《房产测量》课件.ppt

1、2022年12月9日星期五 1增补增补 房产测绘房产测绘 1 11 1 房产测绘概念房产测绘概念1 12 2 房产控制测量房产控制测量1 13 3 房产要素测量房产要素测量1 14 4 房房 产产 图图 测测 绘绘1 15 5 房产面积量算房产面积量算1 16 6 房产测绘管理房产测绘管理2022年12月9日星期五 21 11 1 房产测绘概念房产测绘概念 1 11 11 1房产测绘房产测绘 房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来的工

2、作。通常也等，并以文字、数据及图件表示出来的工作。通常也称为房产测量。称为房产测量。房产测绘运用测绘技术和手段，遵循国家有房产测绘运用测绘技术和手段，遵循国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。房产测绘是一种法定测绘，为房产产权、准、规定。房产测绘是一种法定测绘，为房产产权、产籍管理提供服务的职能，定位了从事此项测绘工作产籍管理提供服务的职能，定位了从事此项测绘工作的人员必须具有高度的责任心，并受过专业的培训。的人员必须具有高度的责任心，并受过专业的培训。房产测绘的目的是为房产产权、产籍管理、房产测绘的目的是为房产产权、产籍管

3、理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。提供数据和资料。2022年12月9日星期五 31 11 12 2房产测绘的作用房产测绘的作用 房屋和房屋用地是人类生产和生活的重要房屋和房屋用地是人类生产和生活的重要场所，是人类赖以生存的基本物质要素。房产场所，是人类赖以生存的基本物质要素。房产测绘获得的表述房屋和房屋用地的有关信息，测绘获得的表述房屋和房屋用地的有关信息，是房地产管理工作必要的基础资料和数据。准是房地产管理工作必要的基础资料和数据。准确而完整的房地产测绘成果是审查、确认房屋确而完整的房地产测绘成果是审查、确认房屋的

4、产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据。因此，房产测绘是房地产管理工作的重要据。因此，房产测绘是房地产管理工作的重要基础。基础。2022年12月9日星期五 4归纳起来，房产测绘的作用为：归纳起来，房产测绘的作用为：(1)(1)法律方面的作用。房产测绘为房地产的产权、产籍管理、房地产开发提供房屋法律方面的作用。房产测绘为房地产的产权、产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。确认以后的房地产成果资料具

5、有法律效力。产权转移和产权纠纷裁决的依据。确认以后的房地产成果资料具有法律效力。(2)(2)财政经济方面的作用。房产测绘的成果包括房地产的数量、质量、利用状况财政经济方面的作用。房产测绘的成果包括房地产的数量、质量、利用状况等资料，是为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房等资料，是为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和资料。地产抵押以及保险服务等方面提供数据和资料。2022年12月9日星期五 5(3)(3)社会服务方面的作用。房产测绘不仅为房地产业服务，也为城镇规划、建设、社会服务方面的作用。房产测绘不仅为房地产业

6、服务，也为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、通信、燃气供应等城镇事业提税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、通信、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息，是保证信息共享、避免重复测绘、重复投入的重要措施。供基础资料和有关信息，是保证信息共享、避免重复测绘、重复投入的重要措施。(4)(4)测绘服务方面的作用。房产测绘属大比例尺地图测绘，但它不同于通常意义测绘服务方面的作用。房产测绘属大比例尺地图测绘，但它不同于通常意义上的大

7、比例尺地形测量。它具有更多的信息源、量大，涉及面广，内容繁多，图上的大比例尺地形测量。它具有更多的信息源、量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，并具有一定意义上的政府行为。它是建立现代城市地理信息系统重要的表复杂，并具有一定意义上的政府行为。它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。2022年12月9日星期五 6总之，房产测绘的作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，总之，房产测绘的作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资为房地产管

