定位与思路实用版课件.ppt

1、定位与思路2大思路、大手笔、大规划大思路、大手笔、大规划本案成功的关键词：本案成功的关键词：34=+5观光时代互动时代度假时代名胜古迹 主题公园、自然人文风情景区 优美的自然风光、良好的生态环境、高品质的度假物业 短期逗留长期驻留一个正确的方向：概念篇概念篇6养生o本案规模超大，并有着极其丰富与优越的自然环境资源，湖水、溪流、台地、山峰等资源一应俱全，具备一个高档“旅游地产”项目的典型特征；o本案地理位置偏、距离远，目标客户更是远，唯有树立更加鲜明的个性化市场形象，才能更好地占领市场；o中国已经步入休闲经济时代，度假型休闲消费正处于快速增长的旺盛阶段；o随着中国财富阶层以及人口年龄结构变化，养

2、生已从单纯的概念发展成一个新兴产业。一个有市场潜力的概念：概念篇概念篇依据：7养生养心1、“养心养心”，不仅是项目功能定位，更要的是区别于其他，不仅是项目功能定位，更要的是区别于其他“旅游地旅游地产产”最显著的概念和标志；最显著的概念和标志；2、以、以“养心养心”为核心概念，是对目前泛滥成灾的养生概念的升华和为核心概念，是对目前泛滥成灾的养生概念的升华和超越；超越；3、能够体现项目独特的气质和功能；、能够体现项目独特的气质和功能；4、能够满足现代都市亚健康人群内心对平静、安逸生活的强烈渴求。、能够满足现代都市亚健康人群内心对平静、安逸生活的强烈渴求。养生是手段，养心才是目的养生是手段，养心才是

3、目的 一个新颖、独特的有市场潜力的概念：概念篇概念篇8p养心的名字出自孟子的“存其心养其性以事天”，意思就是涵养天性，故宫的养心殿就是取自于此。p“海”是蒙古语“海子”的简称，湖泊，规模比海洋小，是为海洋之子。养心海一个好的名字：引：比“海”更宽广的是人的胸怀、胸襟！概念篇概念篇9养心殿：我们的养心会所养心源：我们的养心温泉养心庭：我们的度假酒店养心斋：我们的生态茶庄养心苑：我们的生态农庄 一个好的名字的延展：概念篇概念篇10一个无需考证的历史由来：挖掘保护 再利用概念篇概念篇11低层低密度低能耗低污染低排放低成本概念篇概念篇12概念篇概念篇13 推广范围以广东区域为主，并兼顾部分外销市场。目

4、标客户及重点推广范围在韶关、广州、东莞、深圳等地。客户以企事业单位高层、私营业主、公务人员、各地富有阶层、专业投资客等为主。第一阶段抓住目标重点 营销第一阶段是打响项目第一炮，建议以韶关与东莞高端主流客户为主，从政府机关单位、商企人士等群体为项目营销突破口，初步通过这部分群体的口碑和认同感传递项目价值理念，实现项目成功营销的第一步。策略篇策略篇14营销活动营销活动网点网点网络网络三大主要方式策略篇策略篇15 本案综合特征决定了必须打一场营销持久战，而细水长流的节奏肯定不符合开发经济效益。必须采用合理的推广方式解决营销周期与开发效益之间关系。而大量案例证明，针对性的组织营销活动对于操作“远距离、

5、异地”项目，通常能取得良好销售业绩。营销活动营销活动组织大规模活动成为展开营销工作重点 如万科的远郊项目之所以成功，往往就是依托万客会的积累，举办一次群体性购买活动，由追捧的会员解决大部分战斗。策略篇策略篇16分设营销网点成为未来营销常态形式 在项目地设豪华销售中心，广州、东莞、深圳三地设立专门的接待点，进行初步的接待与产品讲解。接待点面积在80-100为佳，接待人员3-4名。在武广高铁韶关南站，不定期设有专车接待看楼客户。策略篇策略篇网点网点17建议陆续开发内容：皇帝非常着急，发布诏书遍求良医良方。以自产的无公害绿色食品为主，推出“绿色平衡饮食”，按现代营养学和中医学的养生理论，进行合理搭配

6、，经营养家指导和厨师的研制，开创出色、香、味以及营养、保健功能俱全的“养心海”特色饮食。大型喷泉、水幕电影一个强有力的看点和卖点，高科技文艺形式，满足人们的“猎奇心理”，给客户带来亲所未有的独特享受。6、无污染美容院（以农场自产的无污染的新鲜的美容用品如芦荟汁、黄瓜汁等）；营销第一阶段是打响项目第一炮，建议以韶关与东莞高端主流客户为主，从政府机关单位、商企人士等群体为项目营销突破口，初步通过这部分群体的口碑和认同感传递项目价值理念，实现项目成功营销的第一步。针对具有旅游地产特点的超大复合型地产项目，应采取以基础配套、商业服务为先行策略。相传，在南越国时期，有一位国王最宠爱的妃子得了一种怪病，整

