沙河小区商业整合推广方案.ppt

1、1本报告严格保密 建华地产建华地产2023-1-28谨呈：房地产开发有限公司建华地产建华地产沙河小区商业整合推广方案沙河小区商业整合推广方案 本报告内容属严格保密本报告内容属严格保密2本报告严格保密 建华地产建华地产立足遵义、影响贵州、放眼中国立足遵义、影响贵州、放眼中国建华地产建华地产3本报告严格保密 建华地产建华地产宏观大势宏观大势遵义房地产发展概况遵义房地产发展概况第一章节第二章节现有价值现有价值项目概况、项目概况、SWOT分析分析目目 录录第三章节提炼价值提炼价值项目定位项目定位第四章节提升价值提升价值项目定位项目定位第五章节实现价值实现价值项目营销策略项目营销策略4本报告严格保密 建

2、华地产建华地产遵义城市投资环境是怎么样呢？遵义城市投资环境是怎么样呢？5本报告严格保密 建华地产建华地产FOCUS 2遵义房商业发展概况遵义房商业发展概况第一章节：项目认识第一章节：项目认识在市场中寻求项目的发展方向在市场中寻求项目的发展方向FOCUS 1遵义投资环境遵义投资环境6本报告严格保密 建华地产建华地产遵义市投资环境遵义市投资环境FOCUS 1遵义市经济概述遵义市经济概述 2007年全市生产总值达到566亿元，财政收入达88.6亿元，全市人均地区生产总值7468元，总体实现小康，城乡居民储蓄存款余额达591亿元，城乡居民可支配收入达11340元，农民人均纯收入达到2819元，城镇居民

3、人均消费7098元，农村居民人均消费1708，新行农村合作医疗普及全市，达到83.5%。7本报告严格保密 建华地产建华地产 工业经济提速发展。完成规模工业增加值175.45亿元，增长18，增速提高1个百分点。六大基地、六大标志工程、六大百亿行业（企业）建设取得新进展，十大工业集聚区、白酒“一大十星”培育发展加快，烟酒、机电、化工、能源、新材料、制药等特色优势产业支柱地位进一步巩固。遵义市投资环境遵义市投资环境FOCUS 1遵义市经济概述遵义市经济概述8本报告严格保密 建华地产建华地产 全市生产总值完成566亿元，同比增长14.5；人均生产总值超过1000美元。三次产业协调发展。一、二、三产业分

4、别增长9.9、17.7和13。投资消费出口同步增加。固定资产投资预计完成259亿元，增长19.6；社会消费品零售总额完成165亿元，增长18；进出口总额达到1.5亿美元，增长70.7。速度质量效益同步提高。财政收入快速增长，完成财政总收入88.59亿元，增长22.65；完成地方财政收入34.07亿元，增长26.74。359户规模工业企业赢亏相抵后实现利润57亿元，增长53.8。遵义市投资环境遵义市投资环境FOCUS 1遵义市经济概述遵义市经济概述9本报告严格保密 建华地产建华地产我们目前的商业房地产市场是怎么样？我们目前的商业房地产市场是怎么样？10本报告严格保密 建华地产建华地产FOCUS

5、2遵义房商业发展概况遵义房商业发展概况第一章节：项目认识第一章节：项目认识FOCUS 1遵义市投资环境遵义市投资环境在市场中寻求项目的位置在市场中寻求项目的位置11本报告严格保密 建华地产建华地产 统计数据显示：统计数据显示：2008年 遵义市房地产新增建筑面积约为70万平方米。其中商业面积在15万平米。加上08年市场积累滞销的商业项目市场可在售的项目面积约25万平米08年商业地产预售面积增加迅猛年商业地产预售面积增加迅猛遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境12本报告严格保密 建华地产建华地产市场环境市场环境遵义遵义市商业地产价格发展！市商

6、业地产价格发展！主要是商业地产在主要是商业地产在0707年市场火爆，开发年市场火爆，开发量增大导致量增大导致0707年价格年价格飙升，而今年随着全飙升，而今年随着全国房地产市场的降温，国房地产市场的降温，价格局部回落到价格局部回落到0606年年的水平并且价格有很的水平并且价格有很大的下降空间大的下降空间遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境13本报告严格保密 建华地产建华地产遵义形成三大商圈局部发展布局遵义形成三大商圈局部发展布局遵义目前已经形成商圈的主要有，路丁字口商圈、和港澳商圈、火车站商圈。丁字口商圈：一丁字口为核心商业中心延伸至红花岗