8、理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划以及市政工程的建设和料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划以及市政工程的建设和管理等提供必不可少的基础资料。管理等提供必不可少的基础资料。2022年12月9日星期五 71 12 2房产测绘内容与方法房产测绘内容与方法 按现行房产测量规范，房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测按现行房产测量规范，房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资料的检查与验收等。房产测绘成果包

9、括：房产簿册、房产数据和房产图果资料的检查与验收等。房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集。集。2022年12月9日星期五 81 12 21 1控制测量控制测量 控制测量的目的是在测量区域内用精密的测量仪器和方法测定少量的、分布均匀控制测量的目的是在测量区域内用精密的测量仪器和方法测定少量的、分布均匀并且精度较高的点位，获得它们的三维坐标，分平面控制测量和高程控制测量两大并且精度较高的点位，获得它们的三维坐标，分平面控制测量和高程控制测量两大部分。部分。1 12 22 2房屋测量房屋测量根据国家标准根据国家标准房产测量规范房产测量规范)(GB)(GBT l7986-2000)T l79

10、86-2000)要求，房屋调查内容包括房要求，房屋调查内容包括房屋坐落、产权主、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、占地面积、屋坐落、产权主、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、占地面积、使用面积、建筑面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，这其中使用面积、建筑面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，这其中即包含了房屋测量的内容即包含了房屋测量的内容.房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。2022年12月9日星期五 91 12 23 3图形处理图形处理在房产测绘中形成的图件有房地产分幅平面图、房地产分丘平面图和分层分

11、户平面在房产测绘中形成的图件有房地产分幅平面图、房地产分丘平面图和分层分户平面图图3 3种。各归所用。种。各归所用。以一个城市或县镇为单位，绘制分幅平面图的接合图。房地产分丘平面图是分幅平以一个城市或县镇为单位，绘制分幅平面图的接合图。房地产分丘平面图是分幅平面图的一部分，是按丘面图的一部分，是按丘(或街坊或街坊)成图的。房地产分层分户平面图是产权证的配图，成图的。房地产分层分户平面图是产权证的配图，是以户为单位提供的。是以户为单位提供的。1 12 24 4测绘成果测绘成果 房产测绘成果包括：房屋建筑面积汇总表房产测绘成果包括：房屋建筑面积汇总表(各类面积：各功能区面积、分层面积、各类面积：各

12、功能区面积、分层面积、共有共用建筑面积、分户共有共用建筑面积、分户(套套)面积面积)、房产平面图、房产平面图(包括：房产分幅平面图、房产分包括：房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图丘平面图、房产分层分户平面图)、附件及备注等内容。、附件及备注等内容。2022年12月9日星期五 101 13 3房产测绘成果房产测绘成果按现行国家房产测量规范规定，房产测量提供的成果由房产簿册、房产数据和房按现行国家房产测量规范规定，房产测量提供的成果由房产簿册、房产数据和房产图集产图集3 3部分组成。在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果以及测量完成的控部分组成。在房产测绘中使用过的地形图、控制点成

13、果以及测量完成的控制点、界址点、面积、房产平面图等和相应的技术设计书、技术总结等都应归入制点、界址点、面积、房产平面图等和相应的技术设计书、技术总结等都应归入房产测绘成果，包括纸质资料和电子文档。、房产测绘成果，包括纸质资料和电子文档。、1 13 31 1成果分类成果分类按成果的形式可以分成房产簿册按成果的形式可以分成房产簿册(各类文档和表格各类文档和表格)、房产数据、房产数据(各类计算数据和计各类计算数据和计算结果算结果)和房产图集和房产图集(各类图件各类图件)3)3种类型。种类型。2022年12月9日星期五 111 13 32 2成果整理成果整理目前的房产测绘成果整理，主要以测绘成果书的形

