某区域公寓市场调查定位与营销策略(-129张)课件.ppt

1、第一章第一章 市场调查市场调查第二章第二章第三章第三章第四章第四章第五章第五章目录目录 项目定位项目定位 营销策略营销策略 合作方式建议合作方式建议 经济估算经济估算市场调研市场调研1 1、地区概况地区概况 2 2、区域市场现状及其趋势判断、区域市场现状及其趋势判断 3 3、项目用地周边环境调查分析、项目用地周边环境调查分析 第一章4 4、土地、土地SWOTSWOT分析分析 5 5、典型类比项目整体分析、典型类比项目整体分析 市场调查：市场调查：地区概况 昆明是云南省省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心。同时也是我国西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市

2、。辖五区八县一市，市域总面积21111平方公里，其中市区面积约98平方公里。总人口488万。昆明地处云贵高原中部，平均海拔1,891米，东西最大横距140公里，南北最大纵距220公里。地理位置属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，具有典型的温带气候特点，素以“春城”而享誉中外。是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往国际、国内航线约40条，以及省内的7条航线。现有铁路干支线12条，省内铁路2条。有5000多公里的公路网通往省内各地和邻省邻国。市场调研市场调研1 1、地区概况地区概况 2 2、区域市场现状及其趋势判断、区域市场现状

3、及其趋势判断 3 3、项目用地周边环境调查分析、项目用地周边环境调查分析 第一章4 4、土地、土地SWOTSWOT分析分析 5 5、典型类比项目整体分析、典型类比项目整体分析 1）、昆明宏观经济分析2）、昆明房地产投资结构3）、昆明二月份房地产趋势4）、区域房地产市场分析5）、总结 市场调查：市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构 3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析 5、总结 2007年昆明市实现地区生产总值1393.6亿元，增长12.5；地方财政一般预算收入133.1亿元，增长28.3；全社会固定资产投资818亿元，增长25；社会消费品零售总额5

4、69.4亿元，增长17.6；城镇居民人均可支配收入12083元，农民人均纯收入4003元，扣除物价上涨因素，分别增长6.1和7.1；人口自然增长率6.02；居民消费价格总水平上涨5.8。从各项社会经济指标可以看出，我市社会经济整体发展是较好的。市场调查：市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构 3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析 5、总结 目前昆明普通住宅的楼盘总共占到55.7%。随着别墅用地储备的不断消耗殆尽，别墅势必体现出其稀缺资源的优势。从区位分布来看，一环以内的多为纯商业项目，如正义坊和摩玛大道商铺；一二环间的是分布在官渡区的住宅项目、城市理

5、想，二三环间的新开楼盘主要在盘龙和官渡区，三环外的楼盘数量仍然最多，以普通住宅为主；滇池旅游度假区和世博园片区普遍是洋房、别墅之类的高品质住宅。呈贡新城的规划，商品楼盘主要为世纪城、云大知城等几个大盘。昆明整个房地产投资呈：中心以繁荣商业；边缘以改善居住条件；外围以专业地产为格局的结构发展。市场调查：市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构 3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析 5、总结 2008年12月份中国大陆楼市一片低迷，部分一线城市的房地产开发商已经开始降价救市。而昆明的楼市在春节过后逐渐回暖，且速度明显比其他城市快，但购房者对市场的观望等待却

6、不断升温。一环以内的房地产投资因其区位及商业价值决定是保值的，价格是稳中带升，而二环以外的楼盘房价却有所回落。2008年1月共有5个楼盘开盘，月，则几乎没有一个项目开盘。3月份昆明也只有两个楼盘开盘，而且提供的房源只有约580套。昆明的房地产市场仍是良性发展，前景看好！市场调查：市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构 3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析 5、总结 根据昆明主城55分区控制性详细规划公示弥勒寺分区的规划方案。一个连接昆明CBD核心区、南屏商业区以及螺蛳湾商业区等传统商业区的旅游商贸服务区即将诞生。按照控制性详细规划，弥勒寺分区范围东起

7、盘龙江，西至环城西路，南至环城南路，北以金碧路为界，用地总面积120公顷。功能定位为：昆明主城区历史传统主轴昆明主城区历史传统主轴上以旅游商贸服务为主的综合区域上以旅游商贸服务为主的综合区域。该分区将以桥梁性的作用把南屏分区和螺蛳湾分区连接在一起，形成一个吸引和集聚大量消费人群的昆明大商圈。区域内云集了昆明市儿童医院、云南省第一人民医院、昆三中、书林一小、屈臣氏等一批医院、学校、商场，生活配套设施齐全。区内的金碧公园以及金马碧鸡坊是昆明最繁华的休闲广场。云南省委、昆明市委、云南省疾控中心等行政单位均位于这一区域。作为与主城核心区紧邻的区域，该区域地块一直吸引了不少开发商及置业投资者的目光，而区