7、商业区、苟家井批发市场形成服装、百货、的休闲购物零售批发城市核心商业圈。火车站商圈：火车站作为依托商业延伸坪丰批发市场春天堡、沃尔玛、天宇建材市场局部形成商品集散物流商圈。港澳商圈：由香港路和澳门路为中心商业主要有国美、罗庄、华联百货、恒兴家居等商业广场形成新兴具有城市升级版的商业圈。丁字口商圈火车站商圈本案港澳商圈遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境14本报告严格保密 建华地产建华地产苟家井市场主营:服装鞋日化灯具商业定位：低档租金:店面形式 150300元/二楼开放式铺位租金 80元/左右。售：3000-15000元/平米丁字口商圈租售

8、概况丁字口商圈租售概况遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境15本报告严格保密 建华地产建华地产红花岗商业步行街主营:服装鞋旅游用品、休闲娱乐等商业定位：中档租金:店面形式 250300元/二楼开放式铺位租金 80元左右。售：5000-20000元/平米丁字口商圈租售概况丁字口商圈租售概况遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境16本报告严格保密 建华地产建华地产香港路商业区主营:服装、鞋、电器、电脑产品、家居等商业定位：中高档租金:商场式 100180元/二楼开放式铺位租金 30-80元/元

9、左右三楼：20-40/元左售：3000-12000元/平米港澳商圈租售概况港澳商圈租售概况遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境17本报告严格保密 建华地产建华地产广州路商业区主营:家居、餐饮等商业定位：中高档商业裙楼 空置率80%售：3000-10000元/平米港澳商圈租售概况港澳商圈租售概况遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境18本报告严格保密 建华地产建华地产火车站商圈租售概况火车站商圈租售概况 春天堡市场主营：卫生纸系列 糖烟酒副食品租金：30元/部分摊位价格能达到 100元/开放

10、式市场摊位租金价格 810元/遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境19本报告严格保密 建华地产建华地产火车站商圈租售概况火车站商圈租售概况 沙河街商业区主营：糖烟酒副食品、建材、文具、服装等商业定位：低档租金：20-60元/部分街铺价格能达到 100元/售：2500-10000元/平米遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境20本报告严格保密 建华地产建华地产二大商圈的租售一览二大商圈的租售一览火车站商圈火车站商圈丁字口商圈丁字口商圈港澳商圈港澳商圈租售销售比例租售销售比例销售比例一楼临一楼

11、临街铺位街铺位约120元/月/平米约1万元/平米80%约250元/月/平米约3-4万元/平米95%约120元/月/平米约1万元/平米80%一楼内一楼内铺铺约50元/月/平米约7000元/平米50%约150元/月/平米约1万元/平米90%约100元/月/平米约7000元/平米50%二楼铺二楼铺位位约15元/月/平米约2800元/平米30%约60元/月/平米约7000元/平米50%约40元/月/平米约2800元/平米25%三楼三楼约10元/月/平米约2000元/平米10%约30元/月/平米约4000元/平米20%约20元/月/平米约2000元/平米10%遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS

12、2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境21本报告严格保密 建华地产建华地产遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境22本报告严格保密 建华地产建华地产供求价格发展开发商越来越注重产品品质定位物流、批发等专业市场将成为新的商业增长点火车站中心商圈崛起的发展带来商业价值 区内供应量大，竞争激烈规划价格降温、成交量下降区域环境区域环境规划良好、前景向好、竞争激烈规划良好、前景向好、竞争激烈遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境23本报告严格保密 建华地产建华地产机遇与挑战并存，我们如何有效突

13、破？机遇与挑战并存，我们如何有效突破？片区规划良好，城市地位稳步上升！片区规划良好，城市地位稳步上升！城区商业项目开发量过大！城区商业项目开发量过大！众多项目集中开发滞销项目和空置率急剧攀升！众多项目集中开发滞销项目和空置率急剧攀升！开发商资金链紧张导致市场价格秩序混乱开发商资金链紧张导致市场价格秩序混乱！遵义商业地产概况小结遵义商业地产概况小结遵义商业发展概况遵义商业发展概况FOCUS 2遵义商业房地产市场环境遵义商业房地产市场环境24本报告严格保密 建华地产建华地产在市场竞争激烈的前提下，更要看清楚我们项目的现状。在市场竞争激烈的前提下，更要看清楚我们项目的现状。25本报告严格保密 建华地