14、式出现。在测绘成果书中包括目前的房产测绘成果整理，主要以测绘成果书的形式出现。在测绘成果书中包括了该项目的所有与测绘有关及测绘的信息，一般来讲主要有以下内容：了该项目的所有与测绘有关及测绘的信息，一般来讲主要有以下内容：(1)(1)测绘依据、责任人。测绘依据、责任人。(2)(2)房屋建筑面积测绘报告，包括：房屋坐落、项目名称、测绘目的、测绘结果、房屋建筑面积测绘报告，包括：房屋坐落、项目名称、测绘目的、测绘结果、测绘精度、测量方法、测绘仪器及测绘软件、特殊情况说明、项目工作人员、测测绘精度、测量方法、测绘仪器及测绘软件、特殊情况说明、项目工作人员、测绘单位、施测时间等内容。绘单位、施测时间等内

15、容。2022年12月9日星期五 12(3)(3)房屋建筑面积测绘成果，包括：说明、房屋建筑面积汇总表房屋建筑面积测绘成果，包括：说明、房屋建筑面积汇总表(包括幢、包括幢、各功能区、分层、共有共用、幢内各层各类建筑面积各功能区、分层、共有共用、幢内各层各类建筑面积)、分户、分户(套套)面积明面积明细表、各类面积计算表、房产平面图、附件及备注等内容。细表、各类面积计算表、房产平面图、附件及备注等内容。(4)(4)附件，包括房屋建筑面积测绘合同、房屋建设有关资料附件，包括房屋建筑面积测绘合同、房屋建设有关资料(建设工程规建设工程规划许可证、土地红线、规划红线、建设用地批准书等有关建房证件、附划许可证

16、、土地红线、规划红线、建设用地批准书等有关建房证件、附图图(复印件复印件)、建筑施工变更联系单等。、建筑施工变更联系单等。2022年12月9日星期五 131 13 33 3成果管理成果管理 现行现行房产测绘管理办法房产测绘管理办法规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管

17、理。从程序上讲，应在二级检查和验收工作完成后实施对房产房产档案统一管理。从程序上讲，应在二级检查和验收工作完成后实施对房产测绘成果的审核；但目前的操作都是在二级检查后，验收和房产测绘成果的审测绘成果的审核；但目前的操作都是在二级检查后，验收和房产测绘成果的审核同时进行，因为委托和房地产行政主管部门就产权面积测绘来讲是同一主体。核同时进行，因为委托和房地产行政主管部门就产权面积测绘来讲是同一主体。2022年12月9日星期五 14第第2 2章房产控制测量章房产控制测量2 21 1 概述概述 2 21 11 1控制测量作用控制测量作用 房产平面控制测量是整个房产测量的前期基础性的工作，其目的是为房产

18、房产平面控制测量是整个房产测量的前期基础性的工作，其目的是为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架平面测量工作提供一个准确的控制框架(参考系参考系)和定位基准，并控制误差的和定位基准，并控制误差的积累。具体来说，有以下几方面的作用：积累。具体来说，有以下几方面的作用：2022年12月9日星期五 15(1)(1)为房产要素测量提供起算数据。在测定房产要素的几何位置时，需要为房产要素测量提供起算数据。在测定房产要素的几何位置时，需要有房产平面控制点提供和传递起算数据，尤其是在测定界址点、房角点有房产平面控制点提供和传递起算数据，尤其是在测定界址点、房角点的位置时，精度要求很高，因而对作为起算点的房

19、产平面控制点精度要的位置时，精度要求很高，因而对作为起算点的房产平面控制点精度要求也很高。求也很高。(2)(2)为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。在绘制房产平面图时，为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。在绘制房产平面图时，不论采用何种方法，都需要具有一定密度和精度的控制点提供定位基准不论采用何种方法，都需要具有一定密度和精度的控制点提供定位基准和测图控制。和测图控制。2022年12月9日星期五 16(3)(3)为房产测绘的变更与修测提供起算数据。由于房产权属的变换和转移，为房产测绘的变更与修测提供起算数据。由于房产权属的变换和转移，以及城市现状的不断变化，房产测绘的成果必须及时更新，才能

