房屋验房问题分析案例课件.ppt

1、房屋验房问题分析案例房屋验房问题分析案例编制：编制：审核：审核：时间：时间：2010年年10月月 随着现在人们生活水平的日益提高，越来越多的业主在拿房后想到的第一件事情便是验房。如何去验房？大多数业主往往首选的是验房师。通过验房师的验房，业主可以充分的去了解自己所购买的房屋质量究竟怎么样？可以根据验房师所出具的验房报告，去维护自己的权益。究竟验房师所出具的验房报告的内容是否合理，这次本人就拿江宁东渡国际青年城的验房报告，给大家做这次的案例分析。地 点：验收楼盘：开发 商：物业公司：户型、面积：高层、小户型住宅；54-85平米 验房发现的问题：验房发现的问题：1.高层住宅进户门内开，不符合消防规

2、定；2.厨房无燃气报警器；3.厨房燃气管口未封胶；4.厨房阳台外开门关上后底部不平行，左右缝隙较大；5.厨房阳台雨水管阻燃圈脱落；6.厨房阳台护栏表面大面积生锈；7.卫生间未预留排气孔；8.卧室两扇外开窗左窗压条短、右窗无压条；9.卫生间内三处插座全部缺零线；10.卧室墙面空鼓；11.弱电箱内无智能模块；12.次卧空调孔不合理；13.厨房顶棚渗水；14.卧室飘窗台面渗水。一、高层住宅进户门内 开，不符合消防规定；（进户门内开）（进户门内开）问题解析：问题解析：关于进户门到底是内开还是外开的问题，首先从消防的角度来说，的确不利于业主的逃生。但是该验房师也确实有些夸大其词，从消防法和住宅工程质量分

3、户验收规程来讲，没有明确规定高层住宅的进户门必须内开或外开。只能讲开发商在当初设计时没有考虑周全，给业主在以后的装修中带来不必要的麻烦。住宅工程质量分户验收规程中分户门验收规定：1.验收内容：分户门的种类、性能、开启及外观质量。2.质量要求：分户门的种类、性能应符合设计要求，开启灵活，关闭严密，无倒翘，表面色泽均匀，无明显损伤和划痕。3.检查方法：检查质保书及检测报告，观察、开启检查。4.检查数量：全数检查。二、厨房无燃气报警器；（厨房无燃气报警器）（厨房无燃气报警器）问题解析：问题解析：关于是否安装煤气报警器的问题，因为从住宅设计规范和住宅工程质量分户验收规程中没有明确规定厨房必须要安装煤气

4、报警器。作为开发商来说不装是本份，安装是情份。业主也没有必要听信验房师的话去找开发商理论。三、厨房燃气管口未封胶；（厨房燃气管道）（厨房燃气管道）问题解析：问题解析：对于此项问题作为验房师估计是混淆了煤气管道与给水管道的安装区别。根据住宅工程质量分户验收规程只有给水管道在安装时提出穿过楼板的套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实，而并没有提及燃气管道。住宅工程质量分户验收规程给水管道安装工程中规定：管道穿过墙壁和楼板，应设置套管。安装在楼板内的套管，其顶部高出装饰地面20mm；安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板底面相平；安装在墙壁内的套管其两端与饰面相平。穿

5、过楼板的套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实，且端面应光滑。管道的接口不得设在套管内。四、厨房阳台外开门关上后底部不平行，左右缝隙较大；（厨房阳台外开门）（厨房阳台外开门）问题解析：问题解析：这个问题作为开发商，既然业主提出了这个问题，开发商理应进行整改。毕竟门窗开启关闭不严密很容易影响以后业主的使用。住宅工程质量分户验收规程门窗工程的验收规定：门窗开启性能1 验收内容：门窗开关使用性能。2 质量要求：门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。3 检查方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。4 检查数量：全数检查。五、厨房阳台雨水管阻燃圈 脱落；（厨房阳台雨水管）（厨房阳台雨水管）问题解析：问题解析：