14、产建华地产项目分析项目分析FOCUS 1看清楚我们目前的状况看清楚我们目前的状况第二章节现有价值现有价值项目概况、项目概况、SWOT分析分析项目项目SWOT分析分析FOCUS226本报告严格保密 建华地产建华地产项目分析项目分析FOCUS 1项目概况项目概况项目位置火车站南地块总占地面积（约）215000总建筑面积（约）860000 住宅建筑面积（约）660000 商业建筑面积（约）200000容积率（约）4n地段属中心区边缘；地段属中心区边缘；n体量较大，为中大型商业社区。体量较大，为中大型商业社区。项目概况项目概况27本报告严格保密 建华地产建华地产工程状况工程状况 一期已经交付使用；二期

15、接近结构封顶，项目因缺资金已停工出租状况出租状况 出租率占商业的30%不到 租金低廉、商户流动性大 内铺以及二楼以上商铺出租率不到10%销售状况销售状况业态定位业态定位 成衣棉纺、五金机电、家居、日用百货、餐饮休闲的步行街综合性市场项目分析项目分析FOCUS 1项目概况项目概况 1、沙河小区50%；2、尚品华府5%。3、项目运营3-4年商业经营惨淡 临街商铺基本售罄，余下商铺二楼以上约占70%项目资金链断裂、工程停工项目资金链断裂、工程停工28本报告严格保密 建华地产建华地产东靠东靠北邻北邻西临西临南至南至邮政物流中心、长征学校、东连线大型停车场。沙坝天宇建材市场。火车站、客运站外环路、沃尔玛

16、项目四至项目四至项目分析项目分析FOCUS 1项目概况项目概况29本报告严格保密 建华地产建华地产地块素质（商业氛围、交通、人流、规划）分析地块素质（商业氛围、交通、人流、规划）分析项目分析项目分析FOCUS 1商业氛围商业氛围交通交通人流人流规划规划北面北面 东面东面西面西面 南面南面 项目概况项目概况30本报告严格保密 建华地产建华地产看清楚我们的项目那些有优劣势。看清楚我们的项目那些有优劣势。31本报告严格保密 建华地产建华地产项目分析项目分析FOCUS 1从项目中寻求我们的有力武器从项目中寻求我们的有力武器第二章节现有价值现有价值项目概况、项目概况、SWOT分析分析项目项目SWOT分析

17、分析FOCUS232本报告严格保密 建华地产建华地产项目分析项目分析FOCUS 2SWOTSWOT分析分析优势和机会优势和机会S S：优势：优势O O：机会：机会地地块优势块优势n地块紧挨主干道以及城际交通枢纽中心位置具有较高的物流以及商品集散价值n地块处于城市中心区，未来升值潜力高n周边生活配套设施成熟，商业氛围局部形成团队优势团队优势n开发商在当地开发经验丰富且知名度高n具有成熟操盘经验的深圳建华团队鼎力支持价格联动效应价格联动效应n火车站商圈形成带动周边商业价格升温客户需求客户需求n黔北地区商品集散物流圈所带来的商机，带动本土投资者城市规划城市规划n比邻遵义火车站紧挨沃尔玛城市主干道金钻

18、交汇，火车站商圈现正孕育脱变，形成遵义最耀眼的商圈之一项目项目SWOT分析分析33本报告严格保密 建华地产建华地产规划劣势n目前商业氛围尚未成熟n规划较乱，难以形成整体环境劣势n项目街道环境差、缺乏一个整体的形象业态分布散乱档次低n小商家创利不高、形成流动性高、商业氛围较差、商业价值不能充分体现运营劣势n项目管理软硬件都跟不上商业发展的要求导致多难做不旺，在社会有一定的负面影响n没有整体的考虑商业的整体运营以及经营等问题导致商家在经营上难以生全W W：劣势：劣势T T：威胁：威胁竞争者威胁n近年众多楼盘集裙楼商业众多，后续开发量大，竞争空前激烈政策威胁n政府紧缩银根，导致房地产市场大幅降温SW

