第05章物业管理招投标概述课件.ppt

1、l许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。l按此种方法，按此种方法，物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。各位评委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业各位评

2、委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。l这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。还有待于进一步考察、落实。l此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，此种模式既有对目标物业管理

3、服务策划，进行方案比较，又需又需测算报价，进行报价评比。测算报价，进行报价评比。l报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除加强成本核算，控制各种支出外，更需要提高企业的专业化加强成本核算，控制各种支出外，更需要提高企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。l一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公司把投标的重点转

4、移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，司把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。法来取得中标，这是不可取得而应防止的。l所谓所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，标底，而只是一个原则标准，即按照当地政府对物业管理收即按照当地政府对物业管理收费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由物业管理公司来制定

5、服务质量优良、服务收费合理、产权人物业管理公司来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。满意的服务标底和价位标底。l所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。开标、两次筛选、两次竞争。第一次评标是进行服务质量比第一次评标是进行服务质量比较较，由评委经过评分、筛选，确定，由评委经过评分、筛选，确定3-43-4家优胜者进入第二轮家优胜者进入第二轮角逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价角逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈

6、判，确定格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。一家为中标者。l无标底两步招投标模式的优点无标底两步招投标模式的优点:(1)(1)保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。废标，而不能进入第二轮竞争。(2)(2)既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理既强调价格，又防止过低压

7、价的不平等竞争。物业管理第一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。第一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理公司在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费理公司在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当竞争行为。竞争行为。l根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二步招标方法，更能保证服务质量的优秀

8、与价格合理，也能更步招标方法，更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。南京国际展览中心采用无标底二步招标法面向全国招聘物南京国际展览中心采用无标底二步招标法面向全国招聘物业管理公司，在中国物业管理招投标活动中又做了一次新的业管理公司，在中国物业管理招投标活动中又做了一次新的尝试。尝试。第二节物业管理招投标的含义与特点一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标（二）物业管理投标（二）物业管理投标一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标

9、（一）物业管理招标一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标 物业管理招标由招标人依法组织实物业管理招标由招标人依法组织实施。作为招标人，享有下列权利：施。作为招标人，享有下列权利：编制招标文件，组织招标活动；编制招标文件，组织招标活动；选择和确定符合资质条件的投标人；选择和确定符合资质条件的投标人；根据评标原则决定评标、定标方法；根据评标原则决定评标、定标方法；选定中标人；选定中标人；依法享有的其他权利。依法享有的其他权利。在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。也

10、可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。一、物业管理招投标的含义（二）物业管理投标（二）物业管理投标 物业管理投标，是指符合招标物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个标文件，积极参与投标活动的整个过程。过程。其中，投标人是指响应物业管其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和

11、独立法人具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司。资格的物业管理公司。二、物业管理招投标的特点（一）招投标的一般特点（一）招投标的一般特点 1 1程序规范程序规范 2 2透明度高透明度高 3 3公正客观公正客观 4 4禁止讨价还价禁止讨价还价 二、物业管理招投标的特点（二）物业管理招投标的独特性（二）物业管理招投标的独特性 1 1超前性超前性 2 2阶段性阶段性 3 3地区性地区性三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型 按照物业管理的内容可分为按照物业管理的内容可分为:1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。对住宅小区或高层楼宇物业服务进行对住宅小

12、区或高层楼宇物业服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他内容。内容。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。一些商住楼，或一些购物中心一些商住楼，或一些购物中心（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复杂。杂。3 3

13、专项工作招标。专项工作招标。业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型（二）物业管理招标方式（二）物业管理招标方式三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。三

14、、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。三、物业管理招投标的类型与方式（一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。三、物业管理招投标的类型与方式（二）物业管理招标方式（二）物业管理招标方式 1.1.公开招标公开招标 2.2.邀请招标邀请招标 3.3.议标议标第三节物业管理招标的实施一、物业管理招标的准备工作（一）成

15、立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一

16、）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组

17、 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招

18、标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 标底的编制原则l（1 1）根据国家（或地方）公布的统一工程项目划分、统一）根据国家（或地方）公布的统一工程项目划分、统一计量单位、统一计算规则以及

19、施工图纸、招标文件，并参照计量单位、统一计算规则以及施工图纸、招标文件，并参照国家（或地方）规定的技术、经济标准定额及规范，确定工国家（或地方）规定的技术、经济标准定额及规范，确定工程量和编制标底。程量和编制标底。l（2 2）标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全）标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。一致。l（3 3）标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市场的）标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保证服务质量。实际变化吻合，要有利于竞争和保证服务质量。l（4 4）标底价格应由成本、利润、税金等组成，一般应控制）标底价格应由成本、

