最新《不动产估价》第十二章：土地估价课件.ppt

1、进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是三，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑五成群，聚在大树下，或站着

2、，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑强子，别跑了，快来我给你扇扇了，快来我给你扇扇”。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你你看热的，跑什么？看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国

3、已有三千年多年的历史。取材的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过

4、了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅道，袅第12章 土地估价n12.1 基准地价评估n12.2 宗地地价评估n12.3 地价动态监测n12.4 建筑地价分摊与不动产增值n12.5 农用地估价12.1.4 基准地价的评估程序n1 确定基准地价评估区域确定基准地价评估区域n2 评估资料的调查与收集评估资料的调查与收集n资料收集的一般要求n资料调查的内容n资料调查的渠道n样点资料的整理n3 基准地价的内涵及参数确定基准地价的内涵及参数确定n基准地价内涵的确定n基准地价参数的确定n4 基准地价

5、的确定基准地价的确定n样点地价的计算n样点地价修正n基准地价的确定12.1.5 基准地价成果的应用与更新n1 基准地价成果的应用基准地价成果的应用n为政府出让土地、进行价格调控提供依据n有利于土地价格体系的完善，为政府对地价的宏观调控提供依据n为城镇的布局规划提供依据n为不动产的抵押贷款提供价格依据n促进土地市场健康发展2 基准地价成果的更新基准地价成果的更新n基准地价的更新主要有以下几种技术路线。n以土地定级（或均质区域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。n以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。n以土地定级（或均质区域）为基础，以地价指数为

6、依据，利用地价动态监测成果更新基准地价。12.2 宗地地价评估n12.2.1 宗地地价的概念和特点n12.2.2 宗地地价评估的原理n12.2.3 宗地地价评估方法n12.2.4 宗地地价评估程序12.2.1 宗地地价的概念和特点n1 宗地地价的概念宗地地价的概念n宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。n2 宗地地价的特点宗地地价的特点n特殊性n目的多样性n公正性n时效性12.2.2 宗地地价评估的原理n宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。n正常的土地市场中，具有同样土地质量等级和土地使用价值的宗地，应该具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。n同一供需圈内，具有同

7、样等级和土地使用价值的宗地，应该具有同样的价格。n土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价格认识可能不完全一致，但土地使用权转移成交时，双方对地价标准的认识趋于一致，这也正是土地估价应追求的结果。12.2.3 宗地地价评估方法n我国宗地地价评估的基本方法，主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价系数修正法等。12.2.4 宗地地价评估程序n1 选定估价方法选定估价方法n各种估价方法的比较n各种估价对象适宜的估价方法n不同权利状况下宗地地价的估价方法n2 确定估价结果确定估价结果12.3 地价动态监测n12.3.1 地价动态监测的发展n12.3.2 地价动态监测中的概念n12.3.3

8、 地价动态监测的技术路线与程序n12.3.4 地价动态监测中有关指标的计算n12.3.5 地价动态监测的成果及其应用12.3.1 地价动态监测的发展n1 地价动态监测的发展概况n2 地价动态监测发展的目标n3 地价动态监测已取得的成果12.3.2 地价动态监测中的概念n1 地价动态监测n2 地价监测点n3 监测点地价n4 地价区段n5 监测地价类型n6 监测地价类型n7 地价水平值n8 地价变化量n9 地价增长率n10 地价指数12.3.3 地价动态监测的技术路线与程序n1 地价动态监测的技术路线地价动态监测的技术路线n通过建立监测点，采用评估等手段收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地

9、价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。2 地价动态监测的程序地价动态监测的程序n确定地价动态监测的范围n建立以地价监测点为基础的数据源 n采集并处理监测数据n根据监测目标建立地价动态监测指标体系n计算各类地价动态监测指标n对城市地价状况进行综合分析和评价n编制城市地价动态监测报告n发布城市地价动态监测信息12.3.4 地价动态监测中有关指标的计算n1 地价水平值计算n2 地价变化量计算n3 地价增长率计算n4 地价指数计算12.3.5 地价动态监测的成果及其应用n2003年以来，国

10、家根据全国主要的52个城市上报的地价监测数据，每季度定期发布季度城市地价动态监测报告，每年度发布年度城市地价动态监测报告，并逐年公开出版发行中国城市地价状况。n这些成果的应用主要表现在：n促进了我国基准地价定期更新及发布制度的落实。n广泛建立了内涵统一、规范的地价监控数据源。n监测系统运行有序，定期为行政管理部门和社会公众提供信息分析报告。n针对土地市场的热点难点问题，及时提供专题调查研究成果，体现了动态监控工作的高效性。12.4 建筑地价分摊与不动产增值n12.4.1 城市土地空间价值n12.4.2 建筑地价分摊n12.4.3 不动产增值12.4.1 城市土地空间价值n1 城市土地空间价值的