7、日闷闷不乐，食欲不振，形容日渐消瘦。如万科的远郊项目之所以成功，往往就是依托万客会的积累，举办一次群体性购买活动，由追捧的会员解决大部分战斗。（7）注重基础配套设施在营销中的重要作用第一阶段抓住目标重点以自产的无公害绿色食品为主，推出“绿色平衡饮食”，按现代营养学和中医学的养生理论，进行合理搭配，经营养家指导和厨师的研制，开创出色、香、味以及营养、保健功能俱全的“养心海”特色饮食。6、无污染美容院（以农场自产的无污染的新鲜的美容用品如芦荟汁、黄瓜汁等）；项目定位 通过对区域内土地保护，提高和利用，以别墅住宅为龙头，建设及休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的，具有可持续发展的，绿色概念的国内

8、首屈一指的养心圣地。同时，这一举成为韶关旅游的一大景点，让人们在游览丹霞山的同时，不得不来这里看看。美丽的故事也一直流传下来，成就了3、快艇、划船、水上高尔夫、草地滚球、滑草、草地网球、乒乓球、壁球、钓鱼、射箭、自行车等有益健康的运动项目；分设营销网点成为未来营销常态形式将温泉、农庄、水库等充分整合利用4、能够满足现代都市亚健康人群内心对平静、安逸生活的强烈渴求。网络网络利用互联网平台最大限度辐射目标区域 利用互联网强大的辐射能力，设计专门网页推广产品，并定期在主要门户网站刊登项目营销信息。策略篇策略篇18 建议借鉴成熟的“产权式酒店”形式进行住宅产品的销售，为客户制定一个投资回报计划，客户每

9、年均可获取5%的年回报率，并享有“会员制”制度下的各种优惠。这种方式符合本案”旅游地产”产品的市场特征。策略篇策略篇19舍得前期中后期舍什么？舍多少？策略篇策略篇 营销第一阶段是打响项目第一炮，必须一次性积累一批成功购买客户。建议以韶关与东莞高端主流客户为主，从政府机关单位、商企人士等群体为项目营销突破口，做好有意向购买的“关系户”工作。初步通过这部分群体的口碑和认同感传递项目价值理念，实现项目成功营销的第一步。注意：作为旅游度假产品的特殊性，本项目的“开发策略、整体规划”应与“营销策略、价格目标”紧密挂钩，使得项目不仅能成功开个好头，同时也通过营销节奏的掌控，取得最佳的开发效益。20独栋独栋

10、联排联排低价低价中间价中间价高价高价最高价最高价第一批第一批第二批第二批第三批第三批独栋独栋联排联排开发批次开发批次 产品类型产品类型价格策略价格策略目标价格目标价格6-7000元/9-11000元元/5000元元/5-6000元元/注：一期公寓注：一期公寓6-7000元元/（精装修）（精装修）开发量开发量开发效益开发效益21策略篇策略篇战术层面：低开高走策略战略层面：最终做市场的领导者角色一期别墅4800元/起，公寓5800元/起（参考区域内在售项目情况，如碧桂园）整体均价7000-8000元/22 工程开发应先从两边或者后排向中前端逐渐推进，即从景观资源稍差组团向更好资源组团推进原则。这样

11、，符合低开高走的销售策略，能够实现资源效益最大化；同时，保证每一期销售产品都保持有宽阔视野，利于每期产品的营销。（5 5）项目建设周期线路规划建议（如图）项目建设周期线路规划建议（如图）策略篇策略篇23第一批第一批第二批第二批第三批第三批第四批第四批第五批第五批24 针对具有旅游地产特点的超大复合型地产项目，应采取以基础配套、商业服务为先行策略。在率先营造好社区环境同时，把旅游度假产业经营起来，充分形成不断的人流与客源，进而推广房地产项目，从而形成良性发展循环，取得开发最佳经济效益。本项目可以发展特色旅游（养生）特色旅游（养生）、绿色旅游（农业）、运动旅、绿色旅游（农业）、运动旅游（水上）、商