19、OTSWOT分析分析劣势和威胁劣势和威胁项目分析项目分析FOCUS 2项目项目SWOT分析分析34本报告严格保密 建华地产建华地产项目分析项目分析FOCUS 2项目项目SWOTSWOT策略策略SOSO策略策略挖掘项目产品优势挖掘项目产品优势突出项目区位优势突出项目区位优势扩大项目运营优势扩大项目运营优势利用片区规划利好机会利用片区规划利好机会WOWO策略策略树立项目特有形象与周围树立项目特有形象与周围区分区分强化项目升值潜力强化项目升值潜力利用规划前景来规避项目利用规划前景来规避项目劣势劣势STST策略策略利用地块良好地段打造独利用地块良好地段打造独特产品优势建立区域市场统特产品优势建立区域市

20、场统领形象使竞争者难以超越领形象使竞争者难以超越进行资源有效整合，提高进行资源有效整合，提高竞争力竞争力WTWT策略策略增加产品的附加值打动消增加产品的附加值打动消费者费者强有力的促销推广吸引客强有力的促销推广吸引客户群户群项目项目SWOT分析分析35本报告严格保密 建华地产建华地产怎么样的市场定位才更适合我们项目发展？怎么样的市场定位才更适合我们项目发展？36本报告严格保密 建华地产建华地产？PART 1项目定位项目定位项目市场定位项目市场定位项目主题定位项目主题定位项目功能定位项目功能定位第三章节：项目定位第三章节：项目定位 37本报告严格保密 建华地产建华地产低端：需求量大、覆盖面广（苟

21、家井批发市场低端：需求量大、覆盖面广（苟家井批发市场）高端：高端：红花岗商红花岗商业圈业圈顶端：顶端：中高端：丁字口商业圈中高端：丁字口商业圈竞争激烈竞争激烈有很大有很大的空间的空间我们先来观察市场我们先来观察市场项目定位项目定位PART1项目市场定位项目市场定位市场容市场容纳量很纳量很少少38本报告严格保密 建华地产建华地产由项目本身出发由项目本身出发无特定经营资源制约项目商业氛围的提升中心板块的商业区 有利于打造火车站商圈的核心商业载体交通枢纽带有利于项目商品集散于物流产业的形成项目已现楼重新树立新的形象，扭转外界对项目固有的形象项目定位项目定位PART1项目市场定位项目市场定位39本报告

22、严格保密 建华地产建华地产综合各方面因素考虑，建华认为本项目应走综合各方面因素考虑，建华认为本项目应走中低端中低端路线路线外部资源不多，那我们就把产品做强外部资源不多，那我们就把产品做强建华策略建华策略项目定位项目定位PART1项目市场定位项目市场定位40本报告严格保密 建华地产建华地产我们的核心竞争力又是什么？我们的核心竞争力又是什么？41本报告严格保密 建华地产建华地产第三章节：项目定位第三章节：项目定位 寻求我们在市场的位置寻求我们在市场的位置项目功能定位项目功能定位PART2 2项目主题定位项目主题定位PART2 142本报告严格保密 建华地产建华地产产品契合度产品契合度可操作性可操作

23、性价值价值提升提升差异化差异化重重 要要 度度 和和 权权 重重 依依 次次 递递 增增 满足客户三大关键价值：满足客户三大关键价值：1.大型商场购物环境与经营理念大型商场购物环境与经营理念2.一站式购物一站式购物3.批发市场的商品集散场地批发市场的商品集散场地中心区的区位优势中心区的区位优势良好的交通枢纽良好的交通枢纽火车站商圈作为依托火车站商圈作为依托如何同竞争项目形成差异化？主题宣传/促销推广/公关活动/展示主题等都要以之为中心展开项目定位项目定位PART1项目主题定位项目主题定位核心价值核心价值4级选择模型级选择模型43本报告严格保密 建华地产建华地产客观性客观性主动式主动式被动式被动

