项目拓展城市布局及拿地策略教学课件.ppt

1、项目拓展城市布局及拿地策略项目拓展城市布局及拿地策略 利海中国地产发展中心利海中国地产发展中心1 目录目录一一公司战略布局公司战略布局二二公司重点关注项目及拓展拿地方式公司重点关注项目及拓展拿地方式2 公司战略布局公司战略布局中国房地产行业仍处于快速发展阶段，市场空间仍然巨大。利海集团近年战略发展总目标是做大规模，做大销售额，实现上市。战略取向战略取向3 公司战略布局公司战略布局拓展定位拓展定位一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能

2、够提供可观的现金流。三、战略培育型，此类型的项目比如郑州雁鸣湖项目，需要三到五年的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。当前，集当前，集团项目拓团项目拓展类型定展类型定位：位：4 目录目录1 1第一梯队城市及拿地策略第一梯队城市及拿地策略 5 公司战略布局公司战略布局第一梯队城市：第一梯队城市：北京、上海、广州、海南、青岛及紧邻周边城市以及具有资源性、稀缺性项目的全国重点城市。城市描述：城市描述：项目拿地方式及策略探讨项目拿地方式及策略探讨北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城

3、市。因此，从房地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较短，产品销售相对畅旺。6 公司战略布局公司战略布局拿地策略：拿地策略：项目拿地方式及策略探讨项目拿地方式及策略探讨“三旧”改造项目：广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项目等作为优先考虑并加快推进。“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.7 公司战略布局公司战略布局拿地策略：拿地策略：土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)：具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的土地一级开发项目（比如北京房山区琉璃河项目）或一二级联动开发项目（如郑州雁鸣湖项

4、目），规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少的资金投入控制较大规模土地资源。项目拿地策略及方式探讨项目拿地策略及方式探讨8 目录目录2 2第二梯队城市及拿地策略第二梯队城市及拿地策略 9 公司战略布局公司战略布局第二梯队城市：第二梯队城市：贵阳、长沙、南宁、郑州等集团已经进入的城市。集团目前已进入开发项目的城市都是省会城市，其城市发展潜力大，且集团在当地已建立了一定的政府关系、树立了良好的企业品牌以及拥有各自的开发管理团队，因此，我们将继续加大对这些城市的项目拓展，逐步壮大已有项目公司的规模及实力。城市描述：城市描述：10 公司战略布局公司战略布局拿地策略：拿地策略：项目甄选标准项目甄选标

5、准 项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。11 公司战略布局公司战略布局拿地策略：拿地策略：转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的 直接控制权。12 目录目录三三第三梯队城市及拿地策略第三梯队城市及拿地策略 13 公司战略布局公司战略布局第三梯队城市：第三梯队城市：除第一、第二梯队城市外的其他城市作为第三梯队

6、城市（如成都、西安、太原等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯队城市。第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前20名。也就是说这些城市本身的地位和辐射力都比较 高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行 筛选，一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。城市描述：城市描述：14 公司战略布局公司战略布局拿地策略：拿地策略：项目甄选标准项目甄选标准 项目获取途径主要是股权转让或者项目收购，土地成本较低，投入资 金小，能快速实现资金回笼。项目规模以中

7、等优先，项目产品销售均 价不低于6000元/，项目开发销售净利率不低于25%。建议重点关注并可以寻求机会切入的城市：成都、西安、太原等城市15 公司战略布局公司战略布局拿地策略：拿地策略：对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。战略层面战略层面该不该进入该城市该不该进入该城市 主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景，包括城市在背景 区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产 业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发 展商在该城市表现等方面。16 公司战略布局公司战略布局拿地策略：拿地策略：策略层面策略层面意向城市能否实现集团的

8、开发目标意向城市能否实现集团的开发目标 主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。执行层面执行层面如何进入意向城市如何进入意向城市 主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评 估等）、地价分析及建议等方面内容。17 目录目录一一公司战略布局公司战略布局二二公司拓展拿地方式公司拓展拿地方式 18 目录目录1 1土地一级开发项目土地一级开发项目19 公司重点关注项目公司重点关注项目土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，

9、对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的界定土地一级开发的界定定义定义20 公司重点关注项目公司重点关注项目北京模式重庆模式云南模式武汉模式土地一级开发的模式土地一级开发的模式21 公司重点关注项目公司重点关注项目北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。政府主导模式政府主导模式北京土地一级开发模式北京土