8、域可供开发的土地已近殆尽。同时，“准现房时代”迈入普通昆明人视野，这也对楼盘的销售模式提出更高要求。市场调查：市场调查：区域市场现状及其趋势判断昆明宏观经济分析2、昆明房地产投资结构 3、昆明二月份房地产趋势4、区域房地产市场分析 5、总结 综上所述，昆明市2008年的房地产销售前景乐观。本项目所处区位优越，将有利于发挥环比价格优势，较短的建设周期也能有效地抵御时间和政策风险，优化与周边环境协调的规划布局和单体设计必将为地块的开发创造无限商机。市场调研市场调研1 1、地区概况地区概况 2 2、区域市场现状及其趋势判断、区域市场现状及其趋势判断 3 3、项目用地周边环境调查分析、项目用地周边环境

9、调查分析 第一章4 4、土地、土地SWOTSWOT分析分析 5 5、典型类比项目整体分析、典型类比项目整体分析 1）、项目土地性质调查分析2）、项目周边环境调查分析3）、项目交通条件调查4）、项目市政配套设施调查分析5）、项目常住人口调查分析6）、项目赞住人口调查分析7）、项目周边流动人口调查分析8）、项目周边商业业态、业种调查分析9）、项目周边商业产品租价调查表10）、典型在售商业项目价格调查表11）、住宅产品售价调查表12）、住宅产品租价调查表13）、典型在售酒店公寓调查 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1.项目土地性质调查 该地块属出让商业用地，期限 40 年。规划用地面积

10、2582.67。规划条件：容积率2.5，建筑密度60，绿(旷)地率30，机动车位0.5个车位/100，非机动车位8个车位/100，退15M临街3M，建筑高度18M。市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 2）、项目周边环境调查分析 地块西、北至石桥铺规划路，东侧至昆明市第三幼儿园，南至“近日楼”片区。处于三市街黄金商圈与螺蛳湾批发商圈中间位置，城市综合配套齐全，人口密集区。市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 3.地块交通条件调查1）、交通地理位置图 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 公交线路起点站终点站附近站4大观楼小菜园金碧广场73海埂公园护国路金碧广场98菊花村

11、苏家塘金碧广场3昆明站金苑商厦金碧广场62菊花村梁源小区金碧广场90黄土坡双凤路金碧广场52大观楼昆明机场金碧广场26黄土坡关上金碧广场109东站阳光花园螺蛳湾3.地块交通条件调查2）、公交车网图112湖畔之梦护国桥螺蛳湾75梁家河石闸立交桥螺蛳湾89金沙小区金牛小区螺蛳湾24昆明站海埂公园螺蛳湾111东站岔街螺蛳湾24昆明站海埂公园螺蛳湾58黄土坡永平路螺蛳湾107经济技术开发区东寺街东寺街137船房村东寺街南口东寺街南口152湖畔之梦市总工会书林街本案本案 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 公交线路起点站终点站附近站4大观楼小菜园金碧广场73海埂公园护国路金碧广场98菊花村苏家

12、塘金碧广场3昆明站金苑商厦金碧广场62菊花村梁源小区金碧广场90黄土坡双凤路金碧广场52大观楼昆明机场金碧广场26黄土坡关上金碧广场109东站阳光花园螺蛳湾3.地块交通条件调查112湖畔之梦护国桥螺蛳湾75梁家河石闸立交桥螺蛳湾89金沙小区金牛小区螺蛳湾24昆明站海埂公园螺蛳湾111东站岔街螺蛳湾24昆明站海埂公园螺蛳湾58黄土坡永平路螺蛳湾107经济技术开发区东寺街东寺街137船房村东寺街南口东寺街南口152湖畔之梦市总工会书林街公交线路 地块位于一环路以内，金碧广场以南400米。东西两侧是书林街、东寺街。有23条公交线路在附近运行，交通非常便利。市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析

