资产评估学第二章课件.ppt

1、l第一节成本法l第二节市场法l第三节收益法l第四节清算价格法一、成本法及其适用的前提条件二、成本法运用的形式及其各项指标的估算l（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。l（二）采用成本法评估资产的前提条件：l1、应当具备可利用的历史资料；l2、形成资产价值耗费是必须的。1、基本公式可表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、运用成本法评估资产的步骤：确定被评估资产，并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限；估算被评估资产的损耗或贬值；计算确定被评估资产的价值。l1、重置核算法l2、物价指数法l3、功能

2、价值法l4、规模经济效益指数法l是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。l重置成本直接成本+间接成本l重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：l重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机

3、器设备重置成本为：l直接成本：51800元l间接成本为：400元l重置成本合计：52200元l物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：l 资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产购建时物价指数l 或者为：l资产重置成本=资产历史成本（1物价变动指数）l某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。则被评估资产重置成本为：l某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130

4、%和150%。则被评估资产重置成本为：l被评估资产重置成本l=100000150%/130%=138460（元）也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本被评估资产年产量/参照物年产量l某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为：l某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为：l

5、被评估资产重置成本l=500004000/5000l=40000（元）l被评估资产的重置成本l=参照物的重置成本（被评估资产的产量/参照物资产的产量）xl 公式中的x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数。l某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以确定其重置成本为：l 被评估资产重置成本l=50000（4000/5000）0.7l=42769（元）l实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。l一般可以采取以下几种方法：l1、观察法l2、公式计算法 l1、观察法l资产实体性贬值重置成本有形损耗率 l有形损

6、耗率1成新率l2、公式计算法l资产实体性贬值重置成本已使用年限/总使用年限l功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。l功能性贬值的估算步骤：l功能性贬值的估算步骤：l第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。l第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。l第三，估计被评估资产的剩余寿命。l第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值，计算公式为：l被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本折现系数）l某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见下

7、表：项目技术先进设备 技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.80元1.20元月工资成本8000元12000元月差异额4000元年工资成本超支额48000元减：所得税（税率33%）15840元年净超额工资32160元资产剩余使用年限5年折现率10%3.7908功能性贬值额121912.13元l经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。l经济性贬值（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率l现对某资产进行评估，总使用年限为13年，已使用7年，该资产全新成本为258万元，经检测，该资产有一部件全部损坏，需要重新更换，需花费42万元，试评估该资产的评估值。l现对某资产进行评估，总使

8、用年限为13年，已使用7年，该资产全新成本为258万元，经检测，该资产有一部件全部损坏，需要重新更换，需花费42万元，试评估该资产的评估值。l评估值（25842）6/13l99.69（万元）一、市场法的基本涵义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标四、市场法的具体评估方法l 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。l1、需要有一个充分活跃的公平的资产交易市场；l2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。l（一）选择参照物l（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素l（三）指标对比、量化差异l（四）调整量化的对比指

9、标差异l（五）综合分析确定评估结果l1、资产的功能l2、资产的实体特征和质量l3、市场条件l4、交易条件l（一）直接比较法 l直接法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。l其基本计算公式为：l 评估对象价值=参照物成交价格评估对象特征参照物特征l或：l 评估对象价值=参照物合理成交价格l 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。l 市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面

10、的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。l资产评估值=参照物成交价格（1-价格折扣率）l 是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。l其数学表达式为：l资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）l例：l被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。l资产评估价值=10 90 120=7.5万元l其数学表达式为：l资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）xl被

11、评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。l资产评估价值=10(90 120)0.7l =8.18万元l 是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基本准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。l其计算公式为：l 资产评估价值=参照物成交价格（1+物价变动指数）l与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年时间该类资产的价格上升了5%，则：l资产评估价值=10（1+5%）l =10.5万元l

12、成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。l其计算公式为：l资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）l该方法是通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。l 是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达式为：l 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值l 资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 交易

13、情况差异修正系数l成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。l用数学式表达为：l 资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本）l评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。资产评估价值=20 150%=30万元l 市盈率乘数法是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象（企业）价值的方法。l用数学式表达：l 资产评估价值=评估对象（企业）收益额 参照物（企业）市盈率l某被估企业的年净利润为1000万元