10、地一级开发模式企业主导型模式企业主导型模式22 公司重点关注项目公司重点关注项目典型的政府主导型模式典型的政府主导型模式土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富)。重庆土地一级开发模式重庆土地一级开发模式23 公司重点关注项目公司重点关注项目 云南运作模式是将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股

11、份、龙元建设采取的都是这种模式。云南土地一级开发模式云南土地一级开发模式24 公司重点关注项目公司重点关注项目1、与当地政府的土地储备中心合作2、与当地市一级政府的土地整理机构企业合作1、在规范性强的地区，采用招投标方式参与2、在缺乏政府垄断性整理机构的部分地区，采用协议委托方式参与3、在财政紧张的地区，采用融资方式参与4、以项目主导方介入，与政府共同成立城投公司，以城投公司为主体参与土地一级开发模式解析土地一级开发模式解析从参与项目方式上讲，无论是政府主导模式还是企业主导模式，企业参与分从参与项目方式上讲，无论是政府主导模式还是企业主导模式，企业参与分以下方式以下方式无论是政府主导模式还是企

12、业主导模式，都分两种具体的合作方式无论是政府主导模式还是企业主导模式，都分两种具体的合作方式25 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题目前国内一级土地开发的现状目前国内一级土地开发的现状各个地方政府需要资金，有强烈的卖地冲动，但紧张的地方财政却无法支持大量的土地一级开发；因此，地方政府很乐意借助外来资金进行一级土地开发。国家对土地利用的政策不断收紧，主要政策集中在二级市场，但最近开始逐步规范一级市场，不断完善一级市场管理法规，这就与地方政府的利益产生冲突。土地一级现状和存在的问题土地一级现状和存在的问题26 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题目前国内一

13、级土地开发的现状目前国内一级土地开发的现状对开发商来说，随着二级土地市场的拿地越来越规范，寻租空间越来越少，最近都将眼光放在一级市场，期望能达到曲线拿地的目标。刚好在国家对一级开发市场缺乏法律法规控制的情况下，可以跟地方政府一起合作。在一级市场的博弈中，往往地方政府更能和开发商有共同的大利益，他们的分歧仅仅是相互分多少的问题，两者都一起打如何在非竞争环境中获得国家土地收益的主意，因此，开发商要用好地方的政策，同时要很技巧地规避国家大的法律法规的约束。土地一级现状和存在的问题土地一级现状和存在的问题27 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题目前国内一级土目前国内一级土地开发存

14、在的问地开发存在的问题题土地开发计划和建设用地指标的问题地区经济发展水平和补偿价格以及地价的问题征地补偿和安置的问题成本核算的问题收益分配的问题如何做帐的问题如何实现出让金利润分配返还的问题如何与规划协调的问题一级开发融资难的问题土地一级现状和存在的问题土地一级现状和存在的问题28 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题什么样的土地一级开发可以参与什么样的土地一级开发可以参与A、经济快速成长的城市；B、二、三线政策环境宽松的城市；C、建设用地指标相对宽松的城市；D、最好是有国有开发公司的城市；E、一把手项目；F、班子在预见的投资回报时间内稳定，需要政绩；G、项目地段好；H、项

15、目周期不会太长；土地一级开发应注意事项土地一级开发应注意事项29 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题谈判应注意事项谈判应注意事项土地一级开发应注意事项土地一级开发应注意事项A、建设用地指标一定要保证；B、了解清楚成本核算规定才决定是自己包干还是政府包干；C、一定要很清晰如何实现利润的财政返还；D、一定清晰各种合作方式如何做帐，尤其是在政府包干的环境下的发票问题；E、一定要明确该地的规划问题，明确该地块的强制性控制规划已经被上级审批，避免中途规划变更对自己不利。30 目录目录2 2短平快项目短平快项目 31 公司重点关注项目公司重点关注项目“短平快短平快”的中小型项目的中小

16、型项目是项目规模3-20万平方米，项目总投资资金可控、产品消化速度快，能实现快速资金周转，财务指标的销售净利率2530%，平均售价不低于6000元/平方米，交易方式为土地招拍挂拿地、股权转让或项目公司收购等。短平快项目短平快项目32 A A土地招拍挂土地招拍挂 33 土地招拍挂制度土地招拍挂制度 土地招拍挂方式土地招拍挂方式 土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着