24、式主观性主观性14 2 3产品产品服务服务经营经营环境环境品质品质品牌和影响力品牌和影响力商业氛围商业氛围区域价值区域价值利用常规地产项目的利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向来判断本项目的战略发展方向环境：火车站商圈的形成，带环境：火车站商圈的形成，带来的商业价值来的商业价值产品：商圈商业升级版，为领产品：商圈商业升级版，为领商圈品牌的标志，更显投资价商圈品牌的标志，更显投资价值值服务：品牌的力量，利于招商服务：品牌的力量，利于招商与推广来带的经营价值与推广来带的经营价值经营：引入商场化的经营模式，经营：引入商场化的经营模式，一站式购物、商品集散、物流

25、一站式购物、商品集散、物流体现商业最核心价值体现商业最核心价值项目定位项目定位PART1项目主题定位项目主题定位44本报告严格保密 建华地产建华地产客观性客观性被动式被动式主观性主观性 1 4 2 3经营经营服务服务规划规划地段地段理念理念品牌品牌产品产品自然资源自然资源区域价值区域价值主动式主动式本项目的发展方向：经营本项目的发展方向：经营+服务服务+产品产品本项目的选择：本项目的选择：“3+4”（服务（服务+经营）经营）品牌品牌品质品质客观性客观性/主动式主动式体现体现“产品商业价值产品商业价值”项目定位项目定位PART1项目主题定位项目主题定位45本报告严格保密 建华地产建华地产我们选取

26、的定位方向：我们选取的定位方向：服务服务+地段地段产品产品+经营经营+项目定位项目定位PART1项目主题定位项目主题定位46本报告严格保密 建华地产建华地产 本项目打造本项目打造 贵州最大专业批发市场贵州最大专业批发市场 项目定位项目定位PART1项目主题定位项目主题定位建华认为建华认为47本报告严格保密 建华地产建华地产命名建议命名建议主推：主推：火车站火车站物流城物流城凸显地段优势，提高地段号召力和认同感！凸显地段优势，提高地段号召力和认同感！火车站火车站物流物流涵盖了本项目划分成若干个专业市场团组涵盖了本项目划分成若干个专业市场团组项目主题定位项目主题定位项目定位项目定位PART1城城物

27、流集散地、集服装皮具、日用化工、五金、文具专业批发市场物流集散地、集服装皮具、日用化工、五金、文具专业批发市场48本报告严格保密 建华地产建华地产辅推：辅推：义乌小商品综合市场、遵义综合批发市场永诚永诚国际物流城国际物流城备用：备用：发展商品牌，提高项目号召力和认同感！发展商品牌，提高项目号召力和认同感！永诚永诚命名建议命名建议国际国际宣扬的是领导时尚与潮流！宣扬的是领导时尚与潮流！城，覆盖面广、影响力强！城，覆盖面广、影响力强！项目定位项目定位PART1项目主题定位项目主题定位物流城物流城49本报告严格保密 建华地产建华地产遵义首席批发中心遵义首席批发中心打造打造20万平米商品集散基地、影响

28、城市的力量万平米商品集散基地、影响城市的力量关键词：打造、西部、最大、最好，物流、商品、集散、基地关键词：打造、西部、最大、最好，物流、商品、集散、基地项目定位项目定位PART2项目主题定位项目主题定位50本报告严格保密 建华地产建华地产立足遵义立足遵义项目主题定位项目主题定位项目定位项目定位PART1覆射黔北地覆射黔北地区区贵州省最重要小贵州省最重要小商品集散基地商品集散基地影响全国影响全国我我 们们 的的 目目 标标51本报告严格保密 建华地产建华地产给我们做专业市场的理由？给我们做专业市场的理由？52本报告严格保密 建华地产建华地产第三章节：项目定位第三章节：项目定位 寻求我们在市场的突

29、破寻求我们在市场的突破项目功能定位项目功能定位PART2 2项目主题定位项目主题定位PART2 153本报告严格保密 建华地产建华地产上海九星批发市场上海九星批发市场租售模式租售模式 只租不售经营模式经营模式 整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；市场定位市场定位 刚开始定位为建材和装饰类产品，随着市场不断扩张，目前已经形成九个区，包含五金、建材、化工等产品产品形态产品形态 单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位54本报告严格保密 建华地产建华地产上海国际五金城上海国际五金城租售模式租售模式 租售并举，以租带售经营