13、 4）、周边配套设施调查分析 在项目周遍的配套分为四大路线进行调查:分别为东寺街、书林街、金碧路、环城南路、进行了调查:市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 4）、周边配套设施调查分析东寺街:学校机构:部队幼儿园 医 院:男科医院、云南疾病预防控制中心、诊所、药店 金 融:自助银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行 娱 乐:足疗、网吧、电玩、酒吧、美容、西餐自助 购 物:新玉带河鞋城、奥特来斯购物商场、屈臣氏、天浩运动 餐 饮:小吃、肯德基、饭店、西餐自助 行政机构:昆明市图书馆、卫生检查中心、五华文化旅游局 交 通:NO.107.NO.152 NO.137 附属商业:烟酒、茶、

14、瓷器、报亭、彩票、首饰、服装、鞋包、擦鞋、日化、数码、律师 所、中介、食品、饮 品、打字复印、便利店、五金、床上用品、摄影、美发、糕点、纹身、卤味、音像、玉器、助听器、洗衣店、婴儿用品、停车场、精品 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 4）、周边配套设施调查分析环城南路:学校机构:无 医 院:诊所金 融:工商银行娱 乐:螺丝湾鞋业广场、东方玉龙鞋城、家乐福、云纺商业区、餐 饮:华城饭店、螺丝湾饭店、德克士、小吃 行政机构:无 交 通:NO.109 NO.75 NO.107 NO.3 NO.58 NO.80 NO.112 NO.89 NO.111 NO.24 NO.64 NO.91.附

15、属商业：鞋业、眼镜、锅具、酒、糕点、自行车销售、首饰、乐器、书店、联通、打印、摄影 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 4）、周边配套设施调查分析金碧路:学校机构:幼儿园 医 院:五华妇幼保健院、云南第一人民医院、药店、专科医院 金 融:交通银行、自助银行、信用社、光大银行、广东银行、富滇银行、中国银行、建设银行 娱 乐:网吧、电玩、KTV、金碧夜市区、咖啡店、美容 餐 饮:小吃、西餐厅、中西餐厅 住 宿:酒店 交 通:NO.62 NO.52 NO.98.NO.3 附属商业:摄影、茶、保险、中介、烟酒、书店、保健仪器、服装、婚纱、瓷器、打字、典当、便利店、办公文具、保健用 品、食品、

16、糕点、围棋店、缝纫机、助听器、彩票、眼 镜、家纺、鞋、美发、移动通讯 购 物:金碧地下城、金碧商城、金马文化旅游市场、富祥商场、艺明轩家居广场、同仁步行街、金碧辉煌购物中心、百 佳购物中心 宗 教:教堂 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 4）、周边配套设施调查分析书林街:学校机构:昆明市十五幼儿园、昆明市第三幼儿园、昆明第三 中学、书林二小 医 院:儿童医院、药店、兴兴女子医院、吴氏整容医院、诊所 金 融:工商银行、富滇银行、建设银行、邮政、自助银行 娱 乐:金马坊酒吧区、美容、步行街、网吧 餐 饮:桥香园、酒楼、餐馆、小吃 住 宿:总工会宾馆、招待所 交 通:NO.137 NO.

17、152 附属商业:便利店、音像、报亭、玩具店、摄影、婴儿用品、首 饰 加工、服装、理发、助听器、饮品、花店、中介、自行车修理、文具、日化、图文、复印打字、书画行、超市、五金、烟酒、煤气部、橡胶制品、二手手机、印 刷、糖果店、教学仪器、游戏卡、彩票、糕点、保健仪 器、律师所、火车票代售点 购 物:农贸市场 行政机构:云南出版社、书林社区居委会、金碧派出所、治安 亭、报社 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 总结:从上面的调查来看,首先是书林街，主要是以儿童医院和学校为主，所以在书林街上的附属商业大部分都是以文具,玩具等学生用品为主,而东寺街是以购物商业体系为主，二环路是以大型批发为主，

18、而金碧路段是 整个昆明的中心购物场所，所以这四条路上的人流和车流量是非常大的数量总的来说:项目周边不论是在生活上,还是在娱乐、购物、上学、医疗配套金融配套等上都具备了很完善的系统,生活十分便利.不论在生活上还是在购物消费上都是最佳的位置.4）、周边配套设施调查分析 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 4）、周边配套设施调查分析 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 5 5、常住人口调查分析、常住人口调查分析 街 道 名 称小 区 名 称层 数户 数书林街富邦花园 288户 书林小区 22 拆迁办 28 书林街46号 48 书林街45号 154 临街 6 1.书林街书林街 常住