17、重要意义。34 拍卖、招标、挂牌三种方式主要区别拍卖、招标、挂牌三种方式主要区别 土地招拍挂方式土地招拍挂方式 交易方式类别挂牌交易拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开底价由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会竞买（投）人数1人3人3人35 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题招拍挂方式拿地注意事项招拍挂方式拿地注意事项土地招拍挂方式土地招拍挂方式1、事前详尽勘查土地，对于土地瑕疵和异议及时咨询清楚。2、将相关资格文件准备齐备

18、，保证金按时支付。3、对竞争对手进行背景调查。4、制定竞拍策略，各种出价的成本利润核算清楚，设置竞拍底限。5、高调亮相或低调出击。高调亮相展示势在必得的气势，报名时广为宣传，在气势上压倒对手；低调出击在于报名截止前几天亮相，避免成为竞争对手的研究对象。6、竞拍时除现任何异常情况都要及时与领导沟通情况。36 B B项目土地转让项目土地转让37 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，至少应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工

19、业用地或者其他建设用地条件；项目土地转让条件项目土地转让条件38 项目土地转让条件和手续中项目土地转让条件和手续中的法律问题的法律问题 （）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；（）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。39 项目土地转让条件和手续中项目土地转让条件和手续中的法律问题的法律问题项目转让需要办理的法律手续包括：（）项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；（）项目土地使用权的变更登记手续；

20、（）房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；（）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；（）其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。40 CC公司股权转让公司股权转让41 公司股权转让公司股权转让在实践操作过程中，投资者往往避开直接的项目转让形式，而是以房地产公司股权转让的方式实现房地产项目转让的，即投资者将其持有的目标企业的股权转让给他人，从而使受让方间接取得房地产开发项目的所有权益，达到降低成本，利益最大化的目的。42 公司股权转让利弊公司股权转让利弊利：利：1、股权收购方式手续简单。2、股权收购方式可以节省费用

21、。3、开发快捷。弊：弊：1、风险较大.2、谈判的时间较长。3、股权性质对转让带来的限制。43 公司股权转让的项目本公司股权转让的项目本身法律风险防范策略身法律风险防范策略1、应当对目标公司的外部环境和内部环境进行详细的调查和评估。2、对目标公司转让项目本身进行详细调查，这一阶段是决定项目转让成功与否的关键性阶段。3、通过签订合同，将股权转让存在的法律风险降低到最低。4、必须按照有关法律法规的规定，合法有效而履行股权转让合同。44 通过股权转让方式拿地通过股权转让方式拿地应注意的法律问题应注意的法律问题1、拟收购股权的性质。股权的性质将首先决定了股权交易手续、主体迥异。2、转让方的声明与保证。3

22、、付款安排。4、交接手续及股权转让手续办理的时间限制。5、合同解除权。45 目录目录3 3三旧改造项目三旧改造项目 46 立足珠三角，辐射全国。重点关注在土地征收、拆迁补偿等方面法律风险较低或可控，与村集体合作阻力较小的城中村改造项目，如郑州王砦村改造项目。三旧改造项目三旧改造项目47 “三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造：p“旧城镇旧城镇”改造改造p “旧厂房旧厂房”改造改造p“旧村居旧村居”改造改造三旧改造的定义三旧改造的定义348 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题优势：1、前期投入少，启动资金低；

23、2、可享受各类优惠政策，如出让金、税收、事业性收费等；3、大部分成本可通过贷款运作；4、一旦操作成功具有排他性和可复制性。劣势：1、旧改程序复杂，流程繁冗，对口单位多；2、存在较大不可预见风险，如村违约、审批通不过、交易、拆迁风险等；3、谈判时间长，需长时间跟进，谈判并维护好公共关系，前期人力、物力需求大。三旧改造项目优劣分析649 目录目录4 4合作项目合作项目 50 公司重点关注项目公司重点关注项目合作开发模式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的直接控制权。合作项目合作项目51 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题房地产项目合作房地产项目合作房地

24、产项目合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。合作开发类型合作开发类型法人型合作开发 合伙型合作开发 52 项目拓展拿地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题房地产项目合作房地产项目合作法人型合作开发法人型合作开发 合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确，不再由合作协议书来规范。而且在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。53 项目拓展拿

25、地方式及应注意问题项目拓展拿地方式及应注意问题房地产项目合作房地产项目合作合伙型合作开发合伙型合作开发 合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产合伙型合作开发行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。54 The EndThe End！55