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1、第二章 物权法律制度本章基本内容 物权法概述 物权变动 自物权所有权 建设用地使用权 宅基地使用权 物权种类 用益物权 土地承包经营权 他物权 地役权 担保物权：抵押权、质权、留置权第一节 物权法概述一、物的特征、分类（一）物的特征 物的特征理解1.有体性除法律另有规定外，无体物一般不能成为物权法上的物，如空气、各种智力成果2.可支配性不能为人力所直接控制和利用，不能成为物权法上的物，如太阳、月亮3.非人格性必须与人的身体相分离，若是人身体的组成部分则不能成为物权法上的物，如人体器官、假牙、假肢【例题单选题】下列选项中能成为物权法上的物的是（）。A.商标 B.空气 C.镶在人嘴里的假牙 D.放

2、在地上的假牙【答案】D（二）物的分类 分类要点举例1.动产与不动产物权变动要求不同：动产交付、不动产登记不动产如：土地、房屋2.主物与从物（1）从物必须单独为一物，非整体与局部的关系；（2）从物对主物发挥辅助效用电视机与遥控器；汽车与备用轮胎；房间的钥匙等3.原物与孳息孳息是从原物中派生出来的，必须与原物分离。（1）天然孳息如果实、小动物等。所有权归属：有约定按约定，无约定，归所有权人，有用益物权人归用益物权人（2）法定孳息如利息、租金等二、物权的概念与种类（一）概念（了解）对特定的物享有直接支配和排他的权利。（二）物权的类型物权体系自物权所有权 国家所有权 建设用地使用权土地承包经营权宅基地

3、使用权地役权用益物权他物权担保物权抵押权质押权留置权（法定）集体所有权私人所有权三、物权法的基本原则原则含义1.物权法定物权的类型、物权的内容都法定2.一物一权一个物上只能存在一个所有权，但所有权可以和其他物权并存3.物权公示动产交付、不动产登记第二节物权变动一、物权变动及其原因（一）物权变动的含义（理解）即物权的取得、变更、消灭。包括所有权的取得、转让、消灭；他物权的取得、转让、消灭等（二）物权变动的原因（阴影部分：相对无需公示）类型含义具体基于法律行为的物权变动（必须公示）根据原权利人的意思表示买卖、赠与、互易等。一般情况下，动产看交付；不动产看登记非基于法律行为的物权变动（无需公示）直接

4、根据法律规定先占、添附、拾得遗失物、善意取得【例题单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列选项正确的是（）。A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权D.中州公司转让房屋的所有权也无需登记【答案】B二、物权变动的分离原则合同效力与物权变动相分离：物权是否变动与合同效力无关。典型：合同有效，但物权不变动。【例】1.张三把电脑卖给李四，签了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有权。2.张三把房屋抵押给李四，签了合同，但未办抵

5、押登记。抵押合同有效，但抵押权不产生。三、物权变动的公示方法（一）动产交付1.现实交付：直接交付标的物简易交付动产发生物权变动时，权利人事先占有标的物，物权自法律行为生效时发生效力事先占有标的物+合同占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力买卖合同+借用或保管合同 （第二个合同生效时视为交付）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，直接将请求第三人返还原物的权利转让给受让人双方有关转让返还原物请求权的协议生效时2.观念交付【例题单选题现实交付】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买

6、此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事,让丁把画盗走。此时该名画的所有权属于（）。A.甲 B.乙 C.丙 D.丁【答案】A【例题单选题简易交付】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视 台支付了价款。摄像机所有权转移的时间为（）。A.8月7日B.8月8日 C.8月9日D.8月15日【答案】C【例题多选题占有改定】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有

7、带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。下列说法正确的有（）。A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权 B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙【答案】BD【例题单选题指示交付】甲公司将1台挖掘机出借给乙公司，后来甲公司将挖掘机出卖给王某，约定由乙公司直接将挖掘机交付给王某。此事，甲公司通知了乙公司，但乙公司未作答复。关于挖掘机所有权人，下列选项正确的是（）。A甲公司，因为挖掘机没有交付给王某 B甲公司，因

8、为乙公司没有答复视为不同意C乙公司，因为乙公司没有答复视为购买D王某，因为甲公司通过指示交付的方式完成了交付【答案】D1.异议登记（不能阻却物权变动）（1）利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。（了解）（2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。（3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（二）不动产登记：登记簿效力优先于产权证【例题多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行