19、人口数量调查常住人口数量调查 所在区域：市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 街 道 名 称 小 区 名 称 层 数 户 数（比较老旧的小区）120 敬德巷67号 70 石桥铺55号 47 昆明茶厂宿舍120 书林街职工宿舍 48 书林街140号 24 书林街138号 60 5 5、常住人口调查分析、常住人口调查分析 1.书林街书林街 常住人口数量调查常住人口数量调查 所在区域：红砖房20 轻工厂宿舍 42 云津市场 294 红砖房 24 外运公司 225 盘一中教师宿舍 36 市委幼儿园宿舍 26 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 街 道 名 称 小 区 名 称 层 数

20、户 数 后兴街 后兴街132号 22 后兴街21号 26 盘龙院 40 市政府住宅 14 省药监所 24 政府宿舍 14 后兴南街7号66 银行宿舍 28 石开铺银行宿舍 35 铁路宿舍 76 司马巷15号 36 5 5、常住人口调查分析、常住人口调查分析 2.后兴街后兴街 常住人口数量调查常住人口数量调查 所在区域：司马巷14号 20 工行宿舍 28 老年之家 36 市歌舞团 100 工行宿舍 73 市委宿舍 118 一建公司宿舍 120 总计：2578户 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 5 5、常住人口调查分析、常住人口调查分析 3.东寺街东寺街 常住人口数量调查常住人口数量

21、调查 所在区域：街 道 名 称 小 区 名 称 栋 数 层 数 户 数 东寺街 防务部宿舍 88 熙泽苑 96 幼儿园宿舍 48 南疆花园 121 东寺花园 83 典雅阁 300 桃花桥昆花园 96 东方A座B座 400 共：1232户 东寺街社区调查常住人口有：6432+以上小区 共：10744人合 计：人口总合计：东寺社区+书林社区=22966人左右 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 5 5、常住人口调查分析、常住人口调查分析 从上表可看出：整个项目周边的居住人群体大部分为以前的职工住房，并且特别是书林街片区，消费群体数量很高,从消费群 体来分可以分为:工薪消费群/学生消费群/

22、旅游购物消费 群,这系列消费群会带来相当的消费能力,如果把本项目 的重点突出为旅游商贸,就更能体现本项目的中心商业的 优越商业位置.市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 6 6、消费群抽样调查分析、消费群抽样调查分析 屈臣氏抽样“吞吐”人流量调查街道名称 5分钟人流量/人 10分钟人流量/人 15分钟人流量/人 东寺街(进口)10 30 41 早中晚人流调查均:2 均:3 均:3 总均:3人/分钟 人/分钟 1小时./人 12小时/人 24小时/人 3 180 2160 4320 出口:5分钟人流量/人 10分钟人流量/人 15分钟人流量/人 16 42 60 均:4 均:4 均:4

23、总均:4人/分钟 人/分钟 1小时/人 12小时/人 24小时/人 4 240 2880 5760 出口(提货)5分钟人流量/人 10分钟人流量/人 15分钟人流量/人 9 25 38 均:3 均:2.5 均:2.5 总均:3人/分钟 人/分钟 1小时/人 12小时/人 24小时/人 3 180 2160 4320 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 人流量调查：学校上下学的时段街 道 名 称 5分钟人流量/人 10分钟人流量/人 15分钟人流量/人 东寺街:325 755 1125 均:73.5人/分钟 每分钟人流量 1小时人流量 12小时人流量 24小时人流量 73.5 4410

24、 52920 105840 书林街:5分钟人流量/人 10分钟人流量/人 15分钟人流量/人 140 425 225 均:26人/分钟 每分钟人流量 1小时人流量 12小时人流量 24小时人流量 26 1560 18720 37440 7 7、项目周边流动人口调查分析、项目周边流动人口调查分析 项目项目学校上下学学校上下学重点抽样人重点抽样人/车流量调查车流量调查 所在区域：西山区车流量调查:街 道 名 称 5分钟车流量/辆 10分钟车流量/辆 15分钟车流量/辆 东寺街:92.5 160 307.5 均:19辆/分钟 每分钟车流量 1小时车流量/辆 12小时车流量/辆 24小时车流量/辆 1

25、9 1140 13680 27360 书林街:5分钟车流量/辆 10分钟车流量/辆 15分钟车流量/辆 27.5 35 112.5 均:6辆/分钟 每分钟车流量/辆 1小时车流量/辆 12小时车流量/辆 24小时车流量/辆 6 360 4320 8640 总结：从表中可以看出书林街人流量为：人分钟，0人小时，车流量为辆分钟，辆小时东寺街人流量为：.人分钟，人小时，车流量为：辆分钟，1辆小时从上表中可以看出书林街和东寺街的人流量和车流量都很大从上表中可以看出书林街和东寺街的人流量和车流量都很大,特别是在学生上特别是在学生上/下学的时候达到了人流和车流的高峰期下学的时候达到了人流和车流的高峰期 市