20、保持成以及城市现状的不断变化，房产测绘的成果必须及时更新，才能保持成果的现势性。这些变更和修测都需要具有一定密度和精度、能长期保存、果的现势性。这些变更和修测都需要具有一定密度和精度、能长期保存、稳定的控制点作为起算数据。稳定的控制点作为起算数据。2022年12月9日星期五 17第第3 3章房屋要素测量章房屋要素测量 3 31 1房产要素房产要素 3 31 1一房产要素一房产要素房产要素就是反映房屋及其用地情况的要素。在房屋用地测量和房屋测量中应房产要素就是反映房屋及其用地情况的要素。在房屋用地测量和房屋测量中应根据实地情况按需要绘制草图。根据实地情况按需要绘制草图。3 31 12 2房产要素

21、的范围房产要素的范围房产要素从反映的角度来讲，可以分为属性的房产要素从反映的角度来讲，可以分为属性的(权属调查的权属调查的)、位置的、位置的(界址点、界址点、境界境界)、数量的、数量的(房屋面积房屋面积)、地理的、地理的(各类编号各类编号)以及对房产的全面反映具有现实以及对房产的全面反映具有现实意义的地物地貌。意义的地物地貌。2022年12月9日星期五 183 31 13 3房产要素的作用房产要素的作用房产要素的作用在于充分反映房产情况，并对确定房产及其用地的权属以及房产要素的作用在于充分反映房产情况，并对确定房产及其用地的权属以及实现界线及位置确认具有现实意义。因此，房产要素的测量就包括了界

22、址点实现界线及位置确认具有现实意义。因此，房产要素的测量就包括了界址点测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通、水域和其他相关地物测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通、水域和其他相关地物测量等。房产要素的测量方法包括野外解析法测量、航空摄影测量、全野外测量等。房产要素的测量方法包括野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。数据采集等。2022年12月9日星期五 193 32 2碎部测量碎部测量碎部测量是各图种测量的基础，通过碎部测量获取各种要表示要素的基本资碎部测量是各图种测量的基础，通过碎部测量获取各种要表示要素的基本资料为形成各图种打好基础。料为形成各图种打好基础。3

23、 32 21 1碎部测量的作用碎部测量的作用作为房产测量的碎部测量，其主要作用在于对房产要素进行测量，完成房产作为房产测量的碎部测量，其主要作用在于对房产要素进行测量，完成房产测量分幅图、分丘图、分户图的测制，为房屋面积量算做好基础工作。测量分幅图、分丘图、分户图的测制，为房屋面积量算做好基础工作。2022年12月9日星期五 20所谓碎部点，就是反映地物轮廓和几何位置的地物特征点，简称地物点。所谓碎部点，就是反映地物轮廓和几何位置的地物特征点，简称地物点。测绘地物是测量它们的特征点，例如各种地物的转折点、中心点、交叉测绘地物是测量它们的特征点，例如各种地物的转折点、中心点、交叉点、曲线上的弯曲

24、变换点、起迄点、房屋的角点和拐点等都是各种地物点、曲线上的弯曲变换点、起迄点、房屋的角点和拐点等都是各种地物的特征点，连接了这些相关的特征点，就勾绘出了地物的形状、面积、的特征点，连接了这些相关的特征点，就勾绘出了地物的形状、面积、位置、走向，便得到了与实地相似的地物形状，在图上确立它们之间的位置、走向，便得到了与实地相似的地物形状，在图上确立它们之间的相关位置。相关位置。2022年12月9日星期五 21 3 32 22 2碎部测量的内容碎部测量的内容根据房产要素的概念，碎部测量的内容也应围绕房产要素进行，即围绕根据房产要素的概念，碎部测量的内容也应围绕房产要素进行，即围绕房产测绘的测量和调查

25、工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、房产测绘的测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来3 32 23 3碎部测量的方法碎部测量的方法碎部测量方法包括解析法、测算法及野外数字采集法。碎部测量方法包括解析法、测算法及野外数字采集法。2022年12月9日星期五 221 1解析法解析法根据控制网，通过测边、测角，计算界址点坐标的根据控制网，通过测边、测角，计算界址点坐标的方法，称之为解析法。它是通过测区控制点，根据方法，称之为解析法。它是通过测区控制点，根据距离及角度测量结果，按一定的图形解算出地