20、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算（或修正概算）及投资包干的限额内。在批准的总概算（或修正概算）及投资包干的限额内。l（5 5）一个项目只能编制一个标底。）一个项目只能编制一个标底。标底的组成内容l（1 1）标底的综合编制说明；）标底的综合编制说明；l（2 2）物业现场状况、影响因素、物业维修工程量清单）物业现场状况、影响因素、物业维修工程量清单与价格、管理服务要求或预算方案；与价格、管理服务要求或预算方案；l（3 3）标底附件：）标底附件：物业的地质、水文、地面情况的有关资料；物业的地质、水文、地面情况的有关资料；编制标底所依据的有关文件或方案等。编制标底所依据的有关文件或方案等。一

21、、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 二、物业管理招标的操作（一）发布招标公告或邀请书（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（四）接受投标书（五）开标（五）开标（六）评标（六）评标（七）中标和授标（七）中标和授标（八）订立合同（八

22、）订立合同二、物业管理招标的操作（一）发布招标公告或邀请书（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（四）接受投标书（五）开标（五）开标（六）评标（六）评标（七）中标和授标（七）中标和授标（八）订立合同（八）订立合同二、物业管理招标的操作（一）发布招标公告或邀请书（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（四）接受投标书（五）开标（五）开标（六）评标（六）评

23、标（七）中标和授标（七）中标和授标（八）订立合同（八）订立合同二、物业管理招标的操作（一）发布招标公告或邀请书（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（四）接受投标书（五）开标（五）开标（六）评标（六）评标（七）中标和授标（七）中标和授标（八）订立合同（八）订立合同二、物业管理招标的操作（一）发布招标公告或邀请书（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（

24、四）接受投标书（五）开标（五）开标（六）评标（六）评标（七）中标和授标（七）中标和授标（八）订立合同（八）订立合同二、物业管理招标的操作（一）发布招标公告或邀请书（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（四）接受投标书（五）开标（五）开标（六）评标（六）评标（七）中标和授标（七）中标和授标（八）订立合同（八）订立合同二、物业管理招标的操作（一）发布招标公告或邀请书（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会

25、议（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（四）接受投标书（五）开标（五）开标（六）评标（六）评标（七）中标和授标（七）中标和授标（八）订立合同（八）订立合同二、物业管理招标的操作（一）发布招标公告或邀请书（一）发布招标公告或邀请书（二）审查与确定投标单位资格（二）审查与确定投标单位资格（三）发售招标文件、召开标前会议（三）发售招标文件、召开标前会议（四）接受投标书（四）接受投标书（五）开标（五）开标（六）评标（六）评标（七）中标和授标（七）中标和授标（八）订立合同（八）订立合同第四节物业管理投标的实施 一、物业管理投标人及其必备条件（一）物业管理投标人（一）物业管理投标人（二）物业管

26、理投标人应当具备的条件（二）物业管理投标人应当具备的条件一、物业管理投标人及其必备条件（一）物业管理投标人（一）物业管理投标人（二）物业管理投标人应当具备的条件（二）物业管理投标人应当具备的条件二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三

27、）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审（四）申请资格预审二、物业管理投标的实施程序购买分析招标

28、文件购买分析招标文件编制标书编制标书办理投办理投标保函或标保函或保证金保证金考察物业现场和参加标前会议考察物业现场和参加标前会议封送投标文件封送投标文件参加开标会议和现场答辩参加开标会议和现场答辩合同签订合同签订提供履约保证金保函提供履约保证金保函二、物业管理投标的实施程序（一）购买并研究物业管理招标文件（一）购买并研究物业管理招标文件 1 1研究招标文件条款研究招标文件条款 2 2研究评标办法研究评标办法 3 3研究合同条款研究合同条款二、物业管理投标的实施程序（二）考察物业现场和参加标前会议（二）考察物业现场和参加标前会议1 1考察物业现场考察物业现场2 2参加标前会议参加标前会议二、物业

29、管理投标的实施程序（二）考察物业现场和参加标前会议（二）考察物业现场和参加标前会议1 1考察物业现场考察物业现场（1 1）工程质量与配套建设情况）工程质量与配套建设情况 （2 2）物业的基本情况）物业的基本情况（3 3）业主的基本情况）业主的基本情况（4 4）市场调查）市场调查（5 5）分包情况）分包情况（6 6）与本物业管理投标有关的其他因素）与本物业管理投标有关的其他因素二、物业管理投标的实施程序（三）编制标书（三）编制标书 1 1测算工作量测算工作量 2 2制定管理服务方案制定管理服务方案 3 3进行投标报价决策进行投标报价决策 4 4正确编写标书正确编写标书案例分析 我公司日前接到了成

30、都某发展商发出的招标邀请，参加了由我公司日前接到了成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都以后，我前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都以后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，我公司要求依照投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展我公司要求

31、依照投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业管理公商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业管理公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同正式合同。我们想问，该发展商的做法是否合法我们想问，该发展商的做法是否合法?简要说明：简要说明：这一问题主要围绕着中标通知书的法律效力而言，这一问题主要围绕着中标通知书的法律效力而言，从法律上来讲，如果招标人给物业管理公司发出了中标通知书就从法律上来讲，如果招标人给物业管理公司发出了中标通知书就可以视为有效承诺，合同成立

