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1、2023-1-5 热烈欢迎热烈欢迎各位领导莅临各位领导莅临2023-1-5开展农村集体建设用地整理开展农村集体建设用地整理加快加快新型农村社区新型农村社区（中心村中心村）建设）建设 郑州市新农村建设工程指挥部办公室赵 书 峰2010年4月7日2023-1-5一、背景一、背景二、各地基本做法介绍二、各地基本做法介绍三、我市今年出台的两个文件解读三、我市今年出台的两个文件解读四、关键环节四、关键环节五、工作流程五、工作流程主要内容主要内容2023-1-5一、一、背景背景2023-1-5新农村的提出和实践新农村的提出和实践w国外：韩国早在20世纪70年代初就开展新农村运动又称“新村运动”，其核心内容

2、是建设“城乡和工农关系密切的和谐社会”。日本在20世纪70年代末开展新农村运动，又称为“造村运动”。w解放前：上世纪20年代末到30年代抗战爆发之前，晏阳初先生在河北定县的乡村建设试验，还引起了国际社会的广泛注意。他当时就很明确地提出，农村建设不是救济农村，不是办模范村，而是要实现整个民族的振兴。2023-1-5中央部署中央部署 1.2005年10月,十六届五中全会:“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的20字方针。-描绘蓝图，指明方向；2.2006年中央一号文件:“关于推进社会主义新农村建设的若干意见”。-对统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设进行了部署。2023

3、-1-5各地主要模式赣州模式：旧村庄改造天津模式：宅基地换城镇住房成都模式：双放弃 嘉兴模式：两分两换合肥模式：以土地整理为平台，以农村居 民点整理为抓手，整合所有支 农项目和涉农资金，合力推进 中心村建设2023-1-5郑州市新农村建设近况 2006-2008年：全市围绕“五通、四改、三有、两建、一强”等建设项目，实施“百村示范”工程，财政累计投入专项资金 1.6亿元，拉动投入资金40亿元，累计建成103个示范村。示范村在产业发展、村容村貌、农民培训、民主管理和乡风文明等方面发生了焕然一新的变化，受到了广大农民群众的热烈拥护。2023-1-5郑州市新农村建设近况 2009年：全市按照“综合整

4、治村、中心村、农村新型社区”三种建设模式，共完成102个项目实施村（151个行政村）的建设任务，数量是前三年的总和；政策扶持资金拉动作用明显，共完成投资55.1亿元，超过了前三年40亿元的投资总额。其中，农民新建住宅投资达32.9亿元，有效地拉动了农村内需；项目实施村主导产业培育有新发展，中心村和新型社区建设促进了土地的集约节约利用，公共服务设施配套齐全，村容村貌得到明显改善。2023-1-5存在的主要问题 1、土地：主要表现在指标申请难和建设用地调整置换难两方面问题 2、资金：主要表现在投融资渠道窄 3、政策不配套：表现在中心村、新型农村社区建设不能进行房屋所有权证和建设用地使用证的登记与发

5、放问题2023-1-5出路 抢抓时机，利用国家试点政策机遇，进一步创新观念，以“政府创新政策环境、市场活化经济资源、城乡统筹和谐发展”为目标，依托“工业向集中发展区集中、农民向城镇集中、土地向规模经营集中”，以土地综合整治为突破口，以土地整理、城乡建设用地增减挂钩和农村产权交易市场为平台和抓手，创新耕地保护模式，加快农村产权制度改革，在盘活农村宅基地方面做文章，使农村土地和房产资本化，实现城乡统筹发展。2023-1-5依据（法律限制）在我国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在。城市土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以买卖和租赁的；而农村土地却不然，至今不能自主地流转(尽管变相

6、的买卖、租凭实际上已经大量发生，我们却又无力完全制止这种地下交易)，形成“两种产权、两个市场”的二元结构。纵观我国相关的法律法规，不难看出，对于集体土地流转问题多半是严格限制、禁止流转的。”1986年的土地管理法规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除非法建筑物，并对当事人处以罚款。”1998年新修订的土地管理法也没有允许突破上述规定的条文。2023-1-5依据（法律留下的创新空间）w空间之一空间之一：1988年4月12日颁布的中华人民共和国宪法修正案第2条规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非

7、法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这里的“土地的使用权”既包括国有土地使用权，也包括集体土地使用权，而集体土地使用权则包括集体农用地使用权和集体建设用地使用权。这里的“转让”是一个广义的转让，包括了出让、转让、出租、抵押、租赁、作价出资、入股等形式。转让就是流转，包括有偿使用。w空间之二空间之二:1988年12月29日修改的土地管理法第2条规定:“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。”1998年8月29日新修订的土地管理法第2条规定:“土地使用权可以依法转让。”这里的“使用权”，既包含了国有性质的土地使用权，又包含了集体性质的使用权，而且这两种性质的土地使用权都可以依法转让