12、务旅游（会议）游（水上）、商务旅游（会议）等，逐渐搭建起旅游服务平台。策略篇策略篇25 将温泉、农庄、水库等充分整合利用起来，形成以”养生、养心”为主题核心，结合生命科学、中医养生理论和现代营养学，以发展“绿色养生俱乐部绿色养生俱乐部”的形式开展休闲旅游业。建议陆续开发内容：1、传统农业、生态农业基地、生产基地观赏、购农场自产产品；2、“养心海绿色平衡餐饮”；3、快艇、划船、水上高尔夫、草地滚球、滑草、草地网球、乒乓球、壁球、钓鱼、射箭、自行车等有益健康的运动项目；4、温泉疗养 5、养生、养心会所。6、无污染美容院（以农场自产的无污染的新鲜的美容用品如芦荟汁、黄瓜汁等）；7、无污染的生态屋（规

13、划用地以外）；策略篇策略篇“绿色养生俱乐部绿色养生俱乐部”养心海26注：租用农田山林用地、大力发展生态农业、养殖业，拓宽旅游途径，加大“体验式”绿色生态旅游的服务范畴。发展无污染（无公害）名优蔬菜、野菜种植业。发展鸡、鱼、猪等其它家禽的无公害养殖。选择本地胡须鸡、鱼类等为第一批饲养品种。以自产的无公害绿色食品为主，推出“绿色平衡饮食”，按现代营养学和中医学的养生理论，进行合理搭配，经营养家指导和厨师的研制，开创出色、香、味以及营养、保健功能俱全的“养心海”特色饮食。含：减肥菜式系列、益智菜式系列、抗衰老菜式系列、减肥菜式系列、益智菜式系列、抗衰老菜式系列、壮阳菜式系列、机能保健菜式系列壮阳菜式

14、系列、机能保健菜式系列等。“养心海绿色平衡饮食”以自产油、自产豆腐、自产菜、自产鱼、自产鸡、生态猪，再配以野味类、菌类的特色和保健特色，加之合理的大众化价格对市场有足够的吸引力。策略篇策略篇27一种“柳暗花明、豁然开阔”的视觉冲击力，更能彰显自然资源在项目核心价值中起到的关键性作用。注重“概念”在未来营销推广中的关键作用。2、“养心海绿色平衡餐饮”；而大量案例证明，针对性的组织营销活动对于操作“远距离、异地”项目，通常能取得良好销售业绩。引：比“海”更宽广的是人的胸怀、胸襟！本案地理位置偏、距离远，目标客户更是远，唯有树立更加鲜明的个性化市场形象，才能更好地占领市场；营销第一阶段是打响项目第一

15、炮，建议以韶关与东莞高端主流客户为主，从政府机关单位、商企人士等群体为项目营销突破口，初步通过这部分群体的口碑和认同感传递项目价值理念，实现项目成功营销的第一步。爱妃在这里经神池一浴之后，果然荣光焕发，精神好了，利用互联网平台最大限度辐射目标区域将温泉、农庄、水库等充分整合利用本案地理位置偏、距离远，目标客户更是远，唯有树立更加鲜明的个性化市场形象，才能更好地占领市场；“海”是蒙古语“海子”的简称，湖泊，规模比海洋小，是为海洋之子。（1）强化设计理念作用，打造特色养生度假精品6、无污染美容院（以农场自产的无污染的新鲜的美容用品如芦荟汁、黄瓜汁等）；建议50%的产品带套餐式装修出售，且装修设计风

16、格需要把握市场客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，突出“养生”主题的功能与美观要求。“神池”一个美丽的传说养心庭：我们的度假酒店相传，在南越国时期，有一位国王最宠爱的妃子得了一种怪病，整日闷闷不乐，食欲不振，形容日渐消瘦。养生是手段，养心才是目的如万科的远郊项目之所以成功，往往就是依托万客会的积累，举办一次群体性购买活动，由追捧的会员解决大部分战斗。28 先期建设好一个高档会所(养心殿)，一则作为未来旅游或社区居住配套，二则主要在前期营销阶段作为重要的客户聚集场所，会所的重要性不仅仅是其使用功能，更是客户对产品信心的最重要体现点之一，初期阶段作用甚至强过别墅产品本身。策略篇策略篇29主题概念产

17、品素质内涵 本案有着极其优越的自然环境资源，地形地貌独具特色，对于环境的保护与利用是一个具有相当深度问题。当前地产发展已进入“概念营销”阶段，一个全新的概念对于项目推广将起关键作用。建议聘请大师级水准的设计团队，在”养生、养心“基础上提出一个具有前瞻性的主题规划，设计一个充满生命活力的产品。（1 1）强化设计理念作用，打造特色养生度假精品）强化设计理念作用，打造特色养生度假精品规划篇规划篇养 心注重“概念”在未来营销推广中的关键作用。30 从整体景观效果看，坡道与喇叭口位置均不适于有高大建筑物阻挡，应尽量保持宽广的视角、畅通的视线，。一种“柳暗花明、豁然开阔”的视觉冲击力，更能彰显自然资源在项