9、了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列选项中，说法正确的有（）。A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力B.异议登记于3月31日失效 C.甲有权向乙请求赔偿损失 D.甲有权向登记机构请求赔偿损失【答案】BC2.预告登记（可以阻却物权变动）（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动

10、产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。【例题多选题】开发商甲与乙订立商品房买卖合同，由于商品房在建设当中，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。后来甲欲将该商品房抵押给丙银行借款。下列表述中，正确的有（）。A.乙已取得房屋所有权B.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丙，则甲、丙的抵押合同无效C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丙，丙不能获得抵押权D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效【答案】CD四、相对无需公示的物权变动1.合法建造、拆除：事实行为完成时；2.法院判决、仲裁裁决、政府征收：裁判文书、征收决定生效时；3.继承、受遗赠：继承、受遗赠开始时。因上述原因获得物权无需

11、公示，但再处分，依法需要办理登记的，必须登记。第三节 所有权一、所有权的概念（了解）所有权人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。二、所有权的类型（一）国家所有权（了解）1.城市的土地、矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产属于国家所有。2.未被规定为集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；野生动植物资源、文物、农村和城市郊区的土地，根据法律规定属于国家所有的，归国家所有。（略）（二）集体所有权（了解）集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。注意：抵押财产的范围（集体土地使用权一般不可抵押，两种例外）三、共有1.共有类型的认定：按份共有和共同共有区

12、别：共有人之间是否划分份额共有人对共有类型没有约定，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。各自的份额：自由转让，其他共有人享 有同等条件下的优先购买权 处分共有物整体处分：2/3份额以上共有人同意 否则，构成无权处分保存行为：共有人都有权利按份共有内部关系管理重大修缮行为：2/3份额以上共有人同意管理费用：按份额分担分割：随时请求分割对外成立连带债权、连带债务外部关系：2.按份共有夫妻共有财产家庭共有财产产生情形内部关系共同共有分割：原则不允许，只有在共有的基础丧失或者 有重大理由需要分割时可以请求分割3.共同共有：不分份额地共有管理 重大修缮行为必须全体共有人同意处分：必

13、须全体共有人同意 否则，构成无权处分外部关系：对外成立连带债权和连带债务保存行为：共有人都有权利【例题多选题】张某和李某婚后以共有财产买了一套房子，只登记在张某的名下，张某欲出售这套房子，下列表述正确的有（）。A未经李某同意，张某无权出售该房屋B未经李某同意，张某只能转让一半的产权C若张某未经李某同意与王某订立了买卖合同，则该买卖合同无效D若张某未经李某同意与王某订立了买卖合同，该买卖合同仍然有效【答案】AD四、善意取得（所有权、他物权都可以）制度价值为了维护交易安全构成要件1.处分人无权处分 动产必须是占有委托物自愿交付他人占有 （基于合同、共有关系等而占有）占有脱离物遗失物、盗赃物等，不适

14、用善意取得2.第三人为善意3.第三人支付合理对价4.动产已交付；不动产已变更登记法律后果取得人取得所有权；原所有权人的所有权消灭，只能向无权处分人请求赔偿损失【拓展】1.注意善意取得与合同效力的结合无权处分：买卖合同，有效（新司法解释）买受人构成善意取得：获得所有权不能获得所有权的，可追究处分人的违约责任【拓展】2.他物权也可以善意取得【例题案例题】张三将电脑借给李四用，李四将之卖给不知情的王五，得款5000，并将电脑交付给王五。问：（1）本案买卖合同效力如何？（2）电脑的所有权现在归谁？（3）如果李四将电脑质押给不知情的王五，王五是否获得质权？【答案】（1）有效；（2）王五，善意取得；（3）

15、王五善意取得质权。五、动产所有权的特殊取得方式（一）先占：前提无主物 1.天然的无主物 2.被抛弃的无主物先占：必须以自主占有的意思占有（二）添附：附合、混合、加工（了解）类型法律后果不动产与动产附合财产归属：不动产所有权人。动产所有人获补偿动产与动产附合 了解概念即可价高者得，价低者获补偿混合加工（三）拾得遗失物 1.拾得人（1）妥善保管、主动返还或上交 主动返还返还前的费用有权要求清偿，可领取悬赏；故意或重大过失造成遗失物毁损灭失需承担赔偿责任；上交政府有关部门公告6个月无人认领收归国有（2）拒不返还者侵占费用无权要求清偿、不得领取悬赏、赔偿遗失物灭失的损失。2.所有权人权利救济（1）返还