26、场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 业态业种 数量 医院 5 药店 14 幼儿园 3 酒吧 金马酒吧夜市区 百货超市 3 鞋业商场 3 服装百货 149149 精品、饰品 4 文体、办公 8 日用电器 2 钟表、眼镜 5 珠宝、首饰 10 日化 9 乐器行 2 香烛 1 早点小吃 45 快餐、外卖 4 茶楼、茶坊 8 咖啡 1 电玩 4 福利彩票 6 数码产品 2 中国联通 1 保健器材 2 打字、复印 14 洗衣店 4 4 酒店 1 租车行 1 教堂 1 印刷、包装 3 电动配件 1 自动车修理 1 缝纫机销售 1 8、项目周边商业业态、业种调查分析：、项目周边商业业态、业种调查分析

27、：装饰 1 橡胶制品 6 社会团体 10 文化艺术 2 诊所 5 中小学校 5 金融机构 19 美容、美体 10 购物商场 5 家居广场 1 鞋帽、箱包 47 音像制品 5 便利超市 29 图书销售 9 食品、饮料 20 烟酒、糖茶 24 玩具店 8 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 8、项目周边商业业态、业种调查分析：、项目周边商业业态、业种调查分析：业态业种 数量 助听器 5 中式餐厅 24 西式餐厅 2 糕点 8 网吧 4 保健按摩 4 美发 19 公园 2 中国移动 3 手机销售 1 摄影、写真 13 中介 21 花店 1 停车场 1 住宿 5 煤气站 1 典当行 1 五金

28、、机电 5 钥匙配件 1 自行车行 1 磁器 2 教学仪器 1 机关单位 8 驻在机构 1 总业态:75种1.服装百货 149家6.中介 21家2.箱包、鞋帽 47家7.食品、饮料 20家3.早点小吃 45家8.金融机构 19家4.便利超市 29家9.药店，打字复印14家烟酒、糖茶，中式餐厅 24家10.摄影 13家 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 9 9、项目附近商业产品租价调查表、项目附近商业产品租价调查表书林街和东寺街商铺租金调查表 街道名称现状商铺商铺性质商铺面积开间进深层高租金备注书林街民房改用玩具93332000/月均：222元/.位于金马娱乐城旁边民房改用玩具123

29、43.52000/月均：166元/.位于儿童医院旁民房改用服装233.56.533000/月均：130元/.民房改用首饰522.541200/月均：240元/.民房改用制衣店25.538.542800/月均：109元/.备注：书林街总均价为：158元/东寺街商铺（吊顶）糕点786133.7800/月均：100元/.商铺（吊顶）中介333.31048000/月均:242元/.商铺(民房）中介24462.81700/月均:71元/.商铺（民房）五金2036.52.81200/月均:60元/.商铺服装28473.3500/月均:120元/.东寺街步行街商铺政府规划,二层为200左右,三层为300均:

30、80-100元/.不分位置,只能做中高档次物业东方广场铺面3047.53.510000/月均:333元/.临街备注：东寺街的商铺租金均价为：154元/市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 9 9、项目附近商业产品租价调查表、项目附近商业产品租价调查表 总结:在书林街和东寺街上的商铺租金相差不大，书林街均价为:158元/,东寺街均价为:154元/,并且两条街道的人流量加起也是比较大，从租金上就可以看出商铺的开间、进深、和层高并不是影响租金的主要因素，影响租金的主要因素是位置,并且这俩条也是金碧路和环城南路的联结线，特别是东寺街+东西寺塔步行街会有很多旅行团的来进行景点参观就会带来一定的消

31、费。市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 9 9、项目附近商业产品租价调查表、项目附近商业产品租价调查表东寺街+东西寺塔步行街 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1010、典型商业项目在租售价格调查表、典型商业项目在租售价格调查表 在项目周边没有太多的商铺在售所以调查的参数不多。东方广场商铺24.43 1南向 19万 均价：7777元/均价为：23388元/东方广场商铺53.28 1207.79万 均价：38999元/市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1010、典型商业项目在租售价格调查表、典型商业项目在租售价格调查表东方广场 市场调查：市场调查：项目用地周边环