18、目核心价值中起到的关键性作用。在功能上安排上，除几十个叠层温泉池外，还可规划其他公共资源的共享区域，如休闲广场、渔人码头等。半山酒店的摆放应尽量靠近山坡，避开喇叭口，并加高层数，使远景尽眺眼底。规划设计可以参考旧金山的花街(如图)，做整体性安排。（2 2）项目建设局部规划建议）项目建设局部规划建议规划篇规划篇注重视觉在第一印象中的重要性。31酒酒店店“柳暗花明、豁然开阔”32案例：旧金山花街33大型喷泉、水幕电影一个强有力的看点和卖点，高科技文艺形式，满足人们的“猎奇心理”，给客户带来亲所未有的独特享受。同时，这一举成为韶关旅游的一大景点，让人们在游览丹霞山的同时，不得不来这里看看。打造一个不

19、仅直接融入优美自然环境的温泉，更是同时能观看精彩水上表演、欣赏斑斓夜景的温泉。规划篇规划篇34无边界泳池已经成为滨海度假的特色配套之一，建议将“无边界”的概念引入本项目的温泉，建设一个较大规模泡池，与湖面紧密相连，成为又一亮点。打造一个“无边界”的温泉池规划篇规划篇35 建议进入景区道路全部用沥青铺设，不仅美观大方，而且降噪效果好，修建一条环地块的自行车道。同时做好道路两侧的绿化与项目形象工程。（5 5）道路规划设计）道路规划设计规划篇规划篇36 每栋别墅造型都在统一中寻求一定变化，避免“军营式”的排列。每个院落都各具特色，成为一个袖珍景点。建议50%的产品带套餐式装修出售，且装修设计风格需要

20、把握市场客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，突出“养生”主题的功能与美观要求。一井 一石 一树 一池（温泉）（6 6）别墅产品设计建议）别墅产品设计建议一院一宅规划篇规划篇遵循“一院一景”的设计原则37在功能上安排上，除几十个叠层温泉池外，还可规划其他公共资源的共享区域，如休闲广场、渔人码头等。中国已经步入休闲经济时代，度假型休闲消费正处于快速增长的旺盛阶段；建议50%的产品带套餐式装修出售，且装修设计风格需要把握市场客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，突出“养生”主题的功能与美观要求。如万科的远郊项目之所以成功，往往就是依托万客会的积累，举办一次群体性购买活动，由追捧的会员解决大部分战斗。5

21、、养生、养心会所。注重视觉在第一印象中的重要性。当前地产发展已进入“概念营销”阶段，一个全新的概念对于项目推广将起关键作用。养心庭：我们的度假酒店第 代旅游地产产品范畴建议50%的产品带套餐式装修出售，且装修设计风格需要把握市场客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，突出“养生”主题的功能与美观要求。建议聘请大师级水准的设计团队，在”养生、养心“基础上提出一个具有前瞻性的主题规划，设计一个充满生命活力的产品。（7）注重基础配套设施在营销中的重要作用打造一个不仅直接融入优美自然环境的温泉，更是同时能观看精彩水上表演、欣赏斑斓夜景的温泉。建议陆续开发内容：一种“柳暗花明、豁然开阔”的视觉冲击力，更能彰

22、显自然资源在项目核心价值中起到的关键性作用。如万科的远郊项目之所以成功，往往就是依托万客会的积累，举办一次群体性购买活动，由追捧的会员解决大部分战斗。注重“概念”在未来营销推广中的关键作用。在功能上安排上，除几十个叠层温泉池外，还可规划其他公共资源的共享区域，如休闲广场、渔人码头等。本案地理位置偏、距离远，目标客户更是远，唯有树立更加鲜明的个性化市场形象，才能更好地占领市场；一井 一石 一树 一池3839罗汉松桂花树40主题公园、自然人文风情景区初步通过这部分群体的口碑和认同感传递项目价值理念，实现项目成功营销的第一步。制定符合”旅游地产”产品市场特征的销售策略建议进入景区道路全部用沥青铺设，