8、，可以有偿地进行流转。w空间之三空间之三:1998年新修订的土地管理法第60条规定，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。由此可知，农村集体经济组织可以土地使用权作为联营条件，与其他单位或个人共同投资兴办联营企业。w空间之四空间之四:1998年新修订的土地管理法第63条规定，因破产、兼并等情形致使农民集体建设用地使用权发生转移的，可以实行流转。只不过设置了两个限制条件:一是一是应当符合土地利用总体规划;二是二是必须依法取得建设用地使用权，并随厂房等一同转移。2023-1-5依据（流转试点）w2004年

9、，国务院有关深化改革 严格土地管理的决定（国发200428号），明确提出摘要：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要和农村建设用地减少相挂钩”。2005年，国 土 资 源 部 印发关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见的通知（国土资发2005207号）。w关于2009年国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见（国土资发200927号），针对，“加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度”、“积极开展土地整治，促进新农村建设和城乡统筹发展”、“规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场”、“严格

10、宅基地管理，依法保障宅基地用益物权，促进集约节约利用农村土地”等六个方面提出了具体意见。2023-1-5着力解决“四个关键问题”w地从哪里来w钱从哪里筹w房在哪里建w人往哪里走2023-1-5地从哪里来？w 土地要从节约集约上来。要以农村土地整理复垦开发和城乡建设用地增减挂钩相结合为核心，在现有的存量调整上做文章。通过农村土地整理，挖掘潜力，力争增加耕地面积。w 重点做好两件事：一是积极开展农村耕地整理。通过平整农村土地、调整土地利用结构、进行沟渠路等基础设施配套，增加耕地面积；二是开展宅基地和集体建设用地整理复垦，节约农村建设用地面积，在新增耕地面积的同时，探索宅基地有偿退出、有偿调剂机制，

11、通过经济补偿、宅基地置换城镇、中心村住房、纳入城镇养老保险体系等办法，鼓励农户退出农村宅基地。2023-1-5钱从哪里筹？资金要从创新农村金融体制和探索宅基地复耕指标有偿调剂中筹集。重点做好两方面工作：一是创新农村金融体制；二是探索宅基地复耕指标有偿调剂。2023-1-5房往哪里建？w住房要往“两个规划”方向建。“两个规划”就是土地利用总体规划和村镇规划。w一是抓紧土地利用总体规划修编。强化土地利用总体规划的基础性指导地位。要按照农业生产、农民生活、生态环境等功能，合理划分为建设区、控制区和复垦区三个区，分步组织实施。w二是编制分区规划。修编和完善镇（乡）总体规划。要因地制宜，立足现有村庄格局

12、，进一步优化村庄布点，灵活运用综合整治型、中心村集聚型、城镇社区型等多种村庄建设形式，加强建房技术指导，提高村庄规划建设水平。w三是要加强规划衔接。进一步加强镇乡规划和土地利用总体规划的有效衔接，协调地质灾害防治、交通、水利、供排水等基础设施规划，确保实现各规划之间的无缝对接。2023-1-5人往哪里走？w 人口要往中心村、中心镇走。w一是要把农村住房改造建设与培育中心镇、中心村相结合，进一步优化村庄布点。按照人口适度集聚和资源集约节约利用的总体要求，推动农村人口合理集聚，促进土地集约规模经营。w二是要探索引导农民相对集中居住的方法和途径，积极培育中心镇、中心村。城镇周边一些地区要顺应城镇发展

13、、工业园区建设的需要，配套设施齐全的基础设施和公共服务设施，建成一批农民集中安置小区。2023-1-5调研w2009年12月12-14日，市新农办牵头，组成由市委政研室、市国土局、市规划局、市财政局、市发改委等相关部门参加的调研组，重点对巩义市、新郑市、惠济区三地开展实地调研。w2010年元月马懿常务副书记带队到北京、天津、上海、嘉兴进行了实地调研。w新农办组织人员到合肥、杭州等地进行了实地调研学习。2023-1-5形成共识w“宅基地换城镇房产”的“天津模式”比较符合村镇体系规划中已明确纳入城镇的搬迁村；w“以土地综合整理项目和政策为平台，以农村居民点整理为抓手，整合所有支农项目和涉农资金，合