32、境调查分析 12、二手住宅产品售价调查表、二手住宅产品售价调查表名称面积楼层厅 室装修均价 元/总价 元税收加税后备注：后新街14023*2普装535775无大部分为5-8年以上的大部分没有税收。总体不带税均价为4729元/，如果加上税收营业税5.556%、印花税0.05%、契税1.5%、个人所得税1%、中介费2%、土地增值税1%工本费80元、共有人产权证10元、转让手续费5元/，公正费0.3%成交审验服务费5元/，约10%的税收（9.906%）加税后均价为：5476元/环城南路6542*1普装430728无书林街5142*1普装509826无书林街61+15的围园12*1普装368428无书

33、林街8573*1*1普装447038无书林街9073*1*1中装500045有5501后新街866顶3*2普装546547有税6012巡津新村65+20商铺12*2普装447038有税4920百大铺面6.2322927218.5均每月返租金1000元，每季度返一次百大铺面8.2312452735每季度返租金6250元书林街段 项目周边住宅的项目周边住宅的售价售价调查调查表表 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 12、住宅产品售价调查表、住宅产品售价调查表东寺街路段：名称面积楼层厅 室装修均价总价 元税收税收后均价备注东方广场108 西向73*2*1毛10185110有11120二手房

34、税收费用为：总体不带税均价为8528元/，如果加上税收营业税5.556%、印花税0.05%、契税1.5%、个人所得税1%、中介费2%、土地增值税1%工本费80元、共有人产权证10元、转让手续费5元/，公正费0.3%成交审验服务费5元/，约10%的税收（9.906%）加税后均价为：9373元/后果后135.86 南向103*2*2毛9937135有10926165 南向124*2*2毛10000165有10996135 A座南向3*2*2毛9630133有10589135.8南向73*2*2毛9862134有10850160 南向124*2*2毛10000160有10996170114*2*2毛

35、10000170有10996备注：东方广场分为A B俩栋，其中A栋的销售价格比B栋高，因为B栋是北向总均价：9945元/加税后总均价：10924元/东玉花园1404/73*2*2毛8000112有87981502/83*2*2毛8333125有916411073*2*1毛500055有5500备注：东玉花园是周遍一个高档的住宅区，内部以居住为主。总均价：7111元/加税后总价7821元/项目周边住宅的项目周边住宅的售价售价调查表调查表 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 12、住宅产品租价调查表、住宅产品租价调查表项目周边住宅的项目周边住宅的租价租价调查表调查表 名称面积楼层厅室装修

36、带家具否月租均价元/备注：书林街11053*1*1装修过带全套家具1500元/月14元/总均价租金为：2327元/月从租房的房源情况来看,好租的房子都是2*2*1或者2*2*2卫的、装修过、带部分家具、5通。书林街452*1*1装修550元/月12东寺街（典雅阁）14034*2*1普装部分家具2400元/月17东寺街（典雅阁）12033*2*1普装部分家具2000元/月17西寺塔旁11023*2*1普装部分家具1800元/月16龙园豪宅212165*2*3装6000元/月28东寺街6022*1新装（房改房）1100元/月18东寺街14053*2*中装部分家电260018.5东方广场A座1209

37、3*2*2中装300025 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 12、二手住宅产品售价调查表、二手住宅产品售价调查表总结：从上两张表可看出书林街的房价没有东寺街的高，主要原因是书林街的住宅90%都是原单位（银行、铁路、干部疗养等）的住宅房，并且年代都以久远，甚至有的还是青砖房，所以在价格上并不是优势，而东寺街的住宅已建了一部分商品房源，所以在价格上具优势，整体的房价就比书林街的要略高。主要以东寺住宅为主要代表趋势.市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1111、典型住宅项目在售价格参考、典型住宅项目在售价格参考 南屏时代 南屏时代位于昆明中心核心商圈三寺街旁，东临濂泉苍，南临

38、宝善街，西临国际商务酒店，北临新华书店，坐拥昆明核心CBD商圈。市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1111、典型住宅项目在售价格参考、典型住宅项目在售价格参考 物业类别：普通住宅开盘时间：07年12月26日售卡08年1月11日样板房开放住宅起价：9800元/建筑类别：小高层、高层入住时间：09年住宅均价：12000元/地址：昆明市宝善街155-162号装修：70以下的户型精装修商铺：暂无开发商：云南裕锦屋业有限公司绿化率：暂无车位：70M2以上户型含私家产权车位的性价优选楼层现状：准现房已建到8-9层层高：.户型：目前有16种其中户数：133户型比例：（平层住宅）53有36套 27

