新景祥长春冠城国际营销推广方案.ppt

1、冠城国际 营销推广方案新景祥 长春谨呈：源溪地产q营销节点q销售阶段扩大声势，深化形象聚集人气，蓄势待发地盘外展点启动、临时售楼处启用、地盘包装完毕、销售人员进场延续热销，品牌升级前期筹备q销售金额写字楼销售2.3亿住宅销售0.7亿4亿厚积薄发，火爆热销SOHO销售1亿4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广期8月初写字楼上市9月中旬SOHO上市9月末住宅上市持续热销围挡的实施、地盘包装的启动、临时售楼处的选址、外展的筛选、广告牌落点的选择线上：报纸、户外、网络、公交站点、灯杆旗线下：DM、短信、产品说明会、SP活动全年营销节奏5月18日奠基仪式原计划从今年4月份开始进行推广，但由于工程

2、进展及其他因素，将推广延迟至9月份，在不改变销售任务的情况下，做出如下计划根据冠城今年销售体量，预计今年目标销售额为4亿元，C地块：按照单价9000元平、每套200平计算，共推130套，预计回款2.3亿；D地块：按照单价5500元平、每套110平计算，共推120套，预计回款0.7亿；(已完成)E地块：按照单价5800元平、每套30平计算，共推510套，预计回款1亿。总销金额为4亿元。总销目标销售目标4亿根据冠城今年剩余时间及工作进度，竭力完成今年目标销售额4亿元。C区销售目标2.3亿今年主要任务为写字楼销售C区，计划推出A座5-21层，合计17层房源，总套数170套，总面积3.2万，按表价计算

3、总销金额为4.73亿，按底价计算总货量约3亿元，成交率75%，实现写字楼销售金额2.3亿元左右。D、E区销售目标1.7亿计划推出D区剩余的5#，共112套，合计12362平，前期团购剩余产品一并推售，总量不定，目前已完成住宅回款E区建议推出临湿地公园一栋8#，（供货量不足的情况下加推2#3#）共666套，合计23049平，预计完成总销售额约1亿元。住宅SOHO我们需要累计6640组到访意向客户 写字楼去化170套，完成蓄客680组（4:1）；公寓去化510套，完成蓄客5100组（10:1）；住宅去化120套，完成蓄客960组（8:1）；蓄客目标我们只有不足120天按照4亿任务量 则平均每天需完

4、成55组客户来访任务时间紧，任务重！我们必须缩短所有有流程，全面出击，备战！完成目标我们需要二个基础、一个前提基础：工程进度配合9月初CDE三区全部开工建材确定：电梯、门窗及物业管理物业（物业公司、物业服务）确定；建材品牌、型号前提：推广配合开盘前30天广告出街项目效果图（鸟瞰图、立面效果、景观效果等）确定；VI系统的确定；为顺利推进冠城国际项目正常的营销进展，并保障良好的销售业绩，在线上推广的同时，线下我们也要做好充分的客户储备。由于C区写字楼产品于其他产品区别较大，客户群体较为特殊，根据下半年销售任务来看，C区写字楼部分储备客户按4:1的比例来算，那么我们将需要680组意向客户，这里我们可

5、以有效借助吉商商会这个平台，将会员企业整理，利用推广塑造项目形象，通过第三方传播，传达项目信息的同时诱导客户主动购买的意识和动机，以此形成强大的客户保障。同时销售现场做好SP把控，制造房源紧张气氛，统一说辞，达成销售。u 写字楼市场容量短期内不会骤增 长春是一个经济欠发达城市，而对写字楼要求较高的金融、保险、贸易、法律、咨询服务业偏弱；写字楼的需求增长与经济增长存在一定比例关系，是个渐进的过程。u 未来一段时间内，仍处在商住办公向商务办公的转型发展阶段相对而言目前长春仍然缺乏资本密集型、智力密集型企业，也缺乏企业总部。从总体上讲，长春商务活动仍然处于初级阶段，长春写字楼仍然处在商住办公向商务办