26、物点距离及角度测量结果，按一定的图形解算出地物点(碎部点碎部点)坐标的方法。极坐标法和交会法。坐标的方法。极坐标法和交会法。2 2测算法测算法(也称部分解析法也称部分解析法)在采用解析法测定街坊外围地物点在采用解析法测定街坊外围地物点(碎部点碎部点)和街坊和街坊内部明显地物点内部明显地物点(碎部点碎部点)坐标的基础上，再用图解坐标的基础上，再用图解法测定该街坊内部的隐藏的地物点法测定该街坊内部的隐藏的地物点(碎部点碎部点)平面位平面位置。解算这些地物点是以街坊外围及内部已求解的置。解算这些地物点是以街坊外围及内部已求解的地物点为基础的。地物点为基础的。3 3野外数字采集法野外数字采集法 野外数

27、字采集法，即我们所说的内外业一体化的野外数字采集法，即我们所说的内外业一体化的测量方法，它利用全站仪和测量方法，它利用全站仪和GPSGPS接收机实地采集地接收机实地采集地物点物点(碎部点碎部点)的坐标。的坐标。2022年12月9日星期五 233 33 3房屋面积测算房屋面积测算房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一，其主要内容是测定房产权界、房房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一，其主要内容是测定房产权界、房屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面积分摊等基础数据。这些数据经房地产发证机关

28、确认后，作为核发房屋所有权证积分摊等基础数据。这些数据经房地产发证机关确认后，作为核发房屋所有权证的测绘资料及所有权证的附图，是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用的测绘资料及所有权证的附图，是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。者的合法权益的重要依据。测算成果的正确与否，涉及千家万户的切身利益。从事房产测绘的技术人员必须测算成果的正确与否，涉及千家万户的切身利益。从事房产测绘的技术人员必须认真负责地做好房屋建筑面积的测算工作，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。认真负责地做好房屋建筑面积的测算工作，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。2022年12月9日星期五 2

29、43 33 31 1房屋面积测算内容房屋面积测算内容 房屋面积测算均指水平面积的测算。房屋建筑面积测算包括房屋建筑面房屋面积测算均指水平面积的测算。房屋建筑面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。3 33 32 2房屋面积测算规则房屋面积测算规则房屋建筑面积测算的规则，按国家现行房屋建筑面积测算的规则，按国家现行房产测量规范房产测量规范)(GB)(GBT T l7986-2000)l7986-2000)可以分为全部可以分为全部(100(100)计算建筑面积计算建筑面积(折减系数为折减系数为

30、1)1)、计算、计算一半一半(50(50)建筑面积建筑面积(折减系数为折减系数为0.5)0.5)和不计算建筑面积和不计算建筑面积3 3类。类。2022年12月9日星期五 25 1 1计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：备以下普遍性的条件：(1)(1)应具有上盖；应具有上盖；(2)(2)应有围护物；应有围护物；(3)(3)结构牢固，属永久性的建筑物；结构牢固，属永久性的建筑物；(4)(4)层高在层高在2 220

31、 m20 m或或2 220 m20 m以上；以上；(5)(5)可作为人们生产或生活的场所。可作为人们生产或生活的场所。2022年12月9日星期五 26 2 2计算建筑面积的范围计算建筑面积的范围(内容内容)计算建筑面积的范围计算建筑面积的范围(内容内容)根据现行规范执行。根据现行规范执行。3 3可以分摊的共有建筑面积可以分摊的共有建筑面积 共有共用建筑面积是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面共有共用建筑面积是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。积。共用建筑面积可以分为局部共用建筑面积可以分为局部(某一功能区某一功能区)共用、某一层共用、幢共用、某一层共用、幢(院院)共共用