30、模式经营模式 以“机电五金城”为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展，整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；市场定位市场定位 以机电五金城为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展；总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户3000余家。产品形态产品形态 独立式铺面为主，少量开放式的铺面项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位55本报告严格保密 建华地产建华地产苏州国际服装城苏州国际服装城租售模式租售模式 前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位市场定位 占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集

31、国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态 产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营目标经营目标 整合社会资源,打造世界时尚之都项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位56本报告严格保密 建华地产建华地产常熟招商城常熟招商城租售模式租售模式 自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式经营模式 招商城管委会进行管理；市场定位市场定位招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、

32、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。产品形态产品形态 独立式的铺面。项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位57本报告严格保密 建华地产建华地产无锡招商城无锡招商城租售模式租售模式 一期只租不售，租赁期限为五年，二期将出售产权经营模式经营模式 自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位市场定位 占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20

33、亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货产品形态产品形态 产品为两层，店中店的形式。项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位58本报告严格保密 建华地产建华地产海门叠石桥家纺市场海门叠石桥家纺市场租售模式租售模式 租售并举，以租带售；经营模式经营模式 自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位市场定位 占地77150平方米，拥有8000多个营业门面及摊位，生产经营床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具等300多个绣品系列品种产品形态产品形态 产品为两层，独立铺面形式；项

34、目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位59本报告严格保密 建华地产建华地产张家港九州家具城张家港九州家具城项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位60本报告严格保密 建华地产建华地产张家港九州家具城张家港九州家具城租售模式租售模式 只租不售经营模式经营模式 自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位市场定位 一、二期工程总投资2.5亿元人民币，占地600亩；三期工程总建筑面积26万平方米，招商3000户。业种有家具及布艺、工艺品、床上用品、窗帘等家居用品产品形态产品形态 产品为一层，有店中店和独立铺面两种形式；项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位61本报告

35、严格保密 建华地产建华地产单位：元/日平方米项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位62本报告严格保密 建华地产建华地产无锡新招商城分业态租金情况图无锡新招商城分业态租金情况图5.56.18.30123456789儿童用品女性用品床上用品行业租金无锡新招商城分面积段租金情况图无锡新招商城分面积段租金情况图5.74.26.50123456761030面积租金单位：元/日平方米租金均在租金均在8080元元/月以上月以上项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位63本报告严格保密 建华地产建华地产我们的理由是租金高、出租率高。我们的理由是租金高、出租率高。64本报告严格保密 建华地

36、产建华地产集批发、购物、休闲、娱乐、物流为一体的综合性商业项目核心功能：白酒批发、服装皮具批发、文具图书批发、建材五金销售核心功能：白酒批发、服装皮具批发、文具图书批发、建材五金销售辅助功能：酒店、辅助功能：酒店、娱乐、休闲、金融、物流等功能娱乐、休闲、金融、物流等功能项目定位项目定位PART2项目功能定位项目功能定位我们的功能定位我们的功能定位65本报告严格保密 建华地产建华地产我们要重新思考项目的业态规划。我们要重新思考项目的业态规划。66本报告严格保密 建华地产建华地产规划业态建议规划业态建议Composition 1第四章节：产品规划建议第四章节：产品规划建议 67本报告严格保密 建华

37、地产建华地产配套规划建议配套规划建议Composition 1金融、娱乐、休闲区金融、娱乐、休闲区服装及纺织品商区服装及纺织品商区文具、图书文具、图书批发区批发区建材、五金电器商区及药品批发商区建材、五金电器商区及药品批发商区白酒商区白酒商区八大商业板块八大商业板块皮具商区皮具商区女人世界女人世界日杂商区日杂商区68本报告严格保密 建华地产建华地产配套规划建议配套规划建议Composition 1五大投入，重新打造遵义商品集散地五大投入，重新打造遵义商品集散地中央区域增加空中连廊将二层商业形成一个大整体中央区域共部分建议铺大理以及休闲椅子重新设计中央区域的外立面风格中央区域采取中央区域采取人车