32、。此案中发展商并不了解这一法律可以视为有效承诺，合同成立。此案中发展商并不了解这一法律程序，因而造成了不必要的麻烦。程序，因而造成了不必要的麻烦。案例分析详细评析：详细评析：首先，我们认为发展商和本案例中的物业管理公司之间已经首先，我们认为发展商和本案例中的物业管理公司之间已经形成了合同关系。我国形成了合同关系。我国合同法合同法规定，合同当事人意思表示一规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。案例中的物业致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。案例中的物业管理公司向招标人管理公司向招标人（开发商开发商）提交的提交的投投标文件对签订物业管理委标文件对签订物业管理

33、委托合同的主要合同条款做出了明确的意思表示，符合托合同的主要合同条款做出了明确的意思表示，符合合同法合同法规定的要约构成，属于有效要约。招标人给案例中的物业管理公规定的要约构成，属于有效要约。招标人给案例中的物业管理公司发出的中标通知书可以视为有效承诺，司发出的中标通知书可以视为有效承诺，合同法合同法第二十五条第二十五条规定规定“承诺生效时合同成立。承诺生效时合同成立。”因此，案例中的物业管理公司自因此，案例中的物业管理公司自收到中标通知书之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即收到中标通知书之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立已经成立(不管合同什么时候生效不管合同什么时候生效

34、)，签订正式物业管理委托合同，签订正式物业管理委托合同只是一个形式上的问题。而且，这份合同对案例中的物业管理公只是一个形式上的问题。而且，这份合同对案例中的物业管理公司和该发展商均产生法律约束力。案例中，开发商把一项物业管司和该发展商均产生法律约束力。案例中，开发商把一项物业管理理业务委托给三家物业管理公司业务委托给三家物业管理公司(尽管开发商不这样认为尽管开发商不这样认为)，是违反，是违反有关合同法和有关物业管理法律法规的规定的，开发商既不能不有关合同法和有关物业管理法律法规的规定的，开发商既不能不去履行去履行(否则就是违约否则就是违约)，又不能去履行，又不能去履行(其他两家物业管理公司会其

35、他两家物业管理公司会提出违约索赔提出违约索赔)。其次，根据我国其次，根据我国招投标法招投标法的规定，为了保证招投标活动的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人(不仅是不仅是一个中标人一个中标人)再协商合同的主要条款是违法的。当然，物业管理公再协商合同的主要条款是违法的。当然，物业管理公司依照惯例与该发展商签订正式的物业管理委托合同时，就该合司依照惯例与该发展商签订正式的物业管理委托合同时，就该合同细

36、节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。全可以的。第三，本案例中开发商与三家中标物业管理公司签订合同前第三，本案例中开发商与三家中标物业管理公司签订合同前协商合同条款的问题，有些类似于协议招标，即招标方直接邀请协商合同条款的问题，有些类似于协议招标，即招标方直接邀请一家或几家它认为资信可靠和能力相适应的物业管理公司参加投一家或几家它认为资信可靠和能力相适应的物业管理公司参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合

37、同谈判的形式。其优点是可协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的形式。其优点是可以节省时间和招标费用，双方易于达成协议。这种招标方式一般以节省时间和招标费用，双方易于达成协议。这种招标方式一般使用于对邀请方具有一定业务联系和比较熟悉的物业公司，或具使用于对邀请方具有一定业务联系和比较熟悉的物业公司，或具有特殊管理要求的物业有特殊管理要求的物业(如保密要求如保密要求)。本案例中的做法与协议招标不同的地方在于本案例是在已经本案例中的做法与协议招标不同的地方在于本案例是在已经发中标通知书的前提下与投标方协商合同内容，而协议招标根本发中标通知书的前提下与投标方协商合同内容，而协议招标根本没有给投标方中

38、标通知书。也许开发商是想与三家物业管理公司没有给投标方中标通知书。也许开发商是想与三家物业管理公司协商后再决定中标人，之后签订正式的物业管理委托合同协商后再决定中标人，之后签订正式的物业管理委托合同(这在法这在法律上是被允许的，现实中也是可行的律上是被允许的，现实中也是可行的)，但开发商不应先向案例中，但开发商不应先向案例中的三家物业管理公司发出中标通知书并邀请其签订委托管理合同，的三家物业管理公司发出中标通知书并邀请其签订委托管理合同，而可以邀请这三家物业管公司先一起就合同内容再协商，之后再而可以邀请这三家物业管公司先一起就合同内容再协商，之后再给其中的一家发中标通知书，开发商应该把真实情况告诉这三家给其中的一家发中标通知书，开发商应该把真实情况告诉这三家物业管理公司，以免引起不必要的误解和纠纷。物业管理公司，以免引起不必要的误解和纠纷。