14、力推进中心村建设”的“合肥模式”比较符合村镇体系规划中已明确纳入中心村的搬迁村。2023-1-52010年新农村建设的整体工作思路 以农村新型社区和中心村建设为抓手，继续按照综合整治村、中心村、新型农村社区三种模式分步推进新农村建设；以整村推进的形式积极开展农村集体建设用地整理试点，盘活用好农村集体建设用地资源，创新投融资机制，集聚新农村建设资金，加快推进新型农村社区（中心村）建设。2023-1-5 二、各地基本做法介绍各地基本做法介绍“天津模式天津模式”“合肥模式合肥模式”“成都模式成都模式”和和“嘉兴模式嘉兴模式”2023-1-5“增减挂钩增减挂钩”基本内容基本内容 城乡建设用地增减挂钩是

15、指依据土地利用总体规划,将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧区)和拟用于城镇建设的地块(即建新区)共同组成拆旧建新项目区(以下简称项目区),通过拆旧建新和土地整理复垦等措施,实现项目区内增加耕地有效面积,提高耕地质量;在确保建设用地总量不增加的前提下,实现节约集约利用建设用地、城乡用地布局更合理的目标。该政策优点是，在符合规划的前提下，可在城镇供应等量的建设用地，不再缴纳新增建设用地有偿用费和耕地开垦费。项目区内涉及的农用地与建设用地的调整、互换、使用,整体审批不占用年度新增建设用地指标.建新区拆旧区挂钩周转指标控制复垦归还2023-1-5w2007年国土资源部关于进一步规范城乡建

16、设用地增减挂钩试点工作的通知国土资发2007169号，对该项工作做出规范：w城乡建设用地挂钩试点不得违背当地农民意愿搞大拆大建，不符合农民意愿的，不得搞行政命令强行拆迁。w严控制挂钩试点的范围。城乡建设用地挂钩试点必须经国土资源部批准，未经批准不得擅自开展。不得随意扩大试点范围，不得擅自突破规划，不得突破周转指标规模；未经批准擅自开展挂钩试点，增加建设用地的，要追究责任，并相应扣减土地利用年度计划指标。w挂钩试点涉及的农用地和建设用地调整、互换、使用，要统一纳入项目区进行整体审批，实行行政区域和项目区双重管理，未经整体审批的项目区，不得使用挂钩周转指标。加强挂钩周转指标的全程跟踪管理，确保指标

17、按时足额归还。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，不得作为年度新增建设用地计划指标使用。归还的周转指标，农用地不得少于建新占用的新增建设用地规模，耕地不得少于建新占用的耕地面积。w城乡建设用地挂钩试点项目区选点布局要实行听证、论证，充分吸收当地农民和社会各界意见；项目区实施过程中，涉及农用地和建设用地调整、互换，以及集体土地征收，涉及农民补偿安置的，要实行公示。挂钩相关规定2023-1-5（一）（一）“天津模式天津模式”利用“农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩”政策，把农村拆旧区的建设用地指标平移到城镇，然后在城镇选一块建新区征为国有，其中一块用于安置区，建设城镇新型农村

18、社区，农民以其宅基地永久使用权（包括村庄用地），按照各地相关规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住；一块用于商务区开发，用出让土地收入平衡建设资金，仍有结余的用于经济功能区，增加就业岗位。最后由县（市）区或乡镇政府统一组织对原有宅基地统一复耕，实现耕地总量不减，质量不降，占补平衡。2023-1-5天津进展情况 2005年底，天津市政府批准在东丽区华明镇、津南区小站镇和武清区大良镇、南北辛庄村、后蒲棒村等“三镇两村”开展第一批小城镇建设试点工作。“三镇两村”共涉及37个行政村，2.1万户、6.6万农民，规划建设小城镇农民住宅291万平方米。2023-1-5天津华明镇 华明镇项目

19、示范区共涉及12个村，13268户，41063人。村庄总占地面积12071亩，户均宅基地占地面积0.8亩。按照规划进行测算，新建的华明示范小城镇规划用地面积8427亩，其中用于安置迁移农民住房的土地3476亩，市场运作开发的土地2905亩，其他用地（产业、商业等用地）2406亩。宅基地复垦后，不仅可以实现耕地占补平衡，还可以腾出土地3644亩。整个示范镇共划分为农民安置区、新民建设区、商业商务区三个功能区，总建筑面积约410万平方米，规划人口达8万人。2023-1-5天津华明镇宅基地换城镇住房主要操作程序11.区政府组织编制建设规划和土地整理复垦规划及年度实施计划，报市政府审批。2.组建开发建

20、设投资机构，作为投融资主体，按照市场化的原则，负责示范小城镇建设。3.区政府向市国土局申请建设用地周转指标，用于城镇安置区建设，后以原村庄宅基地整理复耕后的土地予以抵还。4.拟迁入小城镇的村民向村民委员会提出以其宅基地换取新建小城镇住房的申请。村民委员会制定村民宅基地置换住房办法提交村民代表大会或村民大会通过。村民委员会与村民签订以宅基地换房的协议。村民委员会与开发建设投资机构签订本村村民以宅基地换房的总体协议。2023-1-5天津华明镇宅基地换城镇住房主要操作程序25.农民住宅建成后，由开发建设投资机构交付村民委员会，由村民委员会进行分配。6.农民搬迁完成后，由村民委员会负责组织村民对宅基地