16、请求权：有权从知道或应当知道买受人之日起，2年内，从买受人处索回。原则上无偿；但如果第三人自拍卖、有经营资格的出卖人处买得，所有权人须支付价金。（2）赔偿请求权：直接要求无权处分人赔偿【例题 单选题】甲的玉石丢失被乙拾得，乙将其转卖给丙。关于该玉石的返还问题，下列说法正确的是（）。A.丙已取得了该玉石的所有权，甲无权请求返还该玉石B.甲请求丙返还该玉石不受时间限制C.甲可以在乙与丙的转让行为生效之日起两年内请求丙返还该玉石D.甲可以在知道或者应当知道该玉石的受让人丙之日起两年内请求丙返还该玉石【答案】D第四节 用益物权一、用益物权的概念、类型以使用他人的物为目的的物权。类型：建设用地使用权 土

17、地承包经营权 宅基地使用权 地役权二、建设用地使用权 获得、转让、消灭都必须办理登记。获得无偿划拨经县级以上政府批准：国家机关、军事用地；城市基础设施、公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等转让时须经审批，并补交土地使用权出让金有偿出让招标、拍卖、协议等方式。协议价格不得低于规定的最低价期限无偿划拨无期限限制有偿出让（1）住宅用地：70年；（期满自动续期）（2）商业、旅游、娱乐用地：40年；（3）教育、科技、文化、体育、卫生：50年；（4）工业用地：50年；（5）综合或其他用地：50年。其他续期：期满前1年申请，重新订立合同、缴纳出让金。三、地役权（一）概念、特点是指为使用自己

18、不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。1.从属性和不可分性：随主权利转让而转让；随主权利消灭而消灭。2.登记只是对抗要件：不登记不得对抗善意第三人（二）地役权与相邻关系区别相邻关系地役权性质不动产的相邻人之间因用水排水、通风采光、邻地使用等产生的互相提供便利、接受限制的关系独立的用益物权 内容最低限度内的必要限制超越相邻关系限度设定法定意定 有偿与否一般为无偿一般为有偿登记无需登记登记对抗 第五节 担保物权一、概述（理解）1.担保物权：以担保债权实现为目的的物权。2.特点：从属性；优先受偿性。3.类型：抵押权 意定担保物权 质权 法定担保物权留置权4.流质、流押条款无效当

19、事人在合同中约定，债务履行期限届满债务人不清偿债务的，抵押或质押财产归债权人（抵押权人或质权人）所有这种约定无效。二、抵押权（一）抵押权的特点1.不转移占有的担保2.意定担保物权必须有合同不可抵押的财产例外（1）土地所有权（2）集体土地使用权乡镇企业用地（随厂房一起）公开方式取得的荒地等承包经营权（3）公益法人的公益设施非公益财产为自身债务抵押（4）权属有争议的财产（5）被查封、扣押、监管的财产抵押在先的，抵押有效（6）违法、违章建筑（二）抵押财产的范围：除了法律禁止的都可以抵押1.法律禁止抵押的财产2.建设用地使用权与地上房屋的关系 房随地走、地随房走（1）以建筑物抵押当然及于建设用地使用权

20、（2）以建设用地使用权抵押设立抵押时已建成建筑物的及于建筑物。设立抵押时尚未建成建筑物的房地整体处分（拍卖），但建筑物拍卖所得价款不得优先受偿。（三）抵押权的设定类型登记生效登记对抗适用对象不动产，包括：建设用地使用权建筑物（包括在建的）荒地承包经营权动产抵押权设定 书面合同+登记=抵押权书面合同=抵押权 +登记第三人不登记之后果合同有效，但抵押权不产生抵押权产生，但不具有对抗效力【例题 案例题】张三的汽车抵押给A银行贷款10万未登记；后又抵押给B银行贷款15万并登记，该汽车变现20万。问：（1）两个抵押权是否有效？（2）哪个银行优先受偿？【答案】（1）都有效，动产抵押权自合同成立时设立。（2