32、和其他共有建筑面积四类。按照共用建筑面积谁受益、谁分摊的原则，用和其他共有建筑面积四类。按照共用建筑面积谁受益、谁分摊的原则，在处理原则的总体要求下采用一级分摊或多级分摊的方法按面积比例进在处理原则的总体要求下采用一级分摊或多级分摊的方法按面积比例进行分摊。行分摊。2022年12月9日星期五 27 3 33 33 3房屋面积测算精度要求房屋面积测算精度要求房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准，以房屋建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准，以2 2倍中误差作为房屋建倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差。超过筑面积测算的最大限差。超过2 2倍中误差的要返工重测。我国房产面积的精度分

33、倍中误差的要返工重测。我国房产面积的精度分为为3 3个等级，根据实践和实际的要求，一般采用个等级，根据实践和实际的要求，一般采用2 2个精度等级，即采用第二、第三个精度等级，即采用第二、第三精度等级标准。对新建商品房精度等级标准。对新建商品房(含此前未测的含此前未测的)建筑面积测算精度采用第二等级精建筑面积测算精度采用第二等级精度要求；对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级中误差；其余有特殊要求的度要求；对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级中误差；其余有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度。用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度。各级房产面积测算的限差和中误差不得超过表各级房

34、产面积测算的限差和中误差不得超过表8-318-31计算的结果。计算的结果。2022年12月9日星期五 28表表8.3.1 8.3.1 房屋面积测算的中误差与限差单位房屋面积测算的中误差与限差单位:m2:m23 33 34 4房屋面积测算方法房屋面积测算方法 1 1坐标解析法坐标解析法 坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。角点的坐标计算房屋面积的方法。2022年12月9日星期五 29 2 2实地量距法实地量距法实地量距法是在实地用长度测量工具量

35、取有关图形的边长而计算出这个图形的面实地量距法是在实地用长度测量工具量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。实地量距是目前房地产测量中最普遍的面积测算方法。在测算房屋面积时，积。实地量距是目前房地产测量中最普遍的面积测算方法。在测算房屋面积时，现在都是采用实地量距法。现在都是采用实地量距法。对于规则图形，例如矩形、方形的房屋或房间，都是直接量取边长，很简单地算对于规则图形，例如矩形、方形的房屋或房间，都是直接量取边长，很简单地算出其面积。出其面积。对于不规则图形的面积测算时，可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分对于不规则图形的面积测算时，可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分别计算出这

36、些图形的面积，用简单的加减法算出其面积。别计算出这些图形的面积，用简单的加减法算出其面积。2022年12月9日星期五 303 3图解法图解法图上量算面积的方法很多，最简单的方法是求积仪法，但求积仪法精度图上量算面积的方法很多，最简单的方法是求积仪法，但求积仪法精度太低。还有常用的几何图形法，即在图上量取有关图形的长度计算出图太低。还有常用的几何图形法，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，也可量取图形的坐标计算图形的面积。但这些方法都因精度形的面积，也可量取图形的坐标计算图形的面积。但这些方法都因精度太低，房产测量现在几乎都不采用。太低，房产测量现在几乎都不采用。2022年12月9日星期

37、五 31第第4 4章房产图测绘章房产图测绘4 41 1 房产分幅平面图房产分幅平面图4 41 11 1房产分幅平面图的作用房产分幅平面图的作用房产分幅平面图通常简称房产分幅图，是全面反映房屋及其用地位置和权房产分幅平面图通常简称房产分幅图，是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图、房屋分户平面图的基础资料。属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图、房屋分户平面图的基础资料。房产分幅平面图的测绘范围包括：城市、县城、建制镇的建成区以及建成房产分幅平面图的测绘范围包括：城市、县城、建制镇的建成区以及建成区以外的独立工矿、企事业单位及其毗连居民点等。区以外的独立工矿、企事业

