平面图无签字及盖章，未审批通过；、总平面图无签字及盖章，未审批通过；8、施工图无设计公司出图章或仅为复印件，不完整，有、施工图无设计公司出

14、图章或仅为复印件，不完整，有掉页，施工图内容及审批通过的规划设计方案掉页，施工图内容及审批通过的规划设计方案严重不一严重不一致致；办理建设工程规划许可证要件办理建设工程规划许可证要件1、建设工程规划许可证申请表（所在镇区盖章）、建设工程规划许可证申请表（所在镇区盖章）2、取得立项批文（备案、审批、批准）、取得立项批文（备案、审批、批准）3、土地使用证（复印完整含宗地图）、土地使用证（复印完整含宗地图）4、审批通过的总平面图（签字及盖章）、审批通过的总平面图（签字及盖章）4、施工图（设计公司出图专用章）、施工图（设计公司出图专用章）房地产项目开发管理流程房地产项目开发管理流程-1房地产项目开发管

15、理流程房地产项目开发管理流程-2年度开发建设计划年度开发建设计划符合城市总体规划或是镇总体规划中近符合城市总体规划或是镇总体规划中近期建设规划。地块的规划用途符合总体期建设规划。地块的规划用途符合总体规划。规划。符合土地利用总体规划。地块为建设用符合土地利用总体规划。地块为建设用地，或有用地指标地，或有用地指标符合产业发展需求及地方经济需要。符合产业发展需求及地方经济需要。城市规划管理范围的三个层次城市规划管理范围的三个层次城 乡 规 划 确定 的 建 设 用地 范 围：规划 行 政 许 可的 范 围，城乡 规 划 主 管部 门 管 辖 的责任范围。规划区：城乡规划覆盖的实体范围，城乡规划主导

16、的范围，规划主管部门、政府其他部门共同管理的范围行政区域：城乡规划参与管理的范围ABC第四十二条城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。第二条制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。第三条城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。第一条为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法。开发意见书研制前的一些工作开发意见书研制前的一些工作招商推荐招商推荐 方案推演方案推演 项目开发成本测算项目开发成本测算现场勘测定界现场勘测定界4321开发意见书研制开发意见书研制1规划、市政、房管、拆迁、物管等多部门

17、参与，反复修改论证。2明确用地规划性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、开发周期、退距、出入口、停车场地、公建配套等等内容。3与国土局衔接，做好土地拍卖前的各项准备工作。土地挂牌前出现的情况土地挂牌前出现的情况项目成熟项目成熟地方政府主导、净地出让勘界、成本用地指标招商推荐欧贸南侧商务中心黄河路北侧房地产企业摘牌后的四个同步走房地产企业摘牌后的四个同步走国土发改委规划规划政府出让合同签订后交地等手续。取得立项批文。进行规划设计方案设计。地块周边情况熟悉，施工围墙砌筑等。规划设计方案审查过程比较长规划设计方案审查过程比较长规划设计方案审查过程比较长规划设计方案审查过程比较长开发商变

18、化多群众意见多审查人员少涉及局内涉及局内规划拆迁房管市政物管审图供水涉及局外涉及局外人防消防供电弱电环保城管镇政府报送方案、方案比选取得方案批复规划设计方案规划设计方案规划设计方案规划设计方案正式开工前的几个手续正式开工前的几个手续建设过程中不可忽视的几个手续建设过程中不可忽视的几个手续项目登记的概念项目登记的概念根据县行政服务中心（根据县行政服务中心（2008）5号会议纪要，对用地批准手续号会议纪要，对用地批准手续正在办理过程之中，且符合建设规划的工业项目实行项目建正在办理过程之中，且符合建设规划的工业项目实行项目建设登记制度。设登记制度。具体操作办法如下：具体操作办法如下：项目业主携经属地

19、建设站（建设规划局）和镇（区）政府初项目业主携经属地建设站（建设规划局）和镇（区）政府初审签章后的审签章后的总平面图（设计方案）总平面图（设计方案）和工业项目联合预审意见和工业项目联合预审意见送建设主管部门审核。送建设主管部门审核。项目业主携审定的项目业主携审定的总平面图（设计方案）、施工图、业主及总平面图（设计方案）、施工图、业主及属地政府签署的承诺书属地政府签署的承诺书到建设局规划许可窗口登记，初审后到建设局规划许可窗口登记，初审后出具工业项目建设登记表。出具工业项目建设登记表。业主凭工业项目建设登记业主凭工业项目建设登记表开展后续工作，施工图审查、质监、防雷和消防等部门表开展后续工作，施

20、工图审查、质监、防雷和消防等部门必须提前介入，做好优质服务工作。必须提前介入，做好优质服务工作。待项目用地手续办理到位后，凭工业项目建设登记表立待项目用地手续办理到位后，凭工业项目建设登记表立即办理规划许可等相关后续手续。即办理规划许可等相关后续手续。项目登记流程的进入项目登记流程的进入已经办理了联合预审及土地综合条件审查，取得发改委立项已经办理了联合预审及土地综合条件审查，取得发改委立项文件后了解到无土地指标，即可进入。文件后了解到无土地指标，即可进入。凭土地综合条件审查中的规划设计条件，审批通过的地块凭土地综合条件审查中的规划设计条件，审批通过的地块用地规划红线，去委托设计规划设计方案。用

21、地规划红线，去委托设计规划设计方案。规划设计方案通过后，委托设计施工图。规划设计方案通过后，委托设计施工图。审核施工图与规划设计方案一致后审核施工图与规划设计方案一致后办理项目登记。办理项目登记。需要提供材料：需要提供材料：项目批文、总平面图（设计方案）、施工项目批文、总平面图（设计方案）、施工图、业主及属地政府签署的承诺书、工业项目建设登记图、业主及属地政府签署的承诺书、工业项目建设登记表表项目登记后应该做什么？项目登记后应该做什么？近期，发现部分建设单位在取得工业项目建设登记表近期，发现部分建设单位在取得工业项目建设登记表后擅自开工，不进行施工图审查等工作，造成建筑存在质后擅自开工，不进行

22、施工图审查等工作，造成建筑存在质量安全隐患，给后期竣工验收带来了困难。量安全隐患，给后期竣工验收带来了困难。1、将审定施工图及工业项目建设登记表送联合审图、将审定施工图及工业项目建设登记表送联合审图窗口，取得具修改意见（审图办、消防、气象局）后修窗口，取得具修改意见（审图办、消防、气象局）后修改图纸合格。改图纸合格。2、将联合审图阶段成果及工业项目建设登记表、将联合审图阶段成果及工业项目建设登记表 报施报施工许可窗口及监管处办理相关手续。工许可窗口及监管处办理相关手续。3、将前期材料送质检站办理相关手续。、将前期材料送质检站办理相关手续。4、取得土地手续后，按程序依法办理规划、国土、建设、取得土地手续后，按程序依法办理规划、国土、建设等相关手续。等相关手续。2011年年8月月