6、公的转型发展阶段。未来布局仍是城市中心附近市场机会更多，主要建筑形式仍游走在商住与专业之间，写字楼市场容量短期内不会骤增；u 未来办公物业的发展，在城市中心附近，市场机会更多目前长春已有办公项目多分布城市中轴线人民大街附近，随着城市中心的南迁，未来办公物业的发展，在城市中轴线附近，市场机会更多。长春市办公物业未来发展西安大路CBD解放大路商务带红旗街、桂林路商务圈环火车站商务圈新市府商务圈长春市办公物业现状：长春写字楼形成了“五大商务圈”的格局，中心城区依然是长春写字楼市场发展的主流市场，比较集中，以人民广场为中心，人民大街为纵轴与火车站、西安大路、解放大路等横向延伸带，经纬交织，整体布局线条

7、比较清晰；长春市办公物业现有客群分析：目前长春办公物业的客群以发展中的企业和投资性买家为主，以企业总部和外地来长的办事处、分公司为辅；外地来长办事处、分公司大型企业机构总部投资型买家发展中的企业下半年工作重心依据实际情况，下半年项目工作重心为C地块都市新贵的私享官邸高效格调SOHO 成就无限可能q营销节点q销售阶段扩大声势，深化形象延续热销，品牌升级q阶段主题厚积薄发，火爆热销10月27日SOHO开盘9月10月11月12月形象推广期10月13日写字楼开盘持续热销9月15日售楼处开放CBD荣耀 冠领全城只给圈定世界的人q媒体投放q业务动作报纸、户外、网络、公交站点广告、灯杆旗报纸、户外、网络、公

8、交站点广告、灯杆旗、电台、电视台、短信、DM直投、SP活动报纸、户外、网络、公交站点广告、灯杆旗、电台、电视台、短信、DM直投、SP活动报纸、户外、网络、公交站点广告、灯杆旗、电台、电视台、短信、DM直投、SP活动户外、网络、公交站点广告、灯杆旗、SP活动日常接待、派单、巡展；蓄客：日常接待、派单、巡展；SP活动；写字楼开盘蓄客：日常接待、派单、巡展；SP活动；SOHO开盘；蓄客：日常接待、派单、巡展；SP活动；住宅开盘；日常接待、派单、巡展、SP活动；时间节点表9月22日认筹11月17日住宅开盘媒体出街商务商业圈辐射全城从长春市现今的写字楼分布来看，相对比较集中，以人民广场为中心，人民大街为

9、纵轴与火车站、西安大路、解放大路等横向延伸带，经纬交织，整体布局线条比较清晰，各区域以小网络的形式相互联通，在整体发展上形成了较强的连带效应，相互依存，相互促动。借助高炮、户外大牌、LED等媒体在写字楼集中地带（环火车站商务圈、红旗街桂林路商务圈、新市府商务圈、净月商务圈；人民大街）企业聚集地向全城传播项目品质形象，招募企业精英的进驻！户外广告大牌、LED显示屏受众面广，版面清晰，且多设置在人口密集的商业圈，城市主干道上，能够引起人们的高度关注。火车站商圈红旗街商圈新市政商务圈净月商务圈红旗街亚细亚LED显示屏建议投放时间为9月初年底。红旗街商圈，城市繁华路段，辐射范围广，中高端消费人群聚集地

10、，每日车流、客流量达数千万次，该媒体位置醒目，版面大，可以有效提高项目知名度和关注度。东方大剧院超大LED屏位于城市要道解放大路与人民大街交汇处，该媒体版面较大，能够引起广泛关注，传播效果较好。而且东方大剧院作为城市为数不多的歌舞剧院场所，针对的消费人群偏高端，又与项目同在人民大街上，可以作为LED广告备选之一。位置：长春市人民广场（国贸）类型：数控电动三翻转广告牌规格：50*26.2=1310照明：镭射照明优势：市中心面积最大的广告牌，占据了长春交通要道，日车流量及人流量均非常高。建议投放时间为9月初年底出租车LED广告计划于10月5日15日开盘前后期间投放，因为十一期间走亲串户的人流量较大

11、，繁华路段出租车较密集，能够将项目信息有效传达。机场登机牌广告建议十一、春节期间投放，据悉，机场每天发放登机牌约几万至十几万份，受众直接锁定高层次目标客群，航空乘客主体为商界精英、政府官员、企业高管及白领阶层等具有高消费水平、高收入、高品位的高端、商务人群，目标受众集中准确。网络及电视媒体9月初年底，电视及网络广告全面跟进，网络方面建议选用较为醒目的通栏、大旗帜和翻版，告知项目信息，加大客户来访量，促成销售。电视台以居家新主张为主，塑造项目良好形象和口碑。媒体参考：搜房网、购房网、居家新主张等专业地产栏目。圈层峰会：中国城市综合体发展之路高峰论坛活动时间：2012.9.21邀约对象：吉商总部领