38、分流管理人车分流管理统一户外广告牌、光电梯手扶梯等中央区域的部分增加玻璃顶处理让城与街的一站式购物充分体现让城与街的一站式购物充分体现69本报告严格保密 建华地产建华地产外立面建议外立面建议Composition 1灯光工程的实施不仅是外观的变化灯光工程的实施不仅是外观的变化也是城市一道风景！也是城市一道风景！更是商业繁华的象征！更是商业繁华的象征！发展商实力的象征！发展商实力的象征！楼体灯光工程效果参考楼体灯光工程效果参考70本报告严格保密 建华地产建华地产物业发展建议物业发展建议Composition 1经营与物管提升：经营与物管提升：建议聘请专业的经营管理公建议聘请专业的经营管理公司采用

39、统一管理运营，集中化、分区、小个体司采用统一管理运营，集中化、分区、小个体自主经营、统一推广经营模式。自主经营、统一推广经营模式。物业管理建议物业管理建议71本报告严格保密 建华地产建华地产全面升级、全力打造，最好、最强、最集中的商品集散地。全面升级、全力打造，最好、最强、最集中的商品集散地。72本报告严格保密 建华地产建华地产我们思考商业怎么样才能炒作起来？我们思考商业怎么样才能炒作起来？73本报告严格保密 建华地产建华地产第五章节：项目营销策略第五章节：项目营销策略 形象树立篇形象树立篇打动消费者篇打动消费者篇整体营销推广策略整体营销推广策略74本报告严格保密 建华地产建华地产先做旺后交铺

40、先做旺后交铺三大商业三大商业平台支持平台支持即买即收租即买即收租统一管理统一管理首付首付1 1万创富万创富5050年年500万品牌推动万品牌推动2020万平米综合万平米综合商品集散地商品集散地推广主题：火车站物流城前所未见的撼世阵容推广主题：火车站物流城前所未见的撼世阵容此阶段投资的眼光已经被纷纷吸引而来，此时应重点进行项目的功能诉求，宣传产品自身优势，加强形象 形象树立篇形象树立篇Factor 1强势阵容强势阵容75本报告严格保密 建华地产建华地产品牌形象包装策略品牌形象包装策略品牌形象的包装包括两个重要要素：案名和主打广告语品牌形象的包装包括两个重要要素：案名和主打广告语策略一：设计与项目

41、相吻合能体现项目品质感和高端形象的策略一：设计与项目相吻合能体现项目品质感和高端形象的LOGO策略二：选用一句富有感染力的广告语，直击本项目目标客户群的策略二：选用一句富有感染力的广告语，直击本项目目标客户群的心灵心灵火车站物流城火车站物流城 形象树立篇形象树立篇Factor 1即买即收租、投资即买即收租、投资0 0风险风险强强联手强强联手76本报告严格保密 建华地产建华地产我们要思什么样的卖点才能吸引投资者。我们要思什么样的卖点才能吸引投资者。77本报告严格保密 建华地产建华地产第五章节：项目营销策略第五章节：项目营销策略 形象树立篇形象树立篇打动消费者篇打动消费者篇首批单位营销推广策略首批

42、单位营销推广策略78本报告严格保密 建华地产建华地产【形象定位】创富创富50年年火车站商圈核心街铺火车站商圈核心街铺 诉求卖点篇诉求卖点篇Factor 2打动消费者篇打动消费者篇79本报告严格保密 建华地产建华地产主要诉求点提炼：投资篇主要诉求点提炼：投资篇n小投资、大收益、首付小投资、大收益、首付1万元起万元起享用享用50年产权年产权100万收益万收益n谁说富不可三代、谁说富不可三代、50年财富源源不断年财富源源不断n家有一铺、经济收入更牢固家有一铺、经济收入更牢固 诉求卖点篇诉求卖点篇Factor 2打动消费者篇打动消费者篇n即买即收收三年租、即买即收收三年租、10年返回本，投资年返回本，

43、投资0风险风险80本报告严格保密 建华地产建华地产主要诉求点提炼：地段篇主要诉求点提炼：地段篇n交通：城际交通枢纽中转站、火车站商圈绝版财富聚宝盘交通：城际交通枢纽中转站、火车站商圈绝版财富聚宝盘n规划前景：一个城市只有一个火车站、领秀商圈核心、升级版物流航母规划前景：一个城市只有一个火车站、领秀商圈核心、升级版物流航母 诉求卖点篇诉求卖点篇Factor 2n商业至高点：立足遵义、享誉中国，共同打造商业至高点：立足遵义、享誉中国，共同打造100亿物流批发集散基地亿物流批发集散基地打动消费者篇打动消费者篇81本报告严格保密 建华地产建华地产主要诉求点提炼：经营篇主要诉求点提炼：经营篇n商业氛围：