39、%（1*2*1）115.624套18%95.7311套 8%140.6914套10%103.03 8套 6%198.13 2套 1.5%104.876套 4.5%75.58 5套 3.7%150.12 4套 3%140.883套 2.2%72.4411套 8%已售完 93.95 3套 2.2%已售完 142.09 2套 1.5%已售完 66.84 2套 1.5%已售完 70.241套1.3%已售完配套：南屏时代周边，金碧广场、金碧公园、近日楼、同仁街、南屏街/正义路休闲步行街等休闲中心遍布，更荟萃了新昆明影城、麦当劳、肯德基、必胜客等昆明时尚娱乐精华，市中心早已成为精彩的休闲娱乐圈！学校：“市

40、一级幼儿园”市三幼、十五幼、十五年、省公安厅幼儿园，校风、教风和学风均优质的书林一小和二小，同属“省重中学”的昆三中与昆铁三中，分布周边；新华图书城近在咫尺，这个位置是城市难得的好学区!医院昆华医院、市第一人民医院、市儿童医院等省市重医院，还聚集了“百年中药老字号”福林堂、省疾病预防中心、一心堂、健之佳、白药大药房等医药医疗机构，家人看病买药省时省心，后顾无忧！购物线：南屏步行街、正义路步行街、新纪元广场、柏联百盛购物中心、昆百大购物中心、家乐福购物广场、福林广场、同仁街、新世界百货、金格中心。南屏时代 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1111、典型住宅项目在售价格参考、典型住宅

41、项目在售价格参考 顺城豪庭：物业类别：高层开盘时间：08-03-22住宅起价：10000元/装修状况：毛入住时间：09-8、9 月住宅均价：12000元/只有大户型绿化率46%楼层状况：正在建设中（平层住宅）商铺：只租不售，租金要到8-9月份才出层高米配套费：待定总住户：650户VIP卡：50000元/张 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1111、典型住宅项目在售价格参考、典型住宅项目在售价格参考 正义坊一手楼盘调查表楼盘名称楼盘名称正义坊正义坊所在区域所在区域五华区五华区物业类别物业类别:步行街步行街物业地址物业地址钱王街钱王街1号号容积率：容积率：建筑列别：建筑列别：商业中心

42、商业中心开盘时间开盘时间2007年年底年年底绿化率：绿化率：装修状况：装修状况：毛胚毛胚入住时间：入住时间：楼层状况：楼层状况：地上地上5层地下层地下2层层物业管理：物业管理：第一太平戴维斯有限公司第一太平戴维斯有限公司交通状况：交通状况：NO.2、NO.54、NO.69、K2.配套费配套费:停车位：停车位：首期个周边配套：周边配套：户型配比：户型配比：纯商业楼层现状：楼层现状：正在建总占地面积：总占地面积：10亩建筑面积：建筑面积：总住户：总住户：联系电话：联系电话：0871-3625111户型：户型：价格：价格：住宅起价住宅起价/商铺均价商铺均价/住宅最高价住宅最高价/高层价高层价/联排别

43、墅联排别墅/无无8万万/无无无无无无开发商：开发商：昆明市之江置业有限公司昆明市之江置业有限公司投资商：投资商：代理公司代理公司:市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1111、典型住宅项目在售价格参考、典型住宅项目在售价格参考 正义坊一手楼盘调查表备注：备注：正义坊商业街区东临正义路步行街，位居昆明老街历史保护街区的东大门。一、正义坊的总体规划。形成正义路-正义西街-钱王街三江并流”关系，正义西街位于正义坊商业街区的中轴线，是正义坊的核心街。它最高密度地汇聚了正义坊的基本业态和精华，作为上下、左右、前后交通及人流动线的汇集和疏散点，以及商业景观的最佳体验处，正义西街的人流最密集，是正

44、义坊商业群落的住动脉。二、正义西街的核心商业价值。位于传统核心商圈，地段和交通的核心枢纽优势决定商业的经营基础；首选具有创新体验的综合业态项目；有着历史悠久的商业文化和商业记忆；专业统一的商业运营管理为投资者提供了全方位的保障。三、商业布局。正义坊由北段“天下”，和南段“云上”两座单体建筑组成，竟地下贯通，总面积10万平米，为昆明独有的线型开放式商业空间；铺铺临接，满足全日营业；商铺大尺度层高，平均达到4.8米以上，有助于打造个性商业空间；以线形布局、游移性路径，立体空间串联丰富的主题区；特色的三维空间：南北强化步行交通街铺的丰富性，东西强化业态和建筑风貌的节走变化，垂直强化自动交通，连接各主