12、导、开发商领导、意向客户、全城主流媒体活动目的：邀请房地产精英人士到冠城，做事件营销，目的在于加强冠城在长春市民心中的，国际化印象。冠城正成为重要事件，重要领袖，重要会议的重要场所；活动费用预计：待定预热活动中秋鉴圆月 一品波尔多：红酒品鉴会活动时间：2012.9.29邀约对象：吉商总部领导、开发商领导、意向客户、全城主流媒体；活动形式：节目欣赏、红酒品鉴，中秋礼盒赠送；活动目的：高雅最贵的经典红酒品鉴活动，彰显参会群体的地位和身份及优雅的品味。通过本次红酒品鉴酒会向领导、贵宾传达冠城高端城市综合体的理念及影响，并通过各环节展示未来冠城发展的国际化商务、生活质量；活动费用预计：待定开盘前音乐会

13、活动：邀请宋祖英或其他名人活动时间：2012.10.12邀约对象：省市政府领导、吉商总部领导、开发商领导、意向客户、全城主流媒体；活动形式：于东方大剧院举办音乐会形式；活动目的：烘托气氛，引起全省乃至全国的关注；活动费用预计：待定活动时间：2012年10月13；活动对象：市政领导、开发商领导、工程公司领导、准业主以及主流媒体；活动目的：实现项目的最终价值，完成前期蓄客的销售目的；活动形式形式：音乐引导，政府领导致辞，开发商董事长致辞，业主代表致辞，歌舞表演，宣布开盘，业主以摇号或排队的形式选房（以蓄客数量而定）；活动预计费用：待定地块吉商大厦开盘仪式报广排期及预算冠城冠城2012年平面媒体发布

14、计划年平面媒体发布计划日期媒体尺寸规格版面原价折扣折后价9月 售楼处开放 2012年9月6日房地产报整版彩封面339,9986折203,9992012年9月7日长春晚报整版彩前150,0005折750002012年9月12日新文化报整版彩前1850007折1295002012年9月12日房周刊整版彩封二825005折412502012年9月13日房地产报整版彩封面339,9986折203,9992012年9月13日东亚经贸新闻整版彩前1650005折825002012年9月20日房地产报整版彩前169,9986折101,9992012年9月20日新文化报整版彩前1850007折12950020

15、12年9月21日城市晚报半版彩前65,0005折325002012年9月27日房地产报整版彩前169,9986折101,9992012年9月28日东亚经贸新闻半版彩前1650005折8250010-12月 写字楼开盘 SOHO开盘2012年10月10日新文化报整版彩前1850007折1295002012年10月11日房地产报整版彩前169,9986折101,9992012年10月12日东亚经贸新闻整版彩前1650005折825002012年10月17日长春晚报半版彩前75,0005折375002012年10月25日房地产报整版彩前169,9986折101,9992012年10月26日东亚经贸新

16、闻整版彩前1650005折825002012年11月15日房地产报整版彩前169,9986折101,9992012年11月23日城市晚报半版彩前65,0005折325002012年12月6日东亚经贸新闻半版彩前825005折41250合计1896439 营销费用一览媒体类别媒体名称版面数量投放时间备注报纸 房地产报 地图标 一年9月初年底1900000整版 7长春晚报整版1半版1房周刊整版1城市晚报半版2东亚整版3半版2新文化整版3网络 搜房网大旗帜9月初年底66000通栏10天*3次100000购房网翻版10天*3次23000通栏10天*3次78000户外LED位置待定19月初年底1000000大牌位置待定19月初年底其他短信8次*20万入市、认筹、开盘、活动64000派报50000份重要营销节点定点发放25000机场登机牌20万起印十一期间投放200000广播开盘等重大节点200000出租车LED开盘前后10天67000印刷品户型图、名片、纸杯、便签、信封等销售物料 200000礼品客户成交及相关活动所需礼品 50000宣传片待定100000 合计4073000感感 谢谢 聆聆 听听