21、）B银行优先受偿。抵押权已登记的先于未登记的受偿。（四）抵押人的权利义务1.抵押物的转让及限制（1）经抵押权人同意可以转让转让所得价款用于提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（2）未经抵押权人同意不得转让但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。（涤除权）未经同意，必须先解除抵押权受让人行使涤除权 债务人清偿债务【例题多选题】甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列说法正确的有

22、（）。A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户D.如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户【答案】BD（五）抵押权人的权利1.保全请求权 抵押人的行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。2.物上代位权 非因抵

23、押人的行为导致抵押财产价值减少，抵押权人不能行使“保全请求权”，但可以就抵押人因此获得的赔偿金、补偿金、保险金等优先受偿。3.孳息收取权 自抵押物被扣押之日，抵押权人有权收取孳息。（六）抵押权实现的顺序 1.同一物上存在多个抵押权登记的优先于未登记的；登记在先的优先于登记在后的；同一天登记或都未登记的，按债权比例。【例】张三的汽车抵押给李四，没有登记，然后抵押给王五，办理了抵押登记，则王五优先于李四受偿。（七）两种特殊的抵押权1.动产浮动抵押：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现

24、抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。企业、个体工商户、农业生产经营者设定动产浮动抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。即便登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。总结：书面合同=抵押权产生+登记 第三人登记也不能对抗符合三个条件的买受人。【例题多选题】某农村养殖户为扩大规模向银行借款，欲以其财产设立浮动抵押。对此，下列表述正确的有（）。A.该养殖户可将存栏的养殖物作为抵押财产B.抵押登记机关为抵押财产所在地的工商部门 C.抵押登记可对抗任何善意第三人D.如借款到期未还，抵押财

25、产自借款到期时确定【答案】AD2.最高额抵押（了解）最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押A 金额B 时间三、质权（一）特点与类型1.特点：转移占有的担保2.类型：动产质权和权利质权（二）质权的设定 1.动产质权的设定：书面合同+交付=质权产生（强制公示）不交付：合同有效但质权不产生2.权利质权的设定：书面合同+登记 或 交付（有价证券能交付的交付）质权产生不登记或交付：合同有效，但质权不产生 有价证券出质：票据、债券、存款单、仓单、提单（书面合同+交付或登记）A 设立：自权利凭证交付质权人时设立；不能交付的，自有关部门办理

26、登记时设立。B 记载：票据（汇票、本票、支票）出质应记载“质押”字样，否则不能以出质对抗善意第三人。其他权利出质基金份额、股权知识产权的财产权利应收账款质权的设立书面合同+登记登记机关证券登记结算机构或工商局版权局、商标局、专利局中国人民银行信贷征信管理中心效力不得转让不得转让或许可他人使用不得转让同意之后果质权人同意转让的所得价款，用于提前清偿或提存【例题单选题】周某拟以某上市公司股票和一台挖掘机出质给李某，双方约定约定将股票和挖掘机交付给债权人以设定质权。下列说法正确的是（）。A.股票质押合同不生效 B.李某对股票不享有质权 C.挖掘机质押合同不生效D.李某对挖掘机不享有质权【答案】B（三

27、）动产质权人的权利义务质权人占有质物1.不得擅自使用、处分否则，赔偿出质人损失。2.妥善保管义务因质权人保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。3.物上代位权质押期间，质押财产毁损灭失的，质权人可以就所获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿。4.质物孳息收取权质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定除外。首先充抵收取孳息的费用。四、留置权法定担保物权（一）留置的条件1.标的为动产。2.债权人事先合法占有债务人的动产。通常基于合同，如委托、加工承揽、运输、保管3.债权已届清偿期。4.债权之发生与动产之占有属于同一法律关系。（牵连性）企业之间留置除外5.可以约定排除留置。【例题多选题】根据担保法律制度的规定，下列情形中，甲享有留置权的有（）。A.甲为乙修理汽车，乙拒付修理费，待乙前来提车时，甲将该汽车扣留B.甲为了迫使丙偿还欠款，强行将丙的一辆汽车拉走C.甲为丁有偿保管某物，保管期满，丁未付保管费。甲即予以扣留，要求丁支付保管费D.甲企业曾欠乙企业货款，后来甲企业通过乙企业代购设备一台，乙企业将设备扣留，要求甲企业支付货款【答案】ACD（二）留置权的行使1.条件：宽限期满，债务人仍不履行债务。2.宽限期的确定：（1）约定；（2）留置权人指定不少于2个月；鲜活易腐不易保管的除外。