21、（包括村庄建设用地）进行整理复耕，由市国土局组织验收。7.复耕出的农用地除用于抵还建设小城镇安置区借用的建设用地指标外，其余的建设用地指标，在符合土地总体规划的前提下，经批准可以调剂使用。关键环节-：一是土地运作；二是资金平衡2023-1-5天津模式存在的问题（1）1、第一是试点范围具有较强的局限性。“宅基地换房”比较适合在具有较大发展潜力、被动城市化较为明显的城乡结合部地区推行，才能同时解决土地占补平衡和资金平衡两个问题。2、第二是方案设计前瞻性不够。实施“宅基地换房”试点工作涉及面广、政策性强，情况十分复杂，从现实情况看，东丽区在设计华明镇试点工作方案中对有些问题事先没有考虑到，导致了一些

22、现实问题。随着土地的开发，农民越来越认识到自己宅基地的商业开发价值，对原宅基地和房屋户均估价4-5万元、置换一套80平米左右的楼房政策已经不满意，同时对没有下一代子女居住问题反映强烈，目前这些问题直接反映在旧房复耕过程中，部分村民拒绝拆除旧房。2023-1-5天津模式存在的问题（2）3、第三是管理体制尚未理顺。因为前期方案设计考虑不周，农民虽然上楼但没有转居，新社区居委会只能采取上级委派的方式，村委会、居委会职能交叉，镇党委、政府与管理委员会两块牌子一套人马，不利于新社区的建设与发展，也不利于村民的管理和利益维护。4、第四是农民就业安置需要加强政策扶持。虽然在试点方案中明确了村民上楼的就业安置

23、问题，原宅基地复耕的土地由村集体统一管理，引进的企业优先安置上楼农民就业等，但事实上，因缺乏农民就业需求前期调研和相应的政策扶持，农民目前就业情况并不乐观，引进的企业没有像预想的那样安置本地农民就业，或者是所提供的岗位与农民就业需求存在较大差距，农民对工作前景预期很低。2023-1-5（二）（二）“合肥模式合肥模式”以农村集体土地流转为动力，以土地综合整理项目和政策为平台，以农村居民点整理为抓手，整合所有支农项目和涉农资金，引入社会资本，打政策和资金“组合拳”，把土地整理、新农村建设结合起来。乡镇政府利用土地整理专项资金、结余建设用地指标及新增耕地指标有偿使用费及部门整合资金，统一提供建新区用

24、地，在村镇体系规划确定的村庄适宜建设区建设中心村；农户利用政府对拆除原有住房（及附属物）和新建房屋补助资金，到新建区选择新建住房进行置换。最后乡镇政府组织对中心村所涉及的搬迁村进行复垦整理，结余建设用地指标及新增耕地指标，交市、县两级回购统筹安排，用卖指标的钱来弥补项目建设的费用。2023-1-5农村土地综合整治 以土地整理复垦开发和城乡建设用地增减挂钩为平台，统筹规划，整合资金，整村推进，集中连片开展“田、水、路、林、村”综合整治。主要做法是：一是开展农田整治。对耕地、宅基地和集体建设用地进行整理复垦，建成高标准农田，为规模经营和发展现代农业创造条件。二是推进村落整治。对农民旧房改造、新居建

25、设、农村基础设施和公共服务配套设施一起规划，一起建设，一起更新，建设现代新村。三是发展非农产业。在集体建设用地上，依法依规发展乡镇企业和非农产业，让农民参与经营和开发。四是促进城乡互补。通过城乡建设用地增减挂钩，使农村一部分富余的建设用地指标调剂到城镇使用，获得的土地增值收益反哺农村，改善农村生产生活条件。2023-1-5合肥试点项目进展情况 2008年以整村推进组织实施的4个土地与宅基地整理和新农村建设试点项目4个首批试点项目，总规模44平方公里，涉及209个自然村庄、5062户农户、17137农民。将209个自然村归并为9处基础设施完善、配套齐全、村容整洁的新村庄，建成独具江淮地域特色的农

26、民新居924幢、52.8万平方米，公共服务设施2.23万平方米村庄人口由以前平均人村增加到人村，工程总投资6.7亿元，4个项目，村庄用地面积由7677亩减少到2433亩，节约了5244亩，减少了68.3%。2023-1-5官亭镇丰祥、马河湾村新村安置点 项目涉及46个村民组，88个自然村，1100多户，村庄占地1971亩，在紧邻312国道的官亭镇区，建设了占地519亩的新村安置点“丰祥农庄”,节约1452亩。建成多层楼房24幢、二层楼房164幢，四合院21幢，安置1421户。总投资2.03亿元(其中新村建设1.67亿元,土地整理0.36亿元),市县两级宅基地复垦和土地整理1.4亿元,涉农部门整