44、我要把生意做到全国去商业氛围：我要把生意做到全国去 诉求卖点篇诉求卖点篇Factor 2n商业理念：做没有风险的生意商业理念：做没有风险的生意n商业理念：三大平台支持、商业网络平台支持、商业理念：三大平台支持、商业网络平台支持、强大的物流平台、会展品台强大的物流平台、会展品台n商业理念：完善的经营管理，商场集中化管理、小商品批发的经营模式商业理念：完善的经营管理，商场集中化管理、小商品批发的经营模式n商业理念：强大的商业后盾支持，投入商业理念：强大的商业后盾支持，投入500万作为项目的推广以及商品产业发展万作为项目的推广以及商品产业发展打动消费者篇打动消费者篇82本报告严格保密 建华地产建华地

45、产政府支持政府支持 政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；支持四支持四支持三支持三 进入本项目的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持二支持二 进入本项目的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收。支持一支持一 凡进入本项目的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记。核心支持核心支持 对周边不规范市场和无具体规划的市场进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策。强强联手强强联手 诉求卖点篇诉求卖点篇Factor 283本报

46、告严格保密 建华地产建华地产政府支持政府支持支持九支持九 政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护本商贸城的声誉，而不能随时打假或者检查；支持八支持八 必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；支持七支持七 对市内各小商品市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住，尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；支持六支持六 对进入本项目的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；支持五支

47、持五 本项目有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；强强联手强强联手 诉求卖点篇诉求卖点篇Factor 284本报告严格保密 建华地产建华地产开发商搭台开发商搭台搭台六搭台六 开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；搭台五搭台五 进入市场的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受半年至一年的仓储服务；搭台四搭台四 租赁本项目商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金”的优惠政策；搭台三搭台三 对前100名进驻的商家，在

48、上款前题上可再享受更高的租金优惠；搭台二搭台二 进入商业步行街的商户，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；搭台一搭台一 重组经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理，统一物流配送；强强联手强强联手 诉求卖点篇诉求卖点篇Factor 285本报告严格保密 建华地产建华地产整合社会资源整合社会资源公司放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益强强联手强强联手 诉求卖点篇诉求卖点篇Factor 286本报告严格保密 建华地产建华地产我们要找到项目的启动支点。我们要找到项目的启动支点。87本报告严格保密 建华地产建华地产第五章节：项目营销策略第五章节：项目营销策略 形象树立篇形象

49、树立篇打动消费者篇打动消费者篇整体营销推广策略整体营销推广策略88本报告严格保密 建华地产建华地产解决首批单位快速回收第一批启动资金。解决首批单位快速回收第一批启动资金。89本报告严格保密 建华地产建华地产整体营销推广策略整体营销推广策略Factor 1酒类集散地由春天堡日杂市场延伸利于招商酒类大型集散市场空缺火车站物流圈的依托1号楼与号楼与5号楼裙楼打造成号楼裙楼打造成一个整体的二楼大平台一个整体的二楼大平台打造遵义最大的酒类集散批发基地（一楼酒类、二楼副食）首批单位定位首批单位定位90本报告严格保密 建华地产建华地产商场二楼正门楼梯重新调整让二楼变成成为一楼商业二楼沿沙河街面整体采用广告牌

50、重新包装提高商业整体形象解决二楼人流少问题重新包装整合资源整体营销推广策略整体营销推广策略Factor 1首批单位包装首批单位包装91本报告严格保密 建华地产建华地产整体营销推广策略整体营销推广策略Factor 1首批单位包装导视首批单位包装导视92本报告严格保密 建华地产建华地产【销售组织纲要销售组织纲要】10.2511.1011.15宣言宣言 /出击出击咨询咨询/积累积累派卡派卡/筛选筛选整改工程完成整改工程完成第一批单位解筹第一批单位解筹招商介入招商介入认购期选房、开盘期12.112.512.28整体营销推广策略整体营销推广策略Factor 1首批单位时间节点首批单位时间节点93本报告严