6、从上图中看出，作为开发商虽然主下水管道上套有阻火圈，但是阻火圈的安装固定不是很牢固，对于业主提出的这个问题，应该进行整改。住宅工程质量分户验收规程排水管道安装工程规定：高层建筑内明设排水塑料管道，当设计要求采取防止火灾贯穿措施时，应符合下列规定：1)立管管径大于或等于110mm时，在楼板贯穿部位应设置阻火圈或长度不小于500mm的防火套管，且应在防火套管周围筑阻水圈。2)管径大于或等于110mm的横支管与暗设立管相连时，墙体贯穿部位应设置阻火圈或长度不小于300mm的防火套管，且防火套管的明露部分长度不宜小于200mm。3）横干管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体的两侧应设置阻火圈或长度不小于5

7、00mm的防火套管。六、厨房阳台护栏表面 大面积生锈；（厨房阳台护栏）（厨房阳台护栏）问题解析：问题解析：估计开发商在做阳台护栏的时候，没有对护栏做防锈处理，导致护栏生锈。业主提出的问题要求合理，应给予整改。住宅工程质量分户验收规程护栏和扶手工程中规定：护栏和扶手的材质、造型、尺寸、高度、栏杆间距应符合设计要求，安装牢固，无毛刺，并应符合下列规定：1）护栏应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载。2）阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05m，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10m。3）栏杆应采用不宜攀登的构造。当采用花式护栏或有水平杆件时，应设置防攀

8、爬（设置金属密网或钢化玻璃肋）措施。4）楼梯扶手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m。5）栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m。6）外窗台低于0.9m，应有防护措施。7）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。8）当设计文件规定室内楼梯栏杆由住户自理时，应设置安全防护措施。七、卫生间未预留排气孔；问题解析：问题解析：验房师提出的这个问题只能讲作为开发商在前期房屋设计上的一个设计缺陷。如果业主需要开发商进行整改则要咨询一下开发商查看原房屋设计图纸后再做定论。(卫生间）卫生间）

9、住宅设计规范第6.4.3 条规定：无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机械的位置和条件。八、卧室两扇外开窗左窗压 条短、右窗无压条；（门窗边）（门窗边）问题解析：问题解析：门窗压条的问题，说明前期门窗安装过程当中没有安装到位所导致，作为开发商对于业主提出的问题应该进行整改。住宅工程质量分户验收规程中规定：门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条1 验收内容：门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条。2 质量要求：门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开,并用密封胶在转角处固定。3 检查方法：观察、手扳检查。4 检查数量：全数检查。九、卫生间

10、内三处插座全部 缺零线；（卫生间插座）（卫生间插座）问题解析：问题解析：这种问题大都出现在电路安装时强电线管中漏穿零线或配电箱中零线接头没有连接进户零线，以及零线线路断线所导致。住宅工程质量分户验收规程中规定：开关、插座安装1 验收内容：开关插座型号、位置、PE线连串接。2 质量要求：开关为同一系列、通断位置一致，安装位置距门框边1520cm。卫生间防护02区内，严禁设置电源插座。安装高度在1.8m以下的电源插座应采用安全型插座；卫生间电源插座、非封闭阳台插座应采用防溅裂插座；洗衣机、电热水器、空调电源插座应带开关。单相三孔插座左中性线、右相线、上接地；PE线不得串接。面板安装紧贴墙面，面板四

11、周无缝隙。3 检查方法：对照规范和设计图纸检查开关、插座型号。核查插座安全门。通电后用插座相位检测仪检查接线。打开插座面板查看PE线连接。4 检查数量：全数检查。PE是否串接每户抽查不少于两处，并做好已查标记。十、卧室墙面空鼓；问题解析：问题解析：墙面、地面空鼓问题目前已经作为房屋建筑的质量通病存在，作为业主有权利要求开发商对这些空鼓进行维修。（室内墙面空鼓）（室内墙面空鼓）住宅工程质量分户验收规程中规定：水泥楼地面面层粘结质量1 验收内容：水泥楼地面面层粘结质量。2 质量要求：面层与基层应结合牢固，无空鼓。3 检验方法：用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向每间隔400500 mm均匀布点，