27、合资金0.2亿元.2023-1-5合肥市的操作程序 合肥在项目的实施过程中，县、区政府是项目建设的责任主体、乡镇是项目建设的实施主体。归纳起来主要包括5个方面：统一规划设计 统一提供宅基地和新建住房 统一推进土地及宅基地整理复垦 统一基础和公共设施建设 统一推进土地流转和规模经营2023-1-5（一）统一规划设计 乡镇按照城乡一体发展、新村建设与产业统筹的原则，高标准、高起点做好田、水、路、林、村综合整治规划，包含新村建设规划以及产业发展规划，以规划引领项目建设。同时在项目可行性研究的基础上，科学制定农民拆迁安置补偿方案、老宅基地复垦整理方案等。2023-1-5(二)统一提供宅基地和新建住房

28、在充分尊重农民意愿的基础上，将分散的自然村落进行改造、撤并，拆旧建新，整村推进，选择交通较为便利的地方集中建设新村。新建住房由农户签订委托代建书，实行统一建设。2023-1-5（三）统一土地及宅基地整理复垦 旧村拆迁后，旧村宅基地统一整理成耕地。本着“有效最低价”中标原则，采取“乡划定、县把关、市招标”的方式，公开招标确定施工单位，统一实施建设。2023-1-5（四）统一基础和公共设施建设 项目区统一配建雨污水、供水管网以及电力、电话、广播电视、道路、污水处理等基础设施以及学校、医疗卫生、敬老院、村级综合服务和文化体育等公共服务设施，最大限度地改变农民的生产生活方式。2023-1-5（五）统一

29、土地流转和规模经营 高度重视项目建成后的农业产业化问题，规划之初，就注重农民和农业企业进行对接，建成之后，协议一签就可实施土地流转和规模经营，土地当年即可利用，农民当年即可获益。2023-1-5合肥模式的缺点 合肥的做法实际上也存在一定的缺点，那就是农民换取新房还须拿出一部分资金。据合肥市4个试点5000多户统计，农民新建住房，政府旧房拆迁补偿、新房建设补贴和补助资金户均3.3万元，户均平均换取90平方米新房、成本为680元/平方米，需资金6.1万元，政府补助占农民新建房造价的一半以上。2023-1-5（三）“成都模式”和“嘉兴模式”成都模式的核心是:农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的

30、，在城区集中安排居住，并享受与城镇职工同等的社保待遇.嘉兴模式的主要内容是“两分两换”。实际上，“嘉兴模式”是在“成都模式”的基础上，根据当地实际，进行了进一步改良。两者，跟天津和合肥相比，是在统筹城乡发展上，开展了以土地承包经营权置换社会保障工作，解决了农民变市民后的后顾之忧。2023-1-5成都市成都市“增减挂钩增减挂钩”项目情况介绍项目情况介绍 2006-2008年共实施15个挂钩项目，申请到省批挂钩流转土地指标6980亩，其中，农民安置区使用1600亩，城镇建设新区5300多亩。15个项目投资到农村资金11亿，项目区人均收益3.2万元，土地价格平均为15万/亩，最高60万/亩，最低12

31、万/亩。2023-1-5成都模式典型案例成都模式典型案例(1)郫县唐元镇长林村。通过土地整理，把节约出的263亩土地平移出县城的犀浦镇（县城所在地）。然后以同等面积转为城市建设用地，通过公开拍卖得资金11亿元（420万元/亩），拿出5000万元用于长林村新村建设（20万元/亩），拿出8000万元用于犀浦镇征地拆迁补偿（40万元/亩）。5亿元用于上交国家收缴部分、耕保基金、社保基金、住房基金，政府净得4亿元。等于说政府用5%土地收益解决了折旧区和建新区的安置问题。2023-1-5成都模式案例成都模式案例(2)龙泉驿区黄土镇洪安村。把村里900多亩宅基地和其他集体建设用地指标平移至黄土镇区的蒲草村

32、，加上蒲草村的800多亩地，共1700多亩地。通过征用转为工业建设用地，建设汽车工业园区。两个村安置费用7亿元（包括安置区投资5.6亿和货币补偿），区政府土地出让后得12亿，政府净利4亿多元。具体做法：（1）采取“捆绑式”，工业园区建设与两村安置捆绑进行，形成挂钩项目。（2）区政府通过财政注入资金，成立区国有资金经营公司，通过融资，采取先建后拆的办法，建设小区30万平方米，解决两个村居民的安置。洪安村的1459户自愿放弃“三权”，集体搬迁到镇区变成市民，自身财产增至6.32亿。2023-1-5嘉兴市嘉兴市“两分两换两分两换”项目情况介绍（项目情况介绍（1）1 1、两分两换的基本内容、两分两换的