45、题消费区。上空强化特色服务功能，打造天街美食长廊：1.8万平米地下停车场，首期提供400个泊位。四、多个主题商业街区形成极强的互动。五.沉淀其中的商业历史文化.昆明老街东起正义路商业步行街，北临人民中路，南接景星街，西至云瑞西路，日均人流量在数十万人次，这里极具诱惑的浪漫商业氛围及充满生活情趣的民俗文化，融休闲娱乐、体验购物、茶艺酒吧、旅游观光、歌舞表演等文化产业于一体，缔造昆明独特的城市文化风景线，昆明老街的保护修建，无疑将直接引领昆明城市中心的繁荣，催生无法复制的核心地段价值。昆明老街依托拟建的聂耳故居陈列馆和昆明老街珠宝古玩文化城等大型文化设施，大力开展高雅艺术表演，对外文化交流、城市历

46、史陈列展示、大型艺术节庆等活动。不断积累、伟承昆明城市历史文化资源，增加昆明老街文化产业的历史内涵，充分发挥民俗风情在文化资源配置中的基础作用。商业管理：昆明老街商业经营管理有限公司 物业管理：第一太平戴维斯(上海)有限公司 建筑设计：上海市同济大学建筑设计研究院 景观设计：上海帕莱登建筑景观设计公司 室内设计：上海其美设计有限公司 全程策划：上海派顿投资管理咨询有限公司 文史资料：昆明老街研究会 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1111、典型住宅项目在售价格参考、典型住宅项目在售价格参考 基本参数：基本参数：交通：云上（南）自动扶梯 18，景观电梯4，货梯2，停车位130；天下

47、（北）自动扶梯27，景观电梯7，货-2，停车位270；层高：云上（南）B1层4.7-5.8米,1F 5.1-6米,2F 4.2米,3F 4.5米,4F 4.5米,5F 4.8米；天下（北）B1层5.8米,1F 4.3-6米,2F 4.2米,3F 4.5米,4F 4.5米,5F 4.8米；结构：钢筋混凝土框架结构，抗震9度，基本柱网8.0*8.4米。荷载配置：商业3.5KN/平米,餐厅、卫生间、车库;2.55KN/平米,真冰场;3.0KN/平米,上人屋面;2.0KN/平米,消防车道;20.0KN/平米,机房;8.0KN/平米.真冰场约900平方米.周边配套：周边配套：设备配置有弱电/智能化系统：

48、闭路电视监控系统，地下停车场管理系统，有线电视系统，消防报警系统，电话及宽带通信系统，背景音乐系统，周界系统，防盗监控系统。强电：公共区域照明，消防应急照明，双电源高压进线+柴油发电机。其他：户外与中庭广告，户外多媒体显示屏，预留大型尚户专用空调机位。正义坊一手楼盘调查表 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 二环周边商铺售价二环周边商铺售价商铺商铺租金租金备注备注中产风尚中产风尚20000/框架结构框架结构 临街底商临街底商注：层高注：层高.米米葵花公社葵花公社10000/邻立交桥邻立交桥实力北岸实力北岸14000/框架结构框架结构 临街底商临街底商金康园金康园13000/框架结构框

49、架结构 临街底商临街底商昌源路：昌源路：14500元元/框架结构框架结构 临街底商临街底商二环西路：二环西路：15000元元/框架结构框架结构 临街底商临街底商康宏小区：康宏小区：11000元元/框架结构框架结构 社区商业社区商业西秀园：西秀园：15000元元/平均售价平均售价：14063元元/二环、三环周边商铺售价调查二环、三环周边商铺售价调查 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 二环、三环周边商铺售价调查二环、三环周边商铺售价调查北三环周边商铺售价北三环周边商铺售价商铺商铺售价售价备注备注云南映像云南映像9000元元/框架结构框架结构 临街底商临街底商印象首日封印象首日封1700

50、0元元/框架结构框架结构 临街底商临街底商春城邻里春城邻里14000元元/框架结构框架结构 临街底商临街底商东方玫瑰园东方玫瑰园15000-16000元元/框架结构框架结构 社区商业社区商业北市区北市区9000元元/框架结构框架结构 社区商业社区商业平均售价平均售价：12900/元元 市场调查：市场调查：项目用地周边环境调查分析 1111、典型住宅项目在售价格参考、典型住宅项目在售价格参考 总结总结:从最新的楼盘可看出：从最新的楼盘可看出：1.房型房型:最畅销的的户型是在最畅销的的户型是在60平方左右平方左右,功能为功能为:1*2*1和和2*2*1,3米层高的精装修中小户型米层高的精装修中小户