14、，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：l该企业的评估价值=1000 20l =20000万元l一、收益法及其适用的前提条件l二、收益法应用的形式l三、收益法中各项指标的确定l收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。l其基本计算公式可表述为：l n Ril P=l i=1 (1+r)il式中：P评估值l Ri未来第i个收益期的预期收益额l n收益期限l r折现率l1、被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的；l2、资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的；l3、被评估资产的未来收益期限是能预测出来的。l（一）资产未来收

15、益期有限的情况l（二）资产未来收益无限期的情况l例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表：l评估值283+356+167.9806.9（万元）收益额（万元）折现率折现系数收益折现值（万元）第一年3006%0.9434283.00第二年4006%0.8900356.00第三年2006%0.8369167.90l1、未来收益年金化的情形l2、未来收益不等额的情形l n Ril P=l i=1 (1+r)i l Rl P=l r l n Ril P=l i=1 (1+r)i l m Ri R 1l P=+l i=1 (1+r)i

16、r (1+r)m l某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。l首先，确定未来5年收益额的现值l现值总额l12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3l+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5 =49.24万元l其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%140万元l最后，确定该企业评估值为：l49.24+140 0.6209136.17万元l（一）收益额l（二）折现率l（三）收益期限l清算价格法，是以清算

17、价格作为被评估资产估价标准的一种评估方法。l 由于资产清偿变现的原因不同，变现时限不同，资产变现的自身条件也不同，从而使清算价格又有了强制清算价格、有序清算价格和续用清算价格三种不同的形式。l 强制清算价格是指资产所有者在短期内就会推动对资产的控制和支配权，按快速迫售变现的办法清偿债务。这种强制既有来自法律和合同的强制约束力要求变现清偿的压力，又有快速变现的时间压力。在快速变现条件下，资产公平市场是不存在的，因而，强制清算价格与现行市价有很大的数量差距。l 有序清算价格，指资产所有者允许有一个适当的时限，将资产进行清算整理，宣传推销，选择买主变现资产的价格。因此其资产价格可能比强制迫售条件下的

18、清算价格略高些，但同样低于资产公平市场的现行市价。l 续用清算价格是指整体资产完整保存下来，作为生产盈利能力出售的清算价格。这是由于整体资产本身具有继续使用的价值，清算出售的原因并不是因为整体资产不具有适当的盈利潜力，而是由于其他原因引起的，如因失去融资支持和暂时经济困难而破产，因管理不力造成经营失败等。这时的清算价格实际上是整体资产处于本金市场的价格，因而在本质上与收益现值概念有一致之处。但是由于清算本身具有某种强制性，本金流动的公平市场条件不具备，因而续用清算价格时显低于收益现值，但通常高于有序清算价格。l 第一，具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据；l 第二，资产在市

19、场上可以快速出售变现；l 第三，所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出总额。l（一）现行市价折扣法l（二）模拟拍卖法l（三）竞价法 l指对被清理的资产，首先在市场上寻找一个相适应的参照物；然后根据快速变现原则估定一个折扣率并据以确定其清算价格。l 例如，一辆旧桑塔纳轿车，经调查在旧机动车市场上成交价为4万元，根据销售情况调查，折价20%可以当即出售，则车辆清算价格为4（1-20%）=3.2 万元。l这种方法是根据向被评估资产的潜在购买者询价的办法取得市场信息，最后经评估人员分析确定其清算价格的一种方法。l 例如，有大型拖拉机一台，拟评估其拍卖清算价格，评估人员经过对三个农场主、两个农机公司经理和三个农机销售员征询，其估价分别为：6万元、7.3万元、4.8万元、5万元、6.5万元和7万元，平均价为 6.1万元。考虑目前年关将至和其它因素，评估人员确定清算价格为5.8万元。l是由法院按照法定程序（破产清算）或由卖方根据评估结果提出一个拍卖的底价，在公开市场上由买方竞争出价，谁出的价格高就卖给谁。