38、单位及其毗连居民点等。2022年12月9日星期五 324 41 12 2房产分幅平面图的表示原则房产分幅平面图的表示原则1 1境界与地物境界与地物(1)(1)行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示。境界线重合时，用高一级境界线表示。境界线与丘界线重合时，需要表示。境界线重合时，用高一级境界线表示。境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。境界线跨越图幅时，应在内外图廓间的界端注出行政区划名用丘界线表示。境界线跨越图幅时，应在内外图廓间的界端注出行政区划名称。称。(2)(2)丘界线表示方法。明确无争议的丘界用

39、丘界线表示，有争议或无明显界丘界线表示方法。明确无争议的丘界用丘界线表示，有争议或无明显界线又提不出凭证的丘界用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线线状线又提不出凭证的丘界用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线线状地物重合时，用丘界线表示。同时表示出丘内的土地用途分类代码。地物重合时，用丘界线表示。同时表示出丘内的土地用途分类代码。2022年12月9日星期五 33(3)(3)房产区界线和房产分区界线根据需要表示。房产区界线和房产分区界线根据需要表示。(4)(4)房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以

40、上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加固墙等一般不表示；临时以上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加固墙等一般不表示；临时性的过渡房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的应绘出分层线。性的过渡房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的应绘出分层线。窑洞只绘住人的，符号绘在洞口处。窑洞只绘住人的，符号绘在洞口处。架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示。虚线内四角加绘小圆圈架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示。虚线内四角加绘小圆圈表示支柱。表示支柱。2022年12月9日星期五 34(5)(5)分幅图上应绘制房屋附属设施及房屋围护物，包括柱廊、檐廊、架空通廊、分幅图上应绘制房屋附属设施及

41、房屋围护物，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。围底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。围护物包括围墙、栅栏、栏杆、篱笆、铁丝网等。护物包括围墙、栅栏、栏杆、篱笆、铁丝网等。(6)(6)分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密容

42、纳用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密容纳不下时，除丘号、丘支号、幢号和房产权号必须注记，门牌号可首末两端注记、不下时，除丘号、丘支号、幢号和房产权号必须注记，门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。2022年12月9日星期五 35(7)(7)与房产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应与房产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应表示。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要表示。表示。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、

43、草地等可根据需要表示。2 2单位名称及注记单位名称及注记(1)(1)地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。(2)(2)同一地名被线状地物和图廓分割或者不能概括大面积和延伸较长的地域、地同一地名被线状地物和图廓分割或者不能概括大面积和延伸较长的地域、地物时，应分别调注。物时，应分别调注。(3)(3)单位名称只注记区、县以上和使用面积大于图上单位名称只注记区、县以上和使用面积大于图上200 mm200 mm。的单位。的单位。2022年12月9日星期五 36 4 41 13 3房产分幅平面图的成图方法房产分幅平面图的成图方法1 1全野外采集数据成图全野外采集

44、数据成图2 2野外解析测量数据成图野外解析测量数据成图3 3平板仪测绘房产图平板仪测绘房产图4 4编绘法绘制房产图编绘法绘制房产图在全国不少城市和建制镇，规划建设行政主管部门在全国不少城市和建制镇，规划建设行政主管部门均组织测绘了均组织测绘了l l：500500或或1 1：1 0001 000的城镇地形图，城的城镇地形图，城镇地形图测绘的各项技术要求与房产图的技术要求镇地形图测绘的各项技术要求与房产图的技术要求一致或基本一致，完全可以满足房产图的各项精度一致或基本一致，完全可以满足房产图的各项精度要求，是编绘房产图最为可靠的资料之一。房产图要求，是编绘房产图最为可靠的资料之一。房产图编绘工作地

45、形二底图为工作底图，经图廓边长、方编绘工作地形二底图为工作底图，经图廓边长、方格网尺寸检查，符合规定后，按房产分幅平面图与格网尺寸检查，符合规定后，按房产分幅平面图与房产要素测量精度要求补充房产要素后经清绘整饰，房产要素测量精度要求补充房产要素后经清绘整饰，即成相同比例尺的房产图。即成相同比例尺的房产图。2022年12月9日星期五 374 42 2房产分丘平面图房产分丘平面图 4 42 21 1房产分丘平面图的作用房产分丘平面图的作用 分丘图是房产分幅平面图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。分丘图是房产分幅平面图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。4 42 22 2房产分丘平面图的形