33、基本内容 所谓“两分两换”：两分即，将宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开；两换即，以承包地经营权换股、换组、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地使用权换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。通过“十改联动”配合“两分两换”工作开展。2 2、具体做法、具体做法 取消农业户口，把目前农村宅基地置换为城市建设用地，在城镇集中建设新社区，安置农民，原村复垦为耕地，然后把多余出来的土地指标，挪到城市近郊，作为工商业开发。3 3、操作流程、操作流程 首先由政府出资成立开发平台，通过信贷等手段补充建设资金，选址建设农民集中安置区，在农民自愿的情况下，按照一定的标准，用原有的宅基地和住房，

34、置换安置区的新建设住房，然后，政府将置换出的宅基地复耕为耕地，进而通过新增耕地异地置换建设用地。2023-1-5嘉兴两分两换项目情况介绍（项目情况介绍（2）4 4、进展情况、进展情况 先后在7个县启动9个试点，目前扩大到14个，面积达582.13平方公里，农户8.83万户，人口33.18万人，宅基地8.82万亩。目前，已建成公寓房，联排房，单体房1.15万套、3095套、1747幢。据了解，农户住宅置换估价平均为18.1万元。组建了11个建设的投融资主体，注册资金14.83亿，融资27.7亿。目前耕地流转4.82万亩，引进农业项目26个，签约投资3.95亿。引进二三产业项目2个签约投资1.8亿

35、，正在洽谈的有10个。村庄整合情况：全市858个行政村1.7万个自然村，整合到47个新市镇和376个社区。2023-1-5嘉善县姚庄镇“宅基地置换城镇住房”操作办法 姚庄镇的“宅基地置换城镇住房采用联体别墅和公寓式住房两类建房模式。（1）公寓置换办法。由政府在姚庄镇镇区统一规划建造住宅小区，全镇4805户统一规划一个1.2平方公里（1800亩，其中1470亩为安置区，330亩为商贸服务区）的住宅小区，农民放弃原有住宅和宅基地后，可以置换具有国有土地使用证（划拨）和房屋所有权证的水平公寓房，置换面积为户均180（现有户均住房面积为187，基本上是1：1安置）。农民原有宅基地全部收归政府，多出的建

36、设用地由政府用于二三产业开发。（2）联体别墅置换办法。联体别墅的土地性质仍为集体建设用地，安置标准为占地60(1-2人)、75（3-4人）、85（5人以上）实行统一规划设计、统一施工。农民原有宅基地全部收归政府，多出的建设用地由政府用于二三产业开发。（3）对原有房屋和新建房屋实施补助。政府对拆除原有住房及附属物、新建房屋的建房及基础设施等配套建设进行补助。据测算，政府户均补助标准达21-22万元。农户选择公寓式房置换的，只要自己再拿出1万元就可以入住新房；选择联体别墅置换的，也只要拿出7.6万元就能入住。2023-1-5嘉兴两分两换项目情况介绍嘉兴两分两换项目情况介绍嘉兴土地承包经营权置换社会

37、保障的政策嘉兴土地承包经营权置换社会保障的政策w置换政策简单的说其实就是对土地承包经营权流转（土地流转收益仍归农户所有）10年以上的是一种政策；全部放弃土地承包经营权是一种政策。土地承包经营权流转10年以上的，可选择按城镇居民缴费基数缴费，给予对应的财政补贴；全部放弃土地承包经营权的可参照被征地农民标准和办法办理有关社会养老保障手续的，享受相应待遇。w例如：嘉兴姚庄镇：1、16岁以下，每人给4000元的参保补助；16-60岁的，每人给12000元的参保补助，同时政府对40-50岁人员安排100-150天的就业时间；60岁以上的每月发放200元生活补贴。2023-1-5嘉兴土地承包经营权置换社会

38、保障的政策设计 置换形式 置换程序 置换政策(1 2)2023-1-5嘉兴土地承包经营权置换社会保障的政策设计置换形式 在“依法、自愿、有偿”的基础上，采取转包、出租、入股等多种方式全部流转土地承包经营权，流转期限在10年以上的，按照城乡居民社会养老保险中城镇居民的缴费标准和待遇置换社会保障。在有农业投资开发公司承接和整片开发的基础上，鼓励农民全部放弃土地承包经营权，同时按照被征地农民养老保险政策置换社会保障。2023-1-5嘉兴土地承包经营权置换社会保障的政策设计置换程序 农户自愿全部放弃土地承包经营权的，在书面提出申请的基础上，按照农业行政主管部门制定的统一文本格式，经村经济合作社同意，镇

