深圳益田假日广场：购物中心规划运营451课件.ppt

1、深圳益田假日广场：购物中心深圳益田假日广场：购物中心规划运营规划运营购物中心定义购物中心定义1、策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；、策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2、产权统一，不可分割；、产权统一，不可分割；3、为顾客提供一站式服务；、为顾客提供一站式服务；4、拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；、拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；5、拥有良好的购物环境，提供娱乐、休闲等特色综合服务。、拥有良好的购物环境，提供娱乐、休闲等特色综合服务。6、有创造新商圈或更新地区的贡献。、有创造新商圈或更新地区的贡献。shopping mall 城市市区shopping center 郊区

2、调研目的调研目的通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据调研重点调研重点基础资料及数据收集；市场需求分析；市场空隙点、市场差异与可执行层面调研内容调研内容 城市商业整体环境、城市商业地产环境、项目用地情况分析、消费来源及辐射力、竞争对手情况、城市政策法律环境、各城市之间数据对比分析 市场：对区域购买力是一个真实的考验市场：对区域购买力是一个真实的考验一是位置地理位置能代表城市商业发展的新趋势二是客户必须拥有相当数量的中高收入的消费群体三是交通交通便利，停车方便

3、选址：位置！位置！还是位置选址：位置！位置！还是位置商业地产规划：商业地产规划：商业属性是商业属性是商业地产商业地产项目开发的根本项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。建设规划商业规划商业运营管理模式规划商家需求市场调查客户需求着重看重主力店的需求富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣依据市场调查得出定位结论商业规划依据商业规划依据业态、功能及面积配比规划业态、功能及面积配比规划 SHOPPING MALL集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点,服务

4、功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。3 3、主力店招商实行定制式操作：在项目初期就与相关的意向主力店进行沟通，事先根据主力店的需求量身订做1 1、在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%-50%2 2、吸引主力店的因素：合理的定位与之相呼应、与之相匹配的业态组合、建筑设计、建造指标一定要满足、专业的商业团队、租赁条件4 4、招租主力店的利弊分析：利益-很强的集客能力；增强其它商家的进场信心。弊端-对租赁价位的要求很低；会签订很苛刻的条款5 5、

5、主力店招商中风险的规避：主力店与个性店并存、个性店独行主力店组合及面积规划主力店组合及面积规划品类布局根据总体面积及项目实际情况划定各商场面积及各品类在商场中所占据的比例。进行品类布局时，要充分考虑各品类间的联带性、链接性。平面布局平面设计的内容是确定通道的形态，商铺布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。包括通道设计（宽度、长度、脉络清晰、与指引标志结合）、商铺设计（进深、面宽、柱距）、动线设计品牌规划理想的目标品牌规划；目标品牌退换规划；应急品牌规划。第一轮落位品牌与意向性储备品牌的比例基本为1：2。商场平面布局规划商场平面

6、布局规划2、城市未来规划发展趋势1 1、城市基础设施发展状况建设规划建设规划3 3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。商家的要求在做规划时，要充分考虑商家的经营需求，做以事先的沟通，尤其是主力店的进店要求。商场的外观设计1、外立面形象设计：外立面规划、外立面夜景设计、外立面广告位设计、外立面商业气氛设计;2、外部空间环境设计（外部广场设计）：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。建设规划建设规划商场内部空间设计高度、中庭设计、商装等主要配套设施功能规划不同

7、业态有不同的配套要求。服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计、垂直交通（直升梯、扶梯）、卸货区设计、照明设计、电子商务通信系统、消防设计、卫生间设计、安全设计、防火，排水、停车场设计风调温、VI设计的应用、健康节能设计、音响设计、建设规划建设规划假日广场规划设计亮点假日广场规划设计亮点 独立规划：站在购物的角度，给予购物中心设计规划的较大自由空间 1条主动线 3个地铁出入口 4个首层 5大中庭 综合体：与酒店和写字楼的互动招商：合理规划业态组合和市场定位招商：合理规划业态组合和市场定位 先进行城市推广、商圈推广 招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补 招商顺序：核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多业态先行。主力店-次主力店/国际品牌-餐饮主力店-零售店铺 核心主力店招商布局：充分考虑业态之间的关联性。租赁经营 放水养鱼：“先做人气，再做生意，一起分享成长空间 招商是持续性的长期工作经营：自己的专业管理团队经营：自己的专业管理团队 培养自己的核心专业管理团队 重视人才梯队建设 团队之间职责清晰，高效协作 各项规章制度制定 精细化管理推进 专业小组的跨部门、跨专业整合能力 统一的经营目标 张弛有度的工作节奏THE END THANKS！