11、内涵城市土地空间价值的内涵n土地空间价值的货币表现，实质上是土地各层空间地租的资本化还原。n2 城市土地空间价值的影响因素城市土地空间价值的影响因素n人类劳动的投入n可及性n视野n舒适性n电梯设备的配置状况n安全性n3 城市土地空间价值估价的原则城市土地空间价值估价的原则n规模经济效益原则n收益递增递减原则n合法原则12.4.2 建筑地价分摊n1 建筑地价分摊的意义建筑地价分摊的意义n建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。n2 待分摊的地价待分摊的地价n静态地价n动态地价n调整后的动态地价n3 建筑地价分摊需要考虑的因素建筑地价分摊需要考虑的

12、因素n面积n楼层n朝向n4 建筑地价分摊的方法建筑地价分摊的方法n建筑地价分摊的方法有按建筑面积进行分摊、按房地价值进行分摊、按土地价值进行分摊三种。12.4.3 不动产增值n1不动产增值的原因不动产增值的原因n由于土地经营者增加对土地的投资所引起的土地增值。n由于土地周围设施的改善所引起的土地增值。n土地利用类型的变化所引起的土地增值。n由于时间的推移，人口的增加和社会经济的发展所引起的土地增值。n2 不动产增值的界定不动产增值的界定n不动产增值与不动产价格增长的关系n不动产增值与追加劳动的关系n3 不动产增值的计算不动产增值的计算n其计算公式为：DPSISPPoi12.5 农用地估价n12

13、.5.1 农用地估价的概述n12.5.2 农用地估价方法n12.5.3 农用地宗地估价n12.5.4 农用地征收价格评估12.5.1 农用地估价的概述n1 农用地估价农用地估价n2 农用地价格的影响因素农用地价格的影响因素n自然因素n社会经济因素n特殊因素12.5.2 农用地估价方法n1 收益法收益法n年总收益的分析计算n年总费用的分析计算n求取年纯收益n求取年纯收益n2 评估分析法评估分析法n建立农用地价格影响因素体系n制定农用地价格影响因素评分标准n调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分n确定单位分值价格n计算待估宗地价格12.5.3 农用地宗地估价n1 农用地宗地价格农用地宗地价格n

14、2 不同利用类型的农用地宗地估价不同利用类型的农用地宗地估价n耕地地价估价n园地地价估价n林地地价估价n牧草地地价估价n3 不同估价目的的农用地宗地估价不同估价目的的农用地宗地估价n承包及转包农用地价格评估n农用地租金评估n荒地拍卖评估n荒地抵押价格评估12.5.4 农用地征收价格评估n1 农用地征收价格影响因素农用地征收价格影响因素n除有农用地价格影响因素以外，还应有以下因素：n权利因素n用途因素n社会保障因素n其他因素2 农用地征地区片价评估农用地征地区片价评估n评估步骤n调查资料n划分社会保障区n测算社会保障价格n计算单位面积农用地社会保障价格n绘制社会保障价格图n划分农用地征收价格区片

15、n计算农用地征地区片价3 农用地征收宗地价格评估农用地征收宗地价格评估n综合法n比较法n征地区片价系数修正法n农用地征收价格的确定本章基本概念本章基本概念n土地估价 基准地价 宗地地价 地价动态监测 建筑地价分摊 不动产增值 农用地估价思考与练习思考与练习n1 基准地价评估实践中，主要的两种技术路线是什么？它们的适用条件各是什么？n2 基准地价更新的主要技术路线有哪些？n3 简述不同权利状况下宗地地价的估价方法？n4 简述地价动态监测的评估程序。n5 简述地价动态监测成果的作用。n6 影响城市土地空间价值的因素有哪些？n7 建筑地价分摊的意义的什么？n8 建筑地价分摊需要考虑的因素有哪些？n9 建筑地价分摊的方法有哪些？各自的优缺点是什么？n10 不动产增值的原因有哪几种？n11 不动产增值与不动产价格增长的关系如何？n12 农用地价格的影响因素有哪些？n13 如何应用评分估价法？n14 简述不同利用类型的农用地宗地估价。n15 简述不同估价目的的农用地宗地估价n16 如何评估农用地征地区片价？