12、逐点敲击。注：空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。（20 cm*20 cm）4 检查数量：对所有布点全数检查。室内墙面面层粘结质量1 验收内容：室内墙面面层与基层粘结质量。2 质量要求：抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。3 检验方法：空鼓用小锤在可击范围内轻击，间隔400500mm均匀布点，逐点敲击。注：空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。4 检查数量：全数检查十一、弱电箱内无智能模块；（室内弱电箱）（室内弱电箱）问题解析：问题解析：此问题只能说明开发商在前期施工当中漏装了智能化模块。作为开发商应该进

13、行补装。住宅工程质量分户验收规程中智能建筑验收规定：多媒体箱安装1 验收内容：多媒体系统配置，线路（管）。2 质量要求：每套住宅应设置多媒体箱。语音、数据、电视器件接口齐全。语音、数据、电视进线（管）齐全。弱电线缆符合设计要求。3 检查方法：观察检查。核查弱电线缆、标记、型号。4 检查数量：全数检查。十二、次卧空调孔不合理；（空调插座位置）（空调插座位置）（空调孔位置）（空调孔位置）问题解析：问题解析：上图所反映的问题，只能说明开发商在房屋设计当中没有考虑到业主对于空调的使用。作为业主也存在一个疑惑，次卧室到底是应该装挂壁空调好？还是应该装柜机好？一般来说空调孔的位置和空调插座的位置都应该靠在

14、一起，方便空调的安装和使用。十三、厨房顶棚渗水；（厨房顶棚渗水）（厨房顶棚渗水）问题解析：问题解析：细看该图其实应该包含两方面问题：1、厨房主排水管没有安装阻火圈；2、作为开发商，厨卫间的防水没有处理好，导致渗水。住宅工程质量分户验收规程中厨卫间、开放式阳台等有防水、排水要求的楼地面验收规定：1验收内容：厨卫间、开放式阳台等有防水、排水要求的楼地面防水质量。2质量要求：防水地面不得存在渗漏和积水现象，排水畅通。3检验方法：蓄水、放水后检查。蓄水深度不小于20，蓄水时间不少于24小时。4检查数量：全数检查。十四、卧室飘窗台面渗水。十四、卧室飘窗台面渗水。（卧室窗台面渗水）（卧室窗台面渗水）问题解

15、析：问题解析：开发商窗边防水未处理到位导致渗水，应由开发商进行整改。住宅工程质量分户验收规程中外窗防水验收规定：1 验收内容：住宅外窗的防水性能。2 质量要求：1）建筑外墙金属窗、塑料窗水密性、气密性应由经备案的检测单位进行现场抽检合格。2）门窗框与墙体之间采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。3）住宅工程外窗及周边不应有渗漏。3 检验方法：1）建筑外墙金属窗、塑料窗的现场抽样检测报告。2）淋水观察检查或雨后检查。采用人工淋水试验，每34层（有挑檐的每1层）设置一条横向淋水带，淋水时间不少于1小时后进户目测观察检查，对户内外门、窗发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏

16、原因，并将检查、处理情况作出详细书面记录。4 检查数量：1）建筑外墙金属窗、塑料窗现场抽样数量按现行国家验收规范窗复验要求的数量，现场检测可代替窗进场抽样复验。同一单位工程、同一厂家、同一材料、同一工艺生产的外墙窗可按同一检验批进行抽检。2）人工淋水逐户全数检查。从上述验房师所提出的房屋整改问题来看：空鼓、渗水、门窗、水电安装等问题作为开发商应该去认真的整改，但开发商在设计当中也存在许多弊端，给业主在以后的装修和生活当中带来一定的不便。总 结 通过做这次案例分析，不仅提高了自己的专业知识，同时也对房屋的相关验收规范和设计标准加深了印象，让自己在以后的实际工作当中，对于业主所提出的报修问题能够用一个正确的方式去处理，化解业主的矛盾。