39、（街道）人民政府（办事处）审核后，报县（市、区）人民政府审批。对全部放弃土地承包经营权的农户，由县（市、区）农业行政主管部门将置换社会保障的人员清册移交社会保险经办机构，按政策规定办理相关社会保障手续。2023-1-5嘉兴土地承包经营权置换社会保障的政策设计置换政策（1）对以租赁或入股形式长期（10年以上）全部流转土地承包经营权的，土地流转收益归农户所有。其按嘉政发200771号文件规定参加城乡居民社会养老保险的，可选择按城镇居民缴费基数缴费，给予对应的财政补贴。今后如参加职工养老保险，按有关规定给予衔接计算。对自愿全部放弃土地承包经营权（法律上认可），符合有关条件的，可按以下三种情况参加社会

40、养老保险。一是参加城乡居民社会养老保险的，可选择城镇居民缴费基数缴费,给予对应的财政补贴。今后如参加职工养老保险，按有关规定给予衔接计算。二是在有农业投资开发商承接流转土地的基础上，参照被征地农民标准和办法办理有关社会养老保障手续的，享受相应待遇。其中劳动年龄段以内的人员接续参加职工养老保险，按有关规定给予衔接计算。三是对已进单位务工，参加“低门槛准入、低标准享受”职工养老保险的，由农业投资开发商按职工当期缴费基数给予4%的补贴至其个人帐户，或按置换社会保障有关标准给予一次性货币补偿；对已进单位务工参加职工基本养老保险的，继续参保并按置换社会保障有关标准给予一次性货币补偿。2023-1-5嘉兴

41、土地承包经营权置换社会保障的政策设计置换政策（2）对已全部流转土地承包经营权及全部放弃土地承包经营权且有就业愿望和就业能力的人员，按无地失业人员开展就业再就业援助和服务。有关部门要结合充分就业村的创建，重点做好其就业培训、创业促就业培训服务和就业指导服务工作，不断提高其就业技能和就业能力。参加就业培训、就业服务和被企业吸纳并建立稳定劳动关系的，享受当地被征地农民同等的促进就业政策；对其中大龄人员，按就业困难人员提供再就业援助。土地承包经营权转换后组建的农业投资开发公司、农庄、农场等经济组织及政府开发的社区服务公益性岗位要按照一定的比例优先安置这部分居民，确保其收入不降低。2023-1-5（四）

42、四地作法的综合比较 天津和合肥，在解决了农民集中居住的问题的基础上，开展农村土地承包经营权流转，在土地和资金运作上进行了创新，农民的身份并没有转变。成都和嘉兴两地的做法，实质上是把农民集中居住和农民变市民同步进行。这样，运作起来，就需要一个各项制度同步改革的问题。成都在统筹城乡发展过程中，出台了100多个配套文件，嘉兴开展了“十改联动”。这种做法目前在我市进行推广，目前条件还不成熟。2023-1-5天津和合肥两种模式的实质w“天津模式”的实质：通过卖地融资。跟城中村改造模式十分相像。两者不同点是，宅基地换城镇住房，是异地安置，需要利用“增减挂钩政策”对土地进行空间上的置换，需要先建后拆，再复垦

43、。而城中村改造，是就地安置，需要先拆后建，不需要复垦。w“合肥模式”的实质：通过卖建设用地指标融资。跟征地安置模式很像似。两者不同点是，中心村建设，需要对进村进行复垦后卖建设用地指标融资；征地安置所需资金是由国家或国家重点项目单位直接给于补偿的。2023-1-5天津市的借鉴和启示w科学规划是基础w土地占补平衡是前提w资金平衡是关键w农民满意是目标w组织有力是保障w管理创新是动力2023-1-5合肥市的借鉴和启示w领导重视是关键 w落实责任是前提 w资金整合是保障 w组织协调是基础w规范出台文件是平台 w维护农民利益是根本2023-1-5三、我市今年出台的两个文件解读我市今年出台的两个文件解读w

44、关于鼓励开展农村集体建设用地整理试点 加快新型农村社区（中心村）建设的意见 w2010年郑州市新农村建设“整村推进 综合达标”工程工作方案2023-1-5文件(1)2023-1-5文件结构意见重要意义指导思想、基本原则、目标任务政策措施加强组织领导2023-1-5意见第一部分 主要是要求我们进一步提高认识，增强我们开展此项工作责任感 2023-1-5意见第二部分w一是坚持政府主导，市场运作。发挥各级政府的行政推动作用，明确机构和职责，加强指导监督。充分发挥市场对土地和资金的配置作用，调动各方积极性。w二是坚持农民自愿，政策引导。充分尊重农民意愿，切实保障和维护农民权益。通过制定优惠政策，鼓励引