46、式房产分丘平面图的形式 1 1分丘图的规格分丘图的规格(1)(1)分丘图的幅面可在分丘图的幅面可在787 mm787 mm1092 mm1092 mm全开纸的全开纸的l l32321 14 4之间选用。一般之间选用。一般采用经过热定型处理的采用经过热定型处理的0 007 mm07 mm的聚酯薄膜，也可选用其他材料。的聚酯薄膜，也可选用其他材料。(2)(2)分丘图的比例尺根据丘面积大小，在分丘图的比例尺根据丘面积大小，在1 1：1001001 1：1 0001 000之间选用。之间选用。2022年12月9日星期五 382 2分丘图的表示内容分丘图的表示内容分丘图上除表示房产分幅平面图的内容外，还

47、应当表示以下内容：分丘图上除表示房产分幅平面图的内容外，还应当表示以下内容：(1)(1)房屋权界线，包括房屋墙体的归属；房屋权界线，包括房屋墙体的归属；(2)(2)界址点的点位与点号，包括界址点之间的界址边长；界址点的点位与点号，包括界址点之间的界址边长；(3)(3)房屋产别、房屋结构、房屋层数、建成年份；房屋产别、房屋结构、房屋层数、建成年份；(4)(4)房屋用地面积、建筑面积和四至；房屋用地面积、建筑面积和四至；(5)(5)房屋各边边长及阳台、挑廊等。房屋各边边长及阳台、挑廊等。2022年12月9日星期五 393 3分丘图的技术要求分丘图的技术要求 (1)(1)图廓线、方格网、控制点的各项

48、误差不超过规范的要求；图廓线、方格网、控制点的各项误差不超过规范的要求；(2)(2)分丘图的坐标系统应当与房产分幅平面图坐标系统相一致；分丘图的坐标系统应当与房产分幅平面图坐标系统相一致；(3)(3)分丘图上各类点位精度要求，与房产分幅平面图相同。分丘图上各类点位精度要求，与房产分幅平面图相同。4 4分丘图上各类要素的标示、注记、清绘、整饰分丘图上各类要素的标示、注记、清绘、整饰(1)(1)分丘图上应分别注明所有相邻产权单位分丘图上应分别注明所有相邻产权单位(或个人或个人)的名称；的名称；(2)(2)分丘图上各种注记字头应朝北或朝西；分丘图上各种注记字头应朝北或朝西；2022年12月9日星期五

49、 40(3)(3)测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1 12 2处，处，借墙量至墙体的内侧，自有墙量至墙体外侧，并用相应符号表示；借墙量至墙体的内侧，自有墙量至墙体外侧，并用相应符号表示；(4)(4)房屋权界线与丘界线重合时，标示权界线，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，房屋权界线与丘界线重合时，标示权界线，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，标示房屋权界线；标示房屋权界线；(5)(5)分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上须注出西南角的坐标值，以分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上须注出西南角的坐标

50、值，以公里为单位注记至小数点后三位。公里为单位注记至小数点后三位。4 42 23 3房产分丘平面图的成图方法房产分丘平面图的成图方法 房产分丘平面图的成图方法与房产分幅平面图相同。房产分丘平面图的成图方法与房产分幅平面图相同。2022年12月9日星期五 414 43 3 房产分层分户平面图房产分层分户平面图 4 43 31 1房产分层分户平面图的作用房产分层分户平面图的作用房屋分户平面图也称分层分户图，是房屋产权登记发证的依据，也是计算分摊土房屋分户平面图也称分层分户图，是房屋产权登记发证的依据，也是计算分摊土地使用面积的依据，是房产产权、产籍管理的基础资料之一。分户图是在分丘图地使用面积的依