23、不仅美观大方，而且降噪效果好，修建一条环地块的自行车道。一个有市场潜力的概念：相传，在南越国时期，有一位国王最宠爱的妃子得了一种怪病，整日闷闷不乐，食欲不振，形容日渐消瘦。本案地理位置偏、距离远，目标客户更是远，唯有树立更加鲜明的个性化市场形象，才能更好地占领市场；大型喷泉、水幕电影一个强有力的看点和卖点，高科技文艺形式，满足人们的“猎奇心理”，给客户带来亲所未有的独特享受。“柳暗花明、豁然开阔”一个无需考证的历史由来：如万科的远郊项目之所以成功，往往就是依托万客会的积累，举办一次群体性购买活动，由追捧的会员解决大部分战斗。半山酒店的摆放应尽量靠近山坡，避开喇叭口，并加高层数，使远景尽眺眼底。

24、将温泉、农庄、水库等充分整合利用如万科的远郊项目之所以成功，往往就是依托万客会的积累，举办一次群体性购买活动，由追捧的会员解决大部分战斗。针对具有旅游地产特点的超大复合型地产项目，应采取以基础配套、商业服务为先行策略。无边界泳池已经成为滨海度假的特色配套之一，建议将“无边界”的概念引入本项目的温泉，建设一个较大规模泡池，与湖面紧密相连，成为又一亮点。皇帝非常着急，发布诏书遍求良医良方。2、“养心海绿色平衡餐饮”；2、以“养心”为核心概念，是对目前泛滥成灾的养生概念的升华和超越；随着时间的推移，神池虽然难觅其踪影，但地下温泉依建议以韶关与东莞高端主流客户为主，从政府机关单位、商企人士等群体为项目

25、营销突破口，做好有意向购买的“关系户”工作。本案规模超大，并有着极其丰富与优越的自然环境资源，湖水、溪流、台地、山峰等资源一应俱全，具备一个高档“旅游地产”项目的典型特征；建议陆续开发内容：战术层面：低开高走策略这样，符合低开高走的销售策略，能够实现资源效益最大化；如万科的远郊项目之所以成功，往往就是依托万客会的积累，举办一次群体性购买活动，由追捧的会员解决大部分战斗。建议50%的产品带套餐式装修出售，且装修设计风格需要把握市场客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，突出“养生”主题的功能与美观要求。发展鸡、鱼、猪等其它家禽的无公害养殖。本案规模超大，并有着极其丰富与优越的自然环境资源，湖水、溪流

26、、台地、山峰等资源一应俱全，具备一个高档“旅游地产”项目的典型特征；营销第一阶段是打响项目第一炮，必须一次性积累一批成功购买客户。“柳暗花明、豁然开阔”从整体景观效果看，坡道与喇叭口位置均不适于有高大建筑物阻挡，应尽量保持宽广的视角、畅通的视线，。本案综合特征决定了必须打一场营销持久战，而细水长流的节奏肯定不符合开发经济效益。（1）强化设计理念作用，打造特色养生度假精品1、传统农业、生态农业基地、生产基地观赏、购农场自产产品；选择本地胡须鸡、鱼类等为第一批饲养品种。2、“养心海绿色平衡餐饮”；（1）强化设计理念作用，打造特色养生度假精品6、无污染美容院（以农场自产的无污染的新鲜的美容用品如芦荟

27、汁、黄瓜汁等）；美丽的故事也一直流传下来，成就了4、能够满足现代都市亚健康人群内心对平静、安逸生活的强烈渴求。结合生命科学、中医养生理论和现代营在率先营造好社区环境同时，把旅游度假产业经营起来，充分形成不断的人流与客源，进而推广房地产项目，从而形成良性发展循环，取得开发最佳经济效益。初步通过这部分群体的口碑和认同感传递项目价值理念，实现项目成功营销的第一步。“神池”一个美丽的传说发展鸡、鱼、猪等其它家禽的无公害养殖。一井 一石 一树 一池结合生命科学、中医养生理论和现代营引：比“海”更宽广的是人的胸怀、胸襟！战术层面：低开高走策略养心斋：我们的生态茶庄“海”是蒙古语“海子”的简称，湖泊，规模比海洋小，是为海洋之子。分设营销网点成为未来营销常态形式6、无污染美容院（以农场自产的无污染的新鲜的美容用品如芦荟汁、黄瓜汁等）；建议陆续开发内容：“柳暗花明、豁然开阔”主题公园、自然人文风情景区本案综合特征决定了必须打一场营销持久战，而细水长流的节奏肯定不符合开发经济效益。养心的名字出自孟子的“存其心养其性以事天”，意思就是涵养天性，故宫的养心殿就是取自于此。建议陆续开发内容：深圳市住隆市场策划顾问有限公司2010年8月30日谢谢观看！