45、导农民到新型农村社区（中心村）集中居住。w三是坚持因地制宜，分类指导。要从实际出发，认真研究探索并制定相应的激励和管理办法，积极探索各种行之有效的办法和途径。w四是坚持试点先行，逐步推开。选择条件相对成熟、有工作积极性和推广价值的地区先行试点，待取得经验后再视具体情况逐步在面上推开。2023-1-5意见第三部分w第一是规划引导。w第二是土地的运作。w第三是建房管理。w第四是资金运作。w第五是促进农村产业集聚发展。2023-1-5意见第三部分规划引导（1）强调土地利用总体规划、村镇体系规划和产业集聚区规划必须做到“三规合一”统筹安排好农民集中建房、基础设施、公益事业和二、三产业发展用地，对小城镇

46、、中心村周边的土地进行合理调整，为新型农村社区（中心村）预留建设用地空间，切实发挥规划的引导和调控作用。2023-1-5意见第三部分土地运作（1）1、建新区选址必须符合土地利用总体规划和城镇规划、村镇体系规划。2、用地指标可采取两种途径获得。一是利用“农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩”政策，通过立项，向省国土资源厅“借用”增加挂钩周转指标。这种办法，主要适合城镇新型农村社区。挂钩周转指标由下达至归还的期限一般不超过三年。根据项目区实施规划，可分年度归。如何还？目前有两种办法：第一种办法，可以通过旧村庄复耕来还：第二种办法也可以用已备案的“三项整治”(“空心村”、砖瓦窑场和工矿废弃地整治

47、)指标来还。二是利用年度新增建设用地指标或存量建设用地（闲置的厂房、学校等）。这种办法，主要适合中心村建设。按照国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见的通知要求，挂钩试点涉及的农用地和建设用地的调整、互换、使用，必须统一纳入项目区，按项目区整体审批。对未纳入项目区、无挂钩周转指标的地块，不得改变土地用途，涉及农用地改变为新增建设用地的应依法办理农用地转用手续。因此，一定注意依法依规按程序进行申报、审批。2023-1-5意见第三部分土地运作（2）3、供地方式。按照国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见的通知要求，项目区内建新地块

48、用于商品房开发的,应是国有土地。项目区内需要征收集体土地的，应依法办理土地征收手续，并依法给予补偿。因此，城镇新型农村社区采取国有形式供地，中心村采用农村宅基地管理办法供地。4、旧村复垦。城镇新型农村社区必须在村民搬迁后及时对旧村进行复垦，一部分用于归还借用的周转指标，一部分用于商务区开发，用出让土地收入平衡建设资金，若仍有节余 可用于经济功能区开发，来增加就业岗位。中心村在村民搬迁后存在着两种可能。在产业集聚区规划范围内的，可以集体建设用地方式用于产业集聚区发展；在产业集聚区规划范围以外的要及时复垦，通过复垦指标的有偿使用费或就地进行农业项目开发等形式，扩大筹资范围，筹措村民拆迁补偿、安置等

49、项目所需的资金。2023-1-5提示w城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 国土资发【2008】138号规定，国土资源部负责对全国挂钩试点工作的政策指导、规模调控和监督检查；试点省（区、市）省级国土资源部门负责辖区内试点工作的总体部署和组织管理；试点市、县国土资源部门负责本行政区域内试点工作的具体组织实施。挂钩试点工作应当由市、县人民政府组织协调，相关部门协同配合，共同推进。w河南省千村土地整治(试点)项目管理暂行办法规定，各县(市、区)人民政府是土地综合整治的主导者和责任人，负责整合部门力量，整合有关涉农资金，整合相关政策，组织推进综合整治试点工作。负责本区域总体工作安排部署、重大事项的协调，并

50、对辖区内土地综合整治任务完成情况负责。负责辖区内土地综合整治试点项目规划的整体申报、初验等工作。县土地综合整治工作领导小组办公室负责组织试点项目的选址、项目规划编制、申报、项目实施统筹协调等工作。县国土资源管理部门负责项目区土地确权登记发证、土地整理复垦开发和增减挂钩子项目的实施工作以及对试点村综合整治工作的指导。在次，我提醒以下，大家一定要明确谁是项目的管理主体。2023-1-5意见第三部分建房管理w一是必须坚持节约集约用地原则。w二是建新区规划设计要求。w三是具体拆迁安置办法的制定 我在次强调以下，城市房地产管理法和城市房屋权属登记管理办法仅明确了城市规划区国有土地